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청파동은 서울역, 남영역, 숙대입구역 근처에 있다. 숙명여대가 있어서 숙대입구역에서 가까운 편이고 서울역, 남영역에서도 그리 멀지 않다. 서울역 남서쪽, 남영역 북서쪽에 있다. 청파동에는 지난 달에 다녀와서 이번에는 안 가려고 했는데, 지난 번에 놓친 부분도 있고,  이번에 다녀온 중림동 근처라서 또 다녀왔다. 

 

이동 경로

 

지난 번에는 서울역에서 출발했다. 서울역에서 남쪽으로 내려와서 청파동쪽으로 올라갔다가 내려왔다. 이번에는 중림동에서 출발했다. 만리시장을 지나서 언덕을 올라가서 2017타경1**을 잠깐 보고 2019타경46** 새마을금고 건물까지 내려왔다. 그리고 지난 번에 못 봤던 2019타경54***를 보러 다시 언덕길을 올라갔다가 내려왔다. 

 

중림동에서 내려와서 만리시장쪽으로 가는 길

 

신축 아파트가 보였다.

 

서울역센트럴자이
2017년 8월 준공
14개동 1341세대

 

서울역 자이 건너편에는 한라비발디가 있었다.

 

서울역한라비발디센트럴
2018년 1월 준공
4개동 199세대

 

청파동쪽

 

신축 아파트들이 있는 만리동에서 길을 건넜다. 청파동쪽이 내려다보였다.

 

만리현 교회와 정영국가옥

 

길 건너편으로 한옥이 보여서 사진을 한 장 찍었다. 지도를 보니까 왼쪽 교회는 만리현 교회. 한옥은 '만리동정영국가옥'으로 나온다.

 

만리시장

 

다른 전통시장과 달랐다. 지금까지 갔던 전통시장은 길 하나를 두고 양옆으로 가게들이 있는 구조였다. 만리시장은 큰 도로옆 건물에 있었다. 만리시장도 천천히 구경해도 좋았을텐데 동빙고동에 11시까지 가기 위해서 빠르게 이동했다.

 

 

2017타경1**

용산구 청파동1가

연립주택

 

대지 10.833평

건물 17.152평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 12일

최저매각가격 224,220,000원

 

2017년 1월에 개시된 사건이다. 상속으로 두 명의 소유자가 각각 지분을 보유하고 있다. 그것 때문에 진행이 지연된 듯 했다. 

 

해당 물건지

 

우측 전봇대 뒤쪽에 있는 건물이다. 연립주택이라고 나와 있는데 지도상 '동진빌라 다동'으로 보인다. 사용승인은 1995년. 

 

이쪽 골목 말고 다른쪽 골목으로도 접근할 수 있다.

 

막다른 골목까지 가봤다. 저 멀리 고층 아파트들이 보였다.

 

바로 이 골목이다. 여기로 올라가도 해당 물건지가 나온다. 사실 지난 번에 왔을 때도 이 근처까지 왔었다. 청파동1가 물건을 보러 왔을 때 그 뒤쪽으로 동진빌라가 있었다. 

 

감정평가 시점부터 시간이 상당히 지난 사건의 경우 보통 그 동안의 시세 상승을 감안하여 1차 입찰기일에 감정가 이상으로 낙찰되곤 한다. 하지만 이 사건의 물건은 빌라이다. 아파트의 경우 가격 상승이 눈에 보이니까 감정가 이상으로 낙찰되는데, 빌라의 경우 시세 파악이 쉽지 않다. 재개발 호재 등을 고려하여 1차에 낙찰 여부가 결정될 것으로 보인다.

 

 

2019타경46**

용산구 청파동1가

근린주택

 

토지 29.01평

건물 82.71평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 12일

최저매각가격 901,431,950원

 

빌라에 비해 자본이 더 필요한 근린주택에는 별 관심이 없었는데 이 물건은 지나가는 길이라 권리분석도 공부할 겸 선택했다. 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 골목에 있는줄 알고 쉽게 찾을 수 있을줄 알았다.

 

내려가는 골목길

 

그런데 쉽게 찾을 수 있을줄 알았던 새마을금고는 안 보이고... 지도를 다시 확인하니까 근처의 다른 골목에 있었다.

 

바로 이 건물이다. 사용승인은 1964년. 3층 짜리 건물로 1층에 새마을금고가 있다. 2층에도 사무실이 있고 3층은 주거용으로 추정된다.

 

해당 물건이 있는 골목

 

빨간색이 '치과'의 흔적인지 모르겠다. 예전에는 치과과 있었나. 과거의 로드뷰를 확인하니까 치과과 있었던 적이 있는 것으로 보인다.

