생각하고 부자되기

의정부시 가능동에 다녀왔다.

'의서빌' , '의가빌'이라는 말을 들어보았는가? 의정부 서쪽 빌라, 의정부 가능동 빌라라는 뜻이다. 투자자들이 전국의 공시지가 1억원 미만의 부동산을 찾다보니 의정부 빌라들도 뜨고 있다. 의정부 가능동은 '가능 재정비 촉진지구'로 지정되었다가 2012년에 해제되었다. 언제부터인지는 정확히 모르지만 최근에도 다시 재개발을 추진하고 있다. 가능1구역부터 가능7구역까지인가 구역을 나누어 놓은 지도들이 돌아다니고 있다. 정식으로 사업이 진행되고 있는 곳은 가능생활권 1구역과 가능생활권 2구역이다. 그 외에 가로주택 정비사업을 추진하는 모습도 보였다.

의정부역에서 한 정거장 더 올라가면 '가능역'이 있다. 예전에는 의정부 북부역이라고도 했던 것 같다. 아무튼 재개발을 추진하는 지역은 가능역 좌측으로 가능동 주민센터를 포함한 반원 모양의 구역이다.

의정부시 가능동 재개발의 분위기는 어떤가 알아보러 갔다. 구역 전체를 돌아볼 수는 없었고 가능역에서 출발해서 가능5구역, 가능4구역을 둘러봤다. 그리고 가능3구역, 가능2구역, 가능1구역까지 가봤다. 마침 가능동에 경매로 나온 물건들이 몇 건 있어서 그 물건들을 보러갔던 것이다.

새로운 구역들이 표시된 지도를 함께 올리면 좋은데 마땅히 가져올 곳이 없다. 개인적으로 가능4구역과 가능5구역이 가장 괜찮다고 생각하는데, 위 지도에서 가능동 주민센터를 중심으로 북서쪽이 가능4구역이고 북동쪽이 가능5구역이다.

가능역 1번 출구에서 서쪽으로 약 100미터 거리에 있는 넓은 도로

유성벨로스아파트

2008년 준공, 95세대

가능5구역 오른쪽 아래쪽 끝부분

가능5구역과 가능4구역 아래에 접한 넓은 도로

가능5구역의 모습

오래된 집들이 대부분이고 간혹 신축 빌라도 보였다.

반원 모양으로 바깥쪽에는 위 사진과 같이 단독주택들이 있었다.

저 앞에 보이는 아파트는 힐스테이트 녹양역 아파트이다.

2018년 준공, 758세대

네이버부동산에서 확인한 결과 평당 1,980만원이다.

안쪽에도 단독주택들이 보였다.

확실히 오래된 집들이 많았다.

의서빌보다 의가빌이 30년 이상 노후된 집들이 많다고 한다.

곡선 모양의 도로를 따라가니 위쪽으로 갈수록 상점은 거의 안 보였다.

비슷한 분위기의 주택들이 이어졌다.

저 앞에 보이는 아파트는 e편한세상 녹양역 아파트이다.

2019년 준공, 416세대

평당 1,653만원이다.

주변 아파트들의 시세가 이 정도하니까 가능동도 재개발 가능성이 있는 것이다.

여기는 가칭 가능4구역과 가능5구역 경계이다.

여기서부터는 좌측 사진과 같이 신축 빌라들이 많이 보였다.

바로 이런 빌라들

도대체 몇 층인지... 용적률을 최대한 끌어다 쓴 것 같았다.

한편으로는 이렇게 오래된 빌라들도 있었다.

또 다시 신축 빌라

가능동 주택 너머로 보이는 e편한세상 녹양역 아파트

의정부 가능동에 다녀왔을 때에는 동네 분위기가 조용한 것 같아서 재개발 진행에 대해 의문이 들었는데, 이 글을 쓰기 위해 주변 아파트 시세를 확인하고 다른글도 검색해보니까 가능동 재개발 가능성이 보였다.

이렇게 신축 빌라가 있지만 재개발에는 큰 문제가 안 될 것이다.

오히려 투자자들은 임대를 맞출 수 있어서 이런 신축 빌라를 선호한다.

현대 빌라 맨션

바로 이 현대 빌라 맨션의 반지하가 경매로 나왔다. 임대를 맞추기도 어려울 것 같은 반지하 빌라였는데, 감정가의 133%에 낙찰됐다. 1986년에 지어진 빌라로 대지지분이 약 8.667평, 건물 면적이 약 15평이었다. 감정가는 4,500만원, 낙찰가는 6,000만원 정도였다. 입찰자수는 10명. 가능동 재개발을 보고 들어간게 아닌가 싶다.

현대 빌라 뒤쪽으로 고층 아파트가 보인다.

몇 년 뒤에는 이쪽에도 저런 아파트가 생길까.

가능동 현대 빌라의 모습

주차 공간도 거의 없어 보인다.

현대 빌라 반지하 입구

첫 번째 경매 물건을 보고 주변을 더 둘러봤다.

가칭 가능4구역인데, 신축 빌라보다 노후 주택들이 많이 보였다.

가능프라자

갑자기 큰 상가 건물이 보여서 놀랐는데 가능프라자였다.

잘 관리된 대형 단독주택

다시 골목길에는 노후 주택들이 있었다.

이렇게 신축 빌라도 보였다.

경매로 나온 근린주택

이 건물도 경매로 나왔다. 대지면적 96.619평, 건물 면적은 200평 가까이 된다. 1982년에 지어진 건물이다. 8억 7천만 원이 넘는 가격에 낙찰됐다. 감정가의 약 102% 정도였다.

가능동 주민센터

의정부SK뷰아파트

가능동 재개발 구역 가운데에 아파트 단지가 하나 있다. 의정부SK뷰아파트인데, 1,019세대로 2007년에 준공됐다.

시세는 평당 1,377만원이다.

의정부시 가능동의 모습들

또 다시 보이는 그나마 신축 빌라들

이런 세대수 많은 빌라들이 생기기 전에 재개발이 진행됐다면 더 사업서이 좋았을텐데 아쉽다.

세월의 흔적이 느껴지는 건물

또 다른 경매 물건지로 가는 길

대략적으로 가능3구역일 것이다.

아무래도 큰 도로에서 가까운 곳에는 상점들이 많았다.

경매로 나온 연립주택이 있는 곳이다.

1982년에 지어진 연립주택으로 1층에 있는 한 호실이 경매로 나왔다. 대지지분은 10평 정도, 건물 면적은 20평 정도였다. 감정가는 8,900만원. 낙찰가는 1억 1888만원이었다. 역시 감정가의 133%가 넘었다. 입찰자수도 무려 43명이었다.

이 또한 가능동의 재개발 가능성을 보고 들어온 것이 아닐까. 앞의 현대빌라 반지하에 비해 상태도 좋아서 많은 사람들이 입찰했을까. 현대빌라는 가능4구역에, 이 연립주택은 가능3구역에 속한다.

연립주택의 모습과 주변 건물과의 사이에 있는 텃밭?

거의 40년이 된 건물이라 현관문은 확실히 낡았다.

마지막 경매 물건지

여기는 가능1구역에 속한다. 신축 빌라인데 유찰된 상태다.

주변에는 공사 중인 모습도 보였다.

리모델링을 하는 것인지 뭔지 모르겠다.

아무튼 가능1구역에 있는 이 신축빌라는 유찰됐다.

공영주차장

가능 생활권 구역으로 가는 길이다.

공영 주차장 뒤로 오래된 연립주택과 고층 아파트가 보였다.

여기는 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

가능동 708, 709-5, 710, 691번지 일원 가로주택 정비사업

가능동에 와서 보기를 기대했던 것이 가능동 재개발 동의서 모집 현수막이었다. 그런데 그런 현수막을 찾아볼 수가 없어서 가능동 재개발은 온라인상에서 보던 것과 달리 진행이 잘 안 되고 있나 싶었다. 그래서 가능동 재개발 가능성을 부정적으로 보기도 했다. 그나마 찾은게 이 가로주택 정비사업 현수막이다.

그런데 또 다른 글에서는 가능동 재개발 동의서 모집 현수막 사진을 찍은 것을 봤다. 내가 다녔던 경로에만 그런 현수막이 없었던 것인지...

아무튼 이 일대 주변으로 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다.

여기도 가능1구역에 속하는 것 같은데 어떻게 진행될지 궁금하다.

꿈에그린 푸르미마을 아파트

임대주택인가. 카카오맵에 세대수, 준공월 등이 안 나온다. 네이버 부동산에도 시세가 안 나온다.

더샵 파크애비뉴 아파트

여기가 바로 가능생활권2구역인 곳이다. 

의정부더샵파크에비뉴아파트
2021년 7월 예정
420세대
5개동
26층

여기는 의정부 가능생활권1구역

주택재개발 사업 현장

의정부 가능생활권1구역

의정부롯데캐슬골드포레아파트
2023년 1월 예정
466세대
4개동
29층

여기는 네이버부동산에서 평당 1,814만원으로 나온다. 분양가가 그 정도 하는건지...

과거의 가능 재정비 촉진지구 위아래로 신축 아파트들이 생기고 있다. 위쪽의 경우 시세가 평당 2천만원에 가까운 곳도 있으니 가능동 재개발도 그러한 잠재력이 있는 곳이라고 할 수 있다. GTX-C 노선 의정부역이 생기면 한 정거장 거리이기도 하다.

브라운스톤흥선아파트

의정부 가능생활권 1구역과 2구역 사이에 있는 브라운스톤흥선아파트이다.

673세대
9개동
23층
2008년 준공

시세는 평당 1,352만원

다시 가능생활권2구역의 모습

의정부 경전철이 다니는 곳

의정부 경전철 흥선역에서 바라본 의정부 아파트들

이렇게 의정부시 가능동을 둘러보고 왔다. 재개발에 관한 현수막을 못 보고 와서 아쉽다. 또한 가능동 재개발 구역 북서쪽으로 과거의 미군부대가 있던 자리가 있다는데 거기도 못 보고 와서 아쉽다. 사실 한 번에 모든 것을 보고 오기도 힘들다. 언제 또 가능동에 가게될지는 모르겠지만... 투자자들 사이에서 의가빌, 의서빌은 뜨고 있었다. 또 의정부에는 가능동 재개발 외에 다른 구역들도 많다.

