생각하고 부자되기

 

동대문구 전농동에 다녀왔다.

 

전농동은 청량리역을 포함하면서 청량리역 오른쪽에 있었다. 청량리4구역을 재개발한 청량리역롯데캐슬SKY-L65아파트도 사실은 전농동에 속해있다. 청량리역 3번 출구로 나와서 전농9구역을 보고 동대문롯데캐슬노블레스아파트 주변으로 잠깐 갔다가 전농 도시환경정비사업 구역과 전농12구역까지 보고 왔다. 아래 사진의 대부분은 전농9구역이다.

 

 

청량리역 주변으로 재개발 구역이 엄청 많다. 지금도 1호선, 경의중앙선 등이 지나가는데 앞으로 더 많은 노선이 청량리역을 지나갈 예정이다.

 

 

공공재개발2차 전농9구역으로 나온다. 원래 전농9구역으로 재개발을 추진하다가 잘 진행이 안 됐는지 이번에 공공재개발로 선정됐다. 재개발이 잘 진행됐으면 좋았을텐데 시간이 흐르면서 신축이 좀 생긴 것 같았다.

 

 

위 내용은 과거의 전농9구역 재개발의 내용이다. 지금 추진하는 공공재개발 2차 전농9구역과는 조금 차이가 있을 것이다.

 

 

전농9구역은 추진위원회 설립단계에서 중단됐는지 위치도, 조감도도 안 올라와 있었다. 배치도만 있었는데 자세히 보면 공공재개발 전농9구역과 차이가 있다. 위 배치도에는 청량리역부터 철도가 지나는 곳 위쪽으로 직각삼각형 모양이 제외됐는데 공공재개발 전농9구역에는 포함된 것으로 나온다.

 

 

전체적으로 노후된 모습이지만 신축이 가능한 곳에는 신축 빌라들이 생긴 것 같다. 빨간색 원으로 표시한 부분은 전체적으로 노후도가 유지되고 있는데 건축이 불가능할 정도로 도로폭이 좁은 곳이었다. 또한 빨간색 직선으로 표시한 곳이 전농9구역의 경계이다. 아래쪽 로얄팰리스는 구역에서 제외됐고 위쪽 시티팰리스는 신축이지만 포함됐다.

 

 

청량리역 3번 출구로 나와서 찍은 사진이다. 청량리역에 몇 번 왔지만 3번 출구로 나온 적은 처음이었다. 저 멀리 보이는 아파트는 서울시립대 인근의 전농삼성아파트이다. 그리고 바로 앞쪽으로 공간이 있는데...

 

 

청량리 차량사업소였다. 그 뒤로 보이는 아파트는 신성미소지움아파트(우측)와 래미안크레시티아파트(좌측)이다.

 

 

 

 

여기는 전농9구역으로 가는 길에 있는 청량리역고가도로교이다. 지상으로 철도가 있어서 청량리역 좌측과 우측을 쉽게 이동할 수 없다. 저 뒤쪽으로 보이는 아파트가 그 유명한 청량리 미주아파트이고 그 앞에 살짝 보이는 붉은 건물이 미주아파트 상가동이다. 아마 A동일 것이다. 그리고 오른쪽으로 높이 올라가는 건물이 있는데 미주아파트 상가동 B동을 재건축한 것으로 힐스테이트청량리역 오피스텔이다.

 

 

저쪽 어딘가가 전농9구역이다. 철망 사이로 찍어봤다.

 

 

여기는 전농9구역 반대편이다.

 

 

이 고가교를 내려가서 왼쪽으로 전농9구역이 있다.

 

 

전농9구역으로 가는 길이다.

 

 

여기는 아직 전농9구역이 아니다. 도로를 따라 가는데 노인들이 앉아 있는 모습이 보였다.

 

 

그리고 이 서울마트부터 전농9구역이 시작된다. 좌측이 그렇단 말이고 우측은 아직 아니다.

 

 

왼쪽은 전농9구역, 오른쪽 신축빌라는 전농9구역이 아니다.

 

 

이렇게 노후된 모습을 보면 정비가 필요해 보인다.

