생각하고 부자되기

동대문구 전농동에 다녀왔다.

전농동은 청량리역을 포함하면서 청량리역 오른쪽에 있었다. 청량리4구역을 재개발한 청량리역롯데캐슬SKY-L65아파트도 사실은 전농동에 속해있다. 청량리역 3번 출구로 나와서 전농9구역을 보고 동대문롯데캐슬노블레스아파트 주변으로 잠깐 갔다가 전농 도시환경정비사업 구역과 전농12구역까지 보고 왔다. 아래 사진의 대부분은 전농9구역이다.

청량리역 주변으로 재개발 구역이 엄청 많다. 지금도 1호선, 경의중앙선 등이 지나가는데 앞으로 더 많은 노선이 청량리역을 지나갈 예정이다.

공공재개발2차 전농9구역으로 나온다. 원래 전농9구역으로 재개발을 추진하다가 잘 진행이 안 됐는지 이번에 공공재개발로 선정됐다. 재개발이 잘 진행됐으면 좋았을텐데 시간이 흐르면서 신축이 좀 생긴 것 같았다.

위 내용은 과거의 전농9구역 재개발의 내용이다. 지금 추진하는 공공재개발 2차 전농9구역과는 조금 차이가 있을 것이다.

전농9구역은 추진위원회 설립단계에서 중단됐는지 위치도, 조감도도 안 올라와 있었다. 배치도만 있었는데 자세히 보면 공공재개발 전농9구역과 차이가 있다. 위 배치도에는 청량리역부터 철도가 지나는 곳 위쪽으로 직각삼각형 모양이 제외됐는데 공공재개발 전농9구역에는 포함된 것으로 나온다.

전체적으로 노후된 모습이지만 신축이 가능한 곳에는 신축 빌라들이 생긴 것 같다. 빨간색 원으로 표시한 부분은 전체적으로 노후도가 유지되고 있는데 건축이 불가능할 정도로 도로폭이 좁은 곳이었다. 또한 빨간색 직선으로 표시한 곳이 전농9구역의 경계이다. 아래쪽 로얄팰리스는 구역에서 제외됐고 위쪽 시티팰리스는 신축이지만 포함됐다.

청량리역 3번 출구로 나와서 찍은 사진이다. 청량리역에 몇 번 왔지만 3번 출구로 나온 적은 처음이었다. 저 멀리 보이는 아파트는 서울시립대 인근의 전농삼성아파트이다. 그리고 바로 앞쪽으로 공간이 있는데...

청량리 차량사업소였다. 그 뒤로 보이는 아파트는 신성미소지움아파트(우측)와 래미안크레시티아파트(좌측)이다.

여기는 전농9구역으로 가는 길에 있는 청량리역고가도로교이다. 지상으로 철도가 있어서 청량리역 좌측과 우측을 쉽게 이동할 수 없다. 저 뒤쪽으로 보이는 아파트가 그 유명한 청량리 미주아파트이고 그 앞에 살짝 보이는 붉은 건물이 미주아파트 상가동이다. 아마 A동일 것이다. 그리고 오른쪽으로 높이 올라가는 건물이 있는데 미주아파트 상가동 B동을 재건축한 것으로 힐스테이트청량리역 오피스텔이다.

저쪽 어딘가가 전농9구역이다. 철망 사이로 찍어봤다.

여기는 전농9구역 반대편이다.

이 고가교를 내려가서 왼쪽으로 전농9구역이 있다.

전농9구역으로 가는 길이다.

여기는 아직 전농9구역이 아니다. 도로를 따라 가는데 노인들이 앉아 있는 모습이 보였다.

그리고 이 서울마트부터 전농9구역이 시작된다. 좌측이 그렇단 말이고 우측은 아직 아니다.

왼쪽은 전농9구역, 오른쪽 신축빌라는 전농9구역이 아니다.

이렇게 노후된 모습을 보면 정비가 필요해 보인다.

신축이 거의 안 생기고 노후도가 유지된 쪽이다. 철도가 가까이에 있어서 지하철이나 기차가 지나가는 소리가 드릴 것 같았다. 내가 이 주변을 돌아다니는 동안에는 기차가 안 지나갔는지 기차 소리는 안 들렸다. 그런데 청량리역 승강장에서 안내방송하는 소리가 들렸다. 무슨 내용인지 기억은 안 나지만 그만큼 가깝다는 뜻이다.

노후도가 유지되고 있던 곳을 보고 다시 나오는 길이다.

앞쪽으로 보이는 신축 건물은 전농9구역에서 제외되는데, 아래 비슷한 신축 건물은 전농9구역에 포함된다.

제외시켜도 상관이 없을 것 같은데 어떻게 사업이 진행될지 궁금하다.

이 도로를 경계로 왼쪽 부분은 전농9구역이다.

처음에 전농9구역으로 들어왔던 그 도로를 따라서 계속 가는 길이다.

낡은 건물이지만 가격은 상당할 것이다.

여기는 또 다른 골목이다. 노후된 주택들 뒤로 철도가 지나고 그 뒤로 힐스테이트 청량리역 오피스텔이 있다.

이 근처에 과거 전농9구역에서는 제외되는데 이번 공공재개발 전농9구역에는 포함되는 것으로 나오는 곳이 있다. 그쪽도 신축 빌라가 생겼던데 공공재개발 사업이 어떻게 진행될지 모르겠다.

공공재개발 전농9구역의 또 다른 곳이다. 초반에 노후된 주거지가 이쪽보다 훨씬 오래된 건물일줄 알았는데 몇 개의 건물만 확인해보니 비슷하게 1980년대 중반에 지어졌다.

다른 재개발 구역에서 흔히 볼 수 있는 1980년대 후반에서 1990년대 초반 정도에 지어진 듯한 빨간 벽돌의 주택들이 보였다.

이쪽에도 신축 건물이 보였다. 여기도 공공재개발 2차 전농9구역에 포함된다.

신축을 지나 골목 안쪽으로 들어가니 다시 붉은 벽돌의 주택들이 보였다.

좁은 골목의 일부 주택들은 위 사진 오른쪽과 같이 단층이기도 했다.

공공재개발 2차 전농9구역을 돌아다니면서 재개발과 관련된 현수막을 찾아볼 수 없었다. 그러다가 우연히 벽에 붙어있는 위 소식지를 보게 됐다. 다 뜯어져서 무슨 내용인지 알 수 없지만 과거 전농9구역 재개발을 추진할 때 반대하는 입장에서 붙인 것 같았다.

아무튼 공공재개발 2차 후보지 중 (가칭) 전농9 구역은 위와 같다.

이쪽도 매우 좁은 골목길로 노후된 주택들이 대부분이었다.

이런 모습을 보면 확실히 재개발이 필요해 보인다.

골목을 벗어나자 그나마 차 한 대는 지나갈 수 있는 골목이 나왔다.

앞의 골목보다 넓은 편이지만 주차공간은 거의 없을 것 같다.

다시 넓은 도로로 나왔다.

가까운 곳에 서울시립대가 있어서 그런지 주택가에서 대학생들로 보이는 학생들이 나오는 것이 종종 보였다.

CU편의점이 있는 곳도 전농9구역의 경계다. 저 앞에 도로가 끝나는 지점에서 건너편이 서울시립대가 있는 곳이다. 엄밀히 말하면 CU편의점부터 양옆으로 있는 건물들 모두 전농9구역이 아니다. 전농9구역을 등지고 사진을 찍은 것이다.

여기도 CU편의점 근처인데 왼쪽 사진에 보이는 건물들은 전농9구역이고 오른쪽 사진의 건물은 전농9구역이 아니다. 그래도 전농9구역에 아파트 단지가 들어서면 오른쪽 사진의 건물의 가치도 크게 상승할 것이다. 지금도 비쌀 것 같다.

여기는 전농9구역의 나머지 부분인지 아닌지 잘 기억이 안 난다.

대로변으로 나왔다.

