생각하고 부자되기

종로구 행촌동에 다녀왔다.

행촌동은 경희궁자이가 있는 교남동 북측에 위치해 있다. 행촌동 좌측으로는 독립문역이 있는 무학동이 있고, 행촌동 우측으로는 사직2구역이 속한 사직동이 있다.

행촌동으로 바로 가지 않고 주변 지역을 둘러볼 생각으로 충정로역부터 시작해서 서소문아파트, 서대문역, 경희궁자이를 지나서 행촌동까지 갔다. 경매 물건지를 중심으로 행촌동을 잠시 둘러보고 독립문역으로 내려왔다. 이렇게 이동 경로를 정한 이유는 '나의 아저씨' 때문이다. 최근 넷플릭스에 올라와서 다시 인기를 끌고 있는 '나의 아저씨'에 서소문아파트가 나온다. 얼핏 보기에 지난 번에 임장을 갔던 중림동의 성요셉아파트와 비슷했는데 검색해보니까 서소문아파트였다.

저 앞에 보이는 주황색 간판의 '철길옆 이야기' 앞의 거리가 '나의 아저씨'라는 드라마에 나왔었다. 여기까지 오는 길에 서울 시내에서 이제는 보기 힘든 철길 건널목도 지나왔는데 아쉽게도 사진을 찍지 못했다. 서소문아파트도 보다 다양한 사진을 찍고 싶었는데 사람들이 많이 지나다니는 시간대라 그러지 못했다.

서소문아파트에서 서대문역을 지나 경희궁자이쪽으로 갔다.

약 2년 전에 잠깐 부동산 임장을 다닐 때 여기에도 왔었다. 그때와 크게 달라진 점은 없다고 느꼈다. 서대문역 근처에 공사중이던 건물이 조만간 완공이 되는데 펜스가 사라진 것은 눈에 띄었다. 그리고 경희궁자이와 도로 사이에 있는 오래된 상가건물들. 처음 봤을 때 엄청 낡았다고 느꼈는데 이번에는 나무에 가려서 잘 안 보였다.

행촌동쪽에서 찍은 경희궁자이. 경희궁자이 1단지인데 엄밀히 말하면 지도상으로 경희궁자이 1단지도 행촌동에 속한다. 길 하나를 두고 한쪽은 십억대의 아파트가, 다른 한쪽에는 빌라촌이 있다.

골목으로 들어서자 언덕길이 시작됐다. 주변은 빌라들이 있었다.

드디어 목적지에 도착했다.

2019타경67**

종로구 행촌동

다세대주택

대지 17.696평

건물 21.278평

지난 6월 17일 1차 입찰기일에 유찰된 상태이다. 서울 한양도성길 인왕산 구간 중 일부가 시작되는 지점이다. 행촌권 성곽마을 주거환경관리사업, 문화재보호구역(서울한양도성) 등에 해당된다.

사진처럼 바로 옆에 서울 성곽이 있다.

할머니가게가 있는 건물이다. 

행촌권 성곽마을 주거환경관리사업을 찾아서 관련 부분을 찾아봤다. '할머니슈퍼 앞 오거리 환경정비'라는 내용이 있었다. 

오거리 병목 현상을 해결하기 위해 할머니슈퍼 앞 오거리를 정비할 계획이 있었다. 무허가건물을 철거하고 마을버스 정류장을 이전할 계획이었는데 아직 버스정류장은 기존 위치에 있었다. 2017년에 나왔던 계획이라 그동안 진행된 것과 변경된 것을 따로 확인해봐야 할 것이다.

할머니슈퍼 오거리에는 세븐일레븐 편의점이 있다. 편의점이 언제 생겼는지 모르겠는데 할머니슈퍼는 매출에 큰 영향을 받지 않았을까. 

좌) 서울성곽 좌측 도로

우) 할머니가게 건물

경매 물건 사진을 하나 더 찍으려고 했는데 창문 안쪽에서 인기척이 느껴져서 찍지 않았다. 점유자 입장에서는 이런 저런 사람들이 찾아오는 것이 무척 신경쓰일 것이다.

주변 지역을 조금 더 둘러봤다. 이날 행촌동을 시작으로 성동구 금호동, 마장동, 동대문구 전농동, 청량리동까지 임장을 다녔다. 더워서 힘들었는데, 무리하지 않고 행촌동 및 사직2구역 정도를 자세히 알아봤어도 괜찮았을 것 같다는 생각이 든다.

아무튼 이 지역은 빌라들이 많아서 단기간 내에 대규모 재개발은 어려울 것 같다.

독립문역으로 가는 길에 이렇게 공사중인 건물도 있었다. 지붕을 보니 철거를 하고 신축을 할 것 같다. 종로구 행촌동도 그렇고 사직2구역, 충신1구역 등 입지는 상당히 좋은데 서울한양도성 등 문화재로 인해 보존과 개발 사이의 문제를 풀기가 쉽지 않다.

마포구 서교동, 합정동, 망원동에 다녀왔다.

서교동이나 합정동보다 개인적으로 망원동에 관심을 갖고 있다. 망원동에서 한강에 가까운 곳에 경매 물건이 하나 나왔고 합정동에서도 홍대쪽이 아닌 한강쪽으로 경매 물건이 하나 나와서 확인차 다녀왔다. 가는 김에 예전부터 지켜봤던 물건 두 개도 같이 보고 왔다.

이번에 이동했던 경로이다.

합정역 3번 출구로 나가서 서교동 물건을 하나 보고 한강쪽으로 가서 또 다른 물건을 보고 같은 합정동 내에서도 망원동에 가까운 쪽으로 넘어갔다. 철도, 고가도로 등 때문에 합정역까지 내려가서 길을 건너야 해서 아예 한강공원으로 가서건너갔다. 그쪽에서 새로 나온 경매 물건을 보고 망원동으로 넘어갔다.

망원동에서는 망리단길을 지나서 망원시장으로 갔다. 망원시장에서 간단히 점심을 먹고 한강쪽으로 내려와서 나홀로 아파트들, 빌라들이 있는 골목을 쭉 걸어서 이번에 나온 경매 물건지까지 갔다. 참고로 '유부'는 망원동 맛집을 검색하다가 알게 된 곳이다. 얼마 전에 생긴 곳이고 이번에는 시간이 안 맞아서 못 갔고 다음에 가볼 생각이다.

이번에 보고 왔던 물건들은 아래와 같다.

2019타경52***

2019타경27**

2019타경58**

2019타경56**

2019타경52***

마포구 서교동

성보빌라트

2회 유찰된 끝에 지난 6월 9일 604,810,000원에 낙찰됐다. 감정가 대비 82.85%

7명이 입찰했고 차순위는 563,060,500원. 

이 물건이 특이했던 점은 1회 유찰된 이후 낙찰되었는데 '대금미납'으로 다시 경매에 나왔다는 것이다. 임차인은 별 문제가 안 되는 것 같은데, 진입로의 소유자가 따로 있어서 그랬던 것일까. 이번 낙찰자는 어떻게 해결할지 궁금하다.

합정역 3번 출구에서 도보로 2분 거리 초역세권에 위치해 있다. 3번 출구에는 서교동효성해링턴타워아파트가 있다. 이미 완공된 것 같은데 이번 임장에서 3번 출구로 나가자마자 뒤돌아서 걸어갔기 때문에 새로 생긴 아파트를 구경도 못 했다. 사전에 손품을 좀더 팔았어야 했다.

성보빌라트로 가는 골목

바로 앞에 공사중인 곳이 있었다. 철거가 막 끝난 상태 같았다. 몇 개월 안에 신축 건물이 올라가지 않을까. 성보빌라트는 97년 건물인데 주변에는 그 이후에 지어진 것처럼 보이는 건물들이 있다. 그리고 바로 이 현황 도로(지번 395-92, 지목: 대)가 어느 종중 소유로 되어있다고 한다. 

2019타경27**

마포구 합정동

다세대주택

대지 13.177평

건물 22.343평

1회 유찰되었고 지난 2차 입찰기일에 '변경'되었다. 취하될지 진행될지 모르겠다.

사진은 없지만 이 주변에서 내가 원하는 모습을 볼 수 있었다. 오래된 단독주택인데 리모델링을 해서 1층을 근린생활시설로 용도 변경한 것이다. 특히 한 건물은 1층과 2층을 모두 카페로 만들었는데 2층 전면을 통유리로 해놔서 인상적이었다. 사실 요즘 임장을 다니는 것도 입찰을 위해 하나의 물건을 파고 들기보다는 해당 물건이 나온 지역을 살펴보는 것을 목적으로 하고 있다. 구축/신축 비율, 노후도, 도로폭을 확인하면서 공사중인 건물, 눈에 띄는 건물도 관심을 가지고 보고 있다. 이렇게 합정역 남측, 양화대교 북단 교차로 우측을 살펴보고 한강을 따라 망원정사거리로 넘어갔다.