 

 

신축이 거의 안 생기고 노후도가 유지된 쪽이다. 철도가 가까이에 있어서 지하철이나 기차가 지나가는 소리가 드릴 것 같았다. 내가 이 주변을 돌아다니는 동안에는 기차가 안 지나갔는지 기차 소리는 안 들렸다. 그런데 청량리역 승강장에서 안내방송하는 소리가 들렸다. 무슨 내용인지 기억은 안 나지만 그만큼 가깝다는 뜻이다.

 

 

 

 

노후도가 유지되고 있던 곳을 보고 다시 나오는 길이다.

 

앞쪽으로 보이는 신축 건물은 전농9구역에서 제외되는데, 아래 비슷한 신축 건물은 전농9구역에 포함된다.

 

 

제외시켜도 상관이 없을 것 같은데 어떻게 사업이 진행될지 궁금하다.

 

 

이 도로를 경계로 왼쪽 부분은 전농9구역이다.

 

 

 

 

처음에 전농9구역으로 들어왔던 그 도로를 따라서 계속 가는 길이다.

 

 

낡은 건물이지만 가격은 상당할 것이다.

 

 

여기는 또 다른 골목이다. 노후된 주택들 뒤로 철도가 지나고 그 뒤로 힐스테이트 청량리역 오피스텔이 있다.

 

 

이 근처에 과거 전농9구역에서는 제외되는데 이번 공공재개발 전농9구역에는 포함되는 것으로 나오는 곳이 있다. 그쪽도 신축 빌라가 생겼던데 공공재개발 사업이 어떻게 진행될지 모르겠다.

 

 

공공재개발 전농9구역의 또 다른 곳이다. 초반에 노후된 주거지가 이쪽보다 훨씬 오래된 건물일줄 알았는데 몇 개의 건물만 확인해보니 비슷하게 1980년대 중반에 지어졌다.

 

 

다른 재개발 구역에서 흔히 볼 수 있는 1980년대 후반에서 1990년대 초반 정도에 지어진 듯한 빨간 벽돌의 주택들이 보였다.

 

 

 

 

이쪽에도 신축 건물이 보였다. 여기도 공공재개발 2차 전농9구역에 포함된다.

 

 

신축을 지나 골목 안쪽으로 들어가니 다시 붉은 벽돌의 주택들이 보였다.

 

 

좁은 골목의 일부 주택들은 위 사진 오른쪽과 같이 단층이기도 했다.

 

 

공공재개발 2차 전농9구역을 돌아다니면서 재개발과 관련된 현수막을 찾아볼 수 없었다. 그러다가 우연히 벽에 붙어있는 위 소식지를 보게 됐다. 다 뜯어져서 무슨 내용인지 알 수 없지만 과거 전농9구역 재개발을 추진할 때 반대하는 입장에서 붙인 것 같았다.

 

 

아무튼 공공재개발 2차 후보지 중 (가칭) 전농9 구역은 위와 같다.

 

 

이쪽도 매우 좁은 골목길로 노후된 주택들이 대부분이었다.

 

 

이런 모습을 보면 확실히 재개발이 필요해 보인다.

 

 

골목을 벗어나자 그나마 차 한 대는 지나갈 수 있는 골목이 나왔다.

 

 

 

 

앞의 골목보다 넓은 편이지만 주차공간은 거의 없을 것 같다.

 

 

 

 

다시 넓은 도로로 나왔다.

 

 

 

 

가까운 곳에 서울시립대가 있어서 그런지 주택가에서 대학생들로 보이는 학생들이 나오는 것이 종종 보였다.

 

 

CU편의점이 있는 곳도 전농9구역의 경계다. 저 앞에 도로가 끝나는 지점에서 건너편이 서울시립대가 있는 곳이다. 엄밀히 말하면 CU편의점부터 양옆으로 있는 건물들 모두 전농9구역이 아니다. 전농9구역을 등지고 사진을 찍은 것이다.

 

 

여기도 CU편의점 근처인데 왼쪽 사진에 보이는 건물들은 전농9구역이고 오른쪽 사진의 건물은 전농9구역이 아니다. 그래도 전농9구역에 아파트 단지가 들어서면 오른쪽 사진의 건물의 가치도 크게 상승할 것이다. 지금도 비쌀 것 같다.

