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《나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다》는 작년에 경매에 관심을 갖게 되면서 알게 된 책이다. 이 책이 2017년 2월에 출간되었으니 당시에는 신간이라서 도서관에서 대출중이었다. 최근에 도서관에 가서 빌린 책 옆에 이 책이 있어서 같이 빌려왔다. 그냥 부담없이 읽기 좋은 책 같다. 경매에 관한 책이 이론에 관한 책, 실전사례를 담은 경험 위주의 책, 양자가 적절히 섞인 책이 있다면 이 책은 경험 위주의 책에 가깝다. 


《나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다》는 경매에 관한 실전사례만 담은 책이 아니었다. 경제적 어려움을 겪으며 절실한 상황에 처했을 때 경매를 시작하게 되었고 지금은 여러 권의 책을 냈을 정도로 경매 전문가가 됐다. 이러한 과정이 담겨 있었다. 그래서 경제적 어려움을 겪고 있으며 변화가 절실한 사람에게 도움이 될 것 같다.



책제목: 나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다

저자: 박수진

출판사: 다산북스

발행일: 2017-02-09



사실 내가 경매에 처음 관심을 갖게 된 것은 지금으로부터 몇 년 전이다. 사회에 나오면서 재테크에 관심을 가졌고 이런 저런 책들을 봤다. 그중에 경매에 관한 책도 있었다. 학원 강사 등을 하며 어렵게 살아다가 단돈 200만원인가 400만원으로 경매를 시작했다는 책이었다. 당시 나도 좌절한 상태였다. 두 번째로 경매에 관심을 갖게 된 작년에도 역시 나는 좌절한 상태였다. 그럴때마다 경매에 관한 책을 만난 것이 어찌보면 '운명' 같기도 하다. 하지만 이 책의 저자나 다른 책들의 저자처럼 '절실함'이 부족했던 것 같다. 약 열 달 정도 경매에 관한 책을 읽고 있는데 이런 저런 핑계로 본격적인 투자를 하지 않았다.


《나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다》에서 저자는 경매의 어려움을 3단계 정도로 나타냈다. 권리분석, 현장조사, 명도 등이다. 낙찰과 같은 그 외의 단계에도 어려움이 있지만, 초보자들에게는 낙찰을 받기 전 현장조사에서, 낙찰을 받고 나서도 명도를 할 때 어려움을 겪을 것이다. 나의 경우 권리분석에 대한 공부는 어느 정도 했다고 생각한다. 그래도 부족함이 있어서 배당표를 작성하는 책을 볼 생각이다. 그리고 앞으로 6개월 동안은 현장조사를 여기 저기 다니려고 한다.


공부를 해서 권리분석이 나름 된다면 그때는 입찰을 해도 되는 물건인지 판단하는 '물건분석'을 해야 한다. 물건분석을 하려면 부동산을 볼 줄 아는 안목을 키워야 한다. 이것은 많이 다녀보고 직접 눈으로 보는 것이 가장 좋은 공부 방법이다. 그리고 지역에 대한 공부와 건물에 관련된 건축법과 공법 등도 아는 것이 도움이 된다. --- 《나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다》의 202페이지


내가 경매 투자를 본격적으로 시작하지 않은 변명 중 하나는 '경기 침체'를 예상하고 있기 때문이다. 불황이 절정에 달했을 때 투자를 하려고 준비하고 있는데, 이 책에서는 경매투자가 불황기나 호화기에 모두 수익을 가져다줄 수 있다고 했다. 이전에 읽었던 다른 책에서도 그런 내용이 있었다. 지금 당장 투자할 생각이 아니라는 마음가짐이 있어서 그런지 본격적으로 행동하지 못했다. 앞으로는 지금 당장 투자하는 것처럼 물건분석을 하려고 한다. 그렇게 준비하고 모의입찰을 해야 나중에 기회가 왔을 때 잡을 수 있을 것이다.


