생각하고 부자되기

구의역 일대 도시재생사업에 관한 서울시의 보도자료(2022년 4월 29일)입니다. 얼마 전 상가 강의를 들으면서 구의역 먹자골목에 상가 하나 가지고 있으면 참 좋겠다는 생각을 했는데, 그 일대에 대한 내용입니다. 한편, 먹자골목에서 조금 떨어진 곳이지만 근린주택이 경매로 나왔다가 바로 낙찰됐는데요. 보도자료의 위치도와 비교해서 보니까 구의역 일대 도시재생활성화 지역 바로 인근이네요. 관련 내용도 글의 뒷부분에 추가합니다.

구의역 일대 도시재생사업 본격추진

구의역 일대 도시재생활성화계획(안) 도시재생위원회 "통과"

□ 서울시는 2022년 4월 28일 제1차 도시재생위원회 심의 결과, 구의역 일대 도시재생활성화계획(안)을 "조건부 가결" 하였다.

□ 금회 계획(안)이 확정됨에 따라 사업대상지인 구의역 일대(18만㎡)에는 2026년까지 총 200억 원을 투입해 5개 분야별 마중물사업을 본격 추진한다.

□ 구의역 일대는 20년 이상 노후건축물이 76.8%에 이르고, 지속적인 인구 감소와 2017년 서울동부지법·지검 이전에 의한 법무 업종 사업체 이탈로 상권이 침체되고 있어 2019년 11월 중심시가지형 도시재생활성화지역으로 선정되었다.

□ 서울시는 구의역에 인접한 자양1구역 KT부지 첨단복합업무지구 개발의 2024년 완공과 연계하여 늘어나는 유동인구 유입을 통해 지역내 미가로 상권의 체질을 개선하여 도심 상권활성화 및 저층주거지 주거환경의 정비를 목표로 도시재생사업을 추진할 예정이다.

□ 서울시는 금번 활성화계획 수립에 따라 지역내 상권인 미가로를 지역명소로 가꾸어 나갈 예정이다. 방문객 확장을 위해 미가로의 보행환경을 정비하고, 미가로 삼거리에 상징광장을 조성하여 버스킹 등 다양한 문화 행사 공간으로 활용한다는 계획이다.

□ 또한 상권내 공실을 활용하여 상생협력상가를 조성하여 신규 음식업 창업을 지원하고 청년 창업인큐베이팅 사업을 통하여 신규 창업자의 업무 및 작업공간을 제공하고, 창업육성 및 직업역량을 배양해 나갈 예정이다. 그리고 지역상인의 맞춤형 고객관리·마케팅 교육, 상권홍보를 통해 지역상권을 활성화 한다는 방침이다.

□ 아울러, 미가로 방문객 및 지역주민의 편의 증진을 윟애 구의1동 공영주차장 시설을 개선하고 구의역 고가하부에 자전거 캐비넷을 설치할 예정이다. 이를 통해 미가로 상권의 접근성을 강화하고 환경정비 사업으로 이용자의 만족도를 제고할 계획이다.

□ 구의역 일대 주민의 생활편의도 증대될 전망이다.

대상지 내 저층주거지의 생활 안전환경 구축을 위해 스마트 안심보행로를 조성하고 지역내 부족한 주민편의시설인 체력증진센터, 어르신복지시설, 아동놀이시설 등 생활 SOC를 확충한다는 계획이다.

□ 오대중 서울시 동북권사업과장은 "구의역 일대는 2017년 서울동부지법·지검 이전으로 지역상권이 침체되어 있었는데, 이번 도시활성화 사업추진과 자양1구역 KT부지 첨단복합업무지구 개발을 통하여 예전의 활력을 되찾기를 기대한다"며 "앞으로 서울시는 기존 상인과 신규 청년 창업가의 무한한 가능성을 발휘할 수 있는 공간으로 구의역 일대가 재창조 될 수 있도록 지속적으로 지원하고자 한다"고 말했다.

