생각하고 부자되기

성북구 동소문동2가

동소문제2구역 주택재개발정비사업

성북구 삼선SK뷰아파트 상가동에 임장을 갔다가 주변에서 더 보고 올게 없나 찾다가 동소문2구역을 발견했다.

한성대입구역 초역세권으로 입지가 매우 좋다. 인근에 성북천도 있어서 산책하기도 좋고 이 자리에 아파트가 생긴다면 저 멀리 서울성곽까지 잘 보일 것이다. 하지만 이렇게 입지가 좋기에 사업진행이 어려울 것 같다는 생각도 들었다. 위 지도를 보면 대로변 건물들은 모두 빠졌다. 재개발하는 것보다 단독으로 있어도 더 가치가 있기 때문이다. 성북천 인근에 있는 가게들도 마찬가지다. 낮에 가서 사람들이 별로 없었지만 저녁 때는 가게들에 사람들이 많을 것 같았다. 물론 구역 안쪽의 주택들은 재개발이 필요할 정도로 상당히 노후되어 있었다.

이런 아파트가 생긴다면 정말 멋질 것 같다. 현재 구역 내 꼬마빌딩이 매물로 올라와 있는데 무려 22억이다. 대지면적만 34평 정도로 건물의 가치를 무시하고 계산하면 평당 6470만원이다.

현장 사진들

여기가 성북천이다. 성북천을 따라 왼쪽이 동소문2구역이다. 임장 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 산책로가 조금 좁아 보인다. 어느 정도 정비를 하고 관리를 하면 나아질 것 같다.

여기는 동소문2구역 안쪽 도로의 모습이다. 동소문2구역을 지나는 도로 주변도 상권이 많이 발달해 있었다.

반면에 안쪽으로 들어가면 노후된 주택들이 보였다.

앞에서 글을 작성하면서 무언가 빠졌다고 생각했는데 노후도를 깜박했다. 현장 사진들을 올리면서 주택의 건축년도를 확인하려고 했는데 안 나오더니 부동산 플래닛에서도 색깔이 안 나오는 주택들이 엄청 많다. 건축년도도 확인할 수 없는 그런 주택들이라서 그런 것일까.

현재 재개발에 대한 현수막, 안내문 등은 찾아볼 수 없었고 옛날의 흔적이 남아있었다.

차도 다닐 수 없는 좁은 골목길을 보면 정비사업이 필요해 보였다.

무려 2019년 9월에 붙인 안내문이었다. 조합원이 재개발에 반대하는 세력 때문에 붙인 것 같았다.

아무튼 구역 안쪽 골목은 이런 모습이었다.

역시 2019년 9월 입시총회 소집공고이다. 그때부터 잘 진행됐으면 좋았을텐데 둔촌 주공 사태도 그렇고 재개발이나 재건축은 시간이 많이 걸릴 수도 있다. 

구역 안쪽은 특별한 것이 없었다. 도대체 언제쯤 지어진 건물들인지 1960년대일까.

이쪽은 그래도 상황이 나아보였다. 1990년대 초반에 지어진 건물들이다.

여기는 그래도 차가 다닐 수 있는 도로이다. 저 앞쪽 사거리는 가게들이 좀 있었다.

이쪽도 가게들이 좀 있었는데 유동인구가 많은 길은 아니었다.

점심 시간 무렵이라 이런 모습이지 저녁에는 또 다른 모습일 것이다.

이쪽도 나름 가게들이 있는 골목이었다.

여기는 도로는 넓지만 주로 주택들이 있었다.

건축년도를 확인할 수 있는 주택들도 있긴 있었는데 1960년대도 있고 1940년대도 있었다.

지금은 이런 주택들도 가격이 상당할 것 같다.

그나마 도로에서 가까운 주택들은 다른 용도로 활용되고 있었다. 위 주택은 게스트하우스 같기도 했는데 확실히 모르겠다.

저 앞쪽이 성북천이다. 성북천에 접한 곳에는 음식점들이 많았다.

그러나 안쪽으로 들어오면 다시 이런 모습이었다.

조합에 반대하는 내용 같은데 언제 붙인건지 알 수 없다.

ㅇㅇ보살도 있었다.

오른쪽은 카페로 활용하고 있는 건물이었다. 오른쪽으로 조금만 나가면 성북천이 있어서 다른 모습이다.

안쪽은 이런 모습이다.

여기가 성북천 인근 가게들이다. 낮이라 조용하지만 저녁에는 사람들이 북적북적 했을 것 같다.

성북천 건너편의 모습이다.

성북천을 따라 가게들이 이어져 있었다.

이렇게 동소문2구역을 간단히 둘러보고 왔다.

저 앞에서 왼쪽은 광장이 있고 한성대입구역 출구도 바로 있다. 평화의 소녀상도 있었다. 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

성북구 삼선동3가에 다녀왔다.

삼선SK뷰 상가에서 경매가 나왔기 때문이다. 삼선SK뷰 앞은 삼선5구역 등을 보러 갔다가 두 번 정도 지나갔던 것 같다. 나름 익숙한 곳이지만 삼선SK뷰 아파트 상가동 현황을 살펴보기 위해 다시 다녀왔다. 상가동 주차장은 로드뷰 등을 통해 확인할 수도 없었다.

4호선 한성대입구역에서 직선으로 500미터 정도 거리이다. 도보 7분 거리. 6호선 보문역에서도 도보로 12분 정도 걸리는 것으로 나온다. 인근에 삼선푸르지오 아파트도 있고 삼선5구역도 있다.

삼선SK뷰 아파트

총 430세대로 규모는 크지 않다. 주차대수는 세대당 1.52대로 넉넉한 편이다.

24C평형은 2021년 11월에 10억 7천만원에 거래됐다. 현재 호가는 12억 정도이다. 전세 매물은 없다.

32B평형은 2022년 5월에 13억에 거래됐다. 현재 호가도 비슷한 수준으로 13억에서 13억 5천만원 정도이다. 전세는 8.5억과 9억 2건이 올라와 있다.

삼선푸르지오아파트

총 864세대로 삼선SK뷰 아파트보다 세대수가 많다. 주차대수는 1.3대로 부족하지 않아 보인다. 사용승인은 2008년으로 삼선SK뷰 아파트보다 4년 정도 오래됐다.

5년 전에는 4억 초반대였는데, 최근 실거래가는 2021년 8월의 8.9억이다. 호가는 8.8~9.5억이다. 전세는 3건 올라와 있는데, 4.6억, 5억, 5.5억이다. 전세 및 매매 모두 가격이 상대적으로 낮은 것은 저층이었다.

31A평형은 5년 전에 4억 중후반대였다. 가장 최근 실거래가는 2021년 9월로 10억원이다. 현재 호가는 10.2억부터 13억까지 있는데, 10억원대가 많다. 전세는 6억원에 2건이 있다.

