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수원지방법원 성남지원에 다녀왔다.

 

2020년 7월 서울북부지방법원의 경매 법정에 가본 후 1년 6개월만이다. 그때 낙찰을 받은 사람들을 보면서 상당한 동기부여를 받았고, 그러한 분위기를 자주 느끼기 위해 매달 법원에 가려고 결심했다. 그런데 한편으로는 무슨 의미가 있나 하는 생각도 들었고, 본업으로 바빠서 실행하지 못했다. 그렇게 경매 입찰 한번 못하고 시간이 흘러 2022년이 됐다. 그리고 2022년 새해를 맞이하여 경매 법정에 다녀왔다.

 

왜 하필 성남지원인가.

 

최근에 글을 올린 관심물건 때문이었다. 아파트, 빌라 같은 부동산이 아닌 차량인데 어떤 사람들이 입찰을 하는지 궁금했다. 과연 얼마에 낙찰되는지 현장에서 지켜보고 싶었다. 또한 은행동 빌라도 있었다. 물건검색을 하다가 봤던 빌라인데 대지지분이 작아서 그냥 넘겼던 물건이다. 이 물건도 법원에 갔던 날이 입찰기일이었는데, 결과가 궁금하기도 했지만 물건지가 성남지원에서 멀지 않아서 법원에 갔다가 임장을 갈 생각이었다.

 

수원지방법원 성남지원 위치 및 은행동 경매 물건지

수원지방법원 성남지원은 8호선 남한산성입구역에서 매우 가깝다. 경매로 나온 은행동 빌라 역시 남한산성입구역에서 갈 수 있었다.

 

 

수원지방법원 성남지원

지하철역 출구에서 성남지원 경매 법정까지 2~3분이면 도착할 수 있을 것이다. 다만 언덕을 약간 올라가야 한다. 주차공간은 협소한 편이다. 대중교통을 이용하거나, 차를 타고 간다면 미리 도착하거나 주변에 주차공간을 알아놓을 필요가 있다. 도로변에 주차를 해놓은 차들도 보였는데 뭐하는 차들인지 모르겠다. 아무튼 성남지원은 규모가 작아서 그런지 경매도 10시와 14시에 각각 있었다. 다른 사람들이 다녀온 글에서도 그런 내용이 있었고, 내가 갔던 날도 그랬고, 다음 입찰기일에도 하루에 두 차례 있다.

 

 

수원지방법원 성남지원 모습

도로 건너편 언덕 위에 성남지원이 있다. 여유 있게 도착해서 편의점에 들렀다가 찍은 사진이다.

 

 

성남지원의 우리은행

보통 경매 법원에는 신한은행이 있다고 하는데, 성남지원에는 우리은행이 있었다. 다른 입찰 후기에서도 봤던 내용이지만 이렇게 직접 경험하면서 기억하고 싶었다. 언젠가 입찰을 할 때 도움이 되리라 생각한다.

 

 

성남지원 청사안내

이날 오전 경매는 제3별관 제5호 법정에서 있었다. 규모도 작은 편이고 지도를 보고 쉽게 찾아갈 수 있었다. 입구에서 체온 측정 및 큐알 체크인을 하고 안으로 들어갔다. 이미 많은 사람들이 와 있었다. 들어가자마자 오른쪽으로 앞으로 가면 입찰봉투를 받을 수 있다. 뒤에서 봤을 때 왼편에 입찰 서류를 작성하는 공간들이 있다. 몇 개 있었는데 모두 사람들이 차지하고 있었다. 이날 입찰한 사람들이 별로 없는 편인데도 그랬다. 미리 가서 작성하거나 조용한 장소를 찾아서 작성하는 것이 나을 수도 있다.

 

입찰마감은 11시 10분

 

이 정도만 보고 임장을 갈까 하는 생각도 들었다. 지난 번에 북부지법에 갔을 때는 모든 절차가 13시가 넘어서 끝났기 때문이다. 그런데 관심물건에도 입찰한 사람이 있어서 낙찰 결과가 궁금해서 더 있어 보기로 했다.

 

 

법정 밖의 모니터

건물 밖으로 모니터와 벤치들이 몇 개 있었다. 여기서도 스피커를 통해 진행 상황을 알 수 있었다.

 

이날 입찰자가 있던 물건은 총 15개였다. 입찰자가 가장 많은 물건도 총 입찰자수가 8명에 불과했다. 단독입찰도 종종 있었다. 덕분에 모든 절차가 12시 무렵 끝났다.

 

11시 10분

입찰마감 후 입찰봉투 정리

 

11시 17분

입찰자가 있는 사건번호 발표

 

11시 19분

개찰시작

 

12시 종료

 

대략적으로 이렇게 진행됐다. 대금납부/취하된 사건에도 입찰한 사람이 있었다. 헛걸음을 하지 않기 위해서는 전일 및 당일 아침에도 입찰하려는 사건의 진행 여부를 필히 확인해야 한다.

 

 

입찰결과를 메모한 것들

처음 북부지법에 갔을 때는 모든 것이 어색했는데 이번에는 두번째라 보다 자연스럽게 행동했다. 입구에서 대출명함을 잔뜩 받고, 안으로 들어가서 분위기를 살피고 나왔다. 대출명함도 굳이 법원까지 간 이유 중 하나였다. 지역별/법원별 대출상담자들의 연락처를 정리한 파일도 구할 수 있지만, 직접 얻은 대출명함도 언젠가 유용하게 쓸 것이다.

 

이날도 많은 동기 부여를 받고 왔다. 오전에 진행된 15개의 사건들을 낙찰자가 왜 낙찰받았는지 모두 최대한 분석할 계획이다. 법원에 다녀와서 예전에 작성한 글도 읽어봤다. 그때도 동기 부여를 받고 계획을 세웠는데 제대로 실천하지 못했다. 올해에는 달라지고 싶다. 앞으로 서울 및 수도권의 경매 법정들을 한 달에 하나씩 방문하겠다는 목표를 세웠다. 진짜 마음에 드는 관심물건을 찾는다면 입찰도 해볼 생각이다.