 

 

 

청파동1가 97번지 물건은 이번에도 생략했다. 근처까지 가긴 했는데 언덕을 더 올라가야 보여서 그냥 돌아왔다. 이날 일정을 좀 무리하게 잡았다. 청파동 이후에도 동빙고동과 신당동까지 다녀왔다. 천천히 숙명여대쪽까지 둘러보고 효창공원에서 잠시 쉬어도 괜찮았을텐데 괜히 무리했다.

 

새마을금고에서 언덕길을 올라가서 숙명여대 근처를 둘러봤을 때는 원룸 건물들이 많아서 재개발이 어려울 것 같다는 생각이 들었다. 그런데 글을 쓰면서 기사도 확인해보니까 오히려 언덕 아래쪽이 가능성이 있어 보였다. 

 

청파1구역 사진

(출처: 매일경제)

 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/08/638955/

 

우여곡절 끝 재개발 닻 올린 ‘청파1구역’ 서울역 주변 마지막 노른자 땅…규제가 문제 - 매일��

서울역 주변 마지막 노른자 땅으로 평가받는 용산구 청파1구역 재개발 사업이 다시 속도를 내기 시작했다. 서울에서 입지가 가장 좋은 곳에 속하지만 그만큼 낙후된 지역인 이곳은 한때 사업이

www.mk.co.kr

 

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용산구 청파동1가에 다녀왔다.

 

임장  후기라고 적었지만 겉핥기 임장일 뿐이다. 그저 해당 물건을 중심으로 주변 지역을 둘러본 정도다. 이렇게 조금씩 관심 지역을 알아가면서 추후에 본격적으로 입찰하려고 한다. 45FIRE를 위하여.

 

이번에 본 물건들이다.

2019타경55***

2012타경17***

2018타경24**

2019타경54***

 

서울역 근처에서 출발했다.

 

서울역

도심공항터미널

공항철도

 

서울역 뒷편으로는 처음 와봤다. 택시들이 줄지어 서있고, 도로폭이 상당히 넓었다. 

 

시작부터 신기한 모습이 보였다. 

 

지금 지도를 검색해보니까 '국립극단 소극장 판'이라고 나온다. 언제부터 있었는지 모르겠다. 인도옆 담벼락까지 빨간색으로 칠하는 중이었다. 뒷편으로 언덕 위에 자리 잡은 집들이 보인다.

 

국립극단

 

서울역 철길쪽

 

높은 담으로 되어 있다. 그 뒤로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 때는 학교가 생각이 났는데 지금 보니까 교도소가 생각난다. 갑자기 밤에는 어떤 모습일지 궁금해졌다. 한 동네를 제대로 알기 위해서는 밤에도 와봐야한다.

 

서계 청파 언덕

 

오늘 볼 물건들이 있는 골목으로 들어가기 전이다.

 

골목길에 들어섰다.

 

아직까지는 그리 경사가 심하지 않았다.

 

다만 주차는 쉽지 않을 것이다. 위로 올라갈수록 차가 다니기 힘들어 보이는 곳이 많았다.

 

파란색 페인트로 칠한 쉐어하우스 건물도 있었다.

 

드디어 첫번째 물건지 앞이다.

 

2018타경24**

용산구 청파동1가

 

2020년 3월 24일이 1차 입찰기일이었는데 최저매각가의 약 114% 정도인 1억 6310만에 낙찰된 물건이다. 며칠 전에 대충 권리분석을 했을 때 1차로 매각된 것을 보고 이 지역에 무슨 호재가 있나 하는 생각이 들었다. 지금 보니까 경매개시결정이 2018년 4월 23일, 가격시점도 그 무렵이다. 그 사이에 전체적으로 부동산 가격이 상승한 것을 고려하면 1차에 매각된 것이 당연할 수도 있다.

 

후순위 임차인이 있는데 소액임차인에 해당된다. 최우선변제로 보증금 전액을 받아갈 것이므로 명도에 어려움은 없어 보인다. 

 

공부상-현황상 다르다는 점 외에 권리분석에 특별한 점은 없어 보인다. 공부상-현황상 차이가 있을 때 해결방법을 책에서 얼핏 봤는데 명확히 떠오르지 않는 것을 보면 아직 제대로 소화하지 못했다.

 

바로 왼쪽에 있는 건물이다. 앞에 용달 트럭이 한 대 있던데 누군가 이사를 가는지 모르겠다.

 

한쪽 골목 끝으로는 이런 계단이 있었다.

 

 

2019타경55***

용산구 청파동1가

 

2020년 4월 21일이 입찰기일이다. 이 물건이 흥미로운 점은 경매로 낙찰 받았던 물건이 경매로 매각된다는 것이다. 등기부등본을 통해 과거를 추측해보는 재미가 있었다. 

 

권리분석상 특별한 점은 없었다. 앞의 물건처럼 공부상-현황상 다르다.

후순위 임차인이 존재하는데, 역시 소액임차인에 해당되어 보증금 전액을 받아갈 것으로 보인다.

