생각하고 부자되기

성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

생각보다 신축이 많아 보인다.

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

이런 단독주택들도 많았다.

이쪽은 1구역이었던가

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

래미안라센트 아파트가 있다.

아파트 시세는 생략한다.

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

강북구 미아동에 다녀왔습니다.

강북구 미아동에는 세번째로 가는 것입니다. 위 지도의 분홍색 경계선이 카카오맵에서 '미아동'을 검색했을 때 표시된 것인데, 미아동, 삼양동, 삼각산동, 송천동, 송중동까지 포함되어 있습니다. 미아동에 처음 갔을 때는 경남아너스빌 아파트 근처의 미아11구역, 그 아래쪽의 미아3구역, 삼양동까지 둘러봤습니다. 두번째로 갔을 때는 미아역 주변의 상권을 둘러봤습니다. 이번에는 빨간색 화살표를 따라서 이동했는데 '송천동' 일대를 가봤습니다. 알고 보니 그쪽이 미아2재정비촉진구역, 미아3재정비촉진구역, 미아4재정비촉진구역이었습니다.

삼양사거리역 일대가 이번에 임장을 가기 전에 관심을 가졌던 곳입니다. 예전에도 이쪽 주변이 궁금했는데, 이번에 역세권 개발로 언급되면서 가보게 됐습니다. 그런데 역세권 개발은 쉽게 투자할 수 없을 것 같았고 송천동 일대의 낙후된 지역이 눈에 띄었고 그쪽에 더 관심이 갔습니다. 사전조사를 철저히 하고 갔다면 송천동 일대가 미아재정비촉진지구라는 사실을 알고 갔을텐데, 운동삼아 임장을 떠난 것이라 그 일대를 재개발 구역으로 어렴풋이 알고 갔습니다.

몇몇 신축 건물이 보이지면 전체적으로 붉은색입니다. 삼양로를 따라 걷다가 골목 안쪽으로 상당히 노후된 모습이 보여서 호기심에 살짝 둘러봤는데 거기가 미아4재정비촉진지구였습니다. 전반적인 아파트 가격 상승 때문에 재개발 구역에 들어가서 '몸테크'를 한다는 사람들도 생겼습니다. 그런데 재정비촉진지구는 몸테크도 쉽지 않아 보였습니다. 미아3구역과 미아3재정비촉진지구가 헷깔릴 수도 있습니다. 개인적으로 몸테크 가능 여부에 따라 보통의 재개발 구역과 재정비촉진지구를 구분할 수 있을 것 같습니다.

아무튼 강북구청 홈페이지의 설명에 따르면, 재정비촉진지구란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 하는 사업 지구입니다.

지난 번에 다녀왔던 미아3구역과 미아11구역 등이 있습니다.

세부적인 구역은 안 나오는데, 송천동 일대의 위쪽부터 미아2재정비촉진지구, 미아3재정비촉진지구, 미아4재정비촉진지구가 있습니다. 미아2재정비촉진지구가 규모가 가장 크고, 아래로 갈수록 작아집니다. 네이버 부동산의 매물을 보니까 미아2재정비촉진지구는 3500세대 이상을 예상하고 있었습니다.

미아2재정비촉진지구 매물 34개, 6.4억부터 16억까지

미아3재정비촉진지구 매물 8개, 7.5억부터 11.5억까지

미아4재정비촉진지구 매물 없음

이 일대의 시세가 어느 정도인지 궁금해서 보니까 위와 같았습니다. 역시 면적에 따라서 매물 개수가 줄어들었습니다. 미아2재정비촉진지구의 경우 13.3억짜리 단독주택이 입주권 2개가 가능하다는 설명이 보였습니다. 또 다른 13억 짜리 단독주택 매물은 전세가 2.7억으로 갭이 무려 10.3억이었습니다.

세 구역 모두 서울시 홈페이지에는 '조합설립인가' 상태로 나오는데, 미아3재정비촉진지구의 경우 네이버 부동산에서는 사업시행인가완료, 내년 1월 시공사 선정 예정이라는 설명이 보였습니다.

미아2재정비촉진구역

미아3재정비촉진구역

미아4재정비촉진구역

아무 생각 없이 길을 가다가 건설사 현수막을 보고 여기도 무슨 구역이구나 하는 감이 왔습니다.

그나마 상태가 좋은 안내문을 찍었습니다. 간혹 이런 안내문이 보였는데, 꽤 오래 전에 붙인 것인지 훼손된 것이 많았습니다.

좁은 골목에 단독주택들이 있었습니다. 언젠가는 재개발이 될텐데 과연 언제일지...

삼양로 건너편에는 아파트가 있는데 여기는 그대로입니다.

삼성래미안트리베라 아파트로 2010년에 준공됐습니다.

벌써 몇 년을 기다렸을텐데, 이번에 안 되면 또 다시 몇 년이 흐를지도 모릅니다.

삼양사거리 인근의 특별계획구역입니다.

노후도가 느껴지는 상가 건물이 있었습니다.

조만간 철거에 들어갈 것 같습니다.

사전조사를 거의 안 하고 일단 현장에 나와서 위 특별계획구역과 별개로 역세권 개발이 진행되는 것인지 모르겠습니다.

사진을 더 많이 찍고 싶었는데, 근처에 시장도 있어서 그런지 유동인구가 많았습니다.

신축인줄 알았는데 2010년 준공이었습니다.

건너편은 미아2재정비촉진지구입니다.

도로 하나를 사이에 두고 한쪽에는 아파트가 있고, 한쪽에는 세월의 흔적이 많이 느껴집니다.

여기서도 건설사 현수막이 보였습니다.

저기는 미아2재정비촉진구역일지, 미아3재정비촉진구역일지... 아무튼 도로변의 오래된 건물들이 보였습니다.

건너편의 아파트

래미안트리베라 아파트입니다. 여기가 1차고 아까 앞에 올린 사진에 나오는 아파트가 2차입니다.

래미안트리베라 1차 아파트는 1,247세대로 2010년 5월 준공입니다.

33평의 실거래가 안 나와서 26평으로 대신합니다. 몇 년 전 4억원 대에서 최근 8억원 대에 거래됐습니다. 여기도 거의 두 배가 됐습니다.

여기가 바로 미아4재정비촉진구역입니다. 미아2재정비촉진구역의 단독주택과 빌라들만해도 몸테크가 가능할 것 같았는데, 여기는 쉽지 않아 보입니다.

언젠가는 재개발이 될텐데, 과연 언제일지 모르겠습니다.

건너편의 아파트와 다른 모습입니다.

미아4재정비촉진구역은 주변에 비해 지대도 높은 편입니다.

저 아래에서 건너편으로는 성북구 길음동입니다.

길음역으로 가는 길에 거의 완성이 된 신축 아파트가 보였습니다.

롯데캐슬클라시아 아파트였습니다.

저 멀리 또 다른 아파트도 보입니다.

앞쪽의 오래된 건물과 뒤쪽의 아파트가 비교됩니다.

롯데캐슬클라시아 아파트가 준공되면 주변의 오래된 건물들도 조만간 사라질 것 같습니다.

2022년 1월 예정으로 나오는데 네 달 정도 남았습니다.

2,029세대입니다.

네이버 부동산에 12.5억부터 25억까지로 표시됩니다. 면적에 따라 다르겠지만 59형도 프리미엄이 9억원 대입니다.

엄청 높아보였는데 최고층이 37층입니다.

저 멀리 또 다른 고층 아파트와 앞쪽의 오래된 주택들이 또 비교됩니다.

앞쪽도 몇 년 안에 낙후된 모습이 사라질 것 같습니다.

아파트 입구쪽 모습

저 멀리 이마트도 보입니다.

정확한 분양가는 찾아보지 않았지만 분양가도 상당할 것 같습니다.

인근 부동산의 시세입니다.

전월세

25평형
전세 8.5~9억
월세 1억/180, 2억/160

33평형
전세 10~10.5억
월세 3억/160, 4억/140, 5억/115

42평형
전세 14억


조합원분양권가격
25평 12.5~13억
33평 16.5~17.5억
42평 24억~

전세예정가
25형 7억~
33평 9억~
42평 12억~

운동삼아 삼양사거리역부터 길음역까지 걸었는데 재개발이 착착착 진행된 곳과 정체된 곳이 차이를 분명히 느낄 수 있었습니다. 여러 가지 이유가 있었겠지만 앞으로는 또 어떻게 진행될지 궁금합니다.

강북구 미아동에 다녀왔습니다.

원래는 미아동 258번지 재개발 구역, 미아역 동측 공공재개발, 미아3구역을 알아보기 위한 목적으로 간 것이 아니었습니다. 그저 미아역 인근에 경매 물건들이 나왔는데 1차 입찰기일에 바로 낙찰이 되어서 어떤 물건들인지 구경을 갔던 것이었습니다. 주변에 신축 건물이 하나도 들어오지 않은 노후된 곳이 보여서 그쪽도 함께 돌아보고 왔는데, 거기가 바로 미아258 재개발 구역 중 일부였습니다.

빨간색 작은 원으로 표시한 부분이 경매 물건이 있는 대략적인 위치입니다. 나중에 설명하겠지만 입지가 좋은 가치가 있는 물건이라 1차 입찰기일에 바로 낙찰된 것 같습니다. 주황색으로 표시한 부분이 미아258구역입니다. 미아동 258번지 일대인데 위쪽부터 아래쪽까지 258번지가 길게 자리잡고 있습니다. 사전에 충분히 알아보고 간 것이 아니라서, 미아258구역 중 위쪽 주황색 원으로 표시한 부분만 둘러보고 왔습니다. 그리고 왼쪽에 삼양역 근처에 노란색 원으로 표시한 부분이 미아3구역이 있는 곳입니다. 래미안 아파트를 제외하고 그 주변이 미아3구역입니다. 몇 달 전에 임장을 다녀왔던 곳인데, 그때는 몰랐는데 이번에 여기도 입지가 좋다는 생각이 들었습니다.

빨간색 원으로 표시한 곳이 미아동 258번지 일대 중 위쪽 부분입니다. 위 그림과 같이 신축 건물이 하나도 안 들어온 곳입니다. 이런 모습을 보고 여기가 미아258 재개발 구역인지도 모르고 그냥 관심을 갖고 다녀온 것이었습니다. 주황색 원으로 표시한 부분은 번동148 재개발 구역인데, 미아258 재개발 구역과 달리 신축 건물이 몇 개 들어왔습니다.