 

 

여기는 전농9구역의 나머지 부분인지 아닌지 잘 기억이 안 난다.

 

 

대로변으로 나왔다.

 

 

로드뷰를 확인해보니 이쪽은 전농9구역이다.

 

 

여기서부터는 전농9구역도 아니고 전농12구역도 아닌 청량리역 우측 아파트 단지 근처이다. 전농9구역에서 전농12구역으로 가기 전에 이쪽을 지나갔다.

 

여기도 노후된 주택들이 많은데 구석 구석 돌아다니지 않았다. 맛집 한 군데만 들렀다가 전농9구역으로 갔다. 대로변에서 한 블럭 들어온 곳에 있는 도로를 따라 새롭게 상권이 형성되는 분위기였다.

 

 

도로 양쪽으로 이런 노후된 주택들이 여전히 있었는데...

 

 

이렇게 1층에 상가로 활용하기 좋아 보이는 건물도 있었다.

 

 

대부분 노후 주택들이 있었는데 점차 바뀌는 것 같았다.

 

 

 

 

이렇게 철거를 하는 곳도 있었다. 건물을 지으면 1층은 상가로 활용할 것 같다.

 

 

골목 안쪽을 구석구석 다닐 시간은 없었지만 한 군데 정도 슬쩍 봤는데 위와 같은 모습이었다.

 

뒤쪽은 래미안 크래시티 아파트이다. 뒤쪽은 대단지 아파트가 생겼는데 이쪽은 여전히 노후된 상태로 남아있다.

 

 

 

 

여기는 롯데캐슬노블레스 아파트이다.

 

 

놀이터 뒤쪽으로 초고층 건물이 보였다.

 

 

롯데캐슬노블레스 아파트와 접하는 도로이다. 이 도로를 따라 한쪽에는 10억이 넘는 아파트가 있고, 한쪽에는 노후된 주택들이 있다.

 

 

1층에는 이런 저런 가게들이 있었다.

 

 

노후된 주택들이지만 가격은 상당할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이렇게 전농1동을 살펴보고 다시 건너편으로 갔다.

 

 

화살표를 따라 이동했는데 나머지 구역들은 전농9구역처럼 구석구석 다니지 않았다. 그저 사진 몇 장만 찍었을 뿐이다.

 

 

이쪽이 전농 도시환경정비사업 구역이다.

 

 

여기도 언젠가는 뒤로 보이는 것처럼 높은 건물이 생길 것이다.

 

 

 

 

이미 투자하기에는 늦었다는 생각에 이렇게 잠깐 지나가기만 했는데 나중에 다시 가서 구석구석 살펴보고 싶다.

 

 

전농12구역으로 가는 길이다.

 

 

여기는 몇 년 전에 지나갔던 기억이 난다. 당시 아는 사람을 따라서 청량리로 임장을 왔었다. 그때 청량리에 투자했다면 몇 억은 벌었을 것이다.

 

 

전농12구역

 

 

 

 

 

전농12구역 가운데를 지나는 도로이다. 전농12구역도 시간상 이 도로를 따라 잠깐 살펴봤다.

 

 

이 도로를 따라 걸었는데...

 

 

골목 안쪽은 위와 같은 모습이었다.

 

차가 다닐 수 없으니 로드뷰도 안 나오는 골목이다.

 

 

 

 

이쪽 골목은 그나마 도로폭이 넓었다.

 

 

이렇게 전농12구역까지 보고 돌아왔다. 전농 도환, 전농12구역은 나중에 다시 가서 봐야할 것 같다. 이 구역의 시세는 어떤가 궁금해서 네이버부동산을 확인하니 전농12구역은 매물이 없고 전농 도시환경정비사업 구역에 매물이 하나 있다.

 

1959년의 단독주택이 무려 50억이다. 50억이면 10억짜리 아파트 5채 가격이다. 엄청 비싸게 느껴지겠지만 평당가를 보면 5,367만원으로 그렇게 비싼 편은 아니다. 그래도 총 금액이 크다보니 자금력이 있지 않은 이상 쉽게 매수할 수 없을 것 같다.