절두산 순교성지

한강으로 가는 길에 가톨릭 순교 성지가 있었다.

한강을 따라 걸었다.

낚시금지

전망 데크를 만들어 놓은 것 같은데 높이 자란 나무와 풀 때문에 한강 전망이 안 나왔다.

계속 걸어가자 저 멀리 마포한강아이파크가 보이기 시작했다.

한강 전망

마포한강아이파크에서 보이는 한강뷰가 이와 비슷하지 않을까.

망원동 한강쪽 나홀로 아파트들과 강변북로

이 강변북로와 올림픽대로가 의도하지는 않았겠지만 한강 접근성을 차단하는 존재가 되고 있다.

2019타경58**

마포구 합정동

동아빌라

대지 6.852평

건물 11.111평

1차 입찰기일에 271,631,600원에 낙찰됐다. 감정가 대비 106.94%

4명이 입찰했고 차순위는 260,001,024원

사진은 동아빌라는 아니고 한강 바로 옆에 있는 미도맨션이다. 바로 옆에 또 건물이 올라가고 있다.

동아빌라로 가는 길에 길과 길 사이에 건물이 특이했다.

동아빌라

91년 건물. 주변에 신축이 많아서 재개발이 어려울 것 같았는데 입지가 좋아서 그런지 1차 입찰기일에 바로 낙찰됐다.

망원동으로 가는 길에 독특한 건물이 보였다.

2019타경5**

마포구 망원동

망원아트빌

대지 7.841평

건물 12.524평

1차 입찰기일에 유찰된 상태다.

한강에서 가깝지만 주변에 나홀로 아파트들이 많은 편이다. 오래 가지고 있으면 빛을 보는 날이 올까.

망원아트빌로 가는 길

좌측으로 나홀로 아파트들이 보였다.

우측에도 빌라와 아파트가 있었다.

우측에 있는 건물이 망원아트빌

건너가서 잘 보이게 사진을 하나 더 찍는다는게 못 찍었다. 95년 건물.

이렇게 두 번째 망원동 임장을 마쳤다. 관심지역이라 경매 물건이 나오면 또 오겠지만 발전 가능성은 아직 모르겠다.

종로구 창신동에 다녀왔다.

동대문역 3번 출구로 나와서 언덕을 쭉 올라가서 낙산공원을 찍고 돌아왔다.

지난 번에 창신동으로 임장을 왔을 때에는 창신역에서 내려서 창신아파트를 지나 언덕을 올라가서 낙산공원까지 갔었다. 사전조사를 했을 때 경희궁 자이에 버금가는 입지이나 재개발은 어려울 것이라는 견해가 있었다. 실제로 다녀온 결과 그 의미를 조금 이해할 수 있었다.

이번 임장에서 보고 온 경매 물건은 아래와 같다.

2019타경55**

2019타경108***

깔끔하게 포장된 아스팔트 도로

동대문역 3번 출구로 나와서 골목길을 한참 올라와서 찍은 사진이다. 시장 같은 골목을 지났는데 행인들이 많아서 사진을 자유롭게 찍지 못했다. 중간에 공사중인 현장도 하나 있었는데 공영주차장을 만드는 것 같았다. 여기도 인부들이 있어서 괜히 눈치가 보여서 사진을 못 찍어서 아쉽다. 

새롭게 포장된 도로, 공영주차장 건물 공사 등은 이 동네가 재개발보다는 도시재생 쪽으로 가고 있다는 것을 보여준다. 포장 이전의 도로는 어떤 모습이었는지 모르겠지만 길을 새롭게 포장함으로써 차량 통행이 조금이나마 수월해졌을 것이다. 또한 공영주차장을 만드는 것은 주차난을 해소할 목적이 있지 않을까.

여기는 또 다른 공사 현장이다. 앞서 언급했던 공공목적의 공사현장과 달리 여기는 사적 목적으로 건축을 하던 것으로 기억한다. 정확하지는 않다. 아무튼 이 근처 골목으로 들어가면 첫 번째 목적지가 나온다.

2019타경55**

종로구 창신동

다세대주택

대지 9.131평

건물 17.536평

지난 6월 11일 1차 입찰기일에 유찰된 상태다. 7월 16일 2차 입찰기일 최저매각가격은 1억 6800만원.

사용승인은 1995년. 개발 가능성은 모르겠다. 신축과 구축이 혼재된 지역이라 단기간에는 어렵지 않을까.

간단히 살펴보고 다음 목적지로 갔다.

2019타경108***

종로구 창신동

엠아이디그린아파트

대지 3.464평

건물 8.93평

지분 매각

위 사항을 적으면서 이렇게 면적이 작았었나 했는데 지분 매각이라서 그런 것이었다. 

엠아이디그린아파트

2002년 12월 준공. 9개동, 8층, 129세대.

사전조사 당시 매물이 하나도 없었다. 전월세 물건은 하나도 없었고 그나마 매매가 하나 올라와 있었는데 그것도 6월 8일 거래완료된 물건이었다. 

이렇게 약간 경사진 도로를 따라 양옆으로 아파트들이 있었다.

언덕을 다 올라와서 찍은 사진

거의 20년이 다 되어가는 아파트인데 비슷한 시기에 건축된 다른 아파트들보다 다소 낡아보인다.

이렇게 간단히 살펴보고 주변 지역을 더 둘러보기로 했다.

아파트 입구 근처에 새로 공사중인 건물

사진을 찍을 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 무언가 눈에 들어온다. 새롭게 건물을 올린 것이 아니라 기존 단독주택을 리모델링 하는 것으로 보인다. 최근에는 관심 경매 물건 종류 중 1순위가 '주택'인데 단독주택을 낙찰 받아서 지층이나 1층은 임대를 주고 2층에 거주하고 싶은 생각이 들었기 때문이다. 얼마 전에 서교동, 합정동, 망원동으로 임장을 갔을 때에도 그렇게 변한 단독주택을 종종 봤다. 위 사진에 나온 건물은 어떻게 변할지 나중에 다시 찾아와서 확인하고 싶다.

여기서 낙산공원이 얼마 안 멀어서 낙산공원까지 올라갔다 오기로 했다. 

조금 걸었을 뿐인데 땀이 엄청 났다. 6월에도 이렇게 더운데 7월, 8월에는 어떻게 임장을 다닐지 벌써 걱정이다.

위 사진을 자세히 보면 주택 건물 1층은 소규모 봉제공장 같은 곳이다. 봉제공장에서 무엇을 만드는지는 모르겠지만 이런 지역적 특성이 재개발이 어려운 또 다른 이유였다. 이렇게 그냥 집을 가지고 있어서 봉제공장에서 임대소득이 발생하니까 재개발에 참여할 유인이 적다고 했다.

경매 물건 두 개를 중심으로 창신동 일부 지역을 둘러보고 낙산공원에 올라왔다.

올해에만 벌써 세 번째로 오는 것이다.

처음에는 한양도성길을 걸으며 지나갔고, 두 번째는 글 초반에 언급했듯이 창신역부터 시작했던 창신동 임장 때 왔었다. 낙산공원은 야경으로 유명한데 올해 안에 야경을 보러 올 수 있을지 모르겠다. 주로 낮에 임장을 다니는데 저녁이나 밤에 임장을 다니면 또 다른 느낌을 것이다.

저 멀리 보이는 것은 창신동 쌍용아파트. 아마 2차일 것이다. 

창신동에 관한 글이 하나 있어서 그런지 유입되는 검색어 중에 '창신동 쌍용아파트'도 가끔 있다.

이날 엄청 더워서 그런지 사람들이 별로 없었다. 저 멀리 오른쪽으로 보이는 아파트들... 엄청나다.

여기 앉아서 잠시 땀을 식히고 내려갔다.

아파트들

이쪽으로 찍으니가 더 많다.

낙산공원, 서울성곽 등이 가까운 것도 창신동의 장점이다. 동대문역에서 서울 종로 중심지까지 지하철로 10여 분 걸릴 정도로 입지도 뛰어나다. 

서울성곽

저기 보이는 것이 엠아이디그린아파트가 맞을 것이다.

주변 지역은 주택가

신축보다 구축이 훨씬 많아 보이긴 한다. 재개발이 진행되지 않으면 신축이 점점 늘어나지 않을까.

앞에 사진은 없었지만 저 아래로 지나가서 일부러 이쪽으로 내려왔다.

저 멀리 하얀색 건물... 협소주택 비슷한 스타일이다. 