위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대입니다. 역시 신축 건물이 거의 안 들어왔습니다. 그 왼쪽을 보면 신축 건물이 꽤 들어온 것이 보이는데, 미아동 258번지 일대는 지하철역에서 멀어서 그런지 아직 개발이 안 된 상태입니다.

네이버 부동산에서 빌라 매물만 표시한 것입니다. 매물이 좀 있는 편입니다. 시세는 3억 초반부터 3억 중반까지 있었습니다. 전세가는 1억 초반으로 실투자금 2억 이상이 필요합니다. 혹시 더 저렴한 물건이 있나 살펴봤는데 아쉽게도 안 보였습니다. 전세가가 1억 미만인 물건도 있고 주인이 거주하는 곳도 있어서 갭 2.1억이 최저였습니다. 그 미만도 더 찾아보면 있을 수도 있습니다.

검색해보니 동의율은 75%를 넘었다고 합니다. 그래도 확실히 하기 위해 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

미아258 구역은 아직 정식으로 재개발 구역으로 지정된 곳이 아닙니다. 동의율을 보면 조만간 재개발 구역으로 지정될 것 같기도 한데, 그러면 프리미엄이 더 붙을 것 같습니다.

번동과 미아동의 경계에서 바라본 미아동 258번지 일대의 모습입니다.

저 멀리 고층 아파트들이 많이 보이는데 어딘지 모르겠습니다.

번동에서 공원을 지나 미아동으로 넘어갔는데 공원에 노인들이 꽤 많았습니다. 미아동 258번지 일대에도 노인들이 많이 살고 있을 것 같습니다.

비슷하게 지은 빌라들이 나란히 있었습니다. 도로폭도 꽤 넓은 편이었습니다.

저 앞쪽으로 내려가도 미아동 258번지 일대가 이어지는데, 미아258 구역을 보러 온 것이 아니라서 저쪽으로 가지 않았습니다.

로드뷰를 잠깐 살펴보니, 제가 다녀온 미아동 258번지 일대 위쪽 부분과 큰 차이가 없었습니다.

부동산에 들러서 이 동네에 대해 물어보려고 했는데 문이 닫혀있었습니다. 평일 오전부터 임장을 다니면 부동산이 닫혀 있는 경우가 많습니다. 9시에 문을 여는 곳은 드물고 대부분 10시가 넘어야 여는 것 같았습니다.

도로를 따라 잠시 걸었습니다. 마을버스가 다니는 길이었습니다. 재개발 이야기가 나오는 곳은 더 낙후된 곳도 많으니, 이 정도면 도로폭이 넓은 편이고 양쪽으로 주차공간이 있습니다. 과거에는 어떤 모습이었나 궁금해서 로드뷰를 확인했는데 10년 전에도 비슷한 모습이었습니다.

전체적으로 과거의 모습을 잘 유지하고 있는 것 같았습니다. 건물 외관도 양호한 편이었습니다. 일부 건물들은 전체적으로 붉은색 건물에 한쪽면만 회색으로 덧붙인 것처럼 보였는데, 원래 그렇게 지은 것 같지는 않고 보수공사를 한 것 같았습니다. 사진을 찍고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 있어서 그냥 지나쳤습니다. 지금 로드뷰를 확인해보니까 과거에도 한쪽 면은 지금처럼 회색이었습니다. 노후된 건물을 보수한줄 알았는데, 그게 아니고 처음부터 그렇게 건축한 것 같습니다.

미아동 258번지 일대의 가장 위쪽 부분으로 경계라고 할 수 있습니다.

저 멀리 역시 아파트들이 많이 보입니다.

미아동 258번지 일대에도 저런 아파트들이 들어올 수 있을지 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶습니다.

골목으로 들어오니 아까와 달리 도로폭이 좁았습니다.

다시 아까 GS25가 있었던 상가주택 건물로 돌아가서 큰 도로 주변을 둘러보려고 했다가 다시 발걸음을 돌려서 미아역으로 갔습니다. 이쪽에서 미아역까지 직선거리로 500미터도 안 되었기 때문에 직접 걸어보고 싶었습니다.

이런 계단을 내려가면 바로 미아역으로 가는 길이 나옵니다.

아래쪽으로 갔다면 도로를 건너야 했을 겁니다.

미아역에서 미아동 258번지 일대 윗부분으로 간다면 이 계단을 올라가야할텐데, 조금 힘들 수도 있겠습니다.

근처 도로는 이런 모습이었습니다.

이 길을 따라가면 미아역 교차로가 나옵니다. 여기서부터는 3분 거리입니다.

이 도로변에 있는 빌라에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 감정가 1억 8천3백만 원에서 거의 감정가에 낙찰됐습니다.

반지하였지만 1층 같은 반지하로 나쁘지 않아보였습니다.

무엇보다 마음에 들었던 점은 미아역이 3분 거리라는 것입니다. 관심물건으로 등록만 해놓고 입찰할 생각도 안 했지만 괜찮은 물건이지 않았나 하는 생각이 듭니다.

그리고 또 3080+미아역 동측 공공재개발 동의서를 접수하는 곳이 보였습니다.

재건축, 재개발만 해도 알아야 할 것이 많은데, 공공재개발 1차에 2차까지, 그리고 3080까지 뭐가 뭔지 모르겠습니다. 사실 3080이 나왔을 무렵에는 부동산보다 다른 쪽에 관심을 갖고 있어서 주의깊게 안 봤습니다. 부동산에 관심이 없는 사람들도 마찬가지일 것 같습니다. 쏟아지는 정책에 뭐가 뭔지 따라가기 힘듭니다.

미아역 동측이 입지는 훨씬 좋지만 재개발 가능성은 미아258구역이 더 높을 것 같습니다.

아무튼 이 빌라는 2002년경에 지어진 것이었습니다.

도로변의 또 다른 건물들입니다. 단독주택 소유주는 어떤 재개발이든 반대하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

여기서부터는 미아역까지 1분 거리입니다.

역시 반대하는 사람들이 있었습니다. 내재산지키기 주민모임.

부동산에서 매물을 붙여놓은 것인줄 알았는데 아니었습니다.

지역에 따라 다르겠지만 공공재개발이든 3080 공공재개발이든 쉽지 않을 것 같습니다.

미아역 초역세권에 이런 저택 같은 단독주택 소유주라면 당연히 재개발에 반대하지 않을지...

여기서부터는 미아역 서측으로 넘어와서 삼양역으로 가는 길입니다.

이 도로변에도 경매 물건이 하나 나왔습니다. 감정가가 12억 6천만 원 정도였고, 감정가의 125%인 15억 8천만 원 정도에 낙찰됐습니다. 단순히 상권이 발달한 도로변에 있는 상가주택이라서 괜찮다고 느꼈는데, 실제로 현장에 와서 보니까 장점들이 더 많았습니다.

지금은 코로나 때문에 문을 닫은 듯한 가게들도 종종 보였지만 도로변을 따라 상점들이 쭉 이어졌습니다.

PC방이 아닌 PC방들도 많았는데 왜 이 동네에 이런 피씨방들이 많은지 궁금했습니다.

그저 상가주택으로 관심을 가진 건물인데, 또 다른 장점이 있었습니다. 바로 미아3구역입니다.

경매로 나왔던 상가주택 북서쪽으로 미아3구역이 있었습니다. 천 세대 이상의 자이아파트가 생길 예정입니다. 미아역까지 7분 거리입니다. 몇 달 전에도 미아3구역에 왔었는데 그때는 미아3구역이 미아역에서 그렇게 가까운지 몰랐습니다. 그때도 미아역에서 출발해서 북서쪽으로 가서 미아11구역을 보고, 미아3구역 주변도 둘러봤는데, 그때는 미아역보다는 삼양역만 생각했습니다. 그런데 삼양역과 미아역은 확실히 차이가 납니다. 경매로 나온 상가주택은 미아3구역에서 미아역으로 가는 도로변에 있었던 것이었습니다.

근처에는 이런 신축 건물도 보였습니다. 미아3구역이 들어오면 이 건물의 가치는 더욱 올라갈 것 같습니다.

참고로 미아3구역의 시세는

매매가 77,200만원

59형 신청

권리가액 12,200만원

프리미엄 6,5000만원

프리미엄이 6억이 넘습니다. 임장을 다녀오는 길에 모바일에서 확인했을 때는 매물이 몇 개 더 있었는데, 지금 피씨에서 네이버 부동산을 확인하니까 매물이 하나도 안 보입니다. 총매가를 제외한 나머지 내용만 적어보겠습니다.

35평형 신청

프리미엄 7억 3천8백만 원

이주비 7천만 원

권리가액 1억 1천2백만 원

실투 7억 8천만 원

25평형 신청

프리미엄 6억

이주비 5천5백만 원

권리가액 1억 2천8백만 원

실투 6억 7천만 원

미아3구역은 2024년 5월 입주예정입니다. 미아3구역 바로 옆에 있는 미아래미안 아파트는 지난 8월 33평형이 8억 8천만 원에 거래된 것으로 나옵니다.

이렇게 리모델링을 하는 듯한 건물도 보였습니다.

이 길을 따라 쭉 가면 삼양시장 교차로가 나오고 그 근처에 롯데마트가 있습니다. 그리고 오른쪽으로 2분 거리에 삼양역이 있습니다.

이쪽부터는 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 길이라 미아역으로 다시 돌아갔습니다.

미아역으로 가는 길입니다.

여기가 바로 미아3구역입니다.

지난 번에 왔을 때 거의 철거가 끝나가고 있었는데 지금은 어떤 모습일지... 조금 더 둘러보고 올껄 그랬나 하는 아쉬움이 남습니다.

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

경매로 나왔던 상가주택과 미아3구역 사이에 있는 주택들입니다.

이쪽도 언젠가는 개발이 되지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

미아역으로 돌아가는 길입니다.

점심시간 무렵이었는데 마트에는 사람들이 북적북적했습니다. 밤시간대에는 또 어떤 모습일지 궁금합니다.

이쪽은 미아역 남서쪽입니다.

이쪽에도 예전에 경매로 나온 주택이 있었습니다.

