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종로구 숭인동에 다녀왔다.

 

지난 달에 성신여대입구역부터 신설동역까지 상가주택 위주로 임장을 했는데, 경로상 삼선5구역과 숭인동 1169 구역이 있엇 함께 둘러봤다. 가칭 숭인동 1169 구역은 좁은 골목이라 안쪽은 로드뷰도 안 나오는 곳이었다.

 

 

 

 

 

 

(가칭) 숭인동 1169 구역 위치

숭인동 1169 구역은 신설동역 근처에 있다. 일부 분양업체에서 신설동역을 트리플 역세권이라고 홍보를 하지만, 개인적으로 신설동역을 1.5역세권이나 더블 역세권이라고 하고 싶다. 큰 의미가 있는 노선은 서울 중심부로 가는 1호선이기 때문이다. 2호선은 지선으로 성수역에서 순환 노선으로 갈아타야 한다. 우이신설선도 외곽으로 가는 노선이라 신설동역 주변에 거주하는 경우 출퇴근 측면에서 별다른 의미가 없다고 생각한다.

 

 

숭인동 1169 구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

가칭 숭인동 1169 구역은 전체적으로 노후된 모습이다. 최근에 건축한 것을 의미하는 파란색이 하나 밖에 없다. 색깔이 없는 필지도 몇 개 있긴 하다. 아무튼 신설동역 주변은 복잡한 편이다. 사거리도 아니고 오거리라서 지도를 제대로 안 보면 엉뚱한 길을 걷게 된다.

 

 

현재 숭인동 1169 구역의 매물은 거의 없다. 15평 정도의 투룸이 1000/70에 월세로 나왔을 뿐이다.

 

 

현장 사진들

 

시작부터 공공재개발에 반대한다는 현수막이 보였다.

 

지극히 개인적인 느낌이지만 공공재개발이 쉽지 않을 것 같았다. 주민들의 동의도 중요한데 이렇게 결사 반대하는 사람도 있고, 구역 내에도 숙박시설이 몇 개 있었다. 그런 곳도 공공재개발에 반대하지 않을까.

 

 

모텔 건물

 

카카오 맵에서 지도상 보이는 모텔이나 여관이 세 개 있었다. 게스트 하우스도 두 개 있었는데 하나는 구역 경계에 있어서 구역에 포함되는지 아직 알 수 없다.

 

 

구역 내부는 이렇게 차가 다니기 힘든 좁은 골목길이었다.

 

양옆으로는 한눈에 봐도 오래된 주택들이 있었다.

 

 

구역 오른쪽 경계는 넓은 도로가 있다. 8차선 정도 되는 것 같다.

 

 

다시 내부로 들어왔다. 역시 좁은 골목길이다.

 

따로 사진은 없지만 단칸방 월세가 있을 듯한 분위기였다.

 

 

여관과 교회가 보인다.

 

 

이런 좁은 골목길을 보면 도시재생보다는 재개발을 하는게 쾌적하겠지만 중요한 것은 주민들의 동의이다.

 

 

몇몇 건물들의 건축년도를 확인해보니 1970년대가 많이 보였다. 건축년도를 확인할 수 없는 곳도 있고 1936년으로 나오는 곳도 있었다.

 

지적편집도를 보니 필지가 상당히 작아보였다. 번지수가 네 자리라서 작은 필지가 더 작게 느껴졌다.

 

숭인동 1169 구역 지적편집도

 

 

이렇게 골목 중간에 계단도 있지만 그나마 다행인 것은 거의 평지라는 것이다. 언덕에 위치한 곳은 좁은 골목에 가파른 계단까지 있는데, 숭인동 1169 구역에서는 위 사진을 제외하고 계단을 못 봤다.

 

 

무슨 암도 있고, 오래돼 보이는 건물들이 있었다.

 

 

이쪽 골목은 그나마 넓다.

 

 

뒤로 보이는 아파트

 

근처에 종로청계힐스테이트아파트가 있다.


2009년 준공인데, 국평 기준 최근 실거래가는 10억 4천만원이다.

