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성북구 길음동에 다녀왔다.

 

원래는 장위동쪽을 보고 싶었는데, 미아사거리역 3분 거리에 경매 물건이 있어서 처음에는 미아사거리역 근처는 그저 지나가는 식으로 잠깐 볼 생각이었다. 그런데 래미안길음센터피스아파트를 보고 엄청난 충격을 받았다. 여기에도 이런 신축 아파트가 있었다니... 이곳의 과거의 모습은 기억에 없지만 그래도 새로운 모습이 놀라웠다. 장위동에 가는 것을 포기하고 이 주변 아파트 단지들을 돌아볼 생각까지 했다. 

 

미아사거리역 근처에서 이동한 경로이다. 4번 출구로 나와서 래미안길음센터피스아파트쪽으로 가서 미아동부센트레빌, 송천센트레빌을 보고 다시 돌아왔다. 골목길로 들어가서 경매 물건지를 보고 래미안길음센터피스 서측을 따라서 걸었다. 공사중인 롯데캐슬클라시아아파트 현장을 확인하고 결국 장위동으로 넘어갔다.

 

래미안길음센터피스아파트

2352세대
24개동
39층
2019.02 준공

 

가운데가 엄청 높아보였는데 최고층이 39층이다. 이 모습을 보고 충격을 받아서 경매 물건지를 잠깐 볼 생각을 잊어버리고 일단 아파트 단지들을 살펴봤다. 다른 신축 아파트들처럼 1~3층 규모의 상가와 아파트가 있었다. 경사 심한 곳에서는 특히 밑에 상가를 깔고 짓는거 같은데 아직 몇 군데 밖에 안 가봐서 정확히는 모른다. 조만간 상가 물건을 보기 위해 은평구 신축 아파트도 가볼 예정이다.

 

래미안길음센터피스아파트 반대쪽 길로 먼저 올라가봤다.

 

미아동부센트레빌아파트

480세대
8개동
15층
2006.04 준공

 

임장을 다녀와서 주변 지역 아파트들을 확인했는데 2000년에서 2010년 사이에 지어진 아파트들이었다. 이쪽 지역으로 올일이 없다보니 이 지역 아파트들에 대해 잘 몰랐다. 

 

다시 래미안길음센터피스아파트

 

우측으로 사진에 거의 안 나오는데 송천센트레빌아파트가 있었다.

 

송천센트레빌아파트
376세대
5개동
15층
2010.09 준공

 

전체적인 이미지가 래미안길음센터피스와 비슷해서 여기도 신축인줄 알았다. 도로변을 따라 상가들이 쭉 있었는데 부동산들이 대부분이었다. 그중에는 뉴타운 재개발 당시부터 영업을 했던 곳도 있을 것이다.

래미안길음센터피스아파트

 

아파트 입구 맞은편에 공사중인 건물이 있었다. 아마도 상가건물일 것이다. 아파트로 편입된 토지나 건물보다 신축 아파트 바로 옆에 붙어있는 토지나 건물이 가치가 더 오른다는 말이 생각났다.

 

이렇게 미아사거리역 근처 아파트들을 둘러보고 경매 물건지로 갔다.

 

 

2019타경45**

성북구 길음동

토지 25.108평

건물 17.103평

 

1차 입찰기일에 623,000,000원에 매각됐다. 감정가의 약 103% 정도였다. 1960년에 사용승인된 건물의 가치를 무시하고 계산을 하면 토지 가격이 평당 2500만원 정도이다. 미아사거리역에서 3분 거리라 역세권이라서 비싼가 했는데 재개발정비사업구역(신길음1구역)에 속한 건물이었다.

 

신길음1구역 위치도

 

미아사거리역 남서측이다. 

 

카카오맵으로 보면 음식점, 여관, 주택 등이 혼재한 곳이다. 신길음1구역에서 좀더 남서측으로 가면 주택들이 모여있는 곳이 있었다. 오래된 집도 있고 신축도 있었다.

 

신길음1구역 조감도

 

이렇게 바뀔 예정인데, 구역이 지정되어도 재개발 사업이 빨리 진행되는 것은 아니다. 신길음1구역도 10년 이상 시간이 흐른 것 같았다.

 

경매 물건이 있는 골목이다.

 

신축 아파트 도로변에서 골목으로 들어가면 이런 모습이었다. 

 

주택 뒤쪽으로 고층의 신축 아파트가 보인다.

 

아쉽게도 래미안길음센터피스아파트 서측 주변으로 사진이 없다. 

 

계속 걸어가자 롯데캐슬클라시아아파트 공사현장이 나왔다.

 

길음1 재정비촉진구역 주택재개발 사업

 

길음1구역이었다.

 

길음1구역 위치도

 

작은 사진을 확대해서 잘 안 보일 수도 있다. 원래 길음뉴타운이 있었고 그 서측으로 길음뉴타운 확장지구가 생긴 것 같다. 길음 뉴타운도 규모가 커서 일부 지역만 가본 적이 있다.

 

길음1구역 조감도

 

카카오맵상 길음1구역

 

길음1구역 옆으로 보이는 래미안길음센터피스아파트

 

아마도 후문일 것이다. 

 

저 멀리에는 또 다른 아파트가 보였다.

 

길음동부센트레빌아파트
1377세대
18개동
23층
2003.03 준공

 

길음 뉴타운에 속하는가 싶었는데 카카오맵을 확인하니까 여기도 길음 뉴타운 확장지구에 속한다. 올해 안에 길음뉴타운도 가봐야겠다. 아파트보다는 단독주택이나 빌라 위주로 경매 물건을 검색하다보니 아파트에는 관심을 안 두게 된다. 임장을 가는 지역의 아파트 물건도 검색을 해서 몇 개 알아가는 것이 더 효율적일 것 같다.

 

미아사거리역으로 돌아가는 길. 현대백화점이 보였다.

 

대로변에 현대백화점도 있고 이마트도 있었다. 지난 글의 삼선동1가도 이런 모습으로 변할 수 있을까.

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성북구 삼선동1가에 다녀왔다.

 

가톨릭대학교성신교정과 한성대학교 사이에 있는 지역을 다녀왔다.

 

이동한 경로이다. 한성대입구역 3번 출구로 나와서 369성곽마을을 지나 서울성곽을 따라 완만한 언덕을 올라갔다. 서울성곽길 중 언덕이 본격적으로 시작되는 곳에서 다른 방향으로 가서 삼선공원으로 갔다. 삼군부총무당이 있었다. 거기서 계속 내려와서 경매 물건지를 살펴보고 내려왔다. 내려오는 길에 삼선SK뷰아파트가 보였다. 한성대입구역으로 돌아오는 길에 보이는 삼선골목시장도 사진은 못 찍었지만 분위기가 괜찮아 보였다.

 

성북구 삼선동1가에 재개발 사업을 검색해보니까 삼선 제5구역이 있었다. 삼선5구역은 위 사진에서 보이는 것처럼 한성대학교 북측에 있다. 아쉽게도 이번 경매 물건이 나온 곳은 삼선5구역에 속하지 않았다. 삼선5구역을 안 가봐서 비교할 수는 없지만 이번에 둘러본 곳도 노후된 곳이라 언젠가 재개발이 될 수 있을 것 같다. 다음 글에 올릴 길음/미아 뉴타운 사진을 보면 재개발의 매력이 느껴질 것이다. 

 

한성대입구역 3번 출구로 나와서 369성곽마을 지나서 완만한 언덕길을 계속 올라갔다. 서울 한양도성길을 걸었을 때 이 근처를 성곽쪽으로 지나갔던 적이 있다. 그때 369성곽마을 안내도를 보고 언젠가 한번 보러 오고 싶었는데 이번 기회에 오게 됐다. 하지만 그저 길을 따라 올라가서 369성곽마을을 제대로 못 보고 왔다. 성곽쪽 골목으로 더 들어가면 뭔가 색다른 것이 있었을까. 아직 과도기인지 모르겠다.

 

한성대입구역 3번 출구로 나왔다. 바로 성곽마을 한양도성 순성길 안내표시가 있었다.

 

커피빈 골목으로 들어갔다. 이길을 따라서 쭉 올라가면 한양도성 순성길과 만나게 된다. 생각보다 도로 폭이 넓었고 도로 양옆으로 차들이 주차되어 있었다. 몇몇 차에는 불법주차 경고문이 끼워져 있었다. 거주자 차량이 아니었을까.

