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중구 황학동에 다녀왔다.

 

중구 황학동 위치 (출처: 카카오맵)

중구 황학동은 동묘앞역과 신당역 사이에 있다. 조금 떨어진 곳에 신설동역과 상왕십리역도 있다. 황학동을 제대로 본 것은 이번에 처음이다. 주변은 자주 지나갔는데 황학동 안쪽으로 들어간 것은 거의 처음이다. 이번에도 일부분만 보고 왔을 뿐이다. 황학동은 조금 복잡한 느낌이었다. 주변 지역이 거의 모두 상업지역으로 되어 있는 듯하다. 조금 떨어진 곳에는 어느 정도 규모가 있는 아파트들이 보였지만, 황학동 안쪽으로는 나홀로 아파트, 소규모 오피스텔도 많았다. 소규모 공장, 시장도 많은 편이었다.

 

황학동 이동 경로

이동했던 경로는 위 지도와 같다. 동묘앞역에서 출발해서 청계천을 건너 황학동으로 갔다. 황학동에서 경매로 나온 오피스텔 두 개를 중심으로 골목골목을 돌아봤다. 이미 오피스텔도 많이 보였는데 공사 중인 오피스텔도 있었고 지역주택조합 사업지도 있었다.

 

황학동 및 주변 오피스텔, 나홀로 아파트들

황학동에는 오피스텔 및 나홀로 아파트가 위에 표시한 것처럼 많았다. 지도를 확대하면 더 나올 것이다. 이런저런 시장도 많다. 황학동 주방거리, 황학동 벼룩시장, 서울 중앙시장, 왕십리 가구거리도 보인다. 오피스텔도 하나하나 시세를 확인해봤는데 몇 세대 안 되는 소규모 오피스텔도 보였다. 사실 황학동 주변으로도 오피스텔이 많다. 청계천을 따라서도 오피스텔이 몇 개 있고, 신당역 대로변으로도 오피스텔이 있다.

 

입지가 별로라고 생각했는데 지하철역까지 거리를 재보니까 입지가 나름 괜찮은 것 같다. 롯데캐슬베네치아 아파트 뒤쪽에 있는 오피스텔부터 동묘앞역까지 6분 거리, 신당역까지도 6분 거리로 나온다. 넉넉히 10분 정도면 집에서부터 지하철역까지 갈 수 있을 것이다. 그래도 직장인들보다는 주변 시장 상인들의 수요가 있지 않을까 싶다. 예전에 신당역 근처에 생길 오피스텔 홍보관에 갔었는데 거기서도 동대문 상인들 수요 이야기를 했다. 동대문 시장까지도 10분 정도 거리이다.

 

중구 황학동 오피스텔 시세 (출처: 네이버 부동산)

중구 황학동 오피스텔 시세이다. 경매로 나온 곳들 중 한 군데도 왼쪽 끝에 월 70만이라고 보인다. 경매 물건지에는 1000/75에 살고 있는 임차인이 있었다. 보증금, 면적에 따라 다르겠지만 월세가 60~90만 원 정도로 보인다. 오피스텔 하나하나 다 확인을 하면서 매물 개수, 시세 등을 파악했었는데 오피스텔들이 많아서 몇 군데 하다가 말았다.

 

 

중구 황학동 현장 사진들

 

첫 번째 경매 물건이 있는 골목이다. 오피스텔 뒤쪽으로는 상당히 오래된 듯한 건물이 보였다.

 

2017년에 준공된 신축으로 23형(약 7평형)의 오피스텔이 경매로 나왔는데 감정가 1억 6천 6백만원이었다. 낙찰가는 1억 5천만 원이 조금 넘었다.

 

오피스텔 뒤쪽 골목으로는 이런 소규모 공장들이 많았다.

 

골목 끝으로는 고층 아파트가 보였다. 롯데캐슬베네치아 아파트다. 

 

경매로 나온 오피스텔과 롯데캐슬베네치아 아파트

 

여기서 잠깐 롯데캐슬베네치아 아파트의 시세 변화도 살펴보고 넘어간다.

 

롯데캐슬베네치아아파트

1870세대
6개동 33층
2008년 준공

 

롯데캐슬베네치아 79A형(23평) 최근 5년 시세 변화 (출처: 네이버 부동산)
롯데캐슬베네치아 112A형(33평) 최근 5년 시세 변화 (출처: 네이버 부동산)

역시 롯데캐슬베네치아 아파트도 5년 전에 비해 가격이 두 배가 되었다.