 

 

다른 쪽 경계로 나가는 길

 

오른쪽 경계는 8차선 도로이고, 왼쪽 경계는 가게들이 많았다. 점심시간 직후라 유동인구가 많아서 따로 사진은 못 찍었다. 카카오맵에서 확인해보니까 사우나, 마트, 한의원, 편의점 등이 있었다.

 

 

또 다른 게스트 하우스 같은 건물이다.

 

 

마지막으로 봤던 골목길이다.

 

사진상 잘 안 보이지만 전선들도 지저분했다.

 

 

끝.

 

진정한 트리플 역세권은 아니지만, 그래도 종로구에 속하고 입지가 좋다. 신설동역 주변은 전체적으로 다소 낡은 느낌인데, 숭인동 1169 구역 외에 신설1구역도 있다. 과연 공공재개발들이 잘 진행될지... 몇 년 뒤의 모습이 궁금하다.

 

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성북구 성북동에 다녀왔다.

 

한성대입구역에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 한옥 같은 주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐는데, 그 근처가 성북1구역으로 2차 공공재개발 후보지로 선정된 곳이었다. 그래서 분위기를 살펴보러 갔다. 개인적인 느낌으로는 공공재개발 진행이 수월하지 않을 것 같았다. 재개발에 결사 반대한다는 현수막도 있었고, 언덕 거의 꼭대기 근처에 있는 곳에도 신축 빌라가 들어서고 있었기 때문이다.

 

 

성북1구역 위치

대략적인 위치만 표시한 것으로 정확한 경계는 아니다. 대충 성북문화원 위쪽부터 학교들이 있는 곳까지다.

 

 

성북1구역 이동 경로

역시 대략적으로 표시한 것이다. 이날 엄청 더워서 구석구석 돌아다닐 수가 없었다.

 

 

성북1구역 정비사업개요

공공재개발 2차 후보지로 선정되기 전의 현황이다. 얼마 전에 발표했던 공공재개발 2차 후보지의 성북1구역과 면적이 차이가 난다.

 

 

성북1구역 위치도

서울시 자료에 따르면 성북1구역은 2000년대 초반부터 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐는데 결국 조합설립이 되지 않았다. 공공이 추진한다면 좀더 속도가 날지 모르겠다.

 

 

공공재개발 2차 후보지 16곳

 

가칭 성북1구역 현황 (공공재개발)

과거의 성북1구역에서 대로변에 접한 상가들 등 일부가 제외된 것처럼 보인다. 아무튼 성북1구역의 입지는 좋아 보인다. 위 현황에도 입지에 한성대입구역 역세권이라고 적혀있다. 단지 내 위치에 따라 역에서 거리가 차이나겠지만 가장 가까운 곳은 3분도 안 걸릴 것이다.

 

 

성북1구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

성북1구역의 노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 의미이고 파란색은 신축이나 다름없다. 아래 올릴 사진들 중에 현대그린빌라가 있는데 그 주변에 공사 현장이 있었다. 위 노후도에서 파란색 점선으로 표시된 부분이 철거를 의미하는 것 같다.

 

 

성북1구역 현장 사진들

 

성북1구역 가는 길

 

가는 길이라고 했지만 사실상 성북1구역 좌측으로 접한 도로이다. 이 도로를 따라 '성북동'으로 가면 대사관저들이 있는지 각국의 국기가 있었다.

 

 

멀리서 바라본 성북1구역

 

성북1구역으로 바로 갔던 것은 아니고 일단 성북동 돈까스부터 먹고 시작했다. 유명한 집이 세 군데 정도 있는데, 이번에 가보려던 곳이 휴무라서 지난 번에 갔던 곳에 또 갔다. 그 사이 가격도 조금 오르고 전체적으로 유쾌하지 않은 경험을 했다. 다시는 안 간다.

 

위 사진 가운데 위쪽에 색깔이 들어간 학교 건물 아래쪽이 성북1구역이다.