로드뷰를 확인해보니 이쪽은 전농9구역이다.

여기서부터는 전농9구역도 아니고 전농12구역도 아닌 청량리역 우측 아파트 단지 근처이다. 전농9구역에서 전농12구역으로 가기 전에 이쪽을 지나갔다.

여기도 노후된 주택들이 많은데 구석 구석 돌아다니지 않았다. 맛집 한 군데만 들렀다가 전농9구역으로 갔다. 대로변에서 한 블럭 들어온 곳에 있는 도로를 따라 새롭게 상권이 형성되는 분위기였다.

도로 양쪽으로 이런 노후된 주택들이 여전히 있었는데...

이렇게 1층에 상가로 활용하기 좋아 보이는 건물도 있었다.

대부분 노후 주택들이 있었는데 점차 바뀌는 것 같았다.

이렇게 철거를 하는 곳도 있었다. 건물을 지으면 1층은 상가로 활용할 것 같다.

골목 안쪽을 구석구석 다닐 시간은 없었지만 한 군데 정도 슬쩍 봤는데 위와 같은 모습이었다.

뒤쪽은 래미안 크래시티 아파트이다. 뒤쪽은 대단지 아파트가 생겼는데 이쪽은 여전히 노후된 상태로 남아있다.

여기는 롯데캐슬노블레스 아파트이다.

놀이터 뒤쪽으로 초고층 건물이 보였다.

롯데캐슬노블레스 아파트와 접하는 도로이다. 이 도로를 따라 한쪽에는 10억이 넘는 아파트가 있고, 한쪽에는 노후된 주택들이 있다.

1층에는 이런 저런 가게들이 있었다.

노후된 주택들이지만 가격은 상당할 것이다.

이렇게 전농1동을 살펴보고 다시 건너편으로 갔다.

화살표를 따라 이동했는데 나머지 구역들은 전농9구역처럼 구석구석 다니지 않았다. 그저 사진 몇 장만 찍었을 뿐이다.

이쪽이 전농 도시환경정비사업 구역이다.

여기도 언젠가는 뒤로 보이는 것처럼 높은 건물이 생길 것이다.

이미 투자하기에는 늦었다는 생각에 이렇게 잠깐 지나가기만 했는데 나중에 다시 가서 구석구석 살펴보고 싶다.

전농12구역으로 가는 길이다.

여기는 몇 년 전에 지나갔던 기억이 난다. 당시 아는 사람을 따라서 청량리로 임장을 왔었다. 그때 청량리에 투자했다면 몇 억은 벌었을 것이다.

전농12구역

전농12구역 가운데를 지나는 도로이다. 전농12구역도 시간상 이 도로를 따라 잠깐 살펴봤다.

이 도로를 따라 걸었는데...

골목 안쪽은 위와 같은 모습이었다.

차가 다닐 수 없으니 로드뷰도 안 나오는 골목이다.

이쪽 골목은 그나마 도로폭이 넓었다.

이렇게 전농12구역까지 보고 돌아왔다. 전농 도환, 전농12구역은 나중에 다시 가서 봐야할 것 같다. 이 구역의 시세는 어떤가 궁금해서 네이버부동산을 확인하니 전농12구역은 매물이 없고 전농 도시환경정비사업 구역에 매물이 하나 있다.

1959년의 단독주택이 무려 50억이다. 50억이면 10억짜리 아파트 5채 가격이다. 엄청 비싸게 느껴지겠지만 평당가를 보면 5,367만원으로 그렇게 비싼 편은 아니다. 그래도 총 금액이 크다보니 자금력이 있지 않은 이상 쉽게 매수할 수 없을 것 같다.

중랑구 중화동에 다녀왔다.

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

이화주택, 대명연립, 삼보연립

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

대명연립 인근의 어린이공원이다.

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

여기는 삼보연립일 것이다.

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

중화122구역

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

여기까지는 노후도가 느껴진다.

분양중인 빌라도 보였다.

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

서대문구 연희동에 다녀왔다.

공공재개발 2차 후보지로 선정된 (가칭) 연희동 721-6번지 일대에 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다.

연희동 721-6번지는 홍연아파트가 있는 필지였다. 홍연아파트는 크게 네 개의 구역으로 나눌 수 있다. 그중 두 구역은 공공재개발 구역에 포함되지 않는다. 연희동 721-6번지 일대는 지하철역에서 꽤 멀리 떨어져 있다. 그래도 뒤쪽으로 안산도시자연공원이 있고 앞쪽으로 홍제천이 흐른다. 홍제천 산책로는 넓고 쾌적했다.

아실에 나온 구역 경계는 위와 같다. 인근에 있는 연희파크푸르지오아파트가 비교 대상이 될 것이다.

위는 국토교통부의 보도자료에 나온 (가칭) 연희동721-6 구역이다.

전체적으로 노후된 편이다. 아래에 올릴 임장 사진들을 보면 그 이유를 알 수 있다. 위쪽은 건축이 불가능할 정도로 도로 사정이 안 좋았다. 신축이나 리모델링을 하고 싶어도 못할 정도로 상황이 안 좋은 곳이었다.

홍연아파트

연희동 홍연아파트 62B형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 62B형은 19평형이다. 홍연아파트는 13개동, 191세대로 1981년에 준공됐다. 최근 실거래가는 3억 미만인데 현재 매물 하나가 5억 8천에 올라와 있다. 공공재개발 후보지로 선정된 영향일까.

연희파크푸르지오아파트

연희파크푸르지오 아파트 33B평형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 작년 5월 11억 8천만원에 거래됐다. 현재 나와있는 매물들도 크게 차이가 나는 것은 아니다. 1층 매물이 11.5억, 고층은 12.4억과 12.8억이 있다.

연희동 721-6 구역이 재개발된다면 시세는 연희파크푸르지오 아파트와 비슷한 수준이 되지 않을까 싶다.

현장 사진들

여기는 연희동 721-6 구역이 아니다. 공공재개발 구역으로 가는 길에 찍은 것이다.

바로 이 건물부터 연희동 721-6 공공재개발 구역이 시작된다.

왼쪽은 공공재개발 후보지 구역, 오른쪽은 구역이 아닌 곳으로 신축 건물들이 보인다. 한창 공사중인 건물도 있었다.

여기도 연희동 공공재개발 구역이 아니다. 공공재개발 구역에서 대로 건너편인데 절이 있어서 찍어봤다.

저 멀리 보이는 아파트는 홍은동두산위브 아파트이다.

이 도로를 경계로 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 특이한 점은 앞서 언급한 홍연아파트의 일부 동은 오른쪽에 속한다.

대로변을 따라 걸어내려가면서 바라본 연희동 721-6번지 일대의 모습이다. 세월의 흔적이 느껴졌다.

연궁 빌라인지 연립도 있고... 카카오맵에는 연궁아파트로 나온다. 연희동 721-6번지 일대를 크게 한 바퀴 돌고 나중에 여기로 다시 왔다.

공공재개발이든 민간재개발이든 잘 진행되면 좋을텐데 앞으로 어떻게 될지 궁금하다.

바로 여기가 도로 건너편 홍연아파트이다. 공공재개발에서 제외된다. 따로 재건축을 하게 될까.

연희동 721-6 구역의 경계이다. 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 왼쪽에 아파트가 생기면 오른쪽 건물들의 가치도 상승할 것이다.

왼쪽, 오른쪽 가릴거 없이 모두 낡은 건물들이 대부분이었다.

힙한 건물도 보였는데... 이 건물의 정체는...

홍연경로당이었다. 경로당을 새로 지은 것인지 이 일대 건물들 중에 가장 깔끔했다.

사진은 없지만 이 주변으로 소규모 갤러리 같은 곳도 보였다.

여전히 연희동 공공재개발 구역의 경계를 돌고 있다. 여기는 지도상 왼쪽 부분이다.

위 사진의 가운데 도로를 경계로 왼쪽은 재개발 구역, 오른쪽은 아니다.

