생각하고 부자되기

성북구 동소문동2가

동소문제2구역 주택재개발정비사업

성북구 삼선SK뷰아파트 상가동에 임장을 갔다가 주변에서 더 보고 올게 없나 찾다가 동소문2구역을 발견했다.

한성대입구역 초역세권으로 입지가 매우 좋다. 인근에 성북천도 있어서 산책하기도 좋고 이 자리에 아파트가 생긴다면 저 멀리 서울성곽까지 잘 보일 것이다. 하지만 이렇게 입지가 좋기에 사업진행이 어려울 것 같다는 생각도 들었다. 위 지도를 보면 대로변 건물들은 모두 빠졌다. 재개발하는 것보다 단독으로 있어도 더 가치가 있기 때문이다. 성북천 인근에 있는 가게들도 마찬가지다. 낮에 가서 사람들이 별로 없었지만 저녁 때는 가게들에 사람들이 많을 것 같았다. 물론 구역 안쪽의 주택들은 재개발이 필요할 정도로 상당히 노후되어 있었다.

이런 아파트가 생긴다면 정말 멋질 것 같다. 현재 구역 내 꼬마빌딩이 매물로 올라와 있는데 무려 22억이다. 대지면적만 34평 정도로 건물의 가치를 무시하고 계산하면 평당 6470만원이다.

현장 사진들

여기가 성북천이다. 성북천을 따라 왼쪽이 동소문2구역이다. 임장 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 산책로가 조금 좁아 보인다. 어느 정도 정비를 하고 관리를 하면 나아질 것 같다.

여기는 동소문2구역 안쪽 도로의 모습이다. 동소문2구역을 지나는 도로 주변도 상권이 많이 발달해 있었다.

반면에 안쪽으로 들어가면 노후된 주택들이 보였다.

앞에서 글을 작성하면서 무언가 빠졌다고 생각했는데 노후도를 깜박했다. 현장 사진들을 올리면서 주택의 건축년도를 확인하려고 했는데 안 나오더니 부동산 플래닛에서도 색깔이 안 나오는 주택들이 엄청 많다. 건축년도도 확인할 수 없는 그런 주택들이라서 그런 것일까.

현재 재개발에 대한 현수막, 안내문 등은 찾아볼 수 없었고 옛날의 흔적이 남아있었다.

차도 다닐 수 없는 좁은 골목길을 보면 정비사업이 필요해 보였다.

무려 2019년 9월에 붙인 안내문이었다. 조합원이 재개발에 반대하는 세력 때문에 붙인 것 같았다.

아무튼 구역 안쪽 골목은 이런 모습이었다.

역시 2019년 9월 입시총회 소집공고이다. 그때부터 잘 진행됐으면 좋았을텐데 둔촌 주공 사태도 그렇고 재개발이나 재건축은 시간이 많이 걸릴 수도 있다. 

구역 안쪽은 특별한 것이 없었다. 도대체 언제쯤 지어진 건물들인지 1960년대일까.

이쪽은 그래도 상황이 나아보였다. 1990년대 초반에 지어진 건물들이다.

여기는 그래도 차가 다닐 수 있는 도로이다. 저 앞쪽 사거리는 가게들이 좀 있었다.

이쪽도 가게들이 좀 있었는데 유동인구가 많은 길은 아니었다.

점심 시간 무렵이라 이런 모습이지 저녁에는 또 다른 모습일 것이다.

이쪽도 나름 가게들이 있는 골목이었다.

여기는 도로는 넓지만 주로 주택들이 있었다.

건축년도를 확인할 수 있는 주택들도 있긴 있었는데 1960년대도 있고 1940년대도 있었다.

지금은 이런 주택들도 가격이 상당할 것 같다.

그나마 도로에서 가까운 주택들은 다른 용도로 활용되고 있었다. 위 주택은 게스트하우스 같기도 했는데 확실히 모르겠다.

저 앞쪽이 성북천이다. 성북천에 접한 곳에는 음식점들이 많았다.

그러나 안쪽으로 들어오면 다시 이런 모습이었다.