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온비드에서 소액으로 투자할 수 있는 토지를 검색하던 중 새만금이 있는 부안에서 공매가 나온 것을 발견했다.

 

공유재산(토지) 매각 입찰 공고

내가 이 공고를 확인했을 때 부안군청 홈페이지의 해당 공고의 조회수가 1,500이 넘었다. 부안군이 소유한 토지라서 권리관계상 특별히 문제될 것도 없었다. 지난 달 21일 공고로 18건이 나왔고, 10월 28일과 11월 4일에도 소액 토지들이 추가로 매각 입찰 공고가 나왔다. 처음 나왔던 공고가 부안읍 토지라서 그런지 가장 인기가 많았다.

 

그중 몇 건에 입찰했는데 아쉽게 모두 패찰하고 말았다. 적절한 가격에 낙찰을 받았다면 건당 작게는 몇 백만 원에서 몇 천만 원까지 수익이 날 수 있었는데 아쉽다. 아무튼 새만금 토지에 공매로 입찰하면서 임장을 다녀온 내용과 낙찰가를 정리한다. 두세 차례 나눠서 올릴 예정인데, 새만금 소액 토지투자를 하는 데 참고할 수 있을 것이다.

 

 

부안읍 위치

새만금에 관심이 있는 사람이라면 잘 알고 있을 것이다. 부안읍에 부안군청이 있고, 새만금에 가까운 계화면, 하서면 등에 토지투자를 많이 한다.

 

 

부안읍 지도

10월 21일 토지 매각 공고에는 부안읍 동중리, 모산리, 봉덕리, 신운리, 선은리 등의 토지가 있었다. 모두 부안읍에 속했는데, 이번 글은 부안군청이 있는 동중리에 관한 것이다. 동중리에서는 두 건이 공매로 나왔다. 하나는 하나의 필지가 공매로 나왔고, 나머지 하나는 두 필지가 일괄매각으로 나왔다. 감정가는 6100만원 정도와 2700만원 정도였다. 이 정도면 충분히 소액으로 투자할만한 유인이 있었다.

 

 

첫번째 동중리 토지

 

동중리 25-*번지, 지목: 대, 면적: 109평, 감정가: 61,426,250원

 

동중리 토지 위치

부안군청에서 500미터 이내에 있다. 이 정도면 입지가 좋다고 할 수 있다. 위 지도상으로는 도로가 깔끔하지 않아 보인다. 하지만 지적편집도를 보면 아래와 같이 도로가 정리된 것을 알 수 있다.

 

 

부안읍 동중리 지적편집도

도로가 정리되면서 공매로 나온 첫번째 토지는 거의 코너에 접한 땅이 됐다. 아쉽게도 완전한 코너는 아니다. 이런 토지가 감정가 평당 56만원에 나왔다. 근처에 있는 단독주택이 있는 토지가 5년 전에 평당 113만원에 거래됐다. 공매로 나온 토지를 평당 100만원에 낙찰을 받아도 충분히 수익을 낼 수 있을 것 같았다.

 

현지 부동산에서 시세를 확인해보니 평당 80~90만원은 받을 수 있다고 했다. 공매로 나온 것이 소문나면 경쟁률만 높아질까봐 부동산 한 군데만 방문해서 시세를 물어봤는데, 새로 생긴 도로에 접하는 것도 확인하지 않고 기존 도로만 보고 도로가 좁아서 80~90만원 밖에 못 받을 것이라고 알려줬다. 

 

 

공매로 나온 토지의 로드뷰

로드뷰를 보면 새로 도로가 생겼고 깔끔하게 포장됐다.

 

 

공매로 나온 토지의 로드뷰

로드뷰를 보면 새로 생긴 도로에 접하고 경사도 심하지 않아 보인다. 온비드에는 사진이 한 장만 올라왔는데 그 사진도 위 로드뷰와 비슷한 구도로 경사 여부는 거의 확인이 안 됐다. 그런데 임장을 가보니 경사가 좀 있었다.

 

 

공매로 나온 토지로 가는 길이다. 로드뷰를 봤을 때는 경사가 그리 심하지 않아 보였는데, 실제로는 경사가 좀 있었다.

 

 

공매로 나온 토지에 도착했다. 로드뷰와 사진으로본 모습과 비슷하다.

 

 

그런데 가까이서 보면 이렇게 경사가 있었다. 여기까지 올라오는 데도 경사가 좀 있었는데, 토지 내에서도 경사가 있었다. 필로티 구조로 건축을 한다고 해도 차량 진입로를 만들기 복잡할 것 같았다.

 

 

경사가 가파른만큼 전망은 좋았다. 저 멀리 부안군청까지 보인다.

 

 

뒤쪽 도로에서 바라본 모습이다. 이 도로에도 접한다면 코너에 위치한 토지가 되는데, 아쉽게도 토지와 도로 사이에 부안군 소유의 또 다른 필지가 존재한다.

 

 

위쪽 도로의 모습인데, 앞에 보이는 하얀색 집처럼 건축을 한다면 전망이 매우 좋을 것 같다.

 

 

위쪽 도로의 다른 방향 모습이다.

 

 

공매로 나온 토지의 도로 맞은편 주택들이다. 토지가 도로보다 낮은 것이 느껴진다.

 

 

다시 아래쪽을 바라본 모습이다. 가운데에 부안군청이 보이게 찍어봤다.

 

 

부안군청이 이렇게 가까우니 입지는 좋은데, 경사가 있어 지대가 높은 것도 활용할 수 있는데, 어떻게 건축을 하면 좋을지까지는 생각이 안 났다.