1972년에 지어진 대지면적 30평의 주택이 감정가 5억 4천만 원 정도에 경매로 나왔는데 결국 취하됐습니다.

주변에는 신축빌라들이 꽤 들어와 있었습니다.

이렇게 미아동 258번지 일대와 미아역 주변, 미아3구역 주변까지 임장을 마쳤습니다. 다음에는 최근에 '역세권 활성화 사업'으로 언급된 삼양사거리역 근처에 가볼 생각입니다.

강북구 번동에 다녀왔습니다.

강북구 번동은 예전부터 가보고 싶었던 곳인데 이런저런 이유로 못 가고 있었던 곳이었습니다. 저의 생활권에서 멀고 접근성도 다소 떨어졌기 때문입니다. 그런데 최근 미아동에서 낙찰된 경매 물건들에 관심이 갔고 미아동으로 임장을 가기로 결심했는데, 번동도 미아동에서 그리 멀지 않은 곳이었습니다. 이번 글은 '번동 148 재개발'을 중심으로 사진을 올리고 다음 글에 미아동 258번지 일대 중 일부를 올릴 예정입니다.

번동 148번지 일대는 위 지도 가운데 부분에 빨간색 원으로 표시한 부분입니다. 미아역에서 걸어서 20분 이상 걸리는 것으로 나옵니다. 그 위쪽으로 주황색 원으로 표시한 창3동과 창2동도 예전부터 가보고 싶었던 곳인데, 역시 접근성이 떨어져서 가지 않고 있던 곳입니다. 창3동의 경우 지하철역과 멀리 떨어져 있습니다. 그런데 역에서 가까울수록 재개발이 잘 되는 것도 아니었습니다. 역세권의 경우 비싸니까 오히려 역에서 좀 떨어진 곳에 재개발이 진행된 경우가 많았습니다.

번동 148번지 일대 바로 왼쪽으로 노란색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부입니다. 그리고 그 왼쪽에 있는 부분이 미아역에서 미아3구역으로 가는 길입니다. 이 부분은 다음 글에서 다룰 예정입니다.

빨간색 화살표는 이동경로로 석계역에서 출발해서 우이천 산책로를 따라서 위쪽으로 올라갔습니다. 장위 뉴타운과 월계동 사이를 지나서 번동으로 갔다가 미아동을 거쳐서 미아역으로 갔습니다.

지하철역에서 멀지만 가운데로 미아사거리역까지 가는 강북06 마을버스가 지나갑니다.

80퍼센트 이상이 붉은색입니다. 몇몇 신축 건물들이 올라간 것으로 보입니다. 왼쪽 위에 빨간색 원으로 표시한 부분은 번동 148번지가 아니고 미아동 258번지입니다. 신축이 하나도 없는 것이 신기해서 호기심을 불러 일으킨 곳입니다. 저 부분을 못 봤다면 이번 번동 임장도 가지 않았을텐데, 아무튼 저 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부였습니다.

그리고 표시하는 것을 깜빡했는데, 빨간색 원 오른쪽 아래쪽으로 남경빌라 근처에 파란색 삼각형이 있습니다. 거기가 '노을집'이라는 번동 협소주택이 생긴 곳입니다.

석계역에서 출발해서 우이천 산책로로 갔습니다. 비가 많이 오면 범람하여 출입을 통제할 것 같았습니다. 수심이 매우 낮은 곳도 있었는데, 오리들을 엄청 가까이에서 볼 수 있었습니다.

우이천의 오리들입니다. 1~2미터 정도의 거리로 매우 가까이 있었는데 사진을 찍냐고 멈춰서 있자 슬금 슬금 도망갔습니다.

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때 왠지 투자가치가 있을 듯한 빌라들이 보였는데, 위 두 사진에 나온 빌라들입니다. 혹시 네이버 부동산에 올라온 매물이 있나 봤더니, 위 두 빌라들은 아니고 인근의 빌라(대지 약 13평, 건물 16.5평)가 7억원입니다. 월계동 재건축 지역으로 현재 관리처분인가 신청 중이라고 나옵니다.

두 아파트의 시세도 올릴까 했는데 생략합니다.

역시 신축 아파트는 멋져 보입니다. 입지에 상관없이 높은 가격대를 형성하는 이유가 다 있는 것 같습니다.

이 아파트도 얼마 전에 경매로 나왔습니다. 역에서 좀 떨어져 있어서 사람들의 관심이 적은 듯 했습니다. 가격대도 상대적으로 낮았던 것으로 기억합니다.

저도 역세권을 중시하는 편이라서 딱히 관심을 갖지 않았는데, 생각보다 깔끔한 모습이었습니다.

번동 148번지 일대에서 도로 건너편에 있는 아파트입니다.

2003년 준공, 430세대

지난 8월에 33평이 7억원 중반대에 거래됐습니다.

역시 여기도 몇 년 전에 비해 두 배가 되었습니다. 번동 148번지 일대 재개발 구역에 아파트가 들어선다면 해모로 아파트보다 가격대가 높게 형성될 것 같습니다.

드디어 번동 148번지 일대로 들어왔습니다. 번동 148번지 일대 경계를 크게 한 바퀴 돌고 안쪽을 구석구석 살펴보는 것이 가장 좋겠지만 시간상 무작위로 발길이 가는대로 걸었습니다.

언덕을 조금 올라와서 오른쪽 골목을 찍은 사진입니다.

여기는 그 반대편 왼쪽 골목입니다.

붉은색 벽돌로 지어진 빌라들이 전체적으로 많았고 간혹 신축 빌라들이 보였습니다.

여기는 마을버스가 다니는 도로입니다.

오래된 빌라 건물 1층에 슈퍼마켙이 있습니다. 슈퍼마켙에서 세월의 흔적이 느껴집니다. 임장을 오기 전에는 이런 모습을 상상도 못했습니다. 예전에 번동 148번지 일대의 로드뷰를 보긴 했는데, 이 도로가 아닌 다른 곳의 로드뷰를 봐서 그저 주택들만 있는 줄 알았습니다.

그런데 이렇게 마을버스가 다니는 도로에는 상점들이 있었습니다. 

월세가 어느 정도인지는 모르겠지만 이런 건물에 투자하는 것도 장기적으로 부담이 적을 것 같았습니다.

여기서 잠깐 번동 148번지 일대의 시세를 확인하고 넘어가겠습니다.

일단 매물이 엄청 많습니다. 단독주택 등을 제외하고 빌라만 선택한 것인데도 이렇게 매물이 많았습니다. 동일매물은 물론 제외한 것입니다. 그래도 일부 동일매물이 포함될 가능성이 있지만 그래도 많아 보입니다.

빌라 시세를 확인하고 깜짝 놀랐습니다. 매물 설명에 재개발 추진중이라고 적힌 물건들은 2억 후반대부터 3억 초반대까지 있었습니다. 매매가 3억원 짜리 빌라의 초투는 1.8억원인 매물도 보였습니다. 위치, 평수 등을 추가적으로 확인해봐야겠지만, 2억 미만의 매물도 있었고, 1억 미만의 반지하 물건도 있긴 했습니다.

한 동안 이 구역에 관심을 안 가져서 최근에 나온 경매 물건들은 모르겠는데, 지난 봄에 낙찰된 경매 물건들이 있습니다. 면적이 커서 그런지 감정가가 7억원이 넘는 근린주택의 경우 7억 후반대에 낙찰됐는데, 소송이 진행 중인 것으로 추정됩니다. 작은 평수의 2층 빌라는 결국 취하됐는데, 감정가는 8600만원에 불과했습니다. 취하된 빌라와 대지면적은 비슷하고 건물면적은 1평 정도 큰 빌라(역시 2층)의 경우 감정가의 254%인 2억 초반에 낙찰됐습니다.

이런 모습을 보면 초기 재개발 구역으로 알려지면서 시세가 크게 상승한 것 같습니다.

재개발이 순조롭게 진행된다면 프리미엄이 더욱 붙겠지만 아직 '발전협의회' 단계입니다. 공공재개발도 신청한 것 같았는데, 자세한 내용은 확인하지 않았습니다. 잠깐 검색해본 결과 번동 148번지 재개발도 그렇고 미아동 258번지 재개발도 주민들에게 추가분담금이 부담이 되어서 재개발 추진이 어려웠던 것 같았습니다. 그런 면에서 투자자들이 들어와서 손바뀜이 한 차례 일어난다면 조금 더 가능성이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

앞으로 이 주변이 어떻게 변할지 계속 지켜보고 싶습니다.

언덕을 올라와서 내려다 본 모습입니다.

이 모습을 보고 예전에 다녀온 솔샘역 인근의 소나무 협동마을 주거환경 개선지구가 떠올랐습니다.

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

가로쪽으로도 경사가 약간 있습니다.

이 현수막을 유심이 안 와서 발전협의회 사무실 위치를 미처 방문하지 못했습니다. 아래에 있는 현수막은 빛이 좀 바랜 것이 오래된 것 같고, 위쪽 현수막은 최근의 것으로 보입니다. 아무튼 추진위원회도 아니고 발전협의회입니다. 부린이라서 추진위원회와 발전협의회의 정확한 차이를 모르겠는데, 재개발 구역 설정 전의 극초기 재개발 구역이라고 하면 되지 않을까 싶습니다.

계속 되는 언덕길

언덕길을 내려다 본 모습

큰 도로쪽이 아니고 가로측입니다.

번동148 재개발 구역의 주택들

비슷한 구조의 주택들이 나란히 있기도 했습니다. 번동148도 그렇고 다음 글에서 올릴 미아동258의 일부도 그렇고 지도를 보면 오패산 산자락에 주거지를 형성한 것 같기도 했습니다.

돌아다니는 사람들을 거의 못 봤는데, 이런 전동 휠체어의 주인은 재개발에 반대하지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

번동148 재개발 구역의 거의 한 가운데에 이렇게 편의점도 있었습니다.

큰 도로쪽을 내려다 본 모습입니다.

계속되는 언덕길...

건너편 건물에도 편의점 간판이 있었습니다.

계속 되는 언덕길...

이런 지형 때문에 도로 구석구석, 골목 구석구석을 돌아볼 수 없었습니다.

여기도 번동148 재개발 구역 동의서 접수 현수막이 있었습니다.

