생각하고 부자되기

광진구 광장동에 다녀왔다.

사회적 거리두기 2.5단계가 끝나자마자 그동안 못 갔던 임장을 떠났다. 원래는 법원에 가려고 했는데 대법원 경매 사이트를 확인하고 코로나로 인해 모든 경매가 취소된 것으로 착각하는 바람에 못 갔다. 법원 대신 임장을 다녀왔는데 광진구 광장동, 구의3동, 중곡동을 약 3시간 정도 돌아다녔다. 이번 글은 '광장동'에 관한 것이다.

지도가 복잡하다. 광장동에서는 경매 물건 3개를 확인했다. 그리고 얼마 전부터 관심을 갖기 시작한 대지지분이 높은 빌라들도 가봤다. 광나루역 2번 출구로 나와서 광장신동아파밀리에아파트를 지나서 길을 건너갔다. SK주유소를 지나서 그 근처의 경매 물건을 확인했다. 그리고 현재 폐업 중인 한강호텔 앞까지 갔다가 워커힐 아파트로 갔다. 그 근처의 경매 물건을 또 확인하고 유천빌라 뒤쪽으로 한 바퀴 돌았다. 유천빌라는 재건축이 진행 중인데 유천빌라에 걸친 토지 지분이 경매로 나온 상태이다. 그 주변을 둘러보고 아차산 입구를 지나서 구의2동과 중곡동 물건을 보러 갔다.

광장신동아파밀리에아파트 앞 횡단보도

몰랐는데 광장신동아파밀리에아파트가 지역주택조합으로 건축된 것이라고 한다. '한강광장' 홍보관에 갔다가 들은 내용인데, 한강광장도 이 주변에서 지역주택조합으로 아파트 건축을 추진하고 있는 듯했다.

저 앞에는 아이파크 광나루 아파트가 보인다.

광나루현대아파트
380세대 3개동 23층
1996년 4월 준공

길을 건너가서 첫 번째 경매 물건지로 갔다. 

2019타경30**
토지 약 62평
건물 약 46평

감정가가 10억이 넘는 물건이라 그저 그 주변을 돌아보는 데 의의를 두고 갔다. 1회 유찰된 이후 이미 13억 정도에 낙찰된 물건이다.

경매 물건이 있는 골목

이 근처를 몇 번 지나갔는데 항상 큰 도로로 다녔지 작은 골목으로는 처음 와봤다.

첫 번째 경매 물건지

뒤쪽에서 찍은 사진이다. 대로변으로 왔으면 건물 입구를 찍을 수 있었을 텐데 앞쪽 사진은 찍지 못했다. 건물은 1966년에 지어진 건물로 위반 건축물이라 더욱 복잡했다. 오래된 건물의 가치를 무시하면 토지 가격은 감정가 기준 평당 2521만 원 정도, 낙찰가 기준 평당 2069만 원이다. 길 건너편의 워커힐 아파트가 언젠가 재건축되거나 리모델링되면 이쪽의 토지 가격도 더 오르지 않을까.

골목을 따라 쭉 걸었는데 여전히 오래된 건물도 있지만 신축 빌라들이 많은 편이었다.

한강호텔

한강호텔 입구

가까운 곳에 한강호텔이 있어서 일부러 한강호텔 앞까지 왔다. 예전에 어디선가 한강호텔을 개발한다는 글을 봤기 때문이다. 지금 구글에서 검색해보니 한강호텔 부지를 고급 주거단지로 개발할 계획이 있는 듯하다.

한강호텔 폐업공고

바로 앞에 가서 찍으려다가 그냥 멀리서 찍었다. 일부가 가려서 안 보이지만... 1963년부터 56년의 역사를 지닌 한강호텔. 2019년 6월 30일 폐업을 했다. 개인적으로도 추억이 있는 장소인데 사라져서 아쉽다. 한강 바로 옆의 고급 주거단지는 어떤 모습일까. 몇 년 뒤에 찾아오면 알 수 있을 것이다.

한강호텔 근처에서 바라본 한강

워커힐 아파트
576세대 14개동 13층 
1978년 11월 준공

워커힐 아파트 앞 횡단보도

다양한 각도에서 사진을 찍었으면 더 좋았을 텐데 이 사진뿐이다. 워커힐 아파트는 유명하니 다들 들어봤을 것이다. 1978년에 지어진 아파트인데도 대형 평수 위주다. 

마침 현재 진행 중인 경매 물건이 하나 있다.

2019타경54**
토지 67.46평
건물 68.50평

감정가는 무려 23.2억이다. 대지지분도 67평이 넘는데 건물 면적도 68평이 넘는다. 재건축이나 리모델링이 언제 진행될지 모르겠다. 워커힐 아파트 맞은편에 있는 아파트는 이미 리모델링이 됐다.

워커힐푸르지오아파트
200세대 2개동 11층
1987년 3월 준공
2013년 8월 리모델링

두 번째 경매 물건지로 가는 골목길

2019타경40**
에코파크빌
대지 8.201평
건물 12.722평

2회 유찰된 이후 '변경' 상태이다. 그저 그런 빌라인 줄 알았는데 감정가가 무려 5억 원이었다. 하지만 2회 유찰되어 최저매각가는 3.2억 원이었다. 감정가를 보니 고급스러운 외관, 워커힐 아파트 바로 옆의 입지가 영향을 주지 않았나 싶었는데... 네이버 부동산에서 매물을 보니까 감정가가 높게 측정된 것 같기도 하다. 정확한 것은 면적 등까지 세부적으로 고려해서 파악해야 한다.

경매 물건지로 가는 골목의 끝부분

도로가 좁은 것은 단점이다.

가동과 나동이 나란히 있었고 여기에 주차 공간이 10면 정도 있었다. 다른 각도에서 보기 위해 골목을 다시 내려가서 반대쪽으로 갔는데 그쪽에는 지하 주차장이 따로 있었다.

골목을 다시 내려가는 길

차가 한 대만 지나갈 수 있다. 이 근처에도 오래된 빌라가 있었다.

바로 이 극동빌라이다. 최근 '연립'에 관한 책을 읽고 오래된 연립/빌라/맨션 등에도 관심을 갖고 있다. 이전에는 임장을 다닐 때 그저 오래된 연립이구나 하고 넘어갔는데, 숨겨진 보물일 수도 있다.

에코파크빌

이쪽이 정문일까. 아무튼 입구가 두 곳이 있다.

이 근처까지는 몇 번 와봤어도 이렇게 골목까지는 처음 와봤다. 광장동에도 이렇게 오래된 주택이 있었구나 하는 생각이 들었다. 

한강광장 아파트

이 근처가 한강 광장 아파트 예정지이다. 마침 경매 물건도 있었지만 한강 광장 아파트 때문에 찾아온 목적도 있었다. 홍보관에 갔을 때는 이 근처라고 설명을 들었는데 아까 잠깐 검색했을 때 사업 예정지가 광나루역 근처로 나왔다. 그래서 좀 헷갈렸는데 이 근처가 맞는 것 같다. 앞의 극동빌라를 포함한 주변이 사업 예정지로 나온다. 경매 물건이 나온 에코파크빌과 이 글의 뒷부분에서 언급할 유천빌라, 미도빌라 등은 제외되는 듯하다. 유천빌라는 따로 재건축을 진행 중이다. 아무튼 이 근처에서 '한강 광장 아파트'라고 유리에 붙여 놓은 부동산도 하나 봤다.

지역주택조합으로 추진한다고 해서 부정적으로 생각했는데 근처에 있는 동아 파밀리에 아파트도 지주택으로 추진했다고 하니... 제대로만 진행된다면 입지 등 좋을 것 같다. 재개발/재건축도 그렇겠지만 주민들이 얼마나 동의를 하는지에 따라 성패가 달라질 것이다.

세 번째 경매 물건지로 가는 길

유천빌라와 장신대 사이에 있는 골목이다.

2020타경510**
임야 6.867평

지목은 임야인데 현황은 도로 및 주차장이다. 감정가는 1억 9백만 원 정도. 지분 1/20이 경매로 나왔는데 1회 유찰된 상태이다. 유천빌라 재건축이 진행 중이지만 면적을 고려하면 결국 현금 청산되지 않을까 싶다.

이 근처로 일부는 담장을 넘어서 도로에 포함됐다.

현장에 갔을 때 이 주차장도 포함된 줄 알았는데 이쪽 주차장은 별개이고 아래에서 나중에 사진이 나올 유천빌라 단지 내 주차장이 경매 물건지에 해당하는 것 같다.

여기는 유천빌라 옆의 미도빌라

저 앞은 동부빌라 같다. 현장에서는 둘다 현대빌라인줄 알았는데 사진 오른쪽으로 안 나오는 부분에 현대빌라가 있고 저 앞은 동부빌라 위치이다. 이들 빌라들 모두 언젠가는 개별적으로든 통으로든 개발되지 않을까 싶다.

미도빌라 입구

안쪽으로 한 번 들어갔다 나올 생각이었는데 입구에 경비원 같은 할아버지가 있어서 안 들어갔다.

미도빌라와 광장동 성당 주차장

미도빌라 옆으로 넓은 주차장이 있어서 뭔가 했는데 그 옆에 광장동 성당이 있었다.

유천빌라

소규모 재건축 사업이 진행 중이다. 

입구부터 이런 종이가 붙어 있었다. 유천빌라 재건축을 검색해보니까 신탁 방식으로 갈등이 좀 있는 것 같았는데 그와 관련된 내용 같다. 재개발/재건축, 뉴타운도 진행이 어려운 경우가 많다. 시간이 흐를수록 비용은 발생하고... 특히 지주택은 더 그럴 것 같다.

유천빌라 안으로 들어와서 경매 물건지까지 왔다. 바로 이 주차장이 경매 물건지였던 것이다.

유천빌라

한 기사를 보니까 60가구가 재건축을 추진하여 7층 높이 99가구를 만든다고 하는데 나중에 어떤 모습일지 모르겠다.

유천빌라 입구

이렇게 광장동에서 경매 물건 3개와 이슈가 있는 곳들을 둘러보고 구의동으로 넘어갔다. 그 부분은 다음 글에서 다룰 예정이다.

주변의 적색조 건물들

워커힐 파크빌 입구

아차산 입구를 지나 구의동/중곡동으로 넘어가는 길에 또 하나의 단지가 보였다. 워커힐 파크빌이었다.

언제 지어진 건물인지, 세대 당 면적은 어떤지 찾아보지 않았지만 조용히 살기 좋아 보였다.

아차산으로 가는 길

등산객들이 많이 지나갈 수도 있겠다. 하지만 이 길 말고 다른 쪽으로 서울 둘레길 코스가 있어서 그 길로 더 많은 사람들이 지나갈 것 같다. 

사회적 거리두기 2.5단계로 재택근무를 하다가 오랜만에 임장을 가서 그런지 힘들었다. 아직까지는 최대한 여기저기 많은 곳을 다닐 생각인데 점차 지역을 좁혀서 깊게 파야할 것 같다. 경매만 생각하고 있었는데, 네이버 부동산에도 안 올라오는 정말 좋은 물건은 현지 부동산을 통해서 구할 수밖에 없다. 

지난 6월에 다녀온 속초 임장 두 번째 글이다.

사진이 많아서 나눠서 올린다. 

2020/08/27 - [45FIRE/경매 임장] - 강원도 속초 경매 임장 (1) - 힐스테이트속초센트럴, 로데오거리 근린상가, 속초미소지움더뷰아파트, 하우스토리아파트 등

(1)편에서는 로데오 공영주차장에서 시작해서 금호동, 교동을 둘러본 것까지 올렸다. 위 지도상 왼쪽 윗부분에 해당한다. (2)편에서는 다시 로데오 공영주차장으로 돌아와서 갯배를 타고 아바이 마을로 넘어갔다 온 것, 조양동으로 이동해서 마리나베이 홍보관, 속초해변 오피스텔 및 리조트를 둘러본 것을 올리겠다.

