생각하고 부자되기

은평구 증산동에 다녀왔다.

증산동에서 45년 넘은 주택이 경매로 나왔다. 위치를 보니 증산4구역에 포함되는 것 같았다. 그러나 수색-증산 뉴타운에 속했던 증산4구역은 해제되었다가 다시 추진 중이었다. 주변의 증산2구역은 아파트가 서서히 올라가고 있었고, 증산5구역도 증산4구역보다는 재개발 사업 진행 상태가 나아 보였다.

증산4구역은 지난 2006년 정비 구역으로 지정되었다가 조합 설립 동의율 75%를 채우지 못하고 2019년 정비구역에서 해제되었다고 한다. 증산동으로 직접 임장을 가보니 정비구역에서 해제된 이유가 눈에 보였다.

증산4구역은 6호선 증산역 왼편으로 위치해 있다. 수색-증산 뉴타운을 통틀어 규모가 가장 크다. 더블 역세권은 아니지만 6호선 증산역이 가깝다. 그래도 한 정거장만 가면 공항철도를 이용할 수 있는 디지털미디어시티역도 있고, 더 내려가서 합정역에서 2호선으로 환승할 수도 있다. 이 정도는 입지는 좋은 편이라고 생각한다.

하지만 이렇게 큰 규모가 재개발을 어렵게 하지 않았을까. 실제로 현장가 보니까 지하철역에서 멀어질수록 상당히 다른 분위기였다. 어느 동네에서 반대를 했는지 알 수 없지만 각기 나름의 이유가 있어 보였다.

증산4구역이 아닌 증산5구역의 조감도이다. 증산4구역은 정비구역에서 해제되어서 그런지 조감도를 확인할 수 없었다.

증산역에서 내려서 한신빌라를 먼저 보고, 그 근처의 경매로 나온 주택을 보고, 다시 내려와서 증산2구역 쪽으로 갔다. 이번에는 증산5구역까지 볼 여유가 없었고, 증산4구역에서도 내부를 보고 싶어서 증산역 4번 출구 쪽에서 가까운 큰 도로보다는 작은 골목길로 가봤다.

현장 사진들

뉴타운 반대사무실

증산4구역 재개발 해제

운이 좋기도 했지만 역시 골목으로 오길 잘했다. 우연히 뉴타운 반대사무실을 보게 됐다. 사무실 안에는 아무도 없었지만 반대하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있었다.

고급스러운 주택

건축년도, 면적 등을 확인하지는 않았지만 한눈에 봐도 고급스러운 단독주택이 보였다. 규모도 상당했다. 이런 주택에 살고 있는 사람이라면 재개발에 반대하지 않을까.

한신빌라로 올라가는 길

사전조사를 했을 때 증산4구역 내에 대규모 빌라가 있어서 그곳을 먼저 가기로 했다. 따로 사진은 없지만 증산역 인근의 부동산에도 한신빌라 매물이 붙어 있었다. 증산4구역은 규모가 커서 그런지 부동산에도 매물이 많았다.

한신빌라 입구

증산역에서 좀 떨어진 곳으로 증산4구역의 거의 끝에 위치해 있다. 1989년에 준공된 것으로 나온다. 세대수는 179세대이고 총 6개동이 있다. 시세는 대충 알아놨었는데 생략한다. 사실 그 동안 바쁜 일이 좀 있어서 은평구 증산동으로 임장을 다녀온지 열흘이 지나서 쓰는 글이다. 한신빌라 시세, 증산4구역 매물 등은 네이버 부동산에서도 충분히 확인할 수 있을 것이다.

증산 역세권재개발 추진준비위원회

증산 역세권재개발 추진준비위원회가 한신빌라에 있었다. 이런 것을 보면 증산4구역은 정비구역에서 해제되었지만 재개발을 추진하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있다.

한신빌라의 모습

구조가 특이했다. 경사가 심한 곳에 지어서 그런지 굴다리 같은 계단을 지나가야 위쪽으로 갈 수 있었다.

증산동 한신빌라 모습

일단 주차 공간이 없는 것은 아니지만 주차가 힘들어 보였다. 건물 주변을 그냥 주차 공간으로 사용하는 것 같았다. 근처에는 DMC문영퀸즈파크아파트가 있다.

DMC문영퀸즈파크

총 119세대로 1개동 짜리 나홀로 아파트이다. 2004년에 준공됐고, 최근 실거래가는 34평형이 6억 3천만 원이었다.

증산동 한신빌라의 모습들

아래에서 관련 사진이 나오면 설명하겠지만 증산4구역에 투자를 한다면 한신빌라도 괜찮을 것 같다. 다만, 주민들의 동의율을 확인해야 한다. 개인적인 견해이지만 이전의 증산4구역이 대단지로 재개발될 가능성은 매우 희박하다고 본다. 결국 재개발이 된다면 세부 구역으로 나누어야 할 텐데 증산역에서 가까운 아래쪽보다는 위쪽이 가능성이 있어 보였다.

2020타경19**

증산동 주택

대지 41평
건물 35평

거의 45년이 넘은 주택으로 감정가는 약 5억 6천만 원 정도이다. 지금은 한 차례 유찰된 상태이다. 주변에 주택들이 모여 있는데, 가까운 곳에 2020년 6월에 거래된 사례가 두 건이나 있었다. 두 주택 모두 경매로 나온 주택보다 대지면적은 한 평 정도 큰데, 1974년에 지어진 주택은 5억 1천만 원에, 1985년에 지어진 주택은 6억 8천만 원에 거래됐다.

앞서 언급한 주택들이 있는 골목

확실히 증산역에서 가까운 곳에 있는 고급 주택과 차이가 있다. 현재의 주택에 만족하며 살고 있는 고급 주택 소유자의 입장에서는 꼭대기의 노후된 주택들과 함께 개발을 하는 것을 원치 않을 수도 있다. 한편으로는 노후된 주택에 살면서 경제적으로 어려운 사람은 경제적인 이유로 재개발에 반대할 수도 있다.

언덕을 올라와서 내려다보니 저 멀리 아파트들이 보인다.

외관이 낡은 주택도 있었고 그보다 잘 관리되고 있는 주택도 있었다.

맨 오른쪽 사진에 나온 주택들이 2020년 6월에 거래된 주택들이다.

어디선가 고양이 울음소리가 나더니 여기 있었다.

내려가는 길

교회도 하나 있었다.

다시 올라가는 길

아까 올라갔던 골목에는 일반 매매로 거래된 주택들이 있었던 골목이고, 이 골목에 경매로 나온 주택이 있다.

몇 년 뒤에 이 골목은 어떤 모습일까.

이런 상태로 남아 있을 수도 있고, 재개발로 사라져서 다시는 이런 모습을 못 볼 수도 있다.

경매로 나온 주택

여유가 있다면 낙찰받아서 버티는 것도 괜찮을 것 같다.

내려가는 길

내려오니 상태가 좋은 주택들이 보였다.

종이 하나가 구겨진 채 버려져 있었는데... 뭔가 의미가 있을 거라는 감이 왔다.

공공재개발 관련 소식지

증산4구역에 와서 기대한 것이 재개발 또는 공공재개발 등을 추진하는 현수막, 안내문을 보는 것이었다. 신월동에서는 공공재개발 동의서를 모집하는 현수막을 봤었는데, 증산4구역은 조용했다. 위 소식지에는 공공재개발(증산6구역) 추진준비위원회라고 나와 있는데, 내가 증산4구역을 벗어났던 것일 수도 있는데... 그러지는 않았던 것 같다.

아무튼 혹시라도 문제가 될까봐 실명이 나오는 부분을 모자이크 처리를 했는데 미처 발견하지 못한 부분을 글을 쓰면서 봐서 아래쪽을 통으로 잘라냈다.

아무튼 추진준비위원회에서도 갈등이 있는 것 같았다. 그래서 증산4구역 전체가 함께 개발될 것을 어렵게 전망했다. 아래에 또 사진이 나오는데, 증산 역세권 재개발 추진준비위원회, 공공재개발 추진준비위원회 외에도 다른 위원회도 있었다. 

증산동 천국골목

골목을 좀 꾸며놓은 곳이 있었는데, 부동산에 있어서는 별 의미는 없다.

여기가 증산4구역을 지나는 큰 도로이다. 크게 두 구역으로 개발이 된다면 이 도로를 중심으로 증산역쪽과 다른 쪽이 따로 개발이 될 것 같다. 이 도로를 중심으로 역에서 먼쪽도 주민들의 의사에 따라 따로 개발될 가능성도 있다. 그런데 어제 필요 동의율을 낮추는 정책이 나왔으므로 재개발의 가능성은 높아진 것 같다.

증산 역세권시프트 개발 추진준비위원회

증산 역세권재개발 추진준비위원회랑 다른 곳일까. 다른 곳이라면 아래의 추진준비위원회까지 증산4구역에는 이런 저런 추진준비위원회가 4개 이상 존재할 수도 있는 것이다.

증산 4구역 재개발 추진 준비 위원회

이처럼 여러 개의 추진 준비 위원회가 존재하니 증산4구역은 통으로 개발될 가능성이 낮다고 본 것이다. 애초에 구역 규모가 너무 크지 않았나 하는 생각이 든다. 주민들의 동의율을 따져봐야겠지만, 증산역에서 가까운 쪽보다는 한신빌라나 위쪽의 노후된 주택들이 투자하기에 괜찮아 보였다.

증산2구역

도로를 따라 계속 걷다보니 증산2구역 공사 현장이 보였다.

도로를 따라 3~4개의 단지로 나누어져 있었다.

근처에는 성당 같은 건물도 보였는데, 지도상 유치원이라고 나온다. 다른 쪽 도로의 로드뷰를 보니까 교회에 있는 유치원이다.

증산2구역 공사 현장

아파트들이 꽤 많이 올라갔다. 2022년 3월 준공 예정으로 1,388세대의 DMC센트럴자이 아파트이다.

기존 도로를 유지하면서 단지별로 공사를 하고 있었다.

최근 아파트 가격의 급격한 상승과 이렇게 아파트가 올라가는 모습을 보면, 증산4구역 내에서 재개발에 찬성했던 사람들은 상당히 아쉬울 것 같다.

2단지인지 201동이 보인다.