 

 

단순히 군청과 가깝다고 좋다고 생각한 것은 아니고, 개발촉진지구이기도 하다.

 

 

새로 생긴 도로에서 바라본 모습이다.

 

 

도로 위쪽에서 바라본 모습이다. 어떻게 활용할 수 있을까 생각해봤지만 낙찰도 받지 못했다.

 

 

다른 각도에서 바라본 도로 맞은편의 주택들이다.

 

 

다시 공매로 나온 토지의 모습이다. 저 아래쪽이 문이 보이는데, 과거에 주택이 있을 때 저 문을 통해 출입을 했던 것 같았다.

 

 

저 뒤쪽이 군유지인 것도 아쉽다.

 

 

다시 봐도 경사가 상당하다. 임장을 안 왔다면 이런 경사가 있는지도 몰랐을 것이다.

 

 

내려오면서 다시 도로를 찍어봤다. 지적편집도상에는 도로가 일자던데, 도로가 일자가 아니다.

 

 

다른 각도에서 보기 위해 아까 문이 있었던 곳으로 가는 길이다. 아까 위에 대문이 보인다고 적었는데, 사진을 찍을 때는 대문이 있는지도 몰랐다.

 

 

다른 방향에서 공매로 나온 토지로 가는 길이다. 오른쪽 사진의 도로 중 일부도 공매로 나온 토지에 포함된다.

 

 

공매로 나온 토지에 다시 도착했다. 여기까지 와서야 대문의 존재를 알았다. 주택은 철거한 것 같은데, 대문은 남겨놨다.

 

 

아래쪽에서 바라보니 아래쪽은 토지가 평평해 보인다.

 

 

이렇게 임장을 하고 입찰했으나 패찰했다. 입찰기한 직전의 온비드상 해당 물건 조회수는 1328이었다. 총 15명이 입찰을 했고, 그중 유효가 13명, 무효가 2명이었다. 낙찰가는 무려 낙찰가 157,199,000원이었다. 차순위는 124,040,840원이었다. 차순위와 3등도 차이가 좀 났는데, 3등 입찰가는 87,078,000원이었다.

 

평당가로 정리하면, 평당 144만원에 낙찰됐고, 차순위 입찰가는 평당 114만원, 3순위는 80만원 정도였다.

 

 

두번째 동중리 토지

 

두번째 동중리 토지는 두 필지가 일괄매각으로 나왔다. 동중리 6*번지와 동중리 6*-*번지였다. 6*번지는 대지, 6*-*번지는 전으로 총 38평 정도로 감정가는 27,241,590원이었다. 평당 72만원이었다. 대로변에서 더 가까워서 그런지 첫번째 토지보다 평당 감정가가 높았다.

 

 

동중리 토지 위치

부안군청에서 400미터 이내에 있다.

 

 

군청삼거리

군청삼거리에서 매우 가깝다. 위 지도상에는 예전 도로가 표시되는데, 두번째 토지 역시 새로 생긴 도로에 접한다. 도로를 만들면서 토지를 수용하고, 도로를 만들고, 남은 자투리 토지가 공매로 나온 것 같았다.

 

 

동중리 토지 지적편집도

군청삼거리에서 매우 가깝지만, 토지의 모양과 면적이 아쉬웠다. 작은 삼각형 두 개가 붙어있는 모양이었다. 인근 필지를 매수하여 건축을 하거나 인근 필지에 매도를 하는 방법 밖에 생각이 안 났다. 그런데 인근 필지 하나는 크기가 커서 공매로 나온 토지가 없어도 별 상관이 없어 보였고, 다른 인근 필지는 폐가가 있는 군유지였다.

 

그런데 도로 맞은편의 토지가 2018년에 평당 241만원에 거래됐다. 공매로 나온 토지도 적당한 가격에 낙찰 받아서 보유한다면 어떻게든 수익이 날 것 같았다.

 

 

로드뷰 모습

땅 모양은 아쉽지만 도로에 길게 접하고 군청삼거리에서도 가까운 장점이 있었다.

 

 

군청삼거리

군청삼거리 사진이다. 앞에서 왼쪽으로 가면 군청이 나온다.

 

 

공매로 나온 토지에 도착했다. 새로 생긴 도로에 접하지만 면적이 작고 모양이 삼각형이라서 아쉽다.

 

 

인근 필지와 경계 같았다. 과거에는 저 안쪽에도 주택이 있었다.

 

 

공매로 나온 토지 중 다른 필지이다. 둘다 삼각형 모양에 면적이 작는데 그나마 두 필지가 붙어 있어서 면적이 커진다. 뒤쪽으로 보이는 주택은 공가 같았다. 토지도 부안군 소유였다. 저 필지를 구입해야 공매로 나온 토지도 활용할 방법이 많아질 것 같았다.

 

 

비석도 하나 있었다. 지번을 나타내는 것이었을까.

 

 

다른 각도에서 본 공매로 나온 토지이다. 사진 왼쪽 위를 보면 부안군청도 보인다. 공매로 나온 토지 뒤쪽의 대로변 건물은 과거에 대우전자 소유였던 것 같다.

 

 

자본이 있다면 이 주변의 토지를 모두 구입해서 깔끔하게 분할하는게 가장 좋을 것 같다는 생각도 들었다.

 

 

바로 이 건너편 토지가 3년 전에 평당 241만원에 거래됐다.

 

 

사진 왼쪽이 공매로 나온 토지이고, 가운데 주택이 있는 토지가 부안군 소유이다. 오른쪽 뒤로는 최근에 지은 듯한 주택이 보인다.

 

 

1935년에 지은 집이다. 이 주택도 언젠가 철거하고 토지만 공매로 나올 가능성도 있지 않을까.

 

 

안쪽 도로변의 주택들이다.