조합에 반대하는 내용 같은데 언제 붙인건지 알 수 없다.

ㅇㅇ보살도 있었다.

오른쪽은 카페로 활용하고 있는 건물이었다. 오른쪽으로 조금만 나가면 성북천이 있어서 다른 모습이다.

안쪽은 이런 모습이다.

여기가 성북천 인근 가게들이다. 낮이라 조용하지만 저녁에는 사람들이 북적북적 했을 것 같다.

성북천 건너편의 모습이다.

성북천을 따라 가게들이 이어져 있었다.

이렇게 동소문2구역을 간단히 둘러보고 왔다.

저 앞에서 왼쪽은 광장이 있고 한성대입구역 출구도 바로 있다. 평화의 소녀상도 있었다. 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

성북구 삼선동3가에 다녀왔다.

삼선SK뷰 상가에서 경매가 나왔기 때문이다. 삼선SK뷰 앞은 삼선5구역 등을 보러 갔다가 두 번 정도 지나갔던 것 같다. 나름 익숙한 곳이지만 삼선SK뷰 아파트 상가동 현황을 살펴보기 위해 다시 다녀왔다. 상가동 주차장은 로드뷰 등을 통해 확인할 수도 없었다.

4호선 한성대입구역에서 직선으로 500미터 정도 거리이다. 도보 7분 거리. 6호선 보문역에서도 도보로 12분 정도 걸리는 것으로 나온다. 인근에 삼선푸르지오 아파트도 있고 삼선5구역도 있다.

삼선SK뷰 아파트

총 430세대로 규모는 크지 않다. 주차대수는 세대당 1.52대로 넉넉한 편이다.

24C평형은 2021년 11월에 10억 7천만원에 거래됐다. 현재 호가는 12억 정도이다. 전세 매물은 없다.

32B평형은 2022년 5월에 13억에 거래됐다. 현재 호가도 비슷한 수준으로 13억에서 13억 5천만원 정도이다. 전세는 8.5억과 9억 2건이 올라와 있다.

삼선푸르지오아파트

총 864세대로 삼선SK뷰 아파트보다 세대수가 많다. 주차대수는 1.3대로 부족하지 않아 보인다. 사용승인은 2008년으로 삼선SK뷰 아파트보다 4년 정도 오래됐다.

5년 전에는 4억 초반대였는데, 최근 실거래가는 2021년 8월의 8.9억이다. 호가는 8.8~9.5억이다. 전세는 3건 올라와 있는데, 4.6억, 5억, 5.5억이다. 전세 및 매매 모두 가격이 상대적으로 낮은 것은 저층이었다.

31A평형은 5년 전에 4억 중후반대였다. 가장 최근 실거래가는 2021년 9월로 10억원이다. 현재 호가는 10.2억부터 13억까지 있는데, 10억원대가 많다. 전세는 6억원에 2건이 있다.

삼선SK뷰 아파트

왼쪽이 삼선SK뷰 아파트, 오른쪽으로 큰 교회가 있다. 그 사이 도로는 일방통행만 가능한 좁은 도로였다.

삼선SK뷰 아파트 입구로 가는 길이다. 여기가 후문인거 같다. 보문역에서 도보 12분 정도 걸린다.

아파트 주변을 도는 산책로도 보였는데 시간상 아파트 단지 내를 관통하는 도로를 따라 정문으로 갔다.

육교 같은 것도 있었다.

어느 아파트 단지나 마찬가지인데 저층은 나무 때문에 시야가 가린다. 사생활이 보장되기도 하지만 다소 답답해 보였다.

휴게 공간도 있었다.

삼선SK뷰 상가동

이번에 삼선동3가 삼선SK뷰 아파트에 찾아간 이유는 경매 때문이다. 상가동에서 경매가 하나 나왔다.

2021타경2677
건물 9.03평
대지권 6.2평

감정가는 3억 2천6백만원이다. 현재 네이버부동산에는 13.03평이 2000/120에 올라와 있다. 동일한 호수인지는 알 수 없으나 매매로 올라온 것도 있는데 4.5억이다.

