반응형

 

노원구 월계동에서 빌라가 경매로 나와서 임장을 다녀왔다.

 

광운대역에서도 그리 멀지 않고 입지가 괜찮아 보였다. 추후에 동북선도 들어올 예정이라 더 좋아보였다. 임장을 가기 전에 노후도를 조사했을 때에도 신축들이 점차 늘어나고 있어서 재개발이 어려워 보였는데, 아쉽게도 재개발이 어려울 것 같다고 최종적으로 결론을 내렸다. 월계2구역, 월계3구역과 비교를 하니 재개발이 되지 않은 이유가 확실히 보였다.

 

 

월계동 재개발 구역 등

먼저 경매로 나온 빌라가 있는 곳은 영축산 좌측에 표시된 곳이다. 광운대역에서 좌측으로 700미터 정도 떨어져 있다. 그 아래쪽에는 꿈의숲SK뷰아파트가 있는데, 월계3구역이었던 곳이다. 그 아래쪽으로는 장위뉴타운이 있다. 장위뉴타운 오른쪽으로 석계역 인근에 있는 동신아파트는 현재 사업시행인가를 받은 것으로 나온다. 그 아래쪽도 구역이 하나 있는데 역시 사업시행인가 상태였다. 지도 위쪽에 월계역과 사슴아파트 인근에 표시한 것은 월계센트럴아이파크아파트로 과거에 월계2구역이었던 곳이다. 지도 왼쪽 위로 초안아파트가 있는데 2단지인지는 모르겠지만 초안아파트도 최근 경매로 나왔었다.

 

 

월계2구역

 

월계2구역 정비사업개요

 

 

월계2구역 위치도

 

월계2구역 조감도

 

월계센트럴아이파크
859세대
2019년 11월 준공

 

월계센트럴아이파크 84A형 최근 5년 매매 시세

84A형으로 전용 25평이다. 2017년에는 3억 중반에서 4억 중반에 거래가 됐는데, 올해 초에는 8억 중반에서 9억에 거래됐다. 현재 매물로 나온 것은 10억 중반부터 11억까지 있다.

 

 

월계3구역

 

월계3구역 정비사업개요

 

월계3구역 위치도

 

월계3구역 조감도

 

꿈의숲SK뷰
504세대
2016년 1월 준공

 

꿈의숲SK뷰 110B형 최근 5녀 매매 시세

국평이라 불리는 110B형(전용84)의 경우2016년 여름에는 5억 전후로 실거래가가 형성됐다. 작년 말과 올해 초에는 9억 이상에 거래된 것으로 나온다. 현재는 10억 8천만원과 11억에 매물이 올라와 있다.

 

꿈의숲SK뷰 아파트는 경매로 나온 빌라 바로 아래쪽에 있어서 비교하기 좋다. 왜 꿈의숲SK뷰는 재개발이 돼서 10억이 넘는 아파트가 됐는데, 경매로 나온 빌라는 지금도 감정가 1억 4천만원에 불과할까.

 

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

꿈의숲SK뷰 아파트 로드뷰 (2020년)

 

2~3층 짜리 건물들이 있던 곳이 아파트가 됐다. 임장을 갔을 때는 534번지 일대에 단독주택들이 많아서 주민들의 반대로 재개발이 안 된 것 같았는데, 글을 쓰기 위해 다른 월계동 재개발 구역과 비교를 하다보니 사업성이 안 나와서 재개발 추진이 안 된 것 같다. 꿈의숲SK뷰 아파트가 생긴 곳은 제2종일반주거지역이었는데, 경매로 나온 빌라가 포함된 534번지 일대는 대부분 제1종일반주거지역이었다.

 

 

월계3구역과 월계동 534번지 일대 지적편집도

 

 

월계동 534번지 일대 노후도 (출처: 부동산플래닛)

아파트가 들어서는 대신 신축 빌라들이 점차 생긴 것 같다.

 

 

월계4구역은 월계역보다 녹천역에 가깝기 때문에 따로 정리하지 않겠다.

 

 

현장 사진들

 

경매 물건지에 가기 전 광운대역 주변 사진이다.

 

 

광운대 앞

 

광운대 앞에는 처음 와본다. 광운대역은 과거에 성북역이었다. 앞으로 엄청나게 변하지 않을까.

 

 

광운대 앞쪽으로 오래된 빌라들이 있어서 잠깐 둘러봤다.

 

신축 빌라들도 몇 개 보였는데, 안쪽으로 어느 정도 규모가 있는 빌라 단지가 있어서 관심이 갔다.

 

 

래미안장위퍼스트하이아파트

 

장위동도 엄청나게 변했다. 장위동 재개발 구역도 지난 번에 다녀왔는데, 이미 아파트가 준공된 구역도 있었고, 철거가 거의 끝난 구역, 철거를 직전인 구역, 사업이 무산된 구역 등 다양한 모습이었다.

 

 

꿈의숲SK뷰

 

 

동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 3공구

 

동북선 공사도 진행되고 있다.

 

 

꿈의숲SK뷰 앞쪽

 

재개발로 인도도 넓어져서 쾌적하다.

 

 

다시 맞은 편 장위뉴타운

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

재개발이 된 구역과 달리 인도가 좁다.

 

 

저 멀리 아파트가 생긴 곳과 여전히 과거의 모습을 유지하고 있는 곳의 차이가 명확히 보였다.

 

 

어느 정도 규모가 있는 단독주택들이 종종 보였다.

 

 

신축빌라도 생겼고, 공사중인 곳도 보인다.

 

 

그 사이에는 오래된 빌라와 가파른 계단이 있었다.

 

 

가파른 계단과 또 다른 신축빌라

 

 

오래된 계단 위에도 신축빌라가 보였다.

 

 

경사가 가파른 정도는 아니었는데 그래도 어느 정도 경사가 있었다.

 

 

또 다른 단독주택

 

 

광운대역으로 가는 지름길도 있었다.

 

 

공사안내문

 

노후된 도로를 포장하는 공사가 진행 중이었다.

 

 

붉은 벽돌의 집들

 

 

오래된 빌라도 언젠가는 철거 후 새롭게 건축하지 않을까.

 

 

2020타경50**인 경매물건은 감정가 1.4억에서 1회 유찰된 상태다.

 

 

제1종일반주거지역인 월계동 534번지 일대

 

나름 도로폭도 넓은 편이었다.

 

 

도로폭은 넓지안 이쪽은 주택들에서 노후도가 느껴졌다.

 

 

단독주택 1층에는 작년 편의점도 생겼다.

 

 

또 다른 동북선 공사 현장

 

지름길로 광운대역으로 가보고 싶었지만 주변을 크게 한 바퀴 둘러보기로 했다.

 

 

바로 저 앞이 월계2구역이었던 월계센트럴아이파크 아파트이다.

 

 

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때도 '헉' 소리가 나왔는데, 실제로 봐도 달라 보였다.

 

불과 몇 년 전만 해도 몇 억이었을텐데... 이제는 10억이 넘는다.

 

 

끝.

 

반응형
반응형

 

강화도에 경매 및 공매 임장을 다녀왔다.

 

강화도는 관심 지역 중 하나인데, 다른 지역에 집중하면서 잠시 잊고 있었다. 한 순간도 관심의 끈을 놓지 말아야 한다는 교훈을 얻었다. 오랜만에 강화도 경매 및 공매 물건을 검색해보니까 관심이 가는 물건들이 몇 개 있었다. 강화프라자2라는 곳의 상가는 올해 초부터 경매로 나왔는데, 최근에는 공매 물건들도 나와서 안 가볼 수가 없었다.

 

 

강화도 지도

강화도의 정식 주소는 '인천시 강화군'으로 시작된다. 강화대교를 건너서 조금만 가면 강화일반산업단지가 있고, 거기서 조금 더 가면 송해면이 나온다. 남북관계가 개선된다면 48번 국도 위쪽도 시세가 상승하지 않을까 막연히 생각하고 있었다.

 

 

강화일반산업단지 지도

48번 국도에서 조금만 들어가면 된다. 위치는 좋다. 다만 강화대교로 진입하기까지 차가 많이 막힌다는 것. 그래도 장기적으로는 괜찮은 입지가 아닐까. 현재에는 몇몇 업체들만이 들어와 있었고 빈자리도 많았다. 

 

 

강화프라자2

 

강화프라자2 위치

경매 및 공매로 나온 상가들이 있는 곳은 강화프라자2라는 건물이었다. 위 지도에서 CU가 있는 건물이다. 1층에서 하나의 호실이 경매로 나왔고, 1층과 2층에서 각각 하나의 호실이 공매로 나온 상태이다.

 

경매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 13~14평이 4억이 넘었고, 공매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 14~15평이 2.85억이었다. 2층의 공매 물건의 경우 전용면적 30~31평이 2.83억이었다. 감정평가 시점도 확인할 필요가 있지만 공매 물건에 비해 경매 물건의 감정가가 높게 평가된 것 같다.

 

 

강화프라자2 2층 평면도

아쉽게도 건물 사진은 없다. 그래도 산업단지 내 중심지라서 그런지 건물 주변에 사람들이 좀 있었다.

 

 

2층에는 한식부페가 운영 중이었다. 규모가 엄청 컸다. 위 안내문에도 200석이라고 나와있다.

 

규모가 큰 것을 보면 어느 정도 수요가 있는 듯했다. 하지만 이 한식부페 외에도 두 개의 한식부페가 더 있었다.

 

 

일단 바로 인근에 편의점과 함께 한식부페가 하나 더 생긴 것 같았다.

 

 

 그리고 좀 떨어진 곳에도 또 다른 편의점이 있었고 그 옆으로 한식부페가 있었다.

 

 

강화프라자2 1층 평면도

1층에는 편의점, 카페, 철물점 등이 있었고 공실도 많았다.

 

 

강화일반산업단지 인근 유적지

 

 

이마트24 옆에 있는 한식부페

 

 

GS25 옆에 있는 한식부페

 

 

 

송해면 상도리

 

송해면 상도리 경매 물건 위치

대지 175평 정도로 감정가는 1억 초반지었다.

 

 

맹지지만 요역지로 통행로를 확보한 상태였다. 현황은 전.

 

이 물건은 어느 유튜브에서도 소개한 물건이었다. 토지 관련 유튜브를 몇 개 구독 중인데, 그 중 두 군데에서 이 물건을 언급했다. 하나는 그저 장기적인 입지만을 고려해서 잠깐 언급했고, 다른 하나는 조금 더 자세히 주변 환경까지 언급했다.