 

 

오른쪽 주택은 2017년에 건축한 것으로 나오고, 왼쪽 흰색 주택은 리모델링만 했는지 1982년으로 나온다. 공매로 나온 토지도 면적만 적당하면 이런 주택을 지어도 좋을 것 같으면서도 대로변에서 가까우니 주택보다 다른 용도가 적당할 것 같기도 했다.

 

 

안쪽 도로에서 부안군청을 바라본 모습이다. 공매로 나온 토지는 도로 오른쪽에 접해 있다.

 

 

대로변의 건물 모습이다. 바로 이 건물 뒤쪽에 공매로 나온 토지가 있다. 이쪽은 유동인구가 별로 없는 것일까.

 

 

멀리서 바라본 군청삼거리의 모습이다.

 

 

군청에서 가까우니 언젠가는 어떻게든 개발이될 것 같기도 하다.

 

이렇게 임장을 하고 입찰을 했는데 역시 패찰했다. 마감 직전 온비드상 해당 물건의 조회수는 663이었다. 첫번째 동중리 토지의 절반 정도였다. 그래도 첫번째 물건과 비슷하게 총 14명이 입찰했고, 유효가 12명, 무효가 2명이었다. 낙찰가는 52,111,000원이었다. 차순위는 43,599,000원이고, 3순위는 36,530,000원이었다. 평당가로 계산하면 각각 137만원, 115만원, 96만원 정도이다.

 

 

다음에는 모산리와 봉덕리의 공매로 나왔던 토지들에 대해 이어서 올리겠다.

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깡통 주택은 집을 팔아도 전세금을 못 돌려주거나 대출금을 못 갚는 주택을 의미한다. 주택 가격이 하락하면 깡통 주택들이 많이 생길텐데, 빌라들의 경우 애초에 매매가보다 전세가가 높게 설정된 경우도 있다. 전세 시세를 잘 모르는 사람들을 대상으로 건축업자, 부동산 중개인, 집주인이 '설계'를 하는 것이다.

 

이렇게 설계를 할 경우 돈이 한 푼도 없어도 수백 채의 집을 소유할 수 있다. 전세 만기 때 다음 세입자를 못 구하면 당연히 전세금을 돌려줄 수 없다. 집은 결국 경매로 넘어가서 세입자가 떠안게 되는 경우도 많다. 어떻게 이런게 가능한지 궁금하면 PD수첩의 관련 내용을 찾아보길 바란다.

 

 

링크는 아니고 그냥 해당 방송만 캡쳐한 것이다. PD수첩 다시보기를 찾아가서 보면 된다. 대략적으로 설명하면 전세 시세가 2억원이 적당하다면 2억5천만원에 전세를 맞추고 건축업자, 부동산 중개인, 명의만 빌려주는 집주인 등이 작게는 몇 백 만원에서 천 만원 이상까지 나눠먹는 것이다. 이런 방법으로 돈이 없어도 빌라 몇 백 채를 소유할 수 있는 것이다. 한 채를 더 소유할 수록 '알'이라고 하는 Rebate를 받으니 호화로운 생활을 할 수도 있다.

 

 

그런데 이렇게 매매가보다 전세가가 높은 경우를 제외하더라도 갭 차이가 얼마 안 나는 경우도 많다. 이 경우에도 다음 세입자를 못 구하면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다. 애초에 집주인이 전세를 끼고 집을 샀고 전세금을 돌려줄만한 여유가 없을 수 있기 때문이다.

 

 

아무튼 이 글에서는 현재 진행 중인 빌라들을 분석해보겠다. 자세한 수치는 생략하고 감정가는 얼마인데 전세금은 얼마이다. 이런 정도만 파악하려고 한다. 

 

현재 서울 지역에서 다세대/빌라로 검색하면 400건이 나온다.

 

 

강동구 총 5건 중

 

강동구 빌라 #1
감정가 262,000,000
전세금 230,000,000
4회 유찰된 상태

 

이 물건은 당해세도 56,549,240원이 있다. 당해세를 무시해도 2억 3천만원 이상으로 낙찰돼야 세입자는 전세금을 돌려받을 수 있는데 그럴 가능성이 거의 없어 보인다. 당해세를 고려하면 더욱 그렇다. 명의만 빌려주면서 빌라를 소유한 사람이 각종 세금을 제대로 냈을 리가 없다.

 

 

강동구 빌라 #2
감정가 209,000,000
전세금 190,000,000

1회 유찰된 상태

 

이 물건은 깡통 빌라보다 더 안타까운 상황이다. 임차인이 후순위라서 전세금 1억 9천만원을 거의 모두 날릴 수 있다.

 

 

강동구 빌라 #3
감정가 344,000,000
전세금 320,000,000
3회 유찰

 

깡통은 아니지만 깡통에 가깝다. 3억 2천만원 이상에 낙찰돼야 전세금을 모두 돌려받을 수 있다. 선순위이기 때문에 그 미만으로 낙찰돼더라도 대항력을 행사할 수 있지만 빌라 시세가 3.2억 미만이라면 누가 낙찰을 받을까.

 

 

강동구 빌라 #4
감정가 285,000,000
전세금 230,000,000

8회 유찰된 상태

 

깡통은 아니지만 권리관계에 문제가 있다.

 

 

 

강북구 총 21건 중

 

강북구 빌라 #1
감정가 250,000,000
전세금 250,000,000
2회 유찰

감정가와 전세금이 같다.

 

 

강북구 빌라 #2
감정가 165,000,000
전세금 190,000,000

 

진정한 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #3
감정가 208,000,000
전세금 202,000,000

 

거의 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #4
감정가 202,000,000
전세금 210,000,000

 

역시 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #5
감정가 215,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통은 아니지만 위험하다.

 

 

강북구 21건 중 4~5건이 깡통이다.

 

 

 

강서구 경매 진행 빌라 총 133건

 

강서구는 역시 빌라가 많아서 그런지 133건이나 진행중이다.