이런 골목 골목에도 1층에는 봉제공장인지 그런 곳이 있었다.

고흥구찌

구찌까지... 수많은 봉제공장은 언제까지 남아 있을까. 다른 동네가 임장을 갈 데가 많지만 창신동은 올해 안에 몇 번 더 올거 같다.

서대문구 충정로3가에 다녀왔다.

얼마 전에 중구 중림동에 갔었는데 거기서 길 하나만 건너면 충정로3가였다. 경매 물건을 검색할 때 서대문구는 아직 본격적으로 검색을 안 해서 가까운 곳에 경매 물건이 있다는 것을 놓쳤다. 

충정로3가 지도 및 이동 경로

지난 번에 중구 중림동의 성요셉 아파트를 보러 갔을 때에는 2호선 충정로역 4번 출구 남서측까지 갔었다. 그 근처에도 매우 오래된 건물들이 있었다. 이번에 다녀온 곳은 2호선 충정로역과 5호선 충정로역 사이에 있는 곳이다. 충정로역 9번 출구 근처에는 '마포로5구역 제5-2지구'가 있었다. 충정아파트가 포함된 지역인데 최근에 충정아파트를 보존하고 재개발을 진행하기로 결정했다는 기사를 봤다. 아쉽게도 2019타경52** 물건은 마포로5-2지구에 포함되지 않은 것 같다. 각종 고시를 검색해도 마포로5-2지구에 포함된 지번 목록을 찾지 못했는데 구역을 지정한 지도를 살펴보니 해당 물건이 있는 곳은 제외된 것으로 나왔다. 모두 포함시켜서 개발하면 좋을텐데 나머지 지역은 추후에 어떤 식으로 개발이 진행될지 궁금하다.

2019타경52**

서대문구 충정로3가 281-11

토지 51.002평

건물 34.685평

1차 입찰기일에 최저매각가격은 약 14억 정도였고, 1회 유찰된 지금 최저매각가격은 1,119,903,000원이다. 최초 감정가 기준 토지 가격은 평당 2725만원 정도. 1회 유찰된 지금은 평당 약 2200만원이다.

그저 주변 지역은 어떤 모습인가 확인하러 다녀왔다. 고층 빌딩에 둘러싸여 있었고 음식점들이 많았다. 점심 시간이면 주변 직장인들로 북적이지 않을까. 주변 대기업에서 장부를 가져다 놓고 먹는 식당도 있는 것 같았다. 해당 물건을 중심으로 대로변에는 음식점들이 많았는데 대로변에서 떨어진 안쪽으로는 오래된 주택들이 있었다. 해당 물건의 경우에도 사용승인이 1932년이다. 거의 80년이 다 되어가고 있는 건물이다.

충정로역 9번 출구로 나와서 충정아파트를 먼저 보려고 했는데 그 앞 버스정류장에 사람들이 많아서 일단 골목으로 들어갔다.

골목에 하숙집이 보였다.

충정아파트 모습

국내 최고령 아파트. 1930년대에 지어진 것으로 알고 있다. 충정아파트 보존 문제로 재개발 사업 진행이 늦어졌다.

대로변에서 조금만 안쪽으로 들어와도 이렇게 오래된 주택들이 있는데 길 건너편에는 고층 빌딩이 보인다.

바깥쪽에는 식당들이 많았다.

충정아파트와 오래된 건물들

조금 경사가 있는데 그렇지 높지는 않다.

여기가 해당 경매 물건지 근처이다.

길 건너편에는 오피스텔인지 아파트인지 고층 건물이 있다.

골목 골목을 둘러봤다.

벽에는 충정아파트 주민이 붙인 무언가의 흔적도 있었다.

이 지역이 정비구역으로 지정된 것이 2009년이니까 그동안 많은 일들이 있었을 것이다.

일부 지역만 개발구역에 포함된다면 나머지 지역은 어떻게 될지 모르겠다.

다시 음식점들이 있는 골목으로 나왔다.

종근당 건물

옆에 있는 건물에 비해 낡아보인다.

주말 아침에 와서 거리가 조용했다. 사실 일부러 주말 오전으로 시간을 냈다. 평일 오전에 조금만 늦게 와도 이 골목들이 직장인들도 붐빌 것 같았기 때문이다. 사람이 없을 때 좀더 편하게 사진을 찍고 싶었다. 한편으로는 평일 점심 시간 무렵에 유동인구가 얼마나 되는지 궁금하기도 하다.

아무튼 이렇게 둘러봤다. 여기서 밥을 먹고 이동할까 하다가 바로 다음 지역으로 이동했다. 이 글을 쓰기 위해 지도를 다시 보니까 프랑스 대사관쪽까지 보고 올껄 그랬나 하는 아쉬움이 남는다. 

광진구 자양동과 구의동에 다녀왔다.

요즘 관심물건 종류는 '단독주택'이다. 단독주택을 리모델링 해서 2층에 거주하며 1층은 창업을 하여 사용하고 싶다. 그래서 6월에는 서울 각지의 단독주택 경매 물건을 보러 임장을 다닐 예정이다. 하지만 조만간 또 다시 '빌라'에 관심을 갖게 되지 않을까. 빌라 경매로 큰 수익을 낸 사람을 따라하고 싶은 생각도 있기 때문이다.

아무튼 이번에는 광진구 자양동과 구의동에 다녀왔다. 자양동에서 단독주택 경매 물건을 하나 보고 자양동 및 구의동 내의 빌라 및 나홀로 아파트를 보고 왔다. 자양동의 경우 신축 아파트들은 상당한 가격을 보여주고 있는데, 자양아파트 재건축, 자양5구역, 구의자양재정비촉진1구역 등 개발이 진행중이었다. 

이번에 보고온 물건들이다.

2019타경30**

2019타경19**

2019타경30**

2018타경51***

이동한 경로

뚝섬유지원지역에서 내려서 강변역까지 걸어갔다. 가끔은 이렇게 걷는 것이 무슨 의미가 있을까 하는 생각이 들기도 하지만, 공사중인 현장을 직접 봄으로써 해당 지역의 변화를 알아가는 등 나름 도움이 된다고 믿고 계속할 생각이다. 코로나 때문에 부동산 출입을 최대한 자제하고 있어서 아쉬운 부분도 있다.

2019타경30**

광진구 자양동

주택

뚝섬유원지역에서 가깝고 자양4동주민센터 근처에 있다. 사용승인은 1991년. 주변에 단독주택들이 많다. 길 건너편에는 이튼타워리버 같은 신축 아파트들이 있는데 해당 물건 남측으로는 1990년대에 지어진 아파트들이 있다.

단독주택이라 권리관계가 복잡하다. 2층 1가구, 1층 2가구, 지하 2가구가 있는 것으로 나온다. 신경 써야할 임차인이 5~6인이다. 배당표 작성 연습을 하기에 좋은 물건이라고 생각한다.

뚝섬유원지역에서 골목으로 들어서서 계속 큰 길로 가도 되는데 단독주택 근처 좁은 골목길로 가봤다.

해당 물건지로 가는 골목

도로가 있지만 매우 좁다. 이 정도면 차량 접근이 불가능하다고 해야 하지 않을까.

해당 물건지에 도착했다.

대문에 깃발이 있고, ㅇㅇ암이라고 되어 있었다. 이런 경우 명도에 어려움이 있다는 이야기도 있다. 감정평가서에서 이런 내용은 못 봤던 것 같은데... 역시 직접 나와야 알 수 있는 정보들이 있다. 지금 다시 법원사진들을 확인해보니까 법원사진에는 깃발이 없다. 경매개시결정은 2019년 6월. 약 1년 사이에 들어온 것인지, 원래 있었던 것인지, 누군가 의도적으로 심어놓은 것인지 확인할 필요가 있다.

다음 물건지로 가는 길

공사중인 현장이 보였다. 임장을 나오면 공사중인 현장을 자주 보게 된다. 무슨 공사인가 확인해보려다가 갈길이 멀어서 생략했다.

골목길을 한참 걸어서 다음 물건지로 갔다.

2019타경19**

광진구 자양동

세림에버빌3차

건대입구역, 구의역, 뚝섬유원지역 사이에 있다. 한 차례 유찰된 상태. 사용승인은 2013년. 임차인이 있는데 후순위이다. 공부와 현황이 다른 점도 해결해야 한다. 

좌측 건물

처음에는 이 건물을 해당 경매 물건으로 착각했다.

맞은 편 건물

옆 건물도, 맞은 편 건물도 신축 빌라이다. 

해당 경매 물건 사진

근처에 있는 오래된 상가주택 건물

이 골목으로 계속 걸어오면서 저 건물이 눈에 띄었다.

