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깡통 주택은 집을 팔아도 전세금을 못 돌려주거나 대출금을 못 갚는 주택을 의미한다. 주택 가격이 하락하면 깡통 주택들이 많이 생길텐데, 빌라들의 경우 애초에 매매가보다 전세가가 높게 설정된 경우도 있다. 전세 시세를 잘 모르는 사람들을 대상으로 건축업자, 부동산 중개인, 집주인이 '설계'를 하는 것이다.

 

이렇게 설계를 할 경우 돈이 한 푼도 없어도 수백 채의 집을 소유할 수 있다. 전세 만기 때 다음 세입자를 못 구하면 당연히 전세금을 돌려줄 수 없다. 집은 결국 경매로 넘어가서 세입자가 떠안게 되는 경우도 많다. 어떻게 이런게 가능한지 궁금하면 PD수첩의 관련 내용을 찾아보길 바란다.

 

 

링크는 아니고 그냥 해당 방송만 캡쳐한 것이다. PD수첩 다시보기를 찾아가서 보면 된다. 대략적으로 설명하면 전세 시세가 2억원이 적당하다면 2억5천만원에 전세를 맞추고 건축업자, 부동산 중개인, 명의만 빌려주는 집주인 등이 작게는 몇 백 만원에서 천 만원 이상까지 나눠먹는 것이다. 이런 방법으로 돈이 없어도 빌라 몇 백 채를 소유할 수 있는 것이다. 한 채를 더 소유할 수록 '알'이라고 하는 Rebate를 받으니 호화로운 생활을 할 수도 있다.

 

 

그런데 이렇게 매매가보다 전세가가 높은 경우를 제외하더라도 갭 차이가 얼마 안 나는 경우도 많다. 이 경우에도 다음 세입자를 못 구하면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다. 애초에 집주인이 전세를 끼고 집을 샀고 전세금을 돌려줄만한 여유가 없을 수 있기 때문이다.

 

 

아무튼 이 글에서는 현재 진행 중인 빌라들을 분석해보겠다. 자세한 수치는 생략하고 감정가는 얼마인데 전세금은 얼마이다. 이런 정도만 파악하려고 한다. 

 

현재 서울 지역에서 다세대/빌라로 검색하면 400건이 나온다.

 

 

강동구 총 5건 중

 

강동구 빌라 #1
감정가 262,000,000
전세금 230,000,000
4회 유찰된 상태

 

이 물건은 당해세도 56,549,240원이 있다. 당해세를 무시해도 2억 3천만원 이상으로 낙찰돼야 세입자는 전세금을 돌려받을 수 있는데 그럴 가능성이 거의 없어 보인다. 당해세를 고려하면 더욱 그렇다. 명의만 빌려주면서 빌라를 소유한 사람이 각종 세금을 제대로 냈을 리가 없다.

 

 

강동구 빌라 #2
감정가 209,000,000
전세금 190,000,000

1회 유찰된 상태

 

이 물건은 깡통 빌라보다 더 안타까운 상황이다. 임차인이 후순위라서 전세금 1억 9천만원을 거의 모두 날릴 수 있다.

 

 

강동구 빌라 #3
감정가 344,000,000
전세금 320,000,000
3회 유찰

 

깡통은 아니지만 깡통에 가깝다. 3억 2천만원 이상에 낙찰돼야 전세금을 모두 돌려받을 수 있다. 선순위이기 때문에 그 미만으로 낙찰돼더라도 대항력을 행사할 수 있지만 빌라 시세가 3.2억 미만이라면 누가 낙찰을 받을까.

 

 

강동구 빌라 #4
감정가 285,000,000
전세금 230,000,000

8회 유찰된 상태

 

깡통은 아니지만 권리관계에 문제가 있다.

 

 

 

강북구 총 21건 중

 

강북구 빌라 #1
감정가 250,000,000
전세금 250,000,000
2회 유찰

감정가와 전세금이 같다.

 

 

강북구 빌라 #2
감정가 165,000,000
전세금 190,000,000

 

진정한 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #3
감정가 208,000,000
전세금 202,000,000

 

거의 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #4
감정가 202,000,000
전세금 210,000,000

 

역시 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #5
감정가 215,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통은 아니지만 위험하다.

 

 

강북구 21건 중 4~5건이 깡통이다.