도로가 짧게 이어지고 그 위쪽으로는 계속 이런 계단이었다.

이런 계단이 있고 도로에 접하지 않으면 건축이 불가능할 것이다.

노후도가 유지되는 이유가 다 있었다.

경사도 이렇게 심했다.

골목 안쪽은 그래도 평지였는데, 위쪽으로는 경사가 심한 길이 계속 있었다.

안쪽 골목들도 이렇게 좁은 편이었다.

공공재개발 공모의 흔적도 보였다. 다 찢어지고 이것만 남았지만 그래도 '공공재개발'이라는 단어가 보였다.

아래쪽도 위쪽도 다 이런 길이었다.

저 멀리 홍은동두산위브 아파트와 내부순환로도 보인다.

이런 좁은 길이 계속됐다.

이런 상황에서 신축 건물은 찾아볼 수가 없었다.

아래쪽으로 경사도 심했다.

저 아래 보이는 분홍색 건물이 이 일대에서 경매로 나온 주택이다.

2021타경14**
연희동 179-1**번지
건물면적 7.37평
대지권 9.09평

감정가 127,672,000원

멀리서 확대해서 찍은 사진이다. 1985년에 지은 주택이었는데, 2016년경에 소유자가 바뀌면서 증축을 했다. 그 결과 위반건축물이 됐는데... 얼마에 낙찰될지 궁금하다.

좁은 골목길이 계속 나왔다. 지금까지 다녔던 서울의 낙후된 동네와 비슷한 느낌이었다.

여기는 거의 꼭대기라 리모델링을 하면 조망이 좋을 것 같았다.

왼쪽으로 보이는 아파트가 연희파크푸르지오 아파트이다. 그 뒤쪽으로도 아파트 단지들이 보이는데, 하나는 DMC센트럴아이파크 아파트 같다.

크게 한 바퀴 돌고 아래쪽으로 내려가는 길이다.

언젠가는 재개발이 될 수 밖에 없다는 느낌이 들었는데... 그게 언제일까.

당분간은 계속 이런 모습으로 남아있을 것이다.

차가 절대 못 다니는 골목을 지나서 홍연아파트까지 내려왔다.

연희동 721-6번지 일대가 공공재개발로 진행이 안 된다고 해도 홍연아파트는 따로 정비사업을 추진할 수 있을 것 같았다. 다만 13개동이 흩어져 있는데, 붙어 있는 동들만 추진하면 되지 않을까 싶다.

홍연아파트와 뒤쪽은 높이가 저만큼 차이가 난다. 옹벽의 높이가 4~5미터는 넘을 것 같다.

홍연아파트 단지 내의 모습이다. 동간격이 여유가 있었다.

여기도 연희동 공공재개발 구역에 포함되는 건물들이다. 오른쪽은 대로변에 접한 신축 빌라인데도 구역에 포함됐다.

다시 시작된 언덕길이다.

여기도 신축 건물이 보였다. 연희동 공공재개발 구역 내에서 몇 안 되는 신축 건물이었다.

왼쪽의 신축 건물과 오른쪽의 건물이 대비가 됐다. 이 주변 건물 모두 공공재개발 구역에 속한다.

다시 연궁아파트로 돌아왔다.

앞쪽으로 절이 보인다. 이렇게 연희동 721-7번지 일대 공공재개발 2차 후보지를 살펴봤다. 계속 공공재개발로 가게 될지, 민간재개발로 변경될지, 어떻게 될지 모르겠지만 몇 가지 한계가 있다. 공시지가가 낮아서 추정분담금이 높아질 수 있는데, 어르신들이 많이 거주해서 더욱 문제가 된다.

중랑구 면목4동에 다녀왔다.

감정가 10억이 조금 넘는 근린주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐다. 사거래 코너에 위치한 것은 아니지만 코너 바로 옆으로 장기적으로 가치가 있어 보였다. 시세파악을 위해 주변 지역 매물을 검색해보니 경매 물건지 주변으로 면목4동 공공재개발을 추진하고 있다는 내용도 있었다.

이번에 면목동이 엄청 크다는 사실을 알게 됐다. 면목역 주변만 면목동인줄 알았는데, 면목역에서 지하철로 두 정거장이나 내려온 용마산역 주변도 면목동이었다.

면목4동 공공재개발을 추진한다는 곳은 용마산역과 중랑천 사이, 서울 중곡초등학교 바로 왼쪽 구역이다. 경매로 나온 근린주택은 이 구역 왼쪽 위 코너 근처에 있다. 공공재개발 추진이 안 된다고 해도 개별적으로 충분한 가치를 가진 물건이었다.

위쪽은 전체적으로 노후됐고 신축 건물도 별로 없는데 아래쪽은 신축 건물이 몇 개 생겼다. 이 구역의 왼쪽 모서리 부분부터 출발해서 크게 한 바퀴 돌고 다시 골목을 훑어봤는데 재개발 관련 현수막은 찾아볼 수 없었다. 부동산에서도 시큰둥 했고 무언가 추진을 하고 있는지 알 수 없었다.

경매로 나온 근린주택

대지면적 35.7평, 건물면적 57.6평으로 1985년 건물이다. 1층은 음식점 및 부동산, 2층은 주택으로 사용중이었다. 감정가 1,074,302,840원, 1차에 1명이 과감하게 입찰해서 1,080,000,000원에 낙찰됐다.

사거리 코너 근처에 있다. 대각선 맞은편으로 파리바게트가 있을 정도로 위치가 좋다.

경매 물건지 맞은편 코너에 있는 건물이다. 세월의 흔적은 느껴지지만 1층 약국, 2층 병원, 3층과 4층 학원이 보인다. 가격이 상당할 것이다.

경매로 나온 근린주택은 앞의 건물보다 크기가 작다. 감정평가서, 현황조사서 등에도 2층 옥상에 설치된 구조물이 보기 안 좋다는 느낌의 내용이 적혀 있었다. 옥상 누수를 막기 위해서 설치하지 않았을까. 정확히 알 수 없다.

골목 안쪽으로 잠깐 들어왔다. 이 골목에 주택 대문이 있었다.

여기는 왼쪽 건물과의 경계 부분이다.

뒤쪽에는 단독주택들이 있었다.

뒤쪽에서 바라본 모습이다.

최근 또 다른 관심물건은 1회 유찰된 이후 2차 매각기일에 최초 감정가를 넘겨 낙찰됐다. 1차에 단독으로 낙찰 받았을 수도 있다는 뜻이다. 1회 유찰되면서 많은 사람들이 관심을 갖게 되고 2차에 20~30명이 입찰을 했다. 이 면목동의 근린주택도 1회 유찰됐다면 더 많은 사람들이 입찰을 했을 수도 있다. 여하튼 1차에 1명이 감정가보다 조금 더 쓰게 낙찰을 받아다. 부럽다!

면목4동 공공재개발

아래는 면목4동 공공재개발을 추진한다는 구역의 사진들이다. 전체적으로 노후된 느낌이었다. 

경매 물건지에서 용마산역으로 가는 길이다. 이 주변의 메인도로 같았다. 오른쪽 부분이 공공재개발 구역이다.

왼쪽은 공공재개발 구역이 아닌데, 신축 건물이 보여서 찍었다.

오른쪽 사진에 나온 건물도 공공재개발 구역에 포함되는 건물이 아니지만 찍어봤다.

여기서부터는 공공재개발 추진구역이다. 초등학교와 구역의 경계에 있다.

초등학교 근처라 학원들도 보였다.

초등학교와 공원 근처이다.

여기는 추진구역 아래쪽 부분이다.

추친구역과 아파트 사이다. 추진구역 왼쪽에 늘푸른 아파트가 있다.

면목늘푸른동아 아파트

573세대
2002년 11월 준공

5년 전에는 4억 전후였다. 최근 실거래가는 8억 6천(2021년 10월)이다.