 

동대문구 전농동에 다녀왔다.

 

 

원래는 서울시립대 근처에 있는 경매로 나온 오래된 빌라를 보러 가려고 했다. 그런데 용두동과 제기동에 이어서 전농동에 가면서 자연스럽게 청량리 미주아파트와 힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사 현장을 지나가게 됐다. 이번 임장의 가장 큰 소득은 전농9구역 추진위원회 사무실을 발견한 것이다. 경매 물건지로 가는 골목에 있어서 그쪽이 전농9구역인줄 알고 엄청 기대했다. 그러나 전농9구역은 다른 곳이었다.

 

 

동대문구 전농동은 청량리역 우측에 있다. 이 지역에서 가장 유명한 '청량리역 롯데캐슬SKY-L65 아파트'도 청량리4구역을 재개발한 것인데 사실 전농동에 포함된다. 이전에는 '래미안크레시티 아파트'가 유명했고 그 주변으로 전농-답십리 뉴타운 구역들이 있다.

 

 

이번에 이동했던 경로이다. 용두동과 전농동을 들렀다가 왔기에 청량리 미주아파트를 가로 질러서 전농동으로 갔다. 

 

 

전농동 경매 물건지로 가는 길에 '전농9구역 추진위원회 사무실'이 보여서 그쪽이 전농9구역인줄 알았는데 그 맞은편이 전농9구역이었다. 위 지도에서 원으로 표시한 곳 주변으로 전농9구역이 있다. 그리고 그 건너편에 경매 물건지가 있다. 청년다방이 있는 곳 주변이다.

 

여기저기 검색을 해봤는데 그쪽은 현재 따로 재개발 구역이 지정되어 있지 않은 것 같았다. 예전에 지정되었다가 해제된 것인지... 아직 구역이 지정되지 않은 것인지... 주변 노후도를 보면 그쪽도 재개발이 필요해 보이는 곳이다. 근처 부동산을 방문하면 정확한 정보를 얻을 수 있을 텐데... 코로나 때문에 부동산 방문을 최대한 삼가고 있어서 진정한 임장을 못하고 있는 것이 아쉬울 뿐이다.

 

 

동대문경찰서 교차로에서 바라본 청량리 미주아파트 입구

 

눈이 엄청 온 다음날이라 임장을 갈까 말까 고민을 하다가 나왔다. 이 뒤쪽으로 제기4구역이 있고 지도상에는 2022년 1월에 오피스텔이 생길 것으로 예정되어 있는 것이 나온다.

 

 

청량리 미주아파트

 

청량리 미주아파트 입구

 

바로 이 도로... 단지 내를 가로 지르는 이 도로 미주아파트 재건축에 장애가 되고 있는 듯했다.

 

 

미주아파트 재건축 추진위원회 결성

 

이 추진위원회는 언제 생겼는지 모르겠다. 작년부터 청량리 미주아파트 근처에 세 번 이상 왔는데 그때는 관심이 없어서 못 봤는지... 이번에는 현수막이 바로 눈에 들어왔다.

 

청량리 미주아파트는 1978년에 준공된 아파트로 1,089세대가 있다. 

 

 

5년 전에는 4억 초반대였는데 최근 실거래가는 10억 원이고 호가는 11억 원이 넘는다. 서울의 일부 아파트들이 최근 급격하게 시세가 상승해서 가격이 두 개가 된 것과 달리 청량리 미주아파트는 계단식으로 꾸준히 상승한 것으로 보인다. 가격도 5년 전에 비해 거의 세 배가 되고 있다. 재건축에 대한 기대감 때문에 더 많이 상승한 것일까.

 

 

역시 꾸준히 가격이 상승해왔다. 재미있는 사실은 27평과 비교했을 때 5년 전이나 지금이나 가격 차이가 크지 않다는 것이다. 아무튼 이 청량리 미주아파트도 간혹 경매로 나온다. 지금 진행 중인 사건도 하나 있는데 32평이 감정가 9.8억 원에 경매로 나와있다.

