생각하고 부자되기

중랑구 면목동에 다녀왔다.

중랑구 면목동은 규모가 큰 편이다. 이번에 다녀온 곳은 면목7동이었다. 면목7동은 사가정역과 용마산역 사이에 있다. 위 지도에는 7호선 라인을 따라 왼쪽을 주로 표시했는데, 오른쪽도 상당히 넓은 부분이 면목7동이다. 주변에는 사가장 센트럴 아이파크 아파트, 홈플러스 등이 있다. 삼이연립은 지나가면서 우연히 봤는데 투자 가치가 있어 보였다.

경매로 나온 단독주택은 면목시장 근처에 있다. 위 지도에서 오거리공원 위쪽으로 약간 색깔이 들어간 부분이 면목시장이었다. 면목시장 주변으로 노후된 주택들이 많이 보였다.

면목시장 주변의 노후도를 나타낸 것이다. 몇몇 신축 건물들이 생겼지만 전체적으로 노후된 편이다.

경매로 나온 주택은 좁은 골목에서 가장 안쪽에 있었다. 1991년 건물이라는데 거의 폐가 수준이었다. 대지면적은 19.36평, 건물면적은 13.6평이다. 감정가는 301,654,240원으로 건물의 가치를 무시하면 평당 1558만원이다. 현재 1회 유찰된 상태로 최저가는 241,323,000원이다. 최저가 기준 평당가는 1247만원이다. 경매 물건지 인근에 단독주택 매물이 하나 올라왔는데 매매가 4.8억으로 평당가는 2069만원이다. 경매 물건의 토지가격이 무척 저렴해 보이는데, 20평 미만의 좁은 대지면적과 나쁜 도로조건을 고려하면 여유자금이 있는 사람이 중장기적으로 투자하기 적합할 것 같다.

부동산이 있는 건물에서 왼쪽 골목으로 가면 경매 물건지였다.

바로 이 골목 끝에 경매로 나온 주택이 있었다. 지금 사진을 보니 도로폭이 그렇게 좁은 것은 아니다.

왼쪽 끝에 있는 주택이다. 도로폭이 건축이 가능한 넓이라고 해도 그 뒤쪽은 이쪽보다 1~2층 가량 지대가 높다.

붕괴의 위험이 있는지 이상한 것들을 설치해놨다. 겉으로 보기에는 빨간벽돌의 전형적인 주택이다.

대문 안쪽을 보면 얼마나 관리가 안 됐는지 알 수 있다. 폐기물들이 잔뜩 쌓여 있었다.

마당에도 폐기물들이 가득하고...

집 안쪽도 비슷할 것 같다. 이런 폐기물 처리비용, 철거를 한다면 철거비용도 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것이다.

골목 안쪽에서 바깥쪽을 바라본 모습이다. 주택들이 모두 비슷한 시기에 지어졌을 것이다.

옆 건물과의 간격이다. 왜 찍었는지 기억이 안 난다. 사실 임장을 다녀온지 한 달이 지났다.

이 건물은 임장 당시 매물로 나와 있었던 것이다. 경매 물건이 있던 골목이 아니고 다음 골목에 있는 주택이었다.

그 골목에서 바깥쪽을 바라본 모습이다. 이사를 오는건지 큰 트럭이 막 들어오려고 했다.

아무튼 이쪽은 아직 개발 소식이 없는 것 같았다.

다른 각도에서 경매로 나온 주택이 어떻게 보이나 확인하러 가는 길이다.

저 앞쪽으로 지붕만 간신히 보이는 건물이 경매로 나온 주택이다.

위에서 바라본 모습이다. 여전히 상태가 안 좋다.

나름 자세히 살펴보고 왔다고 생각했는데, 경매 사이트에서도 비슷한 각도에서 찍은 사진을 볼 수 있다.

공가 상태로 몇 년이 지났을지... 아무래도 철거를 해야 하지 않을까.

인근의 주택들은 역시 노후되기는 했지만 경매로 나온 주택과 달리 2~3층 건물이다.

아까 봤던 골목을 위에서 바라본 것이다.

2차 입찰기일에 낙찰이 될지... 건물의 가치를 단 85만원으로 감정했다.

가까운 곳에 면목시장이 있었다.

면목시장 인근에도 노후된 주택들이 많았다.

언젠가는 이쪽도 개발 소식이 있을지...

여기는 면목 두산 4단지 아파트 인근이다. 위 사진 오른쪽으로 살짝 보이는 건물에 눈길에 가서 사진을 찍었다. 지도를 보니 삼이연립이다. 1980년 준공, 54세대. 왠지 가치가 있어 보였다.

중랑구 면목동에 다녀왔다.