여기까지는 도로변이라 집에서 로드뷰로도 충분히 볼 수 있는 모습이었다. 아래는 로드뷰로는 보기 어려운 골목 골목을 다니며 찍은 사진들이다.

전체적으로 노후된 분위기였다. 골목에 주차공간이 있는데 여러 대를 주차하기에는 어려워 보였다.

공공재개발이든 뭐든 추진하면 좋을 것 같은데 앞으로 어떻게 될지 모르겠다.

비슷비슷한 모습이었다. 골목 안으로 약간 들어가면 대문이 있고 주차된 차가 있을 때도 있고...

단독주택보다는 다가구가 많은 느낌이었다.

여기는 용마산역 남서측인데, 버스 차고지 같았다. 공공재개발 추진구역만 보고 가기는 아쉬워서 용마산역 근처도 가봤다. 중국집 두 군데를 지나갔는데 짜장면 가격이 3,000~4,000원이었다. 

용마산역과 추진구역 사이에 있는 좀 번화한 사거리에서 추진구역으로 가는 길이다.

하수도 공사중이기도 했다. 위치가 딱 추진구역 오른쪽 경계였다.

드물게 보였던 신축 건물이다.

이 근처에는 신축이 좀 보였다.

다시 오래된 건물들이다.

이렇게 크게 한 바퀴 돌고 골목 골목 다녔는데 공공재개발 관련 현수막은 찾아볼 수 없었다.

이 아파트는 면목4동에서 중랑천 건너편에 있는 장안래미안2차이다.

1786세대
2007년 6월 준공

면목4동과 비교를 위해 살펴본다. 5년 전에는 4억 초반대로 면목늘푸른동아 아파트보다 조금 비쌌다.

최근 실거래가는 2022년 1월로 9억 8200만원, 9억 8600만원이다.

종로구 숭인동에 다녀왔다.

지난 달에 성신여대입구역부터 신설동역까지 상가주택 위주로 임장을 했는데, 경로상 삼선5구역과 숭인동 1169 구역이 있어서 함께 둘러봤다. 가칭 숭인동 1169 구역은 좁은 골목이라 안쪽은 로드뷰도 안 나오는 곳이었다.

숭인동 1169 구역은 신설동역 근처에 있다. 일부 분양업체에서 신설동역을 트리플 역세권이라고 홍보를 하지만, 개인적으로 신설동역을 1.5역세권이나 더블 역세권이라고 하고 싶다. 큰 의미가 있는 노선은 서울 중심부로 가는 1호선이기 때문이다. 2호선은 지선으로 성수역에서 순환 노선으로 갈아타야 한다. 우이신설선도 외곽으로 가는 노선이라 신설동역 주변에 거주하는 경우 출퇴근 측면에서 별다른 의미가 없다고 생각한다.

가칭 숭인동 1169 구역은 전체적으로 노후된 모습이다. 최근에 건축한 것을 의미하는 파란색이 하나 밖에 없다. 색깔이 없는 필지도 몇 개 있긴 하다. 아무튼 신설동역 주변은 복잡한 편이다. 사거리도 아니고 오거리라서 지도를 제대로 안 보면 엉뚱한 길을 걷게 된다.

현재 숭인동 1169 구역의 매물은 거의 없다. 15평 정도의 투룸이 1000/70에 월세로 나왔을 뿐이다.

현장 사진들

시작부터 공공재개발에 반대한다는 현수막이 보였다.

지극히 개인적인 느낌이지만 공공재개발이 쉽지 않을 것 같았다. 주민들의 동의도 중요한데 이렇게 결사 반대하는 사람도 있고, 구역 내에도 숙박시설이 몇 개 있었다. 그런 곳도 공공재개발에 반대하지 않을까.

모텔 건물

카카오 맵에서 지도상 보이는 모텔이나 여관이 세 개 있었다. 게스트 하우스도 두 개 있었는데 하나는 구역 경계에 있어서 구역에 포함되는지 아직 알 수 없다.

구역 내부는 이렇게 차가 다니기 힘든 좁은 골목길이었다.

양옆으로는 한눈에 봐도 오래된 주택들이 있었다.

구역 오른쪽 경계는 넓은 도로가 있다. 8차선 정도 되는 것 같다.

다시 내부로 들어왔다. 역시 좁은 골목길이다.

따로 사진은 없지만 단칸방 월세가 있을 듯한 분위기였다.

여관과 교회가 보인다.

이런 좁은 골목길을 보면 도시재생보다는 재개발을 하는게 쾌적하겠지만 중요한 것은 주민들의 동의이다.

몇몇 건물들의 건축년도를 확인해보니 1970년대가 많이 보였다. 건축년도를 확인할 수 없는 곳도 있고 1936년으로 나오는 곳도 있었다.

지적편집도를 보니 필지가 상당히 작아보였다. 번지수가 네 자리라서 작은 필지가 더 작게 느껴졌다.

이렇게 골목 중간에 계단도 있지만 그나마 다행인 것은 거의 평지라는 것이다. 언덕에 위치한 곳은 좁은 골목에 가파른 계단까지 있는데, 숭인동 1169 구역에서는 위 사진을 제외하고 계단을 못 봤다.

무슨 암도 있고, 오래돼 보이는 건물들이 있었다.

이쪽 골목은 그나마 넓다.

뒤로 보이는 아파트

근처에 종로청계힐스테이트아파트가 있다.

2009년 준공인데, 국평 기준 최근 실거래가는 10억 4천만원이다.

다른 쪽 경계로 나가는 길

오른쪽 경계는 8차선 도로이고, 왼쪽 경계는 가게들이 많았다. 점심시간 직후라 유동인구가 많아서 따로 사진은 못 찍었다. 카카오맵에서 확인해보니까 사우나, 마트, 한의원, 편의점 등이 있었다.

또 다른 게스트 하우스 같은 건물이다.

마지막으로 봤던 골목길이다.

사진상 잘 안 보이지만 전선들도 지저분했다.

끝.

진정한 트리플 역세권은 아니지만, 그래도 종로구에 속하고 입지가 좋다. 신설동역 주변은 전체적으로 다소 낡은 느낌인데, 숭인동 1169 구역 외에 신설1구역도 있다. 과연 공공재개발들이 잘 진행될지... 몇 년 뒤의 모습이 궁금하다.

성북구 성북동에 다녀왔다.

한성대입구역에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 한옥 같은 주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐는데, 그 근처가 성북1구역으로 2차 공공재개발 후보지로 선정된 곳이었다. 그래서 분위기를 살펴보러 갔다. 개인적인 느낌으로는 공공재개발 진행이 수월하지 않을 것 같았다. 재개발에 결사 반대한다는 현수막도 있었고, 언덕 거의 꼭대기 근처에 있는 곳에도 신축 빌라가 들어서고 있었기 때문이다.

대략적인 위치만 표시한 것으로 정확한 경계는 아니다. 대충 성북문화원 위쪽부터 학교들이 있는 곳까지다.

역시 대략적으로 표시한 것이다. 이날 엄청 더워서 구석구석 돌아다닐 수가 없었다.

공공재개발 2차 후보지로 선정되기 전의 현황이다. 얼마 전에 발표했던 공공재개발 2차 후보지의 성북1구역과 면적이 차이가 난다.

서울시 자료에 따르면 성북1구역은 2000년대 초반부터 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐는데 결국 조합설립이 되지 않았다. 공공이 추진한다면 좀더 속도가 날지 모르겠다.

과거의 성북1구역에서 대로변에 접한 상가들 등 일부가 제외된 것처럼 보인다. 아무튼 성북1구역의 입지는 좋아 보인다. 위 현황에도 입지에 한성대입구역 역세권이라고 적혀있다. 단지 내 위치에 따라 역에서 거리가 차이나겠지만 가장 가까운 곳은 3분도 안 걸릴 것이다.