삼선SK뷰 아파트

왼쪽이 삼선SK뷰 아파트, 오른쪽으로 큰 교회가 있다. 그 사이 도로는 일방통행만 가능한 좁은 도로였다.

삼선SK뷰 아파트 입구로 가는 길이다. 여기가 후문인거 같다. 보문역에서 도보 12분 정도 걸린다.

아파트 주변을 도는 산책로도 보였는데 시간상 아파트 단지 내를 관통하는 도로를 따라 정문으로 갔다.

육교 같은 것도 있었다.

어느 아파트 단지나 마찬가지인데 저층은 나무 때문에 시야가 가린다. 사생활이 보장되기도 하지만 다소 답답해 보였다.

휴게 공간도 있었다.

삼선SK뷰 상가동

이번에 삼선동3가 삼선SK뷰 아파트에 찾아간 이유는 경매 때문이다. 상가동에서 경매가 하나 나왔다.

2021타경2677
건물 9.03평
대지권 6.2평

감정가는 3억 2천6백만원이다. 현재 네이버부동산에는 13.03평이 2000/120에 올라와 있다. 동일한 호수인지는 알 수 없으나 매매로 올라온 것도 있는데 4.5억이다.

이 길을 따라 내려가면 한성대입구역으로 갈 수 있다. 오른쪽이 상가A동이다.

삼선SK뷰 아파트 앞을 몇 번 지나갔는데 관심이 없어서 몰랐던 점이 있었다. 아파트 바로 옆에 성북세무서가 있다는 것인데, 그래서 그런지 삼선SK뷰 상가에도 세무법인 사무실가 있었고 그 맞은옆으로도 위 사진처럼 세무 관련 사무실이 보였다.

세무법인 사무실을 지나서 상가A동 주차장으로 가봤다.

주차장도 이 정도면 괜찮았다.

주차장에서 바로 상가로 가는 통로도 있었다. 무슨 마켓 매장 입구라고 적혀있는데 몇 년 전에는 상가A동에 마트가 있었다.

삼선SK뷰 아파트 맞은편의 모습이다.

삼선5구역에 아파트가 들어오면 이 도로를 지나가는 유동인구도 크게 늘어날 것 같다.

상가A동의 현황이다.

세무법인-파스타집-부엔까미노(베이커리카페)-필라테스-법무사 사무실-미용실

수학학원-음식점-음식점-(부동산)-카페-피아노교습소-의류?-부동산-(부동산)-(미용실)-(악세사리)

괄호 표시를 한 것은 사진이 없는 것이다. 대충 상가A동의 현황은 이랬다.

다음은 상가B동이다.

인테리어-골프존-스킨케어-분식집-카페-의류-네일샵-의류

대략적인 현황은 위와 같았다.

삼선SK뷰 상가B동 주차장도 무난했다. 따로 차단기는 없지만 관리를 하고 있다는 현수막이 보였다.

삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역 사이에 있는 교차로이다.

경매로 나온 상가는 교차로에서 보이는데 지하1층이라 반정도만 보인다. 그래도 바로 진입할 수 있는 계단도 있었다.

삼선SK뷰 아파트 상가B동 바로 앞에 마을버스 정류장이 있었다.

상가B동 주차장에서 상가로 가는 통로이다.

중랑구 중화동에 다녀왔다.

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

이화주택, 대명연립, 삼보연립

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

대명연립 인근의 어린이공원이다.

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

여기는 삼보연립일 것이다.

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

중화122구역

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

여기까지는 노후도가 느껴진다.

분양중인 빌라도 보였다.

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

동대문구 휘경동에 다녀왔다.

빌라 하나가 경매로 나왔는데 토지거래허가구역 내에 있는 빌라라서 그런지 감정가의 150%가 넘는 가격에 낙찰됐다. 그래서 그 일대가 어떤 모습인가 확인차 다녀왔다.

카카오맵에서 휘경동 295번지로 검색하니까 294-1번지가 대신 나왔다. 대략적인 위치는 회기역 아래쪽이다.

구역 위쪽 부분에 직사각형과 비슷한 모양으로 제외된 부분은 회기역세권청년주택아파트가 예정된 곳이다. 오른쪽 윗부분부터 임장을 시작했는데 임장 당시에는 골목 초입부터 토지거래허가구역인줄 알았다. 그런데 골목 초입 부분은 제외된다. 상권이 발달해서 그런거 같다.

전체적으로 붉은색이지만 파란색도 많이 보인다. 특이 구역 좌우로는 신축 비율이 절반 이상 되는 것처럼 보인다.

앞에서 언급했던 골목 초입이다. 유동인구도 많고 가게들도 많았는데 역시 구역에서 제외됐다.

재개발 추진과 관련된 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 대신 부동산에 재개발 매물이 있었다.

휘경동 재개발 내에 있는 집
30평 8억
42평 평당 3000만

30평은 실투 7.5억, 42평은 실투 8.3억이었다.

휘경동 295번지 일대를 돌아다녔는데 인근에 대학교들이 있어서 그런지 대학생들로 보이는 사람들이 자주 지나갔다. 임대수익을 따박따박 받고 있는 원룸 등 주인 입장에서는 재개발에 반대할 것 같다.

그런데 이쪽에 신축빌라는 드물었고 학생들도 휘경동 295번지 일대보다는 양옆으로 신축건물을 선호할 것 같았다.

바로 저 앞에 공사중인 건물이 회기역세권 청년주택 아파트이다.

차가 다닐 수 있는 도로가 아닌 작은 골목들은 대부분 위와 비슷한 모습이었다.

정말 신축 건물을 찾기 힘들었다. 휘경동 295번지 일대를 모두 돌아다닌 것은 아니지만 신축은 드물었다.

이 도로 오른쪽으로는 그나마 신축 건물이다.

휘경동 295번지 일대에서 더 위쪽은 휘경마을 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역으로 지정되어 있었다. 휘경동 295번지 일대보다 저 위쪽이 더 노후됐을 것으로 예상했는데 의외로 위쪽에도 신축 건물이 많이 보였다.

아까 왔던 길을 돌아본 것이다.

여기는 휘경동 295번지 일대 토지거래허가구역이 아닌 지구단위계획구역일 것이다. 아까 걸어오던 도로를 따라 계속 올라왔는데, 시간상 더 안쪽으로는 가지 않았다.

본격적으로 휘경동 295번지 일대의 구역 안으로 들어갔다.

도로변과 확실히 다른 분위기였다.

간혹 주차된 차들도 보였는데 차 한대도 다니기 힘들어 보였다.

승용차도 다니기 힘든 골목이니 당연히 소방차는 못 들어올 것이다. 그래서 담벼락에 소화기가 붙어있나.

철거를 한 곳도 보였다. 여기에 신축 건물을 지을 예정인지...