증산2구역 주택재개발정비사업 공동주택 건설공사 현장

역에서도 가깝고 증산동에서는 입지가 가장 좋아 보인다.

뒤쪽으로 1단지가 보인다. 앞쪽에는 택시회사 같은게 있었다. 토지가 누구의 소유인지 모르겠지만 조만간 건물이 들어오지 않을까.

이렇게 증산4구역과 증산2구역을 둘러봤다.

은평구 갈현동에 다녀왔다.

은평구 최대의 재개발 구역인 갈현1구역의 모습이 궁금했다. 그 동안 진행됐던, 그리고 진행 중인 경매 물건도 4건 정도 보고 왔는데 이 글에서는 생략한다. 이번에 갈현동에 다녀오면서 찍은 사진만 140장이 넘는다. 그중 경매 물건 사진을 모두 제외하고, 나머지 갈현1구역, 갈현2구역 사진들 중에서 50여 장만 올리려고 한다.

갈현1구역 위치도인데 참고로 정북 방향의 지도가 아니다. 연신내역에서 가장 가까운데 그 규모가 엄청나다. 정비구역 면적은 사업의 변경에 따라 조금 차이가 날 수도 있는데, 서울시 클린업의 현재 사업개요에 따르면 약 7만 평이 넘는다. 구체적으로는 72,379평 정도이다.

조합원수는 2,678명, 세입자수도 1,327명이다. 사업개요에는 분양 3,484세대, 임대는 640세대로 총 4,124세대로 나오는데, 각종 블로그에는 총 4,116세대를 공급한다고 나온다. 사업 계획이 조금 변경된 것이 아직 반영이 되지 않았을 수도 있다. 4,116세대가 정확하지 않을까.

2019년 1월 시업시행인가가 났고, 2020년 12월 감정평가 결과가 나오고 현재 조합원 분양을 신청받고 있다고 한다. 조합원 분양가는 25평형이 약 4억 4천만 원, 35평형이 약 5억 9천만 원이라고 한다.

중간중간에 그나마 신축 건물을 의미하는 파란색이 보이지만 전체적으로는 붉다.

이번에 은평구 갈현동에서 이동했던 경로를 대략적으로 표시해봤다. 연신내역 주변의 경매 물건지에 먼저 갔는데 그쪽은 생략했다. 갈현1구역 위치도의 오른쪽을 보면 꼬리 같이 좁고 길게 뻗은 부분이 통일로까지 이어지는데 그 지점부터 갈현1구역 임장을 시작했다. 은진교회가 있는 골목을 따라 갈현1구역 위쪽까지 올라갔다가 은현감리교회가 있는 곳까지 내려왔다가 다시 천일아파트 등이 있는 곳까지 올라갔다가 내려왔다.

연신내역 6번 출구로 나왔는데 주변이 다 막혀 있어서 돌아서 나왔다. GTX-A 노선 공사 중이었는데 이렇게 공사 중이 모습을 보니까 GTX-A 연신내역이 생기는 것이 실감이 났다.

여기가 통일로에서 갈현로로 들어온 곳이다. 갈현1구역 꼭대기에 있는, 갈현1구역에서 제외되는 갈현동 건영아파트로 가는 표지판이 보인다. 골목으로 들어가서 600미터.

여기는 갈현1구역에 포함되는 곳이 아닌데 주변의 모습은 어떤지 보기 위해서 찍어봤다.

어느 부동산에 붙어 있던 갈현1구역 조감도

갈현1구역의 프리미엄은 무려 4억 7천만 원... 

다른 재개발 구역도 마찬가지인데 전체적인 부동산 가격 상승에 따라 재개발 구역의 프리미엄도 많이 올랐다. 몇몇 부동산을 통해 매물 정보를 받고 있는데 지금은 프리미엄이 5억이 넘는 물건도 있다. 실투자금도 몇 억이 있어야 한다. 그나마 초기 투자금이 낮은 매물이 4억 후반대였다.

갈현1구역에 포함되는 은진교회

여기서부터 본격적으로 갈현1구역이 시작된다고 할 수 있다.

위쪽까지 완만한 경사가 이어졌다. 이쪽 골목은 그렇게 좁은 편은 아닌데 도로 한쪽에 주차된 차량들이 있다. 이 도로를 따라 갈현1구역 위쪽까지 마을버스가 운행한다.

도로를 따라 올라가면서 이 골목 저 골목을 살펴보는데 현수막이 눈에 띄었다.

갈현2구역 공공재개발 주민참여 동의서 제출

바람 때문인지 위쪽이 접혀서 잘 안 보인다. 갈현2구역 공공재개발 동의서를 받고 있었다. 현수막 아래쪽도 조금 찢어졌는데 자연스럽게 찢어진 것인지, 반대자가 찢은 것인지 모르겠다. 아무튼 갈현동 경매 물건들과 갈현1구역만 보고 가려고 해는데 우연히 갈현2구역 공공재개발 구역도 보게 됐다.

갈현2구역

여기가 현수막이 있던 골목이다. 마침 이 골목 끝에 몇 달 전에 경매로 나왔다가 매각돼 물건이 있어서 그 물건 주변도 살펴보러 올라갔다. 시간상 갈현2구역 주변은 구석구석 살펴보지 못했는데 현수막도 앞의 것 밖에 못 봐서 아쉽다. 아래쪽까지 포함되는건지... 당시에는 정확한 갈현2구역의 경계도 모르는 상태였다. 갈현2구역에 관심이 있는 사람이라면 갈현2구역 공공재개발 추진위 사무실로 찾아가면 보다 많은 정보를 얻을 수 있을 것이다.

갈현2구역 꼭대기로 추정되는 곳에는 출입금지 표시가 있었다. 지도를 보니 여기가 사현사로 가는 길이다.

갈현동 안쪽에는 주차 공간이 부족할 텐데 이쪽 서광그린빌 근처 도로에는 그래도 공간이 좀 있었다.

갈현동 건영아파트

조금 높은 곳으로 이동해서 갈현1구역을 살펴보기로 했다. 앞쪽으로 꽤 넓은 운동장이 있었다. 뒤에 보이는 아파트가 갈현동 건영아파트로 갈현1구역에서 제외되는 아파트이다. 140세대, 2001년 준공.

영하 10도의 날씨였지만 갈현1구역을 전체적으로 보기 위해 이런 길을 따라 끝까지 올라갔다.

위에서 바라본 갈현1구역의 모습

이렇게 단독주택들, 빌라들이 모여있는 곳이 4천 세대 이상의 대단지 아파트로 바뀔 것이다.

언덕 위까지 올라오는 마을버스 모습

마을버스가 좌회전하는 곳

주차금지

이쪽 골목은 좁은 편이었다.

여기는 갈현1구역에 포함되는 곳이 아니다. 이쪽도 비슷한 노후도를 가지고 있을 텐데 갈현1구역에서 왜 제외됐을까.

갈현1구역의 모습

좌측 사진이 은평03 마을버스가 내려가는 길로 갈현1구역의 경계이다. 우측은 건영아파트 앞 빌라.

위쪽 골목은 상당히 노후된 모습이었다.

저 멀리에는 산이 보였다.

저기가 북한산일까.

갈현1구역의 모습

우측 사진과 같은 길을 따라서 좌측 사진과 같은 집들이 있었다. 대문까지 올라가는 계단의 경사도 가팔랐다.

컨소불가

조합원들은 단독시공을 원합니다.

몇몇 집에는 '컨소불가' 스티커가 붙어 있었다. 작년에 롯데건설이 시공사로 선정됐다는 기사를 봤는데 그 이전에 컨소시엄에 반대했던 것인지 아무튼 저런 스티커가 보였다.

여기도 컨소불가

이쪽 주변에서만 봤고 다른 쪽에서는 거의 못 봤다.

이 근처에서 집집마다 돌아다니는 아주머니가 보였는데 뭐하는 사람인지 모르겠다.

잠깐 내려가는 길

갈현1구역 위쪽에서, 건영아파트에서 천일아파트까지 가려고 했는데, 지도상으로는 길이 있어 보였는데 막혀 있어서 어쩔 수 없이 아래쪽까지 내려갔다가 다시 올라왔다.

은현감리교회

여기도 갈현1구역에 포함된다.

위쪽에는 골목도 좁고 노후된 주택들이 많이 보였는데 아래쪽에는 상점들도 있었다.

다시 올라가는 길

경사가 가파르다. 눈이라도 오면 차가 다니기 힘들 것 같았다.

위쪽으로 올라오니 다시 오래된 집들이 보이기 시작했다.

내려다본 골목은 이런 모습이었다.

지도상 이쪽에 아파트가 있어서 여기까지 왔는데 아주 옛날 아파트가 있었다.

여기까지도 마을버스가 다녔다.

아파트 입구

3동 5호

천일아파트

카카오맵에서는 준공연도가 확인되지 않는다. 1979년에 지어진 아파트이다. 4개동이 있는데 동 마다 11세대 정도 있는 것 같다.

천일아파트 모습

최근 7억 8천만 원에 거래된 것이 나온다.

저 멀리 북한산이 보인다.

괜히 북한산 시그니처 캐슬이 아니다.

몇 년 후에는 여기도 왕십리 뉴타운 같은 가격대가 형성될까.

인근의 또 다른 아파트인 인우아파트

외관부터 천일아파트와 확실히 다른데, 역시 천일아파트가 지어진 뒤 20년 후인 1999년에 준공된 아파트였다.

또 다른 아파트인 대양아파트

여기도 갈현1구역에 포함된다. 조만간 사라질 운명이다.

내려가는 길

7만 평이 넘는 워낙 넓은 구역이라 구석구석 살펴볼 수가 없었다. 언젠가 다시 찾을 생각으로 경계선을 따라 주요 지점만 가봤는데, 다시 올 일이 있을까. 여유가 된다면 철거 직전의 모습을 보기 위해 다시 한번 와보고 싶다.

한쪽에는 불에 탄 집이 보였다.

무슨 일이 있었던 것일까.

여기는 그나마 도로가 넓은데, 위쪽의 좁은 골목에는 소방차가 올라올 수도 없을 것이다.

내려가다가 돌아본 모습

신축 빌라가 있는 곳까지 내려왔다.