성북1구역의 노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 의미이고 파란색은 신축이나 다름없다. 아래 올릴 사진들 중에 현대그린빌라가 있는데 그 주변에 공사 현장이 있었다. 위 노후도에서 파란색 점선으로 표시된 부분이 철거를 의미하는 것 같다.

성북1구역 현장 사진들

성북1구역 가는 길

가는 길이라고 했지만 사실상 성북1구역 좌측으로 접한 도로이다. 이 도로를 따라 '성북동'으로 가면 대사관저들이 있는지 각국의 국기가 있었다.

멀리서 바라본 성북1구역

성북1구역으로 바로 갔던 것은 아니고 일단 성북동 돈까스부터 먹고 시작했다. 유명한 집이 세 군데 정도 있는데, 이번에 가보려던 곳이 휴무라서 지난 번에 갔던 곳에 또 갔다. 그 사이 가격도 조금 오르고 전체적으로 유쾌하지 않은 경험을 했다. 다시는 안 간다.

위 사진 가운데 위쪽에 색깔이 들어간 학교 건물 아래쪽이 성북1구역이다.

이 사진도 비슷한 위치에서 찍은 것 같은데... 저 멀리 건너편은 성북1구역이 아닌 것 같다. 성북1구역에 접한 성북2구역이나 성북3구역이 아닐까. 서울시 사이트에는 성북5구역은 아예 안 나와 있었는데, 부동산에는 성북5구역 매물도 있었다.

빌라 기준, 면적이 기억 안 나는게 4.5억. 전용22평이 4.7억이었다. (성북5구역)

성북1구역은 더 비쌌다. 전용22평, 3층, 방3개, 복층구조가 7.5억.

전용18평이 7.2억이었다.

네이버부동산의 매물들도 빌라들이 7억원대가 많다. 6억원대도 있는데, 기보증금이 3억원 아래이다. 실투자금 3~4억 이상 있어야 하지 않을까.

성북1구역으로 가는 길

횡단보도를 건너서 오른편이 성북1구역 쪽이다. 바로 공사중인 현장이 있었는데 아무래도 저 부분은 제외될 것이다.

성북1구역

골목으로 들어왔다. 전체적으로 둘러보고 싶었지만 구역이 너무 넓고 날씨도 더워서 안쪽으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

언덕길 경사가 심하다.

그런데 여기가 끝이 아니고 올라가면 언덕길이 더 이어진다.

공사 현장

공사 현장이 보였다. 빌라 같은데 4~5층 높이였다. 신축 건물이 몇 개 들어와도 노후도 비율만 충족하면 문제가 없겠지만 이렇게 신축이 들어오고 있는 모습을 보면 재개발과 조금 멀어지는 것 같다. 최근 기사에도 공공재개발 구역에 건축이 이루어진다고 본거 같다. 위 사진에 나오는 건물은 아마 훨씬 이전에 건축허가를 받지 않았을까.

현대그린빌라

지도에도 나왔던 빌라이다. 옛날 빌라도 4층 높이로 높아보였다.

조금 더 올라가자 또 공사 현장이 나왔다.

문제는 이런 공사 현장이 역에서 가까운 곳, 대로변에서 가까운 곳이 아니라는 것이다. 여기는 성북1구역의 위쪽 거의 끝부분이다. 이런 곳까지 신축 건물이 올라가고 있다면 이쪽 주민들은 재개발이든 공공재개발이든 반대하지 않을까.

성북1구역 모습

로드뷰로는 볼 수 없는 골목으로 왔다. 확실히 세월의 흔적이 느껴졌다.

지대가 높으니 전망은 좋다.

하지만 이쪽은 정말 재개발이 필요해 보였다.

사람도 지나가기 힘든 골목길이었다. 차는 당연히 못 들어오고, 오토바이도 못 들어오고, 자전거도 못 들어온다. 사실 이쪽으로 조금만 들어갔다가 다시 나오려고 했는데 들어가는 길에 접한 집에서 개가 엄청 짖었다. 돌아나오려면 또 그 집을 지나야 했는데... 또 지나가면 문틈을 비집고 개가 튀어나올거 같아서 골목 안쪽으로 계속 들어갔다.

이런 골목길이 이어졌지만 다행히 막다른 골목은 아니었다.

이쪽 골목 계단은 그나마 '도시재생'을 했다.

다시 큰길로 나왔다.

안쪽의 노후된 곳과 도로변의 빌라들은 확실히 차이가 났다.

이런 빌라들과 간혹 단독주택도 보였다. 이런 모습을 보면 딱히 재개발이 필요하지 않은 듯했다.

단독주택들은 대지면적이 상당해 보였다.

경매로 나온 한옥주택은 더 아래쪽에 있는데 감정가가 12억인가 13억이었다. 골목 안쪽의 단독주택도 대지면적이 50평에 가까워서 그런지 14억이었다.

내려가는 길

위쪽과 달리 아래쪽은 그럭저럭 괜찮은 모습이었다.

재개발 결사 반대

이 건물만 반대하는 것일까. 아무튼 이 건물은 대로변 코너에 있다. 아무래도 재개발 구역에서 제외될 것 같다.

경매로 나온 한옥주택이 있는 골목

아래쪽은 언덕이 아닌 평지인데 오래된 주택과 신축 건물이 섞여 있었다.

골목이 엄청 좁지만 뒤쪽으로는 신축 빌라가 보인다.

끝.

몇 년 뒤에 성북1구역은 어떤 모습일까. 10억원이 넘는 아파트들이 있을까. 빌라와 단독주택이 혼재한 지금과 같은 모습일까. 주민들의 의사가 가장 중요할 것 같은데, 공공재개발이나 재개발에 적극 찬성하는 주민들이 별로 없을 것 같다.

동작구 노량진동, 본동에 다녀왔다.

공공재개발 2차 후보지의 명칭이 '본동'이라고 해서 본동이 따로 있는 줄 알았는데 행정경계로는 노량진동으로 나오고 법정경계로는 본동으로 나온다. 동작구 노량진동 다가구 경매 물건을 보러가면서 주변 지역 매물들을 검색하다가 '본동'도 알게 됐다. 9호선 노들역에서 가까워서 입지가 무척 좋아보였는데 재개발 구역이 아닌 곳이 있었다. 바로 거기가 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정된 여러 곳들 중 하나였다.

노량진역 주변이 노량진동이고, 노들역 주변이 본동이다. 위 지도상 흐리게 나오지만 동작구청 아래로 노량진뉴타운이라고 표시되어 있기도 하다. 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운으로 이 주변이 엄청나게 변했다. 아쉽게도 경매 물건이 나온 곳은 재개발 구역에서 제외된 곳이었다. 임장을 가보니 주민들의 반대가 있었던 것 같았다.

노량진동 다가구 경매

2020타경1044**

노량진동은 그저 지나간 적만 있을 뿐이다. 이번에 노량진동에 가면서 입지가 좋다는 생각이 들었다. 떠오로는 용산에서 단 한 정거장 거리이다. 한강에서도 가깝고 여의도도 가깝다. 여의도는 단순히 가깝다고만 생각을 했는데 9호선을 타면 여의도역까지 두 정거장이다. 노량진동에 재개발 구역도 여러 개가 있을텐데, 이번에는 관심을 갖지 않았다. 서울 재개발 구역은 프리미엄만 몇 억이다.

노량진동 중 경매 물건이 있는 곳 주변의 노후도를 알아봤다. 신축 건물들이 많이 생긴 것 같았다. 재개발 구역이었다가 해제되었는지, 아니면 애초에 재개발 구역이 아니었는지 모르겠지만 노후도만 고려하면 앞으로 재개발 가능성은 별로 없어 보인다.

그럼에도 노량진동까지 찾아간 이유는 다른 것을 기대했기 때문이다. 다가구인데 경매로 나온 것은 '다'동이었고 '마'동까지 있었다. 연식은 91년. 언젠가 소규모 재건축이라도 가능하지 않을까 생각했다. 현장에 가보니 생각보다 마음에 드는 면도 있었다.