구의동 근린주택 경매

2022년 4월에 낙찰된 구의동 근린주택입니다.

구의역 일대 도시재생활성화 지역에 포함되지는 않지만 바로 인근에 위치해 있습니다.

2020타경555**
광진구 구의동 241-*
건물면적 149.31평
대지권 56.02평

감정가 2,027,078,120원
낙찰가 2,927,078,000원

감정가는 20억이 조금 넘었는데 거의 9억을 더 써서 29억이 조금 넘는 가격에 낙찰을 받았습니다. 감정가 대비 144% 정도고, 총 3명이 입찰했습니다. 차순위는 2,313,200,000원이었습니다. 차순위와 6억 넘게 차이가 나는데, 잘못 낙찰 받은 것이냐... 아닐 겁니다. 본건은 공유물 분할을 위한 형식적 경매로 소유자 중 한 사람이 낙찰을 받는 것 같습니다. 

강원도 삼척시 근덕면 초곡리
토지면적 38.72
건물면적 19.03

감정가 67,368,800원

지메의 직장인 경매라는 유튜브에 나와서 알게 된 물건이다. 해변에서 도로 1분 거리로 매우 가깝고 마당에 주차공간도 있어서 민박집, 에어비앤비, 한달살기 등 단기 임대가 가능할 것 같았다. 대도시에서 멀어서 접근성이 떨어지는 것은 단점이다.

해변에서 가깝고 민박집들이 보인다. 1층 건물이고 철길이 지나는 길이 지대가 살짝 높아서 아쉽게도 오션뷰는 아니다. 2층, 3층으로 건축한다면 바다가 보일 것 같기는 하다.

경매 물건지 인근의 초곡항 위치를 표시했다. 애매한 위치다. 서울 및 수도권에서 강릉, 동해보다 접근성이 떨어진다.

마당은 주차공간으로 사용할 수 있을 것이다.

전체적으로 문제가 없어 보이는데, 확인해야 할 사항이 두 가지 있다. 인근 토지와의 경계 문제와 소유자 외 전입자가 있다는 것이다.

인근 토지와의 경계 문제

경매로 나온 건물이 인근 두 필지의 토지를 침범한다. 한 필지는 국유지인데, 다른 한 필지는 개인 소유이다.

빗금친 사각형이 건물인데 위쪽으로 개인 소유의 토지를 침범하고 있다. 왼쪽으로는 국유지 도로를 침범하는데, 양쪽 모두 침범하는 면적이 꽤 된다. 한편으로는 아래쪽의 다른 건물이 경매로 나온 토지를 침범하고 한다. 건축 당시 경계 측량이 제대로 안 됐었던 것일까.

임차인 문제

소유자 외 전입자가 있다. 전입일이 2013년 9월 30일이라서 임차인이 아닐 가능성이 높긴 하다. 토지 및 등기부를 보면 소유자가 2020년 11월에 경매 물건지로 전입했다. 또한 이 물건은 과거에도 경매로 나왔다가 취하된 바 있다. 당시 현황조사서를 보면 소유자의 배우자와 통화를 했는데 다른 거주자(임차인)는 없다고 진술했다.

임차인 문제는 쉽게 해결할 수 있을 것 같은데, 인접 토지와의 경계 문제는 사전에 협의를 하거나 아니면 처음부터 언젠가 철거 후 신축을 생각하고 입찰을 해야 할 것 같다. 토지가 계획관리지역의 39평으로 다소 작은 점을 고려하면 어떻게든 건물을 살리는 방법을 찾아보는게 좋을 것 같다.

송파구 문정동에 다녀왔다.

그동안 문정동에도 경매 물건이 많이 나왔다. 오피스텔, 지식산업센터, 오피스텔 상가, 아파트 상가 등 여러 가지 물건들이 있었다. 그중에 가장 관심이 갔던 물건은 문정역 바로 옆에 있는 지식산업센터인 테라타워였다. 그 외에 송파푸르지오시티 오피스텔, 송파아이파크 오피스텔도 경매로 나와서 보러 갔다. 송파법조타운푸르지오시티 오피스텔 상가도 경매로 나온 물건이 있어서 같이 보고 왔다.