해당 경매 물건 뒷편

뒤쪽 골목으로도 잠시 돌아봤다. 이쪽으로도 신축 빌라들이 있었다.

이렇게 간단히 둘러보고 구의동 쪽으로 넘어갔다.

자양아파트

가는 길에 자양아파트가 보였다. 철거중인지 테이프가 처져 있었다.

자양아파트 재건축 정비사업 위치도

자양아파트 재건축 정비사업 조감도

큰 길을 건너가니 또 다른 재개발 구역이 보였다.

자양동 재개발 - 자양5구역

구의동 쪽에도 이런 저런 진행중인 사안이 많았다. 위 지도에서 빈 사각형이 자양5구역 위치. 그 옆으로 '구의자양재정비촉진1구역(예정)'이라고 표시되어 있다. 이쪽으로 광진구청이 이전하는 것으로 알고 있다. 그 외에 동서울터미널 현대화 사업도 추진중. 

2019타경30**

광진구 구의동

힐하우스

1차 입찰기일에 135,790,000원에 이미 매각된 물건이다. 경매정보지만 뽑아놨다가 이번 기회에 이쪽 지역을 보러 오면서 잠시 들렀다.

강변힐하우스

뒤쪽으로는 자양한양아파트가 있다. 

1983년 준공
12층 6개동
444세대

이곳도 재건축이 되면 상당한 가격을 보이지 않을지...

힐하우스 좌측의 힐카운티

여기는 한양빌라이다.

구의자양재정비촉진1구역 바로 우측

부동산 경매에 관심을 갖기 시작했던 초반에 이 한양빌라에서 경매 물건이 나온 것을 봤던 기억이 났다. 역시 대지지분이 높아서 그런지 바로 낙찰된 것으로 기억한다.

2018타경51***

광진구 구의동

파르네빌

대지 20.026평

건물 47.556평

한 번 유찰된 이후 낙찰되었다가 '매각허가결정취소'가 났다. 

현대7단지 아파트 바로 옆

오른쪽 아래 트럭은 정화조 차량. 정화조를 비우는 중이었는지...

빌라형 아파트

이렇게 구의동까지 둘러봤다. 이 근처에 또 다른 공사 현장이 있었는데 역세권 청년주택 현장이었다. 구의동, 자양동도 이런 저런 변화가 진행중이었다. 구의자양재정비촉진1구역은 주변을 높은 펜스로 막아놔서 안쪽을 볼 수가 없었다.

성동구 옥수동에 다녀왔다.

얼마 전에 옥수역부터 응봉역까지 응봉동에 나온 물건을 보러 다녀왔는데, 이번에는 옥수동에 있는 물건 하나를 중심으로 주변 지역을 둘러봤다. 사실 옥수동은 낯설지 않은 곳이다. 15년 전에 한 동안 자주 갔던 곳이기 때문이다. 현재 수직증축 리모델링을 추친중인 극동아파트가 그때에도 있었다. 하지만 10여 년이 흐른 사이에 옥수12구역과 옥수13구역에는 신축 아파트들이 생겼다. 그 주변에는 현재에도 이런 저런 소규모 공사가 진행중이었다.

옥수동 위치

동호대교만 건너면 압구정동이고 좌측으로는 한남동이다. 과거에는 왜 이런 입지를 몰랐을까. 관심이 없어서가 아닐까. 

옥수동에서 이동한 경로

옥수역에서 내려서 경매 물건지인 한남하이츠빌라가 있는 곳까지 갔다. 내려올 때는 일부러 다른 길로 내려왔다. 마침 그쪽으로 이런 저런 공사가 진행중이었다.

옥수역에서 올라가는 길

지도상 약 15분 거리라서 부담없이 갔다오려고 했는데 언덕길이었다.

한참 올라가서 뒤돌아 본 모습

처음에는 완만한 경사에서 올라갈수록 점점 가팔라졌다. 과거에 이길을 지나갔던 기억이 어렴풋이 났다.

끝나지 않은 언덕길

한참을 올라가서 큰길을 건너고 또 언덕길이 시작됐다. 마스크를 쓰고 이런 언덕길을 또 올라가려니까 힘들었다.

저 앞에서 왼쪽으로 가면 목적지

앞서 가시던 어르신도 힘드신지 쉬어가셨다.

바닥에 산딸기 같은 열매가 떨어져 있어서 올려다 봤더니 나무에 아직 덜 익은 열매가 있었다.

거의 다 올라와서 내려다 본 모습

저멀리 래미안 아파트가 보인다. 바로 목적지로 가려다가 근처에 있는 공원부터 돌아보기로 했다.

2018타경53***

성동구 옥수동

한남하이츠빌라

사용승인 1987년. 3층짜리 빌라이다. 처음에는 '한남하이츠'까지만 기억해서 한남하이츠로 검색하니까 한남하이츠 아파트가 나왔고 3층이 아니었다. 뭔가 해는데 한남하이츠'빌라'였다. 그래도 3층 건물이라 대지면적이 넓다. 

경매 물건의 감정가는 7억 6천 만원. 경매개시결정이 2018년 10월이라 그때의 감정가이다. 현재 매매 호가는 13억이 넘는다. 그래서 1차 입찰기일에 낙찰될 것 같았는데 취하될 가능성도 있는건지 '변경'되었다. 

근처 공원에서 내려다 본 모습

공원으로 올라가면 한남하이츠빌라가 한눈에 보일까 해서 올라가봤는데 그리 높지도 않고 나무에 가려서 잘 안 보였다.

매봉상 유아숲체험장 종합안내도

위 사진 오른쪽 아래에 보이는 화살표로 올라가서 왼쪽 아래에 보이는 화살표로 내려왔다. 아래쪽이 한남하이츠 빌라. 1동부터 3동까지 있다.

유아숲을 잠깐 둘러봤다. 오른쪽 사진에 있는 길로 내려가면 '한남더힐아파트'가 나온다고 해서 잠깐 가볼까 하다가 시간이 많이 걸릴 것 같아서 다음 기회에 가보기로 했다.

숲속에는 인적이 드물었다. 나무들이 많아서 그늘져서 살짝 음침하게 느껴졌다. 앞이 사진에 나온 조그만 오두막집 같은 곳에도 애들 책가방이 있는 등 사람들이 있었던 흔적은 남아있는데 사람들은 안 보였다. 그렇게 꾸며놓은건지 잠깐 어디 밥 먹으러 갔던건지... 

내려와서 한남하이츠빌로로 갔다.

한남하이츠빌라 입구

입구 한쪽에 경비 초소가 있고 경비원 두 명이 있었다.

잠깐 둘러보고 나왔다.

지하에 세대별 창고도 있는 것 같은데, 30~40년이 지난 대형 평수의 아파트나 빌라도 외관은 낡아보여도 내부 인테리어는 새로 싹 해서 살고 있는 경우도 많다. 여기도 그러지 않을지.

저멀리 아파트들이 많이 보였다. 여기도 아파트를 지으면 몇 층까지 지을수 있을까. 전망은 저 아래쪽보다 좋을 것 같다.

이렇게 잠깐 둘러보고 옥수역으로 돌아가기로 했다. 

옥수극동아파트

수직증축 안전성검토 심의 통과

예전에 옥수극동아파트에 몇 번 왔었던 기억이 났다.

1986년 12월 준공
8개동 15층
900세대

공사중인 건물

근처에 공사중인 건물이 있었다. 

옥수동 공공복합청사
지하2층 지상5층
공사예정기간 2018년 12월 28일 ~ 2020년 8월 18일

조만간 모습을 드러낼 것이다.

조금 더 가니까 공사중인 곳들이 더 있었다.

옥수동 성당

예전에는 본 기억이 없는데 재개발을 하면서 새로 생긴건지 모르겠다. 

여기는 예전에 확실히 못 봤던 아파트

래미안옥수리버젠아파트
2012년 12월 준공
18개동 20층
1511세대

집으로 돌아와서 옥수동 재개발을 찾아보니까 여기가 옥수12구역이었던 곳이다.

옥수12구역 위치도

옥수12구역 조감도

옥수13구역은 위치도가 이해하기 힘들게 나와 있었는데 옥수역보다는 금호역에 가까운 것 같다.

옥수13구역 조감도

내려가는 길에도 공사현장이 보였다.

하나은행 건물

오래된 듯한 건물에 간판 글자만 크게 있어서 찍어봤다.

이렇게 옥수동을 잠깐 돌아보고 옥수역으로 돌아왔다.

한강에서 바라본 동호대교와 옥수동

종로구 옥인동으로 임장을 다녀왔다.

지난 번에 충신1구역에 경매로 나온 물건을 보러 갔다와서 사직2구역과 옥인1구역에도 관심을 갖게 됐다. 사직2구역은 조합측이 대법원 승소 이후 적극적으로 재개발을 추진하고 있는 것 같은데, 옥인1구역은 개별적으로 도시재생사업이 진행되고 있는 것 같다.