이 길을 따라 내려가면 한성대입구역으로 갈 수 있다. 오른쪽이 상가A동이다.

삼선SK뷰 아파트 앞을 몇 번 지나갔는데 관심이 없어서 몰랐던 점이 있었다. 아파트 바로 옆에 성북세무서가 있다는 것인데, 그래서 그런지 삼선SK뷰 상가에도 세무법인 사무실가 있었고 그 맞은옆으로도 위 사진처럼 세무 관련 사무실이 보였다.

세무법인 사무실을 지나서 상가A동 주차장으로 가봤다.

주차장도 이 정도면 괜찮았다.

주차장에서 바로 상가로 가는 통로도 있었다. 무슨 마켓 매장 입구라고 적혀있는데 몇 년 전에는 상가A동에 마트가 있었다.

삼선SK뷰 아파트 맞은편의 모습이다.

삼선5구역에 아파트가 들어오면 이 도로를 지나가는 유동인구도 크게 늘어날 것 같다.

상가A동의 현황이다.

세무법인-파스타집-부엔까미노(베이커리카페)-필라테스-법무사 사무실-미용실

수학학원-음식점-음식점-(부동산)-카페-피아노교습소-의류?-부동산-(부동산)-(미용실)-(악세사리)

괄호 표시를 한 것은 사진이 없는 것이다. 대충 상가A동의 현황은 이랬다.

다음은 상가B동이다.

인테리어-골프존-스킨케어-분식집-카페-의류-네일샵-의류

대략적인 현황은 위와 같았다.

삼선SK뷰 상가B동 주차장도 무난했다. 따로 차단기는 없지만 관리를 하고 있다는 현수막이 보였다.

삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역 사이에 있는 교차로이다.

경매로 나온 상가는 교차로에서 보이는데 지하1층이라 반정도만 보인다. 그래도 바로 진입할 수 있는 계단도 있었다.

삼선SK뷰 아파트 상가B동 바로 앞에 마을버스 정류장이 있었다.

상가B동 주차장에서 상가로 가는 통로이다.

성북구 돈암동 한신한진아파트에 다녀왔다.

올해부터는 서울 및 수도권 지역의 아파트에도 관심을 갖고 임장을 다닐 생각이다. 관심이 가는 아파트에도 가겠지만 경매로 나온 물건이 있는 아파트를 하나씩 가보려고 한다. 돈암동 한신한진아파트에서도 최근 경매 물건이 하나 나왔다.

돈암동 한신한진아파트는 총 4,515세대의 대단지이다. 총 31개동이 있고, 최저층은 5층, 최고층은 21층이다. 주차대수는 4,932대로 세대당 1.1대이다. 입주는 1998년 7월로 20년이 조금 넘은 아파트이다. 중앙난방이고, 용적률은 276%, 건폐율은 20%이다.

돈암동 한신한진아파트는 한성대입구역과 성신여대입구역 사이에 있다. 주민들은 한성대입구역 6번 출구 앞에서 마을버스를 타고 이동하는 것 같았다. 카카오맵에서 거리를 측정하니 한성대입구역에서 아파트 입구까지 6~7분 정도 걸리는 것으로 나온다. 성신여대입구역에서는 9~10분 정도 걸린다.

나는 한성대입구역에서 출발해서 아파트를 둘러보고 성신여대입구역으로 내려올 계획이었는데, 시간상 한성대입구역으로 다시 돌아왔다. 한성대입구역 6번 출구로 나와서 마을버스 정류장을 지나 본격적으로 언덕길을 오르며 사진을 찍었을 때가 15시 45분이었고, 아파트 입구를 지나 주차장 사진을 찍었을 때가 15시 50분이었으니 카카오맵에서 측정한 시간이 대략 맞을 것이다. 아무튼 대단지라서 아파트 입구부터 거주하는 동까지도 시간이 걸릴테니 주로 마을버스를 타고 이동할 것 같다.