로데오 공영주차장으로 돌아가는 길

다른 각도에서 속초미소지움더뷰아파트를 보게 됐다.

여기는 교동 경매 물건 중 주택이 있었던 곳이다.

도로 건너편 가파른 골목으로 올라가면 다소 오래된 주택들이 모여 있었다.

공사하다가 멈춘 듯한 건물

공사 중인건지... 멈춘 건지... 아무래도 멈춘 듯했다.

청초호 모습

로데오 제2공영주차장에서 찍은 사진이다. 저 건너편이 조양동으로 엑스포 타워 등이 있다. 엑스포 타워 뒤쪽으로 아파트들이 많이 보인다. 그중 하나가 경매로 나왔는데 생략했다. 엑스포 타워에서 15분 정도 걸어가야했다.

금호동 센텀마크 신축공사

갯배를 타러 가는 길에 보여서 찍어봤다. 속초 중앙시장 센텀마크, 롯데시네마 속초 등이 들어올 예정이다.

속초 롯데캐슬 인더스카이 홍보 현수막

홍보관은 아니고 그냥 현수막만 있었다. 그 왼쪽으로 공사 중인 건물이 힐스테이트속초센트럴아파트이다. 이 근처에서 속초 롯데캐슬 인더스카이 물티슈를 나눠주는 사람들을 만났다.

(1)편에도 올린 사진이지만 다시 올린다. 신축 예정인 속초 3대 아파트라 하고 싶다. 세 군데 모두 오션뷰가 가능할 것 같은데 브랜드 면에서 롯데캐슬인더스카이아파트가 조금 뒤처진다고 생각한다. 개인적인 견해일 뿐이다.

갯배를 타고 아바이 마을로 넘어가면서 본 힐스테이트속초센트럴아파트 공사 현장

힐스테이트속초센트럴아파트와 속초디오션자이아파트는 바다 바로 옆에 있다.

실거주자도 있겠지만 세컨하우스로 분양 받는 사람들도 있을 것이다.

고속도로 개통으로 접근성이 좋아졌는데 KTX 속초역까지 생기면 더욱 접근성이 좋아질 것이다.

갯배를 타고 아바이 마을로 넘어와서 다시 다리를 건넜다.

건너편에 경매 물건이 나왔기 때문.

저 멀리 힐스테이트속초센트럴아파트 공사현장이 또 보인다.

속초 여기저기서 공사현장이 보이는데 준공되면 더 잘 보일 것이다.

민박, 새로 생긴 카페 등이 보였다.

대부분의 건물이 1~2층으로 낮았다.

저쪽 어딘가에 경매 물건이 있다.

저 멀리에도 아파트들이 보인다.

지도상 속초아이파크아파트, 속초양우내안애오션스카이(2021년 3월 예정), 속초한라리센오션파크(2020녀 9월 예정)이 있는 쪽이다. 모두 속초 해수욕장 근처다.

아바이마을

바닷가 옆 조용한 마을 같았다.

대부분 단층의 낮은 주택들이었다.

바다 바로 옆으로 입지가 좋다.

이런 마을 모습이 계속 유지될지 자본에 의해 개발될지 모르겠다.

여유가 있다면 경매로 낙찰받아서 묻어두고 싶은 지역이었다.

미쓰홍게

음식점도 있었다.

2019타경112**
속초시 청호동
주택
건물전체 및 토지지분매각
토지 6.96평
건물 22.36평

청호동에 있는 주택이 경매로 나왔는데 1회 유찰 후 취하됐다.

경매 물건이 있는 골목길

주변의 낡은 집

깔끔한 단독주택도 있었다.

여기는 바닷가 바로 옆이다. 조용하게 살기 좋아 보였다.

여기는 조용하지만 1km만 가도 속초고속버스터미널과 속초 해수욕장이 있다.

역시 다시 보이는 힐스테이트 건설 현장

이렇게 둘러보고 다시 설악대교를 건너갔다.

저 빨간 다리가 설악대교였다.

다시 다리를 건너와서 해변으로 가봤다.

저 건너편에 음식점들이 몰려 있다. 아바이 순대 같은 것을 파는데 한번 먹어볼까 하다가 그냥 갯배를 타고 다시 중앙시장 쪽으로 갔다.

중앙시장에서 점심을 먹고 조양동으로 이동했다.

조양동 속초 엑스포타워에서 속초 해수욕장으로 가는 길에 이런저런 홍보관들이 많았다.

블루테라

위치는 모르겠지만 세컨하우스로도 홍보하고 있다.

속초KTX스테이

KTX 속초역에 어디 생길지 아직 정해지지 않은 것 같았다.

트루엘 디오션

한라리센오션파크

속초디오션자이 홍보관

이렇게 홍보관들이 많았는데 모두 들어가 보고 싶었지만 그럴 시간은 없어서 속초디오션자이 홍보관에만 들어가 봤다. 이미 청약은 끝난 상태였는데 홍보관은 운영 중이었다.

속초 조양 코아루 아리스타 신축공사현장

속초 해수욕장으로 가는 길에도 이런저런 공사현장이 많이 보였다.

위치를 보니 이마트 바로 옆이다. 여기도 오션뷰가 가능하겠다.

저 멀리에도 공사 현장이 보이고...

여기가 바로 아까 잠깐 언급했던 속초양우내안애오션스카이 신축공사 현장이다.

속초 해변에 거의 도착했는데 이미 깔끔하게 지어진 고층 건물과 그 맞은편에 올라가는 건물이 보였다.

신영하이라이프

이 건물에도 경매 물건이 나왔었다. 속초 해변까지 온 이유도 이 물건 때문이었다.

2019타경112**
속초시 조양동
신영하이라이프오피스텔
토지 2.71평
건물 7.94평

2회 유찰된 후 46,210,000원에 낙찰됐다. 감정가의 66% 정도. 90년대에 지어진 건물로 노후화가 상당히 진행된 것 같다. 그래도 성수기에는 수요가 있을 것 같았다. 이 근처에서 숙박 호객 행위를 하는 아주머니를 만났다. 나는 놀러 온 게 아니라서 숙박은 안 했지만 그래도 잠깐의 대화를 통해 이런저런 정보를 얻을 수 있었다.

속초한라리센오션파크

2020년 9월 예정이라 거의 공사가 끝난 것 같다.

속초 해변에서 바라본 시내 쪽 모습

설악비치타운 리조텔

경매로 나오 오피스텔 거의 맞은편에 있는 건물이다. 이 앞에 잠깐 있었는데 20대 여자 4명, 5060으로 보이는 부부 등이 이 리조텔로 들어가는 모습을 봤다. 놀러 온 것처럼 보였다. 이렇게 외관이 낡은 건물에도 수요가 있었다. 해변에서 엄청 가까우니 편리할 것이다. 그런데 앞으로 주변에 신축 건물들이 생긴다면 어떻게 될지...

이렇게 속초 관광 겸 임장을 마쳤다.

속초에는 처음 온 것이나 마찬가지였다. 외지인으로 그저 몇 군데 지역만 짧게 둘러봤을 뿐이다. 주차할 곳을 찾기 힘들 것 같기도 하고 걸어서 다니는 게 더 자세히 볼 수 있을 것 같아서 하루 종일 걸어서 다녔다. 그래서 동선에서 좀 멀리 떨어진 곳은 생략했다. 교동의 삼환아파트와 조양동의 부영아파트, 조양코아루아파트에 못 가봤다.

개인적으로 속초보다는 고성에 관심이 많아서 고성에 자주 갈 생각인데 그때마다 이번처럼 속초에도 들를지는 모르겠다. 접근성은 고성보다 속초가 훨씬 좋은데 조용한 고성이 마음에 들어서 실거주용 세컨하우스를 마련한다고 해도 고성을 선택할 것 같다.

이번 글에서는 지난 6월 강원도 속초에 다녀왔던 것을 정리한다.

여행 80%, 임장 20% 정도의 비율로 강원도 고성과 속초에 다녀왔다. 고성 여행, 속초 여행, 고성 임장은 이미 정리했고 속초 임장을 이번에 정리하려고 한다. 속초는 잘 모르는 지역이라 정리를 계속 미루고 있었다. 코로나 확산으로 임장을 다닐 여건도 안 되고 글을 올릴 주제도 없어서 속초 임장을 정리하면서 글을 하나 올리는 것이다.

속초 지도인데 경매 물건이 나왔던 아파트들도 보인다. 생모리츠아파트, 삼호아파트, 하우스토리아파트, 부영아파트 등에 경매 물건이 나왔었다. 마리나베이 주변으로는 각종 홍보관이 모여 있었다.

청호초 주변으로 청학동, 교동, 조양동, 청호동이 있다. 여기를 모두 다녀왔다.

조금 위쪽으로는 중앙동, 동명동, 금호동 등이 있는데, 동명동에 새로운 아파트들이 생길 예정이었다.

이번에 속초에서 이동한 경로이다. 차량으로 1회 이동한 것을 제외하고 무식하게 걸어서 다녔다. 힘들어서 좀 떨어진 곳에 있는 경매 물건은 임장을 생략했다.

먼저 로데오 공영 주차장에 주차를 하고 스타벅스 속초중앙로점 근처에 있는 상가 건물을 보고 생모리츠아파트로 갔다. 그리고 교동으로 이동해서 오래된 주택, 로얄나하나2차아파트, 설악현대아파트, 빌라, 럭키설악타운아파트, 하우스토리아파트를 보고 왔다. 다시 로데오 주차장으로 돌아와서 스타벅스에서 잠시 쉬다가 갯배를 타고 청호동 아바이 마을로 갔다. 거기도 경매 물건이 하나 나왔었다. 그쪽을 잠시 둘러보고 중앙시장에서 점심을 먹고 청초호 남측 조양동으로 이동했다. 조양동 아파트도 경매로 나왔는데 거기가 좀 있어서 생략하고 속초 해변으로 갔다. 거기도 오피스텔이 경매로 나온 적이 있다. 속초 해변으로 가는 길에 마리나베이 주변으로 홍보관들이 많이 보였다. 그중에 속초디오션자이 홍보관을 방문했다.

속초 시청 주변으로 힐스테이트속초센트럴아파트, 속초디오션자이아파트, 속초롯데캐슬인더스카이아파트가 준공 예정이었다. 힐스테이트속초센트럴아파트는 한창 공사중이었고, 속초디오션자이아파트는 막 분양이 끝난 상태였다. 오션뷰 아파트라서 비슷한 시기에 분양했던 다른 아파트에 비해 경쟁률이 높았다는 기사도 있었다. 속초롯데캐슬인더스카이아파트는 중앙시장 근처에서 홍보물을 나누어 주는 사람들을 만났는데 현장에 가보지는 않았다.

동명항 방파제에서 바라본 힐스테이트속초센트럴아파트

오션뷰와 설악산뷰를 모두 즐길 수 있을 것 같다.

2019타경2**
속초시 금호동
근린주택
건물전체 및 토지지분매각
토지 43.56평
건물 282.09평

금호동에 있는 근린주택이다. 아직 속초 상권에 대해서 잘 모르지만 속초 중앙로 대로변에 있는 건물이다. 

이쪽 상권이 다소 침체된 것 같기도 하지만 가까운 곳에 스타벅스도 있고 대로변이라 위치는 좋은 것 같다.

감정가는 10억 정도였는데 1회 유찰된 후 취하되었다. 흥미로운 사실은 취하된 후 같은 지번으로 토지만 다시 경매로 나왔다는 것. 나머지 지분이 경매로 나온 것인지 알아볼 필요가 있다. 불과 며칠 전에 우연히 발견했다.