여기도 갈현1구역인지 기억이 안 난다. 내일까지 조합원 분양 신청을 받는다고 하니 조만간 일반분양도 나올 것이다. 재개발 사업이 순조롭게 진행된다면 4천 세대 이상의 대규모 아파트가 들어올 것이다. GTX-A 노선의 연신내역도 생길 것이고 큰 변화가 예상된다.

언젠가는 주변의 갈현2구역에 개발이 되지 않을까.

성동구 응봉동에 다녀왔다.

응봉동에는 두 번째로 가는 것이었다. 처음에는 응봉역 근처의 응봉1구역을 보러 갔었다. 이번에는 조금 더 위쪽으로 행당역에서 더 가까운 응봉주거환경개선지구에 다녀왔다. 이번에 응봉동에서 경매로 나온 물건이 응봉주거환경개선지구에 속해있었기 때문이다.

응봉동은 금호동과 성수동, 행당동 사이에 있다. 지하철역으로는 응봉역이 포함되고, 주변에는 행당역, 왕십리역 등이 있다. 성수동, 금호동, 옥수동처럼 완전히 한강에 접한 것은 아니지만, 그래도 중랑천 너머로 한강뷰가 나올 수 있는 입지이다. 응봉동 자체의 지대도 높은 편인데 한강 쪽으로 서울숲 공원이 있어서 앞을 가로막는 건물이 없다.

응봉동에는 응봉1구역과 응봉주거환경개선지구를 제외한 다른 부분에는 모두 아파트들이 들어서 있다. 신동아아파트, 금호현대아파트, 대림1차아파트, 대림강변타운아파트가 응봉동에 속한다. 응봉역에 가까운 곳으로 응봉1구역이 있는데, 검색해보니 조합설립인가까지 된 것으로 나온다. 그리고 위쪽으로는 응봉주거환경개선지구가 있다. 응봉1구역은 이미 진입하기 늦은 것 같아서 그 위쪽에 관심을 갖고 있었는데 마침 응봉주거환경개선지구에서 경매 물건이 나왔다.

작년 5월에 응봉1구역에서도 토지 지분이 경매로 나왔는데 낙찰 후 결국 취소됐다. 자세한 내용이 궁금하다면 아래 글을 참고하길 바란다.

2020/05/07 - [45FIRE/부동산 임장] - 성동구 응봉동 임장 후기 & 응봉동 재개발 응봉1구역 내 토지

 응봉1구역 노후도도 참고로 올린다. 붉은색 부분이 오래된 것을 의미한다. 몇몇 신축 빌라들이 보인다.

이번에 다녀온 응봉주거환경개선지구의 노후도이다. 응봉1구역에 비해 신축이 확실히 드물다.

아파트 시세를 확인하러 네이버 부동산에 들어갔더니 평당가와 매매가가 한눈에 나왔다. 호갱노노에 잘못 들어간 줄 알았다. 응봉동은 아니지만 행당동 두산위브와 서울숲 리버뷰자이가 평당 5천만 원이 넘는다. 응봉동의 아파트들은 대부분 평당 3천만 원대이고, 대림강변타운아파트가 평당 4천5백만 원 정도로 가장 높다.

응봉주거환경개선지구는 행당역과 응봉역 사이에 있어서 가기 조금 애매한 위치였다. 그만큼 지하철역에서 멀다는 뜻이다. 아무튼 행당역에서 가기로 정했고, 행당역 4번 출구로 나와서 행당한진타운 아파트를 주변으로 크게 돌아서 응봉동으로 갔다. 응봉주거환경개선지구를 구석구석 돌아보고 아파트들 사이를 지나 다시 행당역으로 돌아왔다.

현장 사진들

행당역 4번 출구로 나와서 올라가는 길

사진상으로는 잘 안 느껴지지만 행당역 4번 출구부터 여기까지도 완만한 경사가 있는 언덕길이었다.

산이라고 해야 할까, 공원이라고 해야 할까. 아무튼 아파트와 응봉주거환경개선지구 사이에 녹지 공간이 있는데 그쪽으로 가는 길이다.

정확한 명칭은 대현산과 대현산 공원이었다. 공원 초입에 있는 교회 사진이다. 마을버스 정류장도 보인다.

주변 아파트들

언덕길이 계속 이어졌다. 그만큼 지대가 높다는 뜻이다.

언덕에서 내려다본 아파트들

아파트들이 참 많다.

드디어 응봉주거환경개선지구에 진입했다.

공시지가 1억 미만 빌라에 대한 수요 때문에 최근 응봉주거환경개선지구의 시세도 많이 올랐다고 한다.

경사가 심한 언덕길에 빌라들이 있었다.

전망이 보이는 곳에서 찍은 사진

저 멀리 보이는 고층 아파트들은 서울숲 리버뷰자이, 서울숲더샵으로 추정된다.

여기에도 아파트가 들어온다면 저층에서 이런 전망이 나올 것이다.

아래에 나오는 사진들을 보면 알겠지만 언덕 지대에 좁은 골목, 주차 공간이 부족한 것이 가장 큰 문제이다.

그래서 그런지 이렇게 공영주차장도 있었다. 그래도 차량을 수용하는 데에는 한계가 있을 것 같았다.

나무가 좀 가렸다.

신동아 아파트와 대림 아파트

여기는 그나마 도로가 넓은 편

응봉주거환경개선지구는 제1종일반주거지역이다. 그런데 빌라들이 4층 정도로 높다. 대부분 90년대 초반에 지어졌을 것인데... 정확히 기억이 나진 않지만 그 당시 주택 공급을 위해 용적률을 최대로 해줬던가, 추가 용적률을 허용했다던가 아무튼 그랬다고 한다.

이런 가파른 계단을 내려가야 응봉역으로 갈 수 있다.

응봉주거환경개선지구의 모습

전체적인 느낌은 신당동과 비슷했다. 신당8구역이었나, 신당9구역이었나, 역시 자세히 기억은 안 나지만... 버티고개역과 약수역 사이의 좌측 부분으로 있는 구역과 서울 성곽 사이로 재개발 구역에 포함되지 않은 구역에도 4층, 5층짜리 빌라들이 많이 있었다. 비슷한 시기에 같은 정책이 적용되지 않았을지...

이런 계단들이 있으니 좁은 골목에는 차도 못 들어가고 주차공간은 당연히 없을 것이다.

여기도 완전 가파른 것은 아니지만 경사가 있다.

4층 또는 5층짜리 붉은색 빌라들

2020타경510**

성동구 응봉동
다세대(빌라)

대지 5.509평
건물 13.479평

감정가는 1억 2천7백만 원이고, 선순위 임차인 보증금 9천만 원이 있다. 원래 작년 12월 14일이 1차 입찰기일이었으나 '변경'됐고, 오는 2월 1일이 새로운 1차 입찰기일이다. 

이 주변의 빌라들이 90년대 초반에 지어진 것으로 알았는데 경매 물건의 경우 2003년에 승인된 건물이다. 내가 착각했을 수도 있다. 응봉주거환경개선지구 내의 빌라들이 언제 지어졌는지 정확한 사실을 확인할 필요가 있다.

경매 물건으로 가는 골목길

차는 당연히 들어갈 수 없다.

경매 물건지는 또 이런 계단을 올라가야 했다.

집을 짓기도 힘들었을 것 같고, 이사하기도 힘들었을 것 같다.

확실히 주거환경개선이 필요한 곳인데, 언제쯤 될지...

응봉주거환경개선지구의 거의 아래쪽으로 내려오니 현대아파트가 보였다.

현대아파트와 응봉주거환경개선지구 사이

빌라들이 좁고 높게 올라가 있다.

빌라와 빌라 건물 사이의 간격은 좁고, 위쪽으로는 4층 또는 5층으로 높고. 뒤쪽으로 갈수록 언덕이 있어서 더 높아 보인다.

높아서 올라오기는 힘들지만 전망은 좋을 것이다.

저 멀리 어렴풋이 한강도 보인다.

살짝 보이는 한강

그 건너편은 압구정 현대아파트 같다. 이 앞쪽 현대아파트 고층의 전망은 어떨지 궁금하다.

신동아 아파트에는 '서울숲'이 붙었다.

원래 있었을까.

아파트 사이의 모습

이쪽 지대가 확실히 높다는 게 느껴진다.

충분히 봤다는 생각이 들어서 행당역으로 돌아가는 길

이쪽 인도는 눈이 그대로 얼어버렸다.

그냥 내려가다가는 자빠질 것 같아서 도로로 나와서 걸었다.

참고로 약 2주 전에 다녀왔는데 그동안 바빠서 이제 글을 올리는 것이다.

응봉주거환경개선지구로 올라가는 길

둘레길도 있었다.

행당역으로 가는 길

무학여자고등학교 뒤쪽 도로이다.

이렇게 응봉주거환경개선지구를 둘러보고 왔다. 확실히 주거환경 개선이 필요한 곳이었다. 재개발 가능성은 모르겠다. 일단 세대수는 확실히 많을 것이다. 경매로 나온 빌라의 경우에도 대지지분이 5~6평 정도에 불과하다. 그만큼 건축 당시에 용적률을 최대한 끌어다가 썼다는 것. 게다가 응봉동에서도 지대가 가장 높은 곳인데, 여기에 고층 아파트를 허용하기도 쉽지 않을 것 같았다.

동대문구 답십리동에 다녀왔다.

1968년에 지어진 단층 주택이 경매로 나와서 그 주변의 재개발 가능성을 알아보러 갔다. 동대문구 답십리동에는 이번에 처음 가봤다. 과거에 전농-답십리 뉴타운으로 유명했고 현재 대장주 아파트들은 상당한 시세를 자랑한다. 전농동에는 래미안 크레시티 아파트가 있고, 답십리동에는 답십리16구역을 재개발한 래미안 두산 위브 아파트, 답십리18구역을 재개발한 래미안 답십리 미드카운티 아파트가 있다.

경매로 나온 주택은 가운데 빨간색 원으로 표시한 곳에 있고, 주변의 아파트들을 표시해봤다.

전농-답십리 뉴타운에서 대표적인 아파트들을 표시해봤다.