경매 물건지로 가는 길

노량진역에서 7분 정도 걸어서 경매 물건이 있는 골목으로 왔다. 여기서부터 경사가 시작됐다. 골목 안쪽으로 들어오니까 '고시원'들이 많이 보였다. 경매 물건이 아닌 일반 매물을 찾아봤을 때도 단독주택보다는 다가구/원룸이 많았다. 아무래도 노량진 고시촌의 학생들 수요가 있어서 그런거 같다. 고시원이나 원룸의 경우 지금도 월세 수입이 잘 나오니까 재개발에 반대하지 않았을까.

일반 매물이 있었던 빌라

저층이 아니었는데 매매가가 3.3억이었다. 대지지분만 계산하면 평당 1283만원 정도였다.

언덕을 올라가다가 뒤를 돌아보니 63빌딩이 보였다.

경사가 무척 심한 계단

경매 물건지로 가는 길

언덕길을 올라왔는데 경매 물건이 있는 소규모 단지로 가려면 또 언덕을 올라가야 했다.

경사가 심한 만큼 전망은 나름 좋았다.

한강은 안 보이지만 63빌딩이라도 보이니까 뭔가 달라 보였다.

각 동에 3세대가 거주하는데, 역시 주차공간은 부족해 보였다. 동과 동 사이의 간격도 좁다. 경매 물건은 1층으로 감정가는 2억 7천6백만 원인데 1회 유찰된 상태다. 다른 동에 일반 매물도 있는데 1층은 2.3억, 2층은 2.8억이었다. 지하/1층/2층이라고도 하고 1층/2층/3층이라고도 해서 정확히 몇 층을 의미하는지 확인할 필요가 있다. 또한 실제 매물인지 허위 매물인지도 파악해야 할 것이다.

어느 정도 자금의 여유가 있다면 묻어둔다는 생각으로 보유하면 어떨가 하는 생각으로 관심을 가진 물건인데, 구분소유적 관계에 있는 물건이라 투자금이 많이 들어가므로 별다른 매력이 없어 보인다.

그래도 63빌딩이 저 정도의 거리에 있으니 입지는 좋다.

길 건너편의 노후된 주택과 그 뒤로 보이는 아파트

1997년에 준공된 우성아파트인데 평균적으로 평당 3천만원에 약간 못 미친다.

노들역으로 가기 위해 또 언덕길을 올라갔다.

언덕길을 올라가서 바라본 모습

가운데에서 약간 오른쪽 위로 경매 물건이 있는 곳이 얼핏 보인다.

공공재개발 2차 후보지 동작구 본동

동작구 본동의 경우에도 6월 1일 주민설명회가 진행될 예정이다.

생각보다 파란색이 많이 보이는데, 현장을 가보니 재개발의 필요성이 느껴졌다.

본동 구역을 구석구석 돌아다니면 더 좋겠지만 그냥 골목길 하나를 따라서 크게 둘러봤다. 그래도 나름 소득이 있었다. 주민설명회 예정 현수막을 봤고, 엄청난 뷰도 봤다. 하지만 공공재개발 구역은 현금청산 우려로 쉽게 투자할 수 없다. 주민 반대로 구역이 해제되고 언젠가 다시 재개발이 될 타이밍을 노려야 할까.

본동 구역으로 들어왔다. 노량진 교회 옆 골목.

저 멀리 아파트가 보인다.

서서히 시작되는 언덕길이다.

일부 주택은 이런 계단을 올라가야 대문으로 가게 된다.

주차공간은 당연히 없을 것이다.

경사가 심해지는 언덕길. 90년대 초반에 지어졌을 듯한 건물들이 보인다.

언덕길을 올라가는데, 그보다 더 위에 집들이 있었다.

담장 너머로 아래쪽이 보였다. 동작구 본동의 내부라고 할 수 있다. 오래된 주택들이 대부분인데 간혹 신축 건물도 보인다.

계속되는 언덕길, 그보다 더 가파른 계단들도 보였다.

저 멀리 고층 아파트가 보인다.

사진은 없지만 본동 중심에서 500미터 거리에 아크로 리버하임 아파트가 있다. 평균적으로 평당 6300만원으로 나온다. 국평의 경우 매매 호가가 20억원이 넘는다...

아래쪽으로 내려가는 계단이다.

골목 골목 이런 계단들이 있으니 차량 통행은 불가능하다. 오토바이조차 다닐 수가 없다.

그래도 한강 주변이고 지대도 높아서 저 멀리 한강이 보였다.

본동 47번지 일대

공공재개발 사업 주민설명회 개최

2021년 6월 1일이다.

본동 주민들은 공공재개발에 대해 어떤 입장일까.

가던 길을 따라 계속 갔다.

한강뷰

여기가 공공이든 민간이든 재개발이 된다면 한강뷰가 가능할 것이다. 지금도 한강뷰가 가능하다. 일부 주택들의 경우 옥상에서 저런 한강뷰를 즐길 수가 있다. 조금 전에 올린 사진을 찍을 때도 옥상에 사람들이 보여서 조심스럽게 사진을 찍었다.

드디어 내려가는 길이다. 왼쪽은 동양중학교인데 교실에서도 한강뷰가 가능할 것 같았다.

동작구 본동의 한강뷰

바로 눈앞에 한강이 보이는 그런 한강뷰는 아니지만 그래도 이렇게 한강이 보이는 것이 나름 마음에 들었다. 재개발이 안 되더라도 옥상에서 맥주 한캔 하면서 한강뷰를 즐기며 살 수 있을 것 같다.

빠질 수 없는 계단

이렇게 동작구 노량진동 극히 일부와 본동 공공재개발 구역을 둘러봤다. 이날 흑석동까지 갔지만 흑석동은 따로 올리거나 아예 안 올릴 생각이다.

추가) 동작구 본동의 시세를 깜빡했다. 공공재개발 2차 후보지라도 매물이 없지는 않은데 15억짜리 단독/다가구가 하나 나와 있다. 대지만 고려하면 평당 3500만원이 조금 안 된다.

동대문구 신설동에 다녀왔다.

설날 이후 슬럼프라고 할까. 계속 임장을 가고 싶은 생각이 별로 없었다. 그래도 잠깐 생긴 여유를 이용해서 동대문구 신설동에 다녀왔다. 신설동은 자주 지나가는 곳인데, 지난 1월에 1차 공공재개발 후보지로 선정된 신설1구역 안쪽으로는 가본 적이 없었다. 신설1구역 공공재개발 분위기는 어떤지 궁금하기도 했다.

신설동역 우측으로, 용두초등학교 맞은편이 신설1 공공재개발 후보지이다. 그 아래쪽으로 좀 떨어진 곳에 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트가 있다.

먼저 신설1구역을 크게 돌고 신설1구역 내부를 돌아다녔다. 그리고 용두5구역까지 보고 왔다.

신설1구역 입지는 나쁘지 않아 보인다. 지하철 신설동역에서 가깝다. 신설동역은 나름 트리플 역세권인데, 사실상 더블 역세권도 아닌 보통 역세권이라고 하고 싶다. 조금 더 점수를 주면 1.5 역세권이라고 할까. 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나가지만 크게 의미가 있는 노선은 1호선이기 때문이다.

우이신설선을 타고 위쪽으로 출근하는 사람들은 별로 없을 것 같다. 2호선도 지선이라는 한계가 있다. 2호선 순환 노선에 비해 배차 간격도 길고, 잠실이나 강남으로 가려면 성수역에서 반대편 승강장으로 넘어가야 해서 불편하다. 그나마 1호선을 타고 종로, 시청, 광화문 등으로 갈 수 있다.

신설1구역은 지난 2008년 구역 지정되었다가 해제된 곳이다. 과거의 자료를 잠시 살펴보겠다.

정비구역 면적은 11,204㎡로 같은데, 모양은 약간 차이가 난다. 왼쪽 모서리 위쪽이 포함되는 것일까, 제외되는 것일까.

