생각하고 부자되기

노원구

중계동 하계동

경매 임장

중계역 인근의 당현천을 따라 걸어서 이동한 후 중계동 롯데우성아파트에 먼저 갔다. 돌아오는 길에 아웃렛에는 뭐가 있나 잠시 들렀다가 인근에서 대박 느낌이 나는 단지를 발견했다. 바로 한신코아였다. 사실 지난 1월에 다녀왔던 것을 지금 올리는 것이다. 당시 미도아파트와 롯데아파트(롯데우성)가 경매로 나와서 임장을 갔었다. 미도아파트는 따로 글을 올렸고 롯데아파트는 안 올렸는데, 최근 한신코아빌라가 경매로 나와서 글을 올리게 됐다.

당현천 산책로에는 겨울임에도 산책을 하는 사람들이 많았다. 작은 야구장 같은 것도 보였다.

중계역 주변으로 아파트 단지들이 많았다. 일부 단지들은 초역세권이었다.

당현천을 따라 주변으로도 아파트들이 많았다. 이 당현천은 상계역까지 이어지던데 거기까지는 안 가봤다.

더 걸어가면 양지대림2차도 있다.

여기는 지하철역에서 거리가 좀 있지만 산책로가 있어서 뷰는 시원할 것 같았다.

단지 안으로 들어가지 않았고 지나가면서 봤는데 재건축 관련 현수막이 보였ㄷ.

정밀안전진단 진행중이라는 현수막이었다.

앞의 한양아파트 대각선 건너편에 있는 아파트이다.

드디어 목적지인 롯데우성아파트에 도착했다.

일단 상가부터 갔다. 상가에서 경매가 나온 것은 아니지만 자료를 남기기 위해서였다. 1993년에 준공된 아파트라서 상가건물에서 세월의 흔적이 느껴졌다.

경매로 나왔던 아파트는 41평형으로 감정가가 1,280,000,000원이었다. 1회 유찰된 후 단 1명이 입찰해서 낙찰 1,025,000,000원에 낙찰됐다. (2021년 12월) 내가 1월에 임장을 갔으니 관심물건으로 지켜보다가 결과가 나온 이후 미도아파트 등과 함께 보러 갔던 것 같다.

2021년 11월에 15억 이상 실거래가 되었다가 2022년 3월에는 13억원대에 실거래가 됐다. 이런 아파트를 10억 조금 넘는 가격으로 낙찰을 받았으니 잘 받았다고 생각되면서도 보증금 미상의 선순위 임차인이 있어서 그런거 같기도 하다.

아파트 주변으로 나무들이 높게 자라서 사진이 깔끔하지 않다. 경매로 나왔던 아파트도 저층인데 저층은 시야가 가리는 단점이 있다. 아니면 나무 덕분에 사생활이 보호된다고 해야 하나.

이런 것을 봐도 아파트들이 정말 많다는 것을 알 수 있다.

한신코아빌라

임장을 갔던 아파트들보다 관심이 갔던 곳이 한신코아빌라였다. 중계동 아울렛 인근에 저층 아파트 단지가 보였다. 자세히 보니까 아파트는 아니고 빌라였는데 역세권에 저층 주거단지라니 대박 느낌이 났다.

하계역에서 도보 5분 거리이다.

3층은 아니고 4층 건물이다.

당시 시세를 보고 '역시 비싸구나' 생각하고 말았는데 이 한신코아빌라에서 경매 물건이 나왔다.

2021타경104566
한신코아연립
건물면적 40.78평
대지권 40.24평
감정가 1,272,000,000원

한 경매사이트에서는 '빌라'가 아닌 '연립'으로 나왔다. 건물면적과 대지권이 거의 동일하다.

1동부터 12동까지 있는데 도로 때문에 3개 구역으로 나누어져 있다.

게시판을 살펴보니 재건축과 관련된 내용은 없었다. 1994년에 지어진 건물로 관리상태도 양호한 것 같고 조금 더 기다릴 필요가 있다.

평형은 31평, 37평, 49평이 있고, 총 40세대이다. 경매로 나온 물건은 49평형이다. 빌라 또는 연립이라서 그런지 네이버부동산에서 시세 및 실거래가 그래프가 안 나온다. 

49평형 매물이 3개 있는데 각각 15.5억, 17.5억, 20억이다.