 

 

강서구 빌라 #1
감정가 190,000,000
전세금 175,000,000

강서구 빌라 #2
감정가 193,000,000
전세금 180,000,000

 

둘다 깡통은 아니지만 감정가와 전세가의 차이가 1500만원 이하이다.

 

 

강서구 빌라 #3
감정가 127,000,000
전세금 125,000,000

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

강서구 빌라 #4
감정가 180,000,000
전세금 173,000,000

 

역시 거의 깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #5
감정가 176,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통은 아니지만 다소 위험하다고 본다.

 

 

강서구 빌라 #6
감정가 220,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #7
감정가 242,000,000
전세금 235,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까. 위반건축물이라 인수할 금액을 고려하여 2.35억원을 지출할 사람은 거의 없을 것 같다. 빌라의 경우 깡통도 문제지만 위반건축물 여부, 주거용인지 근린시설인지 용도까지 잘 살펴봐야 한다.

 

 

강서구 빌라 #8
감정가 160,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #9
감정가 252,000,000
전세금 225,000,000

 

역시 깡통은 아닌데 7번 물건 옆집으로 위반건축물이라면 전세금을 모두 돌려받기 어려울 것 같다.

 

 

강서구 빌라 #10
감정가 200,000,000
전세금 203,000,000

 

깡통이다. 다행히 전세금 보증으로 임차인은 전세금을 모두 돌려받은 것 같다. 결국 국가 또는 공공기관에서 손실을 보게 된다. 임차인 입장에서는 다행이겠지만, 피 같은 세금을 일부 투기꾼들이 야기한 문제를 해결하는 데 사용해야 하는가. 보증보험 가입 조건을 확실히 하고 손실을 최소화 하기 위해 노력해야 할 것이다.

 

 

강서구 빌라 #11
감정가 201,000,000
전세금 195,000,000

 

깡통은 아니지만 600만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #12
감정가 150,000,000
전세금 137,500,000

 

역시 깡통은 아니다. 그런데 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청했다.

 

 

강서구 빌라 #13
감정가 200,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통이다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 주택도시보증공사의 손실에 대한 책임은 누가 지나? 국민들의 세금으로 손실을 보전해야 하나??

 

 

강서구 빌라 #14
감정가 216,000,000
전세금 215,000,000

 

거의 깡통인데, 보증보험에 가입했다.

 

 

강서구 빌라 #15
감정가 169,000,000
전세금 160,000,000

 

거의 깡통이다. 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #16
감정가 230,000,000
전세금 240,000,000

 

완전한 깡통이다. 시세가 2.4억 이상이라면 깡통이 아닐 수도 있다.

 

 

강서구 빌라 #17
감정가 175,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통이다. 7회 유찰된 상태다.

 

 

강서구 빌라 #18
감정가 249,000,000
전세금 240,000,000

 

깡통은 아니지만 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #19
감정가 176,000,000
전세금 175,000,000

 

거의 깡통이지만 보증보험에 가입했다. 결국 또 세금으로??

 

 

강서구 빌라 #20
감정가 250,000,000
전세금 240,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 천만원 차이다. 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #21
감정가 220,280,000
전세금 205,000,000

 

깡통은 아니지만 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청한 것으로 추정된다. 자세히 살펴봐야 알겠지만 위반건축물에 해당할 수 있다.

 

 

강서구 빌라 #22
감정가 190,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #23
감정가 169,000,000
전세금 155,000,000
5회 유찰

 

깡통은 아니지만, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 것 자체가 전세금을 한 동안 돌려받지 못한다는 것을 의미한다. 23번의 경우에도 가격평가 시점이 2020년 5월이다. 그 전에 경매로 넘어갔는데 아직도 해결이 안 되고 있다는 것. 다행히 임차인이 보증보험에 가입해서 거기를 통해 전세금을 돌려받았겠지만 그 과정도 꽤 시간이 소요되었을 것이다.

 

 

강서구 빌라 #24
감정가 230,000,000
전세금 229,000,000

 

천만원 차이고, 위반건축물 가능성이 있다. 다행히 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #25
감정가 148,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통이다. 감정가가 시세는 아니지만, 빌라 시세가 하락한다면 100% 깡통이 되는 것이고, 혹시라도 상승한다면 전세금을 모두 돌려받을 가능성이 있긴 하다.

 

 

강서구 빌라 #26
감정가 137,000,000
전세금 140,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #27
감정가 229,000,000
전세금 225,000,000

 

완전 깡통은 아니지만 400만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #28
감정가 135,000,000
전세금 135,000,000

 

감정가와 전세금이 같다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 손실이 나면 또 세금으로??

 

 

서구 빌라 #29
감정가 175,000,000
전세금 174,000,000

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #30
감정가 179,000,000
전세금 175,000,000

 

400만원 차이. 보증보험가입.

 

 

강서구 빌라 #31
감정가 156,000,000
전세금 169,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #32
감정가 169,000,000
전세금 162,000,000

 

깡통은 아니지만 7백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #33
감정가 168,000,000
전세금 160,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #34
감정가 170,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통도 아니고 5백만원 차이지만 보증보험 가입한 사례이다.

 

 

강서구 빌라 #35
감정가 291,000,000
전세금 287,000,000

 

깡통은 아니지만 4백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #36
감정가 223,000,000
전세금 215,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #37
감정가 185,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통은 아니지만 5백만원 차이.

 

 

강서구 끝.

 

133건 중 깡통이 꽤 있었다.

 

 

 

관악구 진행 중인 다세대/빌라 경매 물건 16건

 

관악구 빌라 #1
감 3.3
전 3.28

 

더욱 간략하게 표기한다. 사실 400건 다 찾아보면 하루종일 걸릴거 같아서 강서구까지만 하고 글을 마치려다가 강서구만 그렇다는 해석이 나올 수도 있을 것 같아서 다른 지역도 해본다.