 

 

이 사진도 비슷한 위치에서 찍은 것 같은데... 저 멀리 건너편은 성북1구역이 아닌 것 같다. 성북1구역에 접한 성북2구역이나 성북3구역이 아닐까. 서울시 사이트에는 성북5구역은 아예 안 나와 있었는데, 부동산에는 성북5구역 매물도 있었다.

 

빌라 기준, 면적이 기억 안 나는게 4.5억. 전용22평이 4.7억이었다. (성북5구역)

 

성북1구역은 더 비쌌다. 전용22평, 3층, 방3개, 복층구조가 7.5억.

전용18평이 7.2억이었다.

 

네이버부동산의 매물들도 빌라들이 7억원대가 많다. 6억원대도 있는데, 기보증금이 3억원 아래이다. 실투자금 3~4억 이상 있어야 하지 않을까.

 

 

성북1구역으로 가는 길

 

횡단보도를 건너서 오른편이 성북1구역 쪽이다. 바로 공사중인 현장이 있었는데 아무래도 저 부분은 제외될 것이다.

 

 

성북1구역

 

골목으로 들어왔다. 전체적으로 둘러보고 싶었지만 구역이 너무 넓고 날씨도 더워서 안쪽으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

 

 

언덕길 경사가 심하다.

 

그런데 여기가 끝이 아니고 올라가면 언덕길이 더 이어진다.

 

 

공사 현장

 

공사 현장이 보였다. 빌라 같은데 4~5층 높이였다. 신축 건물이 몇 개 들어와도 노후도 비율만 충족하면 문제가 없겠지만 이렇게 신축이 들어오고 있는 모습을 보면 재개발과 조금 멀어지는 것 같다. 최근 기사에도 공공재개발 구역에 건축이 이루어진다고 본거 같다. 위 사진에 나오는 건물은 아마 훨씬 이전에 건축허가를 받지 않았을까.

 

 

현대그린빌라

 

지도에도 나왔던 빌라이다. 옛날 빌라도 4층 높이로 높아보였다.

 

 

조금 더 올라가자 또 공사 현장이 나왔다.

 

문제는 이런 공사 현장이 역에서 가까운 곳, 대로변에서 가까운 곳이 아니라는 것이다. 여기는 성북1구역의 위쪽 거의 끝부분이다. 이런 곳까지 신축 건물이 올라가고 있다면 이쪽 주민들은 재개발이든 공공재개발이든 반대하지 않을까.

 

 

성북1구역 모습

 

로드뷰로는 볼 수 없는 골목으로 왔다. 확실히 세월의 흔적이 느껴졌다.

 

 

지대가 높으니 전망은 좋다.

 

 

하지만 이쪽은 정말 재개발이 필요해 보였다.

 

사람도 지나가기 힘든 골목길이었다. 차는 당연히 못 들어오고, 오토바이도 못 들어오고, 자전거도 못 들어온다. 사실 이쪽으로 조금만 들어갔다가 다시 나오려고 했는데 들어가는 길에 접한 집에서 개가 엄청 짖었다. 돌아나오려면 또 그 집을 지나야 했는데... 또 지나가면 문틈을 비집고 개가 튀어나올거 같아서 골목 안쪽으로 계속 들어갔다.

 

 

이런 골목길이 이어졌지만 다행히 막다른 골목은 아니었다.

 

 

이쪽 골목 계단은 그나마 '도시재생'을 했다.

 

 

다시 큰길로 나왔다.

 

안쪽의 노후된 곳과 도로변의 빌라들은 확실히 차이가 났다.

 

 

이런 빌라들과 간혹 단독주택도 보였다. 이런 모습을 보면 딱히 재개발이 필요하지 않은 듯했다.

 

 

단독주택들은 대지면적이 상당해 보였다.

 

경매로 나온 한옥주택은 더 아래쪽에 있는데 감정가가 12억인가 13억이었다. 골목 안쪽의 단독주택도 대지면적이 50평에 가까워서 그런지 14억이었다.

 

 

내려가는 길

 

위쪽과 달리 아래쪽은 그럭저럭 괜찮은 모습이었다.