전라북도 전주시에 다녀왔다.

지방에 내려갔다가 돌아오는 길에 시간을 내서 전주시에 들렀다. 경매 물건들을 몇 개 검색해봤고, 오래된 저층 아파트들과 효자동 근린주택을 임장 대상으로 정했다. 원래 기린아파트도 가보고 싶었는데, 동선과 안 맞아서 결국 못 갔다.

전주시에서 이동한 경로이다. 오전에는 전주 한옥마을을 구경하고 가까운 신천지아파트부터 가봤다. 그리고 한참 걸어서 송원아파트로 갔다. 버스를 타고 이동해서 전주 주공3단지 아파트에 갔다가 다시 버스를 타고 효자5동으로 이동했다. 전주시의 재개발 구역이나 대장주 아파트들을 보고 왔어도 되는데 경매에 관심이 있어서 경매 물건 위주로 보고 왔다.

신천지아파트로 가는 길에 있는 진흥하이츠아파트와 거산황궁아파트

카카오맵에는 거산황궁맨션으로 나오는데 일반적으로 알려진 맨션보다는 아파트에 가깝다. 신천지아파트는 카카오맵에 대산아파트라고 나온다.

2019타경125**

전주시 완산구 동서학동
신천지아파트

전용면적 59형 정도로 감정가는 4천6백만 원이었다. 1992년에 준공된 5층짜리 아파트였다. 낙찰가는 3천1백5십만 원으로 감정가의 68.48% 정도에 매각됐다. 입찰자수는 4명이었다.

신천지 아파트 단지 내

신천지아파트는 A동부터 D동까지 4개 동이 있다. 단지 입구에 도착했을 때 여자 두 명이 내려왔다. 단지 입구에 있는 관리사무소에 들르던데, 왠지 경매 임장을 온 사람들 같다는 느낌이 들었다.

신천지아파트에서 바라본 거산황궁 아파트

거산황궁 아파트는 총 433세대로 1993년에 준공된 15층 짜리 아파트이다. 

신천지아파트 및 주변 아파트 시세 (네이버부동산)

신천지아파트는 평당 247만 원, 진흥하이츠아파트는 321만 원, 거산황궁맨션아파트는 360만 원이다.

거산황궁맨션아파트 101형 시세 변화

최근 5년 동안 큰 변화 없이 비슷한 가격대를 유지하고 있다.

신천지아파트 상가

신천지아파트 단지 내 모습

어느 부동산 블로그에서는 이 신천지아파트를 전주 한옥마을을 찾는 관광객들을 대상으로 하는 게스트하우스로 추천했다. 

신천지아파트에서 전주 한옥마을까지 걸어서 10~15분 거리이지만 수요가 있을지 의문이다. 주차장이 있지만 여유롭지 않아 보였다.

사진을 찍을 때는 몰랐는데 녹물이 나오나... 녹물 배관 청소 광고가 붙어 있다.

재건축을 바라볼 수도 있겠고, 아니면 게스트하우스나 에어비앤비로 활용할 수도 있겠다.

세 아파트로 가는 골목 초입에 위치한 부동산

임대를 주면 부동산에 관리를 맡기면 적당할 것 같았다.

송원아파트로 가는 길

저층아파트가 보였는데 '고궁맨션'이었다.

주변 아파트 시세들

2019타경126**

전주시 완산구 서서학동

송원아파트

1989년 준공된 아파트로 전용면적 59형 정도로 감정가 5천1백만 원이었다. 낙찰가는 2천4백6십8만 원 정도로 감정가의 약 48%였다. 생각보다 낙찰가가 낮았다.

송원아파트는 나름 규모가 있었다.

1단지부터 3단지까지 있는데 1단지가 135세대, 2단지 및 3단지가 198세대인 것으로 나온다.

드디어 도착한 송원아파트

송원아파트 단지 내 모습

그렇게 낡아 보이지도 않았다.

관리비 인상 안내문

아파트 다른 쪽과 송원아파트 2단지

3단지는 단지라고 하기보다는 301동 하나 뿐이다.

2단지 모습

고궁맨션

내려오는 길에 잠깐 둘러봤다.

맨션이라고 해서 오래된 단지인줄 알았는데 2012년 준공이었다.

대로변 건너편으로 또 오래된 단지가 보였다.

예그린아파트였다.

1980년 준공이었다. 총 185세대

아파트 단지 내 게시판에는 매매가 3800만, 월세 500/22 등이 붙어 있었다. 사진을 같이 올리려다가 동호수가 나와서 안 올린다.

효자5동 근린주택들

전주시 효자5동에서 근린주택이 몇 개 경매로 나왔다. 건물이 통으로 경매로 나왔는데 하나는 좀 떨어져 있어서 시간상 안 갔고 나머지 세 군데만 가봤다. 두 건은 매각됐는데, 하나는 감정가의 76% 정도인 6.5억 정도에, 다른 하나는 83% 정도인 7.4억에 매각됐다.

카카오맵에는 '서부신시가지택지지구'라고도 나온다.

바로 저쪽이다.

상점들이 많은 도로

가까운 곳에는 전주대학교가 있다.

전주홍산초등학교

택지지구라서 그런지 원룸이나 투룸 건물이 많았다.

경매로 나온 물건도 이런 근린주택이었다. 원룸이나 투룸보다 큰 평수도 있을 것 같아 보인다.

1층에는 사무실 등이 있는 건물도 있었다. 근처에 전주대학교가 있지만 원룸, 투룸 수요가 어느 정도 있을지 의문이다.

주변이 다 이런 건물이니 공급이 꽤 많아 보였다.

네이버부동산에서 잠시 살펴보니 생각보다 매물은 없다.

수요만 있다면 월세로 현금흐름을 창출할 수 있어 보였다.

대로변에서 바라본 모습

전주터미널로 돌아가는 길

이렇게 전주시의 경매 물건 몇 개를 돌아봤다. 전주에 처음 가봤고 1박을 하긴 했지만 짧게 돌아본 것이라 아직 전주에 대해 잘 모른다. 언제 또 전주에 갈지 모르겠지만, 아이디어만 있다면 수익을 낼 수 있는 나름 괜찮은 물건들이 보였다. 

은평구 증산동에 다녀왔다.

증산동에서 45년 넘은 주택이 경매로 나왔다. 위치를 보니 증산4구역에 포함되는 것 같았다. 그러나 수색-증산 뉴타운에 속했던 증산4구역은 해제되었다가 다시 추진 중이었다. 주변의 증산2구역은 아파트가 서서히 올라가고 있었고, 증산5구역도 증산4구역보다는 재개발 사업 진행 상태가 나아 보였다.

증산4구역은 지난 2006년 정비 구역으로 지정되었다가 조합 설립 동의율 75%를 채우지 못하고 2019년 정비구역에서 해제되었다고 한다. 증산동으로 직접 임장을 가보니 정비구역에서 해제된 이유가 눈에 보였다.

증산4구역은 6호선 증산역 왼편으로 위치해 있다. 수색-증산 뉴타운을 통틀어 규모가 가장 크다. 더블 역세권은 아니지만 6호선 증산역이 가깝다. 그래도 한 정거장만 가면 공항철도를 이용할 수 있는 디지털미디어시티역도 있고, 더 내려가서 합정역에서 2호선으로 환승할 수도 있다. 이 정도는 입지는 좋은 편이라고 생각한다.

하지만 이렇게 큰 규모가 재개발을 어렵게 하지 않았을까. 실제로 현장가 보니까 지하철역에서 멀어질수록 상당히 다른 분위기였다. 어느 동네에서 반대를 했는지 알 수 없지만 각기 나름의 이유가 있어 보였다.

증산4구역이 아닌 증산5구역의 조감도이다. 증산4구역은 정비구역에서 해제되어서 그런지 조감도를 확인할 수 없었다.

증산역에서 내려서 한신빌라를 먼저 보고, 그 근처의 경매로 나온 주택을 보고, 다시 내려와서 증산2구역 쪽으로 갔다. 이번에는 증산5구역까지 볼 여유가 없었고, 증산4구역에서도 내부를 보고 싶어서 증산역 4번 출구 쪽에서 가까운 큰 도로보다는 작은 골목길로 가봤다.

현장 사진들

뉴타운 반대사무실

증산4구역 재개발 해제

운이 좋기도 했지만 역시 골목으로 오길 잘했다. 우연히 뉴타운 반대사무실을 보게 됐다. 사무실 안에는 아무도 없었지만 반대하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있었다.

고급스러운 주택

건축년도, 면적 등을 확인하지는 않았지만 한눈에 봐도 고급스러운 단독주택이 보였다. 규모도 상당했다. 이런 주택에 살고 있는 사람이라면 재개발에 반대하지 않을까.

한신빌라로 올라가는 길

사전조사를 했을 때 증산4구역 내에 대규모 빌라가 있어서 그곳을 먼저 가기로 했다. 따로 사진은 없지만 증산역 인근의 부동산에도 한신빌라 매물이 붙어 있었다. 증산4구역은 규모가 커서 그런지 부동산에도 매물이 많았다.

한신빌라 입구

증산역에서 좀 떨어진 곳으로 증산4구역의 거의 끝에 위치해 있다. 1989년에 준공된 것으로 나온다. 세대수는 179세대이고 총 6개동이 있다. 시세는 대충 알아놨었는데 생략한다. 사실 그 동안 바쁜 일이 좀 있어서 은평구 증산동으로 임장을 다녀온지 열흘이 지나서 쓰는 글이다. 한신빌라 시세, 증산4구역 매물 등은 네이버 부동산에서도 충분히 확인할 수 있을 것이다.

증산 역세권재개발 추진준비위원회

증산 역세권재개발 추진준비위원회가 한신빌라에 있었다. 이런 것을 보면 증산4구역은 정비구역에서 해제되었지만 재개발을 추진하는 사람들이 있다는 것을 알 수 있다.

한신빌라의 모습

구조가 특이했다. 경사가 심한 곳에 지어서 그런지 굴다리 같은 계단을 지나가야 위쪽으로 갈 수 있었다.