이쪽 방향도 언덕길입니다. 큰 도로에서 위쪽으로 가는 언덕길이 남북축이라면, 이쪽은 동서축 도로입니다.

거의 언덕의 끝이 보입니다.

저 멀리 벽면에 지도가 그려져 있는 줄 알았는데 가까이 가서 보니까 지도가 아니라 이불이었습니다.

언덕을 다 올라와서 내려다 본 모습입니다.

저 멀리 최근 실거래가 7억 4천 3백만 원(33평 기준)의 해모로 아파트가 보입니다. 길건너 아파트가 7억이라면 이쪽에 신축 아파트가 생기면 7억은 더 넘을 것 같습니다.

이쪽에는 신축 빌라가 거의 없었습니다.

언덕 위쪽이라서 그런 것 같습니다.

하지만 재개발이 성공적으로 추진되지 않는다면 여기도 점차 신축 빌라가 생길 것 같습니다.

여기는 그나마 신축 건물이 보입니다.

여기는 번동148 구역의 경계입니다.

다행히 이쪽으로는 주차공간이 많이 보입니다.

여기도 재개발 동의서 현수막이 있었습니다.

과연 동의율은 어느 정도일지...

그리고 우연히 보게 된 '노을집'

딱 보이에 협소주택 같다는 느낌이 들었는데, 돌아와서 검색해보니까 역시 협소주택이었습니다.

삼각형 모양의 대지면적은 약 17평, 그중 10평에 건물이 올라갔습니다. 설계는 2019년 7월부터 10월까지, 시공은 2019년 12월부터 2020년 5월까지라고 나왔습니다. 이제 1년이 조금 지난 신축급 협소주택이라고 하고 싶습니다. 건축비도 궁금했는데 따로 나온 것이 없었습니다.

더 자세히 살펴보고 싶었지만 주인분께 실례가 될 것 같아서 그러지 않았습니다. 서울의 웬만한 아파트가 10억이 넘는 것을 보면 자신만의 집을 짓는 협소주택도 괜찮은 선택이라고 생각합니다.

끝.

남양주 와부읍 덕소에 다녀왔다.

거의 두 달만에 올리는 글이다. 한여름이라 더워서 임장을 안 다니기도 했고, 최근 부동산보다는 주식에 집중하기도 했다. 사실 덕소는 몇 달 전에 다녀온 것이다. 정리를 해서 올린다는게 사진도 많이 찍었고 덕소도 구역이 많아서 정리를 못 하고 있었다. 구역별 지도 등 세부사항은 생략하고 사진 위주로 간단히 올리겠다.

'덕소'라고 하지만 정확하게 남양주시 와부읍이다. 입지는 꽤 좋다. 한강을 끼고 있고 한강 건너편이 미사 신도시이다. 지동상 왼쪽 위로는 구리시, 다산신도시 등도 보인다.

덕소역에서 내려서 한강 주변을 둘러보고 다시 안쪽으로 들어와서 덕소3구역까지 갔다. 그리고 덕소 아이파크로 갔다가 하천을 따라 나와서 한강뷰 아파트인 강변현대아파트, 덕소두산위브아파트까지 갔다.

덕소는 재개발 구역도 많았다. 덕소2구역, 덕소3구역, 덕소4구역, 덕소5A구역, 덕소5B구역, 덕소6A구역, 덕소7구역, 도곡1구역, 도곡2구역 등의 도면을 남양주시 홈페이지에서 찾을 수 있었다. 이 글의 사진에서도 덕소3구역, 덕소6A구역, 덕소7구역 등의 흔적을 볼 수 있을 것이다.

경의중앙선 덕소역 플랫폼에서 찍은 사진이다. 바로 앞으로 공영주차장이 있고 그 뒤로 보이는 아파트가 덕소 주공3단지 아파트이다. 33평이 지난 6월 6억원 정도에 거래됐다.

역시 덕소역 플랫폼에서 찍은 사진이다. 아까 주공3단지 아파트는 덕소역 북쪽에 있었는데, 이쪽은 덕소역 남쪽으로 한강쪽이다. 덕소역과 한강 사이에 강변 삼익아파트가 있다.

덕소강변삼익아파트의 위치가 매우 좋아 보인다. 덕소역 역세권에 한강뷰이다. 31평의 경우 지난 8월 저층이 6억원 중반대에 거래됐고 고층은 7억원 중반대에 거래됐따.

덕소역 2번 출구로 나가서 조금 걸어가니까 바로 재개발 관련 현수막이 보였다. 덕소6A구역 이주개시 안내 현수막이 보였다. 당시에도 기간이 한참 지난 상태였는데, 현시점에서는 1년 전이다. 이런 모습을 보면 재개발이 쉽지 않다는 것을 느낀다. 2020년 7월에 예정대로 이주가 끝났다면 바로 철거에 들어갔을 것이고 지금은 착공하지 않았을까. 지금은 어떤 모습일까.

다행히 최근 로드뷰가 있다. 이주는 끝난 것 같고 펜스가 올라가고 있는 모습이다. 지금은 철거를 하고 있지 않을까.

덕소6A구역인데, 이 지역에 익숙하지 않은 사람이라면 어딘지 쉽게 파악이 안 될 것이다.

대략적으로 반도아파트가 있는 곳이다. 그 오른쪽으로 덕소강변라온프라이빗아파트(23년 11월 예정)이 보이는데, 덕소7구역을 재개발한 것이다. 6월이었던가. 얼마 전에 홍보관을 오픈해서 가보고 싶었는데 뒤늦게 알아서 사전예약을 못해서 결국 못 가봤다.

덕소역 바로 앞에 있는 아파트이다. 33평(A형)이 지난 6월 6억 9천만원에 거래됐다.

덕소역에서 한강쪽으로 가면 이런 모습을 볼 수 있다. 얼핏 보면 철거 직전의 모습인데, 이해관계가 복잡한 것 같다.

덕소나루2 지역주택조합 사업이 진행 중인 것일까. 아무튼 이 토지는 지주택과 관련이 없다고 적혀있다.

이렇게 철거예정인 건물이 있는데 최근 로드뷰를 확인해도 여전히 철거예정이다.

덕소나루2 지역주택조합인데, 입지는 좋은데 사업이 정체된 것 같다.

그 주변으로는 다른 회사에서 토지를 소유 중인 것 같았다. 정확한 사연은 알 수 없지만 이해관계가 복잡해 보인다.

조금만 걸어가면 이렇게 한강이 보인다.

한강뷰이지만 아쉬운 점은 이렇게 고가도로가 가린다는 것. 그래도 고층에서는 완전한 한강뷰가 보이지 않을까.

이 길을 따라 쭉 가면 서울이다. 오른쪽 앞으로는 아까 언급한 강변삼익 아파트가 보인다.

뒤쪽으로 보이는 아파트는 덕소강변현대홈타운 아파트이다.

덕소나루 지주택과 별개로 덕소 강변재개발사업이 진행 중인 것 같았다.

또 다시 보이는 재개발의 흔적이다. 재개발로 인한 가게 이전.

아까 덕소6A구역 로드뷰를 봤을 때 펜스가 올라가고 있어서 철거 직전인줄 알았는데 덕소6A구역 남측을 보니까 완전히 다른 모습이다. 사업이 지연되는 것인지, 구역이 해제되고 일부만 철거 후 건축이 이루어지는 것인지 모르겠다.

몇 개월 전과 큰 차이가 없는 모습이다.

2020년 현수막이다.

여기는 덕소역 북측이다.

덕소2구역인지, 덕소3구역인지 정확히 모르겠다. 그저 어떤 모습인가 보려고 둘러봤을 뿐이다.

주택가 끝으로는 이런 모습이었다.

이런 모습이 여전히 남아있어서 와부'읍'이 아닐까 싶다. 

와부읍이라서 농어촌 특별전형의 혜택을 받을 수 있다는 말도 얼핏 봤다.

아무튼 덕소2구역, 덕소3구역은 이런 모습이었다.

재개발이 성공적으로 진행될 수 있을지, 몇 년 뒤에는 어떤 모습일지 궁금하다.

80년대 후반에서 90년대 초반에 지어졌을 것 같은 빌라들이다.

도로폭은 넓은 편이었다.

재개발은 최소 몇 년에서 10년 이상 걸리는 경우도 있으니 쉽지 않다.

조금 더 낙후된 분위기이다.

이쪽은 상대적으로 깔끔한 편이다.

임장을 갔을 때 파악했던 시세는 아래와 같다.

덕소3구역 빌라
25평형, 방3, 전용19평, 지분17평
매매 3.9억
전세 1.5억
실투 2.4억

덕소3구역 단독
대지43평, 건물23평, 방5
매매 4.8억

덕소3구역 빌라
지분12.4평 전용15평, 방3
매매 4.0억
5000/25 임대중

덕소3구역 연립
지분 15평, 방3, 26평형
매매 4.2억
1000/50 임대중

도곡2구역 단독
84신청
매매 4.7억
감평 2.6억
피 2.1억
이주비 대출 1.2억
실투 3.5억

몇 개월 전의 시세이니 참고만 하길 바란다. 지금은 얼마나 더 올랐을까.

덕소2구역과 덕소3구역을 둘러보고 다시 아파트가 있은 쪽으로 나왔다.

덕소리라고 표시된 부분과 달리 오른쪽으로는 아파트들이 있다.

34평이 작년 12월에 6억 4천만원에 거래됐다.

덕소역까지는 조금 멀지만 2007년 준공으로 1990년대에 준공된 아파트보다 깔끔해 보였다.

아파트 건너편은 역시 이런 모습이었다.

덕소 아이파크 아파트

덕소역으로 가는 길

도로는 넓고 차들은 별로 없었다.

가까운 곳에 이렇게 공원도 있었다.

공원 건너편으로 보이는 롯데마트와 아파트들이다.

앞서 잠깐 언급했던 덕소7구역 현장이다.

다른 구역과 달리 잘 진행되고 있는 모습이다.

규모는 작아보이지만 역에서 가깝다.

롯데마트 바로 아래가 덕소7구역이고, 그 아래쪽으로 한강뷰 아파트들이 있다. 그 오른쪽으로는 도심역이 있는데, 그쪽으로 도곡1구역, 도곡2구역이 있다. 덕소강변스타힐스아파트가 둘 중 하나가 아닐지.