 

우측 골목을 보면 골목길 끝으로 서울성곽이 보였다. 첫 번째 골목은 그냥 지나치고 다음에 나오는 골목을 찍은 사진인데 우측으로 두 번째 골목이 369성곽마을이다. 그쪽이 새로운 테마로 꾸며지고 있는지 모르겠다. 다음 기회에 자세히 돌아볼 생각이다.

 

좌측 골목은 이런 모습도 있었다. 여기도 그렇고 다음 다음글에 올릴 지역인 '장위동'도 그렇고 계단 가운데에 난간이라고 해야 하나. 이런 핸드 레일을 만들어 놓았다. 도시정비사업의 일환인지 모르겠다. 이런 시설 덕분에 고령층은 보다 수월하게 계단을 오르고 내릴 수 있을 것이다.

 

서울성곽의 모습이다. 

 

이 근처에 아스팔트 공사를 하고 있었다. 저 성곽 바로 앞이 한양도성 순성길 코스였던 것으로 기억한다. 

 

삼선동1가의 모습이다. 가까운 곳에는 한옥 지붕의 오래된 건물이 있는데 저 멀리에는 고층 아파트가 있다. 가운데에 잘 보이는 아파트가 '삼선SK뷰아파트'이다. 

 

위치상 정각사 같다. 이 근처에 내려갈 수 있는 아주 좁은 골목들이 있었는데 내려갈까 하다가 그냥 크게 한 바퀴 돌아서 내려오기로 했다. 

 

한양도성 순성길 서울성곽 바로 옆 도로이다. 순성길을 걷는 사람들이 이곳을 많이 지나갈 것이다. 여기도 낙산공원 근처 이화마을처럼 꾸며놓아도 괜찮을 것 같다. 그런 느낌이 나는 건물도 하나둘 보이긴 하는데 어떻게 변할지 궁금하다.

 

본격적으로 언덕길이 시작되는 곳까지 올라가서 좌측으로 내려갔다. 삼군부총무당쪽까지 갔다가 한성대입구역쪽으로 내려왔다. 

 

여기서부터 성곽을 따라가지 않고 좌측길로 내려왔다. 오래된 건물들이 많이 보였지만 오래됐다고 무조건 재개발이 되는 것도 아니다. 여러 이해관계자들이 있기 때문이다.

 

 이길을 쭉 따라가면 낙산공원이 나온다.

 

삼선어린이공원이다. 지도상 삼선공원이라고 나와있었는데 어린이집도 있고 문화재도 있고 작은 규모는 아니었다.

 

삼군부 총무당 안내문이다. 도대체 여기에 왜 문화재가 있나 궁금해서 앞부분만 자세히 읽어봤다. 삼선5구역인 한성대학교 북측 지역과 달리 이쪽에는 서울성곽 및 삼군부총무당이 있어서 개발에 어려움이 있을 수도 있겠다는 생각이 들었다.

 

잠시 쉬었다가 다시 길을 따라 내려갔다.

 

차 한대가 간신히 지나갈 정도인 길이었다. 이 정도 폭이면 진입하지 않는 것이 나을 것이다. 실제로 차가 한대도 없었고 골목이 시작되는 지점에는 구겨진 에어컨 실외기가 보였다. 차가 실수로 박았던 흔적이었다.

 

계단과 더 좁은 길이 나왔다. 언젠가 이 지역도 사라지게 될까. 삼선동1가를 보고 미아사거리역으로 이동했는데 그 지역 뉴타운을 보고 큰 충격을 받았다. 재개발이 제대로 진행된다면 그런 모습일까.

 

또 작은 공원이 있었고, 자율방범대 건물이 독특했다. 담에 가려서 잘 안 보이는데 건물 지붕이 한옥 기와 지붕이다.

 

도로를 따라서 내려가다가 경매 물건지가 있는 골목으로 갔다.

 

 

2019타경107***

성북구 삼선동1가

주택

토지 26.802평

건물 15.694평

 

1차에 유찰되고 2차 최저매각가는 194,929,000원이다. 대지는 감정가 기준 평당 900만원 정도이다. 건물 사용승인은 1960년이고 현재 '공가'로 탐문조사 되었다고 나와있다. 임차인은 2명이 등재되어 있는데 등기부를 확인하면 1명은 전소유자라는 것을 알 수 있을 것이다. 현소유자와도 관계가 있는 것으로 추정된다. 

 

잠시 골목을 돌아다녔는데 바닥이나 계단에 쥐며느리가 종종 보였다. 이날 흐려서 덥지 않아 다행히었는데 습해서 벌레들이 더 많이 보여던 것일까. 원래 벌레가 많은 곳인지... 쾌적한 주거환경을 위해서는 재개발이 되는게 바람직하다고 생각한다. 비용 문제가 남아있지만.

 

골목길을 내려와서 한성대입구역쪽으로 갔다.

 

대략적인 이동경로인데 도로변이라 사진이 없다. 

 

길을 따라 내려오는데 앞에 계단과 아파트가 보였다. 여기 저기 경사가 있어서 이런 구조가 나온거 같다.

 

삼선SK뷰아파트
430세대
7개동
15층
2012.04 준공

 

 

이렇게 삼선동1가를 둘러봤다. 한성대입구역으로 가는 길에 보이는 성북천을 따라 있는 삼선골목시장 등 여러 가게들은 독특한 분위기가 느껴졌다. 나중에 또 오게 된다면 그쪽도 돌아보고 싶고, 삼선5구역을 가로 지른 후 창신역쪽으로 길이 이어지는 것 같은데 그쪽 코스로도 가보고 싶다. 

 

이날은 덥지 않아서 돌아다니기 좋아 조금 무리를 했다. 당분간은 이렇게 돌아다닐 생각인데 하루 빨리 몇몇 지역을 관심 지역으로 특정하고 자세하게 파고 들고 싶은 생각도 든다.

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영등포구 문래동과 양평동으로 임장을 다녀왔다.

 

관심물건은 2017타경104***, 2019타경201***, 2019타경67** 등이다. 입찰을 위한 현황조사보다는 해당 지역을 알아가는 데 의의를 두고 전체적으로 둘러보고 왔다. 

 

대략적인 이동 경로

 

 

문래동

 

문래역에서 출발해서 문래동 지식산업센터인 에이스하이테크시티와 벽산디지털밸리를 찍고 양평동 빌라 한강아이린까지 올라가서 그 주변을 돌아다녔다. 요즘 지식산업센터에 관심이 가서 아파트나 주택보다는 지식산업센터 같은 오피스 빌딩을 주로 살펴봤다. 

 

문래역 7번 출구로 나가서 문래자이아파트를 왼쪽에 두고 지식산업센터들이 있는 길을 따라서 걸어갔다. 문래동에 대한 첫인상은 좋았다. 우측 사진처럼 길이 넓었기 때문. 그런데 점차 실망스러웠다.

 

먼저 에이스테크노타워가 보였다. 지식산업센터가 하도 많다보니 이름이 헷깔린다. 에이스테크노타워, 에이스하이테크시티 등등. 관심물건은 에이스하이테크시티였다.

 

저 앞에 보이는 건물이 에이스하이테크시티

 

그 옆에는 낡은 건물이 있었다. 법인이든 사인이든 자본을 가진 자가 매입하여 또 다른 지식산업센터를 지을 수도 있겠지만, 옆에 대규모 지식산업센터가 있으니... 어찌될지 지켜볼 일이다.

 

에이스하이테크시티는 규모가 엄청났다. 1동, 2동, 3동, 4동까지... 그나마 문래동은 서울인데 수도권에 대규모 지식산업센터를 계속 짓고 있다. 기존 지식산업센터들도 공실이 있는데 63빌딩 두배 규모로 또 짓는다고 한다. 그만큼 수요가 있을지 의문이다. 

 

에이스하이테크시티 뒤편

 

영일시장이라고 시장이 있는데 그뒤 넘어로 이마트가 보인다. 그뒤에는 대형 빌딩 두 개가... 시장도 천천히 둘러보고 싶었는데 양평동까지 가야해서 그냥 지나쳤다. 

 

에이스하이테크시티 건너편으로 세무사 사무실들이 보였다.

 

에이스하이테크시티

 

크기가 엄청나다. 어디가 1동이고 2동인지도 헷깔렸다. 건물 근처에 입주현황 같은 안내도 있었는데 자세히 안 봤다. 직장인들도 많고 대로변이라 자유롭게 사진을 찍기에 부담스러웠다.