골목을 지나서 다시 역세권 청년주택 아파트로 가는 길이다. 여기서 바로 경매 물건지로 가고 싶었는데 길이 이어져 있지 않아서 회기역쪽으로 갔다가 다시 다른 골목으로 올라와야했다.

노후도가 상당하다.

이사를 하는지 용달트럭도 보였다.

바로 여기에서 빌라 하나가 경매로 나왔다.

20201타경1054**
휘경동 281-**
건물면적 17.6평
대지권 10.8평

감정가는 236,000,000원이었는데 10명이 입찰해서 370,520,000원에 낙찰됐다. 감정가 대비 157%였다.

재개발을 기다릴 생각으로 낙찰을 받지 않았을까.

여기는 다른 건물인데 재개발이 된다면 여기도 가치가 상승할 것 같았다.

여기도 휘경동 295번지 일대인지 구역을 벗어났는지 모르겠다. 지도를 잘 안 보고 다녔다.

토지거래허가구역으로 지정되어있을 뿐이지 아직 재개발 구역으로 지정된 것은 아니라서 지도에 잘 나오지도 않는다.

여하튼 이렇게 휘경동 295번지 일대를 살펴보고 왔다. 여유가 있다면 토지거래허가구역 내 빌라를 싸게 잡는 것도 괜찮을 것이다. 

서대문구 연희동에 다녀왔다.

공공재개발 2차 후보지로 선정된 (가칭) 연희동 721-6번지 일대에 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다.

연희동 721-6번지는 홍연아파트가 있는 필지였다. 홍연아파트는 크게 네 개의 구역으로 나눌 수 있다. 그중 두 구역은 공공재개발 구역에 포함되지 않는다. 연희동 721-6번지 일대는 지하철역에서 꽤 멀리 떨어져 있다. 그래도 뒤쪽으로 안산도시자연공원이 있고 앞쪽으로 홍제천이 흐른다. 홍제천 산책로는 넓고 쾌적했다.

아실에 나온 구역 경계는 위와 같다. 인근에 있는 연희파크푸르지오아파트가 비교 대상이 될 것이다.

위는 국토교통부의 보도자료에 나온 (가칭) 연희동721-6 구역이다.

전체적으로 노후된 편이다. 아래에 올릴 임장 사진들을 보면 그 이유를 알 수 있다. 위쪽은 건축이 불가능할 정도로 도로 사정이 안 좋았다. 신축이나 리모델링을 하고 싶어도 못할 정도로 상황이 안 좋은 곳이었다.

홍연아파트

연희동 홍연아파트 62B형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 62B형은 19평형이다. 홍연아파트는 13개동, 191세대로 1981년에 준공됐다. 최근 실거래가는 3억 미만인데 현재 매물 하나가 5억 8천에 올라와 있다. 공공재개발 후보지로 선정된 영향일까.

연희파크푸르지오아파트

연희파크푸르지오 아파트 33B평형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 작년 5월 11억 8천만원에 거래됐다. 현재 나와있는 매물들도 크게 차이가 나는 것은 아니다. 1층 매물이 11.5억, 고층은 12.4억과 12.8억이 있다.

연희동 721-6 구역이 재개발된다면 시세는 연희파크푸르지오 아파트와 비슷한 수준이 되지 않을까 싶다.

현장 사진들

여기는 연희동 721-6 구역이 아니다. 공공재개발 구역으로 가는 길에 찍은 것이다.

바로 이 건물부터 연희동 721-6 공공재개발 구역이 시작된다.

왼쪽은 공공재개발 후보지 구역, 오른쪽은 구역이 아닌 곳으로 신축 건물들이 보인다. 한창 공사중인 건물도 있었다.

여기도 연희동 공공재개발 구역이 아니다. 공공재개발 구역에서 대로 건너편인데 절이 있어서 찍어봤다.

저 멀리 보이는 아파트는 홍은동두산위브 아파트이다.

이 도로를 경계로 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 특이한 점은 앞서 언급한 홍연아파트의 일부 동은 오른쪽에 속한다.

대로변을 따라 걸어내려가면서 바라본 연희동 721-6번지 일대의 모습이다. 세월의 흔적이 느껴졌다.

연궁 빌라인지 연립도 있고... 카카오맵에는 연궁아파트로 나온다. 연희동 721-6번지 일대를 크게 한 바퀴 돌고 나중에 여기로 다시 왔다.

공공재개발이든 민간재개발이든 잘 진행되면 좋을텐데 앞으로 어떻게 될지 궁금하다.

바로 여기가 도로 건너편 홍연아파트이다. 공공재개발에서 제외된다. 따로 재건축을 하게 될까.

연희동 721-6 구역의 경계이다. 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 왼쪽에 아파트가 생기면 오른쪽 건물들의 가치도 상승할 것이다.

왼쪽, 오른쪽 가릴거 없이 모두 낡은 건물들이 대부분이었다.

힙한 건물도 보였는데... 이 건물의 정체는...

홍연경로당이었다. 경로당을 새로 지은 것인지 이 일대 건물들 중에 가장 깔끔했다.

사진은 없지만 이 주변으로 소규모 갤러리 같은 곳도 보였다.

여전히 연희동 공공재개발 구역의 경계를 돌고 있다. 여기는 지도상 왼쪽 부분이다.

위 사진의 가운데 도로를 경계로 왼쪽은 재개발 구역, 오른쪽은 아니다.

도로가 짧게 이어지고 그 위쪽으로는 계속 이런 계단이었다.

이런 계단이 있고 도로에 접하지 않으면 건축이 불가능할 것이다.

노후도가 유지되는 이유가 다 있었다.

경사도 이렇게 심했다.

골목 안쪽은 그래도 평지였는데, 위쪽으로는 경사가 심한 길이 계속 있었다.

안쪽 골목들도 이렇게 좁은 편이었다.

공공재개발 공모의 흔적도 보였다. 다 찢어지고 이것만 남았지만 그래도 '공공재개발'이라는 단어가 보였다.

아래쪽도 위쪽도 다 이런 길이었다.

저 멀리 홍은동두산위브 아파트와 내부순환로도 보인다.

이런 좁은 길이 계속됐다.

이런 상황에서 신축 건물은 찾아볼 수가 없었다.

아래쪽으로 경사도 심했다.

저 아래 보이는 분홍색 건물이 이 일대에서 경매로 나온 주택이다.

2021타경14**
연희동 179-1**번지
건물면적 7.37평
대지권 9.09평

감정가 127,672,000원

멀리서 확대해서 찍은 사진이다. 1985년에 지은 주택이었는데, 2016년경에 소유자가 바뀌면서 증축을 했다. 그 결과 위반건축물이 됐는데... 얼마에 낙찰될지 궁금하다.

좁은 골목길이 계속 나왔다. 지금까지 다녔던 서울의 낙후된 동네와 비슷한 느낌이었다.