덕소 강변현대아파트

31평(A형)이 지난 7월에 5억 6~8천에 거래됐다.

2년 전에는 3억이었다. 지금은 거의 두 배.

서울 및 수도권 지역, 기타 주요 도시에서도 이제는 흔히 볼 수 있는 모습이다.

아파트 단지 내에서 한강쪽으로 가봤다.

한강뷰이지만 경관을 해치는 고가 도로가 있다.

저 멀리 또 다른 한강뷰 아파트들이 보인다.

이렇게 한강 산책로로 갈 수도 있었다.

여기는 옆에 있는 두산 위브 아파트로 올라가는 길이었던가.

덕소 두산위브아파트 34평은 지난 달에 6억 5천만원에 거래됐다. 34평부터 76평까지 있는 대형 평수 위주의 아파트이다.

단지 내에서 한강으로 가는 길이다.

단지 내 공원에 한 커플이 있었는데, 여기 저기 사진을 찍는 나를 보고 이상하게 생각했을 것이다.

나무에 가려서 잘 안 보이지만 한강뷰이다.

바로 저 건너편이 미사 신도시이다. 덕소 두산위브 아파트 고층에서는 완전한 한강뷰가 보이지 않을까.

끝.

몇 달 전에 덕소에 다녀오고, 덕소7구역을 재개발한 라온프라이빗이었나, 모델하우스에 가보고 싶었는데 사전예약을 못 해서 못 가서 아쉽다. 출퇴근 시간에는 차가 많이 막힌다던데, 그래도 한강변 아파트들 중에는 가장 저평가된 곳이 아니었을까.

노원구 월계동에서 빌라가 경매로 나와서 임장을 다녀왔다.

광운대역에서도 그리 멀지 않고 입지가 괜찮아 보였다. 추후에 동북선도 들어올 예정이라 더 좋아보였다. 임장을 가기 전에 노후도를 조사했을 때에도 신축들이 점차 늘어나고 있어서 재개발이 어려워 보였는데, 아쉽게도 재개발이 어려울 것 같다고 최종적으로 결론을 내렸다. 월계2구역, 월계3구역과 비교를 하니 재개발이 되지 않은 이유가 확실히 보였다.

먼저 경매로 나온 빌라가 있는 곳은 영축산 좌측에 표시된 곳이다. 광운대역에서 좌측으로 700미터 정도 떨어져 있다. 그 아래쪽에는 꿈의숲SK뷰아파트가 있는데, 월계3구역이었던 곳이다. 그 아래쪽으로는 장위뉴타운이 있다. 장위뉴타운 오른쪽으로 석계역 인근에 있는 동신아파트는 현재 사업시행인가를 받은 것으로 나온다. 그 아래쪽도 구역이 하나 있는데 역시 사업시행인가 상태였다. 지도 위쪽에 월계역과 사슴아파트 인근에 표시한 것은 월계센트럴아이파크아파트로 과거에 월계2구역이었던 곳이다. 지도 왼쪽 위로 초안아파트가 있는데 2단지인지는 모르겠지만 초안아파트도 최근 경매로 나왔었다.

월계2구역

월계센트럴아이파크
859세대
2019년 11월 준공

84A형으로 전용 25평이다. 2017년에는 3억 중반에서 4억 중반에 거래가 됐는데, 올해 초에는 8억 중반에서 9억에 거래됐다. 현재 매물로 나온 것은 10억 중반부터 11억까지 있다.

월계3구역

꿈의숲SK뷰
504세대
2016년 1월 준공

국평이라 불리는 110B형(전용84)의 경우2016년 여름에는 5억 전후로 실거래가가 형성됐다. 작년 말과 올해 초에는 9억 이상에 거래된 것으로 나온다. 현재는 10억 8천만원과 11억에 매물이 올라와 있다.

꿈의숲SK뷰 아파트는 경매로 나온 빌라 바로 아래쪽에 있어서 비교하기 좋다. 왜 꿈의숲SK뷰는 재개발이 돼서 10억이 넘는 아파트가 됐는데, 경매로 나온 빌라는 지금도 감정가 1억 4천만원에 불과할까.

2~3층 짜리 건물들이 있던 곳이 아파트가 됐다. 임장을 갔을 때는 534번지 일대에 단독주택들이 많아서 주민들의 반대로 재개발이 안 된 것 같았는데, 글을 쓰기 위해 다른 월계동 재개발 구역과 비교를 하다보니 사업성이 안 나와서 재개발 추진이 안 된 것 같다. 꿈의숲SK뷰 아파트가 생긴 곳은 제2종일반주거지역이었는데, 경매로 나온 빌라가 포함된 534번지 일대는 대부분 제1종일반주거지역이었다.

아파트가 들어서는 대신 신축 빌라들이 점차 생긴 것 같다.

월계4구역은 월계역보다 녹천역에 가깝기 때문에 따로 정리하지 않겠다.

현장 사진들

경매 물건지에 가기 전 광운대역 주변 사진이다.

광운대 앞

광운대 앞에는 처음 와본다. 광운대역은 과거에 성북역이었다. 앞으로 엄청나게 변하지 않을까.

광운대 앞쪽으로 오래된 빌라들이 있어서 잠깐 둘러봤다.

신축 빌라들도 몇 개 보였는데, 안쪽으로 어느 정도 규모가 있는 빌라 단지가 있어서 관심이 갔다.

래미안장위퍼스트하이아파트

장위동도 엄청나게 변했다. 장위동 재개발 구역도 지난 번에 다녀왔는데, 이미 아파트가 준공된 구역도 있었고, 철거가 거의 끝난 구역, 철거를 직전인 구역, 사업이 무산된 구역 등 다양한 모습이었다.

꿈의숲SK뷰

동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 3공구

동북선 공사도 진행되고 있다.

꿈의숲SK뷰 앞쪽

재개발로 인도도 넓어져서 쾌적하다.

다시 맞은 편 장위뉴타운

경매 물건지로 가는 길

재개발이 된 구역과 달리 인도가 좁다.

저 멀리 아파트가 생긴 곳과 여전히 과거의 모습을 유지하고 있는 곳의 차이가 명확히 보였다.

어느 정도 규모가 있는 단독주택들이 종종 보였다.

신축빌라도 생겼고, 공사중인 곳도 보인다.

그 사이에는 오래된 빌라와 가파른 계단이 있었다.

가파른 계단과 또 다른 신축빌라

오래된 계단 위에도 신축빌라가 보였다.

경사가 가파른 정도는 아니었는데 그래도 어느 정도 경사가 있었다.

또 다른 단독주택

광운대역으로 가는 지름길도 있었다.

공사안내문

노후된 도로를 포장하는 공사가 진행 중이었다.

붉은 벽돌의 집들

오래된 빌라도 언젠가는 철거 후 새롭게 건축하지 않을까.

2020타경50**인 경매물건은 감정가 1.4억에서 1회 유찰된 상태다.

제1종일반주거지역인 월계동 534번지 일대

나름 도로폭도 넓은 편이었다.

도로폭은 넓지안 이쪽은 주택들에서 노후도가 느껴졌다.

단독주택 1층에는 작년 편의점도 생겼다.

또 다른 동북선 공사 현장

지름길로 광운대역으로 가보고 싶었지만 주변을 크게 한 바퀴 둘러보기로 했다.

바로 저 앞이 월계2구역이었던 월계센트럴아이파크 아파트이다.

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때도 '헉' 소리가 나왔는데, 실제로 봐도 달라 보였다.

불과 몇 년 전만 해도 몇 억이었을텐데... 이제는 10억이 넘는다.

끝.

종로구 이화동과 충신동에 다녀왔다.

경매로 나온 물건들을 보러 갔는데, 이화동 물건은 충신동에 거의 붙어 있어서 충신동이나 다름없다. 작년에도 몇 번 충신동에 갔었고 글을 두 개 작성했다. 이 글을 쓰기 전에 지난 글들을 읽어봤는데, 1년 사이에 충신동이 확실히 변한 것을 알 수 있었다. 재개발이 아닌 도시재생이라서 아쉽지만, 도시재생의 효과를 알 수 있었다.

충신동의 입지는 상당히 좋다고 생각한다. 하지만 이화동은 알아도 충신동은 매우 낯설 것이다. 충신동은 종로구에 속하고, 서울 사대문 안에 있다. 동대문역에서 북쪽 방향으로 서울 성곽이 이어지는데, 충신동은 그 안쪽에 있으니 서울 사대문 안에 있는 것이다. 서울시청을 중심으로 3km 반경 이내에 있기도 하다.

종로구 충신동은 위 지도와 같은 모습이다. 거의 한 가운데로 율곡로라는 도로가 지나고 그 왼쪽에 힐스테이트 창경궁 아파트가 생길 예정이다. 율곡로를 중심으로 왼쪽은 빌딩들이 많아서 투자하기에 적합하지 않다. 재개발로 관심을 가질만한 곳은 율곡로 오른쪽이다. 율곡로 오른쪽도 크게 두 부분으로 나눌 수 있다. 가운데를 지나는 도로를 기준으로 아래쪽은 아랫마을, 위쪽은 윗마을이라고 부른다.

빨간색 화살표는 이동한 경로를 나타낸 것이다. 이날 한성대입구역에서 출발해서 한양도성길을 걷고 이화동을 지나서 충신동으로 왔다. 충신동 바로 위가 이화동인데, 충신동 바로 위쪽으로 충신동과 도로 사이에 위치한 이화동에서 주택이 경매로 나왔고, 윗마을에서도 주택이 경매로 나왔다.

충신동 오른쪽으로 서울성곽 건너편이 바로 창신동이다. 창신동도 재개발 대신 도시재생사업을 진행한 곳인데, 이번에 오세훈 서울시장의 당선으로 재개발에 대한 기대감이 있다. 충신동과 창신동 모두 서울성곽 주변이라 영향을 받을텐데, 창신동보다 충신동이 고도제한에서 자유롭다고 생각한다. 창신동은 서울성곽 바깥에 있기 때문에 높은 건물이 들어서면 서울성곽을 가리게 된다. 그런데 충신동은 서울성곽 안쪽에 있어서 서울성곽의 조망을 가릴 위험이 없다.