증산동 한신빌라 모습

일단 주차 공간이 없는 것은 아니지만 주차가 힘들어 보였다. 건물 주변을 그냥 주차 공간으로 사용하는 것 같았다. 근처에는 DMC문영퀸즈파크아파트가 있다.

DMC문영퀸즈파크

총 119세대로 1개동 짜리 나홀로 아파트이다. 2004년에 준공됐고, 최근 실거래가는 34평형이 6억 3천만 원이었다.

증산동 한신빌라의 모습들

아래에서 관련 사진이 나오면 설명하겠지만 증산4구역에 투자를 한다면 한신빌라도 괜찮을 것 같다. 다만, 주민들의 동의율을 확인해야 한다. 개인적인 견해이지만 이전의 증산4구역이 대단지로 재개발될 가능성은 매우 희박하다고 본다. 결국 재개발이 된다면 세부 구역으로 나누어야 할 텐데 증산역에서 가까운 아래쪽보다는 위쪽이 가능성이 있어 보였다.

2020타경19**

증산동 주택

대지 41평
건물 35평

거의 45년이 넘은 주택으로 감정가는 약 5억 6천만 원 정도이다. 지금은 한 차례 유찰된 상태이다. 주변에 주택들이 모여 있는데, 가까운 곳에 2020년 6월에 거래된 사례가 두 건이나 있었다. 두 주택 모두 경매로 나온 주택보다 대지면적은 한 평 정도 큰데, 1974년에 지어진 주택은 5억 1천만 원에, 1985년에 지어진 주택은 6억 8천만 원에 거래됐다.

앞서 언급한 주택들이 있는 골목

확실히 증산역에서 가까운 곳에 있는 고급 주택과 차이가 있다. 현재의 주택에 만족하며 살고 있는 고급 주택 소유자의 입장에서는 꼭대기의 노후된 주택들과 함께 개발을 하는 것을 원치 않을 수도 있다. 한편으로는 노후된 주택에 살면서 경제적으로 어려운 사람은 경제적인 이유로 재개발에 반대할 수도 있다.

언덕을 올라와서 내려다보니 저 멀리 아파트들이 보인다.

외관이 낡은 주택도 있었고 그보다 잘 관리되고 있는 주택도 있었다.

맨 오른쪽 사진에 나온 주택들이 2020년 6월에 거래된 주택들이다.

어디선가 고양이 울음소리가 나더니 여기 있었다.

내려가는 길

교회도 하나 있었다.

다시 올라가는 길

아까 올라갔던 골목에는 일반 매매로 거래된 주택들이 있었던 골목이고, 이 골목에 경매로 나온 주택이 있다.

몇 년 뒤에 이 골목은 어떤 모습일까.

이런 상태로 남아 있을 수도 있고, 재개발로 사라져서 다시는 이런 모습을 못 볼 수도 있다.

경매로 나온 주택

여유가 있다면 낙찰받아서 버티는 것도 괜찮을 것 같다.

내려가는 길

내려오니 상태가 좋은 주택들이 보였다.

종이 하나가 구겨진 채 버려져 있었는데... 뭔가 의미가 있을 거라는 감이 왔다.

공공재개발 관련 소식지

증산4구역에 와서 기대한 것이 재개발 또는 공공재개발 등을 추진하는 현수막, 안내문을 보는 것이었다. 신월동에서는 공공재개발 동의서를 모집하는 현수막을 봤었는데, 증산4구역은 조용했다. 위 소식지에는 공공재개발(증산6구역) 추진준비위원회라고 나와 있는데, 내가 증산4구역을 벗어났던 것일 수도 있는데... 그러지는 않았던 것 같다.

아무튼 혹시라도 문제가 될까봐 실명이 나오는 부분을 모자이크 처리를 했는데 미처 발견하지 못한 부분을 글을 쓰면서 봐서 아래쪽을 통으로 잘라냈다.

아무튼 추진준비위원회에서도 갈등이 있는 것 같았다. 그래서 증산4구역 전체가 함께 개발될 것을 어렵게 전망했다. 아래에 또 사진이 나오는데, 증산 역세권 재개발 추진준비위원회, 공공재개발 추진준비위원회 외에도 다른 위원회도 있었다. 

증산동 천국골목

골목을 좀 꾸며놓은 곳이 있었는데, 부동산에 있어서는 별 의미는 없다.

여기가 증산4구역을 지나는 큰 도로이다. 크게 두 구역으로 개발이 된다면 이 도로를 중심으로 증산역쪽과 다른 쪽이 따로 개발이 될 것 같다. 이 도로를 중심으로 역에서 먼쪽도 주민들의 의사에 따라 따로 개발될 가능성도 있다. 그런데 어제 필요 동의율을 낮추는 정책이 나왔으므로 재개발의 가능성은 높아진 것 같다.

증산 역세권시프트 개발 추진준비위원회

증산 역세권재개발 추진준비위원회랑 다른 곳일까. 다른 곳이라면 아래의 추진준비위원회까지 증산4구역에는 이런 저런 추진준비위원회가 4개 이상 존재할 수도 있는 것이다.

증산 4구역 재개발 추진 준비 위원회

이처럼 여러 개의 추진 준비 위원회가 존재하니 증산4구역은 통으로 개발될 가능성이 낮다고 본 것이다. 애초에 구역 규모가 너무 크지 않았나 하는 생각이 든다. 주민들의 동의율을 따져봐야겠지만, 증산역에서 가까운 쪽보다는 한신빌라나 위쪽의 노후된 주택들이 투자하기에 괜찮아 보였다.

증산2구역

도로를 따라 계속 걷다보니 증산2구역 공사 현장이 보였다.

도로를 따라 3~4개의 단지로 나누어져 있었다.

근처에는 성당 같은 건물도 보였는데, 지도상 유치원이라고 나온다. 다른 쪽 도로의 로드뷰를 보니까 교회에 있는 유치원이다.

증산2구역 공사 현장

아파트들이 꽤 많이 올라갔다. 2022년 3월 준공 예정으로 1,388세대의 DMC센트럴자이 아파트이다.

기존 도로를 유지하면서 단지별로 공사를 하고 있었다.

최근 아파트 가격의 급격한 상승과 이렇게 아파트가 올라가는 모습을 보면, 증산4구역 내에서 재개발에 찬성했던 사람들은 상당히 아쉬울 것 같다.

2단지인지 201동이 보인다.

증산2구역 주택재개발정비사업 공동주택 건설공사 현장

역에서도 가깝고 증산동에서는 입지가 가장 좋아 보인다.

뒤쪽으로 1단지가 보인다. 앞쪽에는 택시회사 같은게 있었다. 토지가 누구의 소유인지 모르겠지만 조만간 건물이 들어오지 않을까.

이렇게 증산4구역과 증산2구역을 둘러봤다.

성동구 응봉동에 다녀왔다.

응봉동에는 두 번째로 가는 것이었다. 처음에는 응봉역 근처의 응봉1구역을 보러 갔었다. 이번에는 조금 더 위쪽으로 행당역에서 더 가까운 응봉주거환경개선지구에 다녀왔다. 이번에 응봉동에서 경매로 나온 물건이 응봉주거환경개선지구에 속해있었기 때문이다.

응봉동은 금호동과 성수동, 행당동 사이에 있다. 지하철역으로는 응봉역이 포함되고, 주변에는 행당역, 왕십리역 등이 있다. 성수동, 금호동, 옥수동처럼 완전히 한강에 접한 것은 아니지만, 그래도 중랑천 너머로 한강뷰가 나올 수 있는 입지이다. 응봉동 자체의 지대도 높은 편인데 한강 쪽으로 서울숲 공원이 있어서 앞을 가로막는 건물이 없다.

응봉동에는 응봉1구역과 응봉주거환경개선지구를 제외한 다른 부분에는 모두 아파트들이 들어서 있다. 신동아아파트, 금호현대아파트, 대림1차아파트, 대림강변타운아파트가 응봉동에 속한다. 응봉역에 가까운 곳으로 응봉1구역이 있는데, 검색해보니 조합설립인가까지 된 것으로 나온다. 그리고 위쪽으로는 응봉주거환경개선지구가 있다. 응봉1구역은 이미 진입하기 늦은 것 같아서 그 위쪽에 관심을 갖고 있었는데 마침 응봉주거환경개선지구에서 경매 물건이 나왔다.

작년 5월에 응봉1구역에서도 토지 지분이 경매로 나왔는데 낙찰 후 결국 취소됐다. 자세한 내용이 궁금하다면 아래 글을 참고하길 바란다.

2020/05/07 - [45FIRE/부동산 임장] - 성동구 응봉동 임장 후기 & 응봉동 재개발 응봉1구역 내 토지

 응봉1구역 노후도도 참고로 올린다. 붉은색 부분이 오래된 것을 의미한다. 몇몇 신축 빌라들이 보인다.

이번에 다녀온 응봉주거환경개선지구의 노후도이다. 응봉1구역에 비해 신축이 확실히 드물다.

아파트 시세를 확인하러 네이버 부동산에 들어갔더니 평당가와 매매가가 한눈에 나왔다. 호갱노노에 잘못 들어간 줄 알았다. 응봉동은 아니지만 행당동 두산위브와 서울숲 리버뷰자이가 평당 5천만 원이 넘는다. 응봉동의 아파트들은 대부분 평당 3천만 원대이고, 대림강변타운아파트가 평당 4천5백만 원 정도로 가장 높다.

응봉주거환경개선지구는 행당역과 응봉역 사이에 있어서 가기 조금 애매한 위치였다. 그만큼 지하철역에서 멀다는 뜻이다. 아무튼 행당역에서 가기로 정했고, 행당역 4번 출구로 나와서 행당한진타운 아파트를 주변으로 크게 돌아서 응봉동으로 갔다. 응봉주거환경개선지구를 구석구석 돌아보고 아파트들 사이를 지나 다시 행당역으로 돌아왔다.

현장 사진들

행당역 4번 출구로 나와서 올라가는 길

사진상으로는 잘 안 느껴지지만 행당역 4번 출구부터 여기까지도 완만한 경사가 있는 언덕길이었다.

산이라고 해야 할까, 공원이라고 해야 할까. 아무튼 아파트와 응봉주거환경개선지구 사이에 녹지 공간이 있는데 그쪽으로 가는 길이다.