답십리 래미안 위브 아파트

2,652세대
2014년 준공

서울 및 수도권 지역의 대부분 아파트들처럼 5년 전에 비해 가격이 두 배 이상이 되었다. 최근에 급격히 가격이 상승한 아파트들도 있는데 여기는 꾸준히 상승한 편이다. 2016년 2월 실거래가는 6억 원이었고, 2020년 12월 최고 실거래가는 13억 2천만 원이었다. 현재 매물 가격은 그보다 높은 13억 8천만 원에서 15억 7천만 원이다.

래미안미드카운티
1,009세대
2018년 준공

2018년 준공이니 그 이전의 거래는 분양권 거래가 아닐까 싶다. 2016년 4월 실거래가는 5억 4천7백2십만 원이었다. 2020년 12월 실거래가는 14억 3천만 원이었다. 최근 매물가격은 14억에서 16억 정도다. 조만간 분양가의 세 배가 되는 것은 아닌지...

래미안크레시티
2,397세대
2013년 준공

그래프를 보면 래미안 크레시티 역시 5년 전에 비해 가격이 거의 세 배가 되고 있다. 2016년 1월 실거래가는 5억 9천5백만 원이었고, 2020년 12월 최고 실거래가는 14억 4천만 원이었다.

답십리역 1번 출구로 나와서 래미안 위브 아파트 쪽으로 갔다. 아파트 단지가 생각보다 도로에서 멀리 떨어져 있었다. 단지 내를 가로 질러 갈까 하다가 답십리 초등학교 쪽으로 돌아서 갔다. 그리고 작은 도로를 따라서 단독주택들이 모여 있는 구역까지 갔다가 다시 돌아왔다.

래미안 위브 아파트 입구

아파트 입구라기보다는 아파트 단지들 입구이다. 하나의 큰 단지이면서도 블록별로 1단지,부터 4단지까지 나누어져 있기도 하다.

래미안 위브 아파트와 그 남측 사이 도로

답십리역과 래미안 위브 아파트 사이의 블록들은 왜 재개발에서 제외되었을까. 큰 도로에 접한 상가들은 제외될 수도 있지만 '황물로'를 기준으로 크게 두 블록으로 나누면 그 다음 블록도 답십리16구역에서 제외됐다. 그쪽으로도 오래된 단독주택들이 보였다. 도로변에는 이런저런 물건들을 파는 상가들이 보였다.

답십리 재개발 구역에 대해서 검색하던 중 '답십리 황물길'을 찾았다.

지난 2010년에는 황물로와 답십리16구역(래미안 위브) 사이를 따로 구역으로 지정하여 개발할 계획이었다. 건축자재 특화거리로 조성할 계획이었다고 한다. 이러한 사실을 몰라서 황물로를 따로 안 걷고 아파트 주변으로 둘러봤는데, 나중에 또 기회가 되면 래미안 위브 아파트 단지 내부와 황물로 주변을 보러 가고 싶다. 

답십리 초등학교 오른쪽 도로

도로 모양이 직선이 아니라 곡선이다. 예전 도로의 모습을 그대로 유지한 건지...

답십리16구역 오른쪽도 언젠가 개발이 될까 궁금하다.

래미안 미드카운티

도로를 따라 걷던 중 저 앞에 멋진 아파트가 보였다. 답십리18구역을 재개발한 래미안 미드카운티 아파트였다. 이제 막 답십리 재개발에 관심을 가져서 답십리16구역과 답십리18구역이 과거에는 어떤 모습이었는지 잘 모른다. 답십리16구역 우측으로 있는 단독주택 지대와 비슷한 모습이었을까.

답십리16구역 오른쪽 위 모서리 부분

재개발 구역에서 제외된 곳인지 상가 빌딩이 들어왔다. 재개발 구역에 포함되는 것보다 바로 옆에 있는 건물이 돈을 더 많이 번다는 말이 있다. 위 상가빌딩도 그랬을 것 같다. 2,600세대의 대단지 아파트를 배후에 둔 상가 빌딩이 됐다.

드디어 경매 물건이 있는 구역에 왔다.

따로 구역으로 지정된 것은 아니지만 편의상 구역이라고 부른다. 답십리 래미안 위브 2단지 우측에 있는 단독주택 지대다. 바로 경매 물건이 있는 골목으로 가지 않고 분위기를 살피려고 다른 골목부터 하나씩 둘러봤다.

주택가에 여관이 있었다. 제기4구역에도 주택가 옆 골목으로 여인숙이 있었고 신당역 남측에도 여관이 있었던 기억이 난다. 주택가에 왜 여관이 있었을까.

이 골목에는 신축 빌라도 보였다.

잠시 도로변으로 나왔다.

여기도 여관이 보인다.

다시 골목길

대부분 이런 단독주택들이 있었다. 1980년대에 지어졌을 것이다.

아직 눈도 다 안 녹았다.

여기도 신축 빌라가 있었다.

이 구역에 통으로 개발이 되지 않는다면 이렇게 하나둘 철거 후 신축 빌라가 들어올 것이다.

드디어 경매 물건지에 왔다.

좁은 골목에서 또 들어간 곳에 있어서 전체적인 모습을 확인하기도 어려웠다. 앞 건물과 같이 건축을 해야 하지 않을까.

2020타경1032**

동대문구 답십리동
주택

토지 34.788평
건물 28.365평

1968년에 사용승인된 건물로 감정가는 6억 2천만 원 정도다. 시세는 그보다 몇 천만 원 낮다고 한다. 좁은 골목에서 또 안쪽으로 들어가 있어서 면적이 좁을 줄 알았는데 대지가 30평 이상이다.

공사 중인 건물 모습

경매 물건지 바로 왼쪽에 있는 건물로 철거 후 새로 짓는 것이 아닌 리모델링을 하는 것으로 보인다. 아닐 수도 있다. 그냥 주변 건물들과의 거리를 생각하면 다시 짓는 것보다 건물 형태를 유지하는 것이 낫다는 생각이 들었다.

근처에는 또 이렇게 완전히 철거를 한 현장이 있었다. 무슨 건물이 생길까.

이렇게 동대문구 답십리동 주택 경매 물건을 살펴봤다.

또 다른 골목길

여기는 그나마 폭이 넓어 보인다.

경매 물건지 뒤쪽 골목길

혹시나 뒤쪽 골목에서 경매로 나온 주택이 좀 보일까 해서 다른 골목으로 가봤다.

저 멀리 공사 중인 건물이 아까 그 리모델링하는 듯한 상가 건물이다.

이쪽으로 와도 다른 집에 가려서 해당 주택이 보이지 않았다.

돌아가는 길

답십리 초등학교가 보인다. 저 초등학교 때문에 래미안 위브를 초품아라고 소개하는 곳도 있었다.

답십리 현대시장

직선으로 갔으면 더 빨리 답십리역까지 갔을 텐데... 곡선인 도로를 아무 생각 없이 따라가다가 조금 더 와버렸다.

두산 2단지 아파트와 답십리 파크 자이

시세는 생략한다.

답십리 파크 자이 아파트는 2019년 준공이다.

성동구 성수동에 다녀왔다.

이번 임장의 목적은 뚝섬역 근처 대규모 공사현장의 정체 확인, 성수동의 오래된 빌라 및 연립 시세 확인, 자양동 재개발 추진 현황 확인 등이었다. 추운 날씨에 체력까지 떨어져서 앞의 두 가지만 달성하고 왔다. 이번 글은 뚝섬역 근처 대규모 공사 현장에 관한 글이다.

뚝섬역도 성수동이라서 지식산업센터들이 있다. 대표적인 것이 뚝섬역 바로 옆에 있는 '서울숲엘타워'가 있다. '서울숲IT캐슬'도 멀리서 보면 보이는 높은 건물이다. '서울숲비즈포레'는 외관이 기억나지 않지만 이름부터 지식산업센터 느낌이 난다. 그리고 '성수더스페이스타워'도 지난 번에 봤을 때 준공을 앞두고 있는 모습이었다.

그런데 지하철을 타고 뚝섬역과 한양대역 사이를 지나가면 엄청 넓은 규모로 철거가 이루어지고 있는 현장이 보였다. 지난 번에 성수동에 갔을 때도 높은 펜스를 본 기억이 난다. 위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 부분이다. 

위 사진은 지난 9월에 성수동에 갔을 때 찍은 사진이다. 뚝섬역에서 한양대역 사이에 대규모로 철거를 하고 있는 곳이었는데, 최근 지하철을 타고 이 구간을 지나가면서 보니까 철거가 상당 부분 끝난 모습이었다. 여기를 볼 때마다 도대체 여기는 무엇이 들어오는지 무척 궁금했다. 검색해도 나오는 것이 없었다.

지식산업센터의 인기로 건설사에서 연립주택을 통으로 매입하여 지식산업센터를 짓는다는 말을 들어서 여기도 성수동이니까 엄청 큰 지식산업센터가 들어오는 줄 알았다. 그래서 그와 관련한 검색어로 검색을 했는데, 알고 보니 지식산업센터가 아닌 '아파트 단지'가 들어올 예정이었다. 답을 알고 나서 생각해보니 지식산업센터가 들어오기에는 규모가 엄청나게 컸다.

뚝섬역 8번 출구로 나가서 공사 현장으로 바로 갔다. 처음에는 중랑천 근처까지 크게 한 바퀴 돌려고 했다. 그런데 공사 현장 사이로 큰 길이 있었고 그쪽에 '게이트'가 보였다. 게이트 근처에서 공사 내역을 확인할 수 있었다. 드디어 궁금증이 풀리는 순간이었다.

저 앞에 서울숲IT캐슬이 보이고 골목 끝으로 철거를 위한 가림막도 보인다.

성수동 특별계획구역 주택조합 추진위원회

우연히 추진위원회 사무실도 볼 수 있었다. 이쪽 공사 관련 추진위원회 사무실이었을까. '특별계획구역'이라고 하는데 성동구청 홈페이지를 찾아봐도 원하는 내용을 찾을 수 없었다. 보다 공식적인 자료를 찾고 싶었는데 내가 못 찾는 건지...

주택들 사이로 가림막이 없어서 넓은 공사 현장을 훤히 볼 수 있었다.

공사 현장 모습들

지금 생각하면 이 넓은 땅에는 지식산업센터보다 아파트가 어울린다. 참고로 서울숲IT캐슬이 있는 토지의 면적은 1338평이다. 그 정도의 면적이면 지식산업센터를 만들기 충분하다고 해도 좋겠다. 반면 뚝섬역 북서쪽에 있는 공간의 면적은 대략적으로 계산해도 만 평이 넘었다.