문정동에서 이동했던 경로이다. 문정역이 아닌 장지역 4번 출구에서 시작했다. 가든파이브가 있는 사거리까지 와서 공원을 지나 송파아이파크오피스텔, 송파푸르지오시티오피스텔 주변을 보고 길을 건너 지식산업센터 쪽으로 갔다. 지식산업센터들이 몰려 있는 곳에서 송파대로 건너편으로 아파트들이 있는데 그쪽 아파트 상가들도 경매로 나왔는데 거기까지는 가지 못했다.

원래는 하루 날을 잡아서 서울동부법원에 갔다가 문정역 주변을 둘러보고 길 건너편 아파트 상가까지 볼 생각이었다. 그런데 잠깐 시간이 나서 장지역과 문정역 사이에 있는 오피스텔 등 경매 물건 몇 개만 빠르게 보고 왔다. 이번에도 역시 사전 준비가 부족했다. 지식산업센터도 경매로 나온 테라타워에만 관심을 가졌는데 그 주변으로 지식산업센터가 몇 개 더 있었다. 

오피스텔들과 지식산업센터들을 보면서 과거에 이 주변이 어떤 모습이었는지 잘 알지 못하지만 엄청나게 바뀌었다는 것을 짐작할 수 있었다. 특히 지식산업센터 건물들이 놀라웠다. 잠실역에서 8호선으로 환승을 해서 문정역을 지나서 장지역까지 왔는데 오전 9시가 넘은 시간이었음에도 수많은 사람들이 문정역에서 내렸다. 간단히 임장을 마치고 문정역으로 돌아갈 때에도 많은 사람들이 문정역에서 올라왔다. 그만큼 일자리가 많다는 것이 아닐까. 지산에 많은 업체들이 입주해 있을 것이다.

송파아이파크오피스텔

여기서 경매 물건이 하나 나왔다. 감정가는 2억이 조금 넘었는데 1회 유찰된 상태이다. 처음에 이 건물을 사진으로 보고 흉물스럽다는 생각이 들었다. 마치 닭장처럼 조그만 큐브 모양이 다닥다닥 붙어있는 모습이 이상했다. 그런데 직접 가서 보니까 발코니도 있고 괜찮아 보였다.

면적에 따라 다르겠지만 오피스텔 시세는 1,000/75 정도였다.

바로 앞에 넓은 공원도 있고 길 건너에 이마트도 있고 주변 환경이 괜찮은 것 같았다.

발코니는 실제로 얼마나 사용할지 모르겠다. 

이 오피스텔에 사는 주민들인지 아니면 근처 아파트나 오피스텔에 사는 사람들인지 애완견을 산책시키는 사람들이 많이 보였다. 

이 동네의 단점은 비행기 소리가 아닐까.

10분도 채 안 있었는데 몇 분 간격으로 비행기 소리가 났다. 사진을 찍으려고 잠시 벤치에 앉아서 기다렸는데 원하는 사진을 찍지 못했다. 사진에는 비행기가 작게 나왔는데 실제로는 비행기가 엄청 가깝게 지나간 적도 있었다.

성남 쪽으로 서울공항이 있어서 비행기가 많이 지나가는 것 같았다. 하루 종일 있지는 않아서 밤낮으로 비행기가 지나가는지는 모르겠지만 예민한 사람들은 스트레스를 받을 것 같다.

송파아이파크오피스텔을 한 바퀴 돌고 다음 장소로 갔다.

송파파크하비오푸르지오아파트

아파트만 있는 줄 알았는데 글을 쓰기 위해 주변 오피스텔 세대수를 확인하기 위해 지도를 자세히 보니까 한쪽으로 오피스텔도 있다.