 

문래역에서 그리 멀지 않고 바로 앞에 버스 정류장도 있어서 직원들이 출퇴근하기에 편리해 보였다.

 

여기서 잠깐 관심물건을 언급해야겠다.

 

2017타경104***

영등포구 문래동3가

에이스하이테크시티

 

1차 입찰기일 2020년 5월 13일

최저매각가격 2,155,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 7월 14일

최저매각가격 1,724,000,000원

 

5개 호실이 통으로 나와서 감정가가 높다. 관리비도 상당할 것 같다.

 

대략적인 시세를 봤는데 면적에 따라 다르지만 3300/330, 2100/210, 1300/130 1700/150 등 다양했다. 해당 물건과 비슷한 지하에 있는 창고의 경우 4100/410, 2000/180 등이 있었다. 규모가 크니 그만큼 공실도 많은 것일까. 참고로 사용승인은 2007년. 보다 정확한 현황은 직접 내부를 확인하거나 인근 부동산을 통해 알 수 있을 것이다.

 

바로 옆에는 요양병원이 있었고, 그 옆으로는 오래된 공장건물이 있었다. 지식산업센터 수요가 있다면 이 자리에도 지식산업센터가 들어올 것이다.

 

건너편에는 서울남부지방법원 등기국이 있었다. 그 옆에는 구로 세무서. 그래서 세무사 사무실들이 보였던 것이다.

 

노후된 건물

 

이 뒤쪽이 '문래창작촌'이라는데, 다음 기회에 가봐야겠다.

 

이번 임장의 소소한 소득이 있다면 이런 것이다. 노후된 건물 몇 개를 알게 됐다는 것.

 

남성맨션 또는 남성아파트

1983년 준공, 2개동 390세대. 재건축 진행 여부는 아직 안 찾아봐서 모르겠다. 층수가 높아서 아쉽다.

 

이제 벽산디지털밸리가 보인다.

 

벽산밸리 가기 전 대로변 건물들

 

벽산디지털밸리 가는 길

 

이길로 가면서 입지에 대한 생각을 했다. 요즘에는 지식산업센터도 역세권을 따진다. 벽산디지털밸리는 문래역에서 좀 떨어져 있다. 나는 또 신도림역쪽으로 쭉 내려왔다가 올라가서 더 구석에 있는 것처럼 느껴졌을 수 있다. 문래역에서 바로 오면 그나마 가까울 것 같지만...

 

벽산디지털밸리

 

들어가서 좀더 살펴볼까 하다가 그냥 주변으로 한 바퀴 돌았다.

 

여기서 이번 물건을 잠깐 언급하면,

 

2019타경102***

영등포구 문래동5가

벽산디지털밸리

 

1층에 있는 물건이 경매로 나왔고 2차례 유찰된 끝에 3차에 낙찰됐다.

 

3차 입찰기일 2020년 5월 6일

최저매각가격 324,480,000원

 

낙찰가 357,800,000원

 

1층이 아닌 다른 층의 대략적인 시세는, 역시 면적에 따라 다르겠지만, 1200/120, 2000/200, 1000/80, 1500/150 등이 있다. 어디선가 평균 분양가는 570만원 정도라고 봤다.

 

주변의 다른 빌딩들

좌측: 하우스디비즈, 우측: KT&G 건물인듯?

 

하나 하나 이름을 확인해서 올리려고 했는데 시간이 오래 걸릴 것 같아서 그냥 쉽게 알 수 있는 것만 적고 나머지는 지도로 대체하겠다. 지도상 지식산업센터나 빌딩들이 얼마나 있는지 표시했다.

 

 

다시 벽산디지털밸리와 근처 사거리 사진

 

벽산디지털밸리 뒤쪽에는 버스차고지가 있었다. 버스를 타고 출퇴근을 하면 여기까지 오겠지만...

 

멀리 보이는 아파트들

 

한때 자주 썼던 A4용지가 보여서 찍어봤다. 양평동쪽으로 올라가는데 사거리 마다 고층 빌딩이 보였다.

 

 

새롭게 공사중인 건물도 있었다.

 

롯데마트와 코스트코는 따로 찍지 않았다. 

 

 

여기서부터는 양평동 사진이다.

 

선유도역 근처부터 다시 사진을 찍기 시작했는데, 구축 건물과 신축 건물들이 섞여 있었다. 선유도역이 생기면서 급속히 개발되지 않았을까.

 

우림라이온스밸리A

 

공사중인 지식산업센터

 

공사중인 지식산업센터 옆으로 또 공사중인 지식산업센터

선유도역 투웨니퍼스트밸리 신축공사

 

정말 이만한 수요가 있는 것인지 모르겠다. 

 

마지막 관심 물건이 있는 쪽. 빌라들이 모여있는 곳으로 가는데, 거기까지 가는 길에도 고층 건물, 호텔인지 레지던스인지, 오피스텔 신축 공사 등 정신 없었다. 주거지역, 공업지역 등으로 명확히 나누어져 있지 않아서 생기는 한계가 아닐까. 마음만 먹으면 지식산업센터를 추가로 공급할 여지가 있어 보였다.

 

왼쪽이 세종앤까뮤스퀘어? 그 옆에 오피스텔 신축 공사중. 

 

한강아이린 근처 한양맨션. '양'자는 어디에...

 

한강아이린

 

2019타경67**

영등포구 양평동6가

한강아이린

 

대지 7.269평

건물 10.763평

 

1차 3억 유찰

2차 2020년 6월 16일 2.4억부터 시작

 

임장을 오기 전에 이 지역을 지도상으로 봤을 때에는 한강이 가까워서 마음에 들었다. 이 근처 아파트 고층에서는 한강이 보이겠지... 이런 생각을 하면서 이쪽도 살기 좋지 않을까 생각했었는데, 직접 와서 보니까 자세히 살펴보고 싶은 생각이 별로 안 들었다.

 

주변 지역들

 

신축 빌라, 아파트, 오래된 연립 등등 대충 둘러보고 나왔다.

 

나오는 길에 다시 보게 된 오래된 건물

 

약산상가아파트

 

이 건물도 언젠가 새롭게 거듭나지 않을까. 

 

1984년 준공. 1개동. 5층. 91세대.

 

 

이렇게 문래동과 양평동을 돌아다녔다. 원래는 당산동에 있는 빌라도 하나 보려고 했는데 힘들어서 생략했다. 그렇게 마음에 들지 않는 지역이지만 그래도 나중에 경매 물건이 나오면 다시 찾아갈 생각이다.

 

아래는 지도상에서 보이는 지식산업센터들이 얼마나 있는지 표시해본 것이다. 이름에서 명확히 지식산업센터로 보이는 건물도 있고, 그냥 오피스 빌딩도 있다.

 

먼저 문래역 주변

 

대부분 사진으로 올렸다. 문래에이스테크노타워, 에이스하이테크시티, 벽산디지털밸리, 하우스디비즈.

문래SKV1센터는 지나가면서 봤는데 사진을 못 찍었다. 우리벤처타운은 따로 언급은 안 했지만 사진은 올렸을 것이다.

 

다음으로 영등포구청역쪽

 

몇 개 안 보인다. 빈 사각형은 원래 건물이 있는 곳. 확대하니까 보였다.

 

양평역쪽으로 확대한 사진

 

에이스하이테크시티3 및 이앤씨드림타워는 사진에 있을 것이고.

양평역쪽 두 개는 그쪽으로 안 가서 사진이 없을 것이다.

 

다음은 선유도역 주변

 

명확히 보이는 것은 아이에스비즈타워, 아이에스비즈타워2차, 선유도우림라이온스밸리.

투웨니퍼스트밸리는 건축중. 사진을 올렸다. 

 

우림라이온스밸리도 사진에 있고. 아이에스비즈타워는 그쪽으로 안 가서 없다.

코오롱디저털타워 지나가면서 봤는데 사진을 안 찍었다.

 

롯데홈쇼핑 본사를 제외하고 나머지는 그냥 빌딩들. 표시해봤는데 많다...

 

 

마지막으로 선유도역 북서측 사진

세종앤까뮤스퀘어 사진 올렸고, 토브호텔앤레지던스는 지나가면서 이건 뭔가 하고 봤는데 사진은 안 찍었다. 오피스텔 건축중. 그리고 한강아이린.

 

다음에는 좀더 자세히 둘러봐야겠다. 영등포역쪽도 가봐야겠고...