단지 내에도 마을버스 정류장들이 많이 보인다. 특이한 점은 210동부터 215동이 있는 곳에는 마을버스 정류장이 없다는 것이다. 그쪽에 사는 주민들은 도보로 성신여대입구역까지 가거나 단지 바깥에서 성북22번을 탈 것 같다.

한신한진아파트에 대해 조금 더 알기 위해 검색해보니 아파트 홈페이지도 있었다. 아래 단지 배치도, 조감도, 평면도는 모두 아파트 홈페이지에서 가져온 것이다.

네이버부동산에서 33평형 매물을 확인해보니 매매는 8건이 있었고 호가는 9억원에서 10억 5천만 원이었다. 전세는 매매보다 많은 14건이 있었는데, 전세가는 5억 5천만 원에서 6억 5천만 원까지 있었다. 중복 매물로 보이는 것들은 최대한 제외했다.

208동에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 최근 낙찰됐다. 33평형으로 낙찰가는 8억 9333만 원이었다.

한성대입구역 6번 출구로 나와서 버스 정류장을 지나 오른쪽으로 가서 언덕을 오르기 시작했을 때이다. 사진 오른쪽으로 공사중인 현장이 있는데 서울창작연극지원센터가 생길 예정이다.

아파트 입구를 지나자 101동이 보였다. 언덕 위에 있는 아파트인데, 단지 내에서도 높이 차이가 상당했다.

주차장도 독특한 모습이었다. 평지에 있는 아파트는 지하에 주차장이 있는데, 여기는 언덕 위에 경사까지 있어서 그런지 주차장이 지상에도 있는 모습이었다.

돈암동 한신한진 아파트라고 하지만, 노란색 부분은 한신아파트, 파란색 부분은 한진아파트로 구분된다. 대단지라서 그런지 1단지는 한신공영에서, 2~3단지는 한진건설에서 공사를 한 것 같다.

주차장 규모도 상당하다. 저 건물이 다 주차장인가, 내부를 확인하고 싶었는데 시간상 들어가지 않았다.

단지 내 편의시설이 있었다. 상가 근처를 지날 때 미처 확인하지 못했는데, 상가에도 은행이 있을 것이다. 지금 로드뷰를 보니까 국민은행, 하나은행, MG새마을금고, 우리은행, 신한은행의 간판이 보였다.

단지 내 상가 건물도 규모가 컸다. 학원들이 많이 보였고, 주말이라 문을 연 부동산이 없어서 부동산은 방문하지 못했다. 어느 부동산 앞에 있는 전단지를 하나 주워오긴 했는데 따로 사진을 안 찍었다. 전단지에는 돈암동 해오름 마을 한신한진아파트가 4,109세대로 나온다. 아파트 홈페이지에는 3,929세대로 나오고, 카카오맵에는 4,515세대로 나온다. 뭐가 맞는지 모르겠다.

구석구석 돌아다니고 싶었지만 워낙 대단지라서 몇 군데만 돌아봤다.

이쪽이 후문일까. 성신여대입구역에서 가까운 아파트 입구이다. 상가 건물이 또 있는데 주로 스포츠 관련 업종이 있었다. 정문도 그렇고, 여기도 그렇고 아파트 단지 입구에 따로 주차 차단기가 없었다. 그래서 그냥 단지 내를 통행하는 차량들도 많은 것 같은데, 조만간 주차 차단기를 설치할 예정이라고 한다.

왼쪽에 지하주차장도 보인다.

경사가 있어서 그런지 한쪽에서 다른쪽으로 이동하는 데 이런 계단을 지나기도 했다.

진정한 초품아였다. 아파트 단지 내에 초등학교와 유치원이 있었다.

지도상 표시가 안 되는데, 우촌유치원 왼쪽 건물이 우촌초등학교이다.

저 아래쪽으로 내려가서 성신여대입구역으로 갈 수 있다. 단지 위쪽 공원이 궁금해서 내려가지 않고 공원쪽으로 갔다.

경매로 나온 물건이 있는 208동이다. 건물 모양이 독특하다. 1호와 2호, 3호와 4호, 5호와6호가 조금씩 엇갈린 계단식 구조다.

209동인데 규모가 상당하다. 1호부터 21호까지 있다.