 

이 물건은 경매로 매각됐던 것이 또 다시 경매로 나온 것이다. 바로 아래 사건이다.

 

 

2012타경17***

용산구 청파동1가

 

역시 후순위 임차인이 있었는데, 근저당 기준 소액임차인에 해당하여 보증금 일부를 받아갔을 것이다.

 

건축물대장상 위반건축물이었다. 공부상-현황상 다르다는 점이 그 이유였다. 사무소인데 주택으로 용도 변경하여 사용. 건축물대장을 보니까 위반건축물 표시가 해제된 기록이 있다. 낙찰 받고 정리를 했는지 모르겠다. 이번 기회에 공부상-현황상 문제를 확실히 공부하고 넘어가야겠다.

 

이 물건은 소위 플러스피 투자로 추정된다. 낙찰가 약 7660만원에 대출이 6100만원인데, 보증금이 3000만원이다. 낙찰일부터 세입자 전입일까지의 기간이 약 5개월 정도다. 그 사이에 대금을 완납하고, 기존 임차인을 명도하고, 위반건축물 문제를 해결했을 것이다.

 

동진빌라

 

해당 물건 옆에 동진빌라가 있다.

 

해당 물건 앞쪽

 

경사가 심한 언덕에 위치한 건물은 앞쪽에서 보면 1층이더라도 뒤쪽에서는 사실상 지하나 마찬가지인 경우가 많다. 나도 한때는 그런 집에 살았었다. 

 

이 건물의 한 세대가 공사중이었다.

 

한 바퀴 둘러보며 찍은 골목

 

저 멀리 서울타워가 보여서 찍어봤다.

 

해당 물건 뒤쪽으로 가는 길

 

언덕의 경사가 심하다. 포장도 제대로 안 되어 있고.

 

해당 물건

 

주차 공간은 좀 있는데 여기까지 올라오기도 힘들 것이다. 그래서 그런지 건물앞에 스쿠터들이 있었다.

 

건물 옆쪽으로 오니까 이쪽으로 올라갈 수 있어 보였다. 방범창은 다 있었지만, 보안에 좀 취약해보였다.

 

해당 물건 뒤쪽 출입구

 

세대수도 꽤 되는거 같다.

 

건물 뒤쪽에서 왼편

 

주차 공간이 있고 옥상으로 올라갈 수 있는 나선형 계단이 있었다.

 

건물을 한 바퀴 둘러보니까 주차공간이 적다. 이 동네 대부분의 건물들이 그런 편이다. 여기서 공부상-현황상 차이의 원인을 알았다. 주거용 건물의 경우 세대수에 따라 주차공간을 확보해야 한다. 주차공간을 확보하기 어려운 경우 또는 1층에 필로티 구조로 주차공간을 만드는 것보다 주차공간 없이 최대한 세대수를 늘리려는 경우 일단 건물의 일부를 사무실로 허가를 받아 건축을 하는 것 같다. 그리고 추후에 주거용으로 현황상 용도를 변경하여 임대를 주는 것이다. 이렇게 공부상-현황상 차이가 발생하는 것이다. 안 걸리면 문제가 없는데 걸리는 경우 이행부담금을 납부해야 한다. 매매 또한 어렵다고 한다. 이 물건의 경우에도 플피 투자였으니 적당한 시점에 매도를 했다면 수익을 얻을 수 있었다. 하지만 공부상-현황상 문제가 있어서 매매를 하지 못했던 것으로 추정된다. 따라서 이러한 물건에 투자를 할 때는 주의해야 한다.

 

2019타경55***은 2020년 4월 21일 146,838,000원에 매각됐다.

 

다시 돌아가는 길

 

조금 더 둘러보고 싶었는데 시간상 서둘러 돌아갔다.

 

골목이 좁다.

 

올라왔던 길과 다른 쪽으로 내려오고 싶었는데 급히 오다보니 왔던 길로 되돌아왔다.

 

 

사실 이번 임장은 시간이 비어서 갑자기 갔던 것이라 준비가 부족했다. 청파동 경매 물건이 별로 없어서 2월 매각 물건도 하나 권리분석 연습을 했는데 지도에 표시를 안 해놔서 그 물건은 못 보고 왔다. 아래 물건은 추후에 기회가 있을 때 청파동에 가서 둘러보려고 한다.

 

 

2019타경54***

용산구 청파동1가

 

권리분석상 특별한 점은 없어 보였다. 후순위 임차인이 있는데, 소액임차인은 아니지만 다행히 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당 받아갈 것으로 보인다. 

 

1차에 최저매각가격의 약 114% 정도에 낙찰됐다. 이 지역의 인기를 반영하는 것인지 모르겠다. 

 

이 물건까지 보고 왔어야 했는데 준비가 부족해서 놓쳤다. 나중에 다녀와서 사진을 추가하겠다.

 

 

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