여기는 거의 꼭대기라 리모델링을 하면 조망이 좋을 것 같았다.

왼쪽으로 보이는 아파트가 연희파크푸르지오 아파트이다. 그 뒤쪽으로도 아파트 단지들이 보이는데, 하나는 DMC센트럴아이파크 아파트 같다.

크게 한 바퀴 돌고 아래쪽으로 내려가는 길이다.

언젠가는 재개발이 될 수 밖에 없다는 느낌이 들었는데... 그게 언제일까.

당분간은 계속 이런 모습으로 남아있을 것이다.

차가 절대 못 다니는 골목을 지나서 홍연아파트까지 내려왔다.

연희동 721-6번지 일대가 공공재개발로 진행이 안 된다고 해도 홍연아파트는 따로 정비사업을 추진할 수 있을 것 같았다. 다만 13개동이 흩어져 있는데, 붙어 있는 동들만 추진하면 되지 않을까 싶다.

홍연아파트와 뒤쪽은 높이가 저만큼 차이가 난다. 옹벽의 높이가 4~5미터는 넘을 것 같다.

홍연아파트 단지 내의 모습이다. 동간격이 여유가 있었다.

여기도 연희동 공공재개발 구역에 포함되는 건물들이다. 오른쪽은 대로변에 접한 신축 빌라인데도 구역에 포함됐다.

다시 시작된 언덕길이다.

여기도 신축 건물이 보였다. 연희동 공공재개발 구역 내에서 몇 안 되는 신축 건물이었다.

왼쪽의 신축 건물과 오른쪽의 건물이 대비가 됐다. 이 주변 건물 모두 공공재개발 구역에 속한다.

다시 연궁아파트로 돌아왔다.

앞쪽으로 절이 보인다. 이렇게 연희동 721-7번지 일대 공공재개발 2차 후보지를 살펴봤다. 계속 공공재개발로 가게 될지, 민간재개발로 변경될지, 어떻게 될지 모르겠지만 몇 가지 한계가 있다. 공시지가가 낮아서 추정분담금이 높아질 수 있는데, 어르신들이 많이 거주해서 더욱 문제가 된다.

중랑구 면목동에 다녀왔다.

면목동의 랜드마크 아파트는 사가정역 센트럴 아이파크 아파트라고 하고 싶다. 그리고 그 옆에 면목 라온 프라이빗 아파트도 있다. 현재 기준으로 사가정센트럴아이파크는 평당 4,339만원, 면목라온프라이빗은 4,467만원으로 라온 프라이빗 아파트가 조금 비싸다. 그리고 이 면목라온프라이빗 아파트 위쪽으로 면목동 172-6번지 일대가 있다.

면목동 172-6번지 일대 및 인근 아파트들은 사가정역에서 거리가 좀 있지만 가까운 곳에 면목선이 지나갈 예정이다. 또한 홈플러스도 있다. 바로 왼쪽으로 중랑천이 흐르고 있어서 산책 및 운동도 가능하고 조망도 좋을 것으로 예상된다.

면목동 172-6번지 일대는 토지거래계약 허가구역으로 지정된 상태이다. 이 구역 내의 빌라가 경매로 나와서 관심을 갖게 됐는데 감정가의 거의 200%에 낙찰됐다.

인근 아파트 시세

2021년 7월에 14억 9천만 원에 거래된 것이 최고가였다.

2021년 7월에 12억 4천만 원에 거래됐다.

현장 사진들

사진상 안 보이지만 왼쪽으로 면목라온프라이빗 아파트가 있고 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

바로 앞쪽이 중랑천 산책로로 올라가는 계단이다.

왼쪽이 중랑천 산책로, 오른쪽이 면목동 172-6번지 일대이다.

단독주택도 있었고.

신축빌라도 보였다.

노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 것을 의미한다. 진한 파란색은 최근 5년 이내에 지어진 건물을 의미한다. 전체적으로 붉지만 파란색도 무시할 수 없을 정도로 보인다.

오른쪽으로 살짝 보이는 빌라는 신축이 확실해 보이고, 앞쪽 빌라는 신축은 아니지만 2000년대 초반에 지어진 것으로 보인다.

오른쪽 앞으로 보이는 건물은 한눈에 보기에도 오래된 것처럼 보이는데 확인해보니 1977년 건물이었다.

왼쪽으로는 오래된 건물들이, 오른쪽으로는 신축도 보인다.

여기는 대부분 노후된 주택들이고 뒤쪽으로 신축 같은 건물들이 보인다.

이 건물에서 경매가 나왔던가, 아닐 수도 있다.

아무튼 아래쪽에도 경매로 나온 빌라 사진이 있을 것이다.

대지권 7.47평, 건물면적 14.47평의 빌라(1992년산)가 경매로 나왔다. 감정가는 168,000,000원이었는데, 25명이 입찰해서 330,010,000원에 낙찰됐다. 감정가의 196% 정도이다. 차순위는 차순위 301,300,000원이었다. 재개발에 대한 기대 때문에 이런 가격에 낙찰된 것으로 생각된다.

사실 유료 경매사이트의 경매 정보지에서 이 주변에서 공공재개발을 추진한다고 얼핏 봤다. 그래서 관련 현수막이라도 보일까 싶어서 찾아갔던 것이다. 그런데 재개발 관련 현수막은 하나도 안 보였다. 면목동 172-6번지 일대를 구석 구석 전부 훑고 다닌 것은 아니라서 못 봤을 수도 있지만 대략적으로 한 바퀴 돌아봤을 때는 안 보였다.

왼쪽 건물은 그나마 2000년대 빌라처럼 보이는데 오른쪽 건물은 지붕부터 세월의 흔적이 느껴진다.

노후 주택들이 많은 편이었지만 신축들도 자주 보였다.

이 건물은 좀 오래된 것 같다.

여기가 바로 경매로 나온 빌라이다.

이 주택은 리모델링을 한 것 같다.

그나마 찾은 것은 면목동 194번지 일대 가로주택정비사업 현장사무실이었다.

면목동 194번지 일대는 면목동 172-6번지 일대의 위쪽이다.

이쪽은 건물들이 상당히 높다.

용도지역을 확인해보니 가운데 부분은 제2종일반주거지역이고 바깥쪽은 제3종일반주거지역이다.

저 앞쪽의 면목라온프라이빗 아파트와 이쪽의 주택들이 대비가 된다.

세월의 흔적이 느껴지는 건물들과 신축 아파트.

현재 라온프라이빗 아파트가 있는 곳도 과거에는 왼쪽과 같은 모습이지 않았을까.

역시 2016년에는 위와 같은 모습이었다.

면목동 172-6번지 일대는 앞으로 어떤 모습이 될지 궁금하다.

저 앞쪽으로는 사가정 센트럴 아이파크 아파트가 보인다.