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청파동은 서울역, 남영역, 숙대입구역 근처에 있다. 숙명여대가 있어서 숙대입구역에서 가까운 편이고 서울역, 남영역에서도 그리 멀지 않다. 서울역 남서쪽, 남영역 북서쪽에 있다. 청파동에는 지난 달에 다녀와서 이번에는 안 가려고 했는데, 지난 번에 놓친 부분도 있고,  이번에 다녀온 중림동 근처라서 또 다녀왔다. 

 

이동 경로

 

지난 번에는 서울역에서 출발했다. 서울역에서 남쪽으로 내려와서 청파동쪽으로 올라갔다가 내려왔다. 이번에는 중림동에서 출발했다. 만리시장을 지나서 언덕을 올라가서 2017타경1**을 잠깐 보고 2019타경46** 새마을금고 건물까지 내려왔다. 그리고 지난 번에 못 봤던 2019타경54***를 보러 다시 언덕길을 올라갔다가 내려왔다. 

 

중림동에서 내려와서 만리시장쪽으로 가는 길

 

신축 아파트가 보였다.

 

서울역센트럴자이
2017년 8월 준공
14개동 1341세대

 

서울역 자이 건너편에는 한라비발디가 있었다.

 

서울역한라비발디센트럴
2018년 1월 준공
4개동 199세대

 

청파동쪽

 

신축 아파트들이 있는 만리동에서 길을 건넜다. 청파동쪽이 내려다보였다.

 

만리현 교회와 정영국가옥

 

길 건너편으로 한옥이 보여서 사진을 한 장 찍었다. 지도를 보니까 왼쪽 교회는 만리현 교회. 한옥은 '만리동정영국가옥'으로 나온다.

 

만리시장

 

다른 전통시장과 달랐다. 지금까지 갔던 전통시장은 길 하나를 두고 양옆으로 가게들이 있는 구조였다. 만리시장은 큰 도로옆 건물에 있었다. 만리시장도 천천히 구경해도 좋았을텐데 동빙고동에 11시까지 가기 위해서 빠르게 이동했다.

 

 

2017타경1**

용산구 청파동1가

연립주택

 

대지 10.833평

건물 17.152평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 12일

최저매각가격 224,220,000원

 

2017년 1월에 개시된 사건이다. 상속으로 두 명의 소유자가 각각 지분을 보유하고 있다. 그것 때문에 진행이 지연된 듯 했다. 

 

해당 물건지

 

우측 전봇대 뒤쪽에 있는 건물이다. 연립주택이라고 나와 있는데 지도상 '동진빌라 다동'으로 보인다. 사용승인은 1995년. 

 

이쪽 골목 말고 다른쪽 골목으로도 접근할 수 있다.

 

막다른 골목까지 가봤다. 저 멀리 고층 아파트들이 보였다.

 

바로 이 골목이다. 여기로 올라가도 해당 물건지가 나온다. 사실 지난 번에 왔을 때도 이 근처까지 왔었다. 청파동1가 물건을 보러 왔을 때 그 뒤쪽으로 동진빌라가 있었다. 

 

감정평가 시점부터 시간이 상당히 지난 사건의 경우 보통 그 동안의 시세 상승을 감안하여 1차 입찰기일에 감정가 이상으로 낙찰되곤 한다. 하지만 이 사건의 물건은 빌라이다. 아파트의 경우 가격 상승이 눈에 보이니까 감정가 이상으로 낙찰되는데, 빌라의 경우 시세 파악이 쉽지 않다. 재개발 호재 등을 고려하여 1차에 낙찰 여부가 결정될 것으로 보인다.

 

 

2019타경46**

용산구 청파동1가

근린주택

 

토지 29.01평

건물 82.71평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 12일

최저매각가격 901,431,950원

 

빌라에 비해 자본이 더 필요한 근린주택에는 별 관심이 없었는데 이 물건은 지나가는 길이라 권리분석도 공부할 겸 선택했다. 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 골목에 있는줄 알고 쉽게 찾을 수 있을줄 알았다.

 

내려가는 골목길

 

그런데 쉽게 찾을 수 있을줄 알았던 새마을금고는 안 보이고... 지도를 다시 확인하니까 근처의 다른 골목에 있었다.

 

바로 이 건물이다. 사용승인은 1964년. 3층 짜리 건물로 1층에 새마을금고가 있다. 2층에도 사무실이 있고 3층은 주거용으로 추정된다.

 

해당 물건이 있는 골목

 

빨간색이 '치과'의 흔적인지 모르겠다. 예전에는 치과과 있었나. 과거의 로드뷰를 확인하니까 치과과 있었던 적이 있는 것으로 보인다.

 

 

 

청파동1가 97번지 물건은 이번에도 생략했다. 근처까지 가긴 했는데 언덕을 더 올라가야 보여서 그냥 돌아왔다. 이날 일정을 좀 무리하게 잡았다. 청파동 이후에도 동빙고동과 신당동까지 다녀왔다. 천천히 숙명여대쪽까지 둘러보고 효창공원에서 잠시 쉬어도 괜찮았을텐데 괜히 무리했다.

 

새마을금고에서 언덕길을 올라가서 숙명여대 근처를 둘러봤을 때는 원룸 건물들이 많아서 재개발이 어려울 것 같다는 생각이 들었다. 그런데 글을 쓰면서 기사도 확인해보니까 오히려 언덕 아래쪽이 가능성이 있어 보였다. 

 

청파1구역 사진

(출처: 매일경제)

 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/08/638955/

 

우여곡절 끝 재개발 닻 올린 ‘청파1구역’ 서울역 주변 마지막 노른자 땅…규제가 문제 - 매일��

서울역 주변 마지막 노른자 땅으로 평가받는 용산구 청파1구역 재개발 사업이 다시 속도를 내기 시작했다. 서울에서 입지가 가장 좋은 곳에 속하지만 그만큼 낙후된 지역인 이곳은 한때 사업이

www.mk.co.kr

 

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2018타경41**

2018타경49**

2018타경49**

성동구 응봉동

 

지분으로 나온 것으로 모두 합치면 하나의 필지가 되는 물건이다.

 

위치는 응봉역 근처로 응봉1주택재건축예정구역 내에 있다.

 

응봉1구역 위치도 (출처: 성동구청 홈페이지)

응봉1구역의 경우 조합설립인가까지 진행된 상태고, 사업시행인가 전이다.

 

사실 이 물건은 임장을 가려다가 그냥 안 가기로 했었던 물건이다. 현금청산과 관련하여 소유권 문제가 있다고 나와 있었기 때문이다. 그런데 이 근처 공원이 야경으로 유명하다고 해서 주변을 둘러볼 생각으로 가봤다. 가보길 잘한 것 같다. 임장을 가기로 결심하면서 응봉1구역에 대해서 조금 더 알아보게 됐기 때문이다. 

 

 

옥수역부터 응봉역까지 둘러봤다.

 

가장 먼저 눈에 띄었던 것이 GTX-A 공사 현장이었다. 운정, 연신내, 수서, 동탄 같은 곳에 호재가 된다고만 알고 있었는데 이 근처도 지나갔다. 이쪽에 따로 역은 없고 서울역부터 삼성역까지 구간이 지나가는 곳인듯 하다.

 

나무에 가려서 잘 안 보인다. 지난 번에 수서역에 갔을 때도 GTX가 공사중이었는데 여기 저기 공사중인 것을 보면 개통을 하긴 하나 보다. 그저 멀게만 느껴졌는데 착착 진행되고 있다.

 

수도권광역급행철도GTX-A6공구건설공사

 

근처 공원에서 찍은 옥수역 사진이다. 현재 3호선과 경의중앙선이 지나가고 나중에 그 옆으로 GTX도 지나가는 듯 하다.

 

동호대교

 

성동구 시멘트 공장

 

몇 군데 차가 많이 막힌다.

 

삼표시멘트 부지

구 동양시멘트

 

2022년 6월까지 이전한다는 기사가 있다.

 

응봉동 아파트들

저 뒤편으로 주택가가 보인다.

 

이 아래쪽이 응봉1구역

 

이 주변 아파트들은 언제 생겼는지 모르겠다.

하나씩 다 알아봤어야 했는데, 옥수역 근처 아파트들만 확인해봤다.

 

응봉1구역

 

골목 골목을 최대한 많이 둘러봤어야 했는데 해당 물건지 골목 주변만 주로 보고 왔다. 지난 번에 갔던 충신1구역에 비해서 그렇게 낙후되지 않은 편으로 느껴졌다.