 

 

경매 물건의 모습이다.

 

 

아쉽게도 길 건너편에 축사가 있었다. 100미터 이내의 거리였다.

 

가축사육제한구역이 아니었다. 초여름이지만 불쾌한 냄새는 나지 않았는데, 축사를 피하라는 이유가 있을 것이다. 몇 달 살아보면 확실히 알 수 있지 않을까. 문제는 이 주변의 축사가 이것 하나가 아니라는 것이다. 여기까지 오는 길에도 다른 축사들이 보였다.

 

 

경매 물건지 인근의 또 다른 축사

 

 

경매 물건지 인근의 또 다른 축사

 

 

경매 물건을 확대한 모습이다.

 

그래도 이 토지는 감정가의 66% 정도에 낙찰됐다. 10명이 입찰했고, 평당가로 계산하면 평당 43만원 정도였다.

 

 

끝.

 

몇 년 뒤에는 평당가가 얼마일까. 이날 강화도 내의 다른 곳도 갔는데 그곳들은 따로 안 올릴 예정이다.

반응형
  1. 봄빛햇살23 2021.07.05 23:30 신고

    강화도 안가본지 오래됐는데 가보고 싶네요~작년처럼 비가 50일정도 내리려나요^^; 장마시작이네요~ 건강잘챙기세요★

    • 사용자 45FIRE 2021.07.06 13:45 신고

      강화도 차만 안 막히면 가깝고 좋죠~^^
      봄빛햇살님도 건강하시길 바랄게요~!

반응형

 

종로구 이화동과 충신동에 다녀왔다.

 

경매로 나온 물건들을 보러 갔는데, 이화동 물건은 충신동에 거의 붙어 있어서 충신동이나 다름없다. 작년에도 몇 번 충신동에 갔었고 글을 두 개 작성했다. 이 글을 쓰기 전에 지난 글들을 읽어봤는데, 1년 사이에 충신동이 확실히 변한 것을 알 수 있었다. 재개발이 아닌 도시재생이라서 아쉽지만, 도시재생의 효과를 알 수 있었다.

 

 

종로구 충신동 위치

충신동의 입지는 상당히 좋다고 생각한다. 하지만 이화동은 알아도 충신동은 매우 낯설 것이다. 충신동은 종로구에 속하고, 서울 사대문 안에 있다. 동대문역에서 북쪽 방향으로 서울 성곽이 이어지는데, 충신동은 그 안쪽에 있으니 서울 사대문 안에 있는 것이다. 서울시청을 중심으로 3km 반경 이내에 있기도 하다.

 

 

종로구 충신동 위치 및 이동 경로

종로구 충신동은 위 지도와 같은 모습이다. 거의 한 가운데로 율곡로라는 도로가 지나고 그 왼쪽에 힐스테이트 창경궁 아파트가 생길 예정이다. 율곡로를 중심으로 왼쪽은 빌딩들이 많아서 투자하기에 적합하지 않다. 재개발로 관심을 가질만한 곳은 율곡로 오른쪽이다. 율곡로 오른쪽도 크게 두 부분으로 나눌 수 있다. 가운데를 지나는 도로를 기준으로 아래쪽은 아랫마을, 위쪽은 윗마을이라고 부른다.

 

빨간색 화살표는 이동한 경로를 나타낸 것이다. 이날 한성대입구역에서 출발해서 한양도성길을 걷고 이화동을 지나서 충신동으로 왔다. 충신동 바로 위가 이화동인데, 충신동 바로 위쪽으로 충신동과 도로 사이에 위치한 이화동에서 주택이 경매로 나왔고, 윗마을에서도 주택이 경매로 나왔다.

 

충신동 오른쪽으로 서울성곽 건너편이 바로 창신동이다. 창신동도 재개발 대신 도시재생사업을 진행한 곳인데, 이번에 오세훈 서울시장의 당선으로 재개발에 대한 기대감이 있다. 충신동과 창신동 모두 서울성곽 주변이라 영향을 받을텐데, 창신동보다 충신동이 고도제한에서 자유롭다고 생각한다. 창신동은 서울성곽 바깥에 있기 때문에 높은 건물이 들어서면 서울성곽을 가리게 된다. 그런데 충신동은 서울성곽 안쪽에 있어서 서울성곽의 조망을 가릴 위험이 없다.

 

 

종로구 충신동 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

종로구 충신동의 노후도를 나타낸 것이다. 아랫마을, 윗마을 가릴 것 없이 신축이 드물어서 전체적으로 붉은 색이다. 최근 몇 년 사이 부동산 가격 상승으로 서울 재개발 구역은 4~5억의 프리미엄은 매우 흔하다. 방학동, 쌍문동 등은 재개발을 추진하냐고 시끄러운데 충신동은 아직 조용한 편이다. 과거에도, 지금도, 투자자들이 그만큼 진입하지 않아서 그럴까?

 

 

현장 사진들

 

이화마을에서 충신동 윗마을과 이화동 일부를 바라본 것이다. 저 멀리 서울타워가 보이는 것처럼 이쪽은 지대가 높아서 전망이 좋은 편이다. 평일 오전인데도 이화마을의 루프탑 카페에서는 시원한 맥주를 마시는 외국인들이 몇 명 있었다.

 

 

동일한 지점에서 아래쪽을 내려다 본 것이다.

 

오른쪽으로 내려가는 도로를 중심으로 왼쪽 부분에 있는 블록을 한 번에 재개발하면 좋을 것 같다. 아쉽게도 행정구역상 대부분이 충신동이지만 이화동도 일부 포함되어 있다. 그리고 그 이화동에 속한 부분에서 주택이 경매로 나왔다.

 

 

이화동의 주택들

 

거의 절벽 위에 집을 지은 것 같다. 도로에 바로 접한 주택도 거의 1층 높이 위에 집이 있는데, 그 뒤쪽에 있는 주택은 더 위에 있다. 경매로 나온 주택은 이 주변에 있는데 위치조차 특정하기 쉽지 않았다. 임차인도 많아서 추후에 명도의 어려움도 예상할 수 있었다.

 

 

2020타경1072**

이화동 주택


대지면적은 30평 정도, 1989년에 지어진 주택이다. 감정가는 5억원이 넘는데, 3억원 중반에 낙찰됐다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하면 대지의 가격은 평당 1221만원이 나온다. 서울 사대문 안의 대지가 평당 1221만원 정도면 괜찮다고 생각한다. 문제는 기회비용이다. 

 

 

이화동 경매 물건 위치

아래쪽의 충신동과 함께 전체적으로 재개발이 되는 시나리오가 가장 좋겠다. 필지의 모양도 이상하고 다섯 개 이상의 필지와 접하고 있어서 단독으로 건축도 어려울 것 같다. 결국 시간과의 싸움이다.

 

 

이 도로를 중심으로 왼쪽이 충신동 윗마을, 오른쪽이 아랫마을이다.

 

몇 달만에 충신동에 왕서 충신동 윗마을을 구석구석 살펴보고 싶었지만 시간상 경매로 나온 주택만 빠르게 확인할 수 밖에 없었다. 그래도 그동안 달라진 점이 바로 보였다.

 

 

충신동 도시재생사업의 결과물이랄까.

 

작년 5월에 충신동에 왔을 때 2020년 4월부터 종료일을 정하지 않고 도시재생사업을 진행한다는 안내문을 봤다.

 

 

도시재생사업의 결과였을까. 예전과 달리 계단이 왼쪽 사진처럼 깔끔하게 바뀌어 있었다. 예전에는 거의 모든 계단이 가운데 사진과 같은 그냥 시멘트 색깔이었다. 일부 도로는 오른쪽 사진처럼 새롭게 포장된 상태였다.

 

도시재생사업으로 확실히 환경이 달라졌다. 하지만 집은 그대로이다. 내부는 인테리어로 어느 정도 수리할 수 있지만 건물 외관은 그대로다. 이런 도시재생보다는 재개발이 훨씬 나은 결과를 가져오겠지만 중요한 것은 주민들의 의사다.

 

 

충신동의 경매로 나온 주택으로 가는 골목이다.

 

도시재생을 해도 이런 골목은 여전히 남아 있었다.

 

 

2020타경1087**
충신동 주택

대지면적은 약 15평 정도고, 1988년에 지어진 주택이다. 이화동 주택과 비슷한 시기다. 감정가는 1억 7천만원 정도였고, 낙찰가는 2억 4천만원이다. 오세훈 서울시장의 영향일까. 예상보다 낙찰가가 높았다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하며 대지의 가치는 평당 1585만원으로 나온다. 이화동보다 300만원 이상 높다.


충신동의 또 다른 골목

 

이런 골목을 보면 열악하다고 느낄 수 있다. 그런데 뒤쪽으로 보이는 흰색(또는 베이지색) 주택을 보면 나름 깔끔하다. 특히 옥상을 보면 나만의 루프탑을 갖추고 있다. 저런 집이라면 일부 열악함을 감수하고 몸테크하며 살기에 괜찮지 않을까.

 

 

끝.

 

충신동은 관심지역으로 계속 지켜볼 생각이다. 아래는 충신동에 다녀온 이전글들이다.

 

 

2020.05.04 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 주택 경매 임장 & 충신동 재개발 충신1구역 내 위치

 

종로구 충신동 주택 경매 임장 & 충신동 재개발 충신1구역 내 위치

2019타경105***727 종로구 충신동 주택 토지 12.009평 건물 11.743평 1차 입찰기일 2020년 5월 6일 최저매각가격 145,438,520원 흥인지문 북북서측 인근에 위치 동대문역 북측이다. 사용승인 1978년 1층 주택은

trlt30.tistory.com

 

2020.09.18 - [45FIRE/부동산 임장] - 종로구 충신동 경매 임장 - 재개발이 필요한 곳, 충신성곽마을, 연극인 두레주택

 

종로구 충신동 경매 임장 - 재개발이 필요한 곳, 충신성곽마을, 연극인 두레주택

종로구 충신동에 다녀왔다. 종로구 충신동은 동대문역 북측에 있다. 주변에는 이화동, 창신동, 종로6가, 효제동이 있다. 이번에 충신동을 방문한 것이 두 번째인데, 지금까지 대로변 우측만 충신

trlt30.tistory.com

 

반응형
반응형

종로구 숭인동에 다녀왔다.