아무튼 옥인동에 경매 물건이 나와서 옥인1구역도 함께 둘러볼 생각으로 다녀왔다. 빌라 물건만 보고 오려다가 가는 김에 주택도 보고 왔다. 원래 고가의 주택이 먼저 경매로 진행중이었는데 감정가가 30억이 넘어서 보러갈 생각도 안 했다. 그러던 중 빌라 물건이 다량으로 나와서 옥인동에 가보기로 했던 것이다. 검색해보니까 주택 물건도 바로 근처라 안 보고 올 수가 없었다.

이동했던 경로이다.

종로09 마을버스를 타고 종점에서 내려서 수성동계곡 쪽으로 잠깐 올라갔다. 다시 내려와서 옥인연립을 지나 옥인1구역으로 추정되는 지역을 돌아보고 경매 물건들을 있는 쪽을 지나서 내려왔다.

옥인동 경매 물건들

2018타경50**

2019타경104***

인왕산 수성동 계곡

옥인1구역과 경매 물건들을 둘러보기 전에 수성동 계곡부터 가봤다. 첫인상이 좋았다. 이제는 숲세권이 대세 아닌가. 가까운 곳에 이렇게 산책할 수 있는 곳이 있으면 좋을 것이다. 실제로 아침부터 산책하는 사람들이 보였다. 

옥인동만 둘러보기 아쉬워서 주변에 어디 갈만한 곳이 있나 고민했었다. 부암동에도 경매 물건이 있어서 그쪽까지 넘어갈까 생각해봤는데 거기까지 이어지는 길이 있는지도 모르겠고 걸어서 가기에 멀어서 그냥 안 가기로 했었다. 수성동 계곡 입구에 도착해서 지도를 보니까 인왕산 길을 따라 부암동까지 넘어가거나 사직공원 쪽으로 내려와도 괜찮을 것 같았다. 

수성동 계곡

서울에 이런 곳이 있는지도 몰랐다.

멀리 보이는 인왕산과 산책로들

최대한 깊숙이 올라가보고 싶었지만 등산이나 산책을 하러 온게 아니라서 조금만 올라갔다가 내려왔다.

마침 전망쉼터가 있어서 가봤는데 옥인1구역 쪽은 안 보였다.

소나무들만 보였다.

이런 숲이 가까우면 벌레도 많을까.

종로 건강산책로

다양한 코스들이 있다.

옥인시범아파트 흔적

인터넷상 지도에서 볼 수 없었던 흔적이 있었다. 수성동 계곡 지도에서 '아파트 흔적'이 있었는데 과거에 이 자리에 시범아파트가 있었다. 지금은 7동의 일부분만 흔적으로 남겨놨다. 

언제 철거했는지 모르겠지만 자연경관을 훼손하는 아파트는 사라졌다. 이렇게 살려놓은 자연경관 때문에 옥인1구역이나 충신1구역, 사직2구역 개발이 매우 어려운 일이 됐다. 자연경관을 살리면서 개발을 하기는 쉽지 않은 일이다.

옥인시범아파트 흔적

진짜 흔적만 남아있다. 이렇게 흔적이라도 남겨놔서 여기에 아파트가 있었다는 사실을 알 수 있다. 7동의 흔적이고, 안내를 보니 9개동이 있었다고 하니 어떤 모습이었을지 상상이 안 된다. 

옥인연립

마을버스 종점 근처에 옥인연립이 있었다. 지도앱에 경매 물건과 함께 옥인연립을 즐겨찾기로 저장해 놨었다. 직접 오기 전에 경매 물건지와 주변 지역을 함께 개발하면 옥인연립도 포함해서 개발할 것 같았기 때문이다. 막상 와보니까 규모 있는 개발은 어려울 것 같았다. 그래도 언젠가 여기도 개발이 되지 않을까.

옥인연립 뒤쪽이다.

새끼 고양이들이 몇 마리 보여서 가봤더니 어미 고양이도 있었다. 고양이를 보니 생각났다. 경매로 나온 빌라에 불이 났었는데 반려견 9마리가 폐사했다고 한다.

옥인연립을 지나 옥인1구역 쪽으로 가봤다. 가는 길에 고급 주택이 있었다.

경매로 나온 물건 하나도 이런 고가의 주택이다.

옥인1구역

골목길로 내려가면서 이 지역을 살펴보려고 했는데 여기 저기 공사중이었다. 지나갈 수는 있어 보였는데 그냥 바깥으로 크게 돌기로 했다.

옥인동 정비기반시설 유지관리공사

첫 번째로 봤던 공사는 땅을 파고 수도관인지 하수관인지를 묻는 듯 했다. 그 뒤쪽으로는 건물을 철거하는 듯 했다.

조금 높은 곳에서 보니까 오래된 주택들과 건물을 철거하는 모습이 보였다.

이쪽에도 공사중

지붕을 철거하는 것처럼 보였다.

골목에는 이렇게 테이프가 둘러져 있었다. 접근금지를 의미하는건지...

한쪽에는 또 이렇게 깔끔하게 새로 지은 집이 있었다.

다른 쪽으로는 오래된 주택과 이미 철거가 끝난 곳이 보였다.

오래된 집들도 있고 저멀리 깔끔하게 새로 지은 집도 보인다. 

대로변으로 나오니 대기업 건물들이 보였고, 좌측 사진의 아파트가 보였다. 카카오맵에서 확인하니 '군인아파트'로 나온다. 좌측 사진에도, 우측 사진에도 대리석 같은 건설 자재들을 쌓아놓은 모습이 보인다.

2018타경50**

종로구 옥인동

주택

토지 133.705평

건물 82.452평

해당 물건 사진은 일부러 안 찍고 주변 골목만 찍었다. 경매개시결정이 2018년 6월. 최초 감정가가 31~32억 정도였다. 중간에 다시 한번 감정을 했을 때 44억. 1~2년 사이에 10억이나 올랐다. 3회 유찰된 끝에 28~29억에 낙찰됐다. 

감정평가 기준 토지 가격은 평당 3200만원 정도. 건물 및 제시외기타를 무시하고 낙찰가 기준 토지 가격은 평당 2164만원 정도이다. 이 수치를 잘 기억해두길 바란다.

여기가 옥인동의 다른 곳과 다른 점은 도로가 넓다는 것, 주변 지역보다 지대가 높으면서 완경사라는 것, 토지 면적이 넓다는 것 등이 있다. 또 뭐가 있을까...

다시 옥인연립 쪽으로 내려왔다.

4~5층 정도의 빌라들이 많다. 구축도 있고 신축도 있고. 이쪽은 한 동안 이런 모습을 유지하지 않을까.

도로는 넓은 편은 아니지만 마을버스가 다닌다.

윤동주 하숙집 터

다음 물건지로 가는 길에 '윤동주 하숙집 터'가 보였다. 

여기서 북측으로 약 1.15km 거리에는 '윤동주 시인의 언덕'이 있다.

사실 여기는 종로구 누상동이다. 아까 그 도로를 기준으로 남측은 누상동이다. 북측의 일부도 누상동이고, 나머지는 옥인동이다. 누상동쪽도 나중에 한번 가보려고 한다. 배화여자대학교가 있고 그 북측으로 수많은 빌라들이 있는 것으로 나온다. 학생들을 대상으로 하는 원룸 건물들일까.

2019타경1041***

종로구 옥인동

신혼빌라

물건번호 (1)부터 (6)까지 총 6개가 나왔다. 1차 입찰기일에 모두 유찰된 상태. 이 물건이 흥미로웠던 점은 사진을 보는데 '폴리스 라인 테이프'가 보였기 때문이다. 무슨 사건이 있었나 무서웠는데 자세히 살펴보니 화재가 있었다. 동일한 건물에서 두 번의 화재가 발생했는지 확실하지는 않은데, 뉴스를 검색해보면 2018년 5월 29일, 2019년 5월 19일에 각각 화재가 발생한 것으로 나온다. 두 번째 화재는 해당 건물 지하 1층에서 발생한 것이다.

해당 물건지로 가는 골목에 귀여운 벽화가 있었다. 소녀가 물을 줘서 꽃이 이렇게 자란 것일까.

해당 물건지 입구

양쪽으로 문이 있었다. 주차 공간은 거의 없다고 봐야하지 않을까. 

감정가 기준 (1)번 물건의 토지 가격만 계산해보니 평당 1563만원 정도이다. 불과 50~60미터 차이로 두 곳의 토지 가격이 (감정가 기준) 두 배의 차이를 보인다.