 

 

 

강서구 경매 진행 빌라 총 133건

 

강서구는 역시 빌라가 많아서 그런지 133건이나 진행중이다.

 

 

강서구 빌라 #1
감정가 190,000,000
전세금 175,000,000

강서구 빌라 #2
감정가 193,000,000
전세금 180,000,000

 

둘다 깡통은 아니지만 감정가와 전세가의 차이가 1500만원 이하이다.

 

 

강서구 빌라 #3
감정가 127,000,000
전세금 125,000,000

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

강서구 빌라 #4
감정가 180,000,000
전세금 173,000,000

 

역시 거의 깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #5
감정가 176,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통은 아니지만 다소 위험하다고 본다.

 

 

강서구 빌라 #6
감정가 220,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #7
감정가 242,000,000
전세금 235,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까. 위반건축물이라 인수할 금액을 고려하여 2.35억원을 지출할 사람은 거의 없을 것 같다. 빌라의 경우 깡통도 문제지만 위반건축물 여부, 주거용인지 근린시설인지 용도까지 잘 살펴봐야 한다.

 

 

강서구 빌라 #8
감정가 160,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #9
감정가 252,000,000
전세금 225,000,000

 

역시 깡통은 아닌데 7번 물건 옆집으로 위반건축물이라면 전세금을 모두 돌려받기 어려울 것 같다.

 

 

강서구 빌라 #10
감정가 200,000,000
전세금 203,000,000

 

깡통이다. 다행히 전세금 보증으로 임차인은 전세금을 모두 돌려받은 것 같다. 결국 국가 또는 공공기관에서 손실을 보게 된다. 임차인 입장에서는 다행이겠지만, 피 같은 세금을 일부 투기꾼들이 야기한 문제를 해결하는 데 사용해야 하는가. 보증보험 가입 조건을 확실히 하고 손실을 최소화 하기 위해 노력해야 할 것이다.

 

 

강서구 빌라 #11
감정가 201,000,000
전세금 195,000,000

 

깡통은 아니지만 600만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #12
감정가 150,000,000
전세금 137,500,000

 

역시 깡통은 아니다. 그런데 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청했다.

 

 

강서구 빌라 #13
감정가 200,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통이다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 주택도시보증공사의 손실에 대한 책임은 누가 지나? 국민들의 세금으로 손실을 보전해야 하나??

 

 

강서구 빌라 #14
감정가 216,000,000
전세금 215,000,000

 

거의 깡통인데, 보증보험에 가입했다.

 

 

강서구 빌라 #15
감정가 169,000,000
전세금 160,000,000

 

거의 깡통이다. 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #16
감정가 230,000,000
전세금 240,000,000

 

완전한 깡통이다. 시세가 2.4억 이상이라면 깡통이 아닐 수도 있다.

 

 

강서구 빌라 #17
감정가 175,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통이다. 7회 유찰된 상태다.

 

 

강서구 빌라 #18
감정가 249,000,000
전세금 240,000,000

 

깡통은 아니지만 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #19
감정가 176,000,000
전세금 175,000,000

 

거의 깡통이지만 보증보험에 가입했다. 결국 또 세금으로??

 

 

강서구 빌라 #20
감정가 250,000,000
전세금 240,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 천만원 차이다. 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #21
감정가 220,280,000
전세금 205,000,000

 

깡통은 아니지만 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청한 것으로 추정된다. 자세히 살펴봐야 알겠지만 위반건축물에 해당할 수 있다.

 

 

강서구 빌라 #22
감정가 190,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #23
감정가 169,000,000
전세금 155,000,000
5회 유찰

 

깡통은 아니지만, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 것 자체가 전세금을 한 동안 돌려받지 못한다는 것을 의미한다. 23번의 경우에도 가격평가 시점이 2020년 5월이다. 그 전에 경매로 넘어갔는데 아직도 해결이 안 되고 있다는 것. 다행히 임차인이 보증보험에 가입해서 거기를 통해 전세금을 돌려받았겠지만 그 과정도 꽤 시간이 소요되었을 것이다.

 

 

강서구 빌라 #24
감정가 230,000,000
전세금 229,000,000

 

천만원 차이고, 위반건축물 가능성이 있다. 다행히 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #25
감정가 148,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통이다. 감정가가 시세는 아니지만, 빌라 시세가 하락한다면 100% 깡통이 되는 것이고, 혹시라도 상승한다면 전세금을 모두 돌려받을 가능성이 있긴 하다.

