생각하고 부자되기

성동구 성수동에 다녀왔다.

보다 정확히 말하면 성수1가2동이다.

뚝섬역에서 출발해서 서울숲IT캐슬, 성수더스페이스타워를 봤다. 그리고 뚝섬역으로 돌아오면서 성수1구역에 있는 민락맨션, 유성연립, 부용빌라, 부용연립을 살펴봤다. 성수동 지식산업센터 옥상에서는 서울숲아이파크리버포레 1차와2차 공사현장도 보였다. 위 지도에서 각각 빨간색, 주황색, 노란색으로 표시했다.

지금까지 성수동에 두세 차례 임장을 갔다. 성수역 북측에 있는 지식산업센터와 한강변의 성수전략정비구역에 갔었다. 하도 오래돼서 언제인지 정확히 기억도 안 난다. 그동안 아파트 가격이 상승한만큼 지식산업센터도 시세가 상승해서 관심을 안 갖고 있었다. 

서울숲IT캐슬

뚝섬역과 한양대역 사이에 있는 지식산업센터이다. 2014년에 준공된 건물로 16층까지 있다.

1층 로비에 있는 입주현황판이다. 공실이 거의 없어 보였다.

그래도 매물이 하나 있었는데, 공급 60평, 전용 30평이 15억 6천 만원에 나왔다. 평당 2619만원이다. 현재 2800/280에 임대를 주고 있는 물건이었다.

저 멀리 갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 트리마제가 보였다.

지하철이 지나가는 길 건너편으로 공사현장이 보였다. 지역주택조합으로 시작한 곳으로 알고 있는데, 다른 곳들과 달리 사업이 진행중인 곳이다.

서울숲아이파크리버포레는 1차와 2차로 구역이 나누어져 있는데 위 사진에 나온 곳이 2차 현장이다. 2024년 5월 준공 예정으로 2차는 528세대이다.

이쪽은 서울숲아이파크리버포레 1차 공사현장인데, 1차는 825세대로 예정되어 있다. 사진 위쪽을 보면 높은 건물이 하나 있다. 결국 저 건물은 제외하고 사업을 진행한 것 같다.

응봉산과 저 멀리 서울타워까지 보였다. 아파트들도 많다.

지식산업센터 옥상에는 정원 및 흡연공간이 있다. 상주업체의 직원들이 흡연을 하러 올라온다. 전망도 좋으니 잠시 휴식을 취할 겸 올라오면 좋겠는데, 계단에 금연이라고 적혀있음에도 계단에서 흡연을 하는 사람들도 있다.

서울숲IT캐슬에는 승객용 엘리베이터가 3대 있었다. 하나는 저층 전용, 나머지는 고층 홀수층/짝수층이었다. 그래도 대기 시간이 조금 길었다. 이게 사람들이 옥상까지 안 올라오는 이유일까.

서울숲IT캐슬에서 성수더스페이스타워로 가는 길에도 공사현장이 있었다. 주용도가 근린생활시설, 업무시설로 적혀 있었는데, 여기도 또 다른 지식산업센터가 생기는 것일까.

성수더스페이스타워

2020년 11월에 준공된 지식산업센터이다. 한 동안 공사중인 모습만 봐서 지난 11월에 준공을 한줄 알았는데, 작년 11월 사용승인으로 벌써 1년이 지났다.

이 편의점도 매물로 나와 있었다. 공급 20평, 전용 10평으로 12억 5천 만원이었다. 평당 6514만원.

현재 3000/350에 임대중인데, 그 정도의 매출이 나오는지 모르겠다. 어느 지식산업센터든 주말에는 유동인구가 적다.

빈칸이 거의 안 보여서 한달만에 입주사가 다 정해지다니, 역시 지식산업센터의 열기가 대단하군. 이렇게 생각했는데 잠깐 착각한 결과였다. 21년 11월 준공이 아닌 20년 11월 준공.

바깥 모습이긴 하지만 화장실도 깔끔하다. 이런 깔끔함도 업체들이 지식산업센터를 선호하는 이유 중 하나이다.

서울숲IT캐슬과 달리 더스페이스타워는 옥상 주변이 유리로 막혀 있었다. 안전 면에서는 더 낫지만 깔끔한 뷰가 안 보이는 것이 아쉬웠다.

저 멀리 한강이 살짝 보였다. 앞서 서울숲IT캐슬에서 언급한다는 것을 깜빡했는데, 서울숲IT캐슬은 지하철이 다니는 길 바로 옆에 있다. 위 사진에도 아래쪽을 보면 2호선 지하철이 두 대 지나가고 있다. 서울숲IT캐슬 저층은 이런 소음에 조금 영향을 받을 것 같았다.

저 멀리 롯데월드타워까지 보인다. 앞쪽은 아파트가 있다. 이쪽은 준공업지역으로 주거지역과 공업지역이 혼재된 것이 단점이다.

안내도라기보다는 화재 시 피난동선을 표시한 것이었다.

9층과 14층에 매물이 하나씩 나와 있었는데, 14층은 대형이라 금액이 컸고, 9층은 공급 55평, 전용 27평 정도가 14억 4천5백 만원이었다. 평당 2638만원. 

서울숲IT캐슬의 매물도 평당가가 2600만원대였다.

더스페이스타워의 분양가는 평당 1300만원 중후반이었다. 거의 두 배가 됐다. 여기서 더 오를 것인가. 지금이 고점인가. 알 수 없다. 몇몇 매물의 수익률을 계산해봤는데 생각보다 수익률도 안 나왔다. 실사용보다는 투자의 입장에서 관심을 가졌기에 임대보다는 매매 위주로 알아봤다.

성수더스페이스타워의 승객용 엘리베이터는 2대였다. 하나는 홀수층, 하나는 짝수층.

지식산업센터의 지하는 창고와 주차장으로 사용한다. 창고를 필요로 하는 업체도 있고, 창고는 분양가 및 시세가 지상보다 훨씬 낮은 편이다.

이렇게 인테리어 공사를 하는 모습이 보여서 올해 11월부터 입주한 것으로 착각했다.

2020년 준공이라 주차장도 최신식이었다. 왼쪽 사진을 보면 기둥 위쪽에 빨간색과 녹색이 보이는데, 주차공간에 센서가 있어서 빈공간을 알려주는 것이다.

성수1구역 주택재건축

원래 이날 지식산업센터만 볼 생각이었다. 서울숲IT캐슬과 더스페이스타워 외에 공사중인 현장에도 가볼 생각이었다. 그런데 날씨가 너무 추워서 그만 돌아가기로 했다. 마침 뚝섬역으로 가는 길에 성수1구역이 있어서 잠깐 살펴봤다.

지금까지 많이는 아니지만 이곳저곳 재건축/재개발 현장에 가봤는데 입구가 이런 모습인 곳은 처음이었다.

성수1구역을 대충 둘러봤는데, 지난번에 왔을 때와 달리 재건축 관련 현수막도 안 보였다.

성수1구역 내에 있는 어느 빌라에서 재건축 관련 안내문을 찾았다. 그런데 날짜가 무려 10년 전이었다.

그때 재건축이 성공적으로 진행됐다면 지금은 완전 다른 모습이었을텐데... 이번에는 잘 진행이 될지 모르겠다.

여기도 성수1구역에 포함되는 것 같은데, 저 앞쪽에 보이는 맨션/빌라들과 뚝섬역 사이의 노후된 주택들이다.

이 현수막은 예전에도 있었다.

목포에 갔다가 시간이 남아서 목포를 전체적으로 돌아보고 왔다.

사전에 지역분석을 철저히 하고 갔으면 더 많은 것을 배워올 수 있었을텐데, 갑작스럽게 갔기 때문에 최고가 아파트들을 중심으로 대략적인 분위기만 느끼고 왔다.

84제곱미터 국평 기준 2021년 10월 이후 최고가 아파트 순위는 아래와 같다.

국평 기준의 순위일뿐이며 대형 평수의 다른 멋진 아파트들도 많이 보였다. 시간상 위 아파트들을 전부 가볼 수는 없었고 몇 군데만 가봤다.

위 그림은 2030 목포 도시기본계획에 나온 도시공간구조이다. 2도심-6지역중심-2특화핵 체제로 원도심과 하당이 도심, 북항과 신항이 특화핵, 노란색으로 표시된 곳들이 지역중심이다.