공원에 접한 아파트에서는 이런 조망이 가능할 것이다.

저 멀리 공사중인 아파트는 뭔지 모르겠다. 청량리4구역일까.

가까운 곳으로는 삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역이 보였다.

아직 건물이 올라가지 않았다. 삼선5구역 바로 인근에도 건물 하나가 경매로 나와서 가보고 싶었는데 시간상 생략하고 바로 돈암동 한신한진아파트로 왔다.

저쪽은 서울성곽이 있는 한양도성길이다. 저 길을 따라가면 낙산공원으로 이어진다.

돈암동 한신한진아파트는 언덕 위에 있지만 서울시청에서 직선으로 5km 이내로 도심에서 가까우니 입지가 괜찮은 것 같다.

성북구 성북동에 다녀왔다.

한성대입구역에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 한옥 같은 주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐는데, 그 근처가 성북1구역으로 2차 공공재개발 후보지로 선정된 곳이었다. 그래서 분위기를 살펴보러 갔다. 개인적인 느낌으로는 공공재개발 진행이 수월하지 않을 것 같았다. 재개발에 결사 반대한다는 현수막도 있었고, 언덕 거의 꼭대기 근처에 있는 곳에도 신축 빌라가 들어서고 있었기 때문이다.

대략적인 위치만 표시한 것으로 정확한 경계는 아니다. 대충 성북문화원 위쪽부터 학교들이 있는 곳까지다.

역시 대략적으로 표시한 것이다. 이날 엄청 더워서 구석구석 돌아다닐 수가 없었다.

공공재개발 2차 후보지로 선정되기 전의 현황이다. 얼마 전에 발표했던 공공재개발 2차 후보지의 성북1구역과 면적이 차이가 난다.

서울시 자료에 따르면 성북1구역은 2000년대 초반부터 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐는데 결국 조합설립이 되지 않았다. 공공이 추진한다면 좀더 속도가 날지 모르겠다.

과거의 성북1구역에서 대로변에 접한 상가들 등 일부가 제외된 것처럼 보인다. 아무튼 성북1구역의 입지는 좋아 보인다. 위 현황에도 입지에 한성대입구역 역세권이라고 적혀있다. 단지 내 위치에 따라 역에서 거리가 차이나겠지만 가장 가까운 곳은 3분도 안 걸릴 것이다.

성북1구역의 노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 의미이고 파란색은 신축이나 다름없다. 아래 올릴 사진들 중에 현대그린빌라가 있는데 그 주변에 공사 현장이 있었다. 위 노후도에서 파란색 점선으로 표시된 부분이 철거를 의미하는 것 같다.

성북1구역 현장 사진들

성북1구역 가는 길

가는 길이라고 했지만 사실상 성북1구역 좌측으로 접한 도로이다. 이 도로를 따라 '성북동'으로 가면 대사관저들이 있는지 각국의 국기가 있었다.

멀리서 바라본 성북1구역

성북1구역으로 바로 갔던 것은 아니고 일단 성북동 돈까스부터 먹고 시작했다. 유명한 집이 세 군데 정도 있는데, 이번에 가보려던 곳이 휴무라서 지난 번에 갔던 곳에 또 갔다. 그 사이 가격도 조금 오르고 전체적으로 유쾌하지 않은 경험을 했다. 다시는 안 간다.

위 사진 가운데 위쪽에 색깔이 들어간 학교 건물 아래쪽이 성북1구역이다.

이 사진도 비슷한 위치에서 찍은 것 같은데... 저 멀리 건너편은 성북1구역이 아닌 것 같다. 성북1구역에 접한 성북2구역이나 성북3구역이 아닐까. 서울시 사이트에는 성북5구역은 아예 안 나와 있었는데, 부동산에는 성북5구역 매물도 있었다.

빌라 기준, 면적이 기억 안 나는게 4.5억. 전용22평이 4.7억이었다. (성북5구역)

성북1구역은 더 비쌌다. 전용22평, 3층, 방3개, 복층구조가 7.5억.

전용18평이 7.2억이었다.