 

지난 달에 성신여대입구역부터 신설동역까지 상가주택 위주로 임장을 했는데, 경로상 삼선5구역과 숭인동 1169 구역이 있엇 함께 둘러봤다. 가칭 숭인동 1169 구역은 좁은 골목이라 안쪽은 로드뷰도 안 나오는 곳이었다.

 

 

 

 

 

 

(가칭) 숭인동 1169 구역 위치

숭인동 1169 구역은 신설동역 근처에 있다. 일부 분양업체에서 신설동역을 트리플 역세권이라고 홍보를 하지만, 개인적으로 신설동역을 1.5역세권이나 더블 역세권이라고 하고 싶다. 큰 의미가 있는 노선은 서울 중심부로 가는 1호선이기 때문이다. 2호선은 지선으로 성수역에서 순환 노선으로 갈아타야 한다. 우이신설선도 외곽으로 가는 노선이라 신설동역 주변에 거주하는 경우 출퇴근 측면에서 별다른 의미가 없다고 생각한다.

 

 

숭인동 1169 구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

가칭 숭인동 1169 구역은 전체적으로 노후된 모습이다. 최근에 건축한 것을 의미하는 파란색이 하나 밖에 없다. 색깔이 없는 필지도 몇 개 있긴 하다. 아무튼 신설동역 주변은 복잡한 편이다. 사거리도 아니고 오거리라서 지도를 제대로 안 보면 엉뚱한 길을 걷게 된다.

 

 

현재 숭인동 1169 구역의 매물은 거의 없다. 15평 정도의 투룸이 1000/70에 월세로 나왔을 뿐이다.

 

 

현장 사진들

 

시작부터 공공재개발에 반대한다는 현수막이 보였다.

 

지극히 개인적인 느낌이지만 공공재개발이 쉽지 않을 것 같았다. 주민들의 동의도 중요한데 이렇게 결사 반대하는 사람도 있고, 구역 내에도 숙박시설이 몇 개 있었다. 그런 곳도 공공재개발에 반대하지 않을까.

 

 

모텔 건물

 

카카오 맵에서 지도상 보이는 모텔이나 여관이 세 개 있었다. 게스트 하우스도 두 개 있었는데 하나는 구역 경계에 있어서 구역에 포함되는지 아직 알 수 없다.

 

 

구역 내부는 이렇게 차가 다니기 힘든 좁은 골목길이었다.

 

양옆으로는 한눈에 봐도 오래된 주택들이 있었다.

 

 

구역 오른쪽 경계는 넓은 도로가 있다. 8차선 정도 되는 것 같다.

 

 

다시 내부로 들어왔다. 역시 좁은 골목길이다.

 

따로 사진은 없지만 단칸방 월세가 있을 듯한 분위기였다.

 

 

여관과 교회가 보인다.

 

 

이런 좁은 골목길을 보면 도시재생보다는 재개발을 하는게 쾌적하겠지만 중요한 것은 주민들의 동의이다.

 

 

몇몇 건물들의 건축년도를 확인해보니 1970년대가 많이 보였다. 건축년도를 확인할 수 없는 곳도 있고 1936년으로 나오는 곳도 있었다.

 

지적편집도를 보니 필지가 상당히 작아보였다. 번지수가 네 자리라서 작은 필지가 더 작게 느껴졌다.

 

숭인동 1169 구역 지적편집도

 

 

이렇게 골목 중간에 계단도 있지만 그나마 다행인 것은 거의 평지라는 것이다. 언덕에 위치한 곳은 좁은 골목에 가파른 계단까지 있는데, 숭인동 1169 구역에서는 위 사진을 제외하고 계단을 못 봤다.

 

 

무슨 암도 있고, 오래돼 보이는 건물들이 있었다.

 

 

이쪽 골목은 그나마 넓다.

 

 

뒤로 보이는 아파트

 

근처에 종로청계힐스테이트아파트가 있다.


2009년 준공인데, 국평 기준 최근 실거래가는 10억 4천만원이다.

 

 

다른 쪽 경계로 나가는 길

 

오른쪽 경계는 8차선 도로이고, 왼쪽 경계는 가게들이 많았다. 점심시간 직후라 유동인구가 많아서 따로 사진은 못 찍었다. 카카오맵에서 확인해보니까 사우나, 마트, 한의원, 편의점 등이 있었다.

 

 

또 다른 게스트 하우스 같은 건물이다.

 

 

마지막으로 봤던 골목길이다.

 

사진상 잘 안 보이지만 전선들도 지저분했다.

 

 

끝.

 

진정한 트리플 역세권은 아니지만, 그래도 종로구에 속하고 입지가 좋다. 신설동역 주변은 전체적으로 다소 낡은 느낌인데, 숭인동 1169 구역 외에 신설1구역도 있다. 과연 공공재개발들이 잘 진행될지... 몇 년 뒤의 모습이 궁금하다.

 

반응형
반응형

 

성북구 성북동에 다녀왔다.

 

한성대입구역에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 한옥 같은 주택이 경매로 나와서 관심을 가지게 됐는데, 그 근처가 성북1구역으로 2차 공공재개발 후보지로 선정된 곳이었다. 그래서 분위기를 살펴보러 갔다. 개인적인 느낌으로는 공공재개발 진행이 수월하지 않을 것 같았다. 재개발에 결사 반대한다는 현수막도 있었고, 언덕 거의 꼭대기 근처에 있는 곳에도 신축 빌라가 들어서고 있었기 때문이다.

 

 

성북1구역 위치

대략적인 위치만 표시한 것으로 정확한 경계는 아니다. 대충 성북문화원 위쪽부터 학교들이 있는 곳까지다.

 

 

성북1구역 이동 경로

역시 대략적으로 표시한 것이다. 이날 엄청 더워서 구석구석 돌아다닐 수가 없었다.

 

 

성북1구역 정비사업개요

공공재개발 2차 후보지로 선정되기 전의 현황이다. 얼마 전에 발표했던 공공재개발 2차 후보지의 성북1구역과 면적이 차이가 난다.

 

 

성북1구역 위치도

서울시 자료에 따르면 성북1구역은 2000년대 초반부터 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐는데 결국 조합설립이 되지 않았다. 공공이 추진한다면 좀더 속도가 날지 모르겠다.

 

 

공공재개발 2차 후보지 16곳

 

가칭 성북1구역 현황 (공공재개발)

과거의 성북1구역에서 대로변에 접한 상가들 등 일부가 제외된 것처럼 보인다. 아무튼 성북1구역의 입지는 좋아 보인다. 위 현황에도 입지에 한성대입구역 역세권이라고 적혀있다. 단지 내 위치에 따라 역에서 거리가 차이나겠지만 가장 가까운 곳은 3분도 안 걸릴 것이다.

 

 

성북1구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

성북1구역의 노후도는 위와 같다. 붉은색이 진할수록 노후됐다는 의미이고 파란색은 신축이나 다름없다. 아래 올릴 사진들 중에 현대그린빌라가 있는데 그 주변에 공사 현장이 있었다. 위 노후도에서 파란색 점선으로 표시된 부분이 철거를 의미하는 것 같다.

 

 

성북1구역 현장 사진들

 

성북1구역 가는 길

 

가는 길이라고 했지만 사실상 성북1구역 좌측으로 접한 도로이다. 이 도로를 따라 '성북동'으로 가면 대사관저들이 있는지 각국의 국기가 있었다.

 

 

멀리서 바라본 성북1구역

 

성북1구역으로 바로 갔던 것은 아니고 일단 성북동 돈까스부터 먹고 시작했다. 유명한 집이 세 군데 정도 있는데, 이번에 가보려던 곳이 휴무라서 지난 번에 갔던 곳에 또 갔다. 그 사이 가격도 조금 오르고 전체적으로 유쾌하지 않은 경험을 했다. 다시는 안 간다.

 

위 사진 가운데 위쪽에 색깔이 들어간 학교 건물 아래쪽이 성북1구역이다.

 

 

이 사진도 비슷한 위치에서 찍은 것 같은데... 저 멀리 건너편은 성북1구역이 아닌 것 같다. 성북1구역에 접한 성북2구역이나 성북3구역이 아닐까. 서울시 사이트에는 성북5구역은 아예 안 나와 있었는데, 부동산에는 성북5구역 매물도 있었다.

 

빌라 기준, 면적이 기억 안 나는게 4.5억. 전용22평이 4.7억이었다. (성북5구역)

 

성북1구역은 더 비쌌다. 전용22평, 3층, 방3개, 복층구조가 7.5억.

전용18평이 7.2억이었다.

 

네이버부동산의 매물들도 빌라들이 7억원대가 많다. 6억원대도 있는데, 기보증금이 3억원 아래이다. 실투자금 3~4억 이상 있어야 하지 않을까.

 

 

성북1구역으로 가는 길

 

횡단보도를 건너서 오른편이 성북1구역 쪽이다. 바로 공사중인 현장이 있었는데 아무래도 저 부분은 제외될 것이다.

 

 

성북1구역

 

골목으로 들어왔다. 전체적으로 둘러보고 싶었지만 구역이 너무 넓고 날씨도 더워서 안쪽으로 작게 한 바퀴 돌아봤다.

 

 

언덕길 경사가 심하다.

 

그런데 여기가 끝이 아니고 올라가면 언덕길이 더 이어진다.

 

 

공사 현장

 

공사 현장이 보였다. 빌라 같은데 4~5층 높이였다. 신축 건물이 몇 개 들어와도 노후도 비율만 충족하면 문제가 없겠지만 이렇게 신축이 들어오고 있는 모습을 보면 재개발과 조금 멀어지는 것 같다. 최근 기사에도 공공재개발 구역에 건축이 이루어진다고 본거 같다. 위 사진에 나오는 건물은 아마 훨씬 이전에 건축허가를 받지 않았을까.

 

 

현대그린빌라

 

지도에도 나왔던 빌라이다. 옛날 빌라도 4층 높이로 높아보였다.

 

 

조금 더 올라가자 또 공사 현장이 나왔다.

 

문제는 이런 공사 현장이 역에서 가까운 곳, 대로변에서 가까운 곳이 아니라는 것이다. 여기는 성북1구역의 위쪽 거의 끝부분이다. 이런 곳까지 신축 건물이 올라가고 있다면 이쪽 주민들은 재개발이든 공공재개발이든 반대하지 않을까.

 

 

성북1구역 모습

 

로드뷰로는 볼 수 없는 골목으로 왔다. 확실히 세월의 흔적이 느껴졌다.

 

 

지대가 높으니 전망은 좋다.