종로구 충신동의 노후도를 나타낸 것이다. 아랫마을, 윗마을 가릴 것 없이 신축이 드물어서 전체적으로 붉은 색이다. 최근 몇 년 사이 부동산 가격 상승으로 서울 재개발 구역은 4~5억의 프리미엄은 매우 흔하다. 방학동, 쌍문동 등은 재개발을 추진하냐고 시끄러운데 충신동은 아직 조용한 편이다. 과거에도, 지금도, 투자자들이 그만큼 진입하지 않아서 그럴까?

현장 사진들

이화마을에서 충신동 윗마을과 이화동 일부를 바라본 것이다. 저 멀리 서울타워가 보이는 것처럼 이쪽은 지대가 높아서 전망이 좋은 편이다. 평일 오전인데도 이화마을의 루프탑 카페에서는 시원한 맥주를 마시는 외국인들이 몇 명 있었다.

동일한 지점에서 아래쪽을 내려다 본 것이다.

오른쪽으로 내려가는 도로를 중심으로 왼쪽 부분에 있는 블록을 한 번에 재개발하면 좋을 것 같다. 아쉽게도 행정구역상 대부분이 충신동이지만 이화동도 일부 포함되어 있다. 그리고 그 이화동에 속한 부분에서 주택이 경매로 나왔다.

이화동의 주택들

거의 절벽 위에 집을 지은 것 같다. 도로에 바로 접한 주택도 거의 1층 높이 위에 집이 있는데, 그 뒤쪽에 있는 주택은 더 위에 있다. 경매로 나온 주택은 이 주변에 있는데 위치조차 특정하기 쉽지 않았다. 임차인도 많아서 추후에 명도의 어려움도 예상할 수 있었다.

2020타경1072**

이화동 주택

대지면적은 30평 정도, 1989년에 지어진 주택이다. 감정가는 5억원이 넘는데, 3억원 중반에 낙찰됐다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하면 대지의 가격은 평당 1221만원이 나온다. 서울 사대문 안의 대지가 평당 1221만원 정도면 괜찮다고 생각한다. 문제는 기회비용이다. 

아래쪽의 충신동과 함께 전체적으로 재개발이 되는 시나리오가 가장 좋겠다. 필지의 모양도 이상하고 다섯 개 이상의 필지와 접하고 있어서 단독으로 건축도 어려울 것 같다. 결국 시간과의 싸움이다.

이 도로를 중심으로 왼쪽이 충신동 윗마을, 오른쪽이 아랫마을이다.

몇 달만에 충신동에 와서 충신동 윗마을을 구석구석 살펴보고 싶었지만 시간상 경매로 나온 주택만 빠르게 확인할 수 밖에 없었다. 그래도 그동안 달라진 점이 바로 보였다.

충신동 도시재생사업의 결과물이랄까.

작년 5월에 충신동에 왔을 때 2020년 4월부터 종료일을 정하지 않고 도시재생사업을 진행한다는 안내문을 봤다.

도시재생사업의 결과였을까. 예전과 달리 계단이 왼쪽 사진처럼 깔끔하게 바뀌어 있었다. 예전에는 거의 모든 계단이 가운데 사진과 같은 그냥 시멘트 색깔이었다. 일부 도로는 오른쪽 사진처럼 새롭게 포장된 상태였다.

도시재생사업으로 확실히 환경이 달라졌다. 하지만 집은 그대로이다. 내부는 인테리어로 어느 정도 수리할 수 있지만 건물 외관은 그대로다. 이런 도시재생보다는 재개발이 훨씬 나은 결과를 가져오겠지만 중요한 것은 주민들의 의사다.

충신동의 경매로 나온 주택으로 가는 골목이다.

도시재생을 해도 이런 골목은 여전히 남아 있었다.

2020타경1087**
충신동 주택

대지면적은 약 15평 정도고, 1988년에 지어진 주택이다. 이화동 주택과 비슷한 시기다. 감정가는 1억 7천만원 정도였고, 낙찰가는 2억 4천만원이다. 오세훈 서울시장의 영향일까. 예상보다 낙찰가가 높았다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하며 대지의 가치는 평당 1585만원으로 나온다. 이화동보다 300만원 이상 높다.

충신동의 또 다른 골목

이런 골목을 보면 열악하다고 느낄 수 있다. 그런데 뒤쪽으로 보이는 흰색(또는 베이지색) 주택을 보면 나름 깔끔하다. 특히 옥상을 보면 나만의 루프탑을 갖추고 있다. 저런 집이라면 일부 열악함을 감수하고 몸테크하며 살기에 괜찮지 않을까.

끝.

충신동은 관심지역으로 계속 지켜볼 생각이다. 아래는 충신동에 다녀온 이전글들이다.

2020.05.04 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 주택 경매 임장 & 충신동 재개발 충신1구역 내 위치

2020.09.18 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 경매 임장 - 재개발이 필요한 곳, 충신성곽마을, 연극인 두레주택

성북구 삼선동에 다녀왔다.

사실 이날 삼선동만 갔던 것은 아니다. 성신여대입구역에서 출발해서 삼선동을 보고 보문역 주변의 보문동을 지나 신설동역 주변의 숭인동까지 보고 왔다. 임장의 테마는 재개발이 아닌 단독주택과 근린주택, 상가주택이었다. 10개가 넘는 매물을 보고 왔는데, 그 과정에서 삼선5구역, 보문동 재개발 구역, 숭인 공공재개발 구역까지 보고 온 것이다. 이번 글에서는 삼선5구역과 보문역 주변의 재개발 구역(보문2, 보문5)을 일부 올리겠다.

위 지도에서 큰 원으로 표시한 부분이 삼선5구역이다. 아래 따로 올리겠지만 구역 모양이 독특하다. 주변에는 삼선SK뷰아파트, 삼선푸르지오 아파트 등이 있다. 왼쪽으로는 한양도성길이 낙산공원까지 이어지는데, 삼선5구역에서 서울성곽이 뚜렷하게 보인다. 오른쪽으로는 조금 멀지만 성북구청, 보문역 등이 있다.

삼선SK뷰 아파트를 보면 삼선5구역의 미래가 보이지 않을까. 삼선SK뷰 아파트를 지나갔는데 상가 앞으로 사람들이 많아서 사진을 못 찍었다. 대신 삼선SK뷰 아파트 등의 시세를 올린다.

삼선SK뷰 아파트
430세대
2012년 준공

국평이라고 할 수 있는 전용84인데 2020년 12월 12억 5천만원에 거래가 됐다. 현재 호가는 12억 8천만원에서 13억까지 있다. 5년 전에는 실거래가가 6억원이었으니 여기도 역시 2배가 됐다.

삼선푸르지오 아파트
864세대
2008년 준공

역시 국평이라 불리는 전용84의 경우 최근 5년 동안 2배가 됐다. 5년 전의 실거래가는 4억원 중반이었다. 최근 실거래가는 2021년 5월 9억 3천만원과 9억 4천7백만원이 있다. 현재 호가도 그 정도이다. 9억 3천만원에서 9억 5천만원까지 있다. 삼선SK뷰 아파트보다 연식이 오래됐고 지하철역에서도 멀어서 이렇게 3억원 정도 가격 차이가 나는 것 같다.

다음은 삼선현대힐스테이트 아파트이다.

삼선현대힐스테이트
377세대
2009년 준공

전용84의 경우 5년 전에 4억원 중반대였다. 가장 최근 실거래가는 2020년 9월로 8억 6천만원이었다. 현재는 매물이 없는데 삼선푸르지오 아파트보다 약간 낮지 않을까.

삼선5구역

정비사업 개요

건축계획 및 주택공급계획

서울시 자료로 현 시점과 차이가 있을 수도 있다.

삼선5구역 위치도

재개발 구역이 독특하다. 한성대학교와 접하고 있는데 위쪽 가운데 부분이 쏙 빠졌다. 무슨 이유인지는 모르겠지만 아쉽다.

삼선5구역 조감도

지난 1월 낙산공원에서 삼선5구역을 바라봤을 때 황토색 흙이 상당 부분 보였었다. 그런데 이번에 삼선5구역 주변을 가보니 그때와 크게 달라진 것이 없어 보였다. 멀리서 봤을 때와 가까이에서 봤을 때가 차이가 있겠지만 여전히 황토색 흙이 보였을 뿐이다. 참고로 지난 5월 10일경에 다녀왔다.

현장 사진들

삼선SK뷰 아파트를 등지고 찍은 사진이다. 삼선5구역의 미래를 예상할 수 있게 삼선SK뷰 아파트 사진도 한 장 찍었어야 했는데 아쉽다.

2020년 8월에는 이런 모습이었다. 현재는 왼쪽 부분이 철거가 진행 중이다.

철거 현장이 얼핏 보인다.

오른쪽 앞으로는 신축 빌라가 있다. 저런 신축 빌라들 때문에 구역에서 제외됐을까.

반대편은 계단 위로 삼선5구역이 있다.

한성여고 앞으로 높게 펜스를 친 삼선5구역이 있다.

삼선5구역의 모습

상당 부분 철거가 끝났고 저 멀리 서울성곽도 보인다. 추후에 준공이 되면 고층에서는 성곽뷰가 보이지 않을까. 한강뷰가 안 된다면 성곽뷰라도 있으면 좋을 것 같다.

가림막 뒤로 아직 철거가 안 된 건물들이 보인다.

빠른 철거가 진행되야 사업비도 절감할 수 있을텐데, 조합원은 아니지만 아쉽다. 참고로 철거는 7월까지 예정되어 있다.

이 가운데 부분이 빠진 것도 아쉽다.

가운데 부분은 왜 빠졌을까. 신축 때문인가 해서 노후도를 확인했는데 신축 건물이 그렇게 많은 것도 아니다. 주민들이 반대를 했을까.

삼선5구역 철거 현장과 주변

저 아래쪽 부분과 이쪽 사이에 높이 차이가 꽤 있다.

마을버스가 다니는 메인 도로

왼쪽으로 완전 신축 건물이 보인다.

다시 삼선5구역의 모습

조금 더 가까이에서 찍은 사진

뒤쪽으로 서울 성곽이 길게 이어져 있다. 최근에도 성북동에서 이화동, 충신동까지 임장을 하면서 저 길을 걸었다.

조금 더 계단을 올라가서 내려다 본 모습

삼선5구역과 서울성곽 사이에도 노후된 주택들이 많다.