정확한 명칭은 대현산과 대현산 공원이었다. 공원 초입에 있는 교회 사진이다. 마을버스 정류장도 보인다.

주변 아파트들

언덕길이 계속 이어졌다. 그만큼 지대가 높다는 뜻이다.

언덕에서 내려다본 아파트들

아파트들이 참 많다.

드디어 응봉주거환경개선지구에 진입했다.

공시지가 1억 미만 빌라에 대한 수요 때문에 최근 응봉주거환경개선지구의 시세도 많이 올랐다고 한다.

경사가 심한 언덕길에 빌라들이 있었다.

전망이 보이는 곳에서 찍은 사진

저 멀리 보이는 고층 아파트들은 서울숲 리버뷰자이, 서울숲더샵으로 추정된다.

여기에도 아파트가 들어온다면 저층에서 이런 전망이 나올 것이다.

아래에 나오는 사진들을 보면 알겠지만 언덕 지대에 좁은 골목, 주차 공간이 부족한 것이 가장 큰 문제이다.

그래서 그런지 이렇게 공영주차장도 있었다. 그래도 차량을 수용하는 데에는 한계가 있을 것 같았다.

나무가 좀 가렸다.

신동아 아파트와 대림 아파트

여기는 그나마 도로가 넓은 편

응봉주거환경개선지구는 제1종일반주거지역이다. 그런데 빌라들이 4층 정도로 높다. 대부분 90년대 초반에 지어졌을 것인데... 정확히 기억이 나진 않지만 그 당시 주택 공급을 위해 용적률을 최대로 해줬던가, 추가 용적률을 허용했다던가 아무튼 그랬다고 한다.

이런 가파른 계단을 내려가야 응봉역으로 갈 수 있다.

응봉주거환경개선지구의 모습

전체적인 느낌은 신당동과 비슷했다. 신당8구역이었나, 신당9구역이었나, 역시 자세히 기억은 안 나지만... 버티고개역과 약수역 사이의 좌측 부분으로 있는 구역과 서울 성곽 사이로 재개발 구역에 포함되지 않은 구역에도 4층, 5층짜리 빌라들이 많이 있었다. 비슷한 시기에 같은 정책이 적용되지 않았을지...

이런 계단들이 있으니 좁은 골목에는 차도 못 들어가고 주차공간은 당연히 없을 것이다.

여기도 완전 가파른 것은 아니지만 경사가 있다.

4층 또는 5층짜리 붉은색 빌라들

2020타경510**

성동구 응봉동
다세대(빌라)

대지 5.509평
건물 13.479평

감정가는 1억 2천7백만 원이고, 선순위 임차인 보증금 9천만 원이 있다. 원래 작년 12월 14일이 1차 입찰기일이었으나 '변경'됐고, 오는 2월 1일이 새로운 1차 입찰기일이다. 

이 주변의 빌라들이 90년대 초반에 지어진 것으로 알았는데 경매 물건의 경우 2003년에 승인된 건물이다. 내가 착각했을 수도 있다. 응봉주거환경개선지구 내의 빌라들이 언제 지어졌는지 정확한 사실을 확인할 필요가 있다.

경매 물건으로 가는 골목길

차는 당연히 들어갈 수 없다.

경매 물건지는 또 이런 계단을 올라가야 했다.

집을 짓기도 힘들었을 것 같고, 이사하기도 힘들었을 것 같다.

확실히 주거환경개선이 필요한 곳인데, 언제쯤 될지...

응봉주거환경개선지구의 거의 아래쪽으로 내려오니 현대아파트가 보였다.

현대아파트와 응봉주거환경개선지구 사이

빌라들이 좁고 높게 올라가 있다.

빌라와 빌라 건물 사이의 간격은 좁고, 위쪽으로는 4층 또는 5층으로 높고. 뒤쪽으로 갈수록 언덕이 있어서 더 높아 보인다.

높아서 올라오기는 힘들지만 전망은 좋을 것이다.

저 멀리 어렴풋이 한강도 보인다.

살짝 보이는 한강

그 건너편은 압구정 현대아파트 같다. 이 앞쪽 현대아파트 고층의 전망은 어떨지 궁금하다.

신동아 아파트에는 '서울숲'이 붙었다.

원래 있었을까.

아파트 사이의 모습

이쪽 지대가 확실히 높다는 게 느껴진다.

충분히 봤다는 생각이 들어서 행당역으로 돌아가는 길

이쪽 인도는 눈이 그대로 얼어버렸다.

그냥 내려가다가는 자빠질 것 같아서 도로로 나와서 걸었다.

참고로 약 2주 전에 다녀왔는데 그동안 바빠서 이제 글을 올리는 것이다.

응봉주거환경개선지구로 올라가는 길

둘레길도 있었다.

행당역으로 가는 길

무학여자고등학교 뒤쪽 도로이다.

이렇게 응봉주거환경개선지구를 둘러보고 왔다. 확실히 주거환경 개선이 필요한 곳이었다. 재개발 가능성은 모르겠다. 일단 세대수는 확실히 많을 것이다. 경매로 나온 빌라의 경우에도 대지지분이 5~6평 정도에 불과하다. 그만큼 건축 당시에 용적률을 최대한 끌어다가 썼다는 것. 게다가 응봉동에서도 지대가 가장 높은 곳인데, 여기에 고층 아파트를 허용하기도 쉽지 않을 것 같았다.

동대문구 답십리동에 다녀왔다.

1968년에 지어진 단층 주택이 경매로 나와서 그 주변의 재개발 가능성을 알아보러 갔다. 동대문구 답십리동에는 이번에 처음 가봤다. 과거에 전농-답십리 뉴타운으로 유명했고 현재 대장주 아파트들은 상당한 시세를 자랑한다. 전농동에는 래미안 크레시티 아파트가 있고, 답십리동에는 답십리16구역을 재개발한 래미안 두산 위브 아파트, 답십리18구역을 재개발한 래미안 답십리 미드카운티 아파트가 있다.

경매로 나온 주택은 가운데 빨간색 원으로 표시한 곳에 있고, 주변의 아파트들을 표시해봤다.

전농-답십리 뉴타운에서 대표적인 아파트들을 표시해봤다.

답십리 래미안 위브 아파트

2,652세대
2014년 준공

서울 및 수도권 지역의 대부분 아파트들처럼 5년 전에 비해 가격이 두 배 이상이 되었다. 최근에 급격히 가격이 상승한 아파트들도 있는데 여기는 꾸준히 상승한 편이다. 2016년 2월 실거래가는 6억 원이었고, 2020년 12월 최고 실거래가는 13억 2천만 원이었다. 현재 매물 가격은 그보다 높은 13억 8천만 원에서 15억 7천만 원이다.

래미안미드카운티
1,009세대
2018년 준공

2018년 준공이니 그 이전의 거래는 분양권 거래가 아닐까 싶다. 2016년 4월 실거래가는 5억 4천7백2십만 원이었다. 2020년 12월 실거래가는 14억 3천만 원이었다. 최근 매물가격은 14억에서 16억 정도다. 조만간 분양가의 세 배가 되는 것은 아닌지...

래미안크레시티
2,397세대
2013년 준공

그래프를 보면 래미안 크레시티 역시 5년 전에 비해 가격이 거의 세 배가 되고 있다. 2016년 1월 실거래가는 5억 9천5백만 원이었고, 2020년 12월 최고 실거래가는 14억 4천만 원이었다.

답십리역 1번 출구로 나와서 래미안 위브 아파트 쪽으로 갔다. 아파트 단지가 생각보다 도로에서 멀리 떨어져 있었다. 단지 내를 가로 질러 갈까 하다가 답십리 초등학교 쪽으로 돌아서 갔다. 그리고 작은 도로를 따라서 단독주택들이 모여 있는 구역까지 갔다가 다시 돌아왔다.

래미안 위브 아파트 입구

아파트 입구라기보다는 아파트 단지들 입구이다. 하나의 큰 단지이면서도 블록별로 1단지,부터 4단지까지 나누어져 있기도 하다.

래미안 위브 아파트와 그 남측 사이 도로

답십리역과 래미안 위브 아파트 사이의 블록들은 왜 재개발에서 제외되었을까. 큰 도로에 접한 상가들은 제외될 수도 있지만 '황물로'를 기준으로 크게 두 블록으로 나누면 그 다음 블록도 답십리16구역에서 제외됐다. 그쪽으로도 오래된 단독주택들이 보였다. 도로변에는 이런저런 물건들을 파는 상가들이 보였다.

답십리 재개발 구역에 대해서 검색하던 중 '답십리 황물길'을 찾았다.

지난 2010년에는 황물로와 답십리16구역(래미안 위브) 사이를 따로 구역으로 지정하여 개발할 계획이었다. 건축자재 특화거리로 조성할 계획이었다고 한다. 이러한 사실을 몰라서 황물로를 따로 안 걷고 아파트 주변으로 둘러봤는데, 나중에 또 기회가 되면 래미안 위브 아파트 단지 내부와 황물로 주변을 보러 가고 싶다. 

답십리 초등학교 오른쪽 도로

도로 모양이 직선이 아니라 곡선이다. 예전 도로의 모습을 그대로 유지한 건지...

답십리16구역 오른쪽도 언젠가 개발이 될까 궁금하다.

래미안 미드카운티

도로를 따라 걷던 중 저 앞에 멋진 아파트가 보였다. 답십리18구역을 재개발한 래미안 미드카운티 아파트였다. 이제 막 답십리 재개발에 관심을 가져서 답십리16구역과 답십리18구역이 과거에는 어떤 모습이었는지 잘 모른다. 답십리16구역 우측으로 있는 단독주택 지대와 비슷한 모습이었을까.

답십리16구역 오른쪽 위 모서리 부분

재개발 구역에서 제외된 곳인지 상가 빌딩이 들어왔다. 재개발 구역에 포함되는 것보다 바로 옆에 있는 건물이 돈을 더 많이 번다는 말이 있다. 위 상가빌딩도 그랬을 것 같다. 2,600세대의 대단지 아파트를 배후에 둔 상가 빌딩이 됐다.

드디어 경매 물건이 있는 구역에 왔다.

