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용산구 청파동1가에 다녀왔다.

 

임장  후기라고 적었지만 겉핥기 임장일 뿐이다. 그저 해당 물건을 중심으로 주변 지역을 둘러본 정도다. 이렇게 조금씩 관심 지역을 알아가면서 추후에 본격적으로 입찰하려고 한다. 45FIRE를 위하여.

 

이번에 본 물건들이다.

2019타경55***

2012타경17***

2018타경24**

2019타경54***

 

서울역 근처에서 출발했다.

 

서울역

도심공항터미널

공항철도

 

서울역 뒷편으로는 처음 와봤다. 택시들이 줄지어 서있고, 도로폭이 상당히 넓었다. 

 

시작부터 신기한 모습이 보였다. 

 

지금 지도를 검색해보니까 '국립극단 소극장 판'이라고 나온다. 언제부터 있었는지 모르겠다. 인도옆 담벼락까지 빨간색으로 칠하는 중이었다. 뒷편으로 언덕 위에 자리 잡은 집들이 보인다.

 

국립극단

 

서울역 철길쪽

 

높은 담으로 되어 있다. 그 뒤로 보이는 건물은 뭔지 모르겠다. 사진을 찍을 때는 학교가 생각이 났는데 지금 보니까 교도소가 생각난다. 갑자기 밤에는 어떤 모습일지 궁금해졌다. 한 동네를 제대로 알기 위해서는 밤에도 와봐야한다.

 

서계 청파 언덕

 

오늘 볼 물건들이 있는 골목으로 들어가기 전이다.

 

골목길에 들어섰다.

 

아직까지는 그리 경사가 심하지 않았다.

 

다만 주차는 쉽지 않을 것이다. 위로 올라갈수록 차가 다니기 힘들어 보이는 곳이 많았다.

 

파란색 페인트로 칠한 쉐어하우스 건물도 있었다.

 

드디어 첫번째 물건지 앞이다.

 

2018타경24**

용산구 청파동1가

 

2020년 3월 24일이 1차 입찰기일이었는데 최저매각가의 약 114% 정도인 1억 6310만에 낙찰된 물건이다. 며칠 전에 대충 권리분석을 했을 때 1차로 매각된 것을 보고 이 지역에 무슨 호재가 있나 하는 생각이 들었다. 지금 보니까 경매개시결정이 2018년 4월 23일, 가격시점도 그 무렵이다. 그 사이에 전체적으로 부동산 가격이 상승한 것을 고려하면 1차에 매각된 것이 당연할 수도 있다.

 

후순위 임차인이 있는데 소액임차인에 해당된다. 최우선변제로 보증금 전액을 받아갈 것이므로 명도에 어려움은 없어 보인다. 

 

공부상-현황상 다르다는 점 외에 권리분석에 특별한 점은 없어 보인다. 공부상-현황상 차이가 있을 때 해결방법을 책에서 얼핏 봤는데 명확히 떠오르지 않는 것을 보면 아직 제대로 소화하지 못했다.

 

바로 왼쪽에 있는 건물이다. 앞에 용달 트럭이 한 대 있던데 누군가 이사를 가는지 모르겠다.

 

한쪽 골목 끝으로는 이런 계단이 있었다.

 

 

2019타경55***

용산구 청파동1가

 

2020년 4월 21일이 입찰기일이다. 이 물건이 흥미로운 점은 경매로 낙찰 받았던 물건이 경매로 매각된다는 것이다. 등기부등본을 통해 과거를 추측해보는 재미가 있었다. 

 

권리분석상 특별한 점은 없었다. 앞의 물건처럼 공부상-현황상 다르다.

후순위 임차인이 존재하는데, 역시 소액임차인에 해당되어 보증금 전액을 받아갈 것으로 보인다.

 

이 물건은 경매로 매각됐던 것이 또 다시 경매로 나온 것이다. 바로 아래 사건이다.

 

 

2012타경17***

용산구 청파동1가

 

역시 후순위 임차인이 있었는데, 근저당 기준 소액임차인에 해당하여 보증금 일부를 받아갔을 것이다.

 

건축물대장상 위반건축물이었다. 공부상-현황상 다르다는 점이 그 이유였다. 사무소인데 주택으로 용도 변경하여 사용. 건축물대장을 보니까 위반건축물 표시가 해제된 기록이 있다. 낙찰 받고 정리를 했는지 모르겠다. 이번 기회에 공부상-현황상 문제를 확실히 공부하고 넘어가야겠다.