2008년에는 이런 모습으로 추진하려고 했었다.

모바일에서 확인했을 때에는 더 붉게 보였는데 PC에서 확인을 하니까 옅은 부분이 많아 보인다.

교회가 하나 있고, 숙박시설도 두 개가 있다. 신설1구역에 포함되는지 불분명한 '보육사'는 어떤 곳인지 모르겠다. 카카오맵에서 확인하니 일반기업이다. 서적, 신문 및 잡지류 소매업으로 나온다.

아무튼 신설1구역 안쪽에는 노후된 주택들이 있고, 좌측과 아래쪽에는 음식점, 숙박시설 등이 있다. 오른쪽에는 공업사라고 해야 할까. 주택, 사무실, 공업사 등이 있었다.

신설1구역 대상지의 아무 지번이나 하나 골랐는데 마침 포함 여부가 불분명한 그곳이다. '신설제1구역'이란 표시가 보이고, 위쪽은 도로가 확장될 예정이다. 신설1구역 좌측은 따로 지구단위계획구역으로 지정되어있다.

현장 사진들

 솔직히 말해서 이번에 임장을 가기 전에 로드뷰로 봐도 나오는데 뭐하러 가나, 하는 생각도 들었다. 하지만 나름 의미가 있었다. 로드뷰에는 신설1구역 내부가 안 나온다. 또 신설1구역 공공재개발의 분위기도 로드뷰로는 알 수 없다.

신설1구역 아래쪽으로 경계가 되는 도로의 모습이다.

신설1구역 오른쪽 아래 모서리 부분에서 바라본 성북천 건너편 모습이다. 왼쪽으로 용두초등학교가 있다. 신설1구역에 아파트가 들어온다면 초등학교가 가까운 장점이 있게 된다.

신설1구역 아래쪽 경계가 되는 도르 모습

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로

근린주택이라고 해야 할까. 1층에 ㅇㅇ금속도 보인다.

성북천 건너편 모습이다.

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로이다.

아까는 오른쪽 아랫부분이었고, 이번에는 오른쪽 윗부분이다.

신설1구역 위쪽 경계가 되는 도로이다.

왼쪽은 신설1구역이고, 오른쪽으로는 호텔 등이 있었다.

여기도 마찬가지다.

왼쪽은 신설1구역이고 오른쪽은 호텔이 보인다. 왼쪽 앞부분이 신설1구역에 포함되는지, 제외되는지 확실히 알아볼 필요가 있다.

신설1구역 좌측 경계가 되는 도로 모습이다.

도로를 중심으로 왼쪽이 신설1구역, 오른쪽은 지구단위계획구역이다. 아무래도 도로변에 있는 숙박시설, 음식점 등은 공공재개발에 반대하지 않을까. 신설1구역 안쪽 주민들의 동의 여부도 불확실하다. 신설1구역에 부동산이 하나 있었는데 이른 아침이라서 그런지 문이 닫혀 있었다. 부동산 외부에서도 공공재개발에 관한 내용은 찾아볼 수 없었다. 신설1구역에서도 마찬가지로 공공재개발과 관련된 흔적이 없었다.

우측 사진이 신설1구역 가운데에서 약간 윗부분을 가로지르는 골목의 모습이다.

좌측 사진은 가로 골목에서 다시 세로로 가로 지르는 골목인 줄 알았는데 모텔 후문과 연결되는 막다른 골목이었다.

신설1구역 내부 골목의 모습

이사를 가는 집이 있었다. 차가 들어올 수 없는 이런 골목을 보면 재개발의 필요성이 보인다. 이삿짐 트럭도 좀 걸어가야 하는 곳에 있었다.

월세는 200/32

공가라고 적혀 있는데 진짜 공가일지...

이삿짐 바구니를 밀고 가기 위해 바닥에 깔아놓은 것이다. 하수구 구멍에 바퀴가 빠지지 않도록.

저 앞에 이삿짐 트럭이 있다.

또 다른 골목이다. 점집 같은 깃발도 있고...

그냥 평범한 주택가의 모습이었다.

아까 갔던 골목보다 폭이 넓은 편이었다.

다시 좁은 골목도 나오고...

아까 내려오려던 골목이다. 이삿짐 바구니가 있어서 못 내려오고 돌아서 왔다.

다시 밖으로 나왔다.

이렇게 신설1구역을 살펴봤다. 공공재개발이 잘 진행될까 궁금하다.

여기서부터는 용두5구역 사진들이다. 신설동에 온김에 용두5구역에도 들렀다. 몇 달 전에도 왔던 곳인데, 그동안 얼마나 변했는지 궁금했다.

가운데로 흐르는 것이 성북천이고, 왼쪽으로 새로 짓고 있는 아파트가 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트이다. 2021년 11월 준공 예정.

준공까지 9개월 정도 남았나. 외부는 거의 다 지은 것 같다.

이제 내부 인테리어 공사 등을 하려나...

총 823세대가 들어올 예정이다.

가장 왼쪽에 있는 건물이 e편한세상청계센트럴포레아파트와 청계천 사이에 있는 오피스텔이다. 그 다음 건물이 청계천 건너로 있는 '왕십리모노퍼스아파트'이다. 그리고 그 오른쪽이 왕십리 텐즈힐이다.

주변 아파트까지 지도에 표시해봤다. 화살표를 반대로 했어야 했나. e편한세상청계센트럴포레 아파트는 왕십리 텐즈힐 아파트를 따라갈 것이고, 신설1구역에 공공재개발로 아파트가 생긴다면 적어도 e편한세상청계센트럴포레 수준은 되지 않을까.

참고로 네이버 부동산 평균 평당가는 아래와 같다.

센트라스 5,156만원
텐즈힐 2단지 5,156만원

텐즈힐 1단지 5,109만원

e편한세상청계센트럴포레 4,771만원

그때 왕십리 뉴타운을 샀어야 했는데...

돈이 없었다...

지금도 없다...

e편한세상 청계 센트럴포레 신축공사 현장

몇 개월 뒤에는 또 어떤 모습일지...

e편한세상청계센트럴포레 아파트

여기도 시세가 왕십리 뉴타운과 별 차이가 없다니...

용두5구역 아래쪽에는 교회가 들어올 예정이었다.

용두5구역 끝.

아래 글은 약 4개월 전에 다녀온 용두동에 대한 것이다. 신설1구역 사진도 한 장 있다.

2020/10/08 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 용두동 경매 임장 - 용두동 재개발 용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트, 신설1구역

양천구 신월동에 다녀왔다.

5호선 신정역에서 내려서 신월4구역 현장을 지나서 신월4동을 거쳐 신월7동까지 갔다. 이번 임장의 목적은 '신월7동'이었다. 최근 신월7동에 나왔던 경매 물건 하나가 감정가의 190%에 낙찰됐다. 입찰자도 무려 36명이었고, 시세의 두 배에 가까운 가격에 낙찰된 것이라 관심이 가지 않을 수 없었다. 신월7동 공공재개발의 영향이 아닌가 싶었다. 직접 현장에 가서 확인하기로 했다.

지난 7월에도 신월7동에 경매 물건이 나왔었다. 하지만 지하철역에서 너무나도 멀어서 거기까지 갈 생각조차 못하고 있었다. 그러다가 네이버의 한 경매 카페에서 '임장은 시간이 남았을 때 가는 것이 아니다'라는 말을 보고 큰 자극을 받았다. 임장은 시간이 남았을 때 가는 것이 아니라 살기 위해서 가는 것이라고 했던가. 자기 사업을 하지 않는 이상 본업보다는 부동산을 우선순위에 놓아야 한다는 뜻이었다. 현 직장에 소명을 갖고 평생을 바칠 사람이라면 모를까, 회사에 충성하는 것보다 경매 물건 하나 잘 받아 연봉 이상 버는 것이 낫다. 꼭 경매가 아니더라도, 최근 많은 사람들이 부동산에 관심을 갖는 것과 아닌 것의 차이를 크게 느끼고 있는 것이 현실이다. 무주택 부장보다 유주택 대리가 낫다는 말도 있지 않은가.