강원도 삼척시 근덕면 초곡리
토지면적 38.72
건물면적 19.03

감정가 67,368,800원

지메의 직장인 경매라는 유튜브에 나와서 알게 된 물건이다. 해변에서 도로 1분 거리로 매우 가깝고 마당에 주차공간도 있어서 민박집, 에어비앤비, 한달살기 등 단기 임대가 가능할 것 같았다. 대도시에서 멀어서 접근성이 떨어지는 것은 단점이다.

해변에서 가깝고 민박집들이 보인다. 1층 건물이고 철길이 지나는 길이 지대가 살짝 높아서 아쉽게도 오션뷰는 아니다. 2층, 3층으로 건축한다면 바다가 보일 것 같기는 하다.

경매 물건지 인근의 초곡항 위치를 표시했다. 애매한 위치다. 서울 및 수도권에서 강릉, 동해보다 접근성이 떨어진다.

마당은 주차공간으로 사용할 수 있을 것이다.

전체적으로 문제가 없어 보이는데, 확인해야 할 사항이 두 가지 있다. 인근 토지와의 경계 문제와 소유자 외 전입자가 있다는 것이다.

인근 토지와의 경계 문제

경매로 나온 건물이 인근 두 필지의 토지를 침범한다. 한 필지는 국유지인데, 다른 한 필지는 개인 소유이다.

빗금친 사각형이 건물인데 위쪽으로 개인 소유의 토지를 침범하고 있다. 왼쪽으로는 국유지 도로를 침범하는데, 양쪽 모두 침범하는 면적이 꽤 된다. 한편으로는 아래쪽의 다른 건물이 경매로 나온 토지를 침범하고 한다. 건축 당시 경계 측량이 제대로 안 됐었던 것일까.

임차인 문제

소유자 외 전입자가 있다. 전입일이 2013년 9월 30일이라서 임차인이 아닐 가능성이 높긴 하다. 토지 및 등기부를 보면 소유자가 2020년 11월에 경매 물건지로 전입했다. 또한 이 물건은 과거에도 경매로 나왔다가 취하된 바 있다. 당시 현황조사서를 보면 소유자의 배우자와 통화를 했는데 다른 거주자(임차인)는 없다고 진술했다.

임차인 문제는 쉽게 해결할 수 있을 것 같은데, 인접 토지와의 경계 문제는 사전에 협의를 하거나 아니면 처음부터 언젠가 철거 후 신축을 생각하고 입찰을 해야 할 것 같다. 토지가 계획관리지역의 39평으로 다소 작은 점을 고려하면 어떻게든 건물을 살리는 방법을 찾아보는게 좋을 것 같다.

성북구 동선동1가 121-6
코아루센타시아 지하2층

근린상가
건물 56.5㎡(17.09평)
대지 12.6㎡(3.81평)
건물 및 토지 전부

감정가 370,000,000원

1회 유찰된 상태이다.

2차 2월 23일

최저입찰가 296,000,000원

성신여대입구역 1번 출구에서 3분 거리로 역세권이다. 코아루센타시아까지 가는 길에 상권이 활발했는데, 지도를 자세히 보면 가까운 곳에 돈암동거리가 있다. 

나는 성신여대입구역 1번 출구에서부터 코아루센타시아까지 가지 않았다. 은행에 갔다가 돈암제일시장을 지나서 길을 건너서 코아루센타시아까지 갔다. 지도상 2번 출구 아래로 두번째 골목을 지나갔는데, 코아루센타시아에 도착할 무렵 활발했던 상권의 느낌이 크게 줄었다. 어느 순간부터 약간 언덕길이 시작됐고, 지적편집도를 봐도 코아루센타시아는 상업지역이 아닌 준주거지역이다.

마침 사진을 찍은 것이 있다. 왼쪽 앞으로 보이는 높은 건물이 코아루센타시아이다. 카카오맵에는 코아루센타시아 아파트라고 나온다. 사진상 잘 느껴지지는 않겠지만 약간 경사가 있다. 실제로는 경사가 더 심했다.

드디어 경매 물건지에 도착했다. 경사진 곳에 건물을 지어서 이쪽 입구는 지하 1층이 1층이나 마찬가지다. 경매로 나온 물건은 지하 2층에 있어서 이런 장점을 못 누린다.