송파푸르지오시티 오피스텔

여기도 경매 물건이 나와서 얼마 전에 낙찰됐다. 자세한 사연은 알 수 없지만 임차인이 낙찰을 받은 것으로 보였다.

길 건너편에서 바라본 송파아이파크 오피스텔

어떤 상가들이 입점해 있나 찍어봤다.

부동산만 10개가 넘는다.

공실은 그렇게 많은 편이 아니었다.

오피스텔과 상가들

1인 가구가 살기 편해 보였다. 송파아이파크 오피스텔에는 스타벅스도 있었다.

주변에 오피스텔이 많은데 또 오피스텔을 짓고 있었다.

여기서 잠깐

이 주변 오피스텔에 몇 세대나 있는지 정리하고 넘어가자.

다시 지도를 가져왔는데 오피스텔이 6개 있다. 이게 전부가 아니라 지도를 확대하면 3개 더 나온다.

송파아이파크오피스텔
1,357세대

송파한화오벨리스크오피스텔
1,532세대

송파푸르지오시티오피스텔
1,249세대

송파파크하비오푸르지오오피스텔
3,636세대

문정아이파크오피스텔
634세대

힐스테이트에코문정오피스텔
531세대

송파법조타운푸르지오시티오피스텔
619세대

문정오벨리스크오피스텔
423세대

문정프라비다옥토오피스텔
234세대

르피에드오피스텔
22년 09년 예정

오피스텔만 10,215세대이다.

송파파크하비오푸르지오오피스텔의 수치가 정확한지 의문이 들기도 하는데 하비오 푸르지오 아파트의 경우 999세대라고 따로 나온다. 999세대가 중복됐다고 해도 오피스텔만 9천 세대가 넘는다.

하나의 오피스텔 상가에만 부동산이 10개가 넘게 있는 것도 이제 이해가 된다. 이 지역의 오피스텔을 분양받거나 경매로 낙찰받으려면 사전에 공실 현황을 철저히 조사해야 할 것이다. 일부 분양하는 측에서는 월세를 높게 하여 수익률을 높게 계산하기도 한다. 공실이 많다면 그만큼 월세를 받을 수 없다.

오피스텔 건물들 주변을 한 바퀴 돌아봤다.

송파법조타운 푸르지오 시티 오피스텔

여기서 상가 몇 개 호실이 경매로 나와서 잠깐 둘러봤다.

1층 구조도? 안내도? 평면도? 모습

상가 현황

여기는 지하 1층부터 3층까지 다 상가인지 한눈에 봐도 공실이 많아 보인다.

시간이 많다면 지하부터 3층까지 다 돌아다녔겠지만 시간이 없어서 최대한 빠르게 보기 위해 경매 물건이 나온 지하만 한 바퀴 돌아봤다.

어떤 호실에는 단수 안내문도 붙어 있었고

임대 중인 곳도 몇 개 있었다.

이렇게 상가를 대충 보고 마지막으로 지식산업센터로 갔다.

지식산업센터가 가장 관심이 많은 곳이었다.

문정현대지식산업센터

테라타워와 다른 지식산업센터 사이

저 앞에 문정역이 있다. 길 건너편으로 철거 중인 곳도 보인다.

1층과 지하에도 상가들이 많았다. 1층에 나름 괜찮은 상가들이 보였다.

엠스테이트 비동

테라타워 에이동과 비동 사이에서 찍은 사진이다.

단순히 지식산업센터 건물만 있는 것이 아니라 주변도 엄청 잘 꾸며 놓았다.

문정역 테라타워 지하

지식산업센터가 겉으로 보기에는 튼튼해 보이는데 이런 모습도 보였다.

문정역 방향

아까 언급했듯이 단순히 건물만 올린 게 아니라 이런 공간도 있었다.

개방감이 느껴지고 문화공간처럼 느껴지기도 하고 마음에 들었다.