2019타경15**
속초시 금호동
토지지분매각
토지 43.56평

이번에는 취하되지 않고 589,700,000원에 낙찰됐다. 감정가의 103% 정도다.

옆 건물에는 공실이 있었다.

가까운 곳에 있는 다이소도 폐점

하지만 완전히 장사를 접은 것은 아니고 청초호 남측 조양동으로 이전을 한 것인지... 나머지 두 개의 매장만 운영하는 것인지 아무튼 그랬다. 

이쪽이 로데오 거리 같은데 이른 아침이라 사람이 없었다. 저녁이나 주말에는 유동인구가 얼마나 될지 궁금하다.

지나가는 길에 중앙시장 센텀마크 홍보관이 보였다. 이 주변이 이렇게 개발되면 경매 물건의 가치도 오르지 않을까.

2019타경106**
속초시 금호동
생모리츠아파트
토지 10.02평
건물 25.71평

담은 금호동 생모리츠아파트이다. 중앙시장 근처에 있었는데 1회 유찰된 이후 197,505,000원에 낙찰됐다. 감정가의 81% 정도이다. 

이렇게 금호동 물건을 보고 한참 걸어서 교동으로 이동했다.

교동장미거리도 지나고...

새로운 건물도 보였다. 골든렉시움

그 옆으로도 엄청 높은 건물이 올라가고 있었다. 지도상 속초미소지움더뷰아파트였다.

2019타경11**
속초시 교동
주택
토지 33.28평
건물 16.84평

다음 물건은 교동의 주택이었다. 다소 오래된 지역에 있는 주택이라 지적 경계도 불분명했다. 1회 유찰된 이후 47,222,000원에 매각됐다. 감정가의 77% 정도였다.

다시 속초미소지움더뷰아파트

도대체 몇 층인지 엄청 높아 보였다. 2021년 준공 예정.

2019타경13**
속초시 교동
로얄나하나2차아파트
토지 10.49평
건물 18.14평

이어서 로얄나하나2차아파트로 왔다. 2회 유찰 후 78,699,900원에 낙찰됐다. 감정가의 약 80% 정도. 이번 글에서는 경매 물건들이 많아서 간단히 낙찰가만 제시하는데 낙찰가가 시세와 큰 차이를 보인다면 이런저런 하자가 있다고 보면 될 것이다. 인수하는 임차인이 있다든지...

로얄나하나 2차 아파트

저 멀리에는 속초미소지움더뷰아파트도 보였다.

속초에도 이런저런 공급이 많아 보였다. 그만큼 수요가 있는 것일까. 어떤 분양사 직원은 건설사, 시행사들이 다 치밀하게 조사를 하고 미분양이 나지 않을 정도로 분양가를 책정하는 등으로 사업을 하니까 초과공급은 없을 거라고 했다. 맞는 말인거 같은데 그래도 내 눈에는 여기저기 공급이 많아 보인다. 서울이든 수도권이든 지방이든 둘러보면 다 아파트들이다.

로얄나하나 2차 아파트 후면부

2019타경105**
속초시 교동
현대아파트
토지 및 건물지분매각
토지 3.91평
건물 6.42평

교동에도 이런저런 아파트들이 많았다. 여기는 설악현대아파트인데 지분 매각이다. 2회 유찰 이후 26,990,000원에 매각됐다. 감정가의 71%. 이 주변으로 현대1차, 현대2차, 현대3차 등 아파트들이 많이 있었다.

설악현대아파트 입구

한참을 걸어다녀서 사진에 나오는 벤치에 앉아서 잠시 쉬었다.

설악현대아파트 입구

동부아파트도 있고

현대2차 아파트

현대3차 아파트

아파트 단지 북쪽으로는 영량호가 있었다. 고층에는 영랑호까지 보일지... 남쪽으로는 교동초등학교가 있어서 등교하는 학생들이 보였다. 큰 도로를 건너야 해서 자원봉사자들이 몇 명 나와서 도와주고 있었다.

나는 길을 건너서 빌라 물건을 보러 갔다.

2019타경107**
속초시 교동
빌라
토지 22.69평
건물 25.81평

1회 유찰된 이후 취하됐다.

얼마 전에 알아는데 이 주변에 '봉브레드'라고 하는 맛집이 있었다. 지난 6월에 속초에 갔을 때 알았다면 빵을 사오는건데 코앞까지 갔는데 몰라서 그냥 왔던 것이다. 길 건너 삼환아파트에도 경매 물건이 있었는데 생략해서 그런 것 같다. 삼환아파트까지 다녀왔다면 돌아오는 길에 봉브레드를 발견하지 않았을까.

아무튼 이 주변으로 빌라들이 많았다.

2019타경14**
속초시 교동
하우스토리아파트
토지 12.08평
건물 25.71평

1회 유찰된 이후 205,190,000원에 매각됐다. 감정가의 87%.

하우스토리아파트는 이유는 알 수 없지만 이번에 속초에서 봤던 아파트들 중에 가장 마음에 들었다. 

그냥 살고 싶다는 생각이 들었는데 다른 아파트들에 비해 신축이라서 그럴까. 2011년에 준공된 아파트였다.

하우스토리아파트 다른 쪽 입구

상수도인지 공사중이었고 저멀리 공사중인 고층 아파트가 보였다.

2019타경106**
속초시 교동
럭키설악타운아파트
토지 14.01평
건물 23.11평

하우스토리아파트 바로 옆에 있던 럭키설악타운1차아파트이다. 럭키설악타운아파트는 1991년 준공이라서 하우스토리아파트가 좋아 보였던 것일까.

아무튼 이 물건은 3회 유찰된 이후 매각되었는데 미납이 있었다. 그 이후 다시 매각됐다. 낙찰가는 감정가의 50% 정도인 52,000,000원이었다. 

이 물건은 권리분석에 의문이 많아서 전문가에게 물어보고 싶었던 물건이다. 어떻게든 궁금증을 해결하고 넘어가야 실력이 늘 것 같다.

아파트 단지 주변에는 주택가가 보였다.

사진이 많아서 여기까지 (1)편을 올리고 이어서 강원도 속초 경매 임장 (2)편을 올리겠다. (2)편에서는 속초디오션자이 홍보관, 아바이 마을 경매 물건, 속초 해변 오피스텔 및 리조트 등에 대해서 올리겠다.

중랑구 상봉동과 면목동에 다녀왔다.

이전 글의 중랑구 묵동에 이어 상봉동, 면목동까지 들른 것이었다. 면목동에서 경매 물건을 하나 더 보고 중곡동의 중곡아파트까지 가보려고 했으나 날씨도 덥고 면목동 재개발 결과에 충격을 받아서 거기서 임장을 마치기로 했다.

임장을 다녀와서 유튜브로 상봉동과 면목동 재개발에 관한 내용을 몇 개 봤다. 임장 당시 상봉동은 혼란스럽다고 느꼈는데 역시 이유가 있었다. 재개발 구역 지정이 해제되면서 개별적으로 개발이 진행된 결과였다. 반면 면목동은 재개발이 성공적으로 이루어졌다. 상봉동에서 면목동으로 넘어갈 때 저 멀리 신축 아파트가 보였다. 면목3구역에 생긴 사가정센트럴아이파크아파트였다. 그 옆에는 면목5구역에 들어선 라온프라이빗아파트도 있었다.

여기에는 정확한 분양가와 현재 시세를 따로 적지는 않겠다. 검색해서 몇 개의 글만 읽어봤는데 분양 당시에는 면목동 치고는 분양가가 비싸다는 분위기였는데 지금은 분양가보다 4~5억 이상 오른 것 같았다. 비싸다는 분위기에도 불구하고 당시 청약을 해서 당첨된 사람들은 상당한 시세 차익을 얻은 것이다. 깔끔하게 지어진 신축 아파트는 살고 싶다는 생각이 들었다.

먼저 경매 물건을 보러 이동했다. 상봉역 2번 출구로 나와서 경매 물건을 보고 상봉7구역까지 가봤다. 그리고 면목동으로 넘어갔다. 

KT&G상봉동주상복합
2022년 5월 예정

임장을 오기 전에 사전조사 때 봤던 곳이다. 대규모 개발보다는 이렇게 소규모 개발이 진행되고 있었다.

이렇게 겉으로 보기에 오래된 건물도 있었다.

2019타경1104**
중랑구 상봉동
빌라
대지 7.959평
건물 13.703평

지금까지 2회 유찰된 빌라이다. 좀 더 조사를 해봐야 알겠지만 주변에 원룸 공급이 많다고 느껴졌다.

경매 물건도 2001년에 건축된 건물로 그렇게 오래된 건물은 아니지만 주변의 다른 건물들에 비해서는 오래된 것이 느껴졌다.

바로 옆으로도 이런 건물이 있었다. 도시형 생활주택인지 층수도 높았다.

여기서 우연히 사업 아이템을 하나 배웠다. 사진에는 잘려서 안 나왔는데 건물 1층에 셀프 빨래방이 들어와 있었다. 나름 장사가 잘 되는 것처럼 보였다. 주변에 1인 가구가 많이 거주할 것 같았다.

가까운 곳에는 또 이렇게 건물을 올릴 준비를 하고 있었다.

재개발 구역이 해제되면서 이런 식으로 개별적으로 개발이 진행되고 있는 듯했다.

주변으로 이런 건물들이 많으니 경매 물건을 낙찰받아도 임대에 어려움이 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 보다 정확한 수요와 공급 현황은 부동산 등을 통해서 파악해야 할 것이다.

상봉7구역

상봉동에서 그나마 남아있는 재개발 구역이 상봉7구역이다. 상봉터미널과 중랑자동차운전전문학원이 있는 부지를 따로개발하는 것 같고, 그 좌측이 상봉7구역이다.

위 그림에서 가운데에서 약간 아래 붉은색 사다리꼴 모양이 상봉7구역이다. 그 우측으로 중랑자동차운전전문학원과 상봉터미널이 있다. 상봉동에 처음 와봤는데 상봉터미널이 상봉역보다 망우역에서 가까웠다.

상봉7구역은 위 조감도처럼 개발될 예정이다. 그런데 시간이 좀 걸릴 것 같다. 

지나가는 사람들이 많아서 상봉7구역 사진을 많이 못 찍었는데 크게 주변을 돌았을 때 주택보다는 모텔 같은 건물이 많이 보였다.

여기가 상봉7구역과 중랑자동차운전전문학원 부지 사이의 길이다. 우측의 높은 담장 때문에 운전학원 쪽으로 사진을 못 찍었다. 이 길을 따라 모텔이 쭉 있었다. 상봉터미널이 있어서 이렇게 모텔이 많은 것일까. 아무튼 이런 모텔의 존재가 재개발 진행에 영향을 줄 거 같다.

상봉7정비촉진지구

개발반대 추진위원회

이렇게 개발에 반대하는 사람들도 있었다. 

골목 쪽 사진이다.

모텔 바로 옆으로 노후된 단독주택들이 있었다. 이런 모습을 보면 개발의 필요성이 느껴진다.

상봉7구역 건너편으로는 호텔과 신축 건물이 보였다.

이렇게 짓고 있는 건물들도 보였다.

이쪽은 상업지역이라서 그런지 건물이 높게 올라가고 있었다. 이렇게 개별적으로 개발이 진행되다 보니 혼란스럽게 느껴졌다. 

이렇게 오래된 것처럼 보이는 건물도 있었다. 여기도 언젠가는 철거되고 새롭게 건물이 올라가지 않을지... 이렇게 상봉동을 보고 면목동으로 갔다.

2019타경94**
중랑구 면목동
빌라
대지 11.754평
건물 16.347평

면목동 경매 물건은 취하됐다. 그래도 주변 지역이 궁금해서 와봤다. 면목3구역, 면목5구역 등은 분양이 끝났고 나머지 구역들에 대해서 좀 더 알아볼 필요가 있다.