건물 구조는 상당히 복잡했다. 원래 이 건물에 있는 식당에서 점심을 먹고 본격적인 임장을 시작하려고 했다. 그런데 건물을 두 바퀴 돌고도 가려고 했던 식당을 찾을 수가 없었다. 결국 못 찾고 위치를 물어보려고 전화를 했는데 사정상 영업을 중단했다고 했다. 마찬가지로 경매 물건이 있는 지하 2층까지 가는 데에도 시간이 좀 걸렸다. 성신여대입구역 3분 거리로 역세권이라 입지가 좋지만 건물 내 개별 입지는 안 좋다고 느껴졌다. 건물에 익숙한 사람들은 괜찮겠지만 처음 오는 사람들은 찾아오기 어려울 것이다.

경매로 나온 물건이 상가라서 같은 건물에 어떤 업종이 들어와 있는지 살펴봤다. 지하 1층에서 롤러스케이트장이 보였다. 평일 오전인데도 롤러스케이트를 타는 사람들이 몇 명 보였다. 초등학교 저학년으로 보이는 아이와 부모, 직원으로 보이는 사람들이 있었다. 내가 어렸을 때 동네 친구들은 도로에서 롤러스케이트를 탔는데 요즘에는 롤러스케이트를 타는 아이들을 거의 못 봤다. 인라인스케이트도 마찬가지다.

어렵게 지하 2층으로 갈 수 있는 계단을 찾았다. 그런데 이쪽은 계단을 꽤 많이 내려가야 해서 접근성이 안 좋다고 느껴졌다. 바로 내려가지 않고 건물 주변을 더 살펴봤다.

코아루센타시아 뒤쪽으로는 주택가가 있었다. 그래도 대학가라서 성신여대입구역부터 학생들이 많이 보였다. 어떤 부동산 앞에서는 부모님과 함께 원룸을 구하러 온 새내기 대학생처럼 보이는 학생도 있었다.

지하 1층의 롤퀸 외에 지하에는 트롯광장, 돈암체육관 등이 있었다. 트롯광장은 감성주점, 헌팅포차 등과 비슷한 술집처럼 보였고, 돈암체육관은 헬스장, 피트니스 클럽이었다.

경매로 나온 물건은 스트라이크존의 일부 호실이다. 건물 내에서는 호실을 표시한 도면을 찾을 수가 없었고, 감정평가서에 내부구조도를 나타낸 도면이 있다. 

트롯광장 입구인데, 이쪽도 영업 중에 손님들을 위한 문으로 사용하는지 모르겠다. 아래에 사진을 올릴텐데, 더 넓은 계단으로 내려오는 길에도 트롯광장 입구가 있었다.

스트라이크존 입구에는 우편물 통지서가 붙어 있었다. 현재 영업을 하고 있지 않은 것 같았다.

요즘 골프존 같은 스크린골프도 인기가 많다고 알고 있다. 스크린야구가 처음 나왔을 때 한 번 가봤는데 상당히 재밌었다. 그런데 가격은 상당히 비쌌던 것으로 기억한다. 두 게임 했는데 10만원 넘게 나왔던가. 지금 찾아보니까 스트라이크존 외에 다른 체인점도 생겼고 예전보다 부담없는 가격이다. 아무튼 스크린골프에 비해 스크린야구는 코로나로 상당한 타격을 받은 것 같다.

돈암체육관에는 헬스장이라서 그런지 롤퀸보다 이용 중인 사람들이 많았다.

아까의 좁고 어두운 계단보다 이쪽 입구가 훨씬 나았다.

내려오는 계단 중간에 트롯광장으로 가는 입구가 있다. 그래서 트롯광장은 지하 1층과 지하 2층을 모두 사용하나 하는 생각도 했는데, 층별 안내도에 트롯광장은 지하 2층에만 있었다. 아무튼 계단을 더 내려가면 정면에 돈암체육관 입구가 있고 거기서 오른쪽으로 들어가면 스트라이크존 성신여대구장이 나온다.

지상 2층에는 스터디 카페도 있다. 스트라이크존 간판은 한참 위에 있어서 사진에서 안 보일 정도다. 스크린야구장을 안 한다면 어떤 업종을 하는 것이 좋을까? 딱히 떠오르는 것이 없었다.

현재 1회 유찰된 상태, 전체가 아닐 일부 호실만 경매로 나와서 더 유찰될 것 같기도 하다. 다른 호실들은 경매로 나오지도 않았다.