 

 

강서구 빌라 #26
감정가 137,000,000
전세금 140,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #27
감정가 229,000,000
전세금 225,000,000

 

완전 깡통은 아니지만 400만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #28
감정가 135,000,000
전세금 135,000,000

 

감정가와 전세금이 같다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 손실이 나면 또 세금으로??

 

 

서구 빌라 #29
감정가 175,000,000
전세금 174,000,000

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #30
감정가 179,000,000
전세금 175,000,000

 

400만원 차이. 보증보험가입.

 

 

강서구 빌라 #31
감정가 156,000,000
전세금 169,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #32
감정가 169,000,000
전세금 162,000,000

 

깡통은 아니지만 7백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #33
감정가 168,000,000
전세금 160,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #34
감정가 170,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통도 아니고 5백만원 차이지만 보증보험 가입한 사례이다.

 

 

강서구 빌라 #35
감정가 291,000,000
전세금 287,000,000

 

깡통은 아니지만 4백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #36
감정가 223,000,000
전세금 215,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #37
감정가 185,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통은 아니지만 5백만원 차이.

 

 

강서구 끝.

 

133건 중 깡통이 꽤 있었다.

 

 

 

관악구 진행 중인 다세대/빌라 경매 물건 16건

 

관악구 빌라 #1
감 3.3
전 3.28

 

더욱 간략하게 표기한다. 사실 400건 다 찾아보면 하루종일 걸릴거 같아서 강서구까지만 하고 글을 마치려다가 강서구만 그렇다는 해석이 나올 수도 있을 것 같아서 다른 지역도 해본다.

 

관악구 첫번째 물건부터 200만원 차이다.

 

 

관악구 빌라 #2
감 3.59
전 3.4

 

1900만원 차이로 깡통은 아닌데 9회나 유찰됐다.

 

 

관악구 빌라 #3
감 3.49
전 3.59

 

깡통이다.

 

 

관악구 빌라 #4
감 1.0
전 1.0

 

대지권 미등기로 더 살펴봐야 하지만 일단 감정가와 전세금이 같다.

 

 

관악구 빌라 #5
감 2.21
전 2.15

 

600만원 차이.

 

 

관악구 끝.

 

다른 구도 마찬가지겠지만 임차인 전세보증금을 알 수 없는 사례도 있다. 이 경우 깡통이 드러나지 않을 수도 있다.

 

 

 

광진구 9건 진행 중 깡통 없음.

 

1건이 감정가 3억에 전세금이 2.65억원으로 6회 유찰된 상태가 있었다. 아무래도 깡통 주택, 깡통 빌라는 신축 빌라가 많은 지역에 많을 것이다. 요즘 썩빌로 불리는 오래된 빌라의 경우 1~2억씩 주고 전세를 살려고 하는 사람이 거의 없을 것이기 때문이다. (전세 시세가 엄청 비싼 지역의 경우 제외)

 

 

 

구로구 21건

 

구로구 #1
감 2.02
전 2.08
보험 가입

 

감정가 1억 미만의 오래된 빌라는 몇 개를 확인하니 대부분 전세금이 낮아서 나머지는 자세히 안 살펴봤다. 나머지 물건들 중 깡통이 하나 있었다.

 

 

금천구 26건

 

금천구 #1
감 2.33
전 2.25

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

금천구 #2
감 2.252
전 2.250

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #3
감 2.31
전 2.30

 

역시 거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #4
감 1.85
전 1.89

 

깡통이나 임차인 입장에서는 다행으로 보증보험에 가입했다.

 

 

금천구 #5
감 1.80
전 1.79

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다. 만약 임차인이 이 집의 감정가가 1.8억원이라는 사실을 알았다면 1.79억을 주고 전세를 들어왔을까.

 

 

금천구 #6
감 1.61
전 1.94

 

진정한 깡통이다. 강서구에서도 이 정도로 많이 차이난 경우는 못 봤던 것 같다. 혹시라도 감정가를 잘못 봤나 해서 다시 봤는데 잘못 본것도 아니다.

 

 

금천구 끝.

 

 

 

노원구 3건 중 1건만 깡통에 가까웠다.