 

또 다시 건너편 공장 부지

 

응봉산에서 응봉1구역으로 내려왔다.

 

도로도 넓은 편

 

아무 생각 없이 가까운 거리로 이동해서 다른 골목들을 못 보고 온게 아쉽다.

 

건물들

그렇게 오래돼 보이지 않는다.

 

 

왼쪽으로도 넓은 공간이 있는데 응봉1구역에 포함되지 않았다. 빗물펌프장인가. 유지가 필요한 시설이라서 그런 것 같다. 비가 많이 오면 응봉역 지하도도 통행이 제한된다.

 

2018타경41** 외 2건 해당 물건지 사진

 

법원 사진과 달리 녹색으로 페인트칠을 해봤다. 왼쪽 골목으로 가면 안쪽을 내려다 볼 수 있을 것 같기도 한데, 그쪽으로 가볼 생각도 안 하고 주변만 보고 왔다.

 

측면

 

재개발이 안 된다면 별로 쓸모 없는 땅일지 모르겠다.

 

현재는 이런 저런 자재를 보관하는 용도로 사용하는 듯 하다.

 

맞은 편

빗물처리장치 같은 시설이 있는 곳인지 얼핏 그렇게 본 것 같기도 하다.

 

다른 쪽 골목

 

이쪽 골목으로도 한 바퀴 돌았어야 했는데 왜 그냥 왔는지 모르겠다. 안 가려고 했다가 갔던 곳이라 역시 준비가 부족했다.

 

응봉역 가는 길

 

응봉역 가는 길

 

사실 10여 년 전에도 이쪽에 왔던 기억이 난다. 옥수동, 응봉동 쪽을 많이 돌아다녔다. 그때부터 자주 왔었다면 이 지역의 변화를 겪었을텐데 몇 년 동안 안 왔으니 그동안의 변화를 다 놓쳤다.

 

서울숲푸르지오

 

토지 소유자가 현금청산을 받으면 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고 나와 있는 물건이다. 재개발 절차를 잘 몰라서 확실히 알 수는 없지만 낙찰자가 현금청산을 받는 방법도 찾아보면 있지 않을까 생각된다.

 

등기부상 매매가는 2007년에 1억 7500만원. 현재 현금청산금액을 모두 합하면 943,156,000원이다. 9억이 넘는다. 2015년경에 소유권을 취득했어도 상당한 시세차익을 보았을 것이다. 물론 재개발이 예정대로 진행되었을 때의 이야기가 아닌가 싶다. 응봉1구역이 앞으로 어떻게 변할지 계속 관심을 갖고 지켜봐야겠다.

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2019타경105***727

종로구 충신동

주택

 

토지 12.009평

건물 11.743평

 

1차 입찰기일 2020년 5월 6일

최저매각가격 145,438,520원

 

흥인지문 북북서측 인근에 위치

동대문역 북측이다.

 

사용승인 1978년

 

1층 주택은 방 2개 등으로

2층 주택은 방 3개, 주방 3개로 구조도가 나와있다.

 

2층 구조가 독특하다. 방 3개, 화장실 3개로 3가구가 사용하는 것이 아니라 방 3개, 주방 3개로 3가구가 살 수 있는 구조인지 모르겠다. 어떤 사람들이 살았을지 궁금하다. 지금은 1층과 2층 모두 공실로 추정된다.

 

 

권리관계도 특별한 것이 없어 보인다. 

 

 

차량 접근이 불가능한 지역

어떻게 활용할 수 있을지 감이 안 왔다. 충신동에서 성곽쪽에 있는 건물들은 이화동 벽화마을처럼 카페 같은 곳으로 탈바꿈한 곳도 많았다. 그런데 해당 물건지 주변은 도로 폭이 매우 좁았다. 

 

 

과거에 충신1구역에 속했던 곳이다. 2006년 조합이 설립됐는데 2017년 3월 사직2구역, 옥인1구역과 함께 직권해제됐다. 사업시행인가까지 받았던 사직2구역은 소송을 제기해 2019년 4월 대법원에서 '정비구역 직권해제 무효' 판결을 받았다. 

 

 

현재는 충신윗마을 관리형 주거환경개선사업이 진행중이다. 
충신동 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 구역으로 나와있는데, 성곽 옆쪽 도로는 조만간 공사가 시작될 것 같다. 해당 물건지 주변과 같은 좁은 골목길은 어떻게 될지 모르겠다.

 

 

아무튼 2019타경105*** 해당 물건지를 포함하여 충신동과 이화동을 둘러보고 왔다.

 

동대문역에서 출발했다. 충신동 바깥쪽을 크게 돌고 내부 골목들을 구석 구석 둘러보려고 했는데 그렇게 하면 너무 시간이 오래 걸릴 것 같아서 적당히 둘러보기로 했다.

 

성곽쪽을 먼저 보고 그나마 큰 길을 통해 해당 물건지로 갔다. 어느 순간부터는 좁은 골목길로 가야했다. 그리고 중간쯤 있는 큰 도로를 전체적으로 보고 이화동쪽으로 넘어갔다.

 

흥인지문과 서울성곽

 

한양도성 박물관 근처

 

서울성곽 또는 한양도성

 

충신동 중 서울성곽길 바로 옆에 있는 건물들이다. 이렇게 새로 지은 듯한 한옥 스타일의 건물도 있었다.

 

한양도성 내성/외성을 오가는 통로

문화유산 옆에 이렇게 쓰레기를 수거해 가는 곳이 있다니 아쉬웠다.

 

그나마 이쪽은 도로가 넓은 편

오래된 집들도 있고 새롭게 꾸민 곳도 있었다.

도로에 선을 그어놓은 것을 보면 무언가 공사를 하려는 것 같다.

 

이렇게 가게로 꾸민 곳도 많았다.

이쪽은 예전에 한양도성길을 걸을 때도 지나갔던 곳이라 조금 익숙하다.

 

여기도 페인트칠을 하고 가게로 만들었다.

요즘은 코로나 때문에 어떨지 모르겠는데, 평소 주말 저녁이면 사람들이 얼마나 많을지 궁금하다.

 

드디어 충신동 안쪽으로 내려갔다.

 

경사가 가파르다.

지대가 높아서 도심 전망이 나오긴 한다.

 

계단

이런 골목이 많아서 소방차도 접근이 불가한 곳이 많다. 그래서 소화기가 보였다.

 

여기가 지도상 동그랗게 나온 곳. 조금 더 가면 이화달팽이길이다. 사실 여기서 사진상 왼쪽 아래로 내려볼 수 있는 위치라서 사진을 찍고 싶었는데 주민들이 몇 명 쉬고 있어서 안 찍었다. 나중에 그 아래쪽을 거쳐서 이화동으로 갔다.

 

아래쪽에도 골목이 넓은 곳 주변은 페인트칠을 하고 가게로 꾸민 곳들이 많았다.

 

아예 통유리로 꾸민 곳도 있었다.

 

이 근처에서 더 좁은 골목을 통해 2019타경105*** 물건지로 갔다.

 

이렇게 좁은 길을 지나가니

 

해당 물건지가 보였다.

 

그저 주변을 둘러볼 뿐이다. 폐문 부재중이라 어찌할 방법이 없었다.

 

근처에 어르신행복충전소라는 곳이 있었다. 쉼터 같은 곳인지.

 

2층에 세 가구가 살 수 있을 것 같은 구조로 보이긴 했다.

 

측면

 

바로 이거다. 2020년 5월부터 골목길 정비를 시작한다.

 

여기 저기 다녀봤다. 오기 전에 이런 저건 기사를 몇 개 보고 왔는데 부랑자가 머물기도 한다는 폐가는 못 봤다. 충신동의 모든 골목을 돌아다닌 것은 아니라서 내가 안 갔던 지역에 공가가 있을 수도 있다.

 

재개발이 추진되면 가치가 오르겠지만 그저 정비만 된다면 어떻게 될지. 건폐율을 높여준다는 말도 있는데 도로가 좁아서 건축이 가능할지 모르겠다.

 

소방차가 못 들어오니 이런 비상소화장치함도 있었다.

 

물건지 주변을 둘러보고 도로변으로 나왔다.

 

오기 전에 지도를 자세히 안 봐서 몰랐는데 큰 교회가 있었다. 재개발을 해도 이쪽은 제외하지 않았을지. 사진상 오른쪽으로 안 나온 곳에 폐가 같이 오래된 집들이 있었다. 추락위험이 있어서 그런지 아예 막아놨다.