 

 

하지만 이쪽은 정말 재개발이 필요해 보였다.

 

사람도 지나가기 힘든 골목길이었다. 차는 당연히 못 들어오고, 오토바이도 못 들어오고, 자전거도 못 들어온다. 사실 이쪽으로 조금만 들어갔다가 다시 나오려고 했는데 들어가는 길에 접한 집에서 개가 엄청 짖었다. 돌아나오려면 또 그 집을 지나야 했는데... 또 지나가면 문틈을 비집고 개가 튀어나올거 같아서 골목 안쪽으로 계속 들어갔다.

 

 

이런 골목길이 이어졌지만 다행히 막다른 골목은 아니었다.

 

 

이쪽 골목 계단은 그나마 '도시재생'을 했다.

 

 

다시 큰길로 나왔다.

 

안쪽의 노후된 곳과 도로변의 빌라들은 확실히 차이가 났다.

 

 

이런 빌라들과 간혹 단독주택도 보였다. 이런 모습을 보면 딱히 재개발이 필요하지 않은 듯했다.

 

 

단독주택들은 대지면적이 상당해 보였다.

 

경매로 나온 한옥주택은 더 아래쪽에 있는데 감정가가 12억인가 13억이었다. 골목 안쪽의 단독주택도 대지면적이 50평에 가까워서 그런지 14억이었다.

 

 

내려가는 길

 

위쪽과 달리 아래쪽은 그럭저럭 괜찮은 모습이었다.

 

 

재개발 결사 반대

 

이 건물만 반대하는 것일까. 아무튼 이 건물은 대로변 코너에 있다. 아무래도 재개발 구역에서 제외될 것 같다.

 

 

경매로 나온 한옥주택이 있는 골목

 

아래쪽은 언덕이 아닌 평지인데 오래된 주택과 신축 건물이 섞여 있었다.

 

 

골목이 엄청 좁지만 뒤쪽으로는 신축 빌라가 보인다.

 

 

끝.

 

 

몇 년 뒤에 성북1구역은 어떤 모습일까. 10억원이 넘는 아파트들이 있을까. 빌라와 단독주택이 혼재한 지금과 같은 모습일까. 주민들의 의사가 가장 중요할 것 같은데, 공공재개발이나 재개발에 적극 찬성하는 주민들이 별로 없을 것 같다.

 

반응형
반응형

성북구 삼선동에 다녀왔다.

 

이동 경로

사실 이날 삼선동만 갔던 것은 아니다. 성신여대입구역에서 출발해서 삼선동을 보고 보문역 주변의 보문동을 지나 신설동역 주변의 숭인동까지 보고 왔다. 임장의 테마는 재개발이 아닌 단독주택과 근린주택, 상가주택이었다. 10개가 넘는 매물을 보고 왔는데, 그 과정에서 삼선5구역, 보문동 재개발 구역, 숭인 공공재개발 구역까지 보고 온 것이다. 이번 글에서는 삼선5구역과 보문역 주변의 재개발 구역(보문2, 보문5)을 일부 올리겠다.

 

 

삼선5구역 위치

위 지도에서 큰 원으로 표시한 부분이 삼선5구역이다. 아래 따로 올리겠지만 구역 모양이 독특하다. 주변에는 삼선SK뷰아파트, 삼선푸르지오 아파트 등이 있다. 왼쪽으로는 한양도성길이 낙산공원까지 이어지는데, 삼선5구역에서 서울성곽이 뚜렷하게 보인다. 오른쪽으로는 조금 멀지만 성북구청, 보문역 등이 있다.

 

삼선SK뷰 아파트를 보면 삼선5구역의 미래가 보이지 않을까. 삼선SK뷰 아파트를 지나갔는데 상가 앞으로 사람들이 많아서 사진을 못 찍었다. 대신 삼선SK뷰 아파트 등의 시세를 올린다.

 

 

삼선SK뷰 아파트
430세대
2012년 준공

 

삼선SK뷰 아파트 107A형 최근 5년 시세 (출처: 네이버 부동산)

국평이라고 할 수 있는 전용84인데 2020년 12월 12억 5천만원에 거래가 됐다. 현재 호가는 12억 8천만원에서 13억까지 있다. 5년 전에는 실거래가가 6억원이었으니 여기도 역시 2배가 됐다.

 

 

삼선푸르지오 아파트
864세대
2008년 준공

 

삼선푸르지오 아파트 103A형 최근 5년 시세 (출처: 네이버 부동산)

역시 국평이라 불리는 전용84의 경우 최근 5년 동안 2배가 됐다. 5년 전의 실거래가는 4억원 중반이었다. 최근 실거래가는 2021년 5월 9억 3천만원과 9억 4천7백만원이 있다. 현재 호가도 그 정도이다. 9억 3천만원에서 9억 5천만원까지 있다. 삼선SK뷰 아파트보다 연식이 오래됐고 지하철역에서도 멀어서 이렇게 3억원 정도 가격 차이가 나는 것 같다.

 

 

다음은 삼선현대힐스테이트 아파트이다.

 

삼선현대힐스테이트
377세대
2009년 준공

 

삼선현대힐스테이트 아파트 106A형 최근 5년 시세 (출처: 네이버 부동산)

전용84의 경우 5년 전에 4억원 중반대였다. 가장 최근 실거래가는 2020년 9월로 8억 6천만원이었다. 현재는 매물이 없는데 삼선푸르지오 아파트보다 약간 낮지 않을까.

 

 

삼선5구역

 

정비사업 개요

 

건축계획 및 주택공급계획

서울시 자료로 현 시점과 차이가 있을 수도 있다.

 

 

삼선5구역 위치도

재개발 구역이 독특하다. 한성대학교와 접하고 있는데 위쪽 가운데 부분이 쏙 빠졌다. 무슨 이유인지는 모르겠지만 아쉽다.

 

 

삼선5구역 조감도

 

 

지난 1월 낙산공원에서 삼선5구역을 바라봤을 때 황토색 흙이 상당 부분 보였었다. 그런데 이번에 삼선5구역 주변을 가보니 그때와 크게 달라진 것이 없어 보였다. 멀리서 봤을 때와 가까이에서 봤을 때가 차이가 있겠지만 여전히 황토색 흙이 보였을 뿐이다. 참고로 지난 5월 10일경에 다녀왔다.

 

 

현장 사진들

 

삼선SK뷰 아파트를 등지고 찍은 사진이다. 삼선5구역의 미래를 예상할 수 있게 삼선SK뷰 아파트 사진도 한 장 찍었어야 했는데 아쉽다.

 

 

동일 지점 카카오맵 로드뷰

2020년 8월에는 이런 모습이었다. 현재는 왼쪽 부분이 철거가 진행 중이다.

 

 

철거 현장이 얼핏 보인다.

 

오른쪽 앞으로는 신축 빌라가 있다. 저런 신축 빌라들 때문에 구역에서 제외됐을까.

 

 

반대편은 계단 위로 삼선5구역이 있다.

 

 

한성여고 앞으로 높게 펜스를 친 삼선5구역이 있다.

 

 

삼선5구역의 모습

 

상당 부분 철거가 끝났고 저 멀리 서울성곽도 보인다. 추후에 준공이 되면 고층에서는 성곽뷰가 보이지 않을까. 한강뷰가 안 된다면 성곽뷰라도 있으면 좋을 것 같다.

 

 

가림막 뒤로 아직 철거가 안 된 건물들이 보인다.

 

빠른 철거가 진행되야 사업비도 절감할 수 있을텐데, 조합원은 아니지만 아쉽다. 참고로 철거는 7월까지 예정되어 있다.

 

 

이 가운데 부분이 빠진 것도 아쉽다.

 

 

삼선5구역 및 주변 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

가운데 부분은 왜 빠졌을까. 신축 때문인가 해서 노후도를 확인했는데 신축 건물이 그렇게 많은 것도 아니다. 주민들이 반대를 했을까.

 

 

삼선5구역 철거 현장과 주변

 

저 아래쪽 부분과 이쪽 사이에 높이 차이가 꽤 있다.

 

 

마을버스가 다니는 메인 도로

 

왼쪽으로 완전 신축 건물이 보인다.

 

 

다시 삼선5구역의 모습

 

 

조금 더 가까이에서 찍은 사진

 

뒤쪽으로 서울 성곽이 길게 이어져 있다. 최근에도 성북동에서 이화동, 충신동까지 임장을 하면서 저 길을 걸었다.

 

 

조금 더 계단을 올라가서 내려다 본 모습

 

삼선5구역과 서울성곽 사이에도 노후된 주택들이 많다.

 

 

삼선5구역 및 주변 지적편집도

아쉽게도 그쪽은 제1종일반주거지역이다. 충신동도 그렇고 서울성곽 주변에 관심을 갖고 있다. 잘만 진행이 된다면 제2의 경희궁 자이가 탄생할 수도 있을 듯한데... 서울성곽 주변이라 고도제한이 있는 것 같다.

 

 

저쪽에 낮은 아파트라도 생긴다면 서울성곽을 다 가릴 것이다.

 

 

열심히 작업 중인 포크레인들도 보인다.

 

 

이쪽도 삼선5구역이다.

 

 

저 앞에 보이는 아파트는 삼선푸르지오 아파트이다.

 

 

이 길을 따라 왼쪽은 삼선5구역이 아니고 오른쪽은 삼선5구역이다.

 

 

동일 지점의 카카오맵 로드뷰

철거가 시작되기 한참 전인 2020년 3월에는 위와 같은 모습이었다.

 

왼쪽보다 오른쪽이 노후도가 훨씬 심하다. 이런 노후도 차이가 재개발의 유인이 됐을까.

 

 

삼선SK뷰 아파트 쪽으로 내려가는 길

 

 

삼선5구역주택재개발정비사업조합 철거안내문

 

지난 1월에 낙산공원에서 삼선5구역을 봤을 때 상당 부분 철거가 끝난 모습이 보였는데, 이쪽은 지난 4월부터 철거를 시작했다. 서울성곽에 가까운 구역을 먼저 철거하고 이쪽을 나중에 철거한 것일까. 아무튼 철거는 7월말까지 예정되어 있다.

 

 

삼선교회

 

저 교회 앞을 지나 왼쪽으로 내려가려고 했는데 길이 막혀 있어서 왔던 길로 돌아갔던 것이다.

 

 

삼선5구역 주변

 

철거 중인 건물을 사진에 담고 싶었는데 시야를 가려서 제대로 못 찍었다.

