생각하고 부자되기

 

성동구 성수동에 다녀왔다.

보다 정확히 말하면 성수1가2동이다.

 

뚝섬역에서 출발해서 서울숲IT캐슬, 성수더스페이스타워를 봤다. 그리고 뚝섬역으로 돌아오면서 성수1구역에 있는 민락맨션, 유성연립, 부용빌라, 부용연립을 살펴봤다. 성수동 지식산업센터 옥상에서는 서울숲아이파크리버포레 1차와2차 공사현장도 보였다. 위 지도에서 각각 빨간색, 주황색, 노란색으로 표시했다.

 

지금까지 성수동에 두세 차례 임장을 갔다. 성수역 북측에 있는 지식산업센터와 한강변의 성수전략정비구역에 갔었다. 하도 오래돼서 언제인지 정확히 기억도 안 난다. 그동안 아파트 가격이 상승한만큼 지식산업센터도 시세가 상승해서 관심을 안 갖고 있었다. 

 

 

서울숲IT캐슬

 

뚝섬역과 한양대역 사이에 있는 지식산업센터이다. 2014년에 준공된 건물로 16층까지 있다.

 

 

1층 로비에 있는 입주현황판이다. 공실이 거의 없어 보였다.

 

그래도 매물이 하나 있었는데, 공급 60평, 전용 30평이 15억 6천 만원에 나왔다. 평당 2619만원이다. 현재 2800/280에 임대를 주고 있는 물건이었다.

 

 

저 멀리 갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 트리마제가 보였다.

지하철이 지나가는 길 건너편으로 공사현장이 보였다. 지역주택조합으로 시작한 곳으로 알고 있는데, 다른 곳들과 달리 사업이 진행중인 곳이다.

 

 

서울숲아이파크리버포레는 1차와 2차로 구역이 나누어져 있는데 위 사진에 나온 곳이 2차 현장이다. 2024년 5월 준공 예정으로 2차는 528세대이다.

 

 

이쪽은 서울숲아이파크리버포레 1차 공사현장인데, 1차는 825세대로 예정되어 있다. 사진 위쪽을 보면 높은 건물이 하나 있다. 결국 저 건물은 제외하고 사업을 진행한 것 같다.

 

 

응봉산과 저 멀리 서울타워까지 보였다. 아파트들도 많다.

 

 

 

 

 

 

지식산업센터 옥상에는 정원 및 흡연공간이 있다. 상주업체의 직원들이 흡연을 하러 올라온다. 전망도 좋으니 잠시 휴식을 취할 겸 올라오면 좋겠는데, 계단에 금연이라고 적혀있음에도 계단에서 흡연을 하는 사람들도 있다.

 

서울숲IT캐슬에는 승객용 엘리베이터가 3대 있었다. 하나는 저층 전용, 나머지는 고층 홀수층/짝수층이었다. 그래도 대기 시간이 조금 길었다. 이게 사람들이 옥상까지 안 올라오는 이유일까.

 

 

서울숲IT캐슬에서 성수더스페이스타워로 가는 길에도 공사현장이 있었다. 주용도가 근린생활시설, 업무시설로 적혀 있었는데, 여기도 또 다른 지식산업센터가 생기는 것일까.

 

 

 

성수더스페이스타워

 

2020년 11월에 준공된 지식산업센터이다. 한 동안 공사중인 모습만 봐서 지난 11월에 준공을 한줄 알았는데, 작년 11월 사용승인으로 벌써 1년이 지났다.

 

이 편의점도 매물로 나와 있었다. 공급 20평, 전용 10평으로 12억 5천 만원이었다. 평당 6514만원.

현재 3000/350에 임대중인데, 그 정도의 매출이 나오는지 모르겠다. 어느 지식산업센터든 주말에는 유동인구가 적다.

 

 

빈칸이 거의 안 보여서 한달만에 입주사가 다 정해지다니, 역시 지식산업센터의 열기가 대단하군. 이렇게 생각했는데 잠깐 착각한 결과였다. 21년 11월 준공이 아닌 20년 11월 준공.

 

 

바깥 모습이긴 하지만 화장실도 깔끔하다. 이런 깔끔함도 업체들이 지식산업센터를 선호하는 이유 중 하나이다.

 

 

서울숲IT캐슬과 달리 더스페이스타워는 옥상 주변이 유리로 막혀 있었다. 안전 면에서는 더 낫지만 깔끔한 뷰가 안 보이는 것이 아쉬웠다.