KTX 목포역이 있는 원도심은 구도심으로 관광지가 몰려 있고 아파트보다는 노후된 주택들이 밀집해 있다. 또 다른 도심인 하당에는 10개 중 3개의 아파트가 속해 있었다. 하당에는 목포에서 학원가들이 가장 많은 곳이기도 했다. 무안과 함께 남악신도시를 구성하는 옥암에도 4개의 아파트가 있었다. 그리고 북항과 연산에 각각 1개씩 있었다. 나머지 하나는 석현동에 있어서 어느 지역중심에 가까운지 정하기가 어려웠는데, 석현은 과거에 지역중심이었고 2030 도시기본계획에서는 임성이 새로운 지역중심이 됐다. 이중 옥암, 하당, 북항에 다녀왔다.

하당신도시

1위 하당지구중흥S클래스센텀뷰

5위 목포평화광장에메랄드퀸

7위 옥암영신펠리시아

하당신도시에는 최고가 아파트 10개 중 3개의 아파트가 있다. 위 지도 가운데 부분에 '포르모' 옆으로 1위인 하당지구중흥S클래스센텀뷰를 짓고 있다. 지도 아래쪽으로 보이는 목포평화광장에메랄드퀸는 5위인데 거리가 있어서 따로 가지 않았다. 그 아래로 보이는 스타벅스 아래쪽으로 평화광장이 있다. 7위 옥암영신펠리시아는 지도 위쪽 이마트 바로 옆에 있다. 지도상 따로 나오지 않고 근처에 제일풍경채 아파트 등 여러 아파트가 있다.

하당지구중흥S클래스센텀뷰

하당지구중흥S클래스센텀뷰 바로 옆에 있는 목포에서 포르모는 유명한 곳 같았다. 버스 정류장 이름이 '포르모'였다. 영화관도 있고 아울렛 같았는데 안쪽을 살짝 보니까 텅텅 비어있었다. 그래도 어디선가 사람들이 많이 나왔다.

하당지구중흥S클래스센텀뷰는 2022년 9월 예정인 아파트로 총 4개동 640세대이다. 최근 실거래가는 3억 8340만원인데, 33평 기준 실거래가였다. 34평은 지난 8월에 고층이 4억 2010만원에 거래된 것으로 나온다. 33평도 지난 9월에는 고층이 4억 초반에 거래됐다.

저 뒤쪽으로 올라가고 있는 아파트가 하당지구중흥S클래스센텀뷰이다.

공사 현장 앞인데, 아파트라고 했지만 사실은 주상복합이다.

중흥S클래스 모델하우스 같은 건물이 있었는데, 하당지구의 중흥S클래스가 아니고 남악오룡지구였다.

옥암영신펠리시아

이마트 바로 옆에 있다. 입구는 돌아가야 했는데 샛길이 있는지 모르겠다. 저 정도 거리면 카트를 끌고 집에 갈 수 있지 않을까. 주변에 다른 아파트들도 많다. 이중 옥암영신펠리시아가 가장 좋다고 하기보다는 다른 평수 기준으로 더 좋은 아파트가 있을 것 같다. 아무튼 대형마트에서 가깝고, 위쪽으로는 초등학교에 더 가까운 아파트들도 있다.

2012년 10월 준공된 아파트로 총 2개동 174세대가 있다. 전부 33평형이었다. 최근 5년 동안 가격이 두 배 이상으로 오른 서울 및 수도권 지역의 아파트들과 달리 큰 시세 변화가 없다. 가장 최근에는 중저층이 2억 7500만원에 거래됐다.

목포평화광장에메랄드퀸

평화광장이 가까워서 산책할 수도 있고 조망이 매우 좋을 것 같다. 다만 주변은 유흥 상업지역 같았다.

2019년 10월 준공으로 총 2개동, 298세대다. 다양한 평형이 있다. 아실에서는 3억 2700만원에 거래된 것으로 나오는데, 30평대를 찾아봐도 그 실거래가 안 나온다. 아직 반영이 안 된 것인지, 아무튼 84제곱미터는 3억 초중반대로 매물이 올라와 있다.

남악신도시(옥암)

2위 모아엘가

4위 코아루천년가

6위 우미파렌하이트

9위 근화옥암베아채

모아엘가1차아파트를 기준으로 오른쪽은 무안군에 속한다. 왼쪽은 옥암동이다. 남악중앙시장부터 주변을 둘러보기 시작했는데 그 근처에도 멋진 아파트들이 많았다. 목포시를 기준으로 최고가 순위를 정해서 무안군에 속한 그쪽 아파트들은 제외된 결과였다.

대부분 2010년대 초반 준공으로 연식은 좀 됐지만, 도청도 가까운 신도시이고, 공원도 있고, 초등학교, 중학교도 있어서 입지가 좋은 것 같다.

2위 모아엘가

2010년 준공, 8개동, 518세대

4위 코아루천년가

2013년 준공, 9개동, 316세대

6위 우미파렌하이트

2013년, 8개동,548세대

9위 근화옥암베아채

2014년 준공, 13개동, 831세대

이외에도 남악신도시아이파크도 눈길이 갔는데, 무안군에 속해있고 위 아파트들보다 가격이 낮은 편이었다. 입지는 비슷한데 2007년 준공이라서 그런 것 같기도 하다.

뒤쪽으로 모아엘가 2차가 보인다. 순위의 모아엘가와 저기가 헷깔렸다.

남악신도시 가운데 이런 공원이 있어서 좋아 보였다.

전라남도청

여기까지 왔는데 전라남도청을 안 보고 갈 수가 없었다.

저 뒤쪽으로 전남도청이 있다.

전라남도청 옆으로 호수가 있었다.

점심 먹고 산책하기 좋아 보였다.

전라남도청 앞쪽으로 눈길이 가는 건물이 있어서 찍어놨는데, 지도를 보니 오피스텔 건물이다.

북항

10위 목포죽교신안실크밸리7차

드디어 마지막으로 북항이다.

목포죽교신안실크밸리7차가 10위였는데 그 주변으로도 다른 아파트들이 있다. 지도만 보면 근처에 공원도 있고 모두 조망이 좋아 보인다.그런데 신안실크밸리7차와 신안비치 1차, 2차, 3차 아파트와의 가격 차이가 상당하다. 

목포죽교신안실크밸리7차는 2016년 준공된 아파트로 총 10개동, 657세대이다. 2억 중반대에 거래됐고 현재 매물도 그 정도 가격이다.

반면에 신안비치 1차는 1991년 준공으로 30평이 1억 전후이다. 신안비치 2차는 1993년 준공으로 29평이 1억 미만이다. 신안비치 3차도 1995년 준공으로 25평이 1억 미만이다.

왜 이런 차이가 나는 것일까?

연식, 면적도 차이가 나지만 결정적인 이유도 있었다.

신안비치팔레스 1차는 2003년 준공으로 34평이 1억 중후반에 거래됐다. 2차는 2004년 준공으로 25평이 1억 초중반에 거래된 것으로 나온다. 2차는 그나마 괜찮은 조망이 예상된다.

바다를 등지고 찍은 사진이다. 바다에서 아파트 복도가 보였다. 복도에서 바다가 보이면 거실에서는 바다가 안 보일 것이다. 바다조망을 놔두고 왜 그런 구조로 지었을까. 안타까웠다. 1990년대 초중반에는 조망보다 다른 것에 더 신경을 썼을 수도 있다.

목포죽교신안실크밸리7차 아파트는 북항, 목포대교 등 다양한 바다조망이 가능하다.

도로쪽에서 거실이 보이는 구조다.

이렇게 목포의 아파트들을 둘러보고 왔다. 글을 작성하는 데 생각보다 오랜 시간이 걸렸다. 손품을 많이 팔고 갔으면 더 많은 것을 얻어올 수 있었을텐데 그냥 가서 목포는 이런 곳이구나 하는 정도만 느끼고 왔다. 목포에 일자리가 있다면 선택권이 많을 것 같다.

남양주시 진접읍 금곡리에 다녀왔다.

진접역 초역세권에 있는 근린상가 3층이 경매로 나왔기 때문이다.

진접역은 2022년 3월 개통예정이다. 임장을 가보니 거의 공사가 끝난 것처럼 보였다. 출구도 다 만들어져 있었고, 못 들어가게 막아놓긴 했지만 출구번호까지 다 적혀있었다. 이런 진접역 초역세권에 있는 단우타워에서 근린상가가 경매로 나왔다. 3개 호실이 통으로 나왔는데 67평 정도다.