경매 물건지 주변으로 딱히 느껴지는 것은 없었다.

이렇게 오래된 주택들도 보였는데 여기보다 저 멀리 도로 끝으로 보이는 신축 아파트의 정체가 궁금했다.

이 도로를 따라 좌측에 소규모 아파트가 있었고 우측에는 산책로가 있었다. 원래는 면목역으로 가려고 했는데 도로 끝에 신축 아파트가 보여서 그쪽까지 가보기로 했다.

이렇게 길을 따라 쭉 가니까 신축 아파트가 나왔다. 사가정센트럴아이파크와 면목라온프라이빗아파트였다.

거기까지 가는 길은 직선이 아니라서 그런지 복잡하게 느껴졌다. 큰 도로 주변으로 작은 길도 있고 혼란스러웠다.

산책로 주변으로는 눕지 말라고 그렇게 돌을 붙여 놓은 건지... 산책로 우측으로는 노후된 주택들이 보였다.

길을 따라 걸으며 운동을 하는 사람들이 있었다.

드디어 신축 아파트 근처까지 왔다. 이쪽 단독주택 너머로 고층 아파트가 보이니 이상했다. 이쪽은 몇 구역인지 모르겠는데 언젠가 개발되지 않을까.

신축 아파트의 정체는 사가정 센트럴 아이파크였다.

면목3구역

사가정 센트럴 아이파크

면목3구역은 사가정역에서 좀 떨어져 있다. 지지난 글의 자양1구역도 그렇고 이렇게 지하철역에서 좀 떨어진 입지가 오히려 개발이 빨리 진행되는 것 같다. 역세권보다 비용이 적게 들어서 그런 것일까.

위 조감도와 비슷하게 멋진 아파트가 생겼다.

사가정센트럴아이파크아파트
1505세대
11개동
30층
2020년 7월 준공

지난달에 준공되어 입주 진행이 한창인 것 같았다.

다른 쪽 입구

아파트 단지 끝에는 공영 주차장이 있었다. 이런 식으로 기부채납을 한다고 얼핏 본거 같다.

요즘 준공되는 신축 아파트와 비슷했다. 전면에 상가들이 있고, 차들은 지하주차장으로, 단지 내는 공원처럼 꾸며놨다.

과거에 이 지역에 와본 적은 없지만 앞서 봤던 단독주택들이 있는 곳에 이렇게 고층 아파트가 생겼을 텐데 주민들도 그렇고 처음 보는 사람들도 꽤 놀랄 것 같다. 아파트 단지가 괜찮다는 생각이 자꾸 들었다.

다른 쪽 길 건너편에 홈플러스도 있다. 지하철역에 조금 먼데, 사가정센트럴아이파크와 면목라온프라이빗아파트 사이에 면목선의 역이 예정되어 있다. 면목선이 제대로 진행될지는 알 수 없지만 면목선이 생기면 청량리역까지 접근성이 나아질 것이다. 또 사가정역까지 10분 정도만 걸어가면 되니까 7호선을 타고 강남 쪽으로 갈 수도 있다.

면목5구역

면목라온프라이빗아파트

앞서 언급한 홈플러스도 보인다. 이렇게 주택들이 많았던 곳에 고층 아파트들이 생겼다. 면목라온프라이빗아파트가 사가정센트럴아이파크보다 사가정역에서는 멀지만 중랑천 뷰는 더 좋을 것 같다.

면목라온프라이빗아파트
453세대
4개동
30층
2020년 6월 준공

라온프라이빗도 멋져 보였다.

이런 모습에 충격을 받았다.

원래는 면목동에 있는 경매 물건 하나를 더 보고 중곡동의 중곡아파트까지 보러 가려고 했는데 날도 덥고 면목동의 새로운 모습에 충격을 받아서 그만 여기서 임장을 끝내기로 했다.

사가정 센트럴 아이파트 단지 내를 잠깐 둘러보고 사가정역으로 갔다.

왜 이런 곳에 진작에 투자하지 못했을까. 2~3년 전에는 실수요도 없었고, 관심도 없었고, 돈도 없었다.

단지 내는 깔끔해 보였다.

단지 주변도 폭이 넓어서 좋아 보였다.

사가정역으로 가는 길

이렇게 합치면 거의 2천 세대에 가까운 신축 아파트들이 준공되었으니 그걸 노리고 주변에 부동산들이 많이 생겼다. 길 건너편 주택에도 부동산들이 많이 보였다.

이렇게 상봉동과 면목동 임장을 끝냈다. 묵동과 마찬가지로 상봉동과 면목동도 극히 일부만 봤을 뿐이다. 개인적으로 상봉동보다 면목동이 좋아 보였다. 재개발이 잘 진행된 결과일까. 상봉동은 덜 매력적으로 느껴져서 앞으로 면목동의 나머지 재개발 구역에 대해 관심을 가지려고 한다.

중랑구 묵동에 다녀왔다.

경매 물건 2건을 보러 갔는데 묵동에서는 e편한세상화랑대아파트, 묵동자이아파트, 먹골역 역세권 청년주택 건설현장이 눈에 띄었다. 그중 가장 눈에 띄었던 것은 묵동자이아파트였다. 멀리서 보고 저건 뭐지? 지도에도 명확하게 안 나오는데 뭘까? 묵동자이구나. 신축 같은데 2010년 준공이네? 이런 생각이 들었다.

중랑구 묵동은 태릉입구역 남측에 있다. 최근 태릉 골프장에 아파트를 짓는다고 해서 조명을 받고 있는 지역 주변이다. 서울둘레길을 걸을 때 화랑대역을 지나갔을 뿐 먹골역 주변으로는 처음 와봤다. 부동산에 전혀 관심이 없었던 어릴 때 7호선을 타고 먹골역을 지나간 기억은 있다.

사실 이날 장위10구역에 먼저 가려고 했다. 조만간 철거가 시작될 장위10구역에 가서 철거 직전 사진을 찍어보고 싶었다. 그런데 최근 코로나19 확진자가 급증하고 있는 교회 중 하나가 그 구역에 있었다. 갈까 말까 고민하다가 결국 다음에 가기로 하고 묵동으로 향했다.

화랑대역 7번 출구로 나와서 경매 물건을 하나 보고 e편한세상화랑대아파트와 묵동자이1단지아파트, 묵동자이2단지아파트를 지나서 다음 경매 물건을 보고 먹골역으로 이동했다. 묵동의 일부분만 보고 왔을 뿐이다. 다음에 또 묵동에 올 기회가 있다면 중랑천 주변의 아파트들은 어떤지 보고 싶다.

화랑대역 7번 출구로 나오자 원묵중학교가 바로 보였다.

첫 번째 경매 물건지로 가는 골목길이다.

사진을 찍을 때는 몰랐는데 왼쪽에 수제 돈까스 집이 있다. 이날은 밥을 먹고 나와서 따로 맛집을 검색하지 않고 왔다. 이 수제 돈까스 집도 왠지 괜찮을 것 같다는 생각이 든다. 카카오맵에서 잠깐 검색해보니 아직 평점은 한 건도 없지만 리뷰가 3건 있고 사진을 보니 마음에 들었다.

첫 번째 경매 물건지에 도착했는데 점유자일지도 모르는 사람이 집앞에서 담배를 피우고 있었다. 어쩔 수 없이 주변을 한 바퀴 돌았다.

바로 신축 아파트가 보였다. 요즘 신축처럼 아래에는 상가들이 있고 위에는 아파트가 있는 식이었다.

e편한세상화랑대아파트
719세대
12개동
25층
2017년 12월 준공

예전에 이 경매 물건을 처음 검색했을 때 남쪽에는 e편한세상화랑대아파트가 있고 북쪽에는 태릉브라운스톤아파트가 있어서 면적상 아파트가 들어올 자리는 아니라는 생각이 들었다. 그래서 당시에는 임장을 나오면 이 두 아파트나 자세히 살펴보고 와야겠다고 생각했는데, 막상 와보니 태릉브라운스톤아파트는 스쳐 지나가고 말았다.

주변에는 오래된 단독주택과 신축 빌라들이 섞여 있었다.

신축보다 구축 비율이 많다고 느꼈는데 위 좌측 사진을 보니까 신축도 꽤 있어 보인다.

2019타경1103**
중랑구 묵동
주택
토지 39.991평
건물 42.831평

낙찰가 732,080,000원

이미 낙찰된 물건이다. 예전부터 관심을 갖고 있었지만 잘 모르는 지역이라서 임장을 나오지 않았는데, 지난번에 서울북부지방법원에 갔을 때 이 물건이 낙찰되는 모습을 봤다. 입찰하는 사람들을 보면서 자극을 받아서 늦게라도 언젠가 한 번 와보려고 했는데 드디어 온 것이다. 

무려 1970년에 지어진 주택이다. 점유자로 보이는 사람이 있어서 주변을 한 바퀴 돌고 왔는데 명도는 어떻게 진행되고 있는지 궁금하다. 낙찰 후 한 달 정도 지난 시점이다. 낙찰자는 이 물건을 어떻게 활용할지도 궁금하다. 철거를 하고 건축을 할 것 같은데 대지면적 40평 정도니까 규모 있는 건물은 못 지을 것 같다.

이렇게 경매 물건을 확인하고 다음 목적지로 갔다.

목적지로 가는 길에 엄청 높은 건물이 보였다.

주변에는 다 낮은 건물들인데 빌딩 같은 건물이 있으니까 정체가 궁금했다.

가까이 가면서 지도를 확인하니까 묵동자이아파트였다.

묵동자이1단지아파트
137세대
1개동
35층
2010년 12월 준공

오른쪽 뒤로는 나이트클럽도 보였다. 고층 아파트 주변에 나이트라니 신기했다.

하나의 단지인 줄 알았는데 1단지, 2단지가 따로 있었다.

묵동자이2단지아파트
274세대
2개동
35층
2010년 12월 준공

지은 지 얼마 안 된 건물 같았는데 거의 10년 전에 준공된 건물이었다. 주변에 이마트도 있고 지하철역도 가까운 편이고 나름 괜찮아 보였다.

두 번째 경매 물건지로 가는 길에도 찍은 사진이다. 빌라들 뒤로 고층 건물이 저렇게 보이니 눈에 띄지 않을 수 없다.

2019타경1091**
중랑구 묵동
빌라
대지 8.21평
건물 15.875평

두 번째 물건지에 도착했다. 1회 유찰된 상태고 8월 18일이 2차 입찰기일이다. 그때는 낙찰되지 않을까.

2002년에 지어진 건물이다. 수요와 공급을 더 따져봐야겠지만 지하철역까지 3분 거리 역세권이라 임대는 잘 나갈 것 같다. 한 가지 아쉬운 점은 맞은편에 사우나가 있다는 것. 그냥 사우나가 있으니 오가는 사람도 많을 것 같고 습할 것 같다는 생각이 들었다.

주변에는 더 신축으로 보이는 빌라들이 있었다.

최근 건축에 관한 책을 한 권 봤는데 빌라에 입찰한다면 정말 신중해야겠다는 생각이 들었다. 건축 등에 대해 잘 모르는 사람이 집을 하나 지으면 10년은 늙는다는 말이 있다. 신축 아파트도 하자가 있는데 제대로 안 지은 빌라는 더 많은 하자가 있을 것이다. 그런 빌라를 잘못 낙찰받으면 추가 비용이 엄청 들어갈 것 같다.

먹골역으로 가는 길에 먹골역 역세권 청년주택 건축현장이 보였다. 먹골역 초초역세권이다. 청약을 받아봐야 확실히 알겠지만 여기저기 역세권 청년주택 등이 지어지고 있는데 기대에 못 미치는 것 같다.

