생각하고 부자되기

종로구 창신동에 다녀왔다.

거의 일주일 만에 올리는 글이다. 약 2주 전에 법원에 다녀온 이후 다른 일로 바쁘기도 했고 비가 자주 와서 부동산 임장을 가지도 못했다. 임장을 못 가더라도 그동안 다녀왔던 지역인 마포구, 강원도 속초 임장 후기를 올려도 되는데 잠시 쉬고 싶었다. 한 동안 거의 1일 1포스팅을 유지해서 그런지 지쳤던 것일까. 잠시 슬럼프에 빠졌었다. 그래도 다행히 애드센스 수익은 글을 꾸준히 올릴 때보다 잘 나왔다. 이번 달에 100달러에 도달할 확률이 90%이다. 애드센스 수익에 관한 글도 조만간 올려보겠다.

아무튼 잠시 여유가 생겨서 종로구 창신동에 다녀왔다. 창신동에 갈까, 행당동에 갈까 고민하다가 창신동에 세 번째로 갔는데 최근 창신동에서 감정가의 130%에 낙찰된 사례가 있었기 때문이다. 아파트도 아닌데... 1차 입찰기일에 유찰되고 2차 입찰기일에 감정가의 130%에 낙찰되다니... 무슨 호재가 있나 싶었다.

종로구 창신동은 6호선으로는 동묘앞역부터 창신역 사이의 좌측, 1호선으로는 동대문역부터 동묘앞역 사이의 북측과 남측 일부 지역이다. 처음 창신동에 갔을 때는 창신3동에 있는 창신아파트 경매 물건을 보고 왔고, 두 번째는 창신2동에 속한 엠아이디그린아파트와 앞서 언급한 경매 물건을 보고 왔다. 이번에는 창신1동에 있는 경매 물건을 보고 왔다.

동묘앞역 9번 출구로 나가서 두산아파트 북측에 있는 경매 물건을 보고 창신동 한옥마을에 가봤다. 지도상에 한옥마을이라고 나와서 가봤는데 그저 그랬다. 우연히 창신동 봉제거리를 지나갔고, 창신동에 온 김에 낙산공원에 올라가서 잠시 쉬고 싶었는데 그러지 않았다. 한양도성 근처 쉼터 같은 곳까지만 올라갔다가 내려왔다.

창신초등학교와 골목길

오래된 집들이 대부분이었다. 간혹 위 사진처럼 한옥의 지붕을 유지한 집도 보였다.

2019타경109***

종로구 창신동

토지 55.99평
건물 90.88평

건물 하나가 경매로 나왔다. 다세대의 한 호실이 아닌 건물 전체로 감정가는 거의 11억이었다. 1회 유찰된 상태이다.

경매 초보자들은 입찰하기 힘들 것 같고, 건물의 하자를 해결할 능력과 다수의 임차인들을 명도할 능력이 있는 사람들만이 입찰해서 수익을 낼 것 같다.

지금 사진을 보니까 뒤쪽으로 보이는 계단으로 안 가본 것이 아쉽다. 골목을 구석구석 살펴보고 싶었는데 길이 좀 복잡했다. 

되돌아 나오는 길에 저 멀리 고층 아파트가 보였다. 롯데캐슬천지인아파트인데 초역세권에 위치해 있다.

어린이 보호구역 주변에도 오토바이들이 보였다.

창신동에 두 번째로 왔을 때도 느꼈는데, 창신3동 가장 위쪽 쌍용아파트가 있는 곳은 괜찮겠지만 봉제공장들이 모여 있는 창신2동, 창신1동 지역은 아이를 키우기에 위험할 것 같았다. 오토바이들이 엄청 자주 지나가기 때문이다.

언덕 위로 집들이 보였다. 원래 이쪽에 일제시대 때 채석장이 있었다. 저 위까지 올라가기는 힘들겠지만 전망은 좋을 것이다.

이런 골목도 있었다. 어디까지 이어지나 한번 올라가 볼걸 그랬다.

큰 도로 주변으로도 오래된 건물이 대부분이었고 신축 건물도 하나 보였다.