 

 

 

 

저 멀리 한강이 살짝 보였다. 앞서 서울숲IT캐슬에서 언급한다는 것을 깜빡했는데, 서울숲IT캐슬은 지하철이 다니는 길 바로 옆에 있다. 위 사진에도 아래쪽을 보면 2호선 지하철이 두 대 지나가고 있다. 서울숲IT캐슬 저층은 이런 소음에 조금 영향을 받을 것 같았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

저 멀리 롯데월드타워까지 보인다. 앞쪽은 아파트가 있다. 이쪽은 준공업지역으로 주거지역과 공업지역이 혼재된 것이 단점이다.

 

 

 

 

안내도라기보다는 화재 시 피난동선을 표시한 것이었다.

 

9층과 14층에 매물이 하나씩 나와 있었는데, 14층은 대형이라 금액이 컸고, 9층은 공급 55평, 전용 27평 정도가 14억 4천5백 만원이었다. 평당 2638만원. 

 

서울숲IT캐슬의 매물도 평당가가 2600만원대였다.

 

더스페이스타워의 분양가는 평당 1300만원 중후반이었다. 거의 두 배가 됐다. 여기서 더 오를 것인가. 지금이 고점인가. 알 수 없다. 몇몇 매물의 수익률을 계산해봤는데 생각보다 수익률도 안 나왔다. 실사용보다는 투자의 입장에서 관심을 가졌기에 임대보다는 매매 위주로 알아봤다.

 

 

성수더스페이스타워의 승객용 엘리베이터는 2대였다. 하나는 홀수층, 하나는 짝수층.

 

 

지식산업센터의 지하는 창고와 주차장으로 사용한다. 창고를 필요로 하는 업체도 있고, 창고는 분양가 및 시세가 지상보다 훨씬 낮은 편이다.

 

 

이렇게 인테리어 공사를 하는 모습이 보여서 올해 11월부터 입주한 것으로 착각했다.

 

 

2020년 준공이라 주차장도 최신식이었다. 왼쪽 사진을 보면 기둥 위쪽에 빨간색과 녹색이 보이는데, 주차공간에 센서가 있어서 빈공간을 알려주는 것이다.

 

 

 

성수1구역 주택재건축

 

원래 이날 지식산업센터만 볼 생각이었다. 서울숲IT캐슬과 더스페이스타워 외에 공사중인 현장에도 가볼 생각이었다. 그런데 날씨가 너무 추워서 그만 돌아가기로 했다. 마침 뚝섬역으로 가는 길에 성수1구역이 있어서 잠깐 살펴봤다.

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 많이는 아니지만 이곳저곳 재건축/재개발 현장에 가봤는데 입구가 이런 모습인 곳은 처음이었다.

 

 

성수1구역을 대충 둘러봤는데, 지난번에 왔을 때와 달리 재건축 관련 현수막도 안 보였다.

 

 

 

 

 

 

성수1구역 내에 있는 어느 빌라에서 재건축 관련 안내문을 찾았다. 그런데 날짜가 무려 10년 전이었다.

 

그때 재건축이 성공적으로 진행됐다면 지금은 완전 다른 모습이었을텐데... 이번에는 잘 진행이 될지 모르겠다.

 

 

 

 

 

 

여기도 성수1구역에 포함되는 것 같은데, 저 앞쪽에 보이는 맨션/빌라들과 뚝섬역 사이의 노후된 주택들이다.

 

 

이 현수막은 예전에도 있었다.

 

 

송파구 문정동에 다녀왔다.

 

그동안 문정동에도 경매 물건이 많이 나왔다. 오피스텔, 지식산업센터, 오피스텔 상가, 아파트 상가 등 여러 가지 물건들이 있었다. 그중에 가장 관심이 갔던 물건은 문정역 바로 옆에 있는 지식산업센터인 테라타워였다. 그 외에 송파푸르지오시티 오피스텔, 송파아이파크 오피스텔도 경매로 나와서 보러 갔다. 송파법조타운푸르지오시티 오피스텔 상가도 경매로 나온 물건이 있어서 같이 보고 왔다.