좋은 결과를 만들어내는 사람들에게는 공통점이 있다[.] 그것은 경제적으로 자유롭게 싶다는 열망이 그 누구보다도 강했다는 점이다. 결코 현실에 안주하고 싶지 않다는 단단한 의지를 가진 사람들이 대부분이었다. 무엇보다 자신의 페이스로 차근차근 걸어가는 현명함과 인내와 끈기를 가진 사람들이었다. 그리고 계속 실패하더라도 행동에 옮겼다는 것이 가장 중요한 요소였다. --- 《나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다》의 383페이지


경매투자를 시작하고 싶은 사람들, 특히 주변의 부정적인 시선에 부담을 느끼는 사람들에게 이 책이 도움이 될 것 같다. 경매투자는 누구나 할 수 있다는 것, 노력하는 만큼 결과를 얻을 수 있다는 것, 나보다 어려운 처지에 있는 사람도 경매를 시작했다는 것, 5060세대 이상의 사람들도 경매투자를 시작했다는 것 등을 통해 동기부여가 될 것이다.


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지난 글에도 잠깐 언급했듯이 최근에는 부동산의 가치에 관한 책을 읽으려고 하고 있다. 가치 있는 부동산을 찾기 위해 입지 등을 고려하고 있는데, 그 입지에 영향을 주는 요인들 중 하나가 철도와 같은 교통망이다. 《철도를 알면 돈이 보인다》도 그러한 관점에서 구입하여 읽은 책이다. 부동산 관련 신간들 중에 교통망과 관련된 책이 하나 더 있었는데, 바로 《교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?》이다. 이 책은 마침 도서관에 있어서 조만간 빌려볼 생각이다.


언젠가부터 도서관에 아직 입수되지 않은 신간도서들을 구입하여 읽고 중고로 처분하는 일을 반복하고 있다. 열에 아홉은 그렇게 처분을 하고 소장하고 싶다는 생각이 들 정도로 괜찮은 책은 중고로 처분하지 않았다. 《철도를 알면 돈이 보인다》도 필요한 내용만 정리하고 처분하기에는 시간이 오래 걸릴 것 같아서, 즉 그 정도로 기억하고 싶은 내용들이 많아서 소장할 생각이다. 


올해 읽었던 책들 중에서 《부자가 되고 싶다면 집 대신 땅을 사라》도 소장중인데, 이 책도 토지 투자에 관한 책이다. 어쩌다보니 다른 책들은 그냥 처분해버리고 토지 투자에 관한 책들만 소장중인데, 나에게 토지 투자가 그만큼 매력적으로 다가와서 그런 것 같다. 토지 투자에 관심이 있는 사람이라면 《철도를 알면 돈이 보인다》을 한 번 읽어보길 바란다.



책제목: 철도를 알면 돈이 보인다

저자: 고명석

출판사: 한국경제신문i

발행일: 2018-07-04



앞서 언급했듯이 《철도를 알면 돈이 보인다》는 소장할 생각이라 따로 정리하지 않았다. 다른 책들에 대한 리뷰에서는 정리한 내용들 중에서 공유하고 싶은 내용을 발췌해서 글에 포함시키곤 했는데, 이 글에서는 그러지 않으려고 한다. 그저 토지 투자가 아파트 투자보다 나은 점, 토지 투자에서 고려해야 할 점들에 대해서만 이 책을 통해 알게 된 내용들을 기초로 해서 간단하게 언급하려고 한다.


먼저 '토지 투자'의 좋은 점이다. 많은 사람들이 토지 투자보다는 아파트와 같은 주택에 투자를 한다. 그런데 아파트가 오르는 데에는 한계가 있다. 예를 들어, 6억 원 짜리 아파트를 구입했다고 하자. 그 아파트는 몇 년 후에 12억 원이 될 수도 있다. 서울의 핵심 지역에 있는 뉴타운 아파트들은 분양가 대비 두 배 정도 상승한 것도 있을 것이다. 아파트의 경우 잘 투자하면 두 세 배까지 오를 수 있는 것이다. 하지만 열 배, 백 배까지 오르지는 않는다. 6억 원 짜리 아파트가 내 생애에 60억 원이나 600억 원까지 오를 수 있을까. 그럴 가능성이 극히 낮을 것이다. 