아파트들의 높이가 상당히 높아 보인다. 확인해보니 최고층이 30층이다.

둘다 신축이라 멋지다.

이 아파트들은 중랑천 건너편의 아파트들이다.

면목라온프라이빗 아파트의 뷰가 이와 비슷하지 않을까.

중랑구 면목4동에 다녀왔다.

감정가 10억이 조금 넘는 근린주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐다. 사거래 코너에 위치한 것은 아니지만 코너 바로 옆으로 장기적으로 가치가 있어 보였다. 시세파악을 위해 주변 지역 매물을 검색해보니 경매 물건지 주변으로 면목4동 공공재개발을 추진하고 있다는 내용도 있었다.

이번에 면목동이 엄청 크다는 사실을 알게 됐다. 면목역 주변만 면목동인줄 알았는데, 면목역에서 지하철로 두 정거장이나 내려온 용마산역 주변도 면목동이었다.

면목4동 공공재개발을 추진한다는 곳은 용마산역과 중랑천 사이, 서울 중곡초등학교 바로 왼쪽 구역이다. 경매로 나온 근린주택은 이 구역 왼쪽 위 코너 근처에 있다. 공공재개발 추진이 안 된다고 해도 개별적으로 충분한 가치를 가진 물건이었다.

위쪽은 전체적으로 노후됐고 신축 건물도 별로 없는데 아래쪽은 신축 건물이 몇 개 생겼다. 이 구역의 왼쪽 모서리 부분부터 출발해서 크게 한 바퀴 돌고 다시 골목을 훑어봤는데 재개발 관련 현수막은 찾아볼 수 없었다. 부동산에서도 시큰둥 했고 무언가 추진을 하고 있는지 알 수 없었다.

경매로 나온 근린주택

대지면적 35.7평, 건물면적 57.6평으로 1985년 건물이다. 1층은 음식점 및 부동산, 2층은 주택으로 사용중이었다. 감정가 1,074,302,840원, 1차에 1명이 과감하게 입찰해서 1,080,000,000원에 낙찰됐다.

사거리 코너 근처에 있다. 대각선 맞은편으로 파리바게트가 있을 정도로 위치가 좋다.

경매 물건지 맞은편 코너에 있는 건물이다. 세월의 흔적은 느껴지지만 1층 약국, 2층 병원, 3층과 4층 학원이 보인다. 가격이 상당할 것이다.

경매로 나온 근린주택은 앞의 건물보다 크기가 작다. 감정평가서, 현황조사서 등에도 2층 옥상에 설치된 구조물이 보기 안 좋다는 느낌의 내용이 적혀 있었다. 옥상 누수를 막기 위해서 설치하지 않았을까. 정확히 알 수 없다.

골목 안쪽으로 잠깐 들어왔다. 이 골목에 주택 대문이 있었다.

여기는 왼쪽 건물과의 경계 부분이다.

뒤쪽에는 단독주택들이 있었다.

뒤쪽에서 바라본 모습이다.

최근 또 다른 관심물건은 1회 유찰된 이후 2차 매각기일에 최초 감정가를 넘겨 낙찰됐다. 1차에 단독으로 낙찰 받았을 수도 있다는 뜻이다. 1회 유찰되면서 많은 사람들이 관심을 갖게 되고 2차에 20~30명이 입찰을 했다. 이 면목동의 근린주택도 1회 유찰됐다면 더 많은 사람들이 입찰을 했을 수도 있다. 여하튼 1차에 1명이 감정가보다 조금 더 쓰게 낙찰을 받아다. 부럽다!

면목4동 공공재개발

아래는 면목4동 공공재개발을 추진한다는 구역의 사진들이다. 전체적으로 노후된 느낌이었다. 

경매 물건지에서 용마산역으로 가는 길이다. 이 주변의 메인도로 같았다. 오른쪽 부분이 공공재개발 구역이다.

왼쪽은 공공재개발 구역이 아닌데, 신축 건물이 보여서 찍었다.

오른쪽 사진에 나온 건물도 공공재개발 구역에 포함되는 건물이 아니지만 찍어봤다.

여기서부터는 공공재개발 추진구역이다. 초등학교와 구역의 경계에 있다.

초등학교 근처라 학원들도 보였다.

초등학교와 공원 근처이다.

여기는 추진구역 아래쪽 부분이다.

추친구역과 아파트 사이다. 추진구역 왼쪽에 늘푸른 아파트가 있다.

면목늘푸른동아 아파트

573세대
2002년 11월 준공

5년 전에는 4억 전후였다. 최근 실거래가는 8억 6천(2021년 10월)이다.

여기까지는 도로변이라 집에서 로드뷰로도 충분히 볼 수 있는 모습이었다. 아래는 로드뷰로는 보기 어려운 골목 골목을 다니며 찍은 사진들이다.

전체적으로 노후된 분위기였다. 골목에 주차공간이 있는데 여러 대를 주차하기에는 어려워 보였다.

공공재개발이든 뭐든 추진하면 좋을 것 같은데 앞으로 어떻게 될지 모르겠다.

비슷비슷한 모습이었다. 골목 안으로 약간 들어가면 대문이 있고 주차된 차가 있을 때도 있고...

단독주택보다는 다가구가 많은 느낌이었다.

여기는 용마산역 남서측인데, 버스 차고지 같았다. 공공재개발 추진구역만 보고 가기는 아쉬워서 용마산역 근처도 가봤다. 중국집 두 군데를 지나갔는데 짜장면 가격이 3,000~4,000원이었다. 

용마산역과 추진구역 사이에 있는 좀 번화한 사거리에서 추진구역으로 가는 길이다.

하수도 공사중이기도 했다. 위치가 딱 추진구역 오른쪽 경계였다.

드물게 보였던 신축 건물이다.

이 근처에는 신축이 좀 보였다.

다시 오래된 건물들이다.

이렇게 크게 한 바퀴 돌고 골목 골목 다녔는데 공공재개발 관련 현수막은 찾아볼 수 없었다.

이 아파트는 면목4동에서 중랑천 건너편에 있는 장안래미안2차이다.

1786세대
2007년 6월 준공

면목4동과 비교를 위해 살펴본다. 5년 전에는 4억 초반대로 면목늘푸른동아 아파트보다 조금 비쌌다.

최근 실거래가는 2022년 1월로 9억 8200만원, 9억 8600만원이다.

노원구

중계동 하계동

경매 임장

중계역 인근의 당현천을 따라 걸어서 이동한 후 중계동 롯데우성아파트에 먼저 갔다. 돌아오는 길에 아웃렛에는 뭐가 있나 잠시 들렀다가 인근에서 대박 느낌이 나는 단지를 발견했다. 바로 한신코아였다. 사실 지난 1월에 다녀왔던 것을 지금 올리는 것이다. 당시 미도아파트와 롯데아파트(롯데우성)가 경매로 나와서 임장을 갔었다. 미도아파트는 따로 글을 올렸고 롯데아파트는 안 올렸는데, 최근 한신코아빌라가 경매로 나와서 글을 올리게 됐다.