따로 구역으로 지정된 것은 아니지만 편의상 구역이라고 부른다. 답십리 래미안 위브 2단지 우측에 있는 단독주택 지대다. 바로 경매 물건이 있는 골목으로 가지 않고 분위기를 살피려고 다른 골목부터 하나씩 둘러봤다.

주택가에 여관이 있었다. 제기4구역에도 주택가 옆 골목으로 여인숙이 있었고 신당역 남측에도 여관이 있었던 기억이 난다. 주택가에 왜 여관이 있었을까.

이 골목에는 신축 빌라도 보였다.

잠시 도로변으로 나왔다.

여기도 여관이 보인다.

다시 골목길

대부분 이런 단독주택들이 있었다. 1980년대에 지어졌을 것이다.

아직 눈도 다 안 녹았다.

여기도 신축 빌라가 있었다.

이 구역에 통으로 개발이 되지 않는다면 이렇게 하나둘 철거 후 신축 빌라가 들어올 것이다.

드디어 경매 물건지에 왔다.

좁은 골목에서 또 들어간 곳에 있어서 전체적인 모습을 확인하기도 어려웠다. 앞 건물과 같이 건축을 해야 하지 않을까.

2020타경1032**

동대문구 답십리동
주택

토지 34.788평
건물 28.365평

1968년에 사용승인된 건물로 감정가는 6억 2천만 원 정도다. 시세는 그보다 몇 천만 원 낮다고 한다. 좁은 골목에서 또 안쪽으로 들어가 있어서 면적이 좁을 줄 알았는데 대지가 30평 이상이다.

공사 중인 건물 모습

경매 물건지 바로 왼쪽에 있는 건물로 철거 후 새로 짓는 것이 아닌 리모델링을 하는 것으로 보인다. 아닐 수도 있다. 그냥 주변 건물들과의 거리를 생각하면 다시 짓는 것보다 건물 형태를 유지하는 것이 낫다는 생각이 들었다.

근처에는 또 이렇게 완전히 철거를 한 현장이 있었다. 무슨 건물이 생길까.

이렇게 동대문구 답십리동 주택 경매 물건을 살펴봤다.

또 다른 골목길

여기는 그나마 폭이 넓어 보인다.

경매 물건지 뒤쪽 골목길

혹시나 뒤쪽 골목에서 경매로 나온 주택이 좀 보일까 해서 다른 골목으로 가봤다.

저 멀리 공사 중인 건물이 아까 그 리모델링하는 듯한 상가 건물이다.

이쪽으로 와도 다른 집에 가려서 해당 주택이 보이지 않았다.

돌아가는 길

답십리 초등학교가 보인다. 저 초등학교 때문에 래미안 위브를 초품아라고 소개하는 곳도 있었다.

답십리 현대시장

직선으로 갔으면 더 빨리 답십리역까지 갔을 텐데... 곡선인 도로를 아무 생각 없이 따라가다가 조금 더 와버렸다.

두산 2단지 아파트와 답십리 파크 자이

시세는 생략한다.

답십리 파크 자이 아파트는 2019년 준공이다.

동대문구 용두동과 제기동에 다녀왔다.

용두동에 있는 단독주택과 제기동에 있는 근린주택이 경매로 나왔다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 제기4구역 남측부지에 가로주택정비사업 추진을 확인한 것이다. 지난 번에 제기4구역에 갔을 때, 제기4구역 남측으로 제기4구역에서 제외되는 부분이 있었다. 그때도 따로 개발할 것 같다는 느낌이 들었는데 역시 현장에 가서 그 현황을 확인할 수 있었다. 마침 경매로 나온 물건도 제기4구역 남측부지에 속했다.

용두동

용두동인데 제기동역에서 더 가깝다. 용두6구역을 지나 경매 물건지로 갔다.

위 지도에서 좌측이 용두동이고 우측이 제기동이다. 경매 물건은 바로 그 경계 옆에 있었다.

용두6구역 모습

아직 건물이 본격적으로 올라가지 않은 상태였다.

래미안 용두6구역 주택재개발 아파트 현장

용두동 단독주택

2020타경1038**
동대문구 용두동
주택

토지면적 35.09평
건물면적 237.27평

건물면적에는 경매정보지 상 약간 오류가 있는 듯하다. 감정평가서에 건물면적은 125.91㎡로 되어 있었다. 해당 주택과 주변 필지에 나름 사연이 있기 때문에 면적 표기에 차이가 있다.

경매로 나온 주택이 있는 골목이다.

바로 이 도로를 경계로 용두동과 제기동이 나뉜다.

서울 선농단

서울 시내에 이런 곳이 있는지도 몰랐다. 여기 저기 임장을 다니면서 신기한 것을 종종 보게 된다. 지도를 볼 때에는 그냥 근처에 공원 같은 것이 있구나 하는 정도였는데, 현황조사서 등을 읽어보니 이 근처에 올라가면 경매 물건지의 마당이 보인다는 말도 있었던 것으로 기억한다. 선농단 역사문화관인지, 아니면 선농단 역사공원인지 잘 기억은 안 나는데 들어갈 수는 없었다.

1976년에 지어진 주택인데 낡은 모습은 별로 찾아볼 수 없었다. 당시에는 꽤 고급스러운 주택이지 않았을까.

최대한 올라왔지만 담장 안쪽까지 보이지는 않았다.

다른 골목 끝으로는 종교시설이 있었다.

옆으로도 고급스러운 단독주택이 보였다.

내부는 어떨지 모르지만 이 모습 그대로 10년 더 살아도 괜찮을 것 같다.

그런데 두 집이 거의 붙어 있다.

감정평가서에는 아래와 같은 내용이 었었다.

본건 건물은 인접필지와 같이 제1호~제5호로 일괄하여 등재되었으나, 각 호 건물을 기준으로 토지를 분할하여 토지 지번별로 그 위치가 확인되는 바, 본건 토지상에 소재하는 제*호의 위치를 특정하여 감정평가하였음.

다섯 개의 필지에 함께 건물을 지었던 것일까. 경매정보지에는 '연립주택'이라는 표현도 보였다. 아무튼 현재는 개별 필지 위에 개별 주택이 있는 것으로 봐도 무방한 것 같다. 제기동에는 '협동주택'이 있었는데 이런 저런 사연이 있는 건물들이 많다. 그런데 건물이 거의 붙어있으니 철거 후 신축이 어려울 것 같기도 했는데 불가능한 것은 아니었다.

다른 쪽으로는 1976년도에 지어진 건물들 사이로 2009년에 지어진 건물이 있었다.

제기동에서 용두동으로 가는 언덕길

경매 물건을 포함한 주변 주택들은 다른 곳에 비해서 지대가 조금 높은 편이었다.

제기4구역으로 가는 길

눈이 많이 와서 임장을 안 갈까 했지만 시간이 있을 때 최대한 임장을 많이 다니려고 하고 있다.

정릉천 주변에 있는 주택들 중에서 협동주택이었던 주택들도 있다. 앞서 살펴본 단독주택들과 비슷한 시기에 지어졌는데 상대적으로 낡아 보인다.

제기동

제기4구역은 청량리역에서 더 가깝다. 위쪽에 청량리7구역이 보이고 그 왼쪽으로 따로 표시는 안 했지만 청량리6구역과 제기6구역이 있다. 제기4구역은 지도 가운데 빈 공간이다. 철거가 진행되다가 중단된 사연이 있는 곳. 그 아래쪽으로 표시한 부분이 '제기4구역 남측부지'다. 제기4구역 남측부지에서 공유물 분할을 위한 경매 물건이 나왔다.

가는 길에 반가운 모습이 보였다.

레트로 열풍을 타고 많이 보이는 '곰표'

곰표 맥주가 방송에 나오는 바람에 편의점에서 찾아볼 수가 없다.

제기동 맛집 원조 홍릉각

몇 번 가봐던 곳이다. 이 날은 오픈 시간보다 조금 일찍 오는 바람에 못 갔다. 제기4구역으로 임장을 온다면 여기서 밥을 먹어도 좋을 것이다. 다만 장소는 협소한 편. 하지만 그만큼 기다렸다가 먹을 가치가 있는 곳이다.

저 뒤쪽이 제기4구역인데 사거리에 접한 이 건물도 제기4구역 남측부지에 포함되는지 모르겠다.

제기4구역 남측부지 맞은편 인도

제기4구역과 그 남측부지가 개발된다면 이쪽도 개발되지 않을까.

서울특별시 동대문구 제기동 426번지 일원(1단지:제기4구역 남측부지)
가로주택정비사업 주민설명회 개최

지난 12월 초에 주민설명회를 개최했다. 가로주택정비사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

부동산 상승세를 타고 수많은 재개발, 공공재개발, 가로주택정비사업, 소규모 재건축 등이 추진되고 있는데 2008년과 같은 일이 반복될지도 모른다.

이미 철거가 끝났는지 나대지도 보였다.

단독으로 새로 건물을 지을 계획이었을까. 대로변에 접한 것만으로도 그 가치가 유지될 것이다.

세월의 흔적이 보이는 건물들

어르신들의 유해 업소가 있나...

2019타경1040**

동대문구 제기동
근린주택

대지 약 30평
건물 약 39평

1985년 건물로 감정가는 약 7억 5천8백만 원이다. 공유물 분할을 위한 경매라서 취하되지는 않을 것 같다. 공유자가 낙찰을 받아가려나... 여유만 있다면 낙찰받아서 가지고 있어도 언젠가는 수익이 날 것 같다.

바로 이 건물이 경매로 나온 건물이다.

근처에 부동산도 하나 있고, 그 옆으로는 시장 골목이 있다.

제기4구역 남측부지 인도

유치권까지는 아니고 점유 안내문이 있었다.

공유자 중 한 사람의 이름이 적혀 있었다.

다른 쪽 골목

여기도 안내문이 있었다.

다시 시장 골목

어떤 사연이 있는지 모르겠지만 욕심이 나는 물건이었다.

구리시 수택동에 다녀왔다.