해당 물건지로 가는 도로

양쪽으로 빌라 같은 건물이 있다. 

서촌으로 가는 길

아래로 내려가면 도로변으로 독특한 가게들이 있다. 이 도로를 따라 좌측은 옥인동, 우측은 누상동/누하동이다.

이렇게 옥인동을 둘러봤다.

옥인1구역의 변화를 보러 언젠가 다시 방문할 생각이다.

성북구 정릉동에 임장을 다녀왔다.

임장을 다니기 시작한지 3개월 정도 지났는데, 관심지역 위주로 물건 검색을 해서 자주 가던 지역만 가게 됐다. 이제 점차 범위를 넓히기로 하고 성북구 정릉동에 가봤다. 정릉동은 1~2년 전에 한창 아파트를 보러 다닐때 갔던 곳이기도 하다. 이번 임장에서는 아래 세 개의 물건을 선택했다.

 2019타경107***

2019타경101***

2019타경105***

정릉역을 중심으로 각각 남동쪽, 서쪽, 북서쪽에 있는데 같은 정릉동임에도 각기 다른 특성이 느껴졌다.

아래는 이동 경로이다.

길음역에서 출발해서 정릉역을 지나 북한산보국문역까지 갔다. 바로 정릉역으로 가면 더 빠른데, 갈아타는 시간에 주변을 조금이라도 더 보고자 길음역에서 내려서 걸어갔다. 성신여대역에서 걸어가도 되는데 예전에 그 코스로 한번 가서 이번에는 경로를 조금 달리 했다.

길음역에서 나오자마자 앞쪽에 낡은 건물이 보였다.

길음역으로 온 목적 중 하나가 바로 이 고가대로를 보는 것이었다. 고가대로의 존재로 외관상 보기도 좋지 않고 주변 지역이 단절된다.

좌측 사진을 보면 고가대로 아래로 또 다른 다리까지 있다. 그 아래로는 차들이 쌩쌩 달리고...

어찌 어찌 길을 건너서 대각선 건너편쪽으로 넘어갔다.

건너편에 오래된 건물들

이렇게 정릉동에 도착했다.

2019타경1070***

성북구 정릉동

다세대주택

사용승인 1990년. 지층. 빈집. 1회 유찰.

여기서부터 정릉동을 둘러보기 시작했다. 지금 지도를 확인하니까 정릉1동이다. 우연히 첫 번째 물건이 정릉1동. 두 번째 물건이 정릉2동. 세 번째 물건이 정릉3동에 속해있다. 각각의 분위기가 다른 것이 조금 이해가 됐다.

첫 번째 물건이 오래된 건물이라 이 주변에 그렇게 오래된 건물들이 많을 줄 알았는데, 시작부터 저멀리 신축 건물이 보였다. 

도로도 생각보다 넓어서 느낌이 좋았다.

일부러 좁은 골목으로 이동했다.

해당 물건지 근처

적색조의 오래된 건물들이 모여있었는데 그렇게 낙후된 것처럼 보이지는 않았다.

주변 골목을 좀더 둘러보고 다음 목적지로 이동했다.

2019타경101***

성북구 정릉동

주택

건물 전부, 토지 지분 매각. 4회 유찰된 끝에 이미 낙찰된 물건이다. 임차인 전입일이 사용승인일보다 빠른 점에 의문이 들었다. 처음 이 근처를 조사했을 때 주변에 이미 중앙하이츠 아파트들이 있었고 주변 면적이 그리 크지 않아 보여서 재개발이 어려울 것 같다는 생각이 들었다. 어떻게 변할지 지켜볼 일이다.

주변을 둘러볼 생각으로 크게 한 바퀴 돌기로 했다.

이 계단을 올라가면 조금 더 빠르게 언덕 위에 도달할 수 있을 것 같아서 올라갔는데 막다른 길이었다.

저 앞에 보이는 정릉 푸르지오 아파트. 세 번째 물건을 보러 갈때 저 앞으로 지나갔다.

인도는 좁으나 비는 안 맞겠다. 언덕 위에 초등학교가 있었다.

아래쪽이 한눈에 내려다 보이는 곳은 찾지 못했다.

큰 길을 지나 드디어 골목길로.

좁은 골목길에 가끔 계단도 있어서 걸어서만 다닐 수 있는 길 같았다. 지금은 아파트가 들어서 있는 옥수동도 과거에는 이런 골목길이 있었던 것으로 기억한다.

이미 낙찰된 물건이라 해당 물건지를 살짝 보고 지나갔다.

골목길을 내려가서 다시 큰길로.

여기도 지붕이 있었다.

이렇게 정릉2동 물건을 보고 정릉3동으로 넘어갔다.

2019타경105***

성북구 정릉동

에덴빌라

사실 이 물건은 안 보고 그냥 넘어갈까 고민했던 물건이다. 정릉역에서 좀 떨어져 있고 재개발 가능성도 없어 보였기 때문인데, 그래도 주변을 둘러볼 생각으로 갔다. 

정릉시장 가는 개울장?

그저 산책로만 있을줄 알았는데 나름 꾸며 놓았다. 장미꽃도 심어놨고 느낌이 좋았다.

노후 주택이 종종 보였지만 벽화 그림도 있고 이색적인 카페도 들어서고 분위기가 나쁘지 않았다.

정릉시장을 지나 주택가로 들어섰다.

점점 젊은 사람들이 많이 보였는데 근처에 국민대학교가 있었다. 이런 건물들도 학생들에게 임대를 주기 위해 짓지 않았을까. 그래서 더욱 재개발이 어려워 보였다.

골목길

골목길을 지나 해당 물건지에 도착했다.

바로 앞에 새로운 건물이 올라가고 있었다. 한쪽은 오래된 주택.

에덴빌라 가동과 나동이 나란히 있었다.

그리 멀지 않은 곳에 대학교가 있어서 원룸 건물이 많다고 생각했는데, 해당 물건은 원룸은 아니고 방2개에 20평이 넘는 빌라이다.

정릉역보다 북한산보국문역이 더 가까워서 그쪽으로 갔다.

연립 같은 건물이 있어서 찍어봤다.

저멀리 신기한 건물들이 보여서 뭔가 했는데 지도에 바로 안 나오더니 '서경대학교'였다. 저쪽이 정릉4동이었다.

이렇게 정릉동을 둘러봤다. 1~2년 전에 아파트를 보러 왔을 때 같이 갔던 사람이 돈 있으면 하나 사라고 했다. 그땐 오를만큼 올랐다고 생각하고 하락을 예상했다. 그런데 상승세가 이어졌다. 그때 샀으면 어느 정도 시세차익을 봤을 것이다. 실거래가 기준으로 그때 5억이던 아파트가 최근 6.5억에 거래됐다...

임장을 다녀왔다. 

서울역 우측으로 중구 남대문로5가의 호텔(또는 모텔), 중구 회현동1가 회현 제2시범아파트, 용산구 후암동 공부-현황 다른 다세대 주택까지, 그리고 삼각지역으로 이동하여 용산구 한강로2가 주택을 둘러보고 왔다. 

서울역 주변의 이동 경로는 아래와 같다.

2019타경106621, 2019타경107693, 2019타경2038 주변 지역을 보러간 것이다.

2019타경106***

중구 남대문로5가

숙박시설

토지 및 건물 지분 매각

1차 입찰기일 2020년 6월 3일

최저매각가격 1,057,903,470

서울역 4번 출구 가까이에 있는 숙박시설이다. 지도에는 요우커모텔로 나오는데, 경매 정보에는 HOTEL 요우커라고 나와있다. 검색해보니까 이용 후기가 몇 개 있었다. 좁지만 서울역에서 가까워서 새벽에 서울역에서 KTX를 타는 사람들이 호텔 요우커에서 숙박을 했던 내용이었다. 그외에는 요우커라는 이름처럼 관광객들이 이용하지 않았을까. 야놀자에서 검색을 해봤는데 해당 호텔이 안 나왔다. 현장에 가서 그 이유를 알 수 있었다.

근저당도 없고 청구금액도 작다. 경매신청인은 과거의 공유자이다. 취하되거나 현재의 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을까. 별도의 임차인이 영업을 한줄 알았는데 지금 보니까 공유자 중 한 사람이 영업을 했던 것으로 보인다. 코로나가 이번 사건에 영향을 주었을까. 알 수 없다. 그저 관심지역에 숙박시설이 경매로 나왔기에 잠깐 가본 것이다. 덕분에 지도에 남대문로5가도시환경정비사업(예정)이라고 나온 것을 알게 됐다.

대로변의 작은 골목이 요우커 호텔로 이어진다.

하와이 라이브 클럽은 영업을 하고 있지 않았다.