참고로 문정역 테라타워에서 나온 경매 물건은 지난 7월에 약 5억 원에 낙찰됐다. 지식산업센터의 시세도 빠르게 오르고 있는데 어느 정도 수익률을 맞출 수 있을지 모르겠다. 현재의 임대료로는 내 기준에서는 만족할만한 수익률이 안 나왔다.

문정역 테라타워는 A동과 B동이 있는데 A동만 들어가서 공실 현황을 살펴봤다. 상가를 제외하고 2층부터 16층까지 지식산업센터로 사용하는 것 같았는데 공실은 15개 정도 있었다. 엄청 낮은 편은 아니지만 그래도 낮은 편이라고 생각한다.

아무튼 이런 지식산업센터를 하나 가지고 싶다는 생각이 들었다.

여기서 '하나'는 한 개 호실.

성수동이나 문정동이나 작은 평수도 4~5억이다.

끝.

사전조사를 충분히 안 하고 갑자기 임장을 가서 부족했던 점이 많다. 한편으로는 동부지방법원에 갈 때마다 이 주변을 둘러볼 생각도 있었기에 이번에는 전체적으로, 대략적으로 훑어보고 왔을 뿐이다.

부동산 경매를 공부하면서 나름 권리분석을 했던 물건들 중에 아파트만 따로 정리를 해봤다. 지금까지 세 군데 정도의 지역을 정리를 했는데 지역별 낙찰가가 현저히 차이가 나는 모습을 보였다. 지속적으로 정리를 한다면 지역별 부동산 흐름을 알 수 있을 것 같다. 

먼저, 2018년 8월 서울특별시 성북구 및 강북구의 경매 물건들 중에 낙찰된 물건들에 대해 올리려고 한다. 이들 지역에서 아파트 매수를 고려하는 사람들이라면 낙찰가를 통해 대략적인 (급매) 시세를 파악할 수 있을 것 같다. 혹시 나중에 '불허가' 또는 '미납' 등이 발생하면 내용을 수정하겠다. 그런데 입찰자수를 보니 아파트는 그런 경우가 거의 발생하지 않을 것 같다.

1. 2017타경11407

성북구 돈암동 삼성아파트

전용면적 84.59

감정가 396,000,000원

낙찰가 431,988,100원

낙찰가율 109.09%

입찰자수 5명

2. 2017타경11941

성북구 정릉동 정릉힐스테이트

전용면적 84.92

감정가 492,00,000원

낙찰가 536,999,999원

낙찰가율 109.15%

입찰자수 24명

3. 2018타경3793

성북구 돈암동 일신휴먼빌아파트

전용면적 117.16 

감정가 530,000,000원

낙찰가 538,798,000

낙찰가율 110.15%

입찰자수 16명

4. 2017타경10459

강북구 미아동 벽산라이브파크

전용면적 114.68 

감정가 455,000,000

낙찰가 443,470,000

낙찰가율 97.47%

입찰자수 19명

5. 2017타경106329

강북구 미아동 미아현대아파트

전용면적 84.91 

감정가 400,000,000

낙찰가 406,878,000

낙찰가율 101.72%

입찰자수 7명

1번을 제외한 나머지 물건들은 1회 유찰된 물건들이었다.

1~3번 물건들의 낙찰가율이 거의 110%에 달하는 것을 보면,

유찰되기 전에 입찰했으면 더 좋았을 것 같다.

2~4번 물건들은 입찰자수가 15명 이상으로 경쟁률이 높다.

높은 낙찰가율과 경쟁률은 시세상승을 반영하는 것 같다.

1번과 5번 물건은 입찰자수가 적은 편인데,

임차인이 존재하기 때문인 것 같다.

그런데 하나는 위장임차인으로 추정되며,

다른 하나는 소유자 및 채무자의 배우자이므로

무시하고 입찰한 것 같다.

개인적으로 관심이 있었던 물건은 4번이다.

솔샘역에서 가깝고 숲세권으로 보였기 때문이다.

그런데 낙찰가율은 가장 낮다.

다른 투자자들은 다르게 봤던 것 같다.