당현천 산책로에는 겨울임에도 산책을 하는 사람들이 많았다. 작은 야구장 같은 것도 보였다.

중계역 주변으로 아파트 단지들이 많았다. 일부 단지들은 초역세권이었다.

당현천을 따라 주변으로도 아파트들이 많았다. 이 당현천은 상계역까지 이어지던데 거기까지는 안 가봤다.

더 걸어가면 양지대림2차도 있다.

여기는 지하철역에서 거리가 좀 있지만 산책로가 있어서 뷰는 시원할 것 같았다.

단지 안으로 들어가지 않았고 지나가면서 봤는데 재건축 관련 현수막이 보였ㄷ.

정밀안전진단 진행중이라는 현수막이었다.

앞의 한양아파트 대각선 건너편에 있는 아파트이다.

드디어 목적지인 롯데우성아파트에 도착했다.

일단 상가부터 갔다. 상가에서 경매가 나온 것은 아니지만 자료를 남기기 위해서였다. 1993년에 준공된 아파트라서 상가건물에서 세월의 흔적이 느껴졌다.

경매로 나왔던 아파트는 41평형으로 감정가가 1,280,000,000원이었다. 1회 유찰된 후 단 1명이 입찰해서 낙찰 1,025,000,000원에 낙찰됐다. (2021년 12월) 내가 1월에 임장을 갔으니 관심물건으로 지켜보다가 결과가 나온 이후 미도아파트 등과 함께 보러 갔던 것 같다.

2021년 11월에 15억 이상 실거래가 되었다가 2022년 3월에는 13억원대에 실거래가 됐다. 이런 아파트를 10억 조금 넘는 가격으로 낙찰을 받았으니 잘 받았다고 생각되면서도 보증금 미상의 선순위 임차인이 있어서 그런거 같기도 하다.

아파트 주변으로 나무들이 높게 자라서 사진이 깔끔하지 않다. 경매로 나왔던 아파트도 저층인데 저층은 시야가 가리는 단점이 있다. 아니면 나무 덕분에 사생활이 보호된다고 해야 하나.

이런 것을 봐도 아파트들이 정말 많다는 것을 알 수 있다.

한신코아빌라

임장을 갔던 아파트들보다 관심이 갔던 곳이 한신코아빌라였다. 중계동 아울렛 인근에 저층 아파트 단지가 보였다. 자세히 보니까 아파트는 아니고 빌라였는데 역세권에 저층 주거단지라니 대박 느낌이 났다.

하계역에서 도보 5분 거리이다.

3층은 아니고 4층 건물이다.

당시 시세를 보고 '역시 비싸구나' 생각하고 말았는데 이 한신코아빌라에서 경매 물건이 나왔다.

2021타경104566
한신코아연립
건물면적 40.78평
대지권 40.24평
감정가 1,272,000,000원

한 경매사이트에서는 '빌라'가 아닌 '연립'으로 나왔다. 건물면적과 대지권이 거의 동일하다.

1동부터 12동까지 있는데 도로 때문에 3개 구역으로 나누어져 있다.

게시판을 살펴보니 재건축과 관련된 내용은 없었다. 1994년에 지어진 건물로 관리상태도 양호한 것 같고 조금 더 기다릴 필요가 있다.

평형은 31평, 37평, 49평이 있고, 총 40세대이다. 경매로 나온 물건은 49평형이다. 빌라 또는 연립이라서 그런지 네이버부동산에서 시세 및 실거래가 그래프가 안 나온다. 

49평형 매물이 3개 있는데 각각 15.5억, 17.5억, 20억이다.

남양주시 퇴계원읍에 다녀왔다.

퇴계원에는 두 번째로 방문하는 것이었다. 처음 갔을 때는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 살펴봤고, 나머지 구역들은 관심 밖이었다. 그런데 퇴계원7구역에서 경매 물건이 하나 나와서 임장을 가게 됐다. 퇴계원까지 가는 김에 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역까지 모두 돌아보고 왔다. 남양주시에서 퇴계원 재개발에 속도를 냈기 때문이다.

퇴계원읍은 입지가 좋다. 좌별내, 우왕숙, 남다산이다. 좌측으로 별내 신도시와 갈매신도시가 있고, 우측으로 왕숙 신도시가 들어올 예정이다. 남쪽으로는 위 지도에는 안 나오지만 다산신도시가 있다. 지하철 8호선이 연장되는 별내역까지도 경춘선으로 한 정거장 거리이다.

퇴계원 힐스테이트 아파트가 8억원 정도로 가장 높은 가격을 보여주고 있다. 하지만 아파트가 있는 곳 이외의 지역들은 입지에 비해 낙후된 모습이 많이 보였다.

여기는 퇴계원 재개발 구역에 속하는 곳은 아니지만 로드뷰로 여기 저기 살펴보던 중 조합 사무실 비슷한 것이 보여서 관심을 가지게 됐다. 주로 1층 짜리 노후 주택들이 모여 있는 곳이었다. 여기도 언젠가는 개발이 될 것 같다는 느낌이 들었는데 도로변의 상업지역을 제외하고 제1종일반주거지역이었다.

그래도 나름 퇴계원읍을 지나는 메인도로 중 하나인데 옛날 분위기가 느껴진다. 말 그대로 '읍'의 분위기가 느껴졌다.

퇴계원읍이 개발될수록 이런 건물들의 가치도 크게 상승할 것이다.

여기서부터는 앞서 언급했던 주거지역이다. 일부는 길이 좁아서 로드뷰조차 볼 수 없었던 곳이다.

언젠가는 개발이 될 것 같은데, 퇴계원 재개발 구역 다음이 아닐까 싶다.

퇴계원역 1차 주택 조합

로드뷰를 살펴보다가 이 조합 사무실을 보고 이쪽 구역에도 관심을 갖게 됐다.

퇴계원 구역과 별개로 추진되는 것처럼 보였는데, 건축심의를 통과했다는 현수막도 보였다.

이 도로를 중심으로 왼쪽은 신축 빌라들이 있었고, 오른쪽은 앞쪽의 사진과 같은 노후 주택들이 있었다.

퇴계원 재개발 구역

최근 퇴계원 재개발 구역에 대한 경미한 변경이 있었다. 경미한 변경은 '면적'이고, 사업단계를 보면 상당한 변경이라고 하고 싶다. 사업단계가 2단계에서 1단계로 변경된 것이었다.

단계별 추진계획이 2단계에서 1단계로 변경됐다는 것은 사업진행속도가 빨라지는 것을 의미한다. 2단계는 2024~2025년 계획이었다면, 1단계는 2020~2023년 계획이다. 퇴계원2구역은 처음부터 1단계였고 실제로 사업진행속도도 가장 빠르다. 퇴계원1구역, 퇴계원4구역, 퇴계원7구역은 2단계에서 1단계로 변경됐다.