감 1.03 전 1.0

 

 

 

도봉구 9건 진행

 

도봉구 #1
감 1.6
전(1) 1.4
전(2) 0.3

 

깡통은 아니지만 언급하고 넘어가고 싶다. 첫번째 임차인이 전세금을 못 돌려받아서 임차권 등기를 설정하고 나간 이후 두번째 임차인이 들어왔다. 최근 뉴스에 나온 빌라 백 여 채를 소유한 사람들도 공실이 된 경매로 넘어간 집을 월세로 돌려 월세까지 따박 따박 받았다고 한다. 집을 사면서 R을 받고 전세금은 못 돌려줘서 경매로 넘어간 집에서 또 월세까지 따박 따박 받고 호화로운 생활을 했을 것이다.

 

 

도봉구 끝.

 

나머지 물건들 중에 드러난 깡통 주택은 없었다.

 

 

 

동대문구 4건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

동작구 9건 진행 

깡통 1건

 

동작구 #1
감 1.4
전 1.85

 

 

 

마포구 18건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서대문구 6건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서초구 1건 진행

없음.

 

 

 

성동구 0건 진행

 

 

 

성북구 15건 진행

 

 

#1
감 2.1
전 2.1

깡통


#2
감 2.38
전 2.3

8백만원 차이

 

 

#3

감 2.49

전 2.45

 

4백만원 차이

 

 

#4
감 3.05
전 2.9

 

깡통은 아니지만 8회 유찰.

 

 

성북구 끝.

 

 

 

송파구 7건 진행

깡통 없음

 

 

 

시간상 여기까지만 하겠다.

 

나머지 지역에서 양천구 50건 진행, 은평구 27건 진행 중인데, 두 지역에도 깡통 주택이 몇 개 있을 것으로 추정한다.

 

 

 

역시 강서구 빌라가 가장 위험했다. 강서구에 빌라도 많고 경매로 나온 빌라도 많고 거듭된 유찰로 경매 진행 중인 물건도 가장 많았던 것 같다. 아파트 가격이 엄청나게 상승해서 그 대안으로 빌라를 고려하는 사람들도 많을텐데, 신축빌라는 분양이나 전세 모두 주의해야 한다. 전세로 들어가는 경우 보증보험에 꼭 가입해야 하겠고, 보험 가입이 안 되는 경우에는 매달 부담은 되겠지만 반전세를 알아보는 것도 좋을 것 같다.

 

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정부의 부동산 규제로 수도권 아파트 가격이 상승하고 있다.

 

그중 김포는 '금포'라고 불리더니, 최근 김포 장기동의 한강 센트럴 자이 1단지 아파트 경매무려 81명이나 입찰했다.

 

같은 날 진행된 김포 고촌읍의 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 경매에도 34명이 입찰했다. 이 정도는 조금 인기 있는 서울 아파트 경매 입찰자 수와 비슷한 수준이다.

 

고촌역은 서울에서 가까운 편이지만 장기역은 조금 거리가 있다. 한강 센트럴 자이 1단지 아파트는 역세권도 아니다.

 

 

한편 파주 운정 신도시의 경우, 해솔마을 1단지 두산위브 아파트에 54명이 입찰했고, 가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트에 35명이 입찰했다.

 

해솔마을 1단지 두산위브 아파트 역시 역세권이 아니다. 새로 생길 GTX-A노선의 운정역과도 거리가 좀 있다.

 

 

김포 장기동
한강 센트럴 자이 1단지 아파트

 

김포 장기동 한강 센트럴 자이 1단지 아파트 위치

김포 장기동

한강 센트럴 자이 1단지

 

총 35개동 3,481세대의 대단지로 2017년 1월에 준공됐다.

 

이 김포 장기동의 한강 센트렐 자이 1단지 아파트에서 경매 물건이 나왔는데, 무려 81명이 입찰했고 감정가의 156% 정도에 낙찰됐다.

 

전용면적 기준 84형

감정가 3억 9100만 원 - 2020년 2월 기준

낙찰가 610,212,000원

 

김포 장기동 한강 센트럴 자이 1단지 112A형 최근 5년 시세

2020년 4월까지 큰 변화가 없다가 최근 몇 달 사이에 급격히 상승했다.

 

2020년 11월 기준 실거래가는 6억 200만 원, 6억 1500만 원으로 두 건이 확인된다.