 

이 물건은 소위 플러스피 투자로 추정된다. 낙찰가 약 7660만원에 대출이 6100만원인데, 보증금이 3000만원이다. 낙찰일부터 세입자 전입일까지의 기간이 약 5개월 정도다. 그 사이에 대금을 완납하고, 기존 임차인을 명도하고, 위반건축물 문제를 해결했을 것이다.

 

동진빌라

 

해당 물건 옆에 동진빌라가 있다.

 

해당 물건 앞쪽

 

경사가 심한 언덕에 위치한 건물은 앞쪽에서 보면 1층이더라도 뒤쪽에서는 사실상 지하나 마찬가지인 경우가 많다. 나도 한때는 그런 집에 살았었다. 

 

이 건물의 한 세대가 공사중이었다.

 

한 바퀴 둘러보며 찍은 골목

 

저 멀리 서울타워가 보여서 찍어봤다.

 

해당 물건 뒤쪽으로 가는 길

 

언덕의 경사가 심하다. 포장도 제대로 안 되어 있고.

 

해당 물건

 

주차 공간은 좀 있는데 여기까지 올라오기도 힘들 것이다. 그래서 그런지 건물앞에 스쿠터들이 있었다.

 

건물 옆쪽으로 오니까 이쪽으로 올라갈 수 있어 보였다. 방범창은 다 있었지만, 보안에 좀 취약해보였다.

 

해당 물건 뒤쪽 출입구

 

세대수도 꽤 되는거 같다.

 

건물 뒤쪽에서 왼편

 

주차 공간이 있고 옥상으로 올라갈 수 있는 나선형 계단이 있었다.

 

건물을 한 바퀴 둘러보니까 주차공간이 적다. 이 동네 대부분의 건물들이 그런 편이다. 여기서 공부상-현황상 차이의 원인을 알았다. 주거용 건물의 경우 세대수에 따라 주차공간을 확보해야 한다. 주차공간을 확보하기 어려운 경우 또는 1층에 필로티 구조로 주차공간을 만드는 것보다 주차공간 없이 최대한 세대수를 늘리려는 경우 일단 건물의 일부를 사무실로 허가를 받아 건축을 하는 것 같다. 그리고 추후에 주거용으로 현황상 용도를 변경하여 임대를 주는 것이다. 이렇게 공부상-현황상 차이가 발생하는 것이다. 안 걸리면 문제가 없는데 걸리는 경우 이행부담금을 납부해야 한다. 매매 또한 어렵다고 한다. 이 물건의 경우에도 플피 투자였으니 적당한 시점에 매도를 했다면 수익을 얻을 수 있었다. 하지만 공부상-현황상 문제가 있어서 매매를 하지 못했던 것으로 추정된다. 따라서 이러한 물건에 투자를 할 때는 주의해야 한다.

 

2019타경55***은 2020년 4월 21일 146,838,000원에 매각됐다.

 

다시 돌아가는 길

 

조금 더 둘러보고 싶었는데 시간상 서둘러 돌아갔다.

 

골목이 좁다.

 

올라왔던 길과 다른 쪽으로 내려오고 싶었는데 급히 오다보니 왔던 길로 되돌아왔다.

 

 

사실 이번 임장은 시간이 비어서 갑자기 갔던 것이라 준비가 부족했다. 청파동 경매 물건이 별로 없어서 2월 매각 물건도 하나 권리분석 연습을 했는데 지도에 표시를 안 해놔서 그 물건은 못 보고 왔다. 아래 물건은 추후에 기회가 있을 때 청파동에 가서 둘러보려고 한다.

 

 

2019타경54***

용산구 청파동1가

 

권리분석상 특별한 점은 없어 보였다. 후순위 임차인이 있는데, 소액임차인은 아니지만 다행히 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당 받아갈 것으로 보인다. 

 

1차에 최저매각가격의 약 114% 정도에 낙찰됐다. 이 지역의 인기를 반영하는 것인지 모르겠다. 

 

이 물건까지 보고 왔어야 했는데 준비가 부족해서 놓쳤다. 나중에 다녀와서 사진을 추가하겠다.

 

 

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