창신2동에서 감정가의 130%에 낙찰된 물건이 나와서 뭔가 있나 싶었는데 검색해보니까 딱히 나오는 것은 없었다. 창신동은 2007년에 뉴타운으로 지정되었다가 결국 해제됐다. 재개발/재건축에서 여러 가지 고려 요소가 있는데 그중 하나가 주민 동의이다. 창신동의 경우 재개발이 어려운 이유는 주민들의 반대 때문이다. 봉제공장을 직접 운영하기도 하고 봉제공장 임대로 수익을 얻기도 해서 그런지 재개발보다는 도시재생으로 진행되고 있는 것 같다.

창신동 한옥마을

창신동에도 한옥마을이 있는지 몰랐는데 지도상 한옥마을이라고 표시된 부분이 있어서 찾아가 봤다. 시장 거리를 지나가던 중 한쪽의 작은 골목으로 한옥 지붕이 보였다. 

골목으로 들어오기 직전에는 더러워 보였는데 안쪽으로 들어오니까 나름 깔끔했다.

들어갔던 골목이 다른 쪽으로 연결되어 있지 않아서 지도상 창신동 한옥마을이라고 표시된 부분의 극히 일부만 봤을 뿐이지만 한옥마을이라고 하기에는 제대로 보존과 관리가 안 되고 있는 듯했다. 북측 일부만 봐서 그렇게 느꼈을 수도 있다. 동대문역 근처 골목에서부터 올라오면 어떤 모습일지 모르겠다.

중간에 이렇게 호스텔도 있었다. 한옥 지붕을 유지한 채 리모델링을 한 것인지. 

지붕은 한옥 스타일인데 벽채는 벽돌이었다.

낙산 아래 첫 동네 창신동

이렇게 한옥마을까지 보고 일단 낙산공원 쪽으로 이동했다.

창신동 봉제거리 박물관

낙산공원으로 가는 길에 우연히 봉제거리를 만났다. 봉제역사관도 있고 한 바퀴 돌아볼 수 있게 코스도 있었다.

이런 설명을 통해 창신동 봉제거리의 역사를 알 수 있었다. 왜 하필 여기 창신동에 봉제공장이 많을까? 동대문 시장에서 가깝기 때문이다. 빠르면 하루 늦어도 사흘이면 새로운 옷을 만들 수 있는 곳. 오토바이가 많이 돌아다니는 이유도 알 수 있었다. 이런 봉제산업이 유지될 필요가 있다면 창신동 재개발은 어려울 것이다.

건물 벽면에 이런저런 설명이 있었다.

이음피움 봉제역사관

건축된 지 얼마 지나지 않은 새 건물 같았다. 안에는 들어가지 않았다.

다른 골목 하나도 봉제거리 박물관인데 그냥 한양도성길 쪽으로 갔다.

창신동 협소주택

낙산공원으로 가는 길에 또 우연히 협소주택을 보게 됐다. 인터넷상에서 몇 번 봤던 협소주택인데 창신동에 있었다.

개인적으로 협소주택에도 관심이 많다. 서울 아파트 가격이 몇 억씩 오르는 현상이 지속되지 않는다면 결국 건물은 감가상각되고 대지지분의 가치만 남게 된다. 지금은 재건축이 가능하여 입지가 좋은 곳에 있는 30~40년 된 아파트도 가치를 인정 받고 있지만 새로 지은 고층 아파트들은 나중에 재건축도 불가능하고 흉물로 남을 수도 있다. 그래서 협소주택이 하나의 좋은 선택이 될 수도 있다고 생각한다. 다만 토지를 매입하고 건물을 설계하고 건축하는 과정이 관련 분야에 있는 사람이 아니라면 어렵게 느껴질 수도 있다.

근처 골목 사진과 협소주택 사진

다른 각도에서도 사진을 더 찍고 싶었지만 집주인 입장에서 불편할 수도 있을 것 같아서 자제했다. 서울성곽 쪽에서는 나무에 가려서 협소주택이 잘 안 보였다. 협소주택에 직접 살아보면 또 다른 장단점을 느낄 수 있을 것이다. 지금 시점에서 최대한 많은 것을 고려해서 설계를 해도 가족 구성원 변화에 따라 필요한 부분이 바뀔 수도 있고... 집을 짓는다는 것이 쉬운 일은 아니다.

서울 성곽 옆에서 찍은 주변 지역 모습

좌측 사진 가운데에 있는 아파트가 엠아이디그린 아파트이다.

저 멀리에도 신축 아파트가 보였다. 아파트 공화국답게 그 뒤쪽으로도 수많은 아파트들이 보인다.