아직 철거가 시작되지 않은 건물도 보였다.

출입금지

서울숲벨라듀조합이 공사를 추진하고 있다는 것을 알게 됐다.

한창 철거가 진행 중인 모습

다른 골목보다 넓은 이 도로를 따라 공사 현장 게이트가 있었다.

서울숲IPARK 리버포레 신축공사

드디어 구체적인 정체를 알게 됐다. 서울숲벨라듀 지역주택조합이 이 사업을 추진했다는 사실이 놀라웠다.

대지면적은 약 7000평으로 나온다. '아까는 만 평이 넘는다며?'라고 따지는 사람도 있을 수 있는데, 7000평은 서울숲 벨라듀 1차이고, 나머지 구역이 서울숲 벨라듀 2차이다. 

현대산업개발에서 공사를 맡았다.

3년 뒤에는 오른쪽과 같은 아파트 단지가 생길 예정이다.

이 지역의 입지를 생각하면 10억은 그냥 넘지 않을까. 참고로 중랑천 맞은편에 '서울숲리버뷰자이 아파트'가 있다. 직방 시세로 평당 5,000만 원이 넘는다.

서울숲 아이파크 리버포레

공사 펜스 뒤쪽으로 보이는 서울숲IT캐슬

바로 이런 길을 보고 크게 한 바퀴 돌아볼 계획을 수정했다.

이쪽이 서울숲 벨라듀 2차 현장일까.

지역주택조합은 부정적인 이야기들이 많은데 여기는 드문 성공 사례 중 하나가 되는 것일까. 검색해보니까 부정적인 기사 내용도 있지만 이만큼 철거가 이루어진 것을 보면 그래도 사업이 잘 진행되고 있는 듯하다.

가까이에 지하철이 지나가서 소음도 좀 있지 않을까.

그래도 성수동인데 준공되면 시세가 엄청날 것 같다.

이렇게 뚝섬역 북서쪽 대규모 공사 현장에서 진행 중인 사업을 알아낸 뒤에 뚝섬역 남측으로 건너갔다.

교동짬뽕

나중에 한 번 가보고 싶다.

이 근처에도 무언가 공사가 한창 진행 중이었다.

여기는 또 뭐가 생기는 것일까.

여기저기 임장을 다니다 보니 자연스럽게 공사 현장에 관심이 간다. 지금 이 순간에도 수많은 곳에서 건물이 철거되고 새로 올라가고 있을 것이다. 진작에 이런 변화에 관심을 가졌다면 더 좋았을 텐데...

뭐가 생길까.

며칠 뒤에 다시 찾아오면 펜스에 붙어있는 건축허가 내역을 볼 수 있지 않을까.

바로 여기 뒤쪽이 '서울숲 비즈포레'였다.

동대문구 전농동에 다녀왔다.

원래는 서울시립대 근처에 있는 경매로 나온 오래된 빌라를 보러 가려고 했다. 그런데 용두동과 제기동에 이어서 전농동에 가면서 자연스럽게 청량리 미주아파트와 힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사 현장을 지나가게 됐다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 전농9구역 추진위원회 사무실을 발견한 것이다. 경매 물건지로 가는 골목에 있어서 그쪽이 전농9구역인줄 알고 엄청 기대했다. 그러나 전농9구역은 다른 곳이었다.

동대문구 전농동은 청량리역 우측에 있다. 이 지역에서 가장 유명한 '청량리역 롯데캐슬SKY-L65 아파트'도 청량리4구역을 재개발한 것인데 사실 전농동에 포함된다. 이전에는 '래미안크레시티 아파트'가 유명했고 그 주변으로 전농-답십리 뉴타운 구역들이 있다.

이번에 이동했던 경로이다. 용두동과 전농동을 들렀다가 왔기에 청량리 미주아파트를 가로 질러서 전농동으로 갔다. 

전농동 경매 물건지로 가는 길에 '전농9구역 추진위원회 사무실'이 보여서 그쪽이 전농9구역인줄 알았는데 그 맞은편이 전농9구역이었다. 위 지도에서 원으로 표시한 곳 주변으로 전농9구역이 있다. 그리고 그 건너편에 경매 물건지가 있다. 청년다방이 있는 곳 주변이다.

여기저기 검색을 해봤는데 그쪽은 현재 따로 재개발 구역이 지정되어 있지 않은 것 같았다. 예전에 지정되었다가 해제된 것인지... 아직 구역이 지정되지 않은 것인지... 주변 노후도를 보면 그쪽도 재개발이 필요해 보이는 곳이다. 근처 부동산을 방문하면 정확한 정보를 얻을 수 있을 텐데... 코로나 때문에 부동산 방문을 최대한 삼가고 있어서 진정한 임장을 못하고 있는 것이 아쉬울 뿐이다.

동대문경찰서 교차로에서 바라본 청량리 미주아파트 입구

눈이 엄청 온 다음날이라 임장을 갈까 말까 고민을 하다가 나왔다. 이 뒤쪽으로 제기4구역이 있고 지도상에는 2022년 1월에 오피스텔이 생길 것으로 예정되어 있는 것이 나온다.

청량리 미주아파트

청량리 미주아파트 입구

바로 이 도로... 단지 내를 가로 지르는 이 도로 미주아파트 재건축에 장애가 되고 있는 듯했다.

미주아파트 재건축 추진위원회 결성

이 추진위원회는 언제 생겼는지 모르겠다. 작년부터 청량리 미주아파트 근처에 세 번 이상 왔는데 그때는 관심이 없어서 못 봤는지... 이번에는 현수막이 바로 눈에 들어왔다.

청량리 미주아파트는 1978년에 준공된 아파트로 1,089세대가 있다. 

5년 전에는 4억 초반대였는데 최근 실거래가는 10억 원이고 호가는 11억 원이 넘는다. 서울의 일부 아파트들이 최근 급격하게 시세가 상승해서 가격이 두 개가 된 것과 달리 청량리 미주아파트는 계단식으로 꾸준히 상승한 것으로 보인다. 가격도 5년 전에 비해 거의 세 배가 되고 있다. 재건축에 대한 기대감 때문에 더 많이 상승한 것일까.

역시 꾸준히 가격이 상승해왔다. 재미있는 사실은 27평과 비교했을 때 5년 전이나 지금이나 가격 차이가 크지 않다는 것이다. 아무튼 이 청량리 미주아파트도 간혹 경매로 나온다. 지금 진행 중인 사건도 하나 있는데 32평이 감정가 9.8억 원에 경매로 나와있다.

이쪽 입구에도 현수막이 걸려 있었다.

청량리 미주아파트 재건축 현황은 어떤지 잠시 검색해보니, 최근 기사로는 공공재건축에 포함되지 않은 대단지 중 하나라는 기사가 있었다. 두 달 전에는 도로 소유권 문제에 대한 기사가 있었다. 미주아파트를 관통하는 도로가 개인 소유로 남아있어서 문제가 되고 있는 것 같다.

미주상가 A동

미주상가 A동은 아직 남아있다. 근처에 동대문 세무서가 있어서 그런지 세무사 사무실이 많이 보인다.

힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사

미주상가 B동은 이미 철거가 끝났고 그 자리에 힐스테이트 청량리역 오피스텔이 생길 예정이다. 지난 6월에 모델하우스에도 다녀왔다. 역시 청량리답게 오피스텔 분양가도 상당했다. 21A타입의 경우 분양가가 2억 7천4백6십만 원부터 3억 1천4백만 원까지 있었다. 41C타입의 경우 분양가가 5억 1천9백6십만 원부터 5억 6천3백8십만 원이었다.

전농동

2020타경16**

동대문구 전농동
다세대(빌라)

대지 8.222평
건물 12.378평

1986년 빌라로 감정가 1.61억 원이다.

전농제9구역 추진위원회 사무실

경매 물건지로 가는 골목에 전농9구역 추진위원회 사무실이 보였다. 이 사무실을 보고 경매 물건도 전농9구역에 포함되는 줄 알고... 폭설이 온 다음날 영하의 날씨에도 임장을 나온 것이 의미가 있구나 하고 좋아했는데, 전농9구역은 대로변 건너편이었다.

주변 건물에서는 세월의 흔적이 느껴지지만 도로 폭은 넓은 편이었다. 신축을 위한 건축허가를 받는 데 별 다른 문제가 없지 않을지... 그래도 노후된 건물의 비율이 높은 편이었다.

경매 물건이 있는 곳 주변으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

빌라도 보였고 단독주택도 보였다.

이쪽에는 주변 건물에 비해 신축인 건물도 보인다.

저 앞쪽이 큰 도로이다. 도로보다 이쪽 지대가 조금 높은 편이었다.

웬 항아리도 있고...

오래된 건물 같은데 층수는 4층이다.

바로 이 건물이 경매로 나온 물건이 있는 건물이다.

층별로 두 세대씩 있는 건가...

여유만 있다면 낙찰받아 장기적으로 가져가도 좋을 것 같았다.

청량리역으로 돌아가는 길

전농로

아까 언급한 큰 도로

힐스테이트 청량리역 신축공사 현장

뒤쪽으로 미주아파트가 보인다.

미주상가 A동 전면부

사진을 찍을 때는 몰랐는데 지금 보니까 파리바게트도 있다.

약 2~3년 전 처음으로 부동산 임장을 다니기 시작했을 때 함께 스터디를 하던 사람들과 청량리에도 왔었다. 한 부동산에 들어갔는데 청량리4구역인지 잘 기억이 안 나지만 '피'만 4억이라고 했다. 총 10억 원이었나. 아무튼 청량리는 그때부터 넘볼 수 없는 지역이었다. 그런데 이제는 웬만한 재개발 구역도 피가 4억 원이다.

전농동에서 경매로 나온 물건이 있는 곳의 주변처럼 아직 구역이 지정되기 전인 동네에 들어가는 것이 구역이 지정되고 조합이 설립되고 사업인가를 받고 관리처분까지 받는다면 가장 큰 수익을 가져다주겠지만 불확실성으로 인해 10년 이상 투자금이 묶일 수도 있다.

부동산으로 돈을 버는 것은 쉽지 않다.

동대문구 용두동과 제기동에 다녀왔다.