네이버부동산의 매물들도 빌라들이 7억원대가 많다. 6억원대도 있는데, 기보증금이 3억원 아래이다. 실투자금 3~4억 이상 있어야 하지 않을까.

성북1구역으로 가는 길

횡단보도를 건너서 오른편이 성북1구역 쪽이다. 바로 공사중인 현장이 있었는데 아무래도 저 부분은 제외될 것이다.

성북1구역

골목으로 들어왔다. 전체적으로 둘러보고 싶었지만 구역이 너무 넓고 날씨도 더워서 안쪽으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

언덕길 경사가 심하다.

그런데 여기가 끝이 아니고 올라가면 언덕길이 더 이어진다.

공사 현장

공사 현장이 보였다. 빌라 같은데 4~5층 높이였다. 신축 건물이 몇 개 들어와도 노후도 비율만 충족하면 문제가 없겠지만 이렇게 신축이 들어오고 있는 모습을 보면 재개발과 조금 멀어지는 것 같다. 최근 기사에도 공공재개발 구역에 건축이 이루어진다고 본거 같다. 위 사진에 나오는 건물은 아마 훨씬 이전에 건축허가를 받지 않았을까.

현대그린빌라

지도에도 나왔던 빌라이다. 옛날 빌라도 4층 높이로 높아보였다.

조금 더 올라가자 또 공사 현장이 나왔다.

문제는 이런 공사 현장이 역에서 가까운 곳, 대로변에서 가까운 곳이 아니라는 것이다. 여기는 성북1구역의 위쪽 거의 끝부분이다. 이런 곳까지 신축 건물이 올라가고 있다면 이쪽 주민들은 재개발이든 공공재개발이든 반대하지 않을까.

성북1구역 모습

로드뷰로는 볼 수 없는 골목으로 왔다. 확실히 세월의 흔적이 느껴졌다.

지대가 높으니 전망은 좋다.

하지만 이쪽은 정말 재개발이 필요해 보였다.

사람도 지나가기 힘든 골목길이었다. 차는 당연히 못 들어오고, 오토바이도 못 들어오고, 자전거도 못 들어온다. 사실 이쪽으로 조금만 들어갔다가 다시 나오려고 했는데 들어가는 길에 접한 집에서 개가 엄청 짖었다. 돌아나오려면 또 그 집을 지나야 했는데... 또 지나가면 문틈을 비집고 개가 튀어나올거 같아서 골목 안쪽으로 계속 들어갔다.

이런 골목길이 이어졌지만 다행히 막다른 골목은 아니었다.

이쪽 골목 계단은 그나마 '도시재생'을 했다.

다시 큰길로 나왔다.

안쪽의 노후된 곳과 도로변의 빌라들은 확실히 차이가 났다.

이런 빌라들과 간혹 단독주택도 보였다. 이런 모습을 보면 딱히 재개발이 필요하지 않은 듯했다.

단독주택들은 대지면적이 상당해 보였다.

경매로 나온 한옥주택은 더 아래쪽에 있는데 감정가가 12억인가 13억이었다. 골목 안쪽의 단독주택도 대지면적이 50평에 가까워서 그런지 14억이었다.

내려가는 길

위쪽과 달리 아래쪽은 그럭저럭 괜찮은 모습이었다.

재개발 결사 반대

이 건물만 반대하는 것일까. 아무튼 이 건물은 대로변 코너에 있다. 아무래도 재개발 구역에서 제외될 것 같다.

경매로 나온 한옥주택이 있는 골목

아래쪽은 언덕이 아닌 평지인데 오래된 주택과 신축 건물이 섞여 있었다.

골목이 엄청 좁지만 뒤쪽으로는 신축 빌라가 보인다.

끝.

몇 년 뒤에 성북1구역은 어떤 모습일까. 10억원이 넘는 아파트들이 있을까. 빌라와 단독주택이 혼재한 지금과 같은 모습일까. 주민들의 의사가 가장 중요할 것 같은데, 공공재개발이나 재개발에 적극 찬성하는 주민들이 별로 없을 것 같다.