그런데 '토지 투자'의 경우 그러한 상승이 가능하다. 《철도를 알면 돈이 보인다》에서도 수십 배, 수백 배의 수익을 낸 사례들을 소개했다. 그러한 수익률이 가능한 것은 개발 단계에 따른 것이다. 이미 만들어져 있는 아파트를 사서 가격이 오르는 것보다 토지를 개발해서 아파트 등을 짓는 것이 더 큰 부가가치를 창출하기 때문이다. 일부 제조업의 경우와도 유사한 것 같다. 원재료를 사서 제품을 만들어 창출한 부가가치가 완성된 제품을 수입해서 팔아서 얻는 수익보다 클 것이다.


그런데 아무 땅이나 산다고 해서 수십 배, 수백 배 오르는 것은 아니다. 개발이 거의 확정된 토지만이 그렇게 오른다. 《철도를 알면 돈이 보인다》에서는 철도가 들어오는 곳이 개발될 것이라고 하여 몇 가지 사례를 보여줬다. 땅 투자에 대한 선입견도 언급했는데, 대표적인 선입견이 땅 투자는 다음 세대를 위한 것이라는 생각이다. 어디든 사두면 언젠가는, 다음 세대에서라도 오른다고 생각해서 투자하는 경우이다. 하지만 이 책에서는 이번 세대에 확실히 개발될 곳에 투자한다면 노후 대비로 토지 투자만한 것이 없다고 했다.


마지막으로 한 가지 더 언급하고 싶은 점은 토지의 '지분'에 관한 것이다. '규모'라고도 할 수 있다. 나는 어디에 투자를 해야 하나 고민하면서 그저 여기 저기 작은 크기의 땅이라도 사둘까 하는 생각을 했었다. 그런데 이 책을 읽고 나니 그런 생각은 잘못된 것이라고 깨달았다. '묻지마 투자'와 다름없는 것이었다. 조금 전에 언급했던 것처럼 그런 땅은 언제 개발될지 모른다는 것이 한 가지 이유이다. 또한, 작은 크기의 토지는 개발이 되더라도 환지 방식으로 보상을 하기보다는 수용 방식으로 보상을 하여 보상의 크기가 작다는 것을 이 책을 통해 알게 됐다.


최근 남북관계의 개선으로 몇몇 지역의 토지가 높은 가격에 거래 되었다고 한다. 그러한 토지가 개발이 된다면 큰 이익을 보겠지만 먼홋날 개발이 된다면 개발에 따른 이익은 다음 세대에서나 누릴 것이다. 한편으로는 진짜 개발될 땅은 그렇게 쉽게 거래가 안 되었을 것이고, 가치가 떨어지는 토지들만이 기획 부동산에 의해 거래되었을 수도 있다. 이러한 피해를 방지하려면 스스로가 공부할 수 밖에 없는 것 같다. 이 책에서 제시하는 서해선, 동해남부선, 장항선, 경강선, 신안산선 등의 '유망 역세권'을 참고로 공부하는 것도 도움이 될 것 같다. 아니면 진정한 전문가의 자문을 구할 필요가 있다. 이 책에서 나온 사례의 부자들은 스스로 공부하는 동시에 전문가의 자문까지 받아 확인하는 모습을 보였다.

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《대한민국 아파트 부의 지도》는 부동산에 대해 공부하려고 구입한 책이다. 나는 부동산 경매에 먼저 관심을 가졌는데, 부동산 경매에 관한 책들을 읽다보니 부동산 경매에 성공하려면 부동산 자체에 대해서도 가능한 많이 알면 좋다는 것을 깨달았다. 그래서 요즘에는 부동산 자체에 대해, 특히 부동산의 입지와 가치 등에 대해 알려주는 책들을 보고 있다. 


《대한민국 아파트 부의 지도》도 그런 의도로 구입한 책인데, 내 기대를 어느 정도 충족시켜줬다. 구체적으로 어느 지역이 유망하다고 알려주는 것은 아니지만, 가치 있는 부동산을 찾기 위해서 어떤 방법으로 접근하면 좋을지 배울 수 있었다. 산업재 전문 애널리스트 출신답게 다섯 가지 기준을 가지고 논리적으로 분석했다. 한 가지 아쉬운 점은 '대한민국' 아파트 부의 지도라는 제목과 달리 '서울 및 수도권' 지역을 주로 다루었다는 것이다. 아무래도 서울 및 수도권 지역이 대한민국의 중심이라서 그런 것 같다. 그래도 이 책은 전체적으로 마음에 들었고 저자의 다른 책인 《대한민국 부동산 대전망》도 읽어보고 싶다는 생각이 들었다.