 

관악구 첫번째 물건부터 200만원 차이다.

 

 

관악구 빌라 #2
감 3.59
전 3.4

 

1900만원 차이로 깡통은 아닌데 9회나 유찰됐다.

 

 

관악구 빌라 #3
감 3.49
전 3.59

 

깡통이다.

 

 

관악구 빌라 #4
감 1.0
전 1.0

 

대지권 미등기로 더 살펴봐야 하지만 일단 감정가와 전세금이 같다.

 

 

관악구 빌라 #5
감 2.21
전 2.15

 

600만원 차이.

 

 

관악구 끝.

 

다른 구도 마찬가지겠지만 임차인 전세보증금을 알 수 없는 사례도 있다. 이 경우 깡통이 드러나지 않을 수도 있다.

 

 

 

광진구 9건 진행 중 깡통 없음.

 

1건이 감정가 3억에 전세금이 2.65억원으로 6회 유찰된 상태가 있었다. 아무래도 깡통 주택, 깡통 빌라는 신축 빌라가 많은 지역에 많을 것이다. 요즘 썩빌로 불리는 오래된 빌라의 경우 1~2억씩 주고 전세를 살려고 하는 사람이 거의 없을 것이기 때문이다. (전세 시세가 엄청 비싼 지역의 경우 제외)

 

 

 

구로구 21건

 

구로구 #1
감 2.02
전 2.08
보험 가입

 

감정가 1억 미만의 오래된 빌라는 몇 개를 확인하니 대부분 전세금이 낮아서 나머지는 자세히 안 살펴봤다. 나머지 물건들 중 깡통이 하나 있었다.

 

 

금천구 26건

 

금천구 #1
감 2.33
전 2.25

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

금천구 #2
감 2.252
전 2.250

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #3
감 2.31
전 2.30

 

역시 거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #4
감 1.85
전 1.89

 

깡통이나 임차인 입장에서는 다행으로 보증보험에 가입했다.

 

 

금천구 #5
감 1.80
전 1.79

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다. 만약 임차인이 이 집의 감정가가 1.8억원이라는 사실을 알았다면 1.79억을 주고 전세를 들어왔을까.

 

 

금천구 #6
감 1.61
전 1.94

 

진정한 깡통이다. 강서구에서도 이 정도로 많이 차이난 경우는 못 봤던 것 같다. 혹시라도 감정가를 잘못 봤나 해서 다시 봤는데 잘못 본것도 아니다.

 

 

금천구 끝.

 

 

 

노원구 3건 중 1건만 깡통에 가까웠다.

감 1.03 전 1.0

 

 

 

도봉구 9건 진행

 

도봉구 #1
감 1.6
전(1) 1.4
전(2) 0.3

 

깡통은 아니지만 언급하고 넘어가고 싶다. 첫번째 임차인이 전세금을 못 돌려받아서 임차권 등기를 설정하고 나간 이후 두번째 임차인이 들어왔다. 최근 뉴스에 나온 빌라 백 여 채를 소유한 사람들도 공실이 된 경매로 넘어간 집을 월세로 돌려 월세까지 따박 따박 받았다고 한다. 집을 사면서 R을 받고 전세금은 못 돌려줘서 경매로 넘어간 집에서 또 월세까지 따박 따박 받고 호화로운 생활을 했을 것이다.

 

 

도봉구 끝.

 

나머지 물건들 중에 드러난 깡통 주택은 없었다.

 

 

 

동대문구 4건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

동작구 9건 진행 

깡통 1건

 

동작구 #1
감 1.4
전 1.85

 

 

 

마포구 18건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서대문구 6건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서초구 1건 진행

없음.

 

 

 

성동구 0건 진행

 

 

 

성북구 15건 진행

 

 

#1
감 2.1
전 2.1

깡통


#2
감 2.38
전 2.3

8백만원 차이

 

 

#3

감 2.49

전 2.45

 

4백만원 차이

 

 

#4
감 3.05
전 2.9

 

깡통은 아니지만 8회 유찰.

 

 

성북구 끝.

 

 

 

송파구 7건 진행

깡통 없음

 

 

 

시간상 여기까지만 하겠다.

 

나머지 지역에서 양천구 50건 진행, 은평구 27건 진행 중인데, 두 지역에도 깡통 주택이 몇 개 있을 것으로 추정한다.

 

 

 

역시 강서구 빌라가 가장 위험했다. 강서구에 빌라도 많고 경매로 나온 빌라도 많고 거듭된 유찰로 경매 진행 중인 물건도 가장 많았던 것 같다. 아파트 가격이 엄청나게 상승해서 그 대안으로 빌라를 고려하는 사람들도 많을텐데, 신축빌라는 분양이나 전세 모두 주의해야 한다. 전세로 들어가는 경우 보증보험에 꼭 가입해야 하겠고, 보험 가입이 안 되는 경우에는 매달 부담은 되겠지만 반전세를 알아보는 것도 좋을 것 같다.

 

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정부의 부동산 규제로 수도권 아파트 가격이 상승하고 있다.

 

그중 김포는 '금포'라고 불리더니, 최근 김포 장기동의 한강 센트럴 자이 1단지 아파트 경매무려 81명이나 입찰했다.

 

같은 날 진행된 김포 고촌읍의 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 경매에도 34명이 입찰했다. 이 정도는 조금 인기 있는 서울 아파트 경매 입찰자 수와 비슷한 수준이다.

 

고촌역은 서울에서 가까운 편이지만 장기역은 조금 거리가 있다. 한강 센트럴 자이 1단지 아파트는 역세권도 아니다.

 

 

한편 파주 운정 신도시의 경우, 해솔마을 1단지 두산위브 아파트에 54명이 입찰했고, 가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트에 35명이 입찰했다.