구리시는 8호선 연장으로 유망할 것이라고 생각했던 지역인데, 그렇게 생각만 하고 있다가 이번에 처음으로 임장을 다녀왔다. 그리고 투자로 돈을 벌려면 빠르게 움직여야 한다는 것을 깨닫고 왔다. 구리시에는 수택E구역, 수택1지구, 인창C구역 등이 진행 중이었다. 이전 글에서 작성했던 수택E구역은 관리처분인가를 받고 시공사를 선정한 상태였다. 수택1지구도 벌써 관리처분인가를 받고 철거를 막 시작한 상태였다.

수택1지구는 구리역 근처에 있다. 구리시 재개발 및 재건축에 관심을 갖고 임장을 가게 된 계기는 '원일아파트' 때문이었다. 원일아파트에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 1989년에 지어진 5층 짜리 아파트로 재건축의 가능성이 있어 보였다. 그래서 그 주변에 대해서 알아봤는데 이미 '수택지구'는 한양수자인구리역 아파트로 재건축이 진행 중이었다. 그리고 그 옆으로 '수택1지구'가 있었다. 수택1지구는 현황이 어떤지 원일아파트는 재건축 가능성이 있는지 알아보기 위해 구리시 수택동으로 임장을 다녀온 것이다.

이동했던 경로는 위 지도 오른쪽 아랫 부분의 태양파크와 구리초등학교 사이의 골목으로 가서 원일아파트를 먼저 보고, 그 다음에 한양수자인구리역 아파트 공사 현장을 지나서 수택1지구를 둘러봤다.

여기도 오래된 건물이 보였는데 아쉽게도 어느 구역에도 포함되지 않은 곳이다.

저 앞에 보이는 아파트가 한양수자인구리역 아파트이다.

2021년 7월 준공 예정

남양i좋은집 아파트

2004년 준공
319세대

여기는 왕숙천으로 저 멀리 보이는 타워가 '구리타워'이다.

왕숙천 건너편

지도상 '가운지구'라고 나온다.

저쪽은 다산신도시이다.

'도농'이 들어간 아파트가 많아서 도농동인줄 알았는데 '다산동'으로 나온다. 다산신도시는 규모가 커서 그런지 여러 지구들이 있는 것으로 나온다.

지금 지도를 검색하니까 도농동이 있긴 하다. 구리시 수택동과 남양주시 다산동 사이에 도농동이 있다. 그런데 도농동에는 아파트가 따로 있는 것은 아니었다.

원일아파트와 한양수자인구리역 아파트

원일아파트

바로 이 원일아파트 때문에 구리시 수택동까지 왔다.

2020타경819**
구리시 수택동
원일아파트

대지권 16.214평
건물면적 21.14평 (69형)

1989년에 지어진 아파트로 최고층이 5층이다. 감정가는 4억 4백만 원. 이 원일아파트도 몇 년 전에 비해 최근 가격이 상승했다. 

경매로 나온 것과 동일한 면적의 최근 5년 동안의 가격 변화를 나타낸 것이다. 2016년 3월에 2억 5천1백만 원에 실거래가 있었고, 가장 최근은 2020년 5월로 3억 9천7백만 원이었다. 지금 호가는 4억 원에서 4억 4천만 원 정도이다.

2019년까지 큰 변화가 없다가 최근 1년 사이에 급격하게 상승한 것으로 보인다.

원일아파트 단지 내 모습

구리시 수택동 원일아파트는 '가'동부터 '마'동까지 있었다. 아쉽게도 지금은 재건축 이야기는 없는 것 같다. 대지지분도 큰 편이고 재건축을 바라보고 투자를 해도 좋을 것 같은데, 문제는 '시간'이다. 과연 언제 재건축이 될 것인가. 원일아파트 입구에 있는 게시판에는 '지역주택조합'에 관한 안내문에 두 장 붙어 있었다. 지역주택조합이란 무엇인지와 지역주택조합 유의사항이었다. 원일아파트에서 지역주택조합을 추진하는 사람들이 있었기 때문일까?

한양수자인구리역 아파트가 곧 준공되고 수택1지구에도 아파트가 들어서면 원일아파트 주민들도 재건축을 원할 것 같다. 위 사진에서도 알 수 있듯이 30년이 지난 아파트 치고는 외관이 깔끔하게 잘 관리되고 있었다. 주차공간도 넉넉해 보였고 수택E구역의 노후된 주택들과는 상당히 다른 모습이었다.

원일아파트

원일아파트와 한양수자인구리역 아파트 경계

수택지구 공사개요

참고로 한양수자인구리역 아파트의 경우에도 재건축을 하는 데 14년 가까이 걸렸다고 한다.

한양수자인구리역 아파트가 곧 생긴다.

입지가 상당히 좋다. 역세권, 몰세권, 공세권 등으로 홍보했던 자료가 있었다. 구리역까지 5분, 롯데몰까지 5분, 바로 옆에 왕숙천 산책로가 있다. 8호선이 연장되면 잠실까지 단 20분이다.

분양가는 25평이 4억 원대, 34평이 5억 원대였다. 층수에 따라 거의 6억도 있었다.

분양권 거래 내역을 보니 25평형은 2020년 6월에 6억 8천만 원에 거래됐고, 34평형은 2020년 2월에 7억 8천만 원에 거래된 사례가 있었다.

구리 수택지구 주택재건축 정비사업

층수는 20층으로 생각보다 높지 않았다.

한양수자인구리역 아파트와 구리역 사이에도 공사 중인 건물이 보였다.

구리 수택지구 또 다른 게이트

하수관 공사 안내문

수택1지구

수택지구를 재건축한 구리한양수자인 아파트 근처에 수택1지구가 있었다.

위치 - 수택동 535번지 일원
면적 - 32,535㎡
필지수 - 149필지
토지 등 소유자수 - 289명

용적률 - 249.85%
건폐율 - 22.31%

세대수 - 565세대


사업 시행상황
추진위원회 승인 - 2005. 11. 4
정비구역지정고시 - 2007. 7. 30
조합설립인가 - 2007. 12. 26
사업시행인가 - 2008. 12. 26

관리처분인가 - 2019. 10. 1

이미 1년도 더 전에 관리처분인가가 난 상태였다. 2021년 1월 초에 현장을 방문했을 때는 철거 초반으로 보였다. 주변으로 가림막이 설치되어 있었고 그 안으로 공사 인부들이 몇몇 보였다.

수택1지구의 가림막들

철거 중인 수택1지구

도로 한 가운데 가림막이 없는 곳이 있어서 구경을 하러 들어갔다가 몇 걸음 채 가지도 않았는데 안에 있던 인부가 들어오면 안 된다고 소리쳤다.

지도상에 나오는 '대우아파트'도 철거 예정

아직 본격적인 철거가 시작된 것은 아니었고 철거 전 사전 작업을 하는 듯했다.

조금 떨어진 곳에서 바라본 수택1지구

수택1지구 재건축 조합의 철거 안내 현수막

각종 폐기물을 담은 포대들이 많이 보인다.

수택1지구 옆으로는 공영주차장이 있었다.

도로 폐쇄 안내문

또 다른 철거 안내문

주차금지

2020년 11월 16일부터 가림막 설치를 시작했다.

가림막 안쪽으로 보이는 모습

몇 주 뒤면 이 모습은 영영 사라질 것이다. 단독주택들의 모양이 거의 같은게 신기하다.

공영주차장을 사이에 두고 수택1지구 맞은편으로 인창C구역 주택재개발 조합 현수막이 보였다.

인창C구역도 조만간 임장을 갈 예정이다. 이 날도 구리시를 조금 더 둘러보고 싶었는데 시간적 여유가 없어서 빠르게 둘러보고 돌아왔었다.

종로구 연건동에 다녀왔다.

종로구는 관심을 갖고 있는 지역 중 하나이다. 종로구에 경매 물건이 나왔는데 처음 들어보는 '연건동'이었다. 위치를 보니까 창경궁 맞은편에 있는 서울대학교 병원 남쪽에 있었다. 입지가 나쁘지 않아 보였다. 실제로 약 500미터 거리에 힐스테이트 창경궁 아파트가 들어올 예정이었다. 참고로 힐스테이트 창경궁 아파트의 분양가는 84형이 8억원대로 평당 2700만원에 가까웠다.

무엇보다 이번 임장의 소득은 연건동 상일빌라 주변으로 철거 안내문이 붙어 있는 주택들을 있었다는 것이다. 이미 철거가 끝난 현장도 보였고 순차적으로 철거가 예정되어 있었는데 철거 후 어떤 건물이 들어설지 변화가 기대된다. 철거 예정지의 위치는 이 글의 마지막 부분에 공개하겠다.

종로구 연건동은 창경궁 우측으로 서울대학교 병원을 포함한 지역이다. 

이번에 연건동을 처음 들어봤는데 종로구에는 다양한 행정구역들이 있었다. 인사동과 익선동은 많이 들어보았을텐데 나머지는 낯선 구역들이 많다.

이번 임장에서 이동했던 경로이다. 종로5가역에서 내려서 상업지역을 지나서 연건동으로 갔다. 연건동 상일빌라 주변을 둘러보고 혜화동에 있는 오래된 연립주택과 경매 물건을 볼 계획이었다. 그러나 날씨가 너무 추워서 연립주택을 보고 전망을 보기 위해 낙산공원까지 갔다가 혜화동 경매 물건은 다음에 보러 가기로 했다. 

종로5가역에서 연건동까지 가는 길에 오피스텔 공사 현장이 두 군데 있었다. 하나는 종로 루비온 오피스텔로 종로5가역에서 가까운 편이다.

다른 하나는 휴스턴 창경궁 오피스텔이다. 휴스턴 창경궁 오피스텔이 준공 예정일이 더 빠른데 실제로는 종로 루비온 오피스텔이 더 높이 올라가 있었다.

현장 사진들

종로5가 상권의 모습이다.

다소 오래된 분위기로 음식점, 술집, 게스트 하우스 등이 보였다.

지하철역에서 멀어질수록 복잡한 모습이 줄어들었다.

원남동 휴스턴 오피스텔 창경궁 신축공사 현장

종로 루비온 오피스텔 공사현장은 보는 눈들이 많아서 못 찍었는데, 건물이 상당히 올라간 모습이었다. 반면 휴스턴 창경궁 오피스텔은 아직 건물이 올라간 모습이 안 보인다. 오피스텔은 건물이 올라가는 데 얼마 안 걸리는건지... 아무튼 두 오피스텔의 준공 예정은 몇 달 차이가 안 난다.