 

문정동에서 이동했던 경로이다. 문정역이 아닌 장지역 4번 출구에서 시작했다. 가든파이브가 있는 사거리까지 와서 공원을 지나 송파아이파크오피스텔, 송파푸르지오시티오피스텔 주변을 보고 길을 건너 지식산업센터 쪽으로 갔다. 지식산업센터들이 몰려 있는 곳에서 송파대로 건너편으로 아파트들이 있는데 그쪽 아파트 상가들도 경매로 나왔는데 거기까지는 가지 못했다.

 

원래는 하루 날을 잡아서 서울동부법원에 갔다가 문정역 주변을 둘러보고 길 건너편 아파트 상가까지 볼 생각이었다. 그런데 잠깐 시간이 나서 장지역과 문정역 사이에 있는 오피스텔 등 경매 물건 몇 개만 빠르게 보고 왔다. 이번에도 역시 사전 준비가 부족했다. 지식산업센터도 경매로 나온 테라타워에만 관심을 가졌는데 그 주변으로 지식산업센터가 몇 개 더 있었다. 

 

오피스텔들과 지식산업센터들을 보면서 과거에 이 주변이 어떤 모습이었는지 잘 알지 못하지만 엄청나게 바뀌었다는 것을 짐작할 수 있었다. 특히 지식산업센터 건물들이 놀라웠다. 잠실역에서 8호선으로 환승을 해서 문정역을 지나서 장지역까지 왔는데 오전 9시가 넘은 시간이었음에도 수많은 사람들이 문정역에서 내렸다. 간단히 임장을 마치고 문정역으로 돌아갈 때에도 많은 사람들이 문정역에서 올라왔다. 그만큼 일자리가 많다는 것이 아닐까. 지산에 많은 업체들이 입주해 있을 것이다.

 

송파아이파크오피스텔

 

여기서 경매 물건이 하나 나왔다. 감정가는 2억이 조금 넘었는데 1회 유찰된 상태이다. 처음에 이 건물을 사진으로 보고 흉물스럽다는 생각이 들었다. 마치 닭장처럼 조그만 큐브 모양이 다닥다닥 붙어있는 모습이 이상했다. 그런데 직접 가서 보니까 발코니도 있고 괜찮아 보였다.

 

면적에 따라 다르겠지만 오피스텔 시세는 1,000/75 정도였다.

 

바로 앞에 넓은 공원도 있고 길 건너에 이마트도 있고 주변 환경이 괜찮은 것 같았다.

 

발코니는 실제로 얼마나 사용할지 모르겠다. 

 

이 오피스텔에 사는 주민들인지 아니면 근처 아파트나 오피스텔에 사는 사람들인지 애완견을 산책시키는 사람들이 많이 보였다. 

 

이 동네의 단점은 비행기 소리가 아닐까.

 

10분도 채 안 있었는데 몇 분 간격으로 비행기 소리가 났다. 사진을 찍으려고 잠시 벤치에 앉아서 기다렸는데 원하는 사진을 찍지 못했다. 사진에는 비행기가 작게 나왔는데 실제로는 비행기가 엄청 가깝게 지나간 적도 있었다.

 

성남 쪽으로 서울공항이 있어서 비행기가 많이 지나가는 것 같았다. 하루 종일 있지는 않아서 밤낮으로 비행기가 지나가는지는 모르겠지만 예민한 사람들은 스트레스를 받을 것 같다.

 

송파아이파크오피스텔을 한 바퀴 돌고 다음 장소로 갔다.

 

송파파크하비오푸르지오아파트

 

아파트만 있는 줄 알았는데 글을 쓰기 위해 주변 오피스텔 세대수를 확인하기 위해 지도를 자세히 보니까 한쪽으로 오피스텔도 있다.

 

송파푸르지오시티 오피스텔

 

여기도 경매 물건이 나와서 얼마 전에 낙찰됐다. 자세한 사연은 알 수 없지만 임차인이 낙찰을 받은 것으로 보였다.

 

길 건너편에서 바라본 송파아이파크 오피스텔

 

 

어떤 상가들이 입점해 있나 찍어봤다.

 

부동산만 10개가 넘는다.

 

공실은 그렇게 많은 편이 아니었다.

 

오피스텔과 상가들

 

1인 가구가 살기 편해 보였다. 송파아이파크 오피스텔에는 스타벅스도 있었다.

 

주변에 오피스텔이 많은데 또 오피스텔을 짓고 있었다.

 

여기서 잠깐

 

이 주변 오피스텔에 몇 세대나 있는지 정리하고 넘어가자.