 

해솔마을 1단지 두산위브 아파트 역시 역세권이 아니다. 새로 생길 GTX-A노선의 운정역과도 거리가 좀 있다.

 

 

김포 장기동
한강 센트럴 자이 1단지 아파트

 

김포 장기동 한강 센트럴 자이 1단지 아파트 위치

김포 장기동

한강 센트럴 자이 1단지

 

총 35개동 3,481세대의 대단지로 2017년 1월에 준공됐다.

 

이 김포 장기동의 한강 센트렐 자이 1단지 아파트에서 경매 물건이 나왔는데, 무려 81명이 입찰했고 감정가의 156% 정도에 낙찰됐다.

 

전용면적 기준 84형

감정가 3억 9100만 원 - 2020년 2월 기준

낙찰가 610,212,000원

 

김포 장기동 한강 센트럴 자이 1단지 112A형 최근 5년 시세

2020년 4월까지 큰 변화가 없다가 최근 몇 달 사이에 급격히 상승했다.

 

2020년 11월 기준 실거래가는 6억 200만 원, 6억 1500만 원으로 두 건이 확인된다.

 

최근 실거래가와 비슷한 수준으로 낙찰됐다.

 

 

김포 고촌읍
수기마을 힐스테이트 1단지

 

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 위치

역시 역세권은 아니지만 장기동 아파트의 경우보다 역에서 가까운 편이다.

 

김포 고촌읍

수기마을 힐스테이트 1단지

 

총 27개동 1,253세대로 2008년 4월에 준공됐다.

 

전용면적 기준 역시 84형이 경매로 나왔는데 34명이 입찰했고 감저가의 132% 정도에 낙찰됐다.

 

감정가 4억 8200만 원 - 2020년 1월 기준

낙찰가 635,799,000원

 

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 114A형 최근 5년 시세

김포 고촌읍 수기마을 힐스테이트 1단지 아파트 역시 최근 몇 달 사이 급격히 상승했다. 장기동 아파트와 다른 점은 그 전에도 서서히 상승하고 있었다는 것이다.

 

2020년 11월 기준 실거래가는 6억 4500만 원이다.

 

 

파주 목동동
해솔마을 1단지 두산위브 아파트

 

해솔마을 1단지 두산위브 위치

파주 목동동 해솔마을 1단지 두산위브 아파트는 총 9개동, 668세대로 2010년 4월에 준공됐다.

 

경매로 나왔던 물건은 전용면적 기준 124형인데, 54명이나 입찰해서 감정가의 130% 정도에 낙찰됐다.

 

감정가 3억 8500만 원 - 2019년 11월 기준

낙찰가 500,600,000원

 

해솔마을 1단지 두산위브 아파트 156A형 최근 5년 시세

김포와 비교하면 파주 아파트의 경우 급격한 가격 상승이 아직 안 보인다.

 

최근 실거래가도 2020년 8월 기준 3억 8200만 원이었다.

 

그런데 낙찰가는 5억 원이 넘는다. 참고로 차순위 금액은 463,900,000원이다.

 

 

파주 와동동
가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트

 

가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트 위치

해솔마을 1단지 두산위브 아파트보다 경의중앙선 운정역에 가깝다.

 

총 13개동, 1,225세대로 2001년 9월에 준공됐다.

 

전용면적 기준 84형이 경매로 나왔는데, 35명이 입찰했고 감정가 대비 127% 정도에 낙찰됐다.

 

감정가 2억 6800만 원 - 2020년 5월 기준

낙찰가 340,515,000원

 

가람마을 8단지 동문굿모닝힐 아파트 116형 최근 5년 가격 변화

지난 5년 동안 2억 5천만 원 정도의 시세를 유지하다가 최근 상승하는 모습이 보인다.

 

실거래가는 2020년 11월 기준, 2억 7천만 원, 2억 9천만 원, 3억 3500만 원 등이 있다.

 

 

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  1. 태콩콩 2020.12.05 01:51 신고

    부동산 공부 하고싶어요 !! 흘러다가 지금 발견했지만 잘부탁드립니다~ 구독합니다~!

  2. 북극타잔 2020.12.13 16:24 신고

    좋은 정보입니다, 낙찰된 것의 정보 보다는 투자 가능처 에 대한 정보나 경매 입찰 가능한 정보를 올려주신다면 , 좀더 많은 방문자가 생기지 않을까? ^^;; 생각해 봅니다. 다만 저는 부동산 쪽으로는 문외한인지라 잘못 말씀 드린것이라면 죄송합니다 ^^;;;
    구독 남기겠습니다 !

    • 45FIRE 2020.12.14 13:36 신고

      방문 감사드립니다~!
      제가 아직 초보라서 투자 가능처를 올릴 실력이 안 되네요 ㅎㅎ 꾸준히 공부하면 언젠가 그런 정보도 올릴 수 있겠죠. ㅎㅎ

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임장이라고 적었지만 그저 사진 몇 장과 개인적 견해를 담았을 뿐이다.

근처에 볼 일이 있어서 갔다가 시간이 남아서 주변 지역을 한 바퀴 둘러보고 부동산 한 두 군데 들어갔다.


돈의문 뉴타운 또는 돈의문 재정비촉진지구보다 경희궁자이로 유명할 것이다.


강북 대장주라고 하는 경희궁자이

현재 34평대 호가 14억 5천


도대체 얼마나 좋길래 이런 가격이 나오나 항상 궁금했다.


5호선 서대문역 2번 출구로 나왔다.

3번 출구로 나와야 경희궁자이로 바로 가는데 건너편부터 둘러볼 생각이었다.


건너편으로 보이는 경희궁자이


대로변에 낡은 상가들이 있다.


돈의문동부센트레빌


33평대 호가 9억 5천


경희궁자이 맞은편에 있다.

경희궁자이 때문에 주변의 다른 아파트들도 올랐다고 한다.


다시 내려오는 길

경희궁자이가 보인다.