휴스턴 창경궁 오피스텔 공사현장 옆으로는 단독주택이 보였다.

드디어 연건동에 왔다.

길 건너가 원남동과 연건동이다.

원남동 사거리

여기는 원남동 사거리로 왼쪽으로 쭉 가면 좌측에는 종묘, 우측에는 창덕궁이 있게 된다. 위 사진의 왼쪽으로 보이는 곳은 창경궁이다. 나름 궁세권으로 서울의 구도심이라고 할 수 있다.

원남동 골목

바로 연건동 상일빌라로 가지 않고 골목을 둘러보기로 했다.

철거공사 안내문이 보였다.

근처에는 벌써 철거가 끝난듯한 현장이 보였다.

아니면 원래 공터였을 수도 있다.

아무튼 이 주변의 건물들은 순차적으로 철거가 예정되어 있었다.

골목은 차가 지나갈 수 없을 정도로 좁았다.

철거 안내문이 붙어 있는 집이 또 보였다.

지도상으로는 길이 있다고 나오는데 막다른 골목이었고...

이런 가파른 계단을 내려가서 연건동 경매 물건지로 갔다.

여기는 새롭게 지은 건물 같아 보였다.

그 뒤쪽에 있는 건물도 깔끔했다.

골목으로 들어가니 세월의 흔적이 느껴지는 건물들이 대부분이었다.

여기는 네이버 부동산에 매물이 올라온 곳이다.

이번에는 미리 손품을 팔고 왔다. 연건동에 매물이 총 3개 있었다.

2001년 건물인데 매매 호가는 22평이 4.5억이었다.

이 골목으로 들어가도 또 하나의 매물이 나온다.

1993년 주택으로 7.7억이다.

드디어 경매 물건이 있는 골목이다.

연건동에는 골목에 거울들이 많았다. 나중에 알았는데 '여성안심거울'이었다. 좁은 골목에서 범죄의 표적이 되는 여성들이 많았던 것일까.

이 골목에는 신축 빌라도 보였다.

2020타경1007**

다세대(빌라)

대지 6.126평
건물 11.577평

1993년에 지어진 건물로 감정가는 1.56억이었다. 물건상 하자가 있었는데 '위반건축물'이었다. 자세한 내용은 구청 등에 확인할 필요가 있는데 해결하기 어려워 보였다. 

또 하나 특이한 점이 있었는데, 경매로 나온 그 세대 또는 그 옆집이 네이버부동산에 매물로 올라온 것을 확인할 수 있었다. 매매 호가는 2억원으로 면적은 경매 물건과 차이가 있었다. 옆집일 수도 있고, 아니면 해당 세대인데 위반건축물의 원인이 되는 면적을 포함해서 올라온 것 같았다. 조금만 조사하면 답이 나올 것이다.

연건동 상일빌라

빌라 입구 쪽 모습

빌라 뒤쪽 모습

또 철거 안내문이...

도대체 이 지역에는 무슨 일이 진행되고 있는 것일까

종로구청 등을 검색해봐도 철거와 관련된 내용은 찾을 수가 없었다.

인근 주민들은 답을 알고 있을까.

경매 물건지에서 혜화동으로 가는 길

도로도 조금 더 넓었고 경매 물건이 있는 골목과 다른 분위기였다.

이런 변화도 있고...

사진은 없지만 '여성안심거울'도 여전히 보였다.

이렇게 종로구 연건동이란 지역을 둘러보고 왔다. 나름 입지는 괜찮은 것 같았는데 다소 무분별하게 개발이 진행된 것 같았다. 고층 빌딩도 있고 새롭게 올라가는 오피스텔도 있고 호텔도 있는데, 뒤쪽으로는 차도 지나갈 수 없는 골목에 오래된 주택들이 있었다.

표시한 곳이 철거 안내문이 붙어 있었던 주택들이다. 22번지 주변으로 철거가 예정되어 있다. 안내문이 붙어 있었는지 미처 확인하지 못했는데 298-10번지도 왠지 함께 철거가 될 것 같다. 298-9번지도 안내문은 붙어 있지 않았지만 298-17번지처럼 출입문이 자전거 자물쇠 같은 것으로 폐쇄되어 있는 것으로 얼핏 본거 같다.

순차적으로 철거가 된 이후에 어떤 건물이 들어올지 무척 궁금하다. 어떤 건물이 들어오던 상일빌라의 대지 가격도 함께 상승하지 않을까.

서대문구 홍은동에 다녀왔다.

최근 상가 경매 물건도 검색을 시작하면서 몇 개의 관심 물건이 생겼다. 지난 번에 강동구 강일동 상가를 다녀왔고, 이번에는 서대문구 홍은동에 있는 상가에 가봤다. 임장을 가기 전에 로드뷰를 통해 현장을 확인했을 때도 주변 아파트와 단절되었기에 상가의 가치가 떨어진다고 생각했는데 실제로도 그런 경향이 있었다. 그래도 적당한 아이템을 찾는다면 실수요자에게 필요한 곳일 수도 있다. 또한 30년이 넘은 아파트와 상가라 재건축의 여지도 있지만 아파트와 상가조차 도로를 사이에 두고 떨어져 있었다.

위 지도에는 지하철역이 안 나오는데 인왕시장 아래쪽으로 홍제역이 있다. 경매로 나온 상가가 있는 아파트는 유원홍은아파트로 주황색 원으로 표시한 곳이다. 백종원과 함께 방송에서 자주 언급되었던 '포방터시장'도 홍은동에 있었다.

이날 홍제동에서 경매로 나온 협소주택과 홍제동 개미마을에 먼저 갔다가 홍은동으로 왔다. 벽산아파트와 두산위브1차 아파트 사이의 언덕길로 올라가서 홍은유원아파트 상가를 보고 전망을 보기 위해 북한산 자락까지 올라갔다가 내려왔다. 내려와서는 두산위브2차 아파트 옆에 있는 홍은8구역, 홍은8-1구역, 홍은8-2구역, 홍은13구역을 보러 갔다. 홍은동 재개발 구격에 관해서는 다음 글에 작성할 예정이다.

참고로 홍은유원아파트 및 주변 아파트들의 세대수는 아래와 같다.

홍은유원아파트
299세대
1987년 준공

홍은동원베네스트아파트
195세대
2012년 준공

북한산두산위브1차아파트
497세대
2019년 11월 준공

북한산두산위브2차아파트
296세대
2020년 11월 준공

홍은벽산아파트
1,329세대
1997년 준공

대부분 세대수가 적은 편이며 홍은벽산아파트만 그나마 천 세대가 넘는다.

위 지도는 카카오맵에서 편의점을 선택한 것인데 홍은유원아파트에는 그 흔한 편의점도 없는 것으로 나온다. 실제로 상가 건물에 편의점은 안 보였다. 299세대 밖에 없어서 그럴까. 그 옆에 있는 북한산두산위브1차 아파트가 있지만 그 아파트도 496세대에 불과하고 경사로 인해 다소 단절되어 있었다.

현장 사진들

여기는 홍제동인데 내부순환로로 진입할 수 있는 곳이다. 지하철역에서 다소 멀어서 자동차를 자주 이용하는 경우 내부순환로가 장점이 될 수 있다. 강북횡단선이 홍제역을 지나간다고 하는데 이 주변보다 상명대 앞쪽에 더 큰 호재 같다.

저 앞에 보이는 아파트가 북한산두산위브1차 아파트이다. 준공된지 1년이 조금 지났다.

내부순환로 아래의 모습

내부순환로가 지역을 단절시키는 모습이다. 동대문구 제기동에서도 고가도로는 흉물스럽게 느껴졌다. 그래도 그 아래쪽은 지역 주민들의 산책로 역할을 하고 있다.

홍제천 주변

홍제천 건너편의 모습

홍은유원아파트로 가는 언덕 입구

사진으로 보기에도 경사가 무척 가파르다. 참고로 북한산두산위브1차 아파트는 홍은14구역을 재개발한 것이었다.

북한산두산위브1차 아파트 앞쪽으로 상가가 충분히 있으니 뒤쪽 홍은유원아파트와 단절이 안 되었다고 해도 두산위브 1차에서 유원아파트 상가로 유입되는 수요가 별로 없을 것 같다.

저 앞에 보이는 아파트가 299세대의 홍은유원아파트이다.

언덕을 올라와서 아래쪽을 바라본 모습

1987년에 지어진 홍은유원아파트 상가동

같은 해에 지어진 아파트에 비해 낡아 보인다.

부동산, 미용실, 건강식품점, 세탁소, 학원 등이 보인다.

일단 상가 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

경사가 있어서 그런지 상가 뒤쪽에 있는 북한산두산위브1차 아파트와 단절된 모습이었다.

내려가는 계단이 있긴 했지만 특별한 일이 없다면 신축 아파트에 사는 사람이 30년이 넘은 상가 건물에 찾아오진 않을 것 같다.

홍은유원아파트 상가동 모습

2020타경10**

서대문구 홍은동 근린상가

대지 16.99평

건물 23.63평

감정가는 2억 1천6백만 원이다. 한 차례 유찰되었고 1월 5일이 입찰기일이었는데 코로나로 인해 변경되었다.

지하층에 있는 한 개의 호실인데 지하층에는 1호부터 4호까지 있다고 한다. 지하층 전체가 장기간 '공실' 상태이다.

경매 정보지에도 지하층으로 내려가는 계단이 폐쇄되어 있다고 나와 있었는데 실제로도 이렇게 막아 놓았다. 의자 위에 각종 우편물들이 쌓여 있었다.

의자를 살짝 치우고 내려가도 되겠지만... 내려가지 않았다.

그나마 다행인 것은 상가 앞 아파트 입구에 마을버스 정류장이 있다는 것이다. 한편으로는 상가가 아파트 단지 '내'에 있는 것이 아니라 단지 '밖'에 있다고 할 수 있다. 홍은유원아파트 상가 소유자의 입장에서는 홍은유원아파트의 재건축을 기대할 수도 있는데 이렇게 떨어져 있는 상태에서 만약 갈등이 있다면 상가동을 제외하고 재건축을 하는 것도 가능하지 않을까...