현재는 공실인데, 과거에는 피씨방이었다. 경매로 나온 상가가 있는 건물 이름이 단우타워이고, 그 오른쪽이 M타워이다. 단우타워는 공실도 있고 상권이 죽어있는 느낌이었는데, 엠타워와 엠타워 건너편에 있는 상가건물들은 공실이 거의 안 보였고 활성화된 느낌이었다.

경매 사이트에서는 9층 건물이라고 나왔는데 실제로 보면 8층 건물처럼 보인다. 부동산 매물 설명도 8층으로 표시한 곳도 있고, 9층으로 표시한 곳도 있었다.

아쉽게도 단우타워 바로 앞으로 출구가 생기지 않았다. 출구는 엠타워 앞쪽으로 하나가 있고, 위 사진의 출구는 단우타워에서 길을 한 번 더 건너야 나오는 곳이다.

저 앞에 횡단보로 신호등 바로 오른쪽으로 보이는 투명한 건물이 진접역 엘리베이터 같았다. 그 뒤쪽으로는 나대지인데, 진접역이 개통하고 유동인가 늘면 그 자리에도 상가건물이 들어올 것 같다. 단우타워는 그 오른쪽에 있다.

저쪽도 아직 상가건물이 안 생겼는데 펜스가 있다. 조만간 저기도 상가건물이 생길 것이다.

진접역의 또 다른 출구다. 저쪽은 단독주택, 전원주택 같은 집들이 많은 쪽이었다.

저 뒤로 보이는 아파트는 진접신도브래뉴아파트이다. 538세대고 2009년 준공이다.

이렇게 진접역 주변을 잠깐 살펴보고 경매 물건지로 왔다.

공용관리비 미납으로 상가번영회에서 유치권을 행사하고 있었다. 관리비 미납도 유치권 성립이 가능했던가. 견련성, 점유 등 몇 가지 조건을 충족해야 하는 것으로 알고 있다. 아무튼 미납관리비 공용부분이 천 만원이 넘는 상태였다. 이 비용을 감안하고 입찰가를 정해야 할 것이다.

왼쪽으로 경매로 나온 3개 호실이 있고, 오른쪽은 성인게임장이 운영중이었다. 입구도 엘리베이터 바로 옆이다. 과거의 피씨방처럼 3개 호실을 통으로 임대를 주거나 나눠서 임대를 줄 수도 있겠다. 

모든 층을 다 돌아다니면서 공실 현황을 확인해야 하는데, 시간이 없어서 3층만 보고 왔다. 1층에는 공실이 거의 없어 보이는데, 2층에는 임대 표시가 보이고, 3층, 6층, 7층도 공실처럼 보인다. 이쪽이 도로를 바라보는 건물 전면이라고 할 수 있는데 경매로 나온 근린상가도 전면에 있어서 위치는 좋다.

임대 시세는 2층의 경우 평당 1.8~2만원이었다.

엠타워와 또 다른 상가건물인데, 이쪽은 상권이 매우 활발해 보였다. 특히 오른쪽 건물은 월세 수입이 상당할 것 같았다. 1층과 2층에 은행, 1층에 파리바게트와 베스킨라빈스까지 있다. 3층부터는 전부 병원이다. 1층에 약국도 있었다.

여기가 진정한 진접역 사거리이다.

층마다 다 다니면서 확인하고 싶었지만 역시 시간상 여기도 이것만 찍고 왔다.

임장을 오기 전에 여기 저기 찾아보니까 삼부르네상스 더테라스라는 단지도 있었다.

아파트와 단독주택의 중간 정도라고 할까. 테라스 자체만의 고급스러운 면도 있겠다.

노후에는 이런 곳에서 사는 것도 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

남양주에 있는 부동산에 가면 엠타워 옆에 진접역이 생긴다고 설명을 해주는데, 여기가 바로 그 엠타워이다. 앞에 올린 사진은 약간 옆면이고 여기가 정면이다. 피씨방, 스크린골프, 당구장, 휘트니스 등이 보인다. 여기에 다 있으니 단우타워에 공실이 생길 수 밖에 없다. 지금 사진을 자세히 보니까 엠타워 2층도 일부 공실처럼 보인다.

여기는 엠타워 맞은편에 있는 건물이다. 여기도 당구장이 있다.

여기도 엠타워 맞은편에 있는 건물인데, 삼성프라자 바로 오른쪽으로 사거리 코너에 위치한 건물이다. 1층에 약국, 2층에 은행, 3층부터 병원인 아까 그 건물이다.

상권이 형성된 곳에서 바라본 모습이다. 거리가 좀 있는데, 경사진 곳에 위치해서 그런지 잘 보인다.

다시 경매 물건이 있는 곳으로 왔다. 앞에서 올린 사진이 전면부였다면 여기가 후면부이다.

우편함만 봐도 정신이 없다. 진접역에 개통하면 상황이 좀 나아질까. 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다. 단우타워 바로 왼쪽, 단우타워 맞은편에도 상가건물이 생길 가능성이 있기 때문이다.

단우타워 3층 3개 호실의 최초 감정가는 657,000,000원이었다. 1회 유찰된 상태로 이번 최저입찰가는 459,900,000원이다. 3층 상가를 활용할만한 좋은 아이디어만 있다면 낙찰을 받는 것도 괜찮아 보인다.

송파구 풍납동에 다녀왔다.

거의 한 달 전에 다녀왔는데, 다른 지역보다 중요도가 떨어진다고 생각해서 글을 쓰는 것을 미루고 있었다. 그런데 풍납동이 소규모주택정비 관리지역 2차 후보지로 선정됐다. 구체적으로 '서울시 송파구 풍납동 토성초등학교 북측'이다. 아쉽게도 토성초등학교 북측에 직접 다녀온 것은 아니다. 내가 지나갔던 경로에서 200미터 떨어진 곳이었다. 풍납동도 생각보다 규모가 커서 경매 물건이 나온 곳을 중심으로 이동 경로를 정했었다.

천호역과 서울아산병원 사이가 풍납동이다. 어릴적 송파구에 10년 넘게 살아서 나름 이쪽 동네에 익숙하다고 생각했는데, 이번에 임장을 가서 풍납토성을 처음으로 봤다. 반대편의 천호동 유흥가와 완전히 다른 모습이었다. 풍납동도 송파구에 속하고 한강변에 접하는데, 풍납토성 같은 유적이 있어서 개발이 지체된 것 같다. 입지는 좋은데 저평가된 곳이라고 하고 싶다.

풍납1동과 풍납2동으로 구분된다. 오른쪽으로는 성내동이다. 몰랐는데 서울아산병원도 풍납동에 속한다.

천호역 10번 출구로 나와서 임장을 시작했다. 천호역에 자주 갔지만 10번 출구로 나간 적은 처음이다. 10번 출구에서 조금 걸어가자 바로 풍납토성이 나왔다. 거기서 첫번째 목적지인 유천파크맨션으로 갔다. 유천파크맨션에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 결국 취하됐다. 그래도 '맨션'을 보러 갔다. 그리고 토성을 따라 걸었다. 서울 지역의 입지가 좋은 맨션은 투자가치가 있다고 생각한다. 유천파크맨션도 가로주택정비사업을 진행하고 있었다.

토성을 따라 걸으며 아쉽게도 토성초등학교 북측은 그냥 지나쳤다. 미리 알았으면 집중적으로 둘러보는건데 아쉽다.

송파구 풍납동으로 임장을 다녀온지 한 달이 지났을 때, 송파구 풍납동의 토성초등학교 북측이 소규모주택정비 관리지역 2차 후보지로 선정됐다.

대략적인 위치를 표시해봤다. 지하철역은 강동구청역이 가깝다. 풍납동 중에서도 왜 저기가 소규모주택정비 관리지역으로 선정되었을까.

임장 사진들

여기서부터는 임장 사진들이다. 유천파크맨션 가로주택정비사업 진행 현황과 풍납토성이 어떤 모습인지 알 수 있을 것이다.

천호역 10번 출구로 나와서 풍납토성으로 가니까 송파도보여행길 중 1코스인 한성백제왕도길이 있었다. 이런 문화유산의 존재 때문에 풍납동의 한강변에 대단지의 고층 아파트가 들어설 수 없었던 것 같다.

토성 위에 올라가고 싶었지만 막혀 있어서 주변 공원을 걸었다.

저게 바로 토성이었다. 어릴 적 송파구에 10년 넘게 살았지만 이날 처음 봤다. 이런 토성이 중간에 단절된 곳도 있지만 꽤 길게 이어진다. 