먹골역 역세권 청년주택
공공임대(16.92) 24세대
민간임대(16.92, 33,93) 211세대

좀 오래된 기사에서 찾은 내용이라 틀릴 수도 있는데, 일단 청년주택은 면적이 너무 작다. 그리고 공공임대 비중이 너무 낮다. 청년주택은 저렴한 임대료가 매력인데 먹골역 역세권 청년주택은 임대료가 얼마인지 모르겠지만 예전에 알아봤던 청년주택은 민간임대의 경우 매력적인 수준은 아니었다. 조금 큰 면적으로 공공임대 211세대, 민간임대 24세대면 얼마나 좋을까. 이런 비율로 참여할 민간회사는 없을 것이고 결국 직접 공급할 수밖에 없다.

성동구 성수동2가에 다녀왔다.

마.용.성 중 하나인 성동구. 그중에서도 한강 조망이 가능한 재개발 구역인 성수전략정비구역은 프리미엄이 많이 붙은 곳이다. 언젠가 한번 가보려고 했던 지역인데 이번에 성수3지구에 경매 물건이 나와서 다녀왔다.

이날 성수역 북측에 있는 지식산업센터에 먼저 갔다가 다시 성수역으로 돌아와서 성수3지구, 자양1구역까지 돌아다녔다. 경매 물건이 나온 곳은 성수3구역으로 위 지도에서 좌측 아래에 있는 다이소와 새마을금고 근처이다.

자양1구역은 '롯데캐슬리버파크시그니처아파트'로 표시된 곳이다. 최근 청약이 있어서 뉴스를 보고 자양1구역 소식을 알게 됐다. 다녀온 곳으로 착각했는데 지난번에 갔던 곳은 구의자양1구역으로 조금 다른 곳이었다.

한강 주변으로 이 구역 거의 전부가 재개발 대상지이다. 카카오맵에서는 1지구, 2지구로 나오는데 아래 지도와 같이 1지구, 2지구, 3지구, 4지구까지 있다.

얼마 전에 성수동 재개발 구역에 대해 알고 나서 매물을 검색했는데 깜짝 놀랐다. 10억이 훨씬 넘는 물건들이 많았는데 그만큼 프리미엄이 많이 붙은 듯했다.

아무튼 이 구역은 위 조감도와 같이 바뀔 것이다. 

여기서부터는 직접 찍은 사진들이다. 구석 구석 돌아다니면서 노후도를 확인하고 싶었는데 덥고 습해서 경매 물건 주변부터 자양1구역까지만 돌아다녔다.

성수3지구

먼저 로또를 샀다. 갑자기 로또라니... 뜬금없이 뭔가 싶으실 텐데 꿈을 꿨기 때문이다. 꿈을 꾼 바로 그 다음날에 로또를 사고 싶었는데 퇴근길에 집 근처 로또 명당을 찾아갔으니 문을 닫아서 이틀이나 더 지나서 사게 됐다. 마침 경매 물건지 근처에 복권 판매점이 있었다.

꿈의 내용은 X을 싼 것이다. 검색해보니까 X을 싸면 돈이 들어올 징조라는 해몽이 있었다. 자세한 내용은 생략한다. 꿈과 정확히 일치하는 사례는 없었는데 좋은 소식이 있었으면 좋겠다.

2018타경548**
성동구 성수동2가
대지 64.13평
건물은 매각제외
토지만 매각

최저매각가 1,751,120,000원

공유물 분할을 위한 경매였다. 지난 입찰일에 '변경'된 상태인데 계속 진행될지 취하될지 모르겠다. 토지가 여러 명의 소유자에게 상속된 이후 증여 등을 통해 소유자가 3명으로 줄었다. 그중 한 명의 지분이 경매로 매각됐고 그 지분을 낙찰받은 사람이 공유물 분할을 위한 경매를 신청한 것이다.

토지 위에는 매각에서 제외되는 공장이 있다. 법정지상권이 성립하는지 더 알아봐야겠지만 40여 년 전부터 공장을 운영하였다고 하니 아무래도 성립하지 않을까. 

여기저기 둘러보고 싶었는데 더워서 바로 자양1구역으로 이동했다.

위 사진에서 현수막 내용이 잘 보일지 모르겠다.

성수전략정비구역 성수3지구
건축심의 접수를 축하드립니다

이런 내용이다. 이 지역은 주민들의 동의율이 높은 것 같았다.

도로를 따라 걸으면서 골목골목을 찍어봤다. 차 한 대는 지나갈 수 있을 것 같은 너비인데 포장도 안된 상태다. 그 주변으로 오래된 집들이 있다. 실제로 봤을 때는 길이 더 좁아 보였다.

차가 다니는 도로는 이런 모습이었다. 따로 인도가 없이 도로와 인도의 구분조차 애매했다. 버스와 차들은 계속 지나가고 걸어 다니기 위험해 보였다. 이런 도로와 좁은 골목길 사이의 노후 주택들을 보니까 재개발의 필요성이 느껴졌다.

자양1구역

자양1구역은 역에서 좀 떨어져 있다. 요즘 이런저런 경매 관련 유튜브를 많이 보는데 얼마 전에 어느 동영상에서 이 지역을 다뤘다. 위 지도에서 연두색 사각형으로 표시한 구역을 보면서 네모 반듯한 것이 역에서도 가깝도 개발되면 대박일 거라고 했다. 그 방송을 들으면서 개인적으로는 역주변에 가게들이 많아서 개발이 어려울 것 같다고 생각했다. 역시 역에서 좀 떨어진 자양1구역부터 개발이 시작됐다.

사실 자양1구역에 대해서도 잘 몰랐다. 분양알림이로 분양정보를 받고 있는데 마침 자양1구역 청약 소식 알림이 왔다. 익숙하게 느껴져서 내가 임장을 다녀온 곳인 줄 알았는데 아니었다. 내가 다녀온 곳은 잠실대교 북단이었다. 그 주변에 자양아파트 재건축과 구의자양재정비촉진1구역이 있다. 이 구의자양1구역과 자양1구역을 헷갈린 것이다. 자양1구역은 영동대교 북단에 있었다.

철거가 거의 끝난 것 같았다. 높은 펜스가 둘러져 있었다.

자양 제1구역 주택재건축 정비사업 공사현장

분양가, 조감도 등도 올릴까 하다가 롯데캐슬 홈페이지에서 가져와야 해서 생략하기로 했다. '롯데캐슬 리버파크 시그니처'로 검색하면 다양한 정보를 얻을 수 있을 것이다.

철거는 거의 끝나지 않았을까. 횡단보도 건너편에서 어느 아주머니는 틈 사이로 구경을 하던데 나도 건너가서 사진을 찍으려다가 말았다.

준공되면 한강 조망은 가능하겠지만 한강에서 더 가까운 지역에 고층 아파트가 들어선다면 조망권이 줄어들지 않을까. 영동대교 북단에서는 가깝지만 지하철역은 좀 멀다. 분양가는 최근에 이 지역에 분양된 아파트의 시세보다 낮은 편이다.

뚝섬유원지역으로 가는 길

예전에 이 주변도 임장을 나온 적이 있어서 일부러 이쪽으로 왔다. 이 주변도 한강에서 가깝고 재개발이 된다면 가치가 상승할 것 같다. 이미 프리미엄이 많이 붙은 성수동에 다녀오니 상대적으로 덜 오른 자양동에 더 관심이 갔다. 장기적으로 보면 투자할 가치가 있지 않을까.

성동구 행당동에 다녀왔다.

아파트 단지 바로 옆에 경매 물건이 나와서 관심을 갖고 있다가 이번에 시간을 내서 잠깐 다녀온 것이다. 

성동구 행당동은 왕십리역 좌측에 있다. 왕십리역 주변을 포함한 행당1동과 좀 떨어진 행당2동으로 분리되어 있다. 이번에 다녀온 곳은 행당1동으로 행당7구역 재개발이 진행 중이었다. 위 지도를 자세히 보면 알 수 있는데 행당2동은 이미 대부분 아파트가 들어서 있다.

왕십리역 9번 출구로 나와서 경매 물건지로 먼저 갔다. 대로변을 따라 가도 되는데 일부러 행당1동 주민센터가 있는 골목으로 들어갔다. 아무래도 대로변보다는 골목길에서 동네 분위기가 잘 느껴진다. 경매 물건지 주변에 '공가' 스티커가 붙어있는 집들이 있었다. 호기심에 그쪽 골목으로 쭉 올라가 봤다. 지도앱에서도 '행당7주택개발'이라고 나오는 지역이었다.

이번 임장의 소득이 행당7구역이다. 잠깐 둘러봤는데 80~90% 이상 이주가 끝난 것 같았다. 그렇게 철거를 앞두고 있는 행당7구역 주변에는 서울숲리버뷰자이아파트와 서울숲더샵아파트 같은 고층 아파트들이 있었다. 이곳도 장위뉴타운처럼 재개발 이전과 이후를 확실하게 비교할 수 있는 지역이었다. 조만간 행당7구역에도 그런 고층 아파트가 들어설 것이다.

이렇게 행당7구역을 보고 성수동 지식산업센터 물건을 보기 위해 뚝섬역으로 갔다. 비도 점점 많이 오고 힘들어서 지식산업센터 임장은 다음으로 미뤘다. 참고로 최근 성수동 지산과 문정동 지산은 감정가의 125% 정도에 낙찰됐다.

경매 물건지로 가는 길

이 근처에 레몬프라자라고 큰 상가건물이 있었다. 아파트 단지는 좀 떨어져 있는데 뜬금없이 규모가 큰 상가건물이 있어서 신기했다. 사람들이 많아서 사진은 못 찍었는데 레몬프라자의 공실 현황을 확인하지 못하고 와서 아쉽다. 

무학빌라

지도앱에서 이름이 확인 안 되는 소규모 단지 같은 것이 보여서 담장 너머로 찍어봤다. 지금 카카오맵에서 확인하니까 무학빌라이다. 준공일 등의 정보가 한 번에 안 나오는데 1986년 정도 같다. 

2019타경54***

성동구 행당동

토지 26.62평
건물 13.50평

건물전체 및 토지지분매각이다. 1회 유찰된 상태. 

경매 물건 주변 골목길

안으로 갈수록 골목이 매우 좁았다. 이런저런 물건까지 쌓여 있었다. 들어오지 말라고 일부러 쌓아 놓은 것인지...

바로 옆에는 행당한신아파트가 있었다.

행당한신아파트
1410세대
19개동
25층
2003년 12월 준공

좌측 사진에서 멀리 보이는 아파트는 행당서울숲푸르지오아파트이다. 우측 사진은 경매 물건이 있는 골목으로 주변을 한 바퀴 돌면서 다른 각도에서 찍어봤다.

아파트 바로 옆에 오래된 주택이라니 어떤 분위기일까 궁금해서 와본 것이다. 면적을 고려하면 대단지는 들어오기 힘들 것 같고 무학빌라까지 같이 개발하면 한 동 짜리 주상복합이 들어올 수 있지 않을까. 

행당7구역

이번 임장에서는 행당7구역을 보고 온 것이 큰 소득이었다. 겉보기에는 이주가 80~90% 이상 진행된 것 같았다. 낙후된 지역에 있는 오래된 집이라도 장기간 보유하면 언젠가 재개발이 된다. 결국 시간과의 싸움이다. 주민들의 반대로 안 되는 경우도 있다.

경매 물건지로 가는 길에 노란색 공가 스티커가 붙은 집이 보였다. 지도앱에도 행당7구역주택개발이라고 나와서 호기심에 그쪽으로 가봤다. 

우측 사진처럼 이주가 끝난 집들이 많았다. 좌측 사진처럼 차가 주차되어 있는 집도 있으니 아직 살고 있는 주민들도 있다는 것을 알 수 있다.