이렇게 상가 경매 물건을 확인하고 홍은동 재개발 구역을 보러 갔다.

원래는 이날 홍제동 협소주택과 개미마을만 보고 돌아오려다가 홍제동에서 홍은동 상가 경매 물건지까지 10분 정도 밖에 안 걸려서 여기까지 온 것이었다. 그런데 북한산두산위브1차 아파트 사이로 '건축심의동시통과'라는 플래카드가 보여서 재개발 구역도 안 가볼 수가 없었다.

저 앞에 보이는 현수막에는 '건축심의동시통과'라고 적혀있다.

홍은동 재개발 구역으로 가기 전에 전망을 기대하고 북한산 쪽으로 올라가 봤다.

영하 10도의 날씨에 이런 길을 따라 한참 올라갔는데... 기대했던 전망은 볼 수 없었다.

북한산 자락길

북한산두산위브 아파트들이나 홍은13구역에 생길 예정인 아파트는 이런 북한산 숲세권이 장점이다.

별다른 소득 없이 화장실만 들렀다가 내려갔다.

그나마 건진 것이 내려가면서 보이는 이런 사진인데... 언덕 중간까지만 올라갔다가 사진을 찍고 내려와도 충분했다.

북한산두산위브2차 아파트 입구

2020년 11월에 준공된 신축이다. 입주 축하 현수막도 걸려 있었고 가전제품을 배송하는 트럭도 보였다.

서대문구 홍제동에 다녀왔다.

최근 급격한 부동산 가격 상승으로 웬만한 서울 아파트들은 10억이 넘는다. 오래된 아파트도 몇 억은 줘야 간신히 구할 수 있다. 그 돈이면 아파트를 구입하기보다는 자투리 땅을 구해서 협소주택을 짓고 사는 것이 나을 수도 있다. 실제로 서울 곳곳에는 협소주택들이 있다. 나도 협소주택에 관심이 있어서 관련 책을 몇 권 봤다. 실제로 가서 봤던 협소주택들 중에 기억에 남는 것은 창신동에 있는 협소주택으로 서울 성곽 바로 옆에 있는 것이었다.

바로 이 협소주택이 종로구 창신동에 임장을 갔다가 우연히 본 것이다. 

이번에 경매로 나온 협소주택은 서대문구 홍제동에 있는 것으로 홍제동 문화촌 현대아파트 근처에 있다. 인왕중학교에서도 가깝고 서울의 대표적인 판자촌이라고 하는 '개미마을' 입구에서도 가깝다. 

홍제동 협소주택은 위 지도에서 문화촌현대아파트와 인왕중학교 사이의 약간 아래쪽에 있다. 오른쪽에 큰 원으로 표시한 부분이 개미마을이다. 홍제역에서 홍제동 협소주택까지는 걸어서 15분 이상 걸린다. 마을버스 서대문 07번을 타면 홍제역에서 인왕시장을 지나서 인왕중학교를 거쳐서 개미마을까지 간다.

홍제역 근처에는 홍제역 해링턴플레이스 아파트가 공사 중이다. 2021년 12월 준공 예정이다. 홍제3구역을 재개발한 것이다. 홍제동 협소주택은 위 지도에서 '아르떼빌'이라고 표시한 곳 근처이다. 올해 상반기에 저 아르떼빌에서도 경매로 나온 물건이 있었다. 아르떼빌 오른쪽 아래로 파란색 화살표로 표시한 부분 주변이 개미마을이다. 홍제동 협소주택 경매 물건을 보러 가서 개미마을도 둘러보고 왔는데 개미마을 사진은 따로 글을 올리겠다.

홍제역에서 천천히 걸어서 가려다가 날씨가 너무 추워서 마을버스를 타고 개미마을 꼭대기까지 갔다. 개미마을을 살펴보고 내려오면서 홍제동 협소주택 경매 물건을 봤다. 그래서 지도상 화살표가 복잡하다. 개미마을에서 내려오면서 또 협소주택이 있는 골목 끝부분으로 돌아서 내려와서 더욱 복잡해 보인다. 아무튼 사진 순서가 개미마을에서 내려오면서 협소주택으로 갔다는 것, 협소주택 주변을 한 바퀴 돌고 인왕중학교 쪽으로 해서 내려가다가 다시 올라온 것으로 되어 있다. 

현장 사진들

홍제역 해링턴플레이스 아파트 공사 현장

이 주택은 개미마을 입구에 있는 '금강빌라' 맞은 편에 있는 주택이다. 협소주택과 스타일이 비슷하다. 대신 면적이 조금 넓고 높이는 낮은 것 같았다.

개미마을 입구에서 내려오는 길

마을버스 정류장이 보인다. 사진 오른쪽이 '인왕중학교'이다. 앞부분으로는 공영주차장이 있고 사진 왼쪽으로는 오래된 주택들이 있다. 그 뒤쪽으로 경매로 나온 협소주택이 위치해 있다.

저 앞쪽으로 보이는 아파트는 '북한산 두산위브 아파트'이다. 북한산 두산위브 아파트 근처에 있는 홍은유원아파트 상가도 경매로 나와서 이날 홍제동을 보고 홍은동까지 갔다. 유원 아파트 상가 경매 물건, 홍은13구역, 홍은8구역 사진들도 따로 올릴 예정이다.

여기서 쭉 내려가서 왼쪽으로 올라가면 바로 협소주택이 나오는데 왼쪽 뒤로 크게 돌아서 갔다.

주변에는 이런 단독주택들이 많았고 간혹 신축 빌라도 보였다.

경매로 나온 협소주택이 있는 골목에 서대문 성지교회가 있다.

교회탑 왼쪽으로 황량한 땅이 보이는데 저기가 홍은13구역이다. 철거를 마치고 지반을 다지는 공사를 하고 있는 것 같았다.

홍은13구역 모습

사진상 잘 안 보이겠지만 굴삭기 두 대가 열심히 작업 중이었다.

골목을 내려가는 길과 골목 위쪽에 있던 건물

드디어 홍제동 협소주택에 도착했다.

2020타경501**

서대문구 홍제동 주택

토지면적 약 21.18평
건물면적 약 34.49평

감정가는 3억 4천8백만 원 정도인데, 선순위 임차인 보증금 2억 6천만 원이 있다. 사용승인은 2015년 7월이다. 

검색해보면 건축비, 도면, 내부사진 등을 포함한 이 협소주택에 대한 많은 정보를 찾을 수 있을 것이다. 협소주택 특성상 스킵플로어 구조인데 가장 아래층은 지하층으로 작업실로 적당해 보였다. 그리고 위로 갈수록 주방, 거실, 방, 다락방이 있다.

처음 실제로 봤을 때 들었던 느낌은 생각보다 작다는 것이었다. 주택 왼쪽 공간을 주차공간으로 활용할 수 있는데, 그런 공간 때문에 1층은 건물 폭이 좁고 2층은 1층보다 넓으니 내부 공간도 넓을 것이다.

입구는 두 개로 전면에 지하 작업실로 가는 입구가 있고 왼쪽으로 보이는 계단으로 올라가면 옆면에 1층으로 가는 입구가 또 있다. 화장실도 두 개라서 공간을 나누어서 임대를 주는 것도 가능하다는 견해도 있었는데 아래쪽 화장실에는 샤워 시설이 없어 보여서 두 가구에게 임대를 주는 것은 어려울 것 같았다.

 이 지역에 협소주택 임대 수요만 있다면 전체를 임대하는 것도 좋을 것 같았다. 주변 부동산 시세를 탐문한 결과 현재 협소주택 보증금 수준이면 방3, 화장실2 빌라 전세를 구할 수 있었다. 결국 중요한 것은 협소주택을 찾는 사람이 있는가이다.

협소주택 특성상 실수요자에게 적합해 보이는 물건이었다. 요즘 코로나로 인해 재택근무를 하는 경우도 많다. 재택근무를 많이 하는 사람이거나 별도로 사업체를 운영하는 사람이라면 지하층을 사무실로 활용할 수 있는 협소주택도 괜찮아 보인다.

내려가는 길, 옆집, 내려왔던 골목을 올려다 본 모습

골목 아래쪽에는 이런 신축 빌라도 보였다. 협소주택처럼 완전히 독립된 공간을 원하는 사람이 아니라면 이런 곳을 선택하지 않을까.

인왕중학교와 마을버스 정류장으로 가는 길

이쪽 도로변으로는 상당히 노후된 주택들도 많이 보였다.

협소주택 근처에 있는 빌라 - 아르떼빌

올해 상반기에 이 아르떼빌에서 경매로 나온 물건이 있었다.

2019타경53**

서대문구 홍제동 빌라
대지 6.84평
건물 7.57평

감정가는 1억 8천4백만 원이었는데, 1억 4천5백만 원에 낙찰됐다. 선순위 임차인이 전세보증금 금액에 그대로 낙찰을 받아간 사건이었다. 현재 네이버 부동산에 이 빌라에서 나온 것으로 추정되는 매물이 있는데 매매가는 1억 8천5백만 원이다. 

아르떼빌이 있는 골목, 경매로 나온 협소주택이 있는 골목의 다음 골목 위쪽에도 신축 빌라가 보였다.

마을버스가 다니는 도로 옆 공영주차장

이 도로 바로 옆으로는 이렇게 노후된 주택들이 있었다.

저 주택들 뒤쪽 어딘가에 경매로 나온 협소주택이 있을 것이다.

이렇게 개미마을에서 내려와서 경매 물건 주변을 둘러봤다.

홍제역에서 걸어오는 길은 어떤 모습인지 확인을 안 할 수가 없어서 내려갔다가 잠깐 다시 올라왔다.

홍제역에서 걸어서 오는 경우 올라오는 길은 약간 경사가 있었다.

다시 내려가는 길

철거가 끝난 현장도 보였다.

이렇게 개미마을과 홍제동을 보고 홍은동으로 갔다.

다음에 개미마을 사진과 홍은동 사진(홍은13구역, 홍은8구역, 홍은8-1구역 등)을 올리겠다.

2021.01.03 - [45FIRE/부동산 임장] - 서대문구 홍제동 임장 - 홍제동 개미마을 재개발 가능성 - 개미마을 추진위원회