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광진구 군자동과 송정동에 다녀왔다.

 

군자역 주변에는 빌라들이 많다. 군자역 주변에 있는 빌라들이 종종 경매로 나왔는데 신축 빌라는 관심 물건이 아니라서 임장을 가지 않았다. 송정동에서도 종종 경매 물건이 나왔고 관심이 가는 물건도 있었는데 임장을 안 가고 있다가 이번 기회에 군자동과 송정동에 다녀왔다.

 

군자동에서는 무려 35년이 넘은 연립주택이 경매로 나왔다. 대지 지분도 적당하고 재개발이나 가로주택정비사업 등이 진행된다면 괜찮을 것 같았다. 1984년에 지어진 건물인데 건물 외부만 흰색으로 페인트칠을 했는지 사진으로 보기에 외부는 깔끔했다. 다만 현황조사서 등에 '누수'가 있다는 내용이 있었다.

 

송정동에서는 군자동 연립주택보다 훨씬 오래된 단독주택이 경매로 나왔다. 역시 주변이 재개발된다면 가치를 발휘할 것 같아서 살펴보러 갔다. 1972년에 지어진 건물이었다. 역시 현황조사서 상 하자가 보였다.

 

 

광진구 군자동 및 송정동 이동 경로

군자역에서 출발해서 군자동 경매 물건지 주변까지 쭉 이어진 도로를 따라 걸었다. 군자동 경매 물건을 보고 송정동으로 건너갔다. 군자동보다 송정동에 관심이 있었기에 송정동을 구석구석 살펴봤다. 올해 송정동에서 나왔던 경매 물건들이 몇 개 더 있었는데 미처 준비하지 못하고 단독주택 하나만 보고 왔을 뿐이다.

 

위 지도를 자세히 살펴본 사람이라면 군자역 근처에도 주황색 표시가 있는 것을 알아차렸을 것이다. 사실 군자역에 온 김에 군자역 주변에 있는 경매 물건을 가장 먼저 보러 갔다. 작은 면적의 상가였는데 제대로 살펴볼 수도 없었다. 오피스텔 건물 지하 2층에 있는 상가였는데 입구조차 알기 어려웠다. 지하에 있는 PC방을 거쳐서 가야만 하는 구조였을까. 그런 구조가 맞다면 그만큼 접근성이 떨어지고 가치도 낮아질 것 같았다. 그래서 더 이상 찾아볼 생각을 안 하고 발걸음을 돌렸다.

 

 

현장 사진들

 

 

군자역에서 세종대학교 뒤쪽으로 이어지는 골목이다. 

 

공실이 거의 안 보였고 나름 상권이 형성되어 있느 것 같았다.

 

 

오른쪽 건물은 지도상 세종사이버대학교라고 나온다.

 

대학가 주변이라 나름 임대수요가 있을 것 같았다. 실제로 도로를 따라 쭉 걸어가는데 학생들이 종종 보였다.

 

 

새로운 건물보다 오래된 건물들이 많이 보였다. 도로변에 길게 접한 2층 건물이 보였는데 점점 가치가 올라갈 것 같았다.

 

 

군자동 경매 물건지로 가는 골목

 

주변에 오래된 단독주택들이 많이 보였다.

 

 

관리를 잘 했는지 깔끔한 모습을 유지하는 단독주택도 보였다.

 

 

드디어 군자동 경매물건지에 도착했다.

 

 

2020타경511**

 

군자동 연립주택

 

대지면적 약 22.64평

건물면적 약 25.54평

 

1984년에 지어진 건물로 감정가는 약 3억 6천만 원이다.

 

 

먼저 건물 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

 

 

명칭은 연립주택인데 한 동 짜리 건물로 빌라라고 해도 무방하다. 건물 외벽을 흰색으로 페인트칠을 했다. 최근에 그렇게 페인트칠을 한 것처럼 보였다. 그래서 외관은 깔끔했다. 하지만 세월의 흐름을 속일 수는 없다. 현황조사서였는지, 감정평가서였는지 잘 기억은 안 나지만 '누수'가 있다고 했다.

 

누수 등 수리비를 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것이다.

 

 

마침 해당 건물의 어느 집에서 인테리어 공사를 하고 있었다. 층수도 탑층으로 경매로 나온 물건이 있는 층과 같았다! 마침 건물 앞에서 쉬고 있던 인부를 통해 누수 때문에 공사를 하는지, 공사 범위가 어떻게 되는지, 공사 비용은 얼마나 되는지, 건물 상태는 어떤지 등을 탐문할 수 있었다. 입찰 예정은 아니지만 좋은 경험이었다. 운이 좋았다.

 

 

이렇게 군자동 연립주택 경매 물건을 보고 송정동으로 갔다.

 

 

대로변에 있는 오래된 건물을 담으려고 사진을 찍었는데 아파트도 같이 찍혔다. 이 아파트에 대해서는 나중에 언급하겠다.