위성지도로 보니까 길게 이어진 토성의 모습이 명확히 보였다. 그래도 토성 안쪽으로 소규모 아파트들이 몇 개 보인다. 빨간색 원으로 표시한 부분은 토성초등학교 북측이다.

천호역 근처에 공원을 지나서 토성이 끊긴다.

단절된 구간은 이런 모습이었다. 1980년대 후반에서 1990년대 초반에 지어진 듯한 빌라들, 주택들이 보였다.

유천파크맨션에 도착했다. 이 도로가 유천파크맨션을 두 구역으로 나누는 도로이다.

유천파크맨션은 독특한 모습이었다. 위 지도를 잘 보면 맨션이 한 블록 내에 있는 것이 아니라 두 구역으로 나누어져 있다. 한쪽에 1동과 2동이 있고, 다른 쪽으로 3동, 5동, 6동이 있다.

아무튼 경비실이 보여서 경비아저씨한테 말하고 들어가려고 했다. 그런데 어디서 왔냐, 직업이 뭐냐, 사는 곳은 어디냐, 질문을 하는게 아닌가. 얼떨결에 대답하긴 했는데 꼭 대답할 필요는 없었던 것 같다. 경매 때문에 찾아온 사람들이 꽤 있었는지 재개발 여부 등에 대해서 알려주지 않으려고 했다.

맨션은 그냥 이런 모습이었다.

서울 어디에서나 볼 수 있는 2층 또는 3층 짜리 맨션. 대지지분이 빌라보다 훨씬 큰 것이 맨션의 특징이다. 요즘에는 맨션에 들어가서 몸테크를 하는 사람들도 있다고 한다. 단독으로 소규모 재건축/재개발을 할 수도 있으니 초기재개발 구역의 빌라에 비해 위험도 적다. 유천파크맨션도 114세대나 된다. 1동과 2동이 있는 쪽이 1,203평이고, 나머지 동들이 있는 쪽이 1,156평이다. 유천파크맨션 또는 유천파크빌라는 두 구역으로 나누어져 있지만, 한 구역에 있는 맨션이었다면 규모가 상당했을 것이다.

사진과 같은 3층 짜리 맨션이다. 지하도 있는데, 지하에는 각 세대의 창고가 있을 것이다. 주차된 차들만 봐도 대지지분이 크다는 것을 알 수 있다.

나가는 길이다. 지금 있는 곳이 3동, 5동, 6동이 있는 곳이고, 저 건너편에 1동과 2동이 있다.

전형적인 맨션의 모습이다.

3동, 5동, 6동이 있는 곳에서는 가로주택정비사업에 관한 내용을 못 봤는데, 1동, 2동 쪽에서는 위와 같은 안내문이 보였다. 유천파크 가로주택정비사업을 추친하고 있었는데 아직 초기 단계다.

잘 추친이 될지... 주민들의 의사가 중요할 것이다.

또 다시 나가는 길이다.

다시 토성이 보였다.

토성 건너편으로 힐스테이트 아파트도 보였다. 토성 옆에 있어서 그런지 2006년에 지은 아파트인데 12층 짜리다.

지금 지도를 보니 나름 초역세권의 아파트였다.

가장 최근 거래가 2021년 2월로 실거래가는 12억 7천 만원이었다. 5년 전에는 5~6억이었다.

토성이 있어서 확 트인 전망이 가능할 것 같다.

토성 주변으로 빌라들도 보였다.

저 멀리에는 초고층 아파트들이 보인다.

토성 인근의 아파트과 확실히 차이가 난다.

저 멀리 보이는 아파트는 잠실올림픽공원아이파크 아파트와 파크리오 아파트이다.

이 아파트는 토성뷰와 올림픽 공원뷰, 고층은 한강뷰까지 가능할 것 같다.

2019년 준공이라 그 이후 시세만 있다.

토성 주변의 또 다른 아파트도 보인다.

산책하기도 좋아 보인다.

드디어 한강극동아파트도 보인다. 풍납동에 임장을 오기 전에 검색했을 때 자주 언급이 되던 아파트였다.

도로를 지나 토성이 계속된다.

잠시 토성에서 벗어나 빌라가 있는 곳으로 왔다. 이쪽에서도 경매가 하나 나왔었다. 자세한 내용은 생략한다. 토성초등학교 북측도 이런 모습이지 않을까. 이쪽보다 신축은 적을 것이다.

어떤 모습인지 궁금해서 로드뷰를 찍어보니 확실히 신축이 안 보인다.

한강극동아파트는 토성으로 반 이상 둘러싸여 있다. 고층은 한강뷰도 가능할 것 같다.

최근 실거래가는 13억 8500만원이다. 5년 전에는 5억 2천 만원이었다... 그때 샀어야 했는데... 돈이 없었다.

지금도 없다...

한강뷰에 병세권이다.

끝.

중랑구 면목동에 다녀왔습니다.

예전부터 한번 가보고 싶었던 곳인데, 최근에는 가로주택정비사업 구역도가 그려지고 있는 곳입니다. 1구역부터 10구역까지 있는데, 몇몇 구역은 동의율이 80%가 넘는다는 현수막이 걸려 있었습니다.

면목역을 중심으로 북동쪽이 관심 대상이었습니다. 마침 그쪽으로 가로주택정비사업이 추진되고 있었습니다. 위 지도에서 오른쪽 위에 빨간색으로 표시한 곳에 면목선의 역이 생길 예정인데, 과연 언제쯤 생길지 모르겠습니다. 엄밀히 말하면 거기는 면목동이 아니고 망우동입니다. 그래도 역이 생긴다면 접근성이 좋아져서 주변 부동산의 가격이 상승할 것입니다.

면목동의 노후도를 나타낸 것인데, 전체적으로 붉지만 신축도 상당히 들어온 것으로 보입니다. 동원전통시장을 지나가면서 철거가 이루어진 큰 필지를 봤는데, 위 지도에도 나옵니다. 동원전통종합시장이라는 글자가 있는 곳 바로 오른쪽에 점선으로 표시되어 있습니다.

동원골목시장이 보여서 들어가봤는데 규모가 상당했습니다. 위 지도에 표시한 것처럼 저 골목을 따라 전통시장이 거의 면목역까지 이어졌습니다. 가격도 착했습니다. 프랜차이즈 빵집에서는 빵 하나가 1,000원이 넘고, 동네 빵집은 저렴한 경우 500원인데, 동원시장의 어느 빵집에서는 그런 빵이 다섯 개에 2,000원이었습니다.

투자자의 입장에서는 그렇게 활발한 시장이 있으니 그 주변은 개발이 어렵겠다는 생각이 들었습니다. 시장 골목 근처에는 철거를 한 현장도 보였습니다. 규모가 상당했는데, 거기도 무언가 생긴다면 그쪽은 가로주택정비사업도 어렵지 않을까 하는 생각을 했는데, 다행히 그 필지를 제외하고 추진 중입니다.

사전에 구역을 알고 왔던 것은 아니고 그냥 어떤 모습인가 살펴보려고 왔는데 면목역 가로주택정비사업 현수막이 보였습니다.

면목역 2구역도 그렇고 3구역도 동의율 80%를 달성했다고 하는데, 가로주택정비사업이 잘 추진될지 궁금합니다.

여기는 몇 구역에 포함되는지 모르지만 골목 안쪽은 이런 모습이었습니다. 단독주택도 있고, 거의 4층은 되는 구축 빌라도 있었습니다.

이쪽에는 완전한 신축은 아니고 준신축이라고 하면 될 정도의 빌라도 보였습니다.

여기는 아마 망우동일 것입니다. 망우동의 빌라가 경매로 나와서 확인을 하고 면목역으로 돌아가는 길이었습니다.

여기도 아직 망우동인데 오히려 면목동보다 노후도 면에서는 사업성이 있어 보였습니다.

여기가 앞에서 언급했던 철거 현장입니다. 사진을 잘 찍고 싶었는데, 철거현장에 사람들도 있고, 지나가는 사람들도 있어서 구석에서 겨우 한 장 찍고 말았습니다. 땅의 크기가 상당히 컸는데 과연 뭐가 생길지 궁금합니다.

이런 시장 골목이 500미터 이상 이어집니다.

5구역도 동의율 80%를 달성했다고 합니다. 구석 구석 돌아다니면서 다른 구역들도 어떤 모습인지 확인하면 좋겠지만 그런 시간도, 체력도 안 되서 적당히 보고 돌아왔습니다.