 

이화동쪽으로 걸어가니 공사중인 곳이 나왔다. 단순히 리모델링중인지 옆쪽으로 새로 건물을 짓는지 자세히 안 바서 모르겠다.

 

이쪽은 도로가 넓었다. 

 

빌라와 아파트도 있고

 

여기가 아까 언급했던 곳이다. 이쪽을 내려다보면서 사진을 찍고 싶었는데 못 찍었던 곳. 여기서 이화동으로 넘어갔다.

이화동 벽화마을 사진은 다른 글로 나누어 올리겠다.

 

이화동까지 둘러보고 돌아가는 길에 공사현장이 보였다. 힐스테이트 창경궁 신축 공사현장.

앞으로 충신1구역이 어떻게 될지 계속 관심을 가지고 지켜봐야겠다. 

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2019타경104****

2015타경11***

2019타경10***

 

이날 필동에서 물건을 하나 보고 동국대 주변으로 걸어서 신당동으로 넘어갔다.

이렇게 다니는게 맞나. 도움은 될까. 힘만 빼는 것은 아닌가. 이런 저런 생각이 들었다.

 

묵정동 충무아파트

가는 길에 오래된 나홀로 아파트가 보여서 찍어봤다.

 

먼저 사진에는 없지만 충무아파트 옆에 묵정아파트가 있었다.

1981년 준공, 119세대, 매매가 3억원 초중반대, 전세가 2억원 초반대

 

충무아파트는 

1982년 준공, 70세대, 매매가 3억 중반에서 4억 초반, 전세가 2억원대 

장충동2가 장충아파트

가는 길에 또 구축 나홀로 아파트가 나왔다.

1981년 준공, 49세대 

대학교 옆에라서 그런지 이 주변은 원룸촌이었다. 동대입구역을 지날 때 태극당에 들러서 아이스크림을 하나 먹으며 쉬어도 좋았을텐데 아무생각없이 걸었다. 이 주변으로 임장을 간다면 쉬어가기 좋은 곳이다. 인사동에 갔을 때도 얼핏 봤는데 작년 8월에 생겼다고 한다. 아무튼 임장을 가서 맛집을 찾는 재미도 있다.

 

 

2019타경104***

중구 신당동

행운빌라 지하층

 

대지 8.848평

건물 16.287평

 

1차 입찰기일 2020년 4월 28일

최저매각가격 209,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 6월 2일

최저매각가격 167,200,000원

 

동대입구역, 약수역, 청구역 사이에 있다. 청구역에서 가깝고 나머지 역들은 그렇게 가깝지는 않지만 3호선, 5호선, 6호선을 이용할 수 있는 위치다. 바로 옆에는 장충초등학교가 있다. 

 

권리관계상 특별한 것은 없어 보인다. 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이는데, 전소유자이기 때문에 대항력이 없다고 알고 있다. 경매로 낙찰 받은 물건이 경매로 나온 것이었다.

 

이전 사건

2015타경11***

신당동

 

1차 입찰기일 2016년 2월 25일

최저매각가격 198,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2016년 3월 31일

최저매각가격 158,400,000원

유찰

 

3차 입찰기일 2016년 5월 12일

최저매각가격 126,720,000원

낙찰

180,330,000원

 

차순위보다 약 2500만원 높은 가격이다. 자세한 사정은 알 수 없지만, 그래서 약 4년이 지난 지금 다시 경매로 나오게 된 것은 아닐까.  

 

저 앞에 보이는 것이 행운빌라이다. 양쪽으로 다른 빌라들이 있다.

 

97년 건물

 

지하층으로 가는 계단

 

간단히 주변만 둘러보고 왔다.

 

장충초등학교 앞

 

청구역을 지나 신당역쪽으로 갔다.

 

점심으로 신당동 떡볶이를 먹고 싶었는데 점심시간이라 사람이 많을 것 같아서 그냥 바로 보이는 사람이 별로 없는 분식집에서 간단히 먹었다. 자세한 내용은 다음글에.

 

공사중인 건물

임장을 나오니 공사중인 건물에 눈길이 간다. 뭔가 했는데 공공기관 건물 같았다.

 

신축 아파트가 있었다. 반대편 센트라스쪽만 가봤는데 이쪽에도 있었다.

 

신당 파인힐 하나 유보라

이름도 참 길다. 시세가 안 떠서 뭔가 했는데 소형 위주의 공공지원 민간임대아파트다.

 

 

2019타경103***

중구 신당동

로얄하이츠빌라

 

대지 8.37평

건물 21.453평

 

1차 입찰기일 2020년 4월 28일

최저매각가격 370,000,000원

유찰

 

2차 입찰기일 2020년 6월 2일

최저매각가격 296,000,000원

 

공부상 용도는 근린생활시설

현황 용도는 주택(3가구)

 

건축물대장상 학원으로 허가된 곳이다. 임차인은 한 사람만 나오는데, 3가구로 나누어 사용하고 있다면 나머지 두 가구도 확인해야 할 것이다. 전부 후순위로 추정되지만 명도는 또 다른 문제일 것이다.

 

주변을 먼저 둘러봤다.

 

노후된 주택들이 있고 뒤편(저 멀리 뒤편 말고 사진에 안 나오는 뒤편)으로는 아파트들이 있었다.

 

왼쪽은 주택가, 우측은 아파트

 

주변을 돌아다니면서 왜 이 지역은 함께 개발하지 않았을까 하는 생각이 들었다. 

 

로얄하이츠빌라

 

주변 주택가

 

로얄하이츠빌라 측면

 

기계식 주차장도 있고 일반 빌라에 비해서 건물이 가로로 길어보였다. 입구도 두 개인지 한 건물인지 두 건물인지 헷깔릴 정도였다.

 

로얄하이츠빌라

 

건물 뒤편으로 종교시설이 보인다. 나는 이 주변에 함께 개발되지 않은 이유를 여기서 찾았다. 사진상 나오는 한 군데 말고도 주변에 두 군데 더 있었다. 누군가 터무니없는 보상금을 요구하거나 일부 사람들이 계속 남아있겠다고 하면 주변 지역은 개발이 불가능하지 않았을까.

 

여기까지는 글을 쓰기 전에 들었던 생각이고, 글을 쓰면서 고가의 신축 아파트인줄 알았던 곳이 민간임대아파트라는 사실을 알게 됐다. 임대아파트이니까 무리해서 규모를 키우지 않았나 하는 생각도 들었다.

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2019타경102***

종로구 창신동

창신아파트

 

건물면적 12.75평

대지권없음

 

최저매각가격 223,000,000원

2020년 3월 12일 변경

2020년 4월 16일 변경

 

취하될지 진행될지 모르겠다.

 

해당 물건 위치

 

A동 없이 B동과 C동만 있다. B동 좌측으로 보이는 건물이 과거에 A동이었는지 모르겠다. 미리 손품을 더 팔고 갔다면 궁금증을 해결하고 왔을텐데... 다녀와서 생각났다.

 

입구에서 찍은 사진

 

엄청 오래된 아파트이다. 앞에 보이는 건물이 C동으로 3층 짜리. 뒤에 있는 건물이 B동으로 4층 짜리다.

 

C동 뒷편 계단

 

B동 뒷편 계단

 

건물 중간에도 계단이 있다.

 

B동 앞쪽 계단

 

B동 뒷편

 

좌측으로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 당시에는 별 관심이 없었다.

 

검색해보고 알게 됐다. 그쪽으로 가는 입구에 창신파출소가 있었는데, 지적도상 공공청사로 나오고, 주소로 검색하니까 '창신기동대'로 나온다. 창신아파트 A동을 헐고 지은 것일까.

 

나오는 길

 

현재 네이버 부동산에서 매매가 2억 8천, 전세가 1억 4~5천으로 나온다.

 

여기서 에피소드가 하나 있었다. 둘러보러 들어가는데 입구에 서있던 사람들 중 한 명이 어디를 가냐고 했다. 알고 보니 관리인 할아버지였다. 상황을 설명하고 잠깐 둘러보고 나온다고 했다. 우연히 그 옆에는 부동산 사장님이 있었다. 임장을 다니면서도 코로나 문제도 있고 입찰할 생각도 없어서 부동산에는 들어가지도 않는 '겉핥기 임장'을 하고 있었는데 밖에서 부동산 사장님을 만나다니.