아쉽게도 그쪽은 제1종일반주거지역이다. 충신동도 그렇고 서울성곽 주변에 관심을 갖고 있다. 잘만 진행이 된다면 제2의 경희궁 자이가 탄생할 수도 있을 듯한데... 서울성곽 주변이라 고도제한이 있는 것 같다.

저쪽에 낮은 아파트라도 생긴다면 서울성곽을 다 가릴 것이다.

열심히 작업 중인 포크레인들도 보인다.

이쪽도 삼선5구역이다.

저 앞에 보이는 아파트는 삼선푸르지오 아파트이다.

이 길을 따라 왼쪽은 삼선5구역이 아니고 오른쪽은 삼선5구역이다.

철거가 시작되기 한참 전인 2020년 3월에는 위와 같은 모습이었다.

왼쪽보다 오른쪽이 노후도가 훨씬 심하다. 이런 노후도 차이가 재개발의 유인이 됐을까.

삼선SK뷰 아파트 쪽으로 내려가는 길

삼선5구역주택재개발정비사업조합 철거안내문

지난 1월에 낙산공원에서 삼선5구역을 봤을 때 상당 부분 철거가 끝난 모습이 보였는데, 이쪽은 지난 4월부터 철거를 시작했다. 서울성곽에 가까운 구역을 먼저 철거하고 이쪽을 나중에 철거한 것일까. 아무튼 철거는 7월말까지 예정되어 있다.

삼선교회

저 교회 앞을 지나 왼쪽으로 내려가려고 했는데 길이 막혀 있어서 왔던 길로 돌아갔던 것이다.

삼선5구역 주변

철거 중인 건물을 사진에 담고 싶었는데 시야를 가려서 제대로 못 찍었다.

삼선5구역 끝.

한성대입구역에서 서울역까지는 단 13분 소요. 삼선5구역의 입지도 꽤 좋은 것 같다.

보문동 재개발 구역

이날 재개발과 관련하여 집중적으로 보고 싶었던 곳들은 삼선5구역과 숭인 공공재개발 구역이었다. 그런데 삼선동에서 숭인동으로 가는 길에 보문2구역과 보문5구역도 지나가게 됐다.

보문2구역

정비사업개요

건축계획 및 주택공급계획

보문2구역 위치도

조감도

보문2구역은 한창 건물이 올라가고 있었다. 사진이 몇 장 안 돼서 보문2구역과 보문5구역 사진을 아래에 같이 올리겠다. 보문2구역은 아는 사람이 분양권을 가지고 있다. 몇 달 전에는 그런가 보다 했는데 지금은 엄청 부럽다. 보문역도 어느덧 더블 역세권이 됐다. 하나는 우이신설선이라 큰 의미가 없다고 해도 6호선 초역세권이라 입지가 좋다.

보문5구역

정비사업개요

건축계획 및 주택공급계획

보문5구역은 철거를 앞두고 있는 것 같았다. 점심시간 무렵 이쪽을 지나갔는데 인부 같은 사람들이 밥을 먹고 앉아있는 모습이 보였다. 그래서 막 사진을 찍을 수 없었다.

보문동 재개발 현장 사진들

저 앞에 올라가고 있는 아파트가 보문2구역이다.

보문리슈빌하우트아파트
22년 3월 예정

위쪽이 보문2구역, 아래쪽이 보문5구역의 위치를 대략적으로 표시한 것이다. 보문역 초역세권이다.

리버뷰는 아니지만 성북천이 흐른다. 역에서도 가깝고, 이렇게 산책로도 있으니 좋아 보였다. 점심시간 무렵이라 산책하는 사람들이 꽤 많았다.

서울 성북 보문2구역 주택재개발정비사업

계룡건설에서 건설하고 있다.

보문2구역 주변이다. 오른쪽은 왜 재개발 구역에서 제외됐을까.

2022년 3월에 준공 예정이니 9~10개월 정도 남았다.

이쪽은 보문5구역이다.

철거 직전의 모습이었는데, 갈등과 분쟁이 있는지 여기 저기 다니면서 사진을 찍을 분위기가 아니였다.

보문5구역과 그 뒤로 보이는 보문2구역

보문동 끝.

동작구 노량진동, 본동에 다녀왔다.

공공재개발 2차 후보지의 명칭이 '본동'이라고 해서 본동이 따로 있는 줄 알았는데 행정경계로는 노량진동으로 나오고 법정경계로는 본동으로 나온다. 동작구 노량진동 다가구 경매 물건을 보러가면서 주변 지역 매물들을 검색하다가 '본동'도 알게 됐다. 9호선 노들역에서 가까워서 입지가 무척 좋아보였는데 재개발 구역이 아닌 곳이 있었다. 바로 거기가 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정된 여러 곳들 중 하나였다.

노량진역 주변이 노량진동이고, 노들역 주변이 본동이다. 위 지도상 흐리게 나오지만 동작구청 아래로 노량진뉴타운이라고 표시되어 있기도 하다. 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운으로 이 주변이 엄청나게 변했다. 아쉽게도 경매 물건이 나온 곳은 재개발 구역에서 제외된 곳이었다. 임장을 가보니 주민들의 반대가 있었던 것 같았다.

노량진동 다가구 경매

2020타경1044**

노량진동은 그저 지나간 적만 있을 뿐이다. 이번에 노량진동에 가면서 입지가 좋다는 생각이 들었다. 떠오로는 용산에서 단 한 정거장 거리이다. 한강에서도 가깝고 여의도도 가깝다. 여의도는 단순히 가깝다고만 생각을 했는데 9호선을 타면 여의도역까지 두 정거장이다. 노량진동에 재개발 구역도 여러 개가 있을텐데, 이번에는 관심을 갖지 않았다. 서울 재개발 구역은 프리미엄만 몇 억이다.

노량진동 중 경매 물건이 있는 곳 주변의 노후도를 알아봤다. 신축 건물들이 많이 생긴 것 같았다. 재개발 구역이었다가 해제되었는지, 아니면 애초에 재개발 구역이 아니었는지 모르겠지만 노후도만 고려하면 앞으로 재개발 가능성은 별로 없어 보인다.

그럼에도 노량진동까지 찾아간 이유는 다른 것을 기대했기 때문이다. 다가구인데 경매로 나온 것은 '다'동이었고 '마'동까지 있었다. 연식은 91년. 언젠가 소규모 재건축이라도 가능하지 않을까 생각했다. 현장에 가보니 생각보다 마음에 드는 면도 있었다.

경매 물건지로 가는 길

노량진역에서 7분 정도 걸어서 경매 물건이 있는 골목으로 왔다. 여기서부터 경사가 시작됐다. 골목 안쪽으로 들어오니까 '고시원'들이 많이 보였다. 경매 물건이 아닌 일반 매물을 찾아봤을 때도 단독주택보다는 다가구/원룸이 많았다. 아무래도 노량진 고시촌의 학생들 수요가 있어서 그런거 같다. 고시원이나 원룸의 경우 지금도 월세 수입이 잘 나오니까 재개발에 반대하지 않았을까.

일반 매물이 있었던 빌라

저층이 아니었는데 매매가가 3.3억이었다. 대지지분만 계산하면 평당 1283만원 정도였다.

언덕을 올라가다가 뒤를 돌아보니 63빌딩이 보였다.

경사가 무척 심한 계단

경매 물건지로 가는 길

언덕길을 올라왔는데 경매 물건이 있는 소규모 단지로 가려면 또 언덕을 올라가야 했다.

경사가 심한 만큼 전망은 나름 좋았다.

한강은 안 보이지만 63빌딩이라도 보이니까 뭔가 달라 보였다.

각 동에 3세대가 거주하는데, 역시 주차공간은 부족해 보였다. 동과 동 사이의 간격도 좁다. 경매 물건은 1층으로 감정가는 2억 7천6백만 원인데 1회 유찰된 상태다. 다른 동에 일반 매물도 있는데 1층은 2.3억, 2층은 2.8억이었다. 지하/1층/2층이라고도 하고 1층/2층/3층이라고도 해서 정확히 몇 층을 의미하는지 확인할 필요가 있다. 또한 실제 매물인지 허위 매물인지도 파악해야 할 것이다.

어느 정도 자금의 여유가 있다면 묻어둔다는 생각으로 보유하면 어떨가 하는 생각으로 관심을 가진 물건인데, 구분소유적 관계에 있는 물건이라 투자금이 많이 들어가므로 별다른 매력이 없어 보인다.

그래도 63빌딩이 저 정도의 거리에 있으니 입지는 좋다.

길 건너편의 노후된 주택과 그 뒤로 보이는 아파트

1997년에 준공된 우성아파트인데 평균적으로 평당 3천만원에 약간 못 미친다.

노들역으로 가기 위해 또 언덕길을 올라갔다.

언덕길을 올라가서 바라본 모습

가운데에서 약간 오른쪽 위로 경매 물건이 있는 곳이 얼핏 보인다.

공공재개발 2차 후보지 동작구 본동

동작구 본동의 경우에도 6월 1일 주민설명회가 진행될 예정이다.

생각보다 파란색이 많이 보이는데, 현장을 가보니 재개발의 필요성이 느껴졌다.

본동 구역을 구석구석 돌아다니면 더 좋겠지만 그냥 골목길 하나를 따라서 크게 둘러봤다. 그래도 나름 소득이 있었다. 주민설명회 예정 현수막을 봤고, 엄청난 뷰도 봤다. 하지만 공공재개발 구역은 현금청산 우려로 쉽게 투자할 수 없다. 주민 반대로 구역이 해제되고 언젠가 다시 재개발이 될 타이밍을 노려야 할까.

본동 구역으로 들어왔다. 노량진 교회 옆 골목.

저 멀리 아파트가 보인다.

서서히 시작되는 언덕길이다.

일부 주택은 이런 계단을 올라가야 대문으로 가게 된다.

주차공간은 당연히 없을 것이다.

경사가 심해지는 언덕길. 90년대 초반에 지어졌을 듯한 건물들이 보인다.

언덕길을 올라가는데, 그보다 더 위에 집들이 있었다.

담장 너머로 아래쪽이 보였다. 동작구 본동의 내부라고 할 수 있다. 오래된 주택들이 대부분인데 간혹 신축 건물도 보인다.

계속되는 언덕길, 그보다 더 가파른 계단들도 보였다.

저 멀리 고층 아파트가 보인다.