 

 

두 번째 경매 물건은 롯데캐슬베네치아 바로 뒤쪽에 있었다. 역시 오피스텔인데 면적은 첫 번째 물건보다 크다. 44형으로 감정가는 2억 7천만 원. 1회 유찰된 상태다.

 

경매 물건지 주변으로도 공사 중인 곳이 보였다. 아마 오피스텔이 생기는 것 같다.

 

경매로 나온 오피스텔 모습

 

주변 오피스텔 사진인지 헷갈린다. 아마 경매로 나왔던 오피스텔이 맞을 것이다. 경매로 나온 두 개의 오피스텔 모두 찾아갔을 때 거주민이 창밖으로 담배를 피우고 있는 모습이 보였다. 그래서 첫 번째 오피스텔은 건물 정면 사진을 못 찍었다.

 

분양 중인 오피스텔

 

분양 중인 오피스텔도 보였다. 생긴 지 얼마 안 됐을 것이다. 사실 이 근처에 오기 전부터 방향 감각을 잃었다. 골목도 많고 구불구불했다. 롯데캐슬베네치아 아파트의 경계선도 곡선으로 보인다.

 

또 다른 공사 현장이 보였는데 오피스텔 신축 현장이었다.

 

황학동 청계 지역주택조합 개발사업 부지도 보였다. 지역주택조합은 말이 많은데 이렇게 현장에 부지 표시와 사무실이 있는 것은 처음 보는 것 같다. 사이트를 가보니까 소형으로 410세대 정도 공급할 예정이다.

 

주변에는 한옥 같은 건물도 남아 있었다. 나머지는 주방 자재들인지... 황학동 주방거리도 제대로 둘러보고 싶었는데 방향 감각을 잃어버리는 바람에 못 보고 왔다. 

 

아까 그 공사현장은 황학동 한양립스 이노와이즈 신축공사 현장이었다.

 

오피스텔이고 186세대가 생길 예정이다. 2021년 7월 예정.

 

다시 동묘앞역으로 돌아가는 길이다. 왼쪽 도로를 따라가서 길을 건너서 계속 가면 동묘앞역이 나온다. 이 반대쪽 길로 쭉 가면 서울 중앙시장이 나오고 시장을 가로질러 신당역으로 갈 수 있다. 

 

오른쪽은 베네치아 메가몰. 롯데캐슬베네치아 아파트의 상가라고 할까. 여기 이마트도 있고 스타벅스도 있다. 여기 메가몰에서도 경매 물건이 하나 나왔는데 깜빡하고 오피스텔만 보고 왔다.

 

상가 약 6평 정도인데 1억 4천만 원에 낙찰됐다. 감정가의 82% 정도다. 

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2019타경4244

서울 특별시 중구 신당동 160-5 외 2필지

신당 아르브 오피스텔

신당역 3번 출구에서 3분 거리에 있다. 사진 출처는 카카오맵. 오피스텔은 지하철역에서 5분 이내 또는 500미터 이내의 물건을 고르라는 말이 있는데 이 정도면 조건을 충족한다. 다만 위 사진에서도 알 수 있듯이 지하철역에서 더 가까운 오피스텔도 있고 길 건너편에도 오피스텔이 있다.

사거리 코너에 위치해 있으며 대각선 건너편으로 센트라스가 있다. 종로, 을지로, 광화문 등 강북 중심으로 출퇴근하는 사회 초년생들의 수요가 있을 것 같다. 또한 신당동 오피스텔은 동대문 시장 상인들이 필요로 한다는 말도 들은 적이 있다.

 

2019타경4244는 오피스텔로 분류되어 있으나 해당 호수는 실제로 도시형 생활주택(원룸)이다. 네이버 부동산에서 해당 지번을 검색했을 때 매매/전세/월세 물건이 몇 개 있었는데 세부사항을 보니까 오피스텔만 정리된 것 같았다. 이 물건과 면적의 차이가 있었다. 좀더 알아보니까 3층부터 7층까지는 도시형 생활주택이고 8층부터 17층까지는 오피스텔이었다. 면적은 오피스텔이 더 크다.

 

신당 아르브

A형 18.08 도시형 생활주택 50세대

B형 16.87 도시형 생활주택 10세대

C형 21.31 오피스텔 100세대

D형 21.31 오피스텔 15세대

 

B형과 D형은 건물 구조가 정사각형이 아니다. 건물 외관상 약간 각진 곳이 있는데 그 근처에 위치한 2개 호수는 그 점을 반영하여 구조가 독특하다. 각진 곳 양옆으로 창문이 두 개인 것을 확인했다. 해당 물건의 사진을 확인해보면 알 수 있을 것이다. 여기다가 사진을 올릴까 했는데 사진은 올리지 않는다. 저작권 문제는 없겠지만 가급적 직접 찍은 사진만 올려고 하기 때문이다.