용두동에 있는 단독주택과 제기동에 있는 근린주택이 경매로 나왔다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 제기4구역 남측부지에 가로주택정비사업 추진을 확인한 것이다. 지난 번에 제기4구역에 갔을 때, 제기4구역 남측으로 제기4구역에서 제외되는 부분이 있었다. 그때도 따로 개발할 것 같다는 느낌이 들었는데 역시 현장에 가서 그 현황을 확인할 수 있었다. 마침 경매로 나온 물건도 제기4구역 남측부지에 속했다.

용두동

용두동인데 제기동역에서 더 가깝다. 용두6구역을 지나 경매 물건지로 갔다.

위 지도에서 좌측이 용두동이고 우측이 제기동이다. 경매 물건은 바로 그 경계 옆에 있었다.

용두6구역 모습

아직 건물이 본격적으로 올라가지 않은 상태였다.

래미안 용두6구역 주택재개발 아파트 현장

용두동 단독주택

2020타경1038**
동대문구 용두동
주택

토지면적 35.09평
건물면적 237.27평

건물면적에는 경매정보지 상 약간 오류가 있는 듯하다. 감정평가서에 건물면적은 125.91㎡로 되어 있었다. 해당 주택과 주변 필지에 나름 사연이 있기 때문에 면적 표기에 차이가 있다.

경매로 나온 주택이 있는 골목이다.

바로 이 도로를 경계로 용두동과 제기동이 나뉜다.

서울 선농단

서울 시내에 이런 곳이 있는지도 몰랐다. 여기 저기 임장을 다니면서 신기한 것을 종종 보게 된다. 지도를 볼 때에는 그냥 근처에 공원 같은 것이 있구나 하는 정도였는데, 현황조사서 등을 읽어보니 이 근처에 올라가면 경매 물건지의 마당이 보인다는 말도 있었던 것으로 기억한다. 선농단 역사문화관인지, 아니면 선농단 역사공원인지 잘 기억은 안 나는데 들어갈 수는 없었다.

1976년에 지어진 주택인데 낡은 모습은 별로 찾아볼 수 없었다. 당시에는 꽤 고급스러운 주택이지 않았을까.

최대한 올라왔지만 담장 안쪽까지 보이지는 않았다.

다른 골목 끝으로는 종교시설이 있었다.

옆으로도 고급스러운 단독주택이 보였다.

내부는 어떨지 모르지만 이 모습 그대로 10년 더 살아도 괜찮을 것 같다.

그런데 두 집이 거의 붙어 있다.

감정평가서에는 아래와 같은 내용이 었었다.

본건 건물은 인접필지와 같이 제1호~제5호로 일괄하여 등재되었으나, 각 호 건물을 기준으로 토지를 분할하여 토지 지번별로 그 위치가 확인되는 바, 본건 토지상에 소재하는 제*호의 위치를 특정하여 감정평가하였음.

다섯 개의 필지에 함께 건물을 지었던 것일까. 경매정보지에는 '연립주택'이라는 표현도 보였다. 아무튼 현재는 개별 필지 위에 개별 주택이 있는 것으로 봐도 무방한 것 같다. 제기동에는 '협동주택'이 있었는데 이런 저런 사연이 있는 건물들이 많다. 그런데 건물이 거의 붙어있으니 철거 후 신축이 어려울 것 같기도 했는데 불가능한 것은 아니었다.

다른 쪽으로는 1976년도에 지어진 건물들 사이로 2009년에 지어진 건물이 있었다.

제기동에서 용두동으로 가는 언덕길

경매 물건을 포함한 주변 주택들은 다른 곳에 비해서 지대가 조금 높은 편이었다.

제기4구역으로 가는 길

눈이 많이 와서 임장을 안 갈까 했지만 시간이 있을 때 최대한 임장을 많이 다니려고 하고 있다.

정릉천 주변에 있는 주택들 중에서 협동주택이었던 주택들도 있다. 앞서 살펴본 단독주택들과 비슷한 시기에 지어졌는데 상대적으로 낡아 보인다.

제기동

제기4구역은 청량리역에서 더 가깝다. 위쪽에 청량리7구역이 보이고 그 왼쪽으로 따로 표시는 안 했지만 청량리6구역과 제기6구역이 있다. 제기4구역은 지도 가운데 빈 공간이다. 철거가 진행되다가 중단된 사연이 있는 곳. 그 아래쪽으로 표시한 부분이 '제기4구역 남측부지'다. 제기4구역 남측부지에서 공유물 분할을 위한 경매 물건이 나왔다.

가는 길에 반가운 모습이 보였다.

레트로 열풍을 타고 많이 보이는 '곰표'

곰표 맥주가 방송에 나오는 바람에 편의점에서 찾아볼 수가 없다.

제기동 맛집 원조 홍릉각

몇 번 가봐던 곳이다. 이 날은 오픈 시간보다 조금 일찍 오는 바람에 못 갔다. 제기4구역으로 임장을 온다면 여기서 밥을 먹어도 좋을 것이다. 다만 장소는 협소한 편. 하지만 그만큼 기다렸다가 먹을 가치가 있는 곳이다.

저 뒤쪽이 제기4구역인데 사거리에 접한 이 건물도 제기4구역 남측부지에 포함되는지 모르겠다.

제기4구역 남측부지 맞은편 인도

제기4구역과 그 남측부지가 개발된다면 이쪽도 개발되지 않을까.

서울특별시 동대문구 제기동 426번지 일원(1단지:제기4구역 남측부지)
가로주택정비사업 주민설명회 개최

지난 12월 초에 주민설명회를 개최했다. 가로주택정비사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

부동산 상승세를 타고 수많은 재개발, 공공재개발, 가로주택정비사업, 소규모 재건축 등이 추진되고 있는데 2008년과 같은 일이 반복될지도 모른다.

이미 철거가 끝났는지 나대지도 보였다.

단독으로 새로 건물을 지을 계획이었을까. 대로변에 접한 것만으로도 그 가치가 유지될 것이다.

세월의 흔적이 보이는 건물들

어르신들의 유해 업소가 있나...

2019타경1040**

동대문구 제기동
근린주택

대지 약 30평
건물 약 39평

1985년 건물로 감정가는 약 7억 5천8백만 원이다. 공유물 분할을 위한 경매라서 취하되지는 않을 것 같다. 공유자가 낙찰을 받아가려나... 여유만 있다면 낙찰받아서 가지고 있어도 언젠가는 수익이 날 것 같다.

바로 이 건물이 경매로 나온 건물이다.

근처에 부동산도 하나 있고, 그 옆으로는 시장 골목이 있다.

제기4구역 남측부지 인도

유치권까지는 아니고 점유 안내문이 있었다.

공유자 중 한 사람의 이름이 적혀 있었다.

다른 쪽 골목

여기도 안내문이 있었다.

다시 시장 골목

어떤 사연이 있는지 모르겠지만 욕심이 나는 물건이었다.

구리시 수택동에 다녀왔다.

구리시는 8호선 연장으로 유망할 것이라고 생각했던 지역인데, 그렇게 생각만 하고 있다가 이번에 처음으로 임장을 다녀왔다. 그리고 투자로 돈을 벌려면 빠르게 움직여야 한다는 것을 깨닫고 왔다. 구리시에는 수택E구역, 수택1지구, 인창C구역 등이 진행 중이었다. 이전 글에서 작성했던 수택E구역은 관리처분인가를 받고 시공사를 선정한 상태였다. 수택1지구도 벌써 관리처분인가를 받고 철거를 막 시작한 상태였다.

수택1지구는 구리역 근처에 있다. 구리시 재개발 및 재건축에 관심을 갖고 임장을 가게 된 계기는 '원일아파트' 때문이었다. 원일아파트에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 1989년에 지어진 5층 짜리 아파트로 재건축의 가능성이 있어 보였다. 그래서 그 주변에 대해서 알아봤는데 이미 '수택지구'는 한양수자인구리역 아파트로 재건축이 진행 중이었다. 그리고 그 옆으로 '수택1지구'가 있었다. 수택1지구는 현황이 어떤지 원일아파트는 재건축 가능성이 있는지 알아보기 위해 구리시 수택동으로 임장을 다녀온 것이다.

이동했던 경로는 위 지도 오른쪽 아랫 부분의 태양파크와 구리초등학교 사이의 골목으로 가서 원일아파트를 먼저 보고, 그 다음에 한양수자인구리역 아파트 공사 현장을 지나서 수택1지구를 둘러봤다.

여기도 오래된 건물이 보였는데 아쉽게도 어느 구역에도 포함되지 않은 곳이다.

저 앞에 보이는 아파트가 한양수자인구리역 아파트이다.

2021년 7월 준공 예정

남양i좋은집 아파트

2004년 준공
319세대

여기는 왕숙천으로 저 멀리 보이는 타워가 '구리타워'이다.

왕숙천 건너편

지도상 '가운지구'라고 나온다.

저쪽은 다산신도시이다.

'도농'이 들어간 아파트가 많아서 도농동인줄 알았는데 '다산동'으로 나온다. 다산신도시는 규모가 커서 그런지 여러 지구들이 있는 것으로 나온다.

지금 지도를 검색하니까 도농동이 있긴 하다. 구리시 수택동과 남양주시 다산동 사이에 도농동이 있다. 그런데 도농동에는 아파트가 따로 있는 것은 아니었다.

원일아파트와 한양수자인구리역 아파트

원일아파트

바로 이 원일아파트 때문에 구리시 수택동까지 왔다.

2020타경819**
구리시 수택동
원일아파트

대지권 16.214평
건물면적 21.14평 (69형)

1989년에 지어진 아파트로 최고층이 5층이다. 감정가는 4억 4백만 원. 이 원일아파트도 몇 년 전에 비해 최근 가격이 상승했다. 

경매로 나온 것과 동일한 면적의 최근 5년 동안의 가격 변화를 나타낸 것이다. 2016년 3월에 2억 5천1백만 원에 실거래가 있었고, 가장 최근은 2020년 5월로 3억 9천7백만 원이었다. 지금 호가는 4억 원에서 4억 4천만 원 정도이다.

2019년까지 큰 변화가 없다가 최근 1년 사이에 급격하게 상승한 것으로 보인다.