구석구석 돌아다닌 것은 아니고 골목 몇 군데만 가봤는데 사람 한 명 만나지 못했다. 고양이 한 마리를 마주쳤을 뿐이다. 빈집들과 폐기물들만 많았다.

공가 표시된 집과 폐기물들

사람이 살지 않아서 그런지 가스계량기는 이렇게 바닥에 나뒹굴고 있었다.

 폐기물들이 많아서 더 이상 갈 수 없는 골목도 있었다.

언제부터 이주가 시작됐는지 모르겠다. 남아있는 사람들은 또 언제 다 떠날까.

교회도 있었는데 아직 영업(?) 중인 거 같았다.

이번에 찍은 사진들 중에 가장 마음에 들었던 사진 중 하나이다. 저 멀리에는 고층 아파트들이 보이는데 이쪽은 철거 예정지이다. 이촌동이었나. 외국인이 찍은 사진이라고 돌아다니는 사진도 비슷한 모습이었다.

지금은 서울숲리버뷰자이아파트, 서울숲더샵아파트가 있는 곳도 과거에는 낙후된 지역이 아니었을까.

계획에 없던 곳이라 골목 구석구석을 모두 다닐 생각은 못했다. 그렇게 마음먹고 왔어도 그러지 못했을 것 같다.

이렇게 깨진 유리도 있고 위험했다.

빈집들이 많으니 범죄자가 숨어있을 가능성도 없지 않고 갑자기 흉기를 든 괴한이 나타난다면 속수무책일 것 같았다. 대낮이라서 그나마 괜찮았지 밤에는 돌아다닐 수도 없을 것 같았다.

인형 머리 사진 주의

아래 사진에는 여자 인형 머리도 나온다. 깜짝 놀라지 마시길.

누군가가 버리고 떠난 것들이다.

원래 살고 있던 주민들은 몇 년 후에 다시 돌아올까. 분담금을 낼 여유가 없어서 어쩔 수 없이 다른 지역으로 떠났을까.

이렇게 조금 더 둘러보다가 큰길로 나왔다.

행당7구역 재개발 지역 밖으로 나오니 완전 다른 세상이 보였다.

소규모의 산책로 같은 공간이 있었고

주변에는 고층 아파트가 있었다.

바로 서울숲리버뷰자이아파트였다.

서울숲리버뷰자이아파트

1034세대
7개동
39층
2018년 6월 준공

2년은 지난 아파트였다. 지금 조금씩 논의되고 있는 듯한데... 서울 지역에 공급을 늘리기 위해서는 용적률을 높일 수밖에 없다. 

서울숲리버뷰자이아파트 앞으로 가기 위해 길을 따라 내려갔다. 좌측에는 고층 아파트가 있고 우측에는 철거 예정인 집들이 있는 모습이었다.

공가 표시가 된 집들이 많아서 사진도 많이 찍었다.

이 주변에 왕십리역으로 가는 경의중앙선 철길이 있다. 도심 내 철도의 존재가 이 지역을 둘로 분리시키게 된다. 위 사진과 같은 다리를 만들어서 건너가게 해 놨다.

서울숲리버뷰자이아파트와 행당7구역

몇 년 뒤에는 행당7구역도 저런 모습으로 변할 것이다.

다리 위에서 찍은 행당7구역과 한신아파트

한 집에서는 누군가가 나와서 빨래를 걷어가기도 했다. 몇몇 집들은 아직 사람들이 살고 있는 것이다.

서울숲리버뷰자이아파트

저 앞으로 가면 왕십리역이 나온다.

최고층이 39층인데 엄청 높아 보인다.

지금은 카카오맵 기준 평당 4660만원인데 20~30년 뒤에는 얼마일까.

건너편으로 넘어와서 찍은 사진이다.

맞은편에 있는 서울숲더샵 아파트 사진은 별로 없다. 지도앱에서는 오피스텔로 나오기도 했고 자이아파트가 더 인상적이라서 자이아파트를 많이 찍었다.

노후보장은 경매로

맞구독중인 아립땁다님이었던가. 동네에서 '경매 배워보실 분' 전단지를 보셨다고 했는데 드디어 경매 전단지를 보게 됐다.

건너편이 성수동이다. 지식산업센터 물건을 보러 여기까지 왔는데 점점 지쳐서 그냥 지산은 다음에 보기로 했다.

사실 서울숲리버뷰자이아파트에서 한강까지는 1.5km 넘게 떨어져 있다. 고층에서는 한강, 서울숲까지 한눈에 보일까.

지금까지 봤던 행당7구역 주변 지도이다. 행당중앙교회가 있는 곳이 행당7구역이다.

몇 년 뒤에 행당7구역은 이런 모습일 것이다. 용적률은 250% 정도. 중대형 위주의 공급이다.

몇 군데 검색을 해보니까 위 사진은 과거의 내용이었다. 최근 올라오는 내용들을 보면 용적률은 거의 300%에 가깝고 임대세대가 포함되면서 세대수도 늘어났다.

종로구 창신동에 다녀왔다.

거의 일주일 만에 올리는 글이다. 약 2주 전에 법원에 다녀온 이후 다른 일로 바쁘기도 했고 비가 자주 와서 부동산 임장을 가지도 못했다. 임장을 못 가더라도 그동안 다녀왔던 지역인 마포구, 강원도 속초 임장 후기를 올려도 되는데 잠시 쉬고 싶었다. 한 동안 거의 1일 1포스팅을 유지해서 그런지 지쳤던 것일까. 잠시 슬럼프에 빠졌었다. 그래도 다행히 애드센스 수익은 글을 꾸준히 올릴 때보다 잘 나왔다. 이번 달에 100달러에 도달할 확률이 90%이다. 애드센스 수익에 관한 글도 조만간 올려보겠다.

아무튼 잠시 여유가 생겨서 종로구 창신동에 다녀왔다. 창신동에 갈까, 행당동에 갈까 고민하다가 창신동에 세 번째로 갔는데 최근 창신동에서 감정가의 130%에 낙찰된 사례가 있었기 때문이다. 아파트도 아닌데... 1차 입찰기일에 유찰되고 2차 입찰기일에 감정가의 130%에 낙찰되다니... 무슨 호재가 있나 싶었다.

종로구 창신동은 6호선으로는 동묘앞역부터 창신역 사이의 좌측, 1호선으로는 동대문역부터 동묘앞역 사이의 북측과 남측 일부 지역이다. 처음 창신동에 갔을 때는 창신3동에 있는 창신아파트 경매 물건을 보고 왔고, 두 번째는 창신2동에 속한 엠아이디그린아파트와 앞서 언급한 경매 물건을 보고 왔다. 이번에는 창신1동에 있는 경매 물건을 보고 왔다.

동묘앞역 9번 출구로 나가서 두산아파트 북측에 있는 경매 물건을 보고 창신동 한옥마을에 가봤다. 지도상에 한옥마을이라고 나와서 가봤는데 그저 그랬다. 우연히 창신동 봉제거리를 지나갔고, 창신동에 온 김에 낙산공원에 올라가서 잠시 쉬고 싶었는데 그러지 않았다. 한양도성 근처 쉼터 같은 곳까지만 올라갔다가 내려왔다.

창신초등학교와 골목길

오래된 집들이 대부분이었다. 간혹 위 사진처럼 한옥의 지붕을 유지한 집도 보였다.

2019타경109***

종로구 창신동

토지 55.99평
건물 90.88평

건물 하나가 경매로 나왔다. 다세대의 한 호실이 아닌 건물 전체로 감정가는 거의 11억이었다. 1회 유찰된 상태이다.

경매 초보자들은 입찰하기 힘들 것 같고, 건물의 하자를 해결할 능력과 다수의 임차인들을 명도할 능력이 있는 사람들만이 입찰해서 수익을 낼 것 같다.

지금 사진을 보니까 뒤쪽으로 보이는 계단으로 안 가본 것이 아쉽다. 골목을 구석구석 살펴보고 싶었는데 길이 좀 복잡했다. 

되돌아 나오는 길에 저 멀리 고층 아파트가 보였다. 롯데캐슬천지인아파트인데 초역세권에 위치해 있다.

어린이 보호구역 주변에도 오토바이들이 보였다.

창신동에 두 번째로 왔을 때도 느꼈는데, 창신3동 가장 위쪽 쌍용아파트가 있는 곳은 괜찮겠지만 봉제공장들이 모여 있는 창신2동, 창신1동 지역은 아이를 키우기에 위험할 것 같았다. 오토바이들이 엄청 자주 지나가기 때문이다.

언덕 위로 집들이 보였다. 원래 이쪽에 일제시대 때 채석장이 있었다. 저 위까지 올라가기는 힘들겠지만 전망은 좋을 것이다.

이런 골목도 있었다. 어디까지 이어지나 한번 올라가 볼걸 그랬다.

큰 도로 주변으로도 오래된 건물이 대부분이었고 신축 건물도 하나 보였다.

창신2동에서 감정가의 130%에 낙찰된 물건이 나와서 뭔가 있나 싶었는데 검색해보니까 딱히 나오는 것은 없었다. 창신동은 2007년에 뉴타운으로 지정되었다가 결국 해제됐다. 재개발/재건축에서 여러 가지 고려 요소가 있는데 그중 하나가 주민 동의이다. 창신동의 경우 재개발이 어려운 이유는 주민들의 반대 때문이다. 봉제공장을 직접 운영하기도 하고 봉제공장 임대로 수익을 얻기도 해서 그런지 재개발보다는 도시재생으로 진행되고 있는 것 같다.

창신동 한옥마을

창신동에도 한옥마을이 있는지 몰랐는데 지도상 한옥마을이라고 표시된 부분이 있어서 찾아가 봤다. 시장 거리를 지나가던 중 한쪽의 작은 골목으로 한옥 지붕이 보였다. 

골목으로 들어오기 직전에는 더러워 보였는데 안쪽으로 들어오니까 나름 깔끔했다.

들어갔던 골목이 다른 쪽으로 연결되어 있지 않아서 지도상 창신동 한옥마을이라고 표시된 부분의 극히 일부만 봤을 뿐이지만 한옥마을이라고 하기에는 제대로 보존과 관리가 안 되고 있는 듯했다. 북측 일부만 봐서 그렇게 느꼈을 수도 있다. 동대문역 근처 골목에서부터 올라오면 어떤 모습일지 모르겠다.

중간에 이렇게 호스텔도 있었다. 한옥 지붕을 유지한 채 리모델링을 한 것인지. 

지붕은 한옥 스타일인데 벽채는 벽돌이었다.

낙산 아래 첫 동네 창신동

이렇게 한옥마을까지 보고 일단 낙산공원 쪽으로 이동했다.

창신동 봉제거리 박물관

낙산공원으로 가는 길에 우연히 봉제거리를 만났다. 봉제역사관도 있고 한 바퀴 돌아볼 수 있게 코스도 있었다.

이런 설명을 통해 창신동 봉제거리의 역사를 알 수 있었다. 왜 하필 여기 창신동에 봉제공장이 많을까? 동대문 시장에서 가깝기 때문이다. 빠르면 하루 늦어도 사흘이면 새로운 옷을 만들 수 있는 곳. 오토바이가 많이 돌아다니는 이유도 알 수 있었다. 이런 봉제산업이 유지될 필요가 있다면 창신동 재개발은 어려울 것이다.

건물 벽면에 이런저런 설명이 있었다.

이음피움 봉제역사관

건축된 지 얼마 지나지 않은 새 건물 같았다. 안에는 들어가지 않았다.

다른 골목 하나도 봉제거리 박물관인데 그냥 한양도성길 쪽으로 갔다.

창신동 협소주택

낙산공원으로 가는 길에 또 우연히 협소주택을 보게 됐다. 인터넷상에서 몇 번 봤던 협소주택인데 창신동에 있었다.