 

아쉽게도 인근 부동산 사장님은 아니었다. 그랬다면 주변 지역에 대해서 더 많은 것을 배울 수 있었는데, 다른 지역의 재개발 구역에서 영업을 한다며 나중에 들리라고 명함을 주셨다. 그 지역도 물건 몇 개를 뽑아놓았지만 멀어서 안 가고 있었는데 나중에 가게 되면 꼭 들릴 생각이다.

 

 

창신동 절벽골목으로 낙산공원까지

 

해당 물건만 보고 바로 다음 물건으로 넘어가면 시간이 덜 걸렸을텐데 이쪽에 온김에 주변을 더 둘러봤다. 예전에 한양도성길 낙산구간을 걸을 때 낙산공원을 지나갔는데 지도에 절벽골목이라고 나온 것을 거쳐서 낙산공원까지 가기로 했다.

 

이 도로 옆으로 계단이 있었는데 공사중이라 다른 길로 올라갔다.

 

경사가 심하다.

 

오래된 아파트와 그뒤로 고층 아파트가 있다. 복도식이었는데 92~93년에 준공된 아파트다.

 

저 멀리에도 엄청난 절벽이 있다. 이날 아마 내가 저쪽을 거쳐서 이쪽 창신동으로 넘어왔을 것이다.

 

여기서 엄청난 건물을 봤다. 1층 전체가 통유리인데 건너편으로 서울성곽이 한눈에 보였다.

 

사진상 오른편에 흰색 자동차가 반사된 곳을 자세히 보면 보일 것이다. 좌우측 주차공간이나 건물내부로 들어가서 보면 전망이 멋질 것 같았다. 최근에 지어진 건물인지 로드뷰에는 안 나온다. 여기에 카페가 생길지 뭐가 생길지 모르겠다. 현재는 이쪽을 지나는 도로가 한창 공사중이었다.

 

서울성곽

 

올해 버킷리스트 중 하나로 얼마 전에 한양도성길을 완주했다.

 

낙산공원

 

이 근처에서 좌측 성곽과 종로03 녹색 마을버스를 한 장의 사진에 담고 싶었으나 마을버스가 기사 아저씨가 타고 있어서 그냥 사진을 안 찍었다.

 

낙산공원 종합안내도

 

혜화역에서 가장 가까워 보인다. 그 다음에 창신역. 그 다음에 동대문역.

 

전망

 

지난 번에 왔을 때도 이쪽으로 사진을 찍었다.

 

낙산공원

 

야경이 멋지다고 하니 야경을 보러도 언젠가 다시 오려고 한다.

 

성곽 넘어 전망

 

동네 골목길 탐방안내도


창신동
600년 옛 도시 
종로의 길을 걷다

 

동네 골목길 탐방안내도

 
숭인동
600년 옛 도시  
종로의 길을 걷다

 

숭인동 동네 골목길은 이번에 걸었던 길과 상당 부분 겹치고 나중에 창신동 동네 골목길을 걸어보고 싶다.

 

내려가는 길에 또 뭔가 있어서 그냥 지나칠 수가 없었다.

아래 화살표가 상당히 현실적이다.

 

비우당

 

여기는 사찰인지 뭔지 모르겠다.

지도를 보니 원각사라고 나온다.

 

창신 쌍용 아파트 2단지

 

완전한 봄이다.

 

원각사 입구?

 

이쪽으로도 아파트가 많았다.

 

e편한세상 보문

 

창신역 근처

창신역으로 내려가려다 길을 잃었다. 종로센트레빌 아파트 근처.

 

 

여기까지가 창신아파트와 절벽골목, 낙산공원 등 주변 지역을 둘러본 것이다. 이어서 고려대앞 제기동으로 넘어갔다.

 

이날 이동한 코스다. 동묘앞역부터 창신역까지, 그리고 고려대역에서 제기동역까지.

다음 글은 제기동이다.

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용산구 용산동2가 임장 후기

 

부동산 경매에 입문한지 오랜 시간이 흘렀다. 하지만 아직은 때가 아니라는 이유로 본격적으로 경매를 시작하지 않았다. 그 결과 실력은 하나도 늘지 않았다. 이래서는 안 되겠다는 생각이 들어서 무작정 임장에 나섰다. 

 

선택한 물건은

 

2018타경54***

용산동2가

동광빌라

 

그리고 후암동쪽에 있는 물건을 두 개 더 골랐다.

 

2018타경54***은 1회 유찰 이후 2020년 4월 21일 226,748,800원에 매각됐다.

 

녹사평역에서 숙대입구역까지 둘러볼 생각이었다. 아직은 입찰을 위한 임장보다는 그저 이 동네는 분위기가 어떤가를 알고자 여기 저기 돌아다닐 생각이었다. 원래 임장을 하면 시세 파악을 위해 부동산에도 들어가봐야 했는데, 코로나로 분위기도 안 좋고 입찰할 생각도 없어서 부동산에는 그냥 들어가지 않았다.

 

녹사평역 2번 출구로 나왔다.

 

용산동2가는 1번 출구라고 적혀있었던 것 같은데, 내가 가고자 하는 방향은 2번 출구였다. 해방촌과 경리단길이 있는 쪽이다. 녹사평역부터 이태원역까지는 몇 번 가봐서 익숙한데, 녹사평역 북쪽으로는 한 번도 가본 적이 없었다. 녹사평역 2번 출구로 나오자 길 건너편에 서점이 보였다. 외국 책을 취급하는 곳인데 10여 년 전에 내가 갔었던 곳이 맞는 것 같았다.

 

조금 걸어가니 해방촌 입구가 나왔다.

 

길이 좁아서 그런지 인도와 차도의 높이가 똑같다. 해당 물건지에 갔다가 나오면서 길을 건너려고 했는데 양쪽으로 차가 끊임없이 와서 길을 건너는데 한참 걸렸다. 원래 이쪽으로 통행량이 많은지 모르겠다.

 

 

목적지를 찾는 것은 어렵지 않았다. 온라인으로 지도에서 몇 번 봤기 때문이다. 로드뷰도 보고.

그런데 사진을 찍기는 쉽지 않았다. 얼마 전에 토지 임장을 갔다가 주민과 마찰이 있어서 칼부림까지 일어났다는 기사를 봐서 조심스럽게 행동했다. 괜히 주변을 한 바퀴 돌고 다시 돌아와서 사진을 달랑 한 장 찍었다. 

사진에도 나왔는데 관리가 잘 안 되는 것처럼 보였다. 어느 호수인지는 모르겠지만 우편함에 우편물도 잔뜩 있었다. 주차장에 차가 몇 대 있었고, 건물 입구는 개방된 상태였는데 일부러 안 들어갔다. 입찰을 할 생각이었다면 들어가서 벨까지 눌렀어야 했을 것이다.

 

사전 조사

임장을 나오기 전에 나름 사전 조사를 했다. 이 건물에 대한 정보를 최대한 얻고자 했는데, 다행히 무언가 하나 발견했다. 이 건물의 다른 호수가 예전에 경매로 나온 적이 있었던 것이다.

 

2011타경****

내가 임장을 갔던 물건은 3층인데 예전 물건은 1층이었다. 감정가는 2억 2천만원. 낙찰가는 1억 1300만원 정도였다. 모자관계로 추정되는 두 사람이 1/2씩 지분을 공유하여 낙찰 받았고, 자녀의 명의로 대출을 받았다. 처음에는 경매 고수인 어머니가 낙찰을 받으면서 추가적으로 대출을 받기 위해 아들의 명의를 활용한 것으로 추정했다. 그런데 지금 생각하니 경매 고수인 아들이 어머니의 명의를 활용했을 수도 있을 것 같다. 어찌됐건 앞으로 내가 경매 시장에서 경쟁을 해야 할 사람들이 이런 고수들이라니 더욱 열심히 배워야겠다는 생각이 들었다. 이들은 해당 물건을 2018년에 매각했다.

 

2011년 사건의 감정평가현황 요약에 '본건 인근 재건축 기대심리로 토지지분 면적당 토지가격이 높게 형성'되어 있다는 내용이 있었다. 아무래도 재개발을 노리고 투자를 하지 않았을까 하는 생각이 들었다. 재개발이 목적이라면 2층이나 3층보다 저렴한 1층을 매입하는 것이 합리적이다. 참고로 2018년 사건 3층의 토지면적과 2011년 사건 1층의 토지면적이 동일하다. 