이렇게 홍보관도 있었습니다. 과연 면목동은 어떻게 될 것인지...

면목역 가로주택정비사업 구역도입니다. 1구역부터 10구역까지. 이쪽에 투자를 한다면 여러 구역 중에서 동의율도 높고 사업성도 있는 곳을 선택하면 될 것 같습니다. 하지만 저는 보수적인 입장입니다. 면목동 가로주택정비사업에 대해서만 보수적으로 생각하는 것은 아니고 원래 성격이 그런 편입니다. 돈이 더 들더라도 안정성이 확보된 곳에 투자하고 싶습니다.

아무튼 이 구역도를 들고 다니다가 식당에 가서 저도 모르게 테이블 위에 올려놓고 자잘한 짐들을 챙기고 있었는데, 식당 직원분도 구역도를 유심히 보면서 관심을 보였습니다. 

경기도 동두천시 동두천동에 토지가 경매로 나왔다.

경매로 나온 토지들은 위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 곳에 있다. 하나는 3번 국도에 접한 작은 평수의 상업용지였고, 하나는 대지로 제2종일반주거지역이었다. GTX-C노선이 동두천역까지 연장될지 아직 모르지만 동두천역 주변이 개발된다면 가치가 상승할 것으로 예상되는 토지들이었다. 낙찰가를 참고로 하여 동두천역 주변 토지의 시세를 짐작할 수 있을 것이다.

먼저 일반상업지역에 있는 토지부터 살펴보자.

3번 국도에 접한 코너에 있다. 엄밀히 말하면 토지만 경매로 나온 것은 아니었고, 1989년에 지어진 건물도 함께 나왔다. 건물의 가치를 무시한다면 토지의 감정가는 평당 325만원이었다. 낙찰가는 평당 490만원이다. 생각보다 낙찰가가 높았는데, 계속 보유한다면 언젠가는 가치가 상승할 것 같다.

건물 오른쪽에 있는 도로를 기준으로 그 오른쪽은 지구단위계획이 지정되어 있다. 이 토지에 대해 조사하다가 재미난 사실을 알게 됐다. 예전에는 건물 옆으로 도로가 없었던 것이다.

2008년 11월 로드뷰를 보면 부동산 오른쪽으로 다른 건물들이 이어졌다.

2009년 12월의 로드뷰도 마찬가지다. 부동산 옆으로 여전히 건물들이 있다.

2012년 6월에는 도로 공사 중이었다. 그 사이에 토지와 건물을 수용하고, 건물을 철거하고 도로를 만들기 시작했을 것이다. 지구단위계획도 그 무렵 지정되지 않았을까.

오른쪽으로 도로가 생기면서 겉으로 보기에 코너 자리에 있게 됐다. 도로 건너편으로는 미군 부대가 있다. 언젠가 미군 부대가 개발되면 이 토지의 가치가 더욱 상승할 것으로 기대된다. 아직까지는 동두천역 주변보다는 지행역 주변이 더 활성화 된 상태이다.

GTX-C노선을 추진하는 모습이 보였다.

여기도 과거에는 이런 모습이 아니었다. 왕복 2차선의 도로가 왕복 4차선으로 확장됐다.

동두천중앙역 주변은 예전에 위와 같은 모습이었다.

2015년과 2017년 사이에 도로가 확장됐다. 지금은 이 주변으로 건물도 생겼고 부동산들도 많이 보였다.

저 앞으로 도로 끝에 동두천중앙역이 있다. 넓은 도로폭에 비해 차들의 통행량은 아직 적은 편이었다.

보산역 근처에서도 GTX-C 동두천 연장에 대한 현수막을 볼 수 있었다.

동두천의 미군 부대들이 모두 평택으로 이전을 끝낸 줄 알았는데, 아직도 남아 있었다. 그래서 동두천역 주변 개발도 지연되고 있는 것이 아닐까.

경매로 나왔던 상업용지 건너편의 모습이다. 지구단위계획으로 지정된 곳인데, 임장을 가기 전에 찾아봤을 때 A구역과 B구역으로 나누어져서 위 사진이 해당하는 아래쪽은 B구역이었던 것으로 기억한다.

바로 저 앞에 있는 건물과 토지가 경매로 나왔다. 해당 토지가 이쪽 도로에 바로 접한 것은 아니고, 이쪽으로 도로가 생기면서 남은 자투리 토지가 해당 토지와 도로 사이에 아직 남아있다.

바로 왼쪽에 있는 건물은 과거의 모습과 달리 약간 리모델링을 한 것 같았다. 경매로 나온 건물도 철거를 하기보다는 보수를 해서 사용하다가 주변이 개발될 때 처분하면 될 것 같다.

이 주변에 또 다른 토지도 경매로 나왔었다. 이번에는 건물이 없는 진정한 토지다. 나대지 상태로 오래된 건물을 철거하고 인근 주민들을 위한 무료 주차장으로 사용하고 있었다. 처음 소개한 상업용 토지가 동두천역을 지나는 철길을 중심으로 오른쪽에 있었다면, 이번에 소개하는 토지는 왼쪽에 있다.

제2종일반주거지역에 속하는 80평이 조금 안 되는 토지에 예전에는 위와 같은 건물이 있었다. 빈집이었는지 철거한 후 주민들을 위한 무료 주차장으로 사용 중이다. 참고로 철거비는 2574만원이었다고 한다.

동두천역 주변으로 공장 매연인줄 알았는데, '수증기'라고 한다.

경매로 나왔던 토지는 양쪽으로 도로에 접하는데, 한쪽이 이 도로이다. 대신 해당 토지가 도로보다 낮게 있다.

바로 이 토지인데 앞서 설명한 것처럼 주차장으로 사용 중이다.

그리고 이렇게 한쪽 도로보다 낮은 위치에 있다.

도로 건너편은 아직 아무것도 없다. 도로 바로 건너편으로 동두천천이 흐르고 그 뒤쪽은 잡종지들이 있다. 대부분 국유지로 국가 소유인데 보산동 461-1번지 하나는 일본인 소유로 나오는 것이 흥미롭다.

경매로 나왔던 토지에 접하는 다른쪽 도로로 왔다. 우리동네 무료 개장주차장이란 현수막이 보였다.

아무튼 이 토지는 평당 254만원 정도에 낙찰됐다. 예상보다 높은 가격으로 낙찰됐는데, 언젠가 여기에도 빌라가 건축될 것 같다.

성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

생각보다 신축이 많아 보인다.

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

이런 단독주택들도 많았다.

이쪽은 1구역이었던가

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

래미안라센트 아파트가 있다.

아파트 시세는 생략한다.

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

경기도 의정부에 다녀왔습니다.

더 정확하게 하면 '의정부시 의정부동'입니다. 의정부에서 투자자들에게 유명한 것이 의서빌, 의가빌입니다. 의가빌은 의정부 가능동 빌라로 얼마 전에 다녀와서 글을 작성했습니다. 의서빌은 의정부 서쪽 빌라로 가칭 1구역부터 가칭 4구역까지 구역이 나누어져 있습니다.

2021.02.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 경기도 의정부시 가능동 경매 임장 - 가능동 재개발 구역 내 반지하 빌라, 연립주택, 가로주택정비사업, 가능생활권 구역 등

의서빌 가칭 1구역부터 4구역까지 대략적으로 나타낸 것입니다. 이번에 의정부로 임장을 갔던 이유는 오래된 빌라들이 경매로 나왔는데 마침 의서빌 가칭4구역에 있는 빌라였습니다. 그리고 의정부역 동쪽에도 경매 물건들이 나와서 의정부역 주변을 전체적으로 둘러보러 갔습니다. 많이 알려진 의센자로 어떤 모습인지 궁금했습니다.

먼저 의정부역에 도착해서 깜짝 놀랐습니다. 어릴 적에는 의정부역에 몇 번 왔었는데 그때와 완전히 다른 모습이었습니다. 예전에는 없었던 것 같은데 신세계 백화점도 생겼고, 의정부역 광장도 전혀 다른 모습이었습니다.

의서빌 가칭1구역, 가칭3구역부터 가본다는게 시간상 바로 4구역으로 왔습니다. 임장을 가기 전에 검색했을 때도 다른 구역보다 가칭4구역이 가능성이 높다는 글을 봤습니다. 로드뷰를 봤을 때도 가칭1구역은 신축이 많아 보였습니다.