호텔 요우커 역시 휴업중

코로나로 인한 매출 감소로 휴업을 하는건지, 공유자 간에 이해관계의 충돌로 휴업을 하는건지 모르겠다. 이렇게 잠깐 확인하고 다른 곳으로 이동했다.

숭례문

주변에 관광버스가 몇 대 있었는데, 점차 관광객들이 늘어나는 것일까.

다음 목적지인 회현 제2시범아파트로 가는 길에 낡은 건물이 보여서 찍어봤다. 임장을 다니면서 낡은 건물이나 공사 현장에 관심이 간다.

회현역 남측의 모습

회현역 북측의 남대문 시장은 몇 번 가봤는데, 회현역 남측으로는 이번에 처음 가봤다. 게스트 하우스가 많이 보였다.

2019타경107***

중구 회현동1가

회현 제2시범아파트

이미 취하된 사건이다. 그럼에도 불구하고 회현제2시범아파트 인근 지역을 직접 보기 위해 다녀왔다. 회현 시범아파트는 와우아파트 붕괴 이후 건설되었다. 튼튼한 아파트를 짓는 것을 보여주겠다는 의도로 '시범'이라고 했다는 말도 있다. 회현 1차 시범아파트는 2003년에 철거되어 현재는 시민체육센터가 자리하고 있다. 회현 2차 시범아파트는 2022년까지 아트빌리지로 리모델링을 한다는 기사가 있었다. 어떻게 변할지 지켜보고 싶다.

회현 제2시범아파트 위치는 회현역과 남산 사이에 있다. 앞에서도 이야기했듯이 회현역 북측 남대문시장만 그나마 자주 가봤고 회현역 남측은 거의 안 가봤다. 남산을 가도 다른 쪽 길로 다녔다. 언젠가 회현역 남측도 집중적으로 둘러봐야겠다는 생각이 들었다.

남산돈까스집을 지나 드디어 회현 2차 시범아파트에 도착했다. 10층 짜리 아파트이지만 엘리베이터가 따로 없다. 그 대신 주변의 높은 지대에서 아파트로 바로 들어갈 수 있게 연결된 곳이 몇 군데 있었다. 1970년대 당시에는 이 동네의 땅값이 이렇게 오를 줄은 상상도 못했을 것이다. 

왼편으로는 깔끔한 신축 건물이 보였다.

엘리베이터

남산 주변이나 급경사가 있는 동네에는 이런 엘리베이터가 많이 생겼다. 누구의 아이디어로 시작된 것인지는 몰라도 잘 만들어 놓았다. 계단을 오르기 힘든 사람들은 엘리베이터를 타고 올라가면 된다.

회현 제2 시민? 아파트

회현동 지도 소개

회현 시범 아파트를 보고 후암동으로 넘어갈 생각을 해서 1차 시범 아파트가 있던 자리에 생긴 체육센터를 못 가봤다.

아래쪽은 이런 모습이었다.

주변을 조금 더 둘러봤다. 아직 사람이 살고 있는 것 같았는데 그래도 대낮에 돌아다니기 쉽지 않았다. 1층까지 내려가볼 엄두가 나지 않았다. 사진 찍으면서 돌아다니다가 괜히 주민과 마주치면 불편할 것 같았다. 밤에는 더 무서울 것 같다.

바로 옆에 있는 별장아파트

막다른 길이라 차는 못 간다. 걸어서는 내려갈 수 있었는데 그냥 후암동으로 넘어갔다.

회현 시범아파트 내부사진은 한 동안 공개된 적이 없다고 한다.

놀이터였던 흔적

2019타경20**

용산구 후암동 48-21

다세대주택

공부상-현황상 다른 물건. 과거에 경매로 매각됐던 물건. 현재 3회 유찰된 상태. 

사무실로 사용하면 되겠지만 위치가 애매하다. 

후암동으로 넘어왔을 때.

이번이 후암동에 두번째로 오는 것이다. 처음 왔을 때 물건을 세 개 정도 봤었다.

여기도 엘리베이터가 있어서 쉽게 내려갈 수 있었다. 

엘리베이터 타는 곳에서 주변 풍경을 찍어봤다.

내려가는 길

서울역부터 올라왔다면 언덕길 때문에 힘들었을텐데 다행히 내려갔다. 경사가 있지만 신축 건물들도 많은 편.

해당 물건이 있는 골목에 들어섰다.

해당 물건

자세히 살펴보지 않았다. 그저 시범아파트에서 멀지 않아서 후암동을 한번 더 둘러볼겸 동선에 넣었을 뿐이다.

내려가는 길에 독특한 색깔의 건물이 보였다. 

후암시장과 고층 건물

서울역으로 가는 길에 서울역 서쪽 언덕으로 집들이 보여서 찍어봤다.

2018타경13**

용산구 한강로2가

주택

삼각지역 근처. 그쪽으로 가본적이 없는 것 같아서 다녀왔다. 일반상업지역 내 정비구역. 지구단위계획구역이라는데 아직 자세히 안 알아봤다. 그저 주변 지역을 둘러보았을 뿐. 해당 물건을 자세히 살펴보기 어려웠다. 임장을 나온 것 같은 사람을 봤는데 그 사람도 주변을 맴돌았을 뿐이다.

삼각지역 근처. 두 개의 아파트 사이에 위치해 있다. 삼각아파트는 돌아가는 길에 오래된 건물이 보였는데 아무래도 그 건물이 삼각아파트 같아서 표시해봤다.

오래된 집들이 많았다.

뒤쪽으로는 고층 아파트 건설중.

여기도 뒤쪽으로 고층 아파트

여기도 고층 아파트

이런 고층 아파트가 있던 자리에 과거에는 오래된 주택들이 있지 않았을까.

서울우유와 벽산아파트

2005년 준공. 무려 33층이다.

해당 물건지로 가는 골목길

그냥 위치만 확인하고 나오려고 했는데 옆집에서 사람이 나오는 바람에...

삼각지역으로 돌아가는 길에 건너편으로 오래된 건물이 보였다. 위치상 삼각아파트.

이렇게 서울역 우측과 삼각지역 좌측을 둘러봤다. 다음에는 삼각아파트부터 용리단길까지 삼각지역 우측도 가봐야겠다. 이번에는 좀 빠르게 이동했다. 남대문로5가도시환경정비사업(예정)과 지구단위계획구역(2016-01-14)에 대해 더 공부할 필요가 있다.

잠깐 검색해보니까 남대문로5가도시환경정비사업(예정)은 거의 끝난 것 같다. '예정'은 지도에서 과거의 정보를 업데이트 하지 못한 결과로 보인다. 예전에 이 근처를 지날때 한창 공사중이었던 것으로 기억한다. 이번에 갔을 때는 펜스를 다 치우고 한창 조경공사중이었다.  

영등포구 문래동과 양평동으로 임장을 다녀왔다.

관심물건은 2017타경104***, 2019타경201***, 2019타경67** 등이다. 입찰을 위한 현황조사보다는 해당 지역을 알아가는 데 의의를 두고 전체적으로 둘러보고 왔다. 

대략적인 이동 경로

문래동

문래역에서 출발해서 문래동 지식산업센터인 에이스하이테크시티와 벽산디지털밸리를 찍고 양평동 빌라 한강아이린까지 올라가서 그 주변을 돌아다녔다. 요즘 지식산업센터에 관심이 가서 아파트나 주택보다는 지식산업센터 같은 오피스 빌딩을 주로 살펴봤다. 

문래역 7번 출구로 나가서 문래자이아파트를 왼쪽에 두고 지식산업센터들이 있는 길을 따라서 걸어갔다. 문래동에 대한 첫인상은 좋았다. 우측 사진처럼 길이 넓었기 때문. 그런데 점차 실망스러웠다.

먼저 에이스테크노타워가 보였다. 지식산업센터가 하도 많다보니 이름이 헷깔린다. 에이스테크노타워, 에이스하이테크시티 등등. 관심물건은 에이스하이테크시티였다.

저 앞에 보이는 건물이 에이스하이테크시티

그 옆에는 낡은 건물이 있었다. 법인이든 사인이든 자본을 가진 자가 매입하여 또 다른 지식산업센터를 지을 수도 있겠지만, 옆에 대규모 지식산업센터가 있으니... 어찌될지 지켜볼 일이다.

에이스하이테크시티는 규모가 엄청났다. 1동, 2동, 3동, 4동까지... 그나마 문래동은 서울인데 수도권에 대규모 지식산업센터를 계속 짓고 있다. 기존 지식산업센터들도 공실이 있는데 63빌딩 두배 규모로 또 짓는다고 한다. 그만큼 수요가 있을지 의문이다. 