아무튼 이 물건의 건물면적은 16.87 로 B타입이다. 네이버 부동산에서 확인한 물건들은 대부분 오피스텔이었고 매매가는 1억 6800만원에서 1억 8000만원 정도였다. 전세는 1억 6천만원. 월세는 1000/65, 2000/60 정도였다. 관리비는 7만원 정도. 이 물건은 오피스텔보다 면적이 작은 원룸형으로 감정가 1억 4800만원이다.

신당 아르브는 2014년에 완성된 건물이다. 한 가지 궁금했던 점이 있었는데 아직 확인하지 못했는데, 이 물건이 속하는 원룸형, 즉 도시형 생활주택인 A형과 B형에도 분양 당시 옵션이 있었나 이다. 요즘 오피스텔은 대부분 풀옵션으로 세탁기, 에어컨, 인덕션 등이 포함되어 있는데, 신당 아르브는 오피스텔과 도시형 생활주택으로 나누어 놓은 것을 보면 혹시라도 도시형 생활주택에는 옵션이 없을지도 모른다는 생각이 들었다. 이 부분은 분양 당시의 정보를 확인해봐야 할 것이다. Daum 부동산 물건을 보면 원룸형에도 옵션이 있는 것 같다.

 

권리관계는 특별한 것이 없다. 소유자가 점유하고 있는 것으로 추정된다. 다만 청구금액이 약 350만원 정도로 취하 가능성이 있다. 입찰 3일 전인데 아직 취하가 안 된 상태이고, 약 1700만원 정도의 또 다른 가압류가 존재하기 때문일 수도 있다. 그리고 카드사 채권이므로 명도가 어려울 수도 있다.

 

검색해보니까 해당 건물에 과거의 다른 사건들도 있었다.

2018타경103816(1)

2018타경103816(2)

이 두 물건은 오피스텔에 해당하고 모두 취하된 것으로 확인됐다.

 

신당 아르브 물건은 입지도 괜찮은 것 같고 적당한 가격에 낙찰을 받는다면 대출 이자를 제외하고도 매월 따박 따박 월세를 받을 수 있을 것 같다. 아직 현장에 직접 가보지는 않았다. 신당역 인근 오피스텔 분양 홍보관에 가본 적은 있다. 참고로 인근 지역 신축 오피스텔 분양가는 6~7평 정도가 2억이 넘는다. 직업상 오피스텔 홍보관에 가끔 방문하는데, 2~3년 후에 완공이 되어 그때부터 월세를 받을 수 있는 신축 오피스텔보다는 경매든 급매든 지금 당장 현금흐름 창출이 가능한 것을 선호하는 편이다.

 

추후에 현장을 방문하여 사진을 추가하겠다. 또한 취하되거나 매각되면 그 결과도 업데이트하겠다.

 

매각 결과 추가

157,999,999원으로 역시 1차에 낙찰됐다.

입찰자는 3명, 차순위는 1억 5200만원

 

시세차익은 크게 기대하기 어렵겠지만 매달 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있을 것으로 보인다. 

 

사진 추가

시간을 내서 신당 아르브에 다녀왔다.

건물 전면부인데 가운데에 모서리가 두 개 있다. 두 번 꺾이게 해서 나름 공간을 살린 것 같다. 좌측이나 우측 호실은 일반적인 직사각형 구조이나 가운데 각이 포함된 호실은 창문이 2개. 오각형이었나 그런 구조다.

1층에 부동산이 있었다. 입찰을 염두에 두고 임장을 갔다면 1층 부동산을 통해 많은 정보를 얻을 수 있을 것이고, 낙찰 후 임대를 놓을 때도 도움을 받을 수 있을 것이다. 

위치는 역시 역세권이었다. 신당역에서 횡단보도 없이 도달할 수 있다는 것이 장점이다.

다만, 주변에 오피스텔이 많다는 것. 신당 아르브 사거리에서 청계천쪽으로 가는 길이다. 오피스텔로 보이는 건물들이 많았다. 수요와 공급을 보다 자세히 파악하고 싶다면 이쪽으로도 몇 군데 다녀보면 될 것이다.

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