한양도성길 서울성곽

낙산공원까지 가지 않고 그냥 내려가기로 했다. 

외성과 내성을 오가는 통로

성곽 바깥쪽 창신동보다는 성곽 안쪽 충신동이 더 낙후되어서 개발의 필요성이 있어 보였는데 문화유산과의 공존 문제를 어떻게 해결할 수 있을지 모르겠다. 이런저런 여유만 있다면 충신동에 하나 낙찰받아서 묻어두고 싶다.

이런 서울성곽 주변에 사는 것도 하나의 장점이라고 생각한다.

오래된 건물과 동대문

이날까지 창신동에 세 번 다녀왔지만 아직 안 가본 골목길들이 더 많을 것이다. 한 지역을 제대로 알기 위해서는 수십 번 수백 번 방문해야 하는데 창신동은 이제 관심 지역에서 제외하고 싶다.

종로구 창신동에 다녀왔다.

동대문역 3번 출구로 나와서 언덕을 쭉 올라가서 낙산공원을 찍고 돌아왔다.

지난 번에 창신동으로 임장을 왔을 때에는 창신역에서 내려서 창신아파트를 지나 언덕을 올라가서 낙산공원까지 갔었다. 사전조사를 했을 때 경희궁 자이에 버금가는 입지이나 재개발은 어려울 것이라는 견해가 있었다. 실제로 다녀온 결과 그 의미를 조금 이해할 수 있었다.

이번 임장에서 보고 온 경매 물건은 아래와 같다.

2019타경55**

2019타경108***

깔끔하게 포장된 아스팔트 도로

동대문역 3번 출구로 나와서 골목길을 한참 올라와서 찍은 사진이다. 시장 같은 골목을 지났는데 행인들이 많아서 사진을 자유롭게 찍지 못했다. 중간에 공사중인 현장도 하나 있었는데 공영주차장을 만드는 것 같았다. 여기도 인부들이 있어서 괜히 눈치가 보여서 사진을 못 찍어서 아쉽다. 

새롭게 포장된 도로, 공영주차장 건물 공사 등은 이 동네가 재개발보다는 도시재생 쪽으로 가고 있다는 것을 보여준다. 포장 이전의 도로는 어떤 모습이었는지 모르겠지만 길을 새롭게 포장함으로써 차량 통행이 조금이나마 수월해졌을 것이다. 또한 공영주차장을 만드는 것은 주차난을 해소할 목적이 있지 않을까.

여기는 또 다른 공사 현장이다. 앞서 언급했던 공공목적의 공사현장과 달리 여기는 사적 목적으로 건축을 하던 것으로 기억한다. 정확하지는 않다. 아무튼 이 근처 골목으로 들어가면 첫 번째 목적지가 나온다.

2019타경55**

종로구 창신동

다세대주택

대지 9.131평

건물 17.536평

지난 6월 11일 1차 입찰기일에 유찰된 상태다. 7월 16일 2차 입찰기일 최저매각가격은 1억 6800만원.

사용승인은 1995년. 개발 가능성은 모르겠다. 신축과 구축이 혼재된 지역이라 단기간에는 어렵지 않을까.

간단히 살펴보고 다음 목적지로 갔다.

2019타경108***

종로구 창신동

엠아이디그린아파트

대지 3.464평

건물 8.93평

지분 매각

위 사항을 적으면서 이렇게 면적이 작았었나 했는데 지분 매각이라서 그런 것이었다. 

엠아이디그린아파트

2002년 12월 준공. 9개동, 8층, 129세대.

사전조사 당시 매물이 하나도 없었다. 전월세 물건은 하나도 없었고 그나마 매매가 하나 올라와 있었는데 그것도 6월 8일 거래완료된 물건이었다. 

이렇게 약간 경사진 도로를 따라 양옆으로 아파트들이 있었다.

언덕을 다 올라와서 찍은 사진

거의 20년이 다 되어가는 아파트인데 비슷한 시기에 건축된 다른 아파트들보다 다소 낡아보인다.

이렇게 간단히 살펴보고 주변 지역을 더 둘러보기로 했다.