시간이 남았을 때 설렁 설렁 임장을 갔던 것을 반성하며 임장을 위한 시간을 보내고 왔다.

지도를 좀 확대하면 관심을 가질 만한 것이 '신목동파라곤아파트'와 '신월시영아파트' 등이다. 나머지는 그냥 지나가면서 봤기 때문에 표시를 해봤다. 경매 물건은 이미 매각된 것으로 신월4동에서 하나, 신월7동에서 두 개를 보고 왔다.

신월4구역

신월4구역 철거 현장

아무 생각 없이 길을 걷고 있었는데 철거 현장이 보였다. 네이버 지도를 확인하니까 '신월4주택재건축'이라고 나왔다. '신월4구역'이었다. 신월7동 공공재개발 현장을 중점적으로 보러 온 것이니까 신월4구역에는 별다른 관심을 갖기 않았다.

그런데 카카오맵에서 확인을 하니까 신월4구역에 생기는 아파트가 '신목동파라곤아파트'였다. 목동도 아니면서 목동을 갖다 붙였다는 말도 나왔던 곳이다. 

신목동파라곤아파트

지하 2층~지상 18층
5개동
299가구

평당 평균 분양가는 2,060만 원이었다.

신월4동

양천롯데캐슬 아파트를 지나갔다.

양천롯데캐슬1단지아파트
197세대
2개동
15층
2010년 10월 준공

지난달에 매각된 경매 물건이 있는 곳으로 왔다. 1982년에 지어진 빌라라서 기대를 하고 왔는데 주변으로 신축 빌라도 많이 보였다. 대규모 재개발은 어려울 것 같았다. 그래도 '가'동과 '나'동이 있어서 어느 정도 규모는 나올 것 같다.

위 사진처럼 바로 옆에는 새로 지은 듯한 건물이 보였다.

지나가면서 본 벽산아파트

양천벽산블루밍2단지아파트
235세대
3개동
14층
2006년 9월 준공

경매 물건 주변 사진들

경매 물건 사진

어떻게 변할지 궁금하다. 이전 사진처럼 3개동 이상의 빌라 단지가 생길지 나홀로 아파트라도 하나 지을 수 있을지.

신월7동

신월7동 쪽으로 넘어가는 길이다.

지도에서 봤던 공원이 보였다. 네이버지도 길찾기로 확인했을 때 신정역에서 이 공원까지 20분 걸린다고 나왔다. 신월7동 구석에 있는 경매 물건지까지는 40분 가까이 걸린다고 나와서 버스를 탈 생각도 했는데 결국 걸어서 왔다. 지금은 지하철역 접근성이 떨어지지만 '목동선'이란 호재가 있다. 아마 위 사진에 나오는 도로로 지나갈 것이다.

공원 위에 올라가서 주변을 찍어 봤다. 아까 걸어오면서 이쪽은 뭐가 있길래 담장만 높고 아무것도 없어 보일까 생각했는데 위에서 보니까 주황색 택시들이 잔뜩 있다. 신월7동에서도 택시들이 모여 있는 곳을 봤다. 신월7동에는 버스차고지도 있었다. 

남부순환로를 경계로 오른쪽이 신월4동이고 왼쪽이 신월7동이다.

공원에는 산책하는 사람들이 꽤 있었다. 집에서 가까운 곳에 이런 공원이 있는 것도 중요하다.

천천히 공원을 한 바퀴 돌까 하다가 그냥 바로 신월7동을 살펴보러 내려왔다.

바로 신월7동 공공재개발에 대한 것이 보였다.

여러분의 동의서 한장이

신월7동 공공재개발을 좌우합니다.

생존권 위협하는 반지하

공공재개발이 답이다.

신월7동에 오니까 이런 현수막들이 보여서 신월7동 대부분의 지역에서 이런 모습을 볼 수 있을 줄 알았는데 그건 아니었다. 이쪽에는 빌라에 저런 현수막들이 걸려 있었는데 경매 물건이 있는 쪽에는 전혀 없었다. 못 본 것일 수도 있지만 잘 안 보였다.

도로변에 주차된 차들이 많았지만 생각보다 낙후된 모습은 아니었다. 

대부분 80년대 후반에서 90년대 초반에 지어진 건물들일텐데 그래도 도로는 넓은 편이었다.

한쪽 끝에는 또 다른 공원이 있었는데 정비 중이었다.

경매 물건이 있는 곳 근처

바로 이 근처에 있는 빌라의 반지하에 무려 36명이 입찰해서 감정가의 190% 정도에 낙찰됐다. 

벌써 재개발에 대한 프리미엄이 붙은 것일까. 신월7동 공공재개발 때문에 그런 결과가 나온 줄 알았는데, 이 근처에서는 공공재개발에 관한 현수막을 하나도 찾아볼 수 없었다. 결국 부동산에 들어가 답을 구할 수밖에 없었다.

건물과 건물 사이에 공간이 거의 없어서 도로변에 주차를 한 모습이 많이 보였다.

좌측으로 버스 차고지가 있었다. 지하철역까지 버스를 타고 나가야 할 텐데 거의 앉아서 갈 수 있을 것이다.

길훈아파트와 버스차고지 사이의 도로

길훈아파트

290세대
5개동
5층
1987년 11월 준공

참고로 신월시영아파트는 훨씬 규모가 크다.

신월시영아파트
2,256세대
20개동
12층
1988년 4월 준공

마지막 경매 물건지로 가는 길

저 너머로 경인고속도로가 있다.

경인고속도로 지하화, 국회대로 지하화도 신월동에 호재일 것이다. 광명-서울 고속도로도 이 근처를 지나가는 것으로 나오는데 정확한 위치는 모르겠다. 네이버부동산에서는 신월7동을 둘로 나누듯이 지나가는 것처럼 나와있었다. 결국 이 주변은 전면적으로 개발되는 것인지...

지난 7월까지만 하더라도 이 근처에 있는 반지하는 7천만 원대에 낙찰됐다.

간신히 찍은 비행기 사진

정말 찍고 싶은 순간이 있었는데 놓치고 겨우 한 장 건졌다. 신정역에서부터 여기까지 걸어오면서 거의 5분 간격으로 비행기 소리가 들렸다. 엄청나게 큰 소음은 아니었는데, 그래도 이 지역에 살면 계속 신경이 쓰일 것 같았다.

 근처에 김포공항이 있다. 화살표로 표시한 활주로 방향 근처에 신월동이 있어서 비행기 이착륙 소음의 영향을 직접적으로 받게 된다. 거리상으로 공항에 더 가깝지만 비행기가 지나가는 방향이 아닌 곳에 위치한 방화동 같은 경우 소음이 덜 하다고 한다. 개화, 방화, 신방화, 마곡도 조만간 임장을 갈 것이다.

소음보다 더 중요한 것은 고도제한이다. 신월7동은 7층 이내로 제한되어 있는데, 공공재개발을 하는 경우 7층 이상 12층 이내도 가능하다는 글을 봤다. 참고로 앞서 언급했던 비슷한 시기에 지어진 두 아파트. 신월7동 북쪽 끝에 있는 길훈아파트는 5층이고, 남쪽 끝에 있는 신월시영아파트는 12층이다.  

경축

서울시 공공재개발 공모접수완료

신월7동 1/2구역 공공재개발 연합회

1구역과 2구역으로 나누어 사업을 진행하고 있다. 진작에 반지하라도 하나 낙찰받았어야 했는데... 공공재개발 사업이 어떻게 진행되는지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다. 횡단보도에서 위 사진을 찍는데 어떤 아주머니도 저 현수막 사진을 찍었다. 동네 주민이었을까, 투자자였을까.