 

최근 실거래가와 비슷한 수준으로 낙찰됐다.

 

 

김포 고촌읍
수기마을 힐스테이트 1단지

 

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 위치

역시 역세권은 아니지만 장기동 아파트의 경우보다 역에서 가까운 편이다.

 

김포 고촌읍

수기마을 힐스테이트 1단지

 

총 27개동 1,253세대로 2008년 4월에 준공됐다.

 

전용면적 기준 역시 84형이 경매로 나왔는데 34명이 입찰했고 감저가의 132% 정도에 낙찰됐다.

 

감정가 4억 8200만 원 - 2020년 1월 기준

낙찰가 635,799,000원

 

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 114A형 최근 5년 시세

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 역시 최근 몇 달 사이 급격히 상승했다. 장기동 아파트와 다른 점은 그 전에도 서서히 상승하고 있었다는 것이다.

 

2020년 11월 기준 실거래가는 6억 4500만 원이다.

 

 

파주 목동동
해솔마을 1단지 두산위브 아파트

 

해솔마을 1단지 두산위브 위치

파주 목동동 해솔마을 1단지 두산위브 아파트는 총 9개동, 668세대로 2010년 4월에 준공됐다.

 

경매로 나왔던 물건은 전용면적 기준 124형인데, 54명이나 입찰해서 감정가의 130% 정도에 낙찰됐다.

 

감정가 3억 8500만 원 - 2019년 11월 기준

낙찰가 500,600,000원

 

해솔마을 1단지 두산위브 아파트 156A형 최근 5년 시세

김포와 비교하면 파주 아파트의 경우 급격한 가격 상승이 아직 안 보인다.

 

최근 실거래가도 2020년 8월 기준 3억 8200만 원이었다.

 

그런데 낙찰가는 5억 원이 넘는다. 참고로 차순위 금액은 463,900,000원이다.

 

 

파주 와동동
가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트

 

가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트 위치

해솔마을 1단지 두산위브 아파트보다 경의중앙선 운정역에 가깝다.

 

총 13개동, 1,225세대로 2001년 9월에 준공됐다.

 

전용면적 기준 84형이 경매로 나왔는데, 35명이 입찰했고 감정가 대비 127% 정도에 낙찰됐다.

 

감정가 2억 6800만 원 - 2020년 5월 기준

낙찰가 340,515,000원

 

가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트 116형 최근 5년 가격 변화

지난 5년 동안 2억 5천만 원 정도의 시세를 유지하다가 최근 상승하는 모습이 보인다.

 

실거래가는 2020년 11월 기준, 2억 7천만 원, 2억 9천만 원, 3억 3500만 원 등이 있다.

 

 

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  1. 태콩콩 2020.12.05 01:51 신고

    부동산 공부 하고싶어요 !! 흘러다가 지금 발견했지만 잘부탁드립니다~ 구독합니다~!

  2. 북극타잔 2020.12.13 16:24 신고

    좋은 정보입니다, 낙찰된 것의 정보 보다는 투자 가능처 에 대한 정보나 경매 입찰 가능한 정보를 올려주신다면 , 좀더 많은 방문자가 생기지 않을까? ^^;; 생각해 봅니다. 다만 저는 부동산 쪽으로는 문외한인지라 잘못 말씀 드린것이라면 죄송합니다 ^^;;;
    구독 남기겠습니다 !

    • 사용자 45FIRE 2020.12.14 13:36 신고

      방문 감사드립니다~!
      제가 아직 초보라서 투자 가능처를 올릴 실력이 안 되네요 ㅎㅎ 꾸준히 공부하면 언젠가 그런 정보도 올릴 수 있겠죠. ㅎㅎ

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2020년 11월 2일

서울 동부지방법원 경매

아파트 낙찰가 정리

 

둔촌동 둔촌하이츠

둔촌동 둔촌하이츠 아파트 위치

둔촌동 주공 아파트 재개발 현장의 북쪽에 있다. 지하철역에서 좀 떨어져 있지만 5호선 둔촌동역과 9호선 중앙보훈병원역을 모두 이용할 수 있는 위치이다. 주변에 서울한산초등학교와 한산중학교, 둔촌고등학교가 있다.