원일아파트 단지 내 모습

구리시 수택동 원일아파트는 '가'동부터 '마'동까지 있었다. 아쉽게도 지금은 재건축 이야기는 없는 것 같다. 대지지분도 큰 편이고 재건축을 바라보고 투자를 해도 좋을 것 같은데, 문제는 '시간'이다. 과연 언제 재건축이 될 것인가. 원일아파트 입구에 있는 게시판에는 '지역주택조합'에 관한 안내문에 두 장 붙어 있었다. 지역주택조합이란 무엇인지와 지역주택조합 유의사항이었다. 원일아파트에서 지역주택조합을 추진하는 사람들이 있었기 때문일까?

한양수자인구리역 아파트가 곧 준공되고 수택1지구에도 아파트가 들어서면 원일아파트 주민들도 재건축을 원할 것 같다. 위 사진에서도 알 수 있듯이 30년이 지난 아파트 치고는 외관이 깔끔하게 잘 관리되고 있었다. 주차공간도 넉넉해 보였고 수택E구역의 노후된 주택들과는 상당히 다른 모습이었다.

원일아파트

원일아파트와 한양수자인구리역 아파트 경계

수택지구 공사개요

참고로 한양수자인구리역 아파트의 경우에도 재건축을 하는 데 14년 가까이 걸렸다고 한다.

한양수자인구리역 아파트가 곧 생긴다.

입지가 상당히 좋다. 역세권, 몰세권, 공세권 등으로 홍보했던 자료가 있었다. 구리역까지 5분, 롯데몰까지 5분, 바로 옆에 왕숙천 산책로가 있다. 8호선이 연장되면 잠실까지 단 20분이다.

분양가는 25평이 4억 원대, 34평이 5억 원대였다. 층수에 따라 거의 6억도 있었다.

분양권 거래 내역을 보니 25평형은 2020년 6월에 6억 8천만 원에 거래됐고, 34평형은 2020년 2월에 7억 8천만 원에 거래된 사례가 있었다.

구리 수택지구 주택재건축 정비사업

층수는 20층으로 생각보다 높지 않았다.

한양수자인구리역 아파트와 구리역 사이에도 공사 중인 건물이 보였다.

구리 수택지구 또 다른 게이트

하수관 공사 안내문

수택1지구

수택지구를 재건축한 구리한양수자인 아파트 근처에 수택1지구가 있었다.

위치 - 수택동 535번지 일원
면적 - 32,535㎡
필지수 - 149필지
토지 등 소유자수 - 289명

용적률 - 249.85%
건폐율 - 22.31%

세대수 - 565세대


사업 시행상황
추진위원회 승인 - 2005. 11. 4
정비구역지정고시 - 2007. 7. 30
조합설립인가 - 2007. 12. 26
사업시행인가 - 2008. 12. 26

관리처분인가 - 2019. 10. 1

이미 1년도 더 전에 관리처분인가가 난 상태였다. 2021년 1월 초에 현장을 방문했을 때는 철거 초반으로 보였다. 주변으로 가림막이 설치되어 있었고 그 안으로 공사 인부들이 몇몇 보였다.

수택1지구의 가림막들

철거 중인 수택1지구

도로 한 가운데 가림막이 없는 곳이 있어서 구경을 하러 들어갔다가 몇 걸음 채 가지도 않았는데 안에 있던 인부가 들어오면 안 된다고 소리쳤다.

지도상에 나오는 '대우아파트'도 철거 예정

아직 본격적인 철거가 시작된 것은 아니었고 철거 전 사전 작업을 하는 듯했다.

조금 떨어진 곳에서 바라본 수택1지구

수택1지구 재건축 조합의 철거 안내 현수막

각종 폐기물을 담은 포대들이 많이 보인다.

수택1지구 옆으로는 공영주차장이 있었다.

도로 폐쇄 안내문

또 다른 철거 안내문

주차금지

2020년 11월 16일부터 가림막 설치를 시작했다.

가림막 안쪽으로 보이는 모습

몇 주 뒤면 이 모습은 영영 사라질 것이다. 단독주택들의 모양이 거의 같은게 신기하다.

공영주차장을 사이에 두고 수택1지구 맞은편으로 인창C구역 주택재개발 조합 현수막이 보였다.

인창C구역도 조만간 임장을 갈 예정이다. 이 날도 구리시를 조금 더 둘러보고 싶었는데 시간적 여유가 없어서 빠르게 둘러보고 돌아왔었다.

경기도 구리시 수택동에 다녀왔다.

원래 이번 임장의 목적은 경매로 나온 수택동의 '원일아파트'를 보러 가는 것이었다. 이를 위해 주변 지역을 조사하던 중 원일아파트 바로 옆에 있는 한양수자인 아파트뿐만 아니라 수택동의 수택1지구, 수택E구역을 함께 보면 좋을 것 같았다. 그래서 수택E구역, 원일아파트, 한양수자인구리역 아파트, 수택1지구 순으로 수택동을 둘러보고 왔다. 마침 수택E지구에도 경매로 나왔던 물건이 낙찰된 사례가 있었다.

구리시 수택동은 구리역 남측에 있다. 엄밀히 말하면 위 지도에 표시된 지역은 수택2동이고 그 아래쪽도 수택3동이라고 나오는데 법정경계와 행정경계가 다르기 때문이다. 아무튼 위 지도를 기준으로 수택동 위쪽은 인창동, 왼쪽은 교문동, 아래쪽은 토평동이다.

구리시의 가장 큰 호재는 8호선이 구리역을 지나서 별내역까지 연장된다는 것이다. 그 외에도 한강변으로 크게 개발될 예정이다. 최근에는 그와 관련하여 '구리-청라 스마트시티 사업 본격화'라는 기사도 나왔다. 

수택E구역은 검배근린공원 아래쪽으로 범위가 꽤 넓다. 

수택E구역 위치도 및 건축계획예시도

이렇게 넓은 구역을 전체적으로 다 둘러보려고 했는데 시간상 극히 일부분만 보고 오게 됐다.

구리시로 가는 버스를 타고 가서 검배 사거리에서 내렸다. 먼저 경매로 매각된 물건이 있는 곳을 보고 수택E구역을 가로질러서 검배근린공원으로 갔다.

토평역 주변 아파트 시세 변화

버스를 타고 가면서 네이버 지도 등을 열심히 보고 있었다. 마침 8호선이 연장되면서 새로 생기는 토평역(가칭) 위치가 보였다. 사진은 따로 없지만 그 주변 아파트 시세를 살펴봤다.

위 사진처럼 네이버 지도에서 토평역 예정지가 희미한 회색으로 표시되어 있었다. 그 주변의 아파트들은 전혀 역세권이 아니었다가 갑자기 역세권이 된 것이다. 이런 호재가 주변 아파트 가격에 어떤 영향을 주었는지 궁금해서 시세를 찾아봤다.

LG원앙아파트 

1995년 준공
824세대

2016년 2월 실거래가가 4.1억 원이었는데, 2020년 11월에는 7.6억 원이었다.

구리우성 한양 아파트

1994년 준공
682세대

34평은 세대수가 적은 지 거래가 거의 없어서 37평으로 알아봤다.

2016년 1월의 실거래가가 4.65억 원이었는데 2020년 8월에는 8.3억 원이었다.

금호베스트빌 아파트

2001년 준공
498세대

이 아파트는 대형 위주였다. 42평의 경우 2016년 3월 실거래가가 6.8억 원이었는데 2020년 9월 12억 원이었다.

8호선이 들어오는 것도 영향을 주었겠지만 다른 지역에서도 볼 수 있는 전체적인 아파트 가격 상승이 더 많은 영향을 주었다고 생각한다. 요즘에는 안 오른 곳을 찾기가 힘들다. 안 오른 곳이 있으면 사람들이 몰려가서 가격을 올려놓을 것이다. 아무튼 구리시에서 토평역(가칭)이 생기는 곳 주변의 아파트 시세는 이 정도였다.

수택E구역

위치 : 수택동 496-6번지 일원
면적 : 146,840㎡
필지수 : 555
토지 등 소유자수 1,314명

촉진계획 주요 내용

주거 용적률 280% 이하, 건폐율 50% 이하
상업 용적률 600% 이하, 건폐율 70% 이하

3,050세대
(분양 2,896 / 임대 154)


사업시행상황

촉진계획 결정고시 2010. 5. 11
추진위원회 승인 2010. 12. 31
조합설립인가 2015. 3. 13
사업시행인가 2018. 12. 31
관리처분인가 2020. 6. 3

현재 관리처분인가까지 난 상태이며 3,000세대가 넘는 대단지가 생길 예정이다.

버스에서 내려서 수택E구역으로 들어왔다.

공업사도 보이고 전체적으로 오래된 느낌이었다.

세월의 흔적이 보이는 주택들이 많이 보였다.

따로 시세를 확인하지는 못했지만 이 주변의 주택들도 수택E구역의 사업이 진행되면서 많이 오르지 않았을까.

1980년대에 지어진 것으로 추정되는 건물들이 많이 보였다.

2019타경730**(1)

공장
토지 약 447.7평
건물 약 500.75평

경매로 매각된 물건은 공장으로 감정가는 약 47억 원이었는데, 약 39억 원에 낙찰됐다. 한 경매학원에서 낙찰을 받아갔다. '인수'되는 임차인들도 몇 명 있고 권리관계가 복잡해 보이는 물건이었는데 재개발 구역에 속하니 상당한 수익을 낼 수 있어 보인다.

여기는 경매로 매각된 물건이 있는 곳 주변이다.

아쉽게도 사진은 이것 하나뿐이다. 구석구석 살펴보고 싶었지만 그럴 수 없었다.

낙찰받아간 학원은 상당히 유명한 곳으로 나도 유튜브를 구독하면서 경매에 대해 배우고 있는 곳이다. 수강생들을 대상으로 공동투자도 많이 진행하는 것 같았다. 솔직히 몇 십억 하는 물건들은 돈이 많지 않은 이상 개인이 접근하기 쉽지 않다.

다시 수택E구역

지난 11월에 정기총회가 있었다.

장소가 구리시민한강공원인데 드라이브 스루 방식으로 총회가 진행되었다는 바로 그곳이었다. 그 총회에서 수택E구역의 시공사로 대림산업, GS건설 SK건설 등의 컨소시엄(월드시티사업단)이 최종 확정됐다.