일단 백석천 건너편으로 보이는 빌라들은 상태가 양호해 보였습니다. 의정부 서쪽 빌라들은 의정부 가능동 빌라들보다 상태가 좋았습니다. 의가빌은 상당히 노후된 느낌이 강했고 사람이 살기 힘들 정도의 반지하도 보였습니다. 그런데 의서빌은 반지하가 아예 없는 빌라들이 대부분이었습니다. 의정부에 대해서 잘 아는 것은 아니지만 건축시기에 차이가 있지 않을까 하는 생각이 듭니다. 옛날에는 의정부역을 중심으로 서쪽을 '신시가지'라고 했는데 아무래도 구시가지보다 건물의 상태가 좋을 것입니다.

백석천을 접하고 있는 빌라들 중에서 경매가 하나 나왔는데, 2000년에 지어진 건물로 대지 약 7평, 건물 약 12평으로 감정가는 9700만원이었습니다. 아직 입찰기일 전으로 얼마에 낙찰될지 모르겠습니다. 가칭4구역에 속하는 것이 확실하고 가칭4구역이 진행될 가능성이 높다면 감정가보다 높게 낙찰될 것 같습니다.

참고로 가칭 4구역 빌라 시세는 1.7억부터 2.3억까지 있었습니다. 갭은 7천에서 9천 정도였습니다.

여기는 가칭 4구역에서 제외되는 곳으로 철거가 거의 끝난 것처럼 보였습니다.

누군가 그려놓은 그림상으로는 이런 빌라들도 가칭4구역에 포함되는데 2000년대 초반에 지어진 빌라처럼 보입니다.

왼쪽과 같은 신축 빌라도 있었고 오른쪽 빌라는 90년대 빌라 같아 보입니다.

이 건물에서도 경매로 나온 물건이 하나 있습니다. 1991년 건물로 대지 11~12평 정도, 건물 16평 정도로 감정가는 1억 7천1백만 원인데, 1회 유찰된 상태입니다. 아무래도 선순위 임차인(보증금 9500만원)이 있어서 유찰된 것 같습니다.

이렇게 의서빌 가칭4구역을 둘러봤습니다. 가칭4구역을 구석구석 돌아본 것이 아니지만, 적어도 제가 돌아다닌 길에서는 재개발 추진의 흔적을 찾아볼 수 없었습니다.

저 건너편은 의서빌 가칭3구역입니다. 사진에 나온 빌라들은 노후도가 느껴지는데, 구역 안쪽의 건물은 어떤 모습일지 모르겠습니다. 임장을 가기 전에는 1구역, 2구역, 3구역, 4구역 전부 구석구석 살펴보고 싶은 마음인데, 현장에 가면 그렇게 돌아보기가 어렵습니다.

백석천과 가칭4구역 사이의 길입니다.

의서빌 가칭4구역의 모습입니다.

가운데에 신축 빌라가 보입니다. 저런 신축이 있다고 재개발이 안 되는 것은 아니고 전체적인 노후도를 따져보고 기준 충족 여부를 판단할 것입니다.

의서빌 가칭4구역을 둘러보고 의정부역 동쪽으로 건너갔습니다.

저 멀리 의센자가 보입니다.

의정부역 센트럴 자이로만 알고 있었는데 이름이 더 길었습니다.

의정부역 센트럴 자이 앤 위브 캐슬

GS건설, 두산, 롯데가 모두 시공에 참여한 것 같습니다. 의서빌에 대한 내용을 찾아봤을 때 의센자를 예로 들면서 그렇게 노후도가 심하지 않더라도 재개발이 가능하다는 내용도 있었습니다.

사진과 큰 차이가 없습니다.

같은 장소의 2017년 6월의 로드뷰입니다. 앞서 다녀온 의서빌 4구역보다는 노후된 느낌입니다.

아무튼 의센자는 2022년 7월 준공 예정으로 최고층은 36층이었습니다.

가구거리를 지나서 의정부역 동쪽으로 갔습니다. 가장 왼쪽 사진에 있는 건물에서도 경매 물건이 하나 나왔고, 가자 오른쪽 사진도 경매로 나온 주택입니다. 도로변에 완전히 접한 건물은 아니고 안쪽으로 들어간 건물입니다.

이렇게 의정부역 서쪽과 동쪽을 대략적으로 둘러보고 왔습니다. 서쪽과 동쪽이 확실히 다른 모습이었습니다. GTX-C노선이 착공된다면 더 가치 있는 곳이 되지 않을까 하는 생각도 듭니다.

강북구 미아동에 다녀왔습니다.

강북구 미아동에는 세번째로 가는 것입니다. 위 지도의 분홍색 경계선이 카카오맵에서 '미아동'을 검색했을 때 표시된 것인데, 미아동, 삼양동, 삼각산동, 송천동, 송중동까지 포함되어 있습니다. 미아동에 처음 갔을 때는 경남아너스빌 아파트 근처의 미아11구역, 그 아래쪽의 미아3구역, 삼양동까지 둘러봤습니다. 두번째로 갔을 때는 미아역 주변의 상권을 둘러봤습니다. 이번에는 빨간색 화살표를 따라서 이동했는데 '송천동' 일대를 가봤습니다. 알고 보니 그쪽이 미아2재정비촉진구역, 미아3재정비촉진구역, 미아4재정비촉진구역이었습니다.

삼양사거리역 일대가 이번에 임장을 가기 전에 관심을 가졌던 곳입니다. 예전에도 이쪽 주변이 궁금했는데, 이번에 역세권 개발로 언급되면서 가보게 됐습니다. 그런데 역세권 개발은 쉽게 투자할 수 없을 것 같았고 송천동 일대의 낙후된 지역이 눈에 띄었고 그쪽에 더 관심이 갔습니다. 사전조사를 철저히 하고 갔다면 송천동 일대가 미아재정비촉진지구라는 사실을 알고 갔을텐데, 운동삼아 임장을 떠난 것이라 그 일대를 재개발 구역으로 어렴풋이 알고 갔습니다.

몇몇 신축 건물이 보이지면 전체적으로 붉은색입니다. 삼양로를 따라 걷다가 골목 안쪽으로 상당히 노후된 모습이 보여서 호기심에 살짝 둘러봤는데 거기가 미아4재정비촉진지구였습니다. 전반적인 아파트 가격 상승 때문에 재개발 구역에 들어가서 '몸테크'를 한다는 사람들도 생겼습니다. 그런데 재정비촉진지구는 몸테크도 쉽지 않아 보였습니다. 미아3구역과 미아3재정비촉진지구가 헷깔릴 수도 있습니다. 개인적으로 몸테크 가능 여부에 따라 보통의 재개발 구역과 재정비촉진지구를 구분할 수 있을 것 같습니다.

아무튼 강북구청 홈페이지의 설명에 따르면, 재정비촉진지구란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 하는 사업 지구입니다.

지난 번에 다녀왔던 미아3구역과 미아11구역 등이 있습니다.

세부적인 구역은 안 나오는데, 송천동 일대의 위쪽부터 미아2재정비촉진지구, 미아3재정비촉진지구, 미아4재정비촉진지구가 있습니다. 미아2재정비촉진지구가 규모가 가장 크고, 아래로 갈수록 작아집니다. 네이버 부동산의 매물을 보니까 미아2재정비촉진지구는 3500세대 이상을 예상하고 있었습니다.

미아2재정비촉진지구 매물 34개, 6.4억부터 16억까지

미아3재정비촉진지구 매물 8개, 7.5억부터 11.5억까지

미아4재정비촉진지구 매물 없음

이 일대의 시세가 어느 정도인지 궁금해서 보니까 위와 같았습니다. 역시 면적에 따라서 매물 개수가 줄어들었습니다. 미아2재정비촉진지구의 경우 13.3억짜리 단독주택이 입주권 2개가 가능하다는 설명이 보였습니다. 또 다른 13억 짜리 단독주택 매물은 전세가 2.7억으로 갭이 무려 10.3억이었습니다.

세 구역 모두 서울시 홈페이지에는 '조합설립인가' 상태로 나오는데, 미아3재정비촉진지구의 경우 네이버 부동산에서는 사업시행인가완료, 내년 1월 시공사 선정 예정이라는 설명이 보였습니다.

미아2재정비촉진구역

미아3재정비촉진구역

미아4재정비촉진구역

아무 생각 없이 길을 가다가 건설사 현수막을 보고 여기도 무슨 구역이구나 하는 감이 왔습니다.