책제목: 대한민국 아파트 부의 지도

똑똑한 월급쟁이들의 돈 버는 부동산 투자 전략


저자: 이상우

출판사: 한빛비즈

발행일: 2018-06-29




다섯 가지 황금 열쇠


다섯 가지 황금 열쇠 중에서 가장 흥미로웠던 것이 '고소득 직장'이다. 지금까지 단순히 일자리가 많은 지역이 유망할 것이라고 생각했는데, 저자는 애널리스트 출신답게 고소득 직장을 기준으로 분석했다. 광화문, 을지로, 여의도, 강남 등에 있는 국내외 회사들의 위치를 지도로 표시했고 그 회사들의 연봉 수준도 분석했다. 이를 통해 각 지역에 어떤 회사들이 있는지, 그 회사에 다니는 사람들의 평균 연봉과 평균 근속은 어느 정도인지 한 번에 알 수 있었다. 그뿐만 아니라 아래 사진처럼 각 지역별로, 그 지역으로 출퇴근 하는 사람들이 20분 또는 40분 정도의 통근 시간을 고려한다면 어느 지역까지 주거지역으로 고려할지도 분석했다.


여의도를 중심으로 한 전철 접근성

《대한민국 아파트 부의 지도》의 100페이지


저자가 제시한 다섯 가지 황금 열쇠 중에 개인적으로 가장 관심을 갖고 있던 것은 ''자연 환경'이다. 직장의 위치, 교육 환경 등은 나와 별 상관이 없기 때문이다. 한강변의 아파트들이 인기가 많고 숲세권이라는 말이 있듯이 주거 지역 주변의 자연 환경도 언젠가부터 많은 사람들이 중요시하기 시작했다. 나도 집근처에 산책이나 운동을 할 공간이 있는지를 고려하고 있다. 《대한민국 아파트 부의 지도》에서는 산과 부동산의 관계, 하천 프리미엄 등을 다뤘다. 주변에 산이 있다고 해도 평지가 아니라면 평지보다 가격이 낮은 경우가 많다는 점을 알게 됐다.


마지막으로 과거에 내가 살았던, 현재는 부모님께서 거주하고 계신 동네를 다룬 부분도 있어서 반가웠다. 그 동네는 서울임에도 불구하고 평당 가격이 다른 지역에 비해 크게 낮은 편이다. 언젠가는 상승할까, 아니면 그냥 처분하는 것이 좋을까 관심을 갖고 있었는데, 저자는 장기적으로는 긍정적인 견해를 제시했다. 


나에게도 그렇고 많은 사람들에게 평당 2,000~3,000만 원이 넘는 아파트의 가격은 부담스럽고 비현실적일 수도 있다. 그래도 그런 아파트에 아예 관심조차 갖지 않는다면 언젠가 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 없을 것이다. 대한민국 아파트의 가치를 어떻게 평가해야 하나 알고 싶은 사람이라면 이 책이 도움이 될 것 같다. 지도 및 그림이 많아서 읽는 데 얼마 시간도 안 걸릴 것이다.


지금으로서는 믿기 힘들겠지만 마포래미안푸르지오는 분양 당시에 미달을 기록했다. 도심부에 근접한 지역에 재개발을 통해 공급된 대단지가 미분양 사태를 빚었다는 사실을 현 시점에서는 받아들이기 힘들다. 하지만 분명히 3,092가구를 공급하는 일반 분양 때 1순위 청약경쟁률이 0.5대 1에 불과했다(2순위까지 포함해도 0.9대1). 이처럼 청약경쟁률이 부진했던 것은 아현동이 갖고 있는 입지 경쟁력에도 불구하고 재개발이 가져올 엄청난 변화를 시장이 파악하지 못했음을 말해 준다. --- 《대한민국 아파트 부의 지도》의 257페이지


분양 당시 평당 분양가가 일반 서민들에게는 접근조차 할 수 없는 수준이었을 수도 있지만, 그래도 아현 뉴타운의 가치를 본 사람들은 시세차익을 누렸을 것이다.


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