 

 

송정동에는 단독주택들이 엄청 많았다.

 

 

차 한 대가 간신히 지나갈 수 있는 골목에 위치한 단독주택들도 있었고 조금 넓은 도로를 접하고 있는 단독주택들도 있었다. 여기도 재개발이 된다면 괜찮을 것 같았는데, 특히 좁은 도로를 끼고 있는 단독주택들을 보면 재개발이 필요해 보였는데 당분간은 진행이 안 될 것 같았다.

 

 

일단은 이렇게 개별적으로 리모델링을 진행 중인 곳이 있었기 때문이다. 노후 주택들이 대부분이었지만 리모델링을 마친 깔끔한 모습의 주택도 간혹 보였다. 인근에 단독주택 리모델링을 전문으로 하는 업체도 있었다.

 

다음으로 사업성이 안 나온다는 것이다. 이는 부린이의 개인적인 견해일 뿐이다. 입지도 성수동에서 가깝고, 중랑천도 있어서 어느 정도 괜찮은 뷰가 나오겠지만 단독주택 가격이 많이 오른 것 같았다. 반면 인근 아파트 가격은 낮은 편이었다.

 

송정동이 재개발이 될지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다.

 

 

2020타경**

 

송정동 단독주택

 

대지면적 약 32.07평

건물면적 약 56.02평

 

1972년에 지어진 주택으로 감정가는 약 6억 8천만 원이다. 지하 1층, 지상 2층의 전형적인 단독주택이다.

 

 

아쉽게도 역시 하자가 있었는데 1년 전쯤 화재가 났었다고 한다. 그래도 어차피 리모델링을 해야 할 테니 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수도 있다고 생각한다.

 

 

주변은 왼쪽 사진의 오른쪽 건물처럼 오래된 건물도 있었고 오른쪽 사진처럼 신축 건물도 보였다.

 

 

여기도 앞쪽은 신축 빌라인데 뒤쪽으로는 단독주택들이 보인다.

 

 

단독주택에 살고 싶다면 오래된 단독주택을 매입하여 리모델링을 하는 것도 좋을 것 같았다.

 

 

저 멀리 아이파크 아파트가 보였다.

 

서울숲아이파크아파트
241세대, 6개동, 15층, 2009년 3월 준공

 

현장에서 네이버 부동산을 대충 봤을 때 매매가가 62,000 ~ 95,000 만원으로 나와서 서울 치고는 저렴한 편이네? 지하철역에서 멀어서 그런가? 이런 생각을 했었다. 그런데 지금 네이버 부동산을 자세히 보니까 6억 원 대는 아닌 것 같다. 소규모 단지라 매물도 별로 없고 거래도 별로 없어서 최근의 시세 상승을 제대로 반영하지 못한 것 같기도 하다. 아무튼 네이버 부동산에서는 평당 3,300만 원으로 나온다. 호갱노노에서는 평당 2,684만원. 네이버 부동산은 나와있는 매물 하나를 기준으로 계산을 해서 그런거 같다. 호갱노노 기준 34평이 9억 정도에 거래됐다.

 

 

중랑천으로 가는 길

 

송정동이 마음에 들었던 이유 중 하나가 가까운 곳에 이렇게 산책할 수 있는 곳이 있다는 것이었다.

 

 

리모델링을 한 단독주택

 

깔끔하게 페인트칠을 했고 담장을 허물어 개방감을 준거 같다. 주차공간으로 활용하고 있을 수도 있다. 아무튼 이 집은 윗부분이 독특했다. 무슨 의도로 저렇게 했을까, 어떻게 활용하고 있는지 궁금했다.

 

 

이 길을 따라 송정체육공원으로 갈 수도 있다. 동부간선도로도 지하화 될 예정이라는데 동부간선도로가 지하화 된다면 주변 환경이 더 좋아지지 않을까.

 

 

저 멀리에는 하수처리장이 있는지 다소 퀴퀴한 냄새가 났던 점이 아쉽다.

 

 

'송정제방'이라고 하더니 제방 쪽이 확실히 높다. 주택가가 지대가 낮은 편. 과거에 침수가 있어서 제방을 쌓은 것인지... 이렇게 높은 제방이 있다면 앞으로 침수 걱정은 없을 것 같다. 이 제방이 산책로 역할을 하고 있는데 아마 성수동까지 이어질 것이다. 

 

 

산책로 사진도 하나 찍은 거 같은데 없다. 산책하는 사람들이 안 보이기를 기다리다가 못 찍었던 것인지 안 찍힌 것인지 기억이 안 난다. 

 

 

리모델링을 한 듯한 주택과 예전 모습 그대로의 단독주택

 

 

이런 좁은 골목을 보면 재개발이 되면 좋겠는데 주민들의 의사가 가장 중요한 역할을 할 것이다.

 

 

새로 지은 듯한 단독주택

 

 

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