 

둔촌동 둔촌하이츠 아파트

232세대

나홀로 아파트

1998년 준공

 

둔촌동 둔촌하이츠 아파트는 아쉽게도 나홀로 아파트이다. 그러나 바로 옆에 신동아 파밀리에 아파트가 있어서 하나의 단지를 이루는 것처럼 보인다. 이번에 경매로 나온 아파트는 149형이었다.

 

둔촌동 둔촌하이츠 149형 최근 5년 가격 변화

둔촌하이츠 아파트 역시 5년 전에 비해 가격이 거의 두 배가 됐다.

 

2020년 4월 1일 기준 감정가는 8억 9천2백만 원이었다.

낙찰가는 감정가의 110% 정도인 약 9억 8천만 원이었다.

 

정확히는 980,010,000원

 

최근 실거래가는 2020년 8월에 10억 원이었다. 

 

시세보다 조금 저렴하게 낙찰받은 것으로 보인다.

 

 

거여동 거여2단지 아파트

거여동 거여2단지 아파트 위치

5호선 거여역 초역세권은 아니지만 역세권이라 할 수 있는 위치에 있다. 주변이 다른 단지의 아파트들도 많다. 조금 떨어져 있지만 서울거원초등학교와 거원중학교가 보인다.

 

거여동 거여2단지아파트

478세대

11개동

97년 준공

 

경매로 나온 물건은 208동이다. 지하철역으로 가기 좋은 위치로 보인다.

 

거여동 거여2단지 아파트 122형 최근 5년 가격 변화

거여2단지 아파트 역시 5년 전에 비해 가격이 두 배가 넘었다.

 

경매 물건의 감정가는 2020년 5월 17일 기준 9억 5천만 원이었다.

낙찰가는 감정가의 112% 정도인 약 10억 6천만 원이다.

 

정확히는 1,060,100,000원

 

최근 실거래가는 2020년 10월에 11억 5천만 원이었다.

 

동호수에 따른 영향도 있겠지만 그래도 낙찰가와 최근 실거래가가 거의 1억 원 차이가 난다. 임차인은 있지만 대항력이 없어서 권리상 문제도 없어 보인다. 상당히 잘 받은 것 같다. 최근 호가는 12억 원이 넘는다. 바로 아래 북위례가 있어서 그런지 거여동의 아파트도 10억이 넘는다.

 

 

광장동 워커힐아파트

광장동 워커힐아파트 위치

광장동 워커힐아파트는 역세권은 아니다. 5호선 광나루역에서 좀 떨어져 있다. 대형 평수의 고급 아파트로 지었을 테니 지하철역이 중요한 것이 아니었을 것이다. 광나루역보다 워커힐아파트가 10년 이상 먼저 생겼을 것이다. 역세권보다 중요한 '배산임수' 입지가 아닐까. 뒤로는 아차산이 있고 앞으로는 한강이 있다.

 

광장동 워커힐아파트

576세대

14개동

78년 준공

 

경매 물건은 13동에 있어서 한강이 잘 보일 것 같은 위치이다. 그러나 저층이었다.

 

광장동 워커힐아파트 254형 최근 5년 가격 변화

5년 전에 비해 두 배에는 못 미치지만 다른 곳만큼 상승했다.

 

 경매로 나온 물건의 감정가는 2020년 1월 10일 기준 23억 2천만 원이었다.

낙찰가는 감정가의 94%인 21억 8천7백만 원이었다.

 

최근 실거래가는 2020년 8월 22억 5천만 원이었다.

 

시세보다 저렴하게 낙찰받았지만 층수와 체납관리비 등을 고려하면 큰 차이는 아닐 수도 있다. 그래도 웬만한 직장인 연봉 이상 차이가 난다.

 

 

문정동 문정시영 아파트

문정동 문정시영아파트 위치

8호선 문정역에서 많이 떨어져 있다. 오히려 5호선 개롱역이 가까울 수도 있겠다. 

 

문정동 문정시영아파트

1316세대

10개동

89년 준공

 

경매로 나온 물건은 6동에 있었다. 공원뷰로 보이는데, 수도권 제1순환 고속도로 때문에 아파트까지 소음의 영향이 있을지 모르겠다. 

 

문정동 문정시영아파트 61형 최근 5년 가격 변화

5년 전에 비해 거의 세 배가 되려고 하고 있다. 재건축 때문일까. 아무튼 이 가격 변화를 보고 깜짝 놀랐다.