 

 

앞으로 이 지역이 어떻게 변할지는 모르겠다. 하지만 재개발로 큰 이익을 보기 어렵지 않을까 하는 생각이 들었다. 위 사진에는 남산타워, 서울타워라고 해야 하나, N타워라고 해야 하나. 아무튼 타워가 작게 보이는데 어떤 곳에서는 엄청 가까이에 있는 것처럼 느껴졌다. 가까운 곳에 남산이 있는 것이 장점이자 단점인 것 같다. 고도제한이 존재하는 것 같기 때문이다.

 

그래도 근처의 미군기지 부지가 어떻게 개발되는지에 따라서 영향을 받을 것 같다. 상당히 가까운 곳에 미군기지 담벼락이 있었는데 그곳에는 뭐가 생길지 모르겠다.

 

 

해방촌 사진들

 

임장을 나온 김에 해방촌도 둘러봤다. 원래는 경리단길을 구경하고 돌아와서 미군기지에서 최대한 가까운 쪽으로 숙대입구역까지 가려고 했다. 그런데 해방촌을 둘러보고 후암동 물건까지 잠깐 보고 왔다.

 

해방촌 입구

 

장독대인지 항아리인지 옹기인지 파는 가게가 있었다. 신기했다. 가게 안에 작은 옹기 모형도 파는 것 같았는데 들어가서 구경하지는 않았다. 들어갔으면 하나 사서 나왔을 것이다. 위 사진을 찍은 곳 뒤쪽으로 '해방촌'이라고 적힌 것이 있었는데 길을 건너가서 사진을 찍으려고 했는데 갑자기 외국인이 길을 물어봐서 알려주냐고 못 찍었다.

 

해방촌 마을 안내도

 

다문화흔적여행길, 마을흔적여행길, 역사흔적여행길이 있다. 나는 다문화흔적여행길과 역사흔적여행길을 걸어보려고 했는데 아직은 안내표지판이 따로 없는 것 같았다. 지도앱에도 잘 안 나오고 그냥 큰 길을 따라 걸었다. '반미'를 파는 베트남 음식점이 두 개 보였고 다른 가게들은 유심히 안 봐서 모르겠다.

 

구석 구석 돌아봐도 좋았을텐데 언덕길이 많아서 한번 올라갔던 길은 다시 내려오기 싫었다.

 

해방촌의 과거와 현재

 

앞으로 미래는 어떻게 될지 모르겠다.

 

해방교회

 

지도를 보니 해방성당도 있다. 그쪽으로는 못 가봤는데, 나중에 또 기회가 있으면 그쪽으로 둘러보고 싶다.

 

해방촌 오거리를 지나서 남산쪽으로 오니 공영주차장이 있었다. 거기서 저멀리 도심이 보였다. 조만간 남산에 있는 스타벅스에 가려고 했는데 마침 여기서 별로 안 멀어보여서 남산에 올라갈까 고민하다가 그냥 후암동쪽으로 가기로 했다.

 

후암동 108 계단

 

경사 엘리베이터도 계단들

 

계단이 생각보다 숫자가 적었다. 내려가서 그렇게 느꼈을 수도 있다.

 

2019타경52***

 

후암동 첫 번째 물건. 잠깐 보고 왔다. 후암동은 사전조사를 제대로 못 해서 목적지에 가서도 무슨 물건이었나 잘 생각이 안 났다. 용산동2가 물건과 달리 여기는 건물 입구가 닫혀있었다. 돌아와서 확인해보니 여기는 공부와 현황이 다른 물건이다. 그리고 숨겨진 사연이 있는 것 같다.

 

2019타경52***은 2020년 3월 31일 결국 취하됐다.

 

후암동 두 번째 물건지로 가는 길에 후암시장이 있어서 잠깐 들렸다. 어딘가에서 봤던 것처럼 규모가 작았다. 그래도 나중에 가능하면 전통시장이 가까운 곳에서 살고 싶다.

 

여기서 떡볶이라도 한 접시 먹으려다가 그냥 후암동 두 번째 물건을 보러갔다. 

 

골목길

 

골목길

 

골목길 뒤로 보이는 남산타워

 

 2019타경54***

 

현재는 '변경' 상태인 물건. 진행될지 모르겠다. 58년이 넘은 건물. 인접토지의 건물들과 같은 출입문을 사용하고 있다. 주변 건물들을 보니까 재개발도 쉽지 않을 것 같았다. 용산동2가도 그렇고 후암동도 그렇고 일부 지역만 둘러봤지만 그래도 후암동쪽에 깨끗한 신축 건물들이 상대적으로 많아보였다.

 

2019타경54***은 2020년 3월 31일 578,000,000원에 매각됐다.

 

숙대입구역으로 가는 길에 공사현장이 보였다. 부동산에 관심을 갖고 나서는 공사현장도 유심히 보게 된다. 무슨 공사인지. 뭐가 생기는지. 

 

인근 부동산에 들어가서 물어보려고 했는데 문이 닫혀있어서 그냥 왔다.

 

돌아와서 해당 지번을 검색해보니까 서울시교육청이 들어오는 자리다. 그 맞은편에는 미국대사관이 이전할 예정이다. 사실 해방촌에서 후암동을 지나 숙대입구역까지 둘러보기로 결심했던 이유가 '미국대사관'이다. 며칠 전에 미국대사관이 숙대입구역 근처로 이전한다는 기사를 봐서 그 주변을 둘러보고 싶었다.

 

약 두 시간 가량 걸어다녔는데 많이 부족했던 임장이다. 부동산에 들어가지도 못하고. 그래도 앞으로 최대한 많이 현장에 다닐 생각이다. 

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부동산 경매를 공부하면서 나름 권리분석을 했던 물건들 중에 아파트만 따로 정리를 해봤다. 지금까지 세 군데 정도의 지역을 정리를 했는데 지역별 낙찰가가 현저히 차이가 나는 모습을 보였다. 지속적으로 정리를 한다면 지역별 부동산 흐름을 알 수 있을 것 같다. 


먼저, 2018년 8월 서울특별시 성북구 및 강북구의 경매 물건들 중에 낙찰된 물건들에 대해 올리려고 한다. 이들 지역에서 아파트 매수를 고려하는 사람들이라면 낙찰가를 통해 대략적인 (급매) 시세를 파악할 수 있을 것 같다. 혹시 나중에 '불허가' 또는 '미납' 등이 발생하면 내용을 수정하겠다. 그런데 입찰자수를 보니 아파트는 그런 경우가 거의 발생하지 않을 것 같다.


1. 2017타경11407


성북구 돈암동 삼성아파트

전용면적 84.59

감정가 396,000,000원

낙찰가 431,988,100원

낙찰가율 109.09%

입찰자수 5명



2. 2017타경11941


성북구 정릉동 정릉힐스테이트

전용면적 84.92

감정가 492,00,000원

낙찰가 536,999,999원

낙찰가율 109.15%

입찰자수 24명



3. 2018타경3793


성북구 돈암동 일신휴먼빌아파트

전용면적 117.16 

감정가 530,000,000원

낙찰가 538,798,000

낙찰가율 110.15%

입찰자수 16명




4. 2017타경10459


강북구 미아동 벽산라이브파크

전용면적 114.68 

감정가 455,000,000

낙찰가 443,470,000

낙찰가율 97.47%

입찰자수 19명



5. 2017타경106329


강북구 미아동 미아현대아파트

전용면적 84.91 

감정가 400,000,000

낙찰가 406,878,000

낙찰가율 101.72%

입찰자수 7명



1번을 제외한 나머지 물건들은 1회 유찰된 물건들이었다.


1~3번 물건들의 낙찰가율이 거의 110%에 달하는 것을 보면,

유찰되기 전에 입찰했으면 더 좋았을 것 같다.


2~4번 물건들은 입찰자수가 15명 이상으로 경쟁률이 높다.


높은 낙찰가율과 경쟁률은 시세상승을 반영하는 것 같다.


1번과 5번 물건은 입찰자수가 적은 편인데,

임차인이 존재하기 때문인 것 같다.


그런데 하나는 위장임차인으로 추정되며,

다른 하나는 소유자 및 채무자의 배우자이므로

무시하고 입찰한 것 같다.



개인적으로 관심이 있었던 물건은 4번이다.

솔샘역에서 가깝고 숲세권으로 보였기 때문이다.

그런데 낙찰가율은 가장 낮다.

다른 투자자들은 다르게 봤던 것 같다.



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