면목동의 랜드마크 아파트는 사가정역 센트럴 아이파크 아파트라고 하고 싶다. 그리고 그 옆에 면목 라온 프라이빗 아파트도 있다. 현재 기준으로 사가정센트럴아이파크는 평당 4,339만원, 면목라온프라이빗은 4,467만원으로 라온 프라이빗 아파트가 조금 비싸다. 그리고 이 면목라온프라이빗 아파트 위쪽으로 면목동 172-6번지 일대가 있다.

면목동 172-6번지 일대 및 인근 아파트들은 사가정역에서 거리가 좀 있지만 가까운 곳에 면목선이 지나갈 예정이다. 또한 홈플러스도 있다. 바로 왼쪽으로 중랑천이 흐르고 있어서 산책 및 운동도 가능하고 조망도 좋을 것으로 예상된다.

면목동 172-6번지 일대는 토지거래계약 허가구역으로 지정된 상태이다. 이 구역 내의 빌라가 경매로 나와서 관심을 갖게 됐는데 감정가의 거의 200%에 낙찰됐다.

인근 아파트 시세

2021년 7월에 14억 9천만 원에 거래된 것이 최고가였다.

2021년 7월에 12억 4천만 원에 거래됐다.

현장 사진들

사진상 안 보이지만 왼쪽으로 면목라온프라이빗 아파트가 있고 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

바로 앞쪽이 중랑천 산책로로 올라가는 계단이다.

왼쪽이 중랑천 산책로, 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

단독주택도 있었고.

신축빌라도 보였다.

노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 것을 의미한다. 진한 파란색은 최근 5년 이내에 지어진 건물을 의미한다. 전체적으로 붉지만 파란색도 무시할 수 없을 정도로 보인다.

오른쪽으로 살짝 보이는 빌라는 신축이 확실해 보이고, 앞쪽 빌라는 신축은 아니지만 2000년대 초반에 지어진 것으로 보인다.

오른쪽 앞으로 보이는 건물은 한눈에 보기에도 오래된 것처럼 보이는데 확인해보니 1977년 건물이었다.

왼쪽으로는 오래된 건물들이, 오른쪽으로는 신축도 보인다.

여기는 대부분 노후된 주택들이고 뒤쪽으로 신축 같은 건물들이 보인다.

이 건물에서 경매가 나왔던가, 아닐 수도 있다.

아무튼 아래쪽에도 경매로 나온 빌라 사진이 있을 것이다.

대지권 7.47평, 건물면적 14.47평의 빌라(1992년산)가 경매로 나왔다. 감정가는 168,000,000원이었는데, 25명이 입찰해서 330,010,000원에 낙찰됐다. 감정가의 196% 정도이다. 차순위는 차순위 301,300,000원이었다. 재개발에 대한 기대 때문에 이런 가격에 낙찰된 것으로 생각된다.

사실 유료 경매사이트의 경매 정보지에서 이 주변에서 공공재개발을 추진한다고 얼핏 봤다. 그래서 관련 현수막이라도 보일까 싶어서 찾아갔던 것이다. 그런데 재개발 관련 현수막은 하나도 안 보였다. 면목동 172-6번지 일대를 구석 구석 전부 훑고 다닌 것은 아니라서 못 봤을 수도 있지만 대략적으로 한 바퀴 돌아봤을 때는 안 보였다.

왼쪽 건물은 그나마 2000년대 빌라처럼 보이는데 오른쪽 건물은 지붕부터 세월의 흔적이 느껴진다.

노후 주택들이 많은 편이었지만 신축들도 자주 보였다.

이 건물은 좀 오래된 것 같다.

여기가 바로 경매로 나온 빌라이다.

이 주택은 리모델링을 한 것 같다.

그나마 찾은 것은 면목동 194번지 일대 가로주택정비사업 현장사무실이었다.

면목동 194번지 일대는 면목동 172-6번지 일대의 위쪽이다.

이쪽은 건물들이 상당히 높다.

용도지역을 확인해보니 가운데 부분은 제2종일반주거지역이고 바깥쪽은 제3종일반주거지역이다.

저 앞쪽의 면목라온프라이빗 아파트와 이쪽의 주택들이 대비가 된다.

세월의 흔적이 느껴지는 건물들과 신축 아파트.

현재 라온프라이빗 아파트가 있는 곳도 과거에는 왼쪽과 같은 모습이지 않았을까.

역시 2016년에는 위와 같은 모습이었다.

면목동 172-6번지 일대는 앞으로 어떤 모습이 될지 궁금하다.

저 앞쪽으로는 사가정 센트럴 아이파크 아파트가 보인다.

아파트들의 높이가 상당히 높아 보인다. 확인해보니 최고층이 30층이다.

둘다 신축이라 멋지다.

이 아파트들은 중랑천 건너편의 아파트들이다.

면목라온프라이빗 아파트의 뷰가 이와 비슷하지 않을까.