개인적으로 협소주택에도 관심이 많다. 서울 아파트 가격이 몇 억씩 오르는 현상이 지속되지 않는다면 결국 건물은 감가상각되고 대지지분의 가치만 남게 된다. 지금은 재건축이 가능하여 입지가 좋은 곳에 있는 30~40년 된 아파트도 가치를 인정 받고 있지만 새로 지은 고층 아파트들은 나중에 재건축도 불가능하고 흉물로 남을 수도 있다. 그래서 협소주택이 하나의 좋은 선택이 될 수도 있다고 생각한다. 다만 토지를 매입하고 건물을 설계하고 건축하는 과정이 관련 분야에 있는 사람이 아니라면 어렵게 느껴질 수도 있다.

근처 골목 사진과 협소주택 사진

다른 각도에서도 사진을 더 찍고 싶었지만 집주인 입장에서 불편할 수도 있을 것 같아서 자제했다. 서울성곽 쪽에서는 나무에 가려서 협소주택이 잘 안 보였다. 협소주택에 직접 살아보면 또 다른 장단점을 느낄 수 있을 것이다. 지금 시점에서 최대한 많은 것을 고려해서 설계를 해도 가족 구성원 변화에 따라 필요한 부분이 바뀔 수도 있고... 집을 짓는다는 것이 쉬운 일은 아니다.

서울 성곽 옆에서 찍은 주변 지역 모습

좌측 사진 가운데에 있는 아파트가 엠아이디그린 아파트이다.

저 멀리에도 신축 아파트가 보였다. 아파트 공화국답게 그 뒤쪽으로도 수많은 아파트들이 보인다.

한양도성길 서울성곽

낙산공원까지 가지 않고 그냥 내려가기로 했다. 

외성과 내성을 오가는 통로

성곽 바깥쪽 창신동보다는 성곽 안쪽 충신동이 더 낙후되어서 개발의 필요성이 있어 보였는데 문화유산과의 공존 문제를 어떻게 해결할 수 있을지 모르겠다. 이런저런 여유만 있다면 충신동에 하나 낙찰받아서 묻어두고 싶다.

이런 서울성곽 주변에 사는 것도 하나의 장점이라고 생각한다.

오래된 건물과 동대문

이날까지 창신동에 세 번 다녀왔지만 아직 안 가본 골목길들이 더 많을 것이다. 한 지역을 제대로 알기 위해서는 수십 번 수백 번 방문해야 하는데 창신동은 이제 관심 지역에서 제외하고 싶다.

서대문구 북가좌동에 다녀왔다.

서대문구 북가좌동은 은평구 수색 증산 재개발 구역 중 증산동 맞은편에 있다. 북가좌동 일부와 남가좌동에는 이미 여러 아파트들이 들어섰다. 가재울 뉴타운이 있는 곳인데 2년 전에 처음 가보고 깜짝 놀랐었다. 가재울 뉴타운은 지하철역에 없는 것이 단점이었다. 그나마 하나 있는 가좌역도 배차간격이 길다. 그에 비해 북가좌동은 6호선이 지나가고 불광천도 있다. 입지가 가재울 뉴타운보다 좋아 보였지만 아쉽게도 북가좌2동 및 북가좌1동 모두 재개발이 어려워 보였다.

이번에 이동한 경로이다. 증산역 1번 출구로 나와서 북가좌2동에 나온 경매 물건 세 건을 보고 북가좌1동으로 이동했다. 처음부터 북가좌1동을 볼 생각은 없었고 불광천을 따라 쭉 내려갈 생각이었다. 그런데 도로변에 재개발 조합 사무실이 보여서 '어? 뭐지?'하고 그쪽 골목으로도 가봤다.

먼저 증산역 근처 불광천의 모습이다.

가까운 곳에 이렇게 운동이나 산책을 할 수 있는 장소가 있다는 것이 마음에 들었다.

한강뷰는 아니지만 집에서 불광천뷰를 즐길 수 있는 것도 장점이 아닐까.

비가 많이 오면 잠기는지 통제를 하는 듯했다. 

바로 이 근처에 경매 물건이 나왔다.

2019타경52***
서대분구 북가좌동
감정가 10억 상당의 주택

토지 56.386평

건물 46.201평

불광천 바로 옆에 있는 주택은 아니고 골목으로 살짝 들어간 곳에 있는 주택이었다. 증산역 1번 출구까지 2~3분 거리로 초역세권이었다. 공유물 분할을 위한 경매였는데 약 12억에 낙찰됐다. 감정가의 120%가 조금 넘었다. 입지, 면적 등을 반영한 결과가 아닐까 싶다. 

해당 경매 물건이 있는 골목

주변에는 이렇게 신축 건물도 있었다. 북가좌1동과 달리 북가좌2동에는 신축 빌라들이 많이 보여서 아파트가 들어설 가능성이 매우 낮아 보였다.

골목 안쪽으로 오래된 주택들도 보였지만 그만큼 새로 지은 건물들도 많이 보였다.

2019타경29**
서대문구 북가좌동
빌라

대지 9.553평

건물 18.679평

두 번째 물건이다. 1993년 빌라로 대항력 있는 선순위 임차인이 있어서 그런지 4회 유찰된 상태다.

해당 경매 물건지 주변

좌측에 있는 건물이 인상적이었다. 대놓고 건물을 찍기에 조심스러워서 건물이 살짝 나오게 찍어봤다. 요즘에는 단독주택의 담장을 허물고 그 부분을 주차공간으로 활용하는 등 개방성을 띤 건물이 있다는 기사를 봤는데 그런 모습이었다. 건물 일부를 헤어샵으로 활용하고 있었다. 

경매 물건과 주변 지역 모습

1990년대에 지어진 건물도 있지만 몇 년 안된 건물들도 많이 보였다.

세 번째 경매 물건도 2016년 건물이었다.

2018타경72**

서대문구 북가좌동

빌라

대지 8.827평

건물 14.322평

역시 선순위 임차인이 있고 2회 유찰된 상태다. 

해당 경매 물건지로 가는 길

건물 바로 앞에서 전기 공사 중이었다. 우측 사진과 같이 신축 건물 뒤쪽으로는 오래된 건물이 종종 보이기도 했다.

사진상 잘 안 보이겠지만 우측 사진 건물 기둥에 '내진설계구조물'이라고 적혀있다. 안 그래도 신축 건물인데 튼튼해 보였다.

주변 지역 모습

좌측 사진처럼 붉은색 벽돌의 건물도 있고 우측처럼 몇 년 안된 건물도 보였다.

이렇게 북가좌동 경매 물건들을 살펴보고 다시 불광천 쪽으로 나갔다. 건너면은 증산 재개발 구역으로 크레인들이 많이 보였다. 몇 년 뒤에는 수색 증산 구역도 놀라울 정도로 바뀔 것 같다.

이렇게 아무 생각 없이 불광천 길을 따라 걸었다.

그러다가 도로변에 재건축/재개발 조합 사무실이 보였다.

북가좌 제6구역 주택재건축 정비사업 조합이었다. 북가좌동에 대해 사전조사를 충분히 하지 못하고 시간적 여유가 있어서 일단 현장에 나온 것이었는데 재개발 구역이 있었던 것이다.

북가좌6구역

골목길을 따라서 쭉 걸어서 가봤다.

북가좌2동보다 이쪽 북가좌1동에 노후된 건물들이 많아 보였다. 연립, 맨숀 등의 건물이 있었다. 

특히 이 건물은 구조가 독특했다. 왠지 이국적으로 느껴졌다. 차가 다니는 도로변은 아니지만 계단이 있고 바로 현관문이 있는 집들이 붙어있는 것이 신기했다.

빨간 깃발이 걸린 집들

토지의 경우 빨간색 깃발은 토지 보상이 완료됐다는 것을 의미한다. 집집마다 빨간 깃발이 보여서 곧 재개발이 되나. 정확히 무슨 의미일까. 궁금했다.

깃발이 없는 집들도 있었다.

맨숀 건물들

한눈에 봐도 오래돼 보이는 건물들. 그렇다고 도로 폭이 좁은 것도 아니었다. 북가좌2동보다는 북가좌1동의 북가좌6구역이 전체적으로 노후도가 심해서 재개발 가능성이 있어 보였다. 

하지만 노후됐다고 무조건 재개발이 이루어지는 것도 아니다. 주민들의 동의도 중요한데, 검색해보니 빨간 깃발이 재개발 반대를 의미한다는 내용도 있었다. 그게 맞다면 북가좌6구역 주민의 상당수가 재개발에 반대한다는 것이다.

골목길을 따라 맨숀, 연립들이 쭉 있었다.

재개발이 진행되면 아파트가 들어서고 가재울 뉴타운처럼 몇 억이 오를 수도 있다. 그 과정에서 추가 분담금을 내야 하는 경우도 많다. 많게는 추가 분담금이 2~3억이 될 수도 있다. 이게 부담스럽다면 원래의 지역 주민은 재개발에 반대할 수밖에 없다. 그래도 재개발이 진행된다면 원래의 주민은 떠나고 외부인이 들어오게 된다.

조합 사무실이나 부동산을 방문했다면 더 정확한 현황을 알 수 있었을 텐데 코로나로 접촉을 최소화하기 위해 부동산 방문도 자제하다 보니 그러지 못해서 매우 아쉽다. 북가좌6구역도 앞으로 어떻게 변할지 계속 관심을 가져야겠다.

북가좌제6구역 재건축정비사업 위치도 및 조감도

이렇게 북가좌동을 둘러보고 디지털미디어시티역으로 갔다.

이 주변은 조금 복잡하다. 공항철도도 지나고 경의중앙선, 6호선도 지나간다. 2년 전에 이 지역으로 임장을 왔을 때 차량기지 이전 이야기도 있었는데 어떻게 진행되고 있는지 모르겠다.

서울북부지방법원에 다녀왔다.

부동산 경매에 입문한 이후 드디어 법원에 다녀왔다. 초반에는 평일에 시간을 내기 힘들어서 법원에 가볼 생각도 못했는데 올해부터는 평일에도 시간을 낼 수 있어서 매달 한번 정도는 법원에 가서 경매 현장을 확인하기로 목표를 세웠다. 그러나 코로나를 핑계로 미루고 또 미루다가 서울북부지방법원 일정과 시간이 맞아 다녀온 것이다. 앞으로 다른 법원들도 하나씩 찾아갈 생각이다.

서울북부지방법원 위치

서울북부지방법원은 도봉역 3번 출구로 나가면 바로 있다. 법원에 처음 와서 어디로 가야 할지 몰랐는데 안내판에 자세히 적혀있었다. 서울북부지방법원에 청사동, 민원동, 법정동이 있는데 법정동으로 가면 '입찰법정'이 있다. 위 지도상 3번 출구로 나와서 서울북부지법으로 갈 때 정면에 보이는 건물이 민원동이고 우측에 있는 건물이 법정동이다. 빨간선으로 거리 표시가 되어있는 것이 법정동 가는 길을 나타낸 것이다.

주차장도 있는데 주차장에 대해선 나중에 차를 직접 가져가 본 이후 글을 써보겠다. 서울북부지법 홈페이지에도 주차장 관련 정보가 안 나와있다. 사전에 알아봤을 때 주 5일제로 요일별 주차 제한도 있고 3개월 이내에 3회인가 2시간 이상 주차를 하는 경우 당분간 주차를 못한다는 그런 제도도 있다고 봤다.

 서울북부지방법원은 수락산역에서도 갈 수 있는데 10분 이상 걸린다.

좌측 사진에 나온 것처럼 경매 입찰을 위해서는 입찰법정이 있는 법정동으로 가면 된다. 그리고 법원에는 신한은행이 있어서 경매를 하는 사람들은 입찰 보증금을 수표로 발행하기 위해 신한은행 계좌를 터놓는다는데 서울북부지법에는 NH농협이 있었다. 다른 글을 보니 서울북부지법 옆에 있는 서울북부지방검찰청 건물에 신한은행이 있다고 한다.