퇴계원2구역

퇴계원 1구역과 2구역은 지난 임장 때 자세히 살펴봐서 이번에는 대충 살펴보기만 했다.

인근에 주상복합 아파트 공사 현장도 보였다.

사업시행자 지정고시 완료를 축하하는 현수막이 보였다.

퇴계원4구역

길 건너편으로 퇴계원4구역이 있다. 현재 빌라 매물은 2.2억과 2.5억 2개가 올라와 있다. 대지면적 40평 정도의 단독주택은 4억이다.

1단계 조정 관련 현수막도 보였다.

이쪽의 단독주택들은 퇴계원4구역에서 제외된다. 대지면적도 넓어 보이고 건물 상태도 좋아 보인다. 소유주 입장에서는 재개발에 대한 유인이 별로 없을 것이다.

이쪽에도 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

여기는 4구역이 아닐 것이다. 4구역에서 5구역으로 가는 길이다. 큰 도로변으로 안 가고 주택가를 지나갔다.

건너편으로 아파트들이 보였다.

퇴계원5구역

이 도로를 따라 퇴계원중학교와 퇴계원초등학교를 지나서 올라가면 퇴계원5구역이 나온다. 퇴계원5구역의 빌라 매물은 2.3억부터 2.8억, 3억까지 올라와 있다. 다른 구역들과 시세 차이가 거의 없어서, 아니면 오히려 4구역이나 7구역보다 비싸서, 퇴계원5구역도 1단계로 조정된 줄 알았다. 그런데 자세히 보니까 퇴계원5구역은 여전히 2단계로 남아있다. 그래서 다른 구역들에 비해 매물이 많은 것 같기도 하다.

퇴계원5구역도 1단계로 조정해서 다른 구역들과 함께 빨리 사업을 진행해도 좋을 것 같은데, 왜 5구역만 2단계로 남겨두었는지 모르겠다.

퇴계원7구역

퇴계원7구역은 퇴계원역에서도 가깝고 남쪽으로 괜찮은 조망도 나올 것 같아서 기대했던 곳이다. 하지만 기대보다 뷰는 별로여서 아쉬웠다. 현재 매물은 2.3억 정도로 빌라가 몇 개 올라와 있다. 경매로 나온 빌라의 감정가는 2억 정도다.

위 건물을 포함하여 뒤쪽으로 퇴계원7구역이 있다.

역시 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

도로를 사이에 두고 비슷한 모양의 주택들이 있었다.

약간 경사가 있었고, 상태가 괜찮은 주택들도 있었고 노후된 주택들도 있었다.

퇴계원7구역에서 북쪽으로 퇴계원극동아파트가 있다. 총 498세대로 1999년에 준공된 아파트이다. 2020년까지만 해도 32평이 3억원 초반대였다. 최근 실거래가는 5억 후반대였다. 이렇게 주변 아파트 가격이 크게 상승한 것이 퇴계원 재개발 구역에 영향을 주었을 것이다.

저 앞이 남쪽 방향으로 퇴계원7구역에서 기대했던 뷰인데, 겨울이라서 그런지 다소 황량했다. 주변이 전체적으로 개발된다면 조금 나아질 것 같기도 하다.

저 앞으로 보이는 아파트가 퇴계원 힐스테이트 아파트이다. 퇴계원7구역 바로 남쪽으로 경춘선이 지나간다. 임장을 하는 동안 기차가 지나가지 않아서 소음이 어느 정도인지 모르겠는데, 아무튼 이것도 단점이다.

왼쪽이 경춘선 철길이고 저 앞쪽이 퇴계원7구역이다.

퇴계원 재개발 구역은 실투자금 1~2억으로 투자할 수 있는데, 문제는 그 다음이다. 퇴계원 2구역의 (예정) 조합원 분양가가 생각보다 높았다. 나머지 구역들도 사업이 진행되면서 비슷한 수준의 조합원 분양가가 나온다면 추정분담금도 1.6~3.3억 정도로 비슷한 수준일 것이다. 조합원 분양가만 봤을 때는 부담스러웠는데 최종적으로 들어가는 금액을 따져보니 주변 시세만 유지된다면 나름 괜찮다는 생각도 든다. 

아무튼 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶다.

중랑구 중화동에 다녀왔다.

지난 5월 3080 도심 공공주택 복합사업 4차 후보지로 선정된 곳이다. 어떠한 모습인지 궁금해서 가보게 됐다. 지난 번에 다녀온 '약수역 인근'과 달리 '중랑역 역세권'에서는 3080 재개발에 반대하는 현수막들이 보였다. 약수역 인근과 마찬가지로 네이버부동산에 올라온 매물은 하나도 없는 상태이다. 현지 부동산에 방문했을 때도 '여기 왜 왔냐'는 느낌으로 시큰둥 했다.

재개발 명칭은 '중랑역 역세권'이지만 중랑역 조금 떨어진 곳만 지정됐다. 구역으로 지정된 곳과 중랑역 사이에 있는 주택들의 노후도도 '중랑역 역세권'과 큰 차이가 없었는데 왜 이렇게 구역이 설정됐는지 모르겠다. 다른 행정구역에 속해 있는 것도 아니고 모두 중화동이었다.

위쪽에는 '중랑역 역세권'이라고 나오고 여기에는 '중랑역 인근'으로 나온다. '중랑역 인근'이 더 맞다고 생각한다.

중랑구에서 '중랑역 인근' 외에 사가정역 인근, 용마산역 인근도 4차 후보지로 선정됐다. 참고로 위의 표는 '역세권'만 표시한 것이다. 면적, 노후도, 종, 세대수 순으로 중랑역 인근에는 1,161세대가 공급될 예정이다. 중랑구에서 저층주거지로 용마터널 인근, 상봉터미널 인근도 4차 후보지로 선정됐다.

카카오맵에서 주변의 지하철역들이 보이게 표시했다. 중랑역 인근으로 중랑역에서 가장 가깝지만 중랑역은 경의중앙선과 경춘선이 지나가서 배차간격이 길고 시내쪽으로는 청량리역까지만 가는 한계가 있다. 그래도 입지는 괜찮다고 생각한다. 도보로 중랑천을 건널 수 있는 다리만 생긴다면 신이문역까지 10~15분이면 갈 수 있다.

국토교통부 보도자료에 따르면 중랑역 인근의 노후도는 87%였다. 위 그림에서도 몇몇 신축들이 보이긴 하지만 전체적으로 노후된 모습이다. '중랑역 인근'과 중랑역 사이의 이번에 구역으로 지정되지 않은 곳은 상대적으로 신축들이 많아 보인다. 그래도 신축보다 노후된 주택들이 많아 보인다. 이번에 같이 구역으로 지정됐으면 더 좋았을 것 같다.