아파트 입구 근처에 새로 공사중인 건물

사진을 찍을 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 무언가 눈에 들어온다. 새롭게 건물을 올린 것이 아니라 기존 단독주택을 리모델링 하는 것으로 보인다. 최근에는 관심 경매 물건 종류 중 1순위가 '주택'인데 단독주택을 낙찰 받아서 지층이나 1층은 임대를 주고 2층에 거주하고 싶은 생각이 들었기 때문이다. 얼마 전에 서교동, 합정동, 망원동으로 임장을 갔을 때에도 그렇게 변한 단독주택을 종종 봤다. 위 사진에 나온 건물은 어떻게 변할지 나중에 다시 찾아와서 확인하고 싶다.

여기서 낙산공원이 얼마 안 멀어서 낙산공원까지 올라갔다 오기로 했다. 

조금 걸었을 뿐인데 땀이 엄청 났다. 6월에도 이렇게 더운데 7월, 8월에는 어떻게 임장을 다닐지 벌써 걱정이다.

위 사진을 자세히 보면 주택 건물 1층은 소규모 봉제공장 같은 곳이다. 봉제공장에서 무엇을 만드는지는 모르겠지만 이런 지역적 특성이 재개발이 어려운 또 다른 이유였다. 이렇게 그냥 집을 가지고 있어서 봉제공장에서 임대소득이 발생하니까 재개발에 참여할 유인이 적다고 했다.

경매 물건 두 개를 중심으로 창신동 일부 지역을 둘러보고 낙산공원에 올라왔다.

올해에만 벌써 세 번째로 오는 것이다.

처음에는 한양도성길을 걸으며 지나갔고, 두 번째는 글 초반에 언급했듯이 창신역부터 시작했던 창신동 임장 때 왔었다. 낙산공원은 야경으로 유명한데 올해 안에 야경을 보러 올 수 있을지 모르겠다. 주로 낮에 임장을 다니는데 저녁이나 밤에 임장을 다니면 또 다른 느낌을 것이다.

저 멀리 보이는 것은 창신동 쌍용아파트. 아마 2차일 것이다. 

창신동에 관한 글이 하나 있어서 그런지 유입되는 검색어 중에 '창신동 쌍용아파트'도 가끔 있다.

이날 엄청 더워서 그런지 사람들이 별로 없었다. 저 멀리 오른쪽으로 보이는 아파트들... 엄청나다.

여기 앉아서 잠시 땀을 식히고 내려갔다.

아파트들

이쪽으로 찍으니가 더 많다.

낙산공원, 서울성곽 등이 가까운 것도 창신동의 장점이다. 동대문역에서 서울 종로 중심지까지 지하철로 10여 분 걸릴 정도로 입지도 뛰어나다. 

서울성곽

저기 보이는 것이 엠아이디그린아파트가 맞을 것이다.

주변 지역은 주택가

신축보다 구축이 훨씬 많아 보이긴 한다. 재개발이 진행되지 않으면 신축이 점점 늘어나지 않을까.

앞에 사진은 없었지만 저 아래로 지나가서 일부러 이쪽으로 내려왔다.

저 멀리 하얀색 건물... 협소주택 비슷한 스타일이다. 

이런 골목 골목에도 1층에는 봉제공장인지 그런 곳이 있었다.

고흥구찌

구찌까지... 수많은 봉제공장은 언제까지 남아 있을까. 다른 동네가 임장을 갈 데가 많지만 창신동은 올해 안에 몇 번 더 올거 같다.

2019타경102***

종로구 창신동

창신아파트

건물면적 12.75평

대지권없음

최저매각가격 223,000,000원

2020년 3월 12일 변경

2020년 4월 16일 변경

취하될지 진행될지 모르겠다.

해당 물건 위치

A동 없이 B동과 C동만 있다. B동 좌측으로 보이는 건물이 과거에 A동이었는지 모르겠다. 미리 손품을 더 팔고 갔다면 궁금증을 해결하고 왔을텐데... 다녀와서 생각났다.

입구에서 찍은 사진

엄청 오래된 아파트이다. 앞에 보이는 건물이 C동으로 3층 짜리. 뒤에 있는 건물이 B동으로 4층 짜리다.

C동 뒷편 계단

B동 뒷편 계단

건물 중간에도 계단이 있다.

B동 앞쪽 계단

B동 뒷편

좌측으로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 당시에는 별 관심이 없었다.

검색해보고 알게 됐다. 그쪽으로 가는 입구에 창신파출소가 있었는데, 지적도상 공공청사로 나오고, 주소로 검색하니까 '창신기동대'로 나온다. 창신아파트 A동을 헐고 지은 것일까.