사진은 없지만 본동 중심에서 500미터 거리에 아크로 리버하임 아파트가 있다. 평균적으로 평당 6300만원으로 나온다. 국평의 경우 매매 호가가 20억원이 넘는다...

아래쪽으로 내려가는 계단이다.

골목 골목 이런 계단들이 있으니 차량 통행은 불가능하다. 오토바이조차 다닐 수가 없다.

그래도 한강 주변이고 지대도 높아서 저 멀리 한강이 보였다.

본동 47번지 일대

공공재개발 사업 주민설명회 개최

2021년 6월 1일이다.

본동 주민들은 공공재개발에 대해 어떤 입장일까.

가던 길을 따라 계속 갔다.

한강뷰

여기가 공공이든 민간이든 재개발이 된다면 한강뷰가 가능할 것이다. 지금도 한강뷰가 가능하다. 일부 주택들의 경우 옥상에서 저런 한강뷰를 즐길 수가 있다. 조금 전에 올린 사진을 찍을 때도 옥상에 사람들이 보여서 조심스럽게 사진을 찍었다.

드디어 내려가는 길이다. 왼쪽은 동양중학교인데 교실에서도 한강뷰가 가능할 것 같았다.

동작구 본동의 한강뷰

바로 눈앞에 한강이 보이는 그런 한강뷰는 아니지만 그래도 이렇게 한강이 보이는 것이 나름 마음에 들었다. 재개발이 안 되더라도 옥상에서 맥주 한캔 하면서 한강뷰를 즐기며 살 수 있을 것 같다.

빠질 수 없는 계단

이렇게 동작구 노량진동 극히 일부와 본동 공공재개발 구역을 둘러봤다. 이날 흑석동까지 갔지만 흑석동은 따로 올리거나 아예 안 올릴 생각이다.

추가) 동작구 본동의 시세를 깜빡했다. 공공재개발 2차 후보지라도 매물이 없지는 않은데 15억짜리 단독/다가구가 하나 나와 있다. 대지만 고려하면 평당 3500만원이 조금 안 된다.

부산시 영도구에 다녀왔다.

업무상 부산에 내려갔다가 연차를 하루 써서 하루는 부산 임장을 했다. 예전부터 관심이 있었던 영도5구역을 가장 우선순위에 두었고, 우연히 초랑2구역도 둘러보고 왔다.

영도5구역은 부산시 영도구에 있다. 위 지도에서 영선미니아파트로 표시된 주변 지역이 영도5구역이다. 그 아래로는 관광지로 유명한 흰여울 문화마을이 있다. 환상적인 오션뷰가 가능한 입지이다. 부산 사람들보다는 외지인들이 영도5구역에 더 관심을 갖는다고 한다. 1년 전에는 프리미엄이 1억원 대였는데, 지금은 2억원 대이다.

위 지도는 부동산지인에서 영도5구역을 표시한 것이다. 다른 곳에서 표시한 구역도를 봤을 때에는 대원아파트를 포함한 일부분이 제외된 모습이었다. 어디까지가 영도5구역에 포함되는지 확인할 필요가 있다.

영도5구역의 노후도를 나타낸 것이다. 붉은색이 많을 수록 노후도가 심하다는 뜻이다. 영도5구역은 전체적으로 붉다.

현장 사진들

부산시청, 영도구청 등의 재개발 자료는 생략한다. 찾아보면 나올텐데, 여기서는 영도5구역의 입지, 현황만 사진으로 보여주겠다.

영도5구역으로 가는 길

부산남항 건너편의 모습이다. 과거에 영도는 섬이었다고 한다. 현재는 4개의 다리가 이어져 있다. 부산항대교와 남항대교가 있어서 남구나 송도로 쉽게 갈 수 있다. 영도로 갈때 탔던 버스도 해운대부터 송도까지 가는 버스였다.

영도 건너편의 모습

저쪽에서도 멋진 오션뷰가 나오겠구나 하는 생각이 들었다.

빨간 등대와 고층 아파트

저 아파트는 힐스테이트이진베이시티아파트(2022년 5월 예정)이다. 저기도 멋진 오션뷰를 자랑할 것 같다. 물론 영도5구역도 마찬가지다.

갈맷길

부산에도 이런 길이 있었다.

영도5구역으로 가는 길

방파제 비슷한 것을 따라서 영도5구역으로 갔다. 영도5구역 주민들은 언제든지 흰여울길이나 이런 산책로를 이용할 수 있겠다.

영도구의 모습

영도에서 바라본 송도

지금까지 걸어온 산책로

남항대교와 송도

힐스테이트이진베이시티아파트와 부산 바다

바다에 떠 있는 배들

영도5구역의 또 다른 매력은 이렇게 바다 위에 떠 있는 배들이라고 한다. 지금은 그저 배들이 떠있는 모습으로 보이지만 야간에는 시시각각 변하는 배들의 모습이 색다른 전망을 보여준다고 한다.

드디어 보이는 영도5구역

해안가 절벽 위에 위치해 있다. 저층에서도 오션뷰가 가능할 것 같다.

영선반도보라아파트

영도에 오션뷰 아파트가 영도5구역만 있는 것은 아니다. 위 사진의 영선반도보라아파트에서도 오션뷰가 가능하다. 또한 흰여울길을 따라서 더 안쪽으로 들어가면 나오는 함지그린아파트도 오션뷰가 가능하다. 함지그린아파트의 침대에서 보이는 오션뷰는 다음(daum) 메인에 소개되기도 했다.

드디어 영도5구역에 진입했다.

사실 구역 경계를 제대로 확인하고 갔던 것이 아니라 그저 느낌으로 돌아봤다. 영도5구역 아래쪽부터 시계 방향으로 크게 둘러보았다.

여기는 영도 대원아파트이다. 영도5구역에서 제외되는 것으로 알고 갔는데 앞서 올린 부동산 지인의 구역에는 포함된 것으로 나온다. 아마 제외되는 것이 맞을 것이다.

이렇게 영도 대원아파트는 따로 재건축을 추진하고 있었다.

영도 제1재정비 촉진5구역 개요

영도5구역의 정식 명칭은 영도 제1재정비 촉진5구역이다. 이렇게 조감도가 있었는데 햇빛에 반사되어서 잘 보이지 않는다.

게시판의 매물들

남항 초등학교 인근

대원아파트를 지나 남항 초등학교를 끼고 위쪽으로 돌아봤다.

노후된 모습에 경사도 심했다.

남항 초등학교 북측

지대가 높아서 그런지 전망이 좋았다.

저 멀리 바다가 좀 보인다.

넓은 도로 뒤로 보이는 더 넓은 바다

좁은 골목길의 주택가를 지나서 큰 길로 나왔더니 바다가 보였다.

앞으로 영도5구역에서는 이런 모습을 볼 수 있지 않을까.

다행히 날씨도 좋았다.

바로 바닷가로 가고 싶었지만 영도5구역을 조금 더 둘러봤다.

신선초등학교 주변을 지나서 영선아파트, 영선미니아파트 쪽으로 갔다.

또 다시 보이는 바다

부산에서는 바다가 흔하겠지만 영도5구역은 영도5구역만의 매력이 있는 것 같았다. 바다도 보이고, 흰여울길도 있고.

영도5구역의 주택들

2~3년 전에는 거의 프리미엄을 주지 않고 살 수 있지 않았을까. 지금은 프리미엄이 2억원이 넘는다.

영선미니아파트에 도착했다.

영선미니아파트, 영선아파트가 헷깔린다.

41동까지 있으니 어느 정도 규모가 크다고 생각했는데, 세대수는 246세대 밖에 안 된다. 영선아파트는 239세대로 나온다.

영선미니아파트 주변

동 사이의 간격이 무척 좁다.

아파트 사이로 보이는 바다

지금도 멋진 오션뷰는 가능하다. 아파트가 낡았을 뿐...

영도5구역의 오션뷰

저 도로 아래쪽으로는 영도5구역이 아닌데, 관광지의 모습을 유지할 것 같다. 루프탑 카페들이 몇 개 있다.

이쪽은 영선아파트인가.

또 다시 오션뷰

영선아파트는 사람이 거의 살고 있지 않은 것 같았다.

다른 글에서도 비둘기가 살고 있다고 봤는데...

역시 비둘기가 있었다.

오션뷰를 보기 위해 저 건물 안까지 들어간 사람도 있던데, 옥상까지 올라가지는 않았다.

옥상에 안 올라가도 이런 오션뷰가 가능했다.

한쪽은 붕괴 위험이 있는지 막아놨다.

저 위쪽으로 무언가 떨어지기 직전이다.

영선아파트는 69년, 영선미니아파트는 76년에 준공된 아파트들이다. 재개발이 필요하긴 하다.

또 다시 오션뷰

루프탑 카페

흰여울길을 따라 멋진 카페들이 몇 개 있다.

흰여울 문화마을

저 아래쪽은 영도5구역에서 제외된다.

이 도로를 따라 왼쪽은 영도5구역, 아래쪽은 그냥 흰여울 문화마을이다.

건물 사이로 보이는 바다

영도 안쪽으로 들어가는 도로라서 그런지 차들이 많이 지나갔다.

영도5구역 재개발에, 흰여울 문화마을에, 도로변 건물들의 가격도 상당할 것이다.

아래쪽에서 본 영선미니아파트

또 다시 오션뷰

흰여울길

흰여울길에 산책하는 사람들이 많았다.

영도5구역 주민들도 나중에 많이 가지 않을까.

다시 보이는 반도보라아파트

부산 영도에 실거주하는 사람이라면 반도보라아파트의 바다 전망이 나오는 집도 괜찮을 것 같았다.

동산아파트

아쉽게도 영도5구역에서 제외된다. 투자할 때 주의.

영도5구역에서 도로를 따라 쭉 안쪽으로 들어오면 보이는 아파트이다. 함지그린아파트까지 오기 전에 다른 아파트도 하나 지나오긴 하는데... 아무튼 함지그린아파트도 오션뷰를 자랑한다. 다음(daum) 메인화면에 부산의 오션뷰 아파트로 소개된 곳이 여기라고 한다. 디지털 노마드라면 이런 곳에서 살고 싶다.

부산 영도5구역 임장 끝.

앞으로 몇 년 뒤의 모습이 더욱 궁금하다.