 

 

삼선5구역 끝.

 

한성대입구역에서 서울역까지는 단 13분 소요. 삼선5구역의 입지도 꽤 좋은 것 같다.

 

 

보문동 재개발 구역

 

이날 재개발과 관련하여 집중적으로 보고 싶었던 곳들은 삼선5구역과 숭인 공공재개발 구역이었다. 그런데 삼선동에서 숭인동으로 가는 길에 보문2구역과 보문5구역도 지나가게 됐다.

 

 

보문2구역

 

정비사업개요

 

건축계획 및 주택공급계획

 

보문2구역 위치도

조감도

보문2구역 조감도 (출처: 서울시 클린업)

 

 

보문2구역은 한창 건물이 올라가고 있었다. 사진이 몇 장 안 돼서 보문2구역과 보문5구역 사진을 아래에 같이 올리겠다. 보문2구역은 아는 사람이 분양권을 가지고 있다. 몇 달 전에는 그런가 보다 했는데 지금은 엄청 부럽다. 보문역도 어느덧 더블 역세권이 됐다. 하나는 우이신설선이라 큰 의미가 없다고 해도 6호선 초역세권이라 입지가 좋다.

 

 

보문5구역

 

정비사업개요

 

건축계획 및 주택공급계획

 

 

보문5구역 위치도

 

 

보문5구역 조감도

 

 

보문5구역은 철거를 앞두고 있는 것 같았다. 점심시간 무렵 이쪽을 지나갔는데 인부 같은 사람들이 밥을 먹고 앉아있는 모습이 보였다. 그래서 막 사진을 찍을 수 없었다.

 

 

보문동 재개발 현장 사진들

 

저 앞에 올라가고 있는 아파트가 보문2구역이다.

 

보문리슈빌하우트아파트
22년 3월 예정

 

 

보문2구역 및 보문5구역

위쪽이 보문2구역, 아래쪽이 보문5구역의 위치를 대략적으로 표시한 것이다. 보문역 초역세권이다.

 

 

리버뷰는 아니지만 성북천이 흐른다. 역에서도 가깝고, 이렇게 산책로도 있으니 좋아 보였다. 점심시간 무렵이라 산책하는 사람들이 꽤 많았다.

 

 

서울 성북 보문2구역 주택재개발정비사업

 

계룡건설에서 건설하고 있다.

 

 

보문2구역 주변이다. 오른쪽은 왜 재개발 구역에서 제외됐을까.

 

 

2022년 3월에 준공 예정이니 9~10개월 정도 남았다.

 

 

이쪽은 보문5구역이다.

 

철거 직전의 모습이었는데, 갈등과 분쟁이 있는지 여기 저기 다니면서 사진을 찍을 분위기가 아니였다.

 

 

보문5구역과 그 뒤로 보이는 보문2구역

 

보문동 끝.

 

 

반응형
반응형

동작구 노량진동, 본동에 다녀왔다.

 

공공재개발 2차 후보지의 명칭이 '본동'이라고 해서 본동이 따로 있는 줄 알았는데 행정경계로는 노량진동으로 나오고 법정경계로는 본동으로 나온다. 동작구 노량진동 다가구 경매 물건을 보러가면서 주변 지역 매물들을 검색하다가 '본동'도 알게 됐다. 9호선 노들역에서 가까워서 입지가 무척 좋아보였는데 재개발 구역이 아닌 곳이 있었다. 바로 거기가 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정된 여러 곳들 중 하나였다.

 

 

동작구 노량진동 및 본동 위치

노량진역 주변이 노량진동이고, 노들역 주변이 본동이다. 위 지도상 흐리게 나오지만 동작구청 아래로 노량진뉴타운이라고 표시되어 있기도 하다. 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운으로 이 주변이 엄청나게 변했다. 아쉽게도 경매 물건이 나온 곳은 재개발 구역에서 제외된 곳이었다. 임장을 가보니 주민들의 반대가 있었던 것 같았다.

 

 

노량진동 다가구 경매

2020타경1044**

 

노량진동 지도

노량진동은 그저 지나간 적만 있을 뿐이다. 이번에 노량진동에 가면서 입지가 좋다는 생각이 들었다. 떠오로는 용산에서 단 한 정거장 거리이다. 한강에서도 가깝고 여의도도 가깝다. 여의도는 단순히 가깝다고만 생각을 했는데 9호선을 타면 여의도역까지 두 정거장이다. 노량진동에 재개발 구역도 여러 개가 있을텐데, 이번에는 관심을 갖지 않았다. 서울 재개발 구역은 프리미엄만 몇 억이다.

 

 

노량진동 경매 물건지 주변 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

노량진동 중 경매 물건이 있는 곳 주변의 노후도를 알아봤다. 신축 건물들이 많이 생긴 것 같았다. 재개발 구역이었다가 해제되었는지, 아니면 애초에 재개발 구역이 아니었는지 모르겠지만 노후도만 고려하면 앞으로 재개발 가능성은 별로 없어 보인다.

 

그럼에도 노량진동까지 찾아간 이유는 다른 것을 기대했기 때문이다. 다가구인데 경매로 나온 것은 '다'동이었고 '마'동까지 있었다. 연식은 91년. 언젠가 소규모 재건축이라도 가능하지 않을까 생각했다. 현장에 가보니 생각보다 마음에 드는 면도 있었다.

 

경매 물건지로 가는 길

 

노량진역에서 7분 정도 걸어서 경매 물건이 있는 골목으로 왔다. 여기서부터 경사가 시작됐다. 골목 안쪽으로 들어오니까 '고시원'들이 많이 보였다. 경매 물건이 아닌 일반 매물을 찾아봤을 때도 단독주택보다는 다가구/원룸이 많았다. 아무래도 노량진 고시촌의 학생들 수요가 있어서 그런거 같다. 고시원이나 원룸의 경우 지금도 월세 수입이 잘 나오니까 재개발에 반대하지 않았을까.

 

 

일반 매물이 있었던 빌라

 

저층이 아니었는데 매매가가 3.3억이었다. 대지지분만 계산하면 평당 1283만원 정도였다.

 

 

언덕을 올라가다가 뒤를 돌아보니 63빌딩이 보였다.

 

 

경사가 무척 심한 계단

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

언덕길을 올라왔는데 경매 물건이 있는 소규모 단지로 가려면 또 언덕을 올라가야 했다.

 

 

경사가 심한 만큼 전망은 나름 좋았다.

 

한강은 안 보이지만 63빌딩이라도 보이니까 뭔가 달라 보였다.

 

 

각 동에 3세대가 거주하는데, 역시 주차공간은 부족해 보였다. 동과 동 사이의 간격도 좁다. 경매 물건은 1층으로 감정가는 2억 7천6백만 원인데 1회 유찰된 상태다. 다른 동에 일반 매물도 있는데 1층은 2.3억, 2층은 2.8억이었다. 지하/1층/2층이라고도 하고 1층/2층/3층이라고도 해서 정확히 몇 층을 의미하는지 확인할 필요가 있다. 또한 실제 매물인지 허위 매물인지도 파악해야 할 것이다.

 

어느 정도 자금의 여유가 있다면 묻어둔다는 생각으로 보유하면 어떨가 하는 생각으로 관심을 가진 물건인데, 구분소유적 관계에 있는 물건이라 투자금이 많이 들어가므로 별다른 매력이 없어 보인다.

 

 

그래도 63빌딩이 저 정도의 거리에 있으니 입지는 좋다.

 

 

길 건너편의 노후된 주택과 그 뒤로 보이는 아파트

 

1997년에 준공된 우성아파트인데 평균적으로 평당 3천만원에 약간 못 미친다.

 

 

노들역으로 가기 위해 또 언덕길을 올라갔다.

 

 

언덕길을 올라가서 바라본 모습

 

가운데에서 약간 오른쪽 위로 경매 물건이 있는 곳이 얼핏 보인다.

 

 

 

공공재개발 2차 후보지 동작구 본동

 

 

 

 

동작구 본동의 경우에도 6월 1일 주민설명회가 진행될 예정이다.

 

 

 

 

가칭 본동 구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

생각보다 파란색이 많이 보이는데, 현장을 가보니 재개발의 필요성이 느껴졌다.

 

본동 구역을 구석구석 돌아다니면 더 좋겠지만 그냥 골목길 하나를 따라서 크게 둘러봤다. 그래도 나름 소득이 있었다. 주민설명회 예정 현수막을 봤고, 엄청난 뷰도 봤다. 하지만 공공재개발 구역은 현금청산 우려로 쉽게 투자할 수 없다. 주민 반대로 구역이 해제되고 언젠가 다시 재개발이 될 타이밍을 노려야 할까.

 

 

본동 구역으로 들어왔다. 노량진 교회 옆 골목.

 

 

저 멀리 아파트가 보인다.

 

 

서서히 시작되는 언덕길이다.

 

 

일부 주택은 이런 계단을 올라가야 대문으로 가게 된다.

 

주차공간은 당연히 없을 것이다.

 

 

경사가 심해지는 언덕길. 90년대 초반에 지어졌을 듯한 건물들이 보인다.

 

 

언덕길을 올라가는데, 그보다 더 위에 집들이 있었다.

 

 

담장 너머로 아래쪽이 보였다. 동작구 본동의 내부라고 할 수 있다. 오래된 주택들이 대부분인데 간혹 신축 건물도 보인다.

 

 

계속되는 언덕길, 그보다 더 가파른 계단들도 보였다.

 

 

저 멀리 고층 아파트가 보인다.

 

사진은 없지만 본동 중심에서 500미터 거리에 아크로 리버하임 아파트가 있다. 평균적으로 평당 6300만원으로 나온다. 국평의 경우 매매 호가가 20억원이 넘는다...

 

 

아래쪽으로 내려가는 계단이다.

 

골목 골목 이런 계단들이 있으니 차량 통행은 불가능하다. 오토바이조차 다닐 수가 없다.

 

 

그래도 한강 주변이고 지대도 높아서 저 멀리 한강이 보였다.

 

 

본동 47번지 일대

공공재개발 사업 주민설명회 개최

2021년 6월 1일이다.

 

본동 주민들은 공공재개발에 대해 어떤 입장일까.

 

 

가던 길을 따라 계속 갔다.

 

 

한강뷰

 

여기가 공공이든 민간이든 재개발이 된다면 한강뷰가 가능할 것이다. 지금도 한강뷰가 가능하다. 일부 주택들의 경우 옥상에서 저런 한강뷰를 즐길 수가 있다. 조금 전에 올린 사진을 찍을 때도 옥상에 사람들이 보여서 조심스럽게 사진을 찍었다.