나오는 길

현재 네이버 부동산에서 매매가 2억 8천, 전세가 1억 4~5천으로 나온다.

여기서 에피소드가 하나 있었다. 둘러보러 들어가는데 입구에 서있던 사람들 중 한 명이 어디를 가냐고 했다. 알고 보니 관리인 할아버지였다. 상황을 설명하고 잠깐 둘러보고 나온다고 했다. 우연히 그 옆에는 부동산 사장님이 있었다. 임장을 다니면서도 코로나 문제도 있고 입찰할 생각도 없어서 부동산에는 들어가지도 않는 '겉핥기 임장'을 하고 있었는데 밖에서 부동산 사장님을 만나다니.

아쉽게도 인근 부동산 사장님은 아니었다. 그랬다면 주변 지역에 대해서 더 많은 것을 배울 수 있었는데, 다른 지역의 재개발 구역에서 영업을 한다며 나중에 들리라고 명함을 주셨다. 그 지역도 물건 몇 개를 뽑아놓았지만 멀어서 안 가고 있었는데 나중에 가게 되면 꼭 들릴 생각이다.

창신동 절벽골목으로 낙산공원까지

해당 물건만 보고 바로 다음 물건으로 넘어가면 시간이 덜 걸렸을텐데 이쪽에 온김에 주변을 더 둘러봤다. 예전에 한양도성길 낙산구간을 걸을 때 낙산공원을 지나갔는데 지도에 절벽골목이라고 나온 것을 거쳐서 낙산공원까지 가기로 했다.

이 도로 옆으로 계단이 있었는데 공사중이라 다른 길로 올라갔다.

경사가 심하다.

오래된 아파트와 그뒤로 고층 아파트가 있다. 복도식이었는데 92~93년에 준공된 아파트다.

저 멀리에도 엄청난 절벽이 있다. 이날 아마 내가 저쪽을 거쳐서 이쪽 창신동으로 넘어왔을 것이다.

여기서 엄청난 건물을 봤다. 1층 전체가 통유리인데 건너편으로 서울성곽이 한눈에 보였다.

사진상 오른편에 흰색 자동차가 반사된 곳을 자세히 보면 보일 것이다. 좌우측 주차공간이나 건물내부로 들어가서 보면 전망이 멋질 것 같았다. 최근에 지어진 건물인지 로드뷰에는 안 나온다. 여기에 카페가 생길지 뭐가 생길지 모르겠다. 현재는 이쪽을 지나는 도로가 한창 공사중이었다.

서울성곽

올해 버킷리스트 중 하나로 얼마 전에 한양도성길을 완주했다.

낙산공원

이 근처에서 좌측 성곽과 종로03 녹색 마을버스를 한 장의 사진에 담고 싶었으나 마을버스가 기사 아저씨가 타고 있어서 그냥 사진을 안 찍었다.

낙산공원 종합안내도

혜화역에서 가장 가까워 보인다. 그 다음에 창신역. 그 다음에 동대문역.

전망

지난 번에 왔을 때도 이쪽으로 사진을 찍었다.

낙산공원

야경이 멋지다고 하니 야경을 보러도 언젠가 다시 오려고 한다.

성곽 넘어 전망

동네 골목길 탐방안내도

창신동
600년 옛 도시 
종로의 길을 걷다

동네 골목길 탐방안내도

 
숭인동
600년 옛 도시  
종로의 길을 걷다

숭인동 동네 골목길은 이번에 걸었던 길과 상당 부분 겹치고 나중에 창신동 동네 골목길을 걸어보고 싶다.

내려가는 길에 또 뭔가 있어서 그냥 지나칠 수가 없었다.

아래 화살표가 상당히 현실적이다.

비우당

여기는 사찰인지 뭔지 모르겠다.

지도를 보니 원각사라고 나온다.

창신 쌍용 아파트 2단지

완전한 봄이다.

원각사 입구?

이쪽으로도 아파트가 많았다.

e편한세상 보문

창신역 근처

창신역으로 내려가려다 길을 잃었다. 종로센트레빌 아파트 근처.

여기까지가 창신아파트와 절벽골목, 낙산공원 등 주변 지역을 둘러본 것이다. 이어서 고려대앞 제기동으로 넘어갔다.

이날 이동한 코스다. 동묘앞역부터 창신역까지, 그리고 고려대역에서 제기동역까지.

다음 글은 제기동이다.