 

 

이쪽 입구에도 현수막이 걸려 있었다.

 

 

 

청량리 미주아파트 재건축 현황은 어떤지 잠시 검색해보니, 최근 기사로는 공공재건축에 포함되지 않은 대단지 중 하나라는 기사가 있었다. 두 달 전에는 도로 소유권 문제에 대한 기사가 있었다. 미주아파트를 관통하는 도로가 개인 소유로 남아있어서 문제가 되고 있는 것 같다.

 

 

미주상가 A동

 

미주상가 A동은 아직 남아있다. 근처에 동대문 세무서가 있어서 그런지 세무사 사무실이 많이 보인다.

 

 

힐스테이트 청량리역 오피스텔 신축공사

 

미주상가 B동은 이미 철거가 끝났고 그 자리에 힐스테이트 청량리역 오피스텔이 생길 예정이다. 지난 6월에 모델하우스에도 다녀왔다. 역시 청량리답게 오피스텔 분양가도 상당했다. 21A타입의 경우 분양가가 2억 7천4백6십만 원부터 3억 1천4백만 원까지 있었다. 41C타입의 경우 분양가가 5억 1천9백6십만 원부터 5억 6천3백8십만 원이었다.

 

 

전농동

 

2020타경16**

동대문구 전농동
다세대(빌라)

대지 8.222평
건물 12.378평

1986년 빌라로 감정가 1.61억 원이다.

 

 

전농제9구역 추진위원회 사무실

 

경매 물건지로 가는 골목에 전농9구역 추진위원회 사무실이 보였다. 이 사무실을 보고 경매 물건도 전농9구역에 포함되는 줄 알고... 폭설이 온 다음날 영하의 날씨에도 임장을 나온 것이 의미가 있구나 하고 좋아했는데, 전농9구역은 대로변 건너편이었다.

 

 

주변 건물에서는 세월의 흔적이 느껴지지만 도로 폭은 넓은 편이었다. 신축을 위한 건축허가를 받는 데 별 다른 문제가 없지 않을지... 그래도 노후된 건물의 비율이 높은 편이었다.

 

 

경매 물건이 있는 곳 주변으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

 

 

빌라도 보였고 단독주택도 보였다.

 

 

이쪽에는 주변 건물에 비해 신축인 건물도 보인다.

 

 

저 앞쪽이 큰 도로이다. 도로보다 이쪽 지대가 조금 높은 편이었다.

 

 

웬 항아리도 있고...

 

 

오래된 건물 같은데 층수는 4층이다.

 

 

바로 이 건물이 경매로 나온 물건이 있는 건물이다.

 

 

층별로 두 세대씩 있는 건가...

 

여유만 있다면 낙찰받아 장기적으로 가져가도 좋을 것 같았다.

 

 

청량리역으로 돌아가는 길

 

 

전농로

 

아까 언급한 큰 도로

 

 

힐스테이트 청량리역 신축공사 현장

 

뒤쪽으로 미주아파트가 보인다.

 

 

미주상가 A동 전면부

 

사진을 찍을 때는 몰랐는데 지금 보니까 파리바게트도 있다.

 

 

약 2~3년 전 처음으로 부동산 임장을 다니기 시작했을 때 함께 스터디를 하던 사람들과 청량리에도 왔었다. 한 부동산에 들어갔는데 청량리4구역인지 잘 기억이 안 나지만 '피'만 4억이라고 했다. 총 10억 원이었나. 아무튼 청량리는 그때부터 넘볼 수 없는 지역이었다. 그런데 이제는 웬만한 재개발 구역도 피가 4억 원이다.

 

전농동에서 경매로 나온 물건이 있는 곳의 주변처럼 아직 구역이 지정되기 전인 동네에 들어가는 것이 구역이 지정되고 조합이 설립되고 사업인가를 받고 관리처분까지 받는다면 가장 큰 수익을 가져다주겠지만 불확실성으로 인해 10년 이상 투자금이 묶일 수도 있다.

 

부동산으로 돈을 버는 것은 쉽지 않다.