 

경매 물건의 감정가는 2020년 3월 3일 기준 6억 3천8백만 원이었다.

낙찰가는 감정가의 115%인 7억 3천만 원 정도여다.

 

정확히는 731,519,000원

 

최근 실거래가는 2020년 10월 7억 2천만 원과 7억 5백만 원이 있다. 시세보다 다소 비싸게 낙찰된 것 같기도 하지만 큰 차이는 안 난다. 상승세를 기대해서일까.

 

 

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임장이라고 적었지만 그저 사진 몇 장과 개인적 견해를 담았을 뿐이다.

근처에 볼 일이 있어서 갔다가 시간이 남아서 주변 지역을 한 바퀴 둘러보고 부동산 한 두 군데 들어갔다.


돈의문 뉴타운 또는 돈의문 재정비촉진지구보다 경희궁자이로 유명할 것이다.


강북 대장주라고 하는 경희궁자이

현재 34평대 호가 14억 5천


도대체 얼마나 좋길래 이런 가격이 나오나 항상 궁금했다.


5호선 서대문역 2번 출구로 나왔다.

3번 출구로 나와야 경희궁자이로 바로 가는데 건너편부터 둘러볼 생각이었다.


건너편으로 보이는 경희궁자이


대로변에 낡은 상가들이 있다.


돈의문동부센트레빌


33평대 호가 9억 5천


경희궁자이 맞은편에 있다.

경희궁자이 때문에 주변의 다른 아파트들도 올랐다고 한다.


다시 내려오는 길

경희궁자이가 보인다.



서대문역 3번 출구 근처

돈의문3재정비촉진지구

공사중이다. 어떻게 변할지 모르겠다.


경희궁자이 3단지


대로변에 상가들이 있다. 엄청 낡은 건물도 있다.

지도상에 돈의문2재정비촉진지구라고 나온다.


뒤쪽의 신축 아파트와 어울리지 않는다.

협상에 실패한 것인지 모르겠다.



경희궁자이 2단지


2단지는 대로변까지 신축 상가들이 들어섰다.

그 구역까지 확보를 하고 공사에 들어갔나보다.


경희궁자이 3단지 앞


지금 경희궁자이 3단지가 있는 곳도 예전에는 이런 건물들이 있었을까.

언젠가는 여기도 새로운 건물들이 들어설 것이다.


경희궁자이 3단지 상가


낡은 건물들 뒤로 상가들이 있었다.

주민들은 이쪽길로 지하철역으로 갈 것이다.


경희궁자이 2단지 입구


경희궁자이 2단지 입구


더워서 안쪽까지 들어가보지는 않았다.



시간이 남아서 다시 맞은편으로 건너왔다.


천연뜨란채아파트 앞


34평대 호가 7억 2천

딱 봐도 안 살거 같아 보였는지 부동산에서 매물을 잘 알려주려고 하지 않았다.


상가 앞에서 내려본 모습


심한 언덕길이다.

마을버스가 다니긴 한다.



경희궁자이 단지 내랑 아파트 내부를 못 봐서 아쉽다.

내부는 어떤지 모르겠다.


호가 14억 5천 만원의 가치를 하는지.

돈이 있으면 사는(live) 거고, 나는 안 살것 같다.


최근 실거래가가 12억 5천 정도인데,

12억 5천 만원이 있다면 출퇴근 시간이 더 걸리더라도 반 가격의 다른 곳에 살 것 같다.



하지만 현재 그렇다는거고,

나머지 주변 지역들이 철거되고 새로운 건물들이 들어선다면 어떻게 바뀔지 모르겠다.

아마 그러한 미래 가치까지 반영된 것이 아닐까...



돈의문 재정비촉진계획도

(출처: 종로구청 홈페이지)

"본 저작물은 '종로구청'에서 'OO년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 저작물을 이용하였으며,

해당 저작물은 '종로구청 홈페이지'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다."


종로구청 홈페이지에서 '도시창조 > 돈의문 재정비촉진지구'로 들어가면 더 자세한 내용들이 있다.

 

종로구청 홈페이지

http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuId=1664&menuNo=1664

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수색증산 재개발구역에 다녀왔다.

나의 두 번째 임장이다. 첫 임장 때에는 배터리가 별로 없어서 사진을 안 찍었다.


두 번째 임장으로 수색증산 뉴타운을 선택한 이유는 특별히 없다.