 

 

재개발 결사 반대

 

이 건물만 반대하는 것일까. 아무튼 이 건물은 대로변 코너에 있다. 아무래도 재개발 구역에서 제외될 것 같다.

 

 

경매로 나온 한옥주택이 있는 골목

 

아래쪽은 언덕이 아닌 평지인데 오래된 주택과 신축 건물이 섞여 있었다.

 

 

골목이 엄청 좁지만 뒤쪽으로는 신축 빌라가 보인다.

 

 

끝.

 

 

몇 년 뒤에 성북1구역은 어떤 모습일까. 10억원이 넘는 아파트들이 있을까. 빌라와 단독주택이 혼재한 지금과 같은 모습일까. 주민들의 의사가 가장 중요할 것 같은데, 공공재개발이나 재개발에 적극 찬성하는 주민들이 별로 없을 것 같다.

 

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성북구 삼선동에 다녀왔다.

 

이동 경로

사실 이날 삼선동만 갔던 것은 아니다. 성신여대입구역에서 출발해서 삼선동을 보고 보문역 주변의 보문동을 지나 신설동역 주변의 숭인동까지 보고 왔다. 임장의 테마는 재개발이 아닌 단독주택과 근린주택, 상가주택이었다. 10개가 넘는 매물을 보고 왔는데, 그 과정에서 삼선5구역, 보문동 재개발 구역, 숭인 공공재개발 구역까지 보고 온 것이다. 이번 글에서는 삼선5구역과 보문역 주변의 재개발 구역(보문2, 보문5)을 일부 올리겠다.

 

 

삼선5구역 위치

위 지도에서 큰 원으로 표시한 부분이 삼선5구역이다. 아래 따로 올리겠지만 구역 모양이 독특하다. 주변에는 삼선SK뷰아파트, 삼선푸르지오 아파트 등이 있다. 왼쪽으로는 한양도성길이 낙산공원까지 이어지는데, 삼선5구역에서 서울성곽이 뚜렷하게 보인다. 오른쪽으로는 조금 멀지만 성북구청, 보문역 등이 있다.

 

삼선SK뷰 아파트를 보면 삼선5구역의 미래가 보이지 않을까. 삼선SK뷰 아파트를 지나갔는데 상가 앞으로 사람들이 많아서 사진을 못 찍었다. 대신 삼선SK뷰 아파트 등의 시세를 올린다.

 

 

삼선SK뷰 아파트
430세대
2012년 준공

 

삼선SK뷰 아파트 107A형 최근 5년 시세 (출처: 네이버 부동산)

국평이라고 할 수 있는 전용84인데 2020년 12월 12억 5천만원에 거래가 됐다. 현재 호가는 12억 8천만원에서 13억까지 있다. 5년 전에는 실거래가가 6억원이었으니 여기도 역시 2배가 됐다.

 

 

삼선푸르지오 아파트
864세대
2008년 준공

 

삼선푸르지오 아파트 103A형 최근 5년 시세 (출처: 네이버 부동산)

역시 국평이라 불리는 전용84의 경우 최근 5년 동안 2배가 됐다. 5년 전의 실거래가는 4억원 중반이었다. 최근 실거래가는 2021년 5월 9억 3천만원과 9억 4천7백만원이 있다. 현재 호가도 그 정도이다. 9억 3천만원에서 9억 5천만원까지 있다. 삼선SK뷰 아파트보다 연식이 오래됐고 지하철역에서도 멀어서 이렇게 3억원 정도 가격 차이가 나는 것 같다.

 

 

다음은 삼선현대힐스테이트 아파트이다.

 

삼선현대힐스테이트
377세대
2009년 준공

 

삼선현대힐스테이트 아파트 106A형 최근 5년 시세 (출처: 네이버 부동산)

전용84의 경우 5년 전에 4억원 중반대였다. 가장 최근 실거래가는 2020년 9월로 8억 6천만원이었다. 현재는 매물이 없는데 삼선푸르지오 아파트보다 약간 낮지 않을까.