여기도 수택E구역에 포함되는지 모르겠는데 흔치 않은 신축 빌라이다.

유현아파트와 단독주택

유현아파트는 2000년에 준공된 아파트이다. 15층, 91세대로 20년이 조금 지났을 뿐이다.

이런 주택들은 재개발이 필요해 보이지만, 이제 막 20년이 지난 아파트도 허물고 다시 지을 필요가 있을까.

오래된 상가주택 건물

아무튼 유현아파트도 구역 내에 포함되어 있으니 사업이 잘 진행된다면 사라질 것 같다.

아직 이주 및 철거는 시작되지 않은 상태이다.

수택E구역 및 수택1지구에서 제외되는 아파트이다.

2006년 준공

수택E구역 경계에 있는 도로 모습

역시 구역에 포함되지 않은 아파트로 원일아파트 근처에 있다.

검배공원 가운데 있는 아파트로 2000년 준공이다.

검배공원에서 바라본 수택E구역

나무들에 가려서 한 눈에 들어오지 않아서 아쉬웠다.

여기도 수택E구역 방향인데 주차장이 있는지 차들이 많다.

여기는 원일아파트와 구리초등학교 방향이다.

내려가는 길

이렇게 구리시 수택동 수택E구역을 짧게 둘러봤다. 구리시 최대규모의 재개발이라는데 어떤 모습으로 변할지 기대가 된다. 현재 관처까지 난 상태인데 나머지 사업들이 순조롭게 진행될지 계속 지켜보고 싶다.

종로구 동숭동에 다녀왔다.

동숭동만을 보러 갔던 것은 아니고 연건동에 있는 진행 중인 경매 물건과 혜화동에 있는 이미 매각된 경매 물건을 보러 가면서 동숭동에도 들른 것이었다. 동숭동에도 진행 중인 경매 물건이 있지만 경매 물건에는 관심이 없었고 '스카이빌라'가 어떤 모습인지 확인할 목적이 있었다.

동숭동 스카이빌라는 기대했던 모습이 아니었고, 의외의 소득이 낙산공원에서 바라본 삼선5구역 철거 현장이었다. 스카이빌라에서 낙산공원이 엄청 가까웠기에 혜화동을 다음으로 미루고 낙산공원에 올라갔다. 낙산공원은 지금까지 몇 번 가봤던 곳인데 그냥 한 번 더 가보고 싶었다. 낙산공원 전망대에서 전망을 살피던 중... 삼선동 쪽으로 황량한 땅이 보였다. 지도를 보며 확인하니까 삼선5구역 주변이었다. 삼선5구역에는 아직 직접 가본 적은 없고 삼선5구역과 서울 성곽 사이에 있는 삼선동에만 가본 적이 있다. 그동안 삼선5구역은 일부 이주 및 철거가 진행된 것이다.

동숭동은 혜화역과 낙산공원 사이에 있다. 혜화역 주변은 우리가 흔히 알고 있는 '대학로'의 모습이다. 연극을 하는 극장들이 많은 곳. 거기를 벗어나 낙산공원 쪽으로 조금 올라가면 전혀 다른 모습이 나온다. 골목 끝에는 경사가 심한 언덕에 있는 빌라들도 있다.

동숭동에서 이동했던 경로이다. 종로구 연건동에서 이화동 쪽으로 걸어와서 언덕 중간쯤에서 동숭동 스카이빌라가 있는 곳으로 걸어갔다. 거기서 낙산공원까지 올라갔다가 전망대를 거쳐서 내려왔다.

이번 임장의 목적이었던 스카이빌라 위치이다. 스카이빌라 뒤쪽으로 좁은 골목에 집들이 있었다. 정비가 필요해 보이긴 했는데 언제쯤 정비가 이루어질지 모르겠다.

이화사거리에서 율곡로를 따라가는 길

햇빛 때문에 원하는 구도를 못 담았다. 저 멀리 보이는 집들이 있는 언덕이 충신동인데, 여유가 있다면 장기로 보고 투자를 하고 싶은 곳이다.

동숭동으로 가는 길

고급 주택도 보였다.

여기는 이승만 기념관 등이 있는 곳이다.

여기까지는 아직 이화동이다.

특별한 것은 없었다.

다소 오래된 빌라들이 보였을 뿐이다.

이렇게 철거를 하고 있는 곳도 있었다.

철거가 끝나고 신축 빌라가 생기지 않을까.

저 앞에 보이는 건물이 스카이빌라이다.

서울의 연립주택에 관한 책을 보고 '몸테크'를 할만한 오래된 연립, 맨션, 빌라 등을 찾고 있었다. 소규모 재건축이 가능하면 좋겠는데 적당한 가격에 매물을 찾기도 쉽지 않다. 규모가 작은 연립의 경우 총 세대수가 20세대 정도에 불과해서 인긴 부동산을 통해서만 급매물을 건질 수 있을 것 같다. 

아무튼 수많은 80년대, 90년대에 지어진 수많은 연립, 맨션, 빌라들 중에 적당한 물건을 찾고 있는데 동숭동의 스카이빌라는 기대했던 모습이 아니었다.

스카이빌라

스카이빌라의 담장인데 붕괴의 위험이 있어서 그런걸까... 위험 테이프가 둘러져 있었다.

스카이빌라 입구

3개 동으로 이루어져 있는데 현재 네이버 부동산에 매물이 하나도 없다.

스카이빌라 안쪽 모습

노후된 모습이 보인다. 기대했던 것과 달랐던 이유가 바로 저 앞쪽에 있는 건물들 때문이다. 그나마 평지에 있으면 소규모 재건축이 쉬울 텐데... 이렇게 경사가 있어서 뒤쪽으로 더 높은 건물들이 있다면 답이 안 나올 것 같았다. 뒤쪽에 있는 건물들까지 함께 개발을 하면 좋겠지만 그것도 쉽지 않을 것 같다.

주변으로는 상대적으로 덜 노후된 건물도 보였다. 2000년대에 지어졌을까.

스카이빌라 옆쪽

뒤쪽이라고 해도 될까. 마지막에 있는 건물 뒤쪽으로는 이런 모습이었다. 마치 절벽 위에 집이 있는 것 같다.

좁은 골목을 지나 스카이빌라와 낙산공원 사이로 가기로 했다.

혹시나 높은 곳에서 스카이빌라를 바라볼 수 있을까 기대했는데 집들 때문에 그런 모습을 볼 수 없었다.

여기는 '낙산길'로 약간 이화동 분위기가 나는 가게들이 보였다.

주택 1층에 이런 가게들이 있었다.

지금은 코로나 때문에 조용하겠지만 평소 주말에는 많은 사람들이 찾지 않았을까.

스카이빌라 뒤쪽의 모습이다.

차가 지나갈 수 없는 좁은 골목, 경사가 심한 계단까지... 

스카이빌라와 이런 주택들까지 함께 개발을 하면 좋겠지만 쉽지 않을 것 같다. 주민들의 동의도 중요하겠지만 낙산공원 근처라 고도제한도 있지 않을까. 그나마 여기는 2종 일반주거지역이다.

낙산공원으로 올라가는 계단

혜화동을 다음으로 미루고 낙산공원에 가기로 했다.

여기에 살면 전망은 좋을 것 같다.

낙산공원 가는 길

낙산공원에 몇 번 가봤지만 대학로 쪽에서 올라온 것은 처음이었다. 성곽을 따라 삼선동 쪽이나 충신동/이화동 쪽에서, 또 창신동 쪽에서 올라온 적이 있다.

아직 정상은 아니지만 전망은 좋다.

이런 전망을 보기 위해 낙산공원에 가는 것이 아닐지...

추위로 꽁꽁 얼었다.

드디어 성곽까지 왔다.

한양도성 순성길 외성과 내성을 오갈 수 있는 곳

삼선동 쪽

아무 생각 없이 전망을 즐겼다.

제1전망광장부터 제3전망광장까지 있는 것을 보고 하나씩 가보기로 했다.

제1전망광장

이쪽은 성곽 안쪽 서울 시내 쪽이다.

저 멀리에 있는 건물들을 하나씩 자세히 보면 어딘지 알 수 있겠지만 그저 쉬고 싶었다.

그리고 의외의 소득이 바로 이 모습이었다.

철거가 거의 끝난 듯한 현장... 2~3년이 지나면 아파트가 올라올까.

지난 번에 다녀온 홍은13구역과 비슷한 모습이었다. 철거를 끝내고 지반을 다지는 모습일까.

제2전망광장

여기서도 철거 현장이 보였다.

바로 삼선5구역이었다.

삼선5구역

낙산공원 제1전망광장과 제2전망광장에서 한성대학교 앞쪽으로 삼선5구역이 보였다. 위 지도에서 빈 사각형 주변이 삼선5구역이다. 삼선5구역의 모양은 아래 위치도와 같이 독특하다.

삼선5구역의 위치도이다. 클린업시스템에서는 아직 삼선5구역의 이주 및 철거 일짜가 안 나오는데, 삼선5구역의 일부 부분만 먼저 철거가 시작되었다고 한다. 한성대학교와 맞붙은 가장 넓은 구역부터 철거가 시작된 것이 아닐까. 직접 현장에 가봐야 확실히 알 수 있을 것 같다. 

삼선푸르지오 아파트 바로 앞으로 있는 삼선5구역 철거 현장

낙산공원 제3전망광장

여기는 따로 사진이 없다. 전망이 안 나와서 일까.

술밑양조장

바로 혜화역으로 가려다가 한 군데 더 보고 가기로 했다. 가는 길에 보이는 양조장. 코로나가 끝나면 한 번 가보고 싶다.

조금만 아래로 내려오면 노후된 주택들이 있었던 곳과 전혀 다른 모습이다.

독특한 가게들이 많이 보인다.

바로 이 곳을 보러 왔다.

일부 지도에서는 이름도 안 나오는 곳인데, 광명가든레지던스로 단지형 고급단독주택이라고 네이버 부동산에서 소개하고 있다. 지도에서 이름이 안 나와서 스카이빌라와 여기를 착각하기도 했다. 그런데 스카이빌라보다 규모가 훨씬 커서 스카이빌라 위치를 확인하고 여기는 어떤 곳인지 궁금했다.