 

 

드디어 내려가는 길이다. 왼쪽은 동양중학교인데 교실에서도 한강뷰가 가능할 것 같았다.

 

 

동작구 본동의 한강뷰

 

바로 눈앞에 한강이 보이는 그런 한강뷰는 아니지만 그래도 이렇게 한강이 보이는 것이 나름 마음에 들었다. 재개발이 안 되더라도 옥상에서 맥주 한캔 하면서 한강뷰를 즐기며 살 수 있을 것 같다.

 

 

빠질 수 없는 계단

 

 

이렇게 동작구 노량진동 극히 일부와 본동 공공재개발 구역을 둘러봤다. 이날 흑석동까지 갔지만 흑석동은 따로 올리거나 아예 안 올릴 생각이다.

 

 

추가) 동작구 본동의 시세를 깜빡했다. 공공재개발 2차 후보지라도 매물이 없지는 않은데 15억짜리 단독/다가구가 하나 나와 있다. 대지만 고려하면 평당 3500만원이 조금 안 된다.

반응형
반응형

 

부산시 영도구에 다녀왔다.

 

업무상 부산에 내려갔다가 연차를 하루 써서 하루는 부산 임장을 했다. 예전부터 관심이 있었던 영도5구역을 가장 우선순위에 두었고, 우연히 초랑2구역도 둘러보고 왔다.

 

 

영도5구역 위치

영도5구역은 부산시 영도구에 있다. 위 지도에서 영선미니아파트로 표시된 주변 지역이 영도5구역이다. 그 아래로는 관광지로 유명한 흰여울 문화마을이 있다. 환상적인 오션뷰가 가능한 입지이다. 부산 사람들보다는 외지인들이 영도5구역에 더 관심을 갖는다고 한다. 1년 전에는 프리미엄이 1억원 대였는데, 지금은 2억원 대이다.

 

 

영도5구역 위치 및 현황 (출처: 부동산지인)

위 지도는 부동산지인에서 영도5구역을 표시한 것이다. 다른 곳에서 표시한 구역도를 봤을 때에는 대원아파트를 포함한 일부분이 제외된 모습이었다. 어디까지가 영도5구역에 포함되는지 확인할 필요가 있다.

 

 

영도5구역 노후도 (출처: 부동산플래닛)

영도5구역의 노후도를 나타낸 것이다. 붉은색이 많을 수록 노후도가 심하다는 뜻이다. 영도5구역은 전체적으로 붉다.

 

 

현장 사진들

 

부산시청, 영도구청 등의 재개발 자료는 생략한다. 찾아보면 나올텐데, 여기서는 영도5구역의 입지, 현황만 사진으로 보여주겠다.

 

 

영도5구역으로 가는 길

 

부산남항 건너편의 모습이다. 과거에 영도는 섬이었다고 한다. 현재는 4개의 다리가 이어져 있다. 부산항대교와 남항대교가 있어서 남구나 송도로 쉽게 갈 수 있다. 영도로 갈때 탔던 버스도 해운대부터 송도까지 가는 버스였다.

 

 

영도 건너편의 모습

 

저쪽에서도 멋진 오션뷰가 나오겠구나 하는 생각이 들었다.

 

 

빨간 등대와 고층 아파트

 

저 아파트는 힐스테이트이진베이시티아파트(2022년 5월 예정)이다. 저기도 멋진 오션뷰를 자랑할 것 같다. 물론 영도5구역도 마찬가지다.

 

 

갈맷길

 

부산에도 이런 길이 있었다.

 

 

영도5구역으로 가는 길

 

방파제 비슷한 것을 따라서 영도5구역으로 갔다. 영도5구역 주민들은 언제든지 흰여울길이나 이런 산책로를 이용할 수 있겠다.

 

 

영도구의 모습

 

 

영도에서 바라본 송도

 

 

지금까지 걸어온 산책로

 

 

남항대교와 송도

 

 

힐스테이트이진베이시티아파트와 부산 바다

 

 

바다에 떠 있는 배들

 

영도5구역의 또 다른 매력은 이렇게 바다 위에 떠 있는 배들이라고 한다. 지금은 그저 배들이 떠있는 모습으로 보이지만 야간에는 시시각각 변하는 배들의 모습이 색다른 전망을 보여준다고 한다.

 

 

드디어 보이는 영도5구역

 

해안가 절벽 위에 위치해 있다. 저층에서도 오션뷰가 가능할 것 같다.

 

 

영선반도보라아파트

 

영도에 오션뷰 아파트가 영도5구역만 있는 것은 아니다. 위 사진의 영선반도보라아파트에서도 오션뷰가 가능하다. 또한 흰여울길을 따라서 더 안쪽으로 들어가면 나오는 함지그린아파트도 오션뷰가 가능하다. 함지그린아파트의 침대에서 보이는 오션뷰는 다음(daum) 메인에 소개되기도 했다.

 

 

드디어 영도5구역에 진입했다.

 

사실 구역 경계를 제대로 확인하고 갔던 것이 아니라 그저 느낌으로 돌아봤다. 영도5구역 아래쪽부터 시계 방향으로 크게 둘러보았다.

 

 

여기는 영도 대원아파트이다. 영도5구역에서 제외되는 것으로 알고 갔는데 앞서 올린 부동산 지인의 구역에는 포함된 것으로 나온다. 아마 제외되는 것이 맞을 것이다.

 

 

이렇게 영도 대원아파트는 따로 재건축을 추진하고 있었다.

 

 

영도 제1재정비 촉진5구역 개요

 

영도5구역의 정식 명칭은 영도 제1재정비 촉진5구역이다. 이렇게 조감도가 있었는데 햇빛에 반사되어서 잘 보이지 않는다.

 

 

게시판의 매물들

 

 

남항 초등학교 인근

 

대원아파타를 지나 남항 초등학교를 끼고 위쪽으로 돌아봤다.

 

 

노후된 모습에 경사도 심했다.

 

 

남항 초등학교 북측

 

 

지대가 높아서 그런지 전망이 좋았다.

 

저 멀리 바다가 좀 보인다.

 

 

넓은 도로 뒤로 보이는 더 넓은 바다

 

좁은 골목길의 주택가를 지나서 큰 길로 나왔더니 바다가 보였다.

 

앞으로 영도5구역에서는 이런 모습을 볼 수 있지 않을까.

 

 

다행히 날씨도 좋았다.

 

 

바로 바닷가로 가고 싶었지만 영도5구역을 조금 더 둘러봤다.

 

 

신선초등학교 주변을 지나서 영선아파트, 영선미니아파트 쪽으로 갔다.

 

 

또 다시 보이는 바다

 

부산에서는 바다가 흔하겠지만 영도5구역은 영도5구역만의 매력이 있는 것 같았다. 바다도 보이고, 흰여울길도 있고.

 

 

영도5구역의 주택들

 

2~3년 전에는 거의 프리미엄을 주지 않고 살 수 있지 않았을까. 지금은 프리미엄이 2억원이 넘는다.

 

 

영선미니아파트에 도착했다.

 

영선미니아파트, 영선아파트가 헷깔린다.

 

41동까지 있으니 어느 정도 규모가 크다고 생각했는데, 세대수는 246세대 밖에 안 된다. 영선아파트는 239세대로 나온다.

 

 

영선미니아파트 주변

 

 

동 사이의 간격이 무척 좁다.

 

 

아파트 사이로 보이는 바다

 

 

지금도 멋진 오션뷰는 가능하다. 아파트가 낡았을 뿐...

 

 

영도5구역의 오션뷰

 

저 도로 아래쪽으로는 영도5구역이 아닌데, 관광지의 모습을 유지할 것 같다. 루프탑 카페들이 몇 개 있다.

 

 

이쪽은 영선아파트인가.

 

 

또 다시 오션뷰

 

 

영선아파트는 사람이 거의 살고 있지 않은 것 같았다.

 

다른 글에서도 비둘기가 살고 있다고 봤는데...

 

 

역시 비둘기가 있었다.

 

 

오션뷰를 보기 위해 저 건물 안까지 들어간 사람도 있던데, 옥상까지 올라가지는 않았다.

 

 

옥상에 안 올라가도 이런 오션뷰가 가능했다.

 

 

한쪽은 붕괴 위험이 있는지 막아놨다.

 

 

저 위쪽으로 무언가 떨어지기 직전이다.

 

영선아파트는 69년, 영선미니아파트는 76년에 준공된 아파트들이다. 재개발이 필요하긴 하다.

 

 

또 다시 오션뷰

 

 

루프탑 카페

 

흰여울길을 따라 멋진 카페들이 몇 개 있다.

 

 

흰여울 문화마을

 

저 아래쪽은 영도5구역에서 제외된다.

 

 

이 도로를 따라 왼쪽은 영도5구역, 아래쪽은 그냥 흰여울 문화마을이다.

 

 

건물 사이로 보이는 바다

 

 

영도 안쪽으로 들어가는 도로라서 그런지 차들이 많이 지나갔다.

 

 

영도5구역 재개발에, 흰여울 문화마을에, 도로변 건물들의 가격도 상당할 것이다.

 

 

아래쪽에서 본 영선미니아파트

 

 

또 다시 오션뷰

 

 

흰여울길

 

 

흰여울길에 산책하는 사람들이 많았다.

 

영도5구역 주민들도 나중에 많이 가지 않을까.

 

 

다시 보이는 반도보라아파트

 

부산 영도에 실거주하는 사람이라면 반도보라아파트의 바다 전망이 나오는 집도 괜찮을 것 같았다.

 

 

동산아파트

 

아쉽게도 영도5구역에서 제외된다. 투자할 때 주의.

 

 

함지 그린 아파트

영도5구역에서 도로를 따라 쭉 안쪽으로 들어오면 보이는 아파트이다. 함지그린아파트까지 오기 전에 다른 아파트도 하나 지나오긴 하는데... 아무튼 함지그린아파트도 오션뷰를 자랑한다. 다음(daum) 메인화면에 부산의 오션뷰 아파트로 소개된 곳이 여기라고 한다. 디지털 노마드라면 이런 곳에서 살고 싶다.

 

 

부산 영도5구역 임장 끝.

 

앞으로 몇 년 뒤의 모습이 더욱 궁금하다.

 

반응형
반응형

은평구 응암동에 다녀왔다.