 

 

삼선5구역

 

정비사업 개요

 

건축계획 및 주택공급계획

서울시 자료로 현 시점과 차이가 있을 수도 있다.

 

 

삼선5구역 위치도

재개발 구역이 독특하다. 한성대학교와 접하고 있는데 위쪽 가운데 부분이 쏙 빠졌다. 무슨 이유인지는 모르겠지만 아쉽다.

 

 

삼선5구역 조감도

 

 

지난 1월 낙산공원에서 삼선5구역을 바라봤을 때 황토색 흙이 상당 부분 보였었다. 그런데 이번에 삼선5구역 주변을 가보니 그때와 크게 달라진 것이 없어 보였다. 멀리서 봤을 때와 가까이에서 봤을 때가 차이가 있겠지만 여전히 황토색 흙이 보였을 뿐이다. 참고로 지난 5월 10일경에 다녀왔다.

 

 

현장 사진들

 

삼선SK뷰 아파트를 등지고 찍은 사진이다. 삼선5구역의 미래를 예상할 수 있게 삼선SK뷰 아파트 사진도 한 장 찍었어야 했는데 아쉽다.

 

 

동일 지점 카카오맵 로드뷰

2020년 8월에는 이런 모습이었다. 현재는 왼쪽 부분이 철거가 진행 중이다.

 

 

철거 현장이 얼핏 보인다.

 

오른쪽 앞으로는 신축 빌라가 있다. 저런 신축 빌라들 때문에 구역에서 제외됐을까.

 

 

반대편은 계단 위로 삼선5구역이 있다.

 

 

한성여고 앞으로 높게 펜스를 친 삼선5구역이 있다.

 

 

삼선5구역의 모습

 

상당 부분 철거가 끝났고 저 멀리 서울성곽도 보인다. 추후에 준공이 되면 고층에서는 성곽뷰가 보이지 않을까. 한강뷰가 안 된다면 성곽뷰라도 있으면 좋을 것 같다.

 

 

가림막 뒤로 아직 철거가 안 된 건물들이 보인다.

 

빠른 철거가 진행되야 사업비도 절감할 수 있을텐데, 조합원은 아니지만 아쉽다. 참고로 철거는 7월까지 예정되어 있다.

 

 

이 가운데 부분이 빠진 것도 아쉽다.

 

 

삼선5구역 및 주변 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

가운데 부분은 왜 빠졌을까. 신축 때문인가 해서 노후도를 확인했는데 신축 건물이 그렇게 많은 것도 아니다. 주민들이 반대를 했을까.

 

 

삼선5구역 철거 현장과 주변

 

저 아래쪽 부분과 이쪽 사이에 높이 차이가 꽤 있다.

 

 

마을버스가 다니는 메인 도로

 

왼쪽으로 완전 신축 건물이 보인다.

 

 

다시 삼선5구역의 모습

 

 

조금 더 가까이에서 찍은 사진

 

뒤쪽으로 서울 성곽이 길게 이어져 있다. 최근에도 성북동에서 이화동, 충신동까지 임장을 하면서 저 길을 걸었다.

 

 

조금 더 계단을 올라가서 내려다 본 모습

 

삼선5구역과 서울성곽 사이에도 노후된 주택들이 많다.

 

 

삼선5구역 및 주변 지적편집도

아쉽게도 그쪽은 제1종일반주거지역이다. 충신동도 그렇고 서울성곽 주변에 관심을 갖고 있다. 잘만 진행이 된다면 제2의 경희궁 자이가 탄생할 수도 있을 듯한데... 서울성곽 주변이라 고도제한이 있는 것 같다.

 

 

저쪽에 낮은 아파트라도 생긴다면 서울성곽을 다 가릴 것이다.

 

 

열심히 작업 중인 포크레인들도 보인다.

 

 

이쪽도 삼선5구역이다.

 

 

저 앞에 보이는 아파트는 삼선푸르지오 아파트이다.

 

 

이 길을 따라 왼쪽은 삼선5구역이 아니고 오른쪽은 삼선5구역이다.