경매 입찰 진행 절차 및 소요시간

서울북부지방법원의 경우 경매 입찰 시간이 10시부터 11시 10분까지라고 한다. 10시에 도착하려고 했는데 거리가 좀 있어서 11시 조금 전에 도착했다. 생각보다 사람들이 많았다. 법정동 건물에 들어가자마자 우측으로 가면 된다. 의자가 쭉 있고 입찰법정으로 들어가는 문이 있다. 그 위에 CCTV가 있어서 법정 현황을 볼 수 있다.

사진을 찍으면 안 된다고 봐서 사진을 안 찍었는데 입찰법정 안으로는 커피 등도 가지고 들어갈 수 없고 사진도 찍을 수 없지만 입찰법정 밖 대기하는 곳에서는 자판기도 있어서 커피를 마실 수도 있고 사진을 찍어도 괜찮은 것 같다. 다른 글을 보니 사진을 잔뜩 올렸다. 

 11시 10분에 입찰을 마감하고 입찰법정 안에서 법원 직원들이 사건별로 입찰봉투를 정리한다. 11시 35분쯤 이날 진행되는 사건들을 쭉 불러줬다. 입찰법정에서 마이크에 대고 하는 말이 밖의 대기하는 곳에서도 들리는데 그리 잘 들리는 편은 아니라 사건번호가 잘 안 들릴 때도 있었다. 

이날 서울북부지방법원 본원 5계, 8계, 9계에서 총 109개의 경매 사건이 입찰기일이었는데 사람들이 입찰한 29개의 사건들만 진행됐다. 마이크 소리가 잘 안 들릴 때도 있어서 당일 현장에서는 총 몇 개의 사건들이 진행됐는지 직접 확인하지 못했고 집에 돌아와서 유료경매정보사이트에서 낙찰된 건수를 확인했다. 입찰법정 안을 비추는 CCTV 외에 따로 모니터를 두 개 정도 설치해서 경매 사건 번호, 낙찰가 등을 표시해주면 좋을 것 같았다. 

아무튼 이날 진행되는 경매 사건 번호들을 쭉 불러주고 마무리 정리를 더 하고 11시 50분쯤부터 개찰이 시작됐다. 가장 많은 사람들이 입찰한 물건을 먼저 개찰했는데 이날은 세 건이었다. 그 이후에는 6명 이하로 입찰한 물건들을 특별한 순서 없이 개찰하는 것 같았다. 마지막 경매 물건으로 일정이 끝난 것이 무려 1시 20분이었다.

부동산 경매에 입문하는 사람이라면 경험삼아 한 번 정도는 10시 이전에 도착해서 모든 물건의 개찰이 끝날 때까지 지켜보는 것도 의미가 있으리라 생각한다. 개인적으로 이번 법원 경매 현장 방문을 통해 동기부여가 많이 됐다. 아래에서 몇몇 경매 물건들을 소개할 예정인데 내가 관심을 갖고 있었던 물건도 몇 개 있다. 그런 물건들을 낙찰받아 가는 사람들을 직접 보니까 더 많이 공부하고 노력해야겠다는 생각이 들었다. 입찰법정을 나오며 대출 이모님들에게 둘러싸이는 낙찰자들을 보며 부럽기도 했다.

이렇게 한번 전체적인 과정을 경험한 후 그 다음부터는 10시나 11시쯤 법원에 도착해서 경매 물건 두세 개 정도 개찰되는 것을 보고 빠져나오는 식으로 경매 현장을 경험할 수도 있을 것이다. 아니면 입찰표 작성은 생략하고 좀 더 여유롭게 구경하고 싶다면 아예 12시 넘어서 도착하면 될 것이다.

인상적이었던 경매 물건들 및 관심 물건들

2019타경107***

중랑구 묵동

신내아파트

건물면적 59.76㎡

무려 25명이 입찰했던 물건이다. 1회 유찰된 이후 최초 감정가보다 약 4450만 원 높은 463,555,800원에 낙찰됐다. 차순위는 그보다 약 185만 원 정도 낮다. 감정가보다 4천만 원 이상 높은 가격에 낙찰되자 여기저기서 사람들의 탄성이 들렸다. 나 역시 뭐 이렇게 비싸게 낙찰을 받나, 역시 아파트는 경쟁이 심해 경매로 사는 의미가 없다 라고 생각을 했다. 그런데 집에 돌아와서 확인해보니까 감정가의 약 110%에 낙찰받은 것일 뿐 시세 또는 시세보다 조금 낮은 가격에 적절하게 낙찰을 받은 것이었다. 최근에 같은 동 같은 면적의 아파트가 4억 8천만 원에 거래된 사례도 있었다.

위치를 확인해보니 입지도 나쁘지 않았다. 지하철역도 10분 정도 거리에 있고 가까운 곳에 길을 건너지 않고 갈 수 있는 초등학교도 있다. 중학교와 고등학교도 가까운 곳에 있다. 1996년에 지어진 아파트라 연식은 좀 되지만 6억 이하의 아파트라 거래도 잘 이루어질 것 같다.

2019타경110***

성북구 돈암동

한신아파트

건물면적 132.96㎡

두 번째로 개찰된 물건 역시 아파트였다. 17명이 입찰했다. 역시 1회 유찰된 이후 감정가보다 약 3900만 원 높은 828,860,000원에 낙찰됐다. 차순위는 약 1500만 원 정도 낮다. 이 두 번째 물건의 낙찰 결과가 나왔을 때도 여기저기서 탄성이 들렸다. 아파트들이 연이어 감정가보다 4천만 원 정도 높은 가격에 낙찰되니 그럴 만도 했다. 그런데 이번 물건 역시 비싸게 낙찰받은 것은 아니었다. 집에 돌아와서 확인해보니 인근 동의 같은 면적인 저층 물건의 호가 8억 7천만 원, 중층 물건의 호가가 9억 원이었다. 최근의 서울 지역 아파트 매매가 상승과 경매 시장에서 아파트의 인기를 반영한 결과였다. 

2019타경110***

중랑구 묵동

주택

토지 39.991평

건물 42.831평

10명이 입찰해서 감정가의 100.84%에 낙찰됐다. 이 물건은 아직 임장을 가진 못했지만 관심물건으로 지켜보던 것이었다. 1970년에 지어진 건물의 가치를 무시하고 낙찰가로 토지 가격을 계산하면 평당 약 1830만 원 정도이다. 잘만 활용하면 몇 억 이상의 수익을 가져올 수 있지 않을까.

2019타경107***

성북구 삼선동1가

주택

토지 26.802평

건물 15.694평

1명이 입찰해서 감정가의 82.09%에 낙찰됐다. 이 물건은 나도 임장을 다녀온 관심물건이었다. 어떻게 활용할 수 있을지 떠오르지 않았던 물건인데 낙찰자는 어떻게 활용할지 궁금하다. 이해관계인일 수도 있겠다.

2020타경***

노원구 하계동

극동아파트

지분 매각

아파트 지분 매각이다. 6명이 입찰해서 감정가보다 약 426만 원 정도 더 쓴 법인이 낙찰받았다. 차순위는 감정가보다 약 300만 원을 더 썼다. 지분으로 수익을 내는 방법과 절차를 잘 알고 있는 경매 고수들이 입찰을 한 것 같았다.

2019타경58**

강북구 미아동

주택

건물 23.97평

단독 입찰해서 감정가의 세 배에 가까운 278.96%에 낙찰됐다. 이 물건도 임장을 갈 예정인 관심물건이었다. 토지는 매각제외, 건물만 매각이지만 토지소유자가 서울특별시였다. 경매에 입문하고 이런저런 물건들을 검색할 때 이와 비슷한 물건이 감정가 대비 3~4배에 가까운 가격에 매각된 것을 본 적이 있다. 그래서 이 물건도 4~5명 이상이 입찰해서 감정가의 3~4배에 낙찰될 것으로 예상했었다. 재개발 지역에 직접적으로 포함되지 않아서 의외의 결과가 나온 것일까.

2019타경53**

노원구 월계동

도로

물건번호 (1)호부터 (4)호까지 도로 4개가 경매로 나왔다. 수차례 유찰된 끝에 모두 감정가의 26~27% 정도에 낙찰됐다. 다양한 물건에 관심을 가져야 한다는 가르침을 준 물건이었다. 묵혀두면 언젠가 빛을 보겠지만 1억 원에 가까운 돈을 묵혀놔야 한다. 3천만 원짜리도 있긴 하다. 대출을 받는 방법도 있다. 도로의 경우 대출이 얼마나 나올지 공부할 필요가 있다.

2020타경100***

도봉구 쌍문동

승용차

요즘 자동차 경매에도 관심을 갖고 있다. 중고차에 관한 지식을 쌓아야겠지만 자동차 경매에서도 몇백만 원의 수익을 얻을 수가 있다. 실수로 보증금을 날려도 부동산에 비해 타격도 적다. 아파트에 입찰했다가 보증금을 날리면 몇천인데 자동차는 몇백 수준이다. 저렴한 경우 몇십만 원. 그만큼 수익도 낮긴 하다.

임차인이 낙찰받은 물건들

마지막으로 세입자가 낙찰받은 물건들이 있었다. 2건인줄 알았는데 자세히 보니까 3건이다. 29건 중 3건이면 10% 수준이다. 그만큼 깡통주택이 많아진다는 것일까. 몇주 전에 PD수첩에서 강서구 빌라를 다뤘다. 신축 빌라를 분양하는데 명의만 빌려주고 몇 백을 리베이트로 받아 수십개의 빌라를 소유한다. 자금은 세입자를 구해 전세보증금으로 해결한다. 결국 임차인들이 손해를 보게 된다. 경매 시장에서도 특히 빌라의 경우 감정가보다 전세보증금이 높은 사례가 가끔 있다. 세입자의 피해는 고려도 안 하고 임차인에게 떠넘기거나 경매로 넘기면 된다는 마인드를 가진 악덕 건물주도 있다.

이번에 임차인이 낙찰 받은 물건들 3건 모두 임차인이 경매를 신청했다. 1건은 전세보증금보다 감정가가 낮았다. 나머지 2건은 전세보증금보다 높은 가격에 임차인이 낙찰받았다. 1건은 단독 입찰로 낙찰을 받은 것이라 아쉽다. 자세한 사연은 알 수 없지만 조금 더 낮은 가격을 썼다면 피해를 최소화할 수 있었을 것이다. 임차인이 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우 다른 목적으로 접근하는 사람들도 있으니 조심해야 한다.

구내식당

1시가 넘을 때까지 개찰 결과를 지켜보고 구내식당으로 갔다. 운영시간은 11시 30분부터 1시 30분까지지만 외부인은 12시 30분부터 이용할 수 있다. 가격은 4,500원. 

기타 에피소드들

입찰봉투에 입찰보증금을 넣지 않아서 무효가 된 사례가 있었다. 일부러 연습하려고 안 넣은 것인지... 차순위는 어차피 확인을 안 한다고 안 넣는다는 말도 있었다. 최저매각가 미만으로 입찰한 사례도 있었다. 이것도 연습한 것인지... 실수인지 모르겠다. 그리고 입찰금액을 덧칠로 수정하여 무효가 된 사례가 두 건 있었다. 현장 분위기를 보고 입찰가를 수정하다가 그런 것인지... 마지막으로 집행관이 최고매각가에 0을 하나 더 붙여서 말하는 바람에 사람들이 잠시 혼란스러워 했다. 8천 얼마인데 8억이라고... 나중에 수정하기는 했다. 입찰자가 0을 하나 더 붙여 써서 보증금을 날린 사례는 많이 들어봤는데 집행관이 그러다니 다들 잠깐 웃고 넘어갔다.