 

응암동에 있는 빌라들이 경매로 자주 나오는데, 그렇게 끌리는 물건도 없고 익숙하지 않은 곳이라 계속 안 가고 있었다. 그러다 시간을 내서 한 번 가봐야겠다는 생각이 들었고 경매 물건을 몇 개 뽑아서 응암동으로 갔다. 아무래도 눈에 보이는 것에 관심이 가는 법. 경매 물건들보다는 응암동 재개발에 관심이 갔다.

 

이미 완공된 아파트들, 완공을 앞두고 있는 아파트들이 보였다. 새롭게 고층 아파트가 들어선 곳들이 과거에는 어떤 모습이었는지 모른다. 그래도 거기에 빌라 하나 가지고 있었다면 하는 생각이 들었다. 서울 지역 재개발에 관심을 갖고 있지만 전반적인 아파트 가격이 상승하니까 재개발 구역의 프리미엄도 상당히 올랐다.

 

 

은평구 응암동 위치 및 이동 경로

카카오맵에서 응암동을 검색하니까 대충 위 지도와 비슷한 지역이 나왔는데, 응암동보다는 고양향동 공공주택지구가 먼저 눈에 들어왔다. 아무튼 응암동은 응암역 우측에 있다. 지하철 6호선을 타면 나오는 '응암순환'이 가는 곳이다. 응암역 우측부터 아래로 응암1동, 응암2동, 응암3동이 있다. 이번 임장에서는 응암역에서 출발해서 아래쪽으로 증산역까지 내려왔다. 가장 관심 있게 봤던 지역은 백련산SK뷰아이파크아파트 주변이었다.

 

 

응암동의 신축 아파트들

e편한세상백련산아파트 우측으로 재개발 구역에서 제외된 곳이 있다. 그쪽에서 경매 물건이 간혹 나오는데 어떤 곳인지 궁금했다. 그래서 응암동으로 갔던 것이다. 그 주변으로 백련산SK뷰아이파크아파트, 백련산해모로아파트가 인상적이었다. 경매 물건들을 중심으로 6호선 라인에서 오른쪽으로 좀 떨어진 곳을 집중적으로 봤기에 응암역 주변에 나홀로 아파트들이 많은지 몰랐는데, 지금 지도를 보니까 응암역 주변을오 소규모 아파트들이 많이 있다.

 

응암2동이라고 나온 곳 주변, 백련산 좌측으로도 대단지 아파트들이 많은데 그쪽은 다음 기회에 가보기로 했다.

 

 

응암동 재개발 구역들

 

많은 구역들이 있지만 응암10구역, 응암11구역, 응암4구역만 언급하겠다. 그쪽을 다녀왔기 때문이다. 응암동 재개발 구역들에 익숙하지 않기도 하다.

 

 

응암10구역

 

 

 

응암10구역 위치도

마침 응암10구역 위치도에 다른 구역들도 나왔다. 응암10구역은 현재 백련산SK뷰아이파크 아파트가 됐다.

 

 

응암10구역 조감도

 

응암10구역의 각 단계별 시간 흐름은 생략한다. 백련산SK뷰아이파크 아파트는 2020년 5월에 준공됐고, 총 1,305세대이다. 11개동, 25층.

 

 

백련산SK뷰아이파크 아파트 최근 5년 시세 (83A형)

도대체 분양가가 얼마였던 것일까. 2017년 4억원 정도였는데 지금 호가는 11억이다. 이런 시세 흐름을 보면 그때 아무거나 샀어야 했다는 생각밖에 안 든다. 하지만 다 지난 일이다.

 

 

응암11구역

 

 

 

위치도는 생략한다. 응암10구역 바로 위쪽이다.

 

 

응암11구역 조감도

응암11구역은 현재 백련산해모로 아파트가 됐다.

 

2020년 6월 준공
760세대
최고층 24층
9개동

 

시세/실거래가 정보가 안 나온다. 아직 거래가 제한된 것일까. 백련산SK뷰아이파크 아파트와 비슷한 시세이지 않을까.

 

 

응암4구역

 

 

 

응암4구역 위치도

 

 

응암4구역 조감도

조합원 분양가, 일반 분양가 등은 생략한다. 분양가를 알아두고 과거의 프리미엄을 추적해보는 것이 앞으로 재개발 구역에 투자하는 데 도움이 되겠지만...

 

 

현장 사진들

 

응암역 우측으로 불광천이 시작되는 곳이다. 과연 이 물은 어디서 오는 것일까. 아무튼 이날 비가 엄청 내렸다. 카페에서 시간을 보내다가 조금 잠잠해졌을 때 나왔는데 물살이 거셌다.

 

 

불광천에 딱 붙어서 무언가 공사 중이었다. 불광천뷰 카페가 생기는 것일까.

 

 

응암1동의 모습

 

큰 길을 따라 이마트 불광점까지 걸어갔다가 주택가로 왔다.

 

 

고양이도 만나고.

 

 

예성아트빌

 

예전에도 경매로 나온 곳으로 기억하는데, 또 나왔다. 별 관심이 없어서 패스.

 

 

역시나 손품을 제대로 안 팔고 와서 노후도도 제대로 확인을 안 하고 일단 나왔는데, 신축 빌라와 구축 빌라, 단독주택 등이 혼재한 모습이었다.

 

 

오래된 가옥과 공사 중인 건물도 있었다.

 

 

대로변을 따라 걷는 길

 

저 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

 

대로변에 접한 신축 빌라

 

여기서부터 살짝 언덕이 시작됐다.

 

 

신동아아파트

 

1990년에 준공된 아파트이다.

 

 

드디어 보이는 신축 아파트

 

백련산해모로 아파트였다. 응암11구역과 응암10구역에 들어선 아파트의 특징은 외부인은 단지 내로 들어갈 수조차 없는 구조였다는 것이다. 백련산해모로 아파트도, 백련산SK뷰아이파크 아파트도 출입을 통제하고 있었다.

 

 

응암11구역 주변 건물들

 

 

백련산해모로 아파트

 

얼마 전에 입주를 해서 그런지 아직 상가들이 다 들어오지 않았다.

 

 

바로 이런 구조였다.

 

주민 인증을 해야 들어갈 수 있었다. 아파트 주민들 입장에서는 외부인들이 못 들어오니까 쾌적하겠다. 외부인 입장에서는 주변 지역과 단절된 느낌이 든다.

 

 

응암10구역이었던 백련산SK뷰아이파크 아파트

 

SK뷰도 아니고 아이파크도 아니고 SK뷰아이파크라니 컨소시엄으로 건설을 했던 것일까. 검색해보면 나올텐데 귀찮다...

 

 

응암11구역과 응암10구역 사이의 도로

 

저 앞으로 응암4구역이 보인다.

 

역세권이든 아니든 진작에 서울에 신축 아파트를 하나 분양 받았더라면 벼락거지가 되지 않았을 것이다. 하지만 누가 이렇게 오를 줄 알았나. 그저 서울에 직장이 있고 결혼을 해서 아파트가 필요했고 어느 정도 경제적 여유도 있었던 사람들이 분양을 받지 않았을까. 

 

 

서부경전철 적격성 심사통과

경축

2028년 개통예정

 

서부선을 의미하는 건가, 서부경전철이라... 요즘 하도 이런 저런 노선들이 많아서 모르겠다. 지금은 역에서 멀지만 몇 년 뒤에는 역세권 아파트가 되는 것일까.

 

 

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트 입구

 

역시 신축 아파트라서 좋아 보인다.

 

 

응암4구역

 

e편한세상 백련산 아파트가 생길 예정이다. 2021년 11월 예정.

 

 

저 앞으로는 백련산 힐스테이트 아파트가 보인다.

 

 

외부인 출입통제

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트도 위와 같이 단지 내 출입을 통제하고 있었다. 사유지라서 그렇다는 안내문을 얼핏 봤다.

 

 

응암 제4구역 주택재건축 정비사업

 

재개발인줄 알았는데 재건축이다. 응암10구역과 응암11구역도 재건축을 재개발로 잘못 적었을 수도 있다. 자세히 안 봐서 그렇다. 재개발과 재건축은 비슷하면서도 엄밀히 다르다.

 

아무튼 응암4구역 재건축 현장 입구에는 다른 현장들과 다르게 '사진촬영 금지'가 붙어 있었다. 정보수집 어쩌고 적혀 있었는데, 그래서 내부가 바로 보이는 사진은 안 찍었다.

 

 

바로 이쪽이 관심을 가졌던 곳이다.

 

응암4구역 우측, 재개발/재건축에서 제외된 구역으로 간혹 경매 물건이 나왔던 곳이다. 부린이의 입장에서 여기도 묻어두면 언젠가 빛을 보지 않을까 하는 생각을 했었는데, 손품을 팔았을 때와 달리 경사가 엄청 심했다. 응암4구역으로 들어오는 도로부터 여기까지 완전 언덕길이었다.

 

 

어느 정도 올라와서 내려다본 모습이다.

 

 

아직도 더 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 왜 재개발/재건축 구역에서 제외되었을까.

 

 

이 구역은 골목 골목을 다 돌아봤다.

 

연결도로없음

 

막다른 골목이었다.

 

 

나름 깔끔한 모습의 건물도 있었다.

 

그래도 주차공간은 부족하지 않을까.

 

 

막다른 골목 끝에서는 차가 지나갈 수 없는 계단이 있었다.

 

 

바로 이런 계단이다.

 

 

오래된 건물들

 

몇 년 뒤에 이곳은 어떤 모습일까.

 

 

일부 건물은 건물 입구로 가려면 또 이런 계단을 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 이렇게 주차공간이 있었다. 지나가는 사람이 있어서 사진을 못 찍었는데 기둥에 있는 자물쇠를 풀어야 주차를 할 수 있게 해놨다.

 

 

응암4구역과 가까운 곳에서는 건물들 사이로 응암4구역 아파트가 보였다.

 

 

노후된 주택가와...

 

 

신축 아파트 공사 현장

 

신축 아파트가 이렇게 가까이 있지만 응암11구역이나 응암10구역처럼 응암4구역도 외부인 출입을 통제한다면 이쪽과 저쪽은 단절될 것이다. 아파트 주민들 입장에서는 크게 상관하지 않고 안전을 위해 출입통제를 하는 것을 선호할 수도 있겠다.

 

 

이렇게 응암4구역 우측을 둘러보고 내려갔다.

 

몇 년 안으로 여기까지 다시 오는 일은 거의 없지 않을지...