 

 

동일 지점의 카카오맵 로드뷰

철거가 시작되기 한참 전인 2020년 3월에는 위와 같은 모습이었다.

 

왼쪽보다 오른쪽이 노후도가 훨씬 심하다. 이런 노후도 차이가 재개발의 유인이 됐을까.

 

 

삼선SK뷰 아파트 쪽으로 내려가는 길

 

 

삼선5구역주택재개발정비사업조합 철거안내문

 

지난 1월에 낙산공원에서 삼선5구역을 봤을 때 상당 부분 철거가 끝난 모습이 보였는데, 이쪽은 지난 4월부터 철거를 시작했다. 서울성곽에 가까운 구역을 먼저 철거하고 이쪽을 나중에 철거한 것일까. 아무튼 철거는 7월말까지 예정되어 있다.

 

 

삼선교회

 

저 교회 앞을 지나 왼쪽으로 내려가려고 했는데 길이 막혀 있어서 왔던 길로 돌아갔던 것이다.

 

 

삼선5구역 주변

 

철거 중인 건물을 사진에 담고 싶었는데 시야를 가려서 제대로 못 찍었다.

 

 

삼선5구역 끝.

 

한성대입구역에서 서울역까지는 단 13분 소요. 삼선5구역의 입지도 꽤 좋은 것 같다.

 

 

보문동 재개발 구역

 

이날 재개발과 관련하여 집중적으로 보고 싶었던 곳들은 삼선5구역과 숭인 공공재개발 구역이었다. 그런데 삼선동에서 숭인동으로 가는 길에 보문2구역과 보문5구역도 지나가게 됐다.

 

 

보문2구역

 

정비사업개요

 

건축계획 및 주택공급계획

 

보문2구역 위치도

조감도

보문2구역 조감도 (출처: 서울시 클린업)

 

 

보문2구역은 한창 건물이 올라가고 있었다. 사진이 몇 장 안 돼서 보문2구역과 보문5구역 사진을 아래에 같이 올리겠다. 보문2구역은 아는 사람이 분양권을 가지고 있다. 몇 달 전에는 그런가 보다 했는데 지금은 엄청 부럽다. 보문역도 어느덧 더블 역세권이 됐다. 하나는 우이신설선이라 큰 의미가 없다고 해도 6호선 초역세권이라 입지가 좋다.

 

 

보문5구역

 

정비사업개요

 

건축계획 및 주택공급계획

 

 

보문5구역 위치도

 

 

보문5구역 조감도

 

 

보문5구역은 철거를 앞두고 있는 것 같았다. 점심시간 무렵 이쪽을 지나갔는데 인부 같은 사람들이 밥을 먹고 앉아있는 모습이 보였다. 그래서 막 사진을 찍을 수 없었다.

 

 

보문동 재개발 현장 사진들

 

저 앞에 올라가고 있는 아파트가 보문2구역이다.

 

보문리슈빌하우트아파트
22년 3월 예정

 

 

보문2구역 및 보문5구역

위쪽이 보문2구역, 아래쪽이 보문5구역의 위치를 대략적으로 표시한 것이다. 보문역 초역세권이다.

 

 

리버뷰는 아니지만 성북천이 흐른다. 역에서도 가깝고, 이렇게 산책로도 있으니 좋아 보였다. 점심시간 무렵이라 산책하는 사람들이 꽤 많았다.

 

 

서울 성북 보문2구역 주택재개발정비사업

 

계룡건설에서 건설하고 있다.

 

 

보문2구역 주변이다. 오른쪽은 왜 재개발 구역에서 제외됐을까.

 

 

2022년 3월에 준공 예정이니 9~10개월 정도 남았다.

 

 

이쪽은 보문5구역이다.

 

철거 직전의 모습이었는데, 갈등과 분쟁이 있는지 여기 저기 다니면서 사진을 찍을 분위기가 아니였다.

 

 

보문5구역과 그 뒤로 보이는 보문2구역

 

보문동 끝.

 

 

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