그나마 상태가 좋은 안내문을 찍었습니다. 간혹 이런 안내문이 보였는데, 꽤 오래 전에 붙인 것인지 훼손된 것이 많았습니다.

좁은 골목에 단독주택들이 있었습니다. 언젠가는 재개발이 될텐데 과연 언제일지...

삼양로 건너편에는 아파트가 있는데 여기는 그대로입니다.

삼성래미안트리베라 아파트로 2010년에 준공됐습니다.

벌써 몇 년을 기다렸을텐데, 이번에 안 되면 또 다시 몇 년이 흐를지도 모릅니다.

삼양사거리 인근의 특별계획구역입니다.

노후도가 느껴지는 상가 건물이 있었습니다.

조만간 철거에 들어갈 것 같습니다.

사전조사를 거의 안 하고 일단 현장에 나와서 위 특별계획구역과 별개로 역세권 개발이 진행되는 것인지 모르겠습니다.

사진을 더 많이 찍고 싶었는데, 근처에 시장도 있어서 그런지 유동인구가 많았습니다.

신축인줄 알았는데 2010년 준공이었습니다.

건너편은 미아2재정비촉진지구입니다.

도로 하나를 사이에 두고 한쪽에는 아파트가 있고, 한쪽에는 세월의 흔적이 많이 느껴집니다.

여기서도 건설사 현수막이 보였습니다.

저기는 미아2재정비촉진구역일지, 미아3재정비촉진구역일지... 아무튼 도로변의 오래된 건물들이 보였습니다.

건너편의 아파트

래미안트리베라 아파트입니다. 여기가 1차고 아까 앞에 올린 사진에 나오는 아파트가 2차입니다.

래미안트리베라 1차 아파트는 1,247세대로 2010년 5월 준공입니다.

33평의 실거래가 안 나와서 26평으로 대신합니다. 몇 년 전 4억원 대에서 최근 8억원 대에 거래됐습니다. 여기도 거의 두 배가 됐습니다.

여기가 바로 미아4재정비촉진구역입니다. 미아2재정비촉진구역의 단독주택과 빌라들만해도 몸테크가 가능할 것 같았는데, 여기는 쉽지 않아 보입니다.

언젠가는 재개발이 될텐데, 과연 언제일지 모르겠습니다.

건너편의 아파트와 다른 모습입니다.

미아4재정비촉진구역은 주변에 비해 지대도 높은 편입니다.

저 아래에서 건너편으로는 성북구 길음동입니다.

길음역으로 가는 길에 거의 완성이 된 신축 아파트가 보였습니다.

롯데캐슬클라시아 아파트였습니다.

저 멀리 또 다른 아파트도 보입니다.

앞쪽의 오래된 건물과 뒤쪽의 아파트가 비교됩니다.

롯데캐슬클라시아 아파트가 준공되면 주변의 오래된 건물들도 조만간 사라질 것 같습니다.

2022년 1월 예정으로 나오는데 네 달 정도 남았습니다.

2,029세대입니다.

네이버 부동산에 12.5억부터 25억까지로 표시됩니다. 면적에 따라 다르겠지만 59형도 프리미엄이 9억원 대입니다.

엄청 높아보였는데 최고층이 37층입니다.

저 멀리 또 다른 고층 아파트와 앞쪽의 오래된 주택들이 또 비교됩니다.

앞쪽도 몇 년 안에 낙후된 모습이 사라질 것 같습니다.

아파트 입구쪽 모습

저 멀리 이마트도 보입니다.

정확한 분양가는 찾아보지 않았지만 분양가도 상당할 것 같습니다.

인근 부동산의 시세입니다.

전월세

25평형
전세 8.5~9억
월세 1억/180, 2억/160

33평형
전세 10~10.5억
월세 3억/160, 4억/140, 5억/115

42평형
전세 14억


조합원분양권가격
25평 12.5~13억
33평 16.5~17.5억
42평 24억~

전세예정가
25형 7억~
33평 9억~
42평 12억~

운동삼아 삼양사거리역부터 길음역까지 걸었는데 재개발이 착착착 진행된 곳과 정체된 곳이 차이를 분명히 느낄 수 있었습니다. 여러 가지 이유가 있었겠지만 앞으로는 또 어떻게 진행될지 궁금합니다.

강북구 미아동에 다녀왔습니다.

원래는 미아동 258번지 재개발 구역, 미아역 동측 공공재개발, 미아3구역을 알아보기 위한 목적으로 간 것이 아니었습니다. 그저 미아역 인근에 경매 물건들이 나왔는데 1차 입찰기일에 바로 낙찰이 되어서 어떤 물건들인지 구경을 갔던 것이었습니다. 주변에 신축 건물이 하나도 들어오지 않은 노후된 곳이 보여서 그쪽도 함께 돌아보고 왔는데, 거기가 바로 미아258 재개발 구역 중 일부였습니다.

빨간색 작은 원으로 표시한 부분이 경매 물건이 있는 대략적인 위치입니다. 나중에 설명하겠지만 입지가 좋은 가치가 있는 물건이라 1차 입찰기일에 바로 낙찰된 것 같습니다. 주황색으로 표시한 부분이 미아258구역입니다. 미아동 258번지 일대인데 위쪽부터 아래쪽까지 258번지가 길게 자리잡고 있습니다. 사전에 충분히 알아보고 간 것이 아니라서, 미아258구역 중 위쪽 주황색 원으로 표시한 부분만 둘러보고 왔습니다. 그리고 왼쪽에 삼양역 근처에 노란색 원으로 표시한 부분이 미아3구역이 있는 곳입니다. 래미안 아파트를 제외하고 그 주변이 미아3구역입니다. 몇 달 전에 임장을 다녀왔던 곳인데, 그때는 몰랐는데 이번에 여기도 입지가 좋다는 생각이 들었습니다.

빨간색 원으로 표시한 곳이 미아동 258번지 일대 중 위쪽 부분입니다. 위 그림과 같이 신축 건물이 하나도 안 들어온 곳입니다. 이런 모습을 보고 여기가 미아258 재개발 구역인지도 모르고 그냥 관심을 갖고 다녀온 것이었습니다. 주황색 원으로 표시한 부분은 번동148 재개발 구역인데, 미아258 재개발 구역과 달리 신축 건물이 몇 개 들어왔습니다.

위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대입니다. 역시 신축 건물이 거의 안 들어왔습니다. 그 왼쪽을 보면 신축 건물이 꽤 들어온 것이 보이는데, 미아동 258번지 일대는 지하철역에서 멀어서 그런지 아직 개발이 안 된 상태입니다.

네이버 부동산에서 빌라 매물만 표시한 것입니다. 매물이 좀 있는 편입니다. 시세는 3억 초반부터 3억 중반까지 있었습니다. 전세가는 1억 초반으로 실투자금 2억 이상이 필요합니다. 혹시 더 저렴한 물건이 있나 살펴봤는데 아쉽게도 안 보였습니다. 전세가가 1억 미만인 물건도 있고 주인이 거주하는 곳도 있어서 갭 2.1억이 최저였습니다. 그 미만도 더 찾아보면 있을 수도 있습니다.

검색해보니 동의율은 75%를 넘었다고 합니다. 그래도 확실히 하기 위해 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

미아258 구역은 아직 정식으로 재개발 구역으로 지정된 곳이 아닙니다. 동의율을 보면 조만간 재개발 구역으로 지정될 것 같기도 한데, 그러면 프리미엄이 더 붙을 것 같습니다.

번동과 미아동의 경계에서 바라본 미아동 258번지 일대의 모습입니다.

저 멀리 고층 아파트들이 많이 보이는데 어딘지 모르겠습니다.

번동에서 공원을 지나 미아동으로 넘어갔는데 공원에 노인들이 꽤 많았습니다. 미아동 258번지 일대에도 노인들이 많이 살고 있을 것 같습니다.

비슷하게 지은 빌라들이 나란히 있었습니다. 도로폭도 꽤 넓은 편이었습니다.

저 앞쪽으로 내려가도 미아동 258번지 일대가 이어지는데, 미아258 구역을 보러 온 것이 아니라서 저쪽으로 가지 않았습니다.

로드뷰를 잠깐 살펴보니, 제가 다녀온 미아동 258번지 일대 위쪽 부분과 큰 차이가 없었습니다.