에이스하이테크시티 뒤편

영일시장이라고 시장이 있는데 그뒤 넘어로 이마트가 보인다. 그뒤에는 대형 빌딩 두 개가... 시장도 천천히 둘러보고 싶었는데 양평동까지 가야해서 그냥 지나쳤다. 

에이스하이테크시티 건너편으로 세무사 사무실들이 보였다.

에이스하이테크시티

크기가 엄청나다. 어디가 1동이고 2동인지도 헷깔렸다. 건물 근처에 입주현황 같은 안내도 있었는데 자세히 안 봤다. 직장인들도 많고 대로변이라 자유롭게 사진을 찍기에 부담스러웠다.

문래역에서 그리 멀지 않고 바로 앞에 버스 정류장도 있어서 직원들이 출퇴근하기에 편리해 보였다.

여기서 잠깐 관심물건을 언급해야겠다.

2017타경104***

영등포구 문래동3가

에이스하이테크시티

1차 입찰기일 2020년 5월 13일

최저매각가격 2,155,000,000원

유찰

2차 입찰기일 2020년 7월 14일

최저매각가격 1,724,000,000원

5개 호실이 통으로 나와서 감정가가 높다. 관리비도 상당할 것 같다.

대략적인 시세를 봤는데 면적에 따라 다르지만 3300/330, 2100/210, 1300/130 1700/150 등 다양했다. 해당 물건과 비슷한 지하에 있는 창고의 경우 4100/410, 2000/180 등이 있었다. 규모가 크니 그만큼 공실도 많은 것일까. 참고로 사용승인은 2007년. 보다 정확한 현황은 직접 내부를 확인하거나 인근 부동산을 통해 알 수 있을 것이다.

바로 옆에는 요양병원이 있었고, 그 옆으로는 오래된 공장건물이 있었다. 지식산업센터 수요가 있다면 이 자리에도 지식산업센터가 들어올 것이다.

건너편에는 서울남부지방법원 등기국이 있었다. 그 옆에는 구로 세무서. 그래서 세무사 사무실들이 보였던 것이다.

노후된 건물

이 뒤쪽이 '문래창작촌'이라는데, 다음 기회에 가봐야겠다.

이번 임장의 소소한 소득이 있다면 이런 것이다. 노후된 건물 몇 개를 알게 됐다는 것.

남성맨션 또는 남성아파트

1983년 준공, 2개동 390세대. 재건축 진행 여부는 아직 안 찾아봐서 모르겠다. 층수가 높아서 아쉽다.

이제 벽산디지털밸리가 보인다.

벽산밸리 가기 전 대로변 건물들

벽산디지털밸리 가는 길

이길로 가면서 입지에 대한 생각을 했다. 요즘에는 지식산업센터도 역세권을 따진다. 벽산디지털밸리는 문래역에서 좀 떨어져 있다. 나는 또 신도림역쪽으로 쭉 내려왔다가 올라가서 더 구석에 있는 것처럼 느껴졌을 수 있다. 문래역에서 바로 오면 그나마 가까울 것 같지만...

벽산디지털밸리

들어가서 좀더 살펴볼까 하다가 그냥 주변으로 한 바퀴 돌았다.

여기서 이번 물건을 잠깐 언급하면,

2019타경102***

영등포구 문래동5가

벽산디지털밸리

1층에 있는 물건이 경매로 나왔고 2차례 유찰된 끝에 3차에 낙찰됐다.

3차 입찰기일 2020년 5월 6일

최저매각가격 324,480,000원

낙찰가 357,800,000원

1층이 아닌 다른 층의 대략적인 시세는, 역시 면적에 따라 다르겠지만, 1200/120, 2000/200, 1000/80, 1500/150 등이 있다. 어디선가 평균 분양가는 570만원 정도라고 봤다.

주변의 다른 빌딩들

좌측: 하우스디비즈, 우측: KT&G 건물인듯?

하나 하나 이름을 확인해서 올리려고 했는데 시간이 오래 걸릴 것 같아서 그냥 쉽게 알 수 있는 것만 적고 나머지는 지도로 대체하겠다. 지도상 지식산업센터나 빌딩들이 얼마나 있는지 표시했다.

다시 벽산디지털밸리와 근처 사거리 사진

벽산디지털밸리 뒤쪽에는 버스차고지가 있었다. 버스를 타고 출퇴근을 하면 여기까지 오겠지만...

멀리 보이는 아파트들

한때 자주 썼던 A4용지가 보여서 찍어봤다. 양평동쪽으로 올라가는데 사거리 마다 고층 빌딩이 보였다.

새롭게 공사중인 건물도 있었다.

롯데마트와 코스트코는 따로 찍지 않았다. 

여기서부터는 양평동 사진이다.

선유도역 근처부터 다시 사진을 찍기 시작했는데, 구축 건물과 신축 건물들이 섞여 있었다. 선유도역이 생기면서 급속히 개발되지 않았을까.

우림라이온스밸리A

공사중인 지식산업센터

공사중인 지식산업센터 옆으로 또 공사중인 지식산업센터

선유도역 투웨니퍼스트밸리 신축공사

정말 이만한 수요가 있는 것인지 모르겠다. 

마지막 관심 물건이 있는 쪽. 빌라들이 모여있는 곳으로 가는데, 거기까지 가는 길에도 고층 건물, 호텔인지 레지던스인지, 오피스텔 신축 공사 등 정신 없었다. 주거지역, 공업지역 등으로 명확히 나누어져 있지 않아서 생기는 한계가 아닐까. 마음만 먹으면 지식산업센터를 추가로 공급할 여지가 있어 보였다.

왼쪽이 세종앤까뮤스퀘어? 그 옆에 오피스텔 신축 공사중. 

한강아이린 근처 한양맨션. '양'자는 어디에...

한강아이린

2019타경67**

영등포구 양평동6가

한강아이린

대지 7.269평

건물 10.763평

1차 3억 유찰

2차 2020년 6월 16일 2.4억부터 시작

임장을 오기 전에 이 지역을 지도상으로 봤을 때에는 한강이 가까워서 마음에 들었다. 이 근처 아파트 고층에서는 한강이 보이겠지... 이런 생각을 하면서 이쪽도 살기 좋지 않을까 생각했었는데, 직접 와서 보니까 자세히 살펴보고 싶은 생각이 별로 안 들었다.

주변 지역들

신축 빌라, 아파트, 오래된 연립 등등 대충 둘러보고 나왔다.

나오는 길에 다시 보게 된 오래된 건물

약산상가아파트

이 건물도 언젠가 새롭게 거듭나지 않을까. 

1984년 준공. 1개동. 5층. 91세대.

이렇게 문래동과 양평동을 돌아다녔다. 원래는 당산동에 있는 빌라도 하나 보려고 했는데 힘들어서 생략했다. 그렇게 마음에 들지 않는 지역이지만 그래도 나중에 경매 물건이 나오면 다시 찾아갈 생각이다.

아래는 지도상에서 보이는 지식산업센터들이 얼마나 있는지 표시해본 것이다. 이름에서 명확히 지식산업센터로 보이는 건물도 있고, 그냥 오피스 빌딩도 있다.

먼저 문래역 주변

대부분 사진으로 올렸다. 문래에이스테크노타워, 에이스하이테크시티, 벽산디지털밸리, 하우스디비즈.

문래SKV1센터는 지나가면서 봤는데 사진을 못 찍었다. 우리벤처타운은 따로 언급은 안 했지만 사진은 올렸을 것이다.

다음으로 영등포구청역쪽

몇 개 안 보인다. 빈 사각형은 원래 건물이 있는 곳. 확대하니까 보였다.

양평역쪽으로 확대한 사진

에이스하이테크시티3 및 이앤씨드림타워는 사진에 있을 것이고.

양평역쪽 두 개는 그쪽으로 안 가서 사진이 없을 것이다.

다음은 선유도역 주변

명확히 보이는 것은 아이에스비즈타워, 아이에스비즈타워2차, 선유도우림라이온스밸리.

투웨니퍼스트밸리는 건축중. 사진을 올렸다. 

우림라이온스밸리도 사진에 있고. 아이에스비즈타워는 그쪽으로 안 가서 없다.

코오롱디저털타워 지나가면서 봤는데 사진을 안 찍었다.

롯데홈쇼핑 본사를 제외하고 나머지는 그냥 빌딩들. 표시해봤는데 많다...

마지막으로 선유도역 북서측 사진

세종앤까뮤스퀘어 사진 올렸고, 토브호텔앤레지던스는 지나가면서 이건 뭔가 하고 봤는데 사진은 안 찍었다. 오피스텔 건축중. 그리고 한강아이린.

다음에는 좀더 자세히 둘러봐야겠다. 영등포역쪽도 가봐야겠고...