이 글은 경매 절차가 종료된 후 어느 정도 지나면 비공개로 돌릴 예정이다.

자동차 경매

2016년식 레이

감정가 450만

경매 물건을 검색하던 중 저렴하게 올라온 2016년식 레이가 눈에 띄었다. 주행거리도 68,000km 정도인데, 감정가는 고작 450만원. 요즘 신차 구입이 어려워서 중고차 가격도 많이 올랐다고 한다. 게다가 차박이 인기를 끌면서 레이는 아예 캠핑카 모델도 나왔다. 그런데 레이가 450만원이라니 관심이 안 갈 수가 없었다. 물론 저렴한 것은 다 그 이유가 있다.

감정가 450만원에 경매로 나온 레이의 물건기본정보이다. 민감한 정보는 삭제했다. 사고이력이 있는데, 내차피해 1회로 금액은 921,780원이었다. 크게 문제가 되는 금액은 아니라고 본다.

주행거리는 67,946km이다. 4~5만 km 이하였으면 더 좋았을텐데, 6~7만 km도 나쁜 수준은 아니다. 특히 세컨카로 차박용, 캠핑용으로 사용한다면 문제가 될 것이 없다.

 정말 저렴하게 올라온 것이 맞는지 경매로 나온 다른 레이들을 살펴봤다.

연식   주행거리   감정가

2019년식 36,746km 970만원

2016년식 112,308km 600만원

2015년식 78,224km 1,000만원

2012년식 201,335km 520만원

2016년식 67,946km가 450만원으로 확실히 저렴하게 나온 것을 알 수 있다. 2015년식 78,224km가 그나마 비슷한 연식과 주행거리인데 감정가가 1,000만원으로 두 배가 넘는 수준이다. 하지만 저렴하게 나온 것은 다 이유가 있었다.

차량 전면부와 후면부에는 크게 문제가 없어 보인다. 전면 번호판이 없다는데 번호판은 어차피 새로 달아야 하는거 아닌가.

내부 천장에 흠집이 있는데 저 정도의 흠집은 개인적으로 그냥 사용해도 무관다. 흠집이 감정가가 낮은 이유가 아니다. 문제는 따로 있다.

처음 내부 사진을 보고 깜짝 놀랐다. 물건 설명에 내부에 적재물이 있다고 해서 '그냥 그런가 보다' 하고 별 생각이 없었는데, 뒷좌석이 아예 없고 적재물이 가득했다. 청소기 같은 물건도 보이는데 청소업체에서 차량으로 사용했던 것으로 추정된다. 철제 선반도 보인다. 뒷좌석이 없고 구조물이 설치된 것이 감정가가 낮게 나온 이유였다.

일반적으로 사용하려는 중고차의 경유 좌석이 없는 것이 크게 문제가 되지만, 차박 또는 캠핑카로 사용한다면 뒷좌석이 없는게 문제가 되지 않는다고 생각한다. 오히려 좋은 기회가 될 수 있다. 내부 적재물을 치우고, 철제 구조물을 제거하고 차박용 또는 캠핑용으로 개조를 하면 될 것 같다. 추가적인 비용이 얼마나 들지는 모르겠다. 그래도 감정가가 450만원이라는 것을 고려하면 충분히 매력이 있다고 생각한다. 직접 사용해도 좋고, 수리 및 개조를 해서 중고차로 판매할 수도 있을 것이다. 최종적으로 얼마나 낙찰을 받느냐가 문제이다.

입찰기일은 2022년 1월 10일. 추후에 결과를 업데이트 하겠다.

2022. 01. 10. 내용추가

약속한대로 입찰결과를 업데이트 하겠다.

오늘 2016년식 레이에 총 5명이 입찰했다. 5,511,000원에 낙찰됐다. 차순위는 494만원, 3순위는 479만원이었다. 551만원이면 취득세 등을 감안하더라도 상당히 저렴한 가격에 낙찰을 받았다고 본다. 기본적인 부품을 교환하고 캠핑카로 개조를 해도 중고 시세보다 훨씬 저렴할 것 같다. 처음 이 글을 작성하고 레이 캠핑카에 대해 검색도 하고 유튜브도 봤는데, 평탄화 작업을 하는 데 생각보다 비용이 얼마 안 들었다.