 

다시 지도를 가져왔는데 오피스텔이 6개 있다. 이게 전부가 아니라 지도를 확대하면 3개 더 나온다.

 

송파아이파크오피스텔
1,357세대

송파한화오벨리스크오피스텔
1,532세대

송파푸르지오시티오피스텔
1,249세대

송파파크하비오푸르지오오피스텔
3,636세대

문정아이파크오피스텔
634세대

힐스테이트에코문정오피스텔
531세대

송파법조타운푸르지오시티오피스텔
619세대

문정오벨리스크오피스텔
423세대

문정프라비다옥토오피스텔
234세대

르피에드오피스텔
22년 09년 예정

 

오피스텔만 10,215세대이다.

 

송파파크하비오푸르지오오피스텔의 수치가 정확한지 의문이 들기도 하는데 하비오 푸르지오 아파트의 경우 999세대라고 따로 나온다. 999세대가 중복됐다고 해도 오피스텔만 9천 세대가 넘는다.

 

하나의 오피스텔 상가에만 부동산이 10개가 넘게 있는 것도 이제 이해가 된다. 이 지역의 오피스텔을 분양받거나 경매로 낙찰받으려면 사전에 공실 현황을 철저히 조사해야 할 것이다. 일부 분양하는 측에서는 월세를 높게 하여 수익률을 높게 계산하기도 한다. 공실이 많다면 그만큼 월세를 받을 수 없다.

 

오피스텔 건물들 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

 

송파법조타운 푸르지오 시티 오피스텔

 

여기서 상가 몇 개 호실이 경매로 나와서 잠깐 둘러봤다.

 

1층 구조도? 안내도? 평면도? 모습

 

상가 현황

 

여기는 지하 1층부터 3층까지 다 상가인지 한눈에 봐도 공실이 많아 보인다.

 

시간이 많다면 지하부터 3층까지 다 돌아다녔겠지만 시간이 없어서 최대한 빠르게 보기 위해 경매 물건이 나온 지하만 한 바퀴 돌아봤다.

 

어떤 호실에는 단수 안내문도 붙어 있었고

 

임대 중인 곳도 몇 개 있었다.

 

이렇게 상가를 대충 보고 마지막으로 지식산업센터로 갔다.

 

지식산업센터가 가장 관심이 많은 곳이었다.

 

문정현대지식산업센터

 

테라타워와 다른 지식산업센터 사이

 

저 앞에 문정역이 있다. 길 건너편으로 철거 중인 곳도 보인다.

 

1층과 지하에도 상가들이 많았다. 1층에 나름 괜찮은 상가들이 보였다.

 

엠스테이트 비동

 

테라타워 에이동과 비동 사이에서 찍은 사진이다.

 

단순히 지식산업센터 건물만 있는 것이 아니라 주변도 엄청 잘 꾸며 놓았다.

 

문정역 테라타워 지하

 

지식산업센터가 겉으로 보기에는 튼튼해 보이는데 이런 모습도 보였다.

 

문정역 방향

 

아까 언급했듯이 단순히 건물만 올린 게 아니라 이런 공간도 있었다.

 

개방감이 느껴지고 문화공간처럼 느껴지기도 하고 마음에 들었다.

 

 

참고로 문정역 테라타워에서 나온 경매 물건은 지난 7월에 약 5억 원에 낙찰됐다. 지식산업센터의 시세도 빠르게 오르고 있는데 어느 정도 수익률을 맞출 수 있을지 모르겠다. 현재의 임대료로는 내 기준에서는 만족할만한 수익률이 안 나왔다.

 

문정역 테라타워는 A동과 B동이 있는데 A동만 들어가서 공실 현황을 살펴봤다. 상가를 제외하고 2층부터 16층까지 지식산업센터로 사용하는 것 같았는데 공실은 15개 정도 있었다. 엄청 낮은 편은 아니지만 그래도 낮은 편이라고 생각한다.

 

아무튼 이런 지식산업센터를 하나 가지고 싶다는 생각이 들었다.

 

여기서 '하나'는 한 개 호실.

 

성수동이나 문정동이나 작은 평수도 4~5억이다.

 

끝.

 

사전조사를 충분히 안 하고 갑자기 임장을 가서 부족했던 점이 많다. 한편으로는 동부지방법원에 갈 때마다 이 주변을 둘러볼 생각도 있었기에 이번에는 전체적으로, 대략적으로 훑어보고 왔을 뿐이다.