네이버부동산에서 매물들을 확인해보니까 3080 4차 후보지로 선정된 중랑역 인근에는 매물이 하나도 없다.

500세대 이상, 30평대 아파트만 표시했다. 중랑역 인근에서 가장 비싼 아파트는 휘경SK뷰 아파트였다. 평당 4,125만원이다. 그리고 중랑천 건너편 신이문역 근처에 평당 3,000만원 정도의 이문동 쌍용아파트, 현대아이파크 아파트가 있다. 상봉역 쪽으로는 한신아파트가 평당 2,893만원이다. 중랑역 인근에 아파트가 생긴다면 평당 3,000만원 이상, 최소 10억원 정도로 예상된다.

임장 사진들

중랑천 건너편 아파트들의 모습이다.

중랑천을 도보로 건널 수 있는 다리만 있었다면 중랑역 인근의 접근성이 훨씬 좋았을 것이다.

2000년에 준공된 아파트로 1,318세대이다.

시세 변화가 놀랍다. 2017년 2월에 3.65~4.05억에 거래됐는데, 2021년 10월에는 9.28억에 거래됐다. 현재 매물은 9.2억부터 10억까지 올라와 있었다.

왼쪽으로 보이는 현대아파트도 역시 2000년 준공이다. 세대수는 601세대다.

32평 N형인데, 거래수는 적지만 이문 쌍용아파트와 비슷해 보인다.

도로변으로 철거가 끝난 필지도 보였다.

중랑역 인근의 왼쪽 부분을 도로 건너편에서 바라본 모습이다.

공공복합 중랑역세권 추진위원회 현수막이 보였다.

여기는 중랑역 인근에 포함되는 곳이 아니다. 중랑역 2번 출구로 나오자 마자 보이는 모습이다.

중랑역 근처에도 이렇게 노후된 주택들이 보였는데, 이번에 3080 4차 '중랑역 인근'에 포함되지 않았다.

골목 안쪽으로 들어오니까 노후 주택들이 더 많이 보였다.

저 뒤쪽으로 보이는 건물이 중랑역이다. 2번 출구를 의미하는 숫자 2도 보인다. 이 정도면 중랑역 초역세권이다.

여기도 구역에서 제외되는 곳이다.

여기가 '중랑역 인근' 재개발 구역의 오른쪽 윗부분 근처이다.

바로 이 CU 편의점부터 '중랑역 인근'이 시작된다. 앞으로 보이는 도로를 중심으로 왼쪽은 구역이 아니고 오른쪽만 '중랑역 인근'에 포함된다.

전체적으로 노후된 주택들이 보였다.

여기도 분위기가 비슷하다.

여기도 추친위원회 현수막이 보였다. 중랑역 바로 앞에 있는 것을 제외하고, 공공복합 중랑역세권 추진위원회 현수막이 주로 구역 경계에서 보였다.

정확한 위치는 모르겠지만, CU편의점에서 도로를 따라 내려오면서 사진을 찍었다.

이 빌라는 2000년대 이후에 지어지지 않았을까.

CU편의점부터 쭉 내려오면서 골목 골목을 살피다가 구역 안쪽으로 왔다.

부동산이었는데, 추진위원회 사무실로도 사용하는 것 같았다.

구역 명칭이 다양하다. '중랑역 인근'도 있고, '공공복합 중랑역세권'도 있고, 3080이라고 하기도 한다.

CU편의점부터는 도로를 따라 구역이 설정되어 경계가 깔끔했는데, 아래쪽으로 내려올 수록 경계가 불분명했다.

'중랑역 인근' 구역의 아래쪽 부분은 도로를 따라 경계를 나누지 않고 임의적으로 보였다.

아무튼 이쪽은 구역에 포함되지 않는다.

정확히 기억이 안 나지만 노후도를 보면 여기는 구역 내가 아닐까 싶다.

왼쪽 건물은 구역에서 제외된다.

'중랑역 인근' 구역 아래쪽 부분을 돌아다니는데 신축 건물이 보였다.

바로 이 건물이다.

골목 안쪽으로 들어와서 본 모습인데, 건물 뒤쪽은 4차선 도로에 접할 것이다.

이쪽에도 현수막이 보였다. 구역 왼쪽 아랫 부분이다.

다시 구역 왼쪽 도로변이다.

도로 건너편으로도 현수막이 보이는데, 저쪽은 '중랑역 인근'에 포함되지 않는다.

골목 안쪽은 역시 노후주택이 있었다.

이쪽 골목에는 비교적 신축 빌라가 보였다.

여기서부터는 공공재개발에 반대하는 현수막이 많이 보였다.

앞으로 보이는 단독주택 벽면에 붙은 작은 현수막에 공공재개발에 반대하는 내용이었다.

여기는 '중랑역 인근'의 왼쪽 윗부분이다.

이런 모습을 보면 '중랑역 인근' 등 공공주도 재개발이 쉽지 않아 보인다.

저쪽은 과거에 중화2구역이었던 곳이다. 중화 재정비 촉진지구에서 중화1구역만 사업이 원활히 진행됐고, 중화2구역은 구역에서 해제된 이후 최근에는 공공재개발, 가로주택정비사업 등을 추진하고 있다.

경춘선(광운대역~중랑역 구간) 고가 철길이라고 해야 하나, 그 아래에 공영주차장이 있는데 거기서 바라본 중랑역 인근이 모습이다. 이쪽 주변 주택들은 철길 근처에 있는 것이 단점이지만 언젠가 철길이 지하화된다면 주변 환경이 긍정적으로 바뀔 수도 있을 것 같다는 생각이 들었다.

여기도 공공개발, 현금청산 등에 반대하는 현수막이 보였다.

다시 구역 안쪽으로 들어가고 있다.

신축 빌라가 보였는데, 규모가 상당했다.

아까는 추진위원회 현수막이 있었는데, 여기는 중랑역세권 개발 주민 감시단 현수막이 있다.

언젠가는 개발이 될 노후 주택들이다.

공공개발 반대 현수막과 중랑구민 감시단 현수막이다.

아까 봤던 신축 빌라와 또 다른 신축 빌라의 모습이다.

다시 위쪽 큰길로 나가는 길이다.

여기서부터는 구역을 벗어난 듯 하다.

저 앞에 보이는 건물이 중랑역이다.

중랑천을 사이에 두고 한쪽에는 저런 모습의 신축 아파트가 있고, 한쪽은 노후 주택들이 남아 있다.

휘경SK뷰 아파트는 2019년 준공으로 900세대, 최고층은 29층이다.

B형이 아닌 다른 형도 실거래가 몇 개 없었다. 

이렇게 3080 4차 후보지 중랑역 인근을 둘러보고 왔다.