그저 임장을 갈 수 있는 시간적 여유가 생겼을 때에 있던 곳에서 마침 가까웠기 때문이다.


초보 투자자의 임장기라 크게 도움이 되는 내용은 없을 것이다.

사진 몇 장과 수색증산 지역에 대한 내 생각을 간략히 적으려고 한다.


개인적으로 분담금이 많이 드는 재개발 자체에 대해 크게 관심이 없다보니

부동산에 들어가서도 정확한 가격 등을 파고 들지 않았다.


다행히 기본적인 현황에 대해서는 '은평구청 홈페이지'에 잘 나와있다.


수색 증산 재개발 구역

(출처: 다음 지도)


경의중앙선 수색역과 6호선 디지털미디어시티역, 증산역이 보인다.

나는 디지털미디어시티역으로 갔다.


디지털미디어시티역

DMC역



6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나가는 역세권이다.

그런데 각 역이 조금씩 떨어져있는 구조다. 


6호선을 타려면 많이 걸어가야 할 수도 있다.


경의중앙선은 한 시간에 5대 정도 있다.

이 점을 부동산에서 언급하자 사장님은 크게 문제가 안 된다고 했다.


사람들이 지하철 배차 시간에 맞춰서 다닌다고 했다.


수색증산 위치도

(출처: 은평구청 홈페이지)


수색증산재정비촉진지구라고 되어 있다.


지금 당장보다는 남북관계가 개선되어야 더 빛을 볼 수 있는 지역 같다.

한 부동산 사장님은 나중에 30평형대가 10억 이상 갈 것이라고 전망했다.


어느 정도 자금이 있다면 그렇게 장기적으로 투자할만해 보였다.

그런데 이미 오를만큼 오른 상태 같았다.


수색증산 구역별 추친현황

(출처: 은평구청 홈페이지)


역에서 가까운 수색9구역과 증산2구역이 가장 좋아 보였다.


임장을 가기 전에 그 중에서 나는 증산2구역이 더 마음에 들었다.

가까운 불광천에서 운동을 할 수 있을 것 같았기 때문이다.


그런데 지나가면서 잠깐 본 불광천의 모습은 실망스러웠다.

낮인데도 거기서 운동을 하는 사람들이 있긴 했다.


수색증산 뉴타운의 각 구역별 현황은 은평구청 홈페이지를 참고하길 바란다.


은평구청 홈페이지의 수색증산뉴타운 

https://safecity.ep.go.kr/CmsWeb/viewPage.req?idx=PG0000003898&page=122


개발배경 및 주요현황, 개발기본계획, 구역별 사업추진현황 등을 확인할 수 있을 것이다.


링크가 제대로 안 나온다면 은평구청 홈페이지에서 '수색증산'으로 검색하면 나온다.


은평구청 홈페이지

https://www.ep.go.kr/


DMC자이1단지


DMC자이1단지

조금 정면에서 바라본 모습


임장을 가기 전에 다른 블로그를 검색해보니 이마트 이야기가 있었다.

이마트가 있다고 들었는데 쉽게 찾을 수 없다고 했는데 바로 여기에 있었다.


부동산에서 찍은 현황도


그나마 저렴하게 투자할 수 있는 곳이 수색8구역이라고 했다.

아직 다른 지역보다 추진단계가 뒤처져서 그런 것 같다.


골목길

이주를 해서 그런지 공실이 많았다.


이렇게 철거 가림막이 처진 곳도 많았다.


저멀리 중장비도 보인다.


DMC청구 아파트


지금은 인근 교회와 분쟁이 있어 보였고, 공사 때문에 불만도 많을 것 같다.

그래도 개발이 끝나면 시세 상승 이득을 볼거 같다.


다시 DMC자이1단지 앞


DMC자이2단지쪽 상가도 가봤다.


다시 DMC역


날이 더워서 많이 돌아다니지 못했다.


집에 돌아와서 부동산에서 알려준 정보를 정리했는데 의문이 들었다.


부동산 안에서 들을 때에는 친절하고 잘 알려주는 것 같았는데,

시세를 정리하려고 보니 일부러 제대로 안 알려준 듯한 가격도 있었다.


초보 투자자의 티가 나서 그랬을까.

다음에는 좀더 공부를 하고 임장을 가야겠다.


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