 

 

내려가는 길에 백련산파크자이 아파트도 보였다.

 

 

백련산SK뷰아이파크 아파트 맞은 편이다.

 

단독주택 같은 건물과 신축 빌라가 나란히 있다.

 

 

단지 앞으로 무슨 영어 유치원 같은 건물도 있었다.

 

영어 유치원이 맞을까.

 

 

아파트 단지 앞으로 주차장도 넓고 위치를 잘 선정한 것 같았다.

 

여기서 잠깐 응암10구역의 과거 모습을 확인하고 넘어가고 싶다. 과거의 응암10구역은 위 사진 좌측의 주택들과 같은 모습이었을까. 왜 저쪽은 재개발/재건축에서 제외됐을까.

 

응암10구역 네이버지도 로드뷰 2021년 4월

 

동일 지점 네이버지도 로드뷰 2012년 5월

2012년과 2017년 사이의 로드뷰는 아예 없는데, 아무튼 백련산SK뷰 아이파크 아파트가 생긴 응암10구역은 과거에 위와 같은 모습이었다.

 

 

네이버지도 로드뷰 - 백련산SK뷰 아이파크 아파트 2021년 4월

 

 

동일 지점 2014년 10월 네이버지도 로드뷰

이쪽은 단독주택이었다. 2017년 전에는 이런 단독주택이 얼마였을까. 지금 서울 시내의 이런 단독주택은 5~6억원이 그냥 넘는다. 재개발 구역 내에 있으면 입지에 따라 10억이 넘고 20억까지 가기도 한다.

 

 

응암10구역 맞은 편으로는 무슨 무슨 암, ㅇㅇ불교 등의 건물이 많았다.

 

 

응암시장

 

여기서 점심을 먹을까 했는데 시장 규모가 작아서 먹을만한 것이 없었다.

 

 

또 다른 경매 물건지로 가는 길

 

이번에 5~6개의 경매 물건을 준비해서 갔는데, 주거지역 내의 빌라도 있었고 준주거였나 상업지역이었나 그런 구역에 속한 건물도 있었다. 주변 분위기도 많이 달랐다.

 

 

이렇게 낡아보이는 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

요즘 대로변에 접한 낡은 건물을 보면 그런 생각 밖에 안 든다.

 

 

바로 여기다. 건물간 간격이 매우 좁다.

 

 

도로를 따라 보이는 낡은 건물

 

이런 모습을 보면 도로만 정비를 한 것 같다.

 

 

마지막 물건지로 가는 길

 

 

여기는 신축보다 구축이 많았다.

 

 

저 멀리 보이는 아파트들

 

지대가 높아서 멀리 있는 아파트들이 보였는데, 당시에는 저 아파트들은 뭔가 했는데, 글을 쓰면서 지도를 유심히 보니까 백련산 주변 힐스테이트 아파트 같다. 응암7구역부터 9구역까지일까.

 

 

아직은 이런 건물을 낙찰 받을 엄두가 안 난다. 결국 시간과의 싸움일텐데...

 

 

이쪽은 증산역에서 조금 떨어진 곳이다.

 

여기도 무슨 구역 같은 현수막이었나 사무실이었나 이제는 잘 기억도 안 나는데 무언가 보여서 골목으로 들어온 것이었다. 단층 건물이 있어서 뭔가 생길 것 같다는 느낌이 왔는데 주택은 아니고 공업소 같은 곳들이 모여있는 곳 같았다.

 

 

증산역으로 가는 길

 

저 멀리 수색 증산 뉴타운이 보인다. 응암역에서 시작한 불광천이 여기까지 이어진다. 불광천에 올때마다 불광천뷰 빌라나 아파트도 나쁘지 않을 것 같다는 생각이 든다.

 

끝.

 

 

이렇게 임장을 다니는 것이 도움이 되고 있는건지 모르겠다. 최근 읽은 책에서는 과거와 달리 요즘은 인터넷이 발달되어서 임장의 중요성이 떨어진다는 견해도 있었다. 그래도 현장에 나오면 무언가 얻어가는 것이 있는데, 한편으로는 손품을 더 많이 팔고 나와야 얻어가는 것이 더 많을 것 같다는 생각도 든다.

 

반응형
  1. 정수짱가 2021.06.20 18:41 신고

    응암동 227번지도 주변아파트사이에 고립지역인데
    재개발 재건축이 가능할까요?

    • 사용자 45FIRE 2021.06.21 22:00 신고

      제가 다녀왔던 곳 근처네요!
      당시에는 재개발 등이 진행되고 있는 흔적을 찾아볼 수 없었는데...
      인근 부동산에 문의하시면 정확히 알 수 있을거에요!

반응형

마포구 성산동에 다녀왔다.

 

성산 시영아파트를 보러 갔던 것은 아니고 상암동에 볼 일이 있어서 갔다가 성산 시영아파트가 보이길래 잠시 시간을 내어 둘러봤다. 성산 시영아파트는 몇 달 전부터 가보려고 했던 곳이었다. 부동산을 잘 아는 지인이 한 번 관심을 가져보라고 했던 곳인데... 관심을 가질 수 없을 정도로 올라버렸다.

 

 

성산시영아파트 위치

성산시영아파트는 월드컵경기장역 근처에 있다. 위치에 따라서는 디지털미디어시티역이나 마포구청역을 이용할 수도 있겠다. 근처에는 난지도가 있다. 과거에는 쓰레기 매립장이 있었다고 하는데... 그 때는 이 주변을 쳐다도 안 봤을 것이다. 그런데 공원이 생기고 월드컵 경기장도 생기고 재건축 바람을 타고 엄청 올랐다.

 

 

성산시영아파트

성산시영아파트는 대단지이다. 월드컵북로를 기준으로 아래쪽에만 27동까지 있다. 위쪽으로는 위 사진에는 안 나오지만 33동까지 있다. 네이버 부동산에서 확인해보니까 3710세대로 나온다. 1986년에 준공된 아파트로 35년이 넘어가고 있다. 주변에 초등학교도 두 개 있다.

 

 

성산시영아파트 최근 7년 시세 변화 (네이버 부동산)

불과 몇 년 전만 해도 3~4억이었는데... 지금은 9~10억이다. 참고로 66형 기준이다. 중층 재건축 바람을 타고 이렇게 상승했다. 둔촌 주공 아파트와 같은 5층 짜리 아파트 단지들이 재건축 되고, 이제는 15층 짜리 주공아파트들의 차례이다. 성산시영아파트는 주공아파트는 아니지만 서울에 시영아파트가 몇 군데 있다. 신월동의 시영아파트, 월계동의 시영아파트 등이다. 모두 상당히 올랐을텐데, 관심을 갖고 있다가 혹시라도 기회가 온다면 잡아야 할 것이다.

 

 

성산 시영아파트

상암동에서 가는 길에 보였다. 재건축 이야기가 나오고 있는데 멀리서 보기에 외관은 깔끔한 편이었다.

 

 

성산시영아파트와 불광천

 

단지 앞으로는 이렇게 불광천이 흐른다. 여기서 산책을 할 수도 있고, 조금 멀리간다면 상암 월드컵 경기장을 지나서 월드컵공원이나 평화의 공원으로 갈 수도 있다. 나름 숲세권? 공세권? 이다.

 

 

이쪽 말고도 6호선 라인을 따라 증산역이나 새절역 주변으로 불광천에 접해 있는 주택들도 입지가 괜찮아 보였다.

 

 

다리를 건너 성산시영아파트로 가는 길이다.

 

구석구석 살펴보고 아파트 꼭대기 층에도 올라가서 전망까지 봤어야 했는데 시간상 단지 내를 잠깐 둘러보고 올 수 밖에 없었다.

 

 

단지 주변으로 현수막들이 많이 보였다. 위 현수막은 성산시영아파트 재건축 예비조합설립 추진위원회에서 만든 것으로 보이는데, 정비구역지정 동의율이 72.68%라고 한다. 언제 기준인지 모르겠다.

 

 

성산시영아파트 단지 안내도

1동부터 33동까지 있다. 1동부터 15동까지는 1호부터 6호까지 있고, 16동부터는 대부분 1호부터 10호까지 있다. 사진을 찍을 때는 주의깊게 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 그렇다.

 

 

아무래도 오래된 아파트라 단지 내 주차공간이 부족할 것 같았다. 살짝 둘러보니 출근 시간이 훨씬 지난 시간인데도 차들이 많았다.

 

 

위 사진과 같이 15층 짜리 복도식 아파트이다.

 

전망은 무척 좋을 것이다. 86년에 준공된 아파트지만 관리를 잘 했는지 깔끔해 보였다. 그래도 언젠가는 재건축이 될 것이다.

 

 

성산시영아파트 단지 내 상가 모습

성산시영아파트 단지 내 상가 건물을 보고 깜짝 놀랐다. 위쪽을 보면 세월의 흔적이 보이는 낡은 모습인데, 상가 1층에는 공인중개사들이 잔뜩 있었다. 사진에 보이는 것만 6개이다. 앞서 66형의 경우 실거래가 기준으로 시세가 9~10억이라고 대략적으로 적었는데, 지금 네이버 부동산을 확인하니 면적에 따라 다르겠지만 호가가 13억이 넘는 매물도 있다. 10억 상당의 아파트를 한 건만 거래해도 중개보수가 상당하니까 저렇게 부동산이 많은 것이다. 세대수도 3710세대나 되니까 거래도 좀 있을 것이다.

 

 

매물 중 하나를 확인했을 때 나오는 중개보수 및 취득세 등인데, 중개보수가 최대 990만원이다.

 

 

또 다른 현수막들

 

 

여기는 성산시영아파트에서 마포구청으로 가는 길이다.

 

 

지나가면서 또 다른 현수막들이 보였다.

 

 

 

이렇게 대충 성산시영아파트를 둘러보고 왔다. 부린이의 견해를 잠깐 언급하자면, 언젠가는 재건축이 될 것인데, 빠른 시일 내에는 어려울 것 같다는 느낌이었다. 주민들의 의사에 따라 달라지겠지만, 이제 35~36년이 됐을 뿐이고 겉으로 보기에는 어느 정도 잘 관리가 되고 있었기 때문이다. 전체적으로 상승한 서울아파트 가격이 유지되면 재건축 속도도 빨라지겠지만, 혹시라도 블랙스완이 나타난다면 늦어질 것이고 매수 기회가 올지도 모르겠다.

 

반응형

+ Recent posts