부동산에 들러서 이 동네에 대해 물어보려고 했는데 문이 닫혀있었습니다. 평일 오전부터 임장을 다니면 부동산이 닫혀 있는 경우가 많습니다. 9시에 문을 여는 곳은 드물고 대부분 10시가 넘어야 여는 것 같았습니다.

도로를 따라 잠시 걸었습니다. 마을버스가 다니는 길이었습니다. 재개발 이야기가 나오는 곳은 더 낙후된 곳도 많으니, 이 정도면 도로폭이 넓은 편이고 양쪽으로 주차공간이 있습니다. 과거에는 어떤 모습이었나 궁금해서 로드뷰를 확인했는데 10년 전에도 비슷한 모습이었습니다.

전체적으로 과거의 모습을 잘 유지하고 있는 것 같았습니다. 건물 외관도 양호한 편이었습니다. 일부 건물들은 전체적으로 붉은색 건물에 한쪽면만 회색으로 덧붙인 것처럼 보였는데, 원래 그렇게 지은 것 같지는 않고 보수공사를 한 것 같았습니다. 사진을 찍고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 있어서 그냥 지나쳤습니다. 지금 로드뷰를 확인해보니까 과거에도 한쪽 면은 지금처럼 회색이었습니다. 노후된 건물을 보수한줄 알았는데, 그게 아니고 처음부터 그렇게 건축한 것 같습니다.

미아동 258번지 일대의 가장 위쪽 부분으로 경계라고 할 수 있습니다.

저 멀리 역시 아파트들이 많이 보입니다.

미아동 258번지 일대에도 저런 아파트들이 들어올 수 있을지 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶습니다.

골목으로 들어오니 아까와 달리 도로폭이 좁았습니다.

다시 아까 GS25가 있었던 상가주택 건물로 돌아가서 큰 도로 주변을 둘러보려고 했다가 다시 발걸음을 돌려서 미아역으로 갔습니다. 이쪽에서 미아역까지 직선거리로 500미터도 안 되었기 때문에 직접 걸어보고 싶었습니다.

이런 계단을 내려가면 바로 미아역으로 가는 길이 나옵니다.

아래쪽으로 갔다면 도로를 건너야 했을 겁니다.

미아역에서 미아동 258번지 일대 윗부분으로 간다면 이 계단을 올라가야할텐데, 조금 힘들 수도 있겠습니다.

근처 도로는 이런 모습이었습니다.

이 길을 따라가면 미아역 교차로가 나옵니다. 여기서부터는 3분 거리입니다.

이 도로변에 있는 빌라에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 감정가 1억 8천3백만 원에서 거의 감정가에 낙찰됐습니다.

반지하였지만 1층 같은 반지하로 나쁘지 않아보였습니다.

무엇보다 마음에 들었던 점은 미아역이 3분 거리라는 것입니다. 관심물건으로 등록만 해놓고 입찰할 생각도 안 했지만 괜찮은 물건이지 않았나 하는 생각이 듭니다.

그리고 또 3080+미아역 동측 공공재개발 동의서를 접수하는 곳이 보였습니다.

재건축, 재개발만 해도 알아야 할 것이 많은데, 공공재개발 1차에 2차까지, 그리고 3080까지 뭐가 뭔지 모르겠습니다. 사실 3080이 나왔을 무렵에는 부동산보다 다른 쪽에 관심을 갖고 있어서 주의깊게 안 봤습니다. 부동산에 관심이 없는 사람들도 마찬가지일 것 같습니다. 쏟아지는 정책에 뭐가 뭔지 따라가기 힘듭니다.

미아역 동측이 입지는 훨씬 좋지만 재개발 가능성은 미아258구역이 더 높을 것 같습니다.

아무튼 이 빌라는 2002년경에 지어진 것이었습니다.

도로변의 또 다른 건물들입니다. 단독주택 소유주는 어떤 재개발이든 반대하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

여기서부터는 미아역까지 1분 거리입니다.

역시 반대하는 사람들이 있었습니다. 내재산지키기 주민모임.

부동산에서 매물을 붙여놓은 것인줄 알았는데 아니었습니다.

지역에 따라 다르겠지만 공공재개발이든 3080 공공재개발이든 쉽지 않을 것 같습니다.

미아역 초역세권에 이런 저택 같은 단독주택 소유주라면 당연히 재개발에 반대하지 않을지...

여기서부터는 미아역 서측으로 넘어와서 삼양역으로 가는 길입니다.

이 도로변에도 경매 물건이 하나 나왔습니다. 감정가가 12억 6천만 원 정도였고, 감정가의 125%인 15억 8천만 원 정도에 낙찰됐습니다. 단순히 상권이 발달한 도로변에 있는 상가주택이라서 괜찮다고 느꼈는데, 실제로 현장에 와서 보니까 장점들이 더 많았습니다.

지금은 코로나 때문에 문을 닫은 듯한 가게들도 종종 보였지만 도로변을 따라 상점들이 쭉 이어졌습니다.

PC방이 아닌 PC방들도 많았는데 왜 이 동네에 이런 피씨방들이 많은지 궁금했습니다.

그저 상가주택으로 관심을 가진 건물인데, 또 다른 장점이 있었습니다. 바로 미아3구역입니다.

경매로 나왔던 상가주택 북서쪽으로 미아3구역이 있었습니다. 천 세대 이상의 자이아파트가 생길 예정입니다. 미아역까지 7분 거리입니다. 몇 달 전에도 미아3구역에 왔었는데 그때는 미아3구역이 미아역에서 그렇게 가까운지 몰랐습니다. 그때도 미아역에서 출발해서 북서쪽으로 가서 미아11구역을 보고, 미아3구역 주변도 둘러봤는데, 그때는 미아역보다는 삼양역만 생각했습니다. 그런데 삼양역과 미아역은 확실히 차이가 납니다. 경매로 나온 상가주택은 미아3구역에서 미아역으로 가는 도로변에 있었던 것이었습니다.

근처에는 이런 신축 건물도 보였습니다. 미아3구역이 들어오면 이 건물의 가치는 더욱 올라갈 것 같습니다.

참고로 미아3구역의 시세는

매매가 77,200만원

59형 신청

권리가액 12,200만원

프리미엄 6,5000만원

프리미엄이 6억이 넘습니다. 임장을 다녀오는 길에 모바일에서 확인했을 때는 매물이 몇 개 더 있었는데, 지금 피씨에서 네이버 부동산을 확인하니까 매물이 하나도 안 보입니다. 총매가를 제외한 나머지 내용만 적어보겠습니다.

35평형 신청

프리미엄 7억 3천8백만 원

이주비 7천만 원

권리가액 1억 1천2백만 원

실투 7억 8천만 원

25평형 신청

프리미엄 6억

이주비 5천5백만 원

권리가액 1억 2천8백만 원

실투 6억 7천만 원

미아3구역은 2024년 5월 입주예정입니다. 미아3구역 바로 옆에 있는 미아래미안 아파트는 지난 8월 33평형이 8억 8천만 원에 거래된 것으로 나옵니다.

이렇게 리모델링을 하는 듯한 건물도 보였습니다.

이 길을 따라 쭉 가면 삼양시장 교차로가 나오고 그 근처에 롯데마트가 있습니다. 그리고 오른쪽으로 2분 거리에 삼양역이 있습니다.

이쪽부터는 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 길이라 미아역으로 다시 돌아갔습니다.

미아역으로 가는 길입니다.

여기가 바로 미아3구역입니다.

지난 번에 왔을 때 거의 철거가 끝나가고 있었는데 지금은 어떤 모습일지... 조금 더 둘러보고 올껄 그랬나 하는 아쉬움이 남습니다.

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

경매로 나왔던 상가주택과 미아3구역 사이에 있는 주택들입니다.

이쪽도 언젠가는 개발이 되지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

미아역으로 돌아가는 길입니다.

점심시간 무렵이었는데 마트에는 사람들이 북적북적했습니다. 밤시간대에는 또 어떤 모습일지 궁금합니다.

이쪽은 미아역 남서쪽입니다.

이쪽에도 예전에 경매로 나온 주택이 있었습니다.

1972년에 지어진 대지면적 30평의 주택이 감정가 5억 4천만 원 정도에 경매로 나왔는데 결국 취하됐습니다.

주변에는 신축빌라들이 꽤 들어와 있었습니다.

이렇게 미아동 258번지 일대와 미아역 주변, 미아3구역 주변까지 임장을 마쳤습니다. 다음에는 최근에 '역세권 활성화 사업'으로 언급된 삼양사거리역 근처에 가볼 생각입니다.