서대문역 3번 출구 근처

돈의문3재정비촉진지구

공사중이다. 어떻게 변할지 모르겠다.


경희궁자이 3단지


대로변에 상가들이 있다. 엄청 낡은 건물도 있다.

지도상에 돈의문2재정비촉진지구라고 나온다.


뒤쪽의 신축 아파트와 어울리지 않는다.

협상에 실패한 것인지 모르겠다.



경희궁자이 2단지


2단지는 대로변까지 신축 상가들이 들어섰다.

그 구역까지 확보를 하고 공사에 들어갔나보다.


경희궁자이 3단지 앞


지금 경희궁자이 3단지가 있는 곳도 예전에는 이런 건물들이 있었을까.

언젠가는 여기도 새로운 건물들이 들어설 것이다.


경희궁자이 3단지 상가


낡은 건물들 뒤로 상가들이 있었다.

주민들은 이쪽길로 지하철역으로 갈 것이다.


경희궁자이 2단지 입구


경희궁자이 2단지 입구


더워서 안쪽까지 들어가보지는 않았다.



시간이 남아서 다시 맞은편으로 건너왔다.


천연뜨란채아파트 앞


34평대 호가 7억 2천

딱 봐도 안 살거 같아 보였는지 부동산에서 매물을 잘 알려주려고 하지 않았다.


상가 앞에서 내려본 모습


심한 언덕길이다.

마을버스가 다니긴 한다.



경희궁자이 단지 내랑 아파트 내부를 못 봐서 아쉽다.

내부는 어떤지 모르겠다.


호가 14억 5천 만원의 가치를 하는지.

돈이 있으면 사는(live) 거고, 나는 안 살것 같다.


최근 실거래가가 12억 5천 정도인데,

12억 5천 만원이 있다면 출퇴근 시간이 더 걸리더라도 반 가격의 다른 곳에 살 것 같다.



하지만 현재 그렇다는거고,

나머지 주변 지역들이 철거되고 새로운 건물들이 들어선다면 어떻게 바뀔지 모르겠다.

아마 그러한 미래 가치까지 반영된 것이 아닐까...



돈의문 재정비촉진계획도

(출처: 종로구청 홈페이지)

"본 저작물은 '종로구청'에서 'OO년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 저작물을 이용하였으며,

해당 저작물은 '종로구청 홈페이지'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다."


종로구청 홈페이지에서 '도시창조 > 돈의문 재정비촉진지구'로 들어가면 더 자세한 내용들이 있다.

 

종로구청 홈페이지

http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuId=1664&menuNo=1664

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수색증산 재개발구역에 다녀왔다.

나의 두 번째 임장이다. 첫 임장 때에는 배터리가 별로 없어서 사진을 안 찍었다.


두 번째 임장으로 수색증산 뉴타운을 선택한 이유는 특별히 없다.

그저 임장을 갈 수 있는 시간적 여유가 생겼을 때에 있던 곳에서 마침 가까웠기 때문이다.


초보 투자자의 임장기라 크게 도움이 되는 내용은 없을 것이다.

사진 몇 장과 수색증산 지역에 대한 내 생각을 간략히 적으려고 한다.


개인적으로 분담금이 많이 드는 재개발 자체에 대해 크게 관심이 없다보니

부동산에 들어가서도 정확한 가격 등을 파고 들지 않았다.


다행히 기본적인 현황에 대해서는 '은평구청 홈페이지'에 잘 나와있다.


수색 증산 재개발 구역

(출처: 다음 지도)


경의중앙선 수색역과 6호선 디지털미디어시티역, 증산역이 보인다.

나는 디지털미디어시티역으로 갔다.


디지털미디어시티역

DMC역



6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나가는 역세권이다.

그런데 각 역이 조금씩 떨어져있는 구조다. 


6호선을 타려면 많이 걸어가야 할 수도 있다.


경의중앙선은 한 시간에 5대 정도 있다.

이 점을 부동산에서 언급하자 사장님은 크게 문제가 안 된다고 했다.


사람들이 지하철 배차 시간에 맞춰서 다닌다고 했다.


수색증산 위치도

(출처: 은평구청 홈페이지)


수색증산재정비촉진지구라고 되어 있다.


지금 당장보다는 남북관계가 개선되어야 더 빛을 볼 수 있는 지역 같다.

한 부동산 사장님은 나중에 30평형대가 10억 이상 갈 것이라고 전망했다.


어느 정도 자금이 있다면 그렇게 장기적으로 투자할만해 보였다.

그런데 이미 오를만큼 오른 상태 같았다.


수색증산 구역별 추친현황

(출처: 은평구청 홈페이지)


역에서 가까운 수색9구역과 증산2구역이 가장 좋아 보였다.


임장을 가기 전에 그 중에서 나는 증산2구역이 더 마음에 들었다.

가까운 불광천에서 운동을 할 수 있을 것 같았기 때문이다.


그런데 지나가면서 잠깐 본 불광천의 모습은 실망스러웠다.

낮인데도 거기서 운동을 하는 사람들이 있긴 했다.


수색증산 뉴타운의 각 구역별 현황은 은평구청 홈페이지를 참고하길 바란다.


은평구청 홈페이지의 수색증산뉴타운 

https://safecity.ep.go.kr/CmsWeb/viewPage.req?idx=PG0000003898&page=122


개발배경 및 주요현황, 개발기본계획, 구역별 사업추진현황 등을 확인할 수 있을 것이다.


링크가 제대로 안 나온다면 은평구청 홈페이지에서 '수색증산'으로 검색하면 나온다.


은평구청 홈페이지

https://www.ep.go.kr/


DMC자이1단지


DMC자이1단지

조금 정면에서 바라본 모습


임장을 가기 전에 다른 블로그를 검색해보니 이마트 이야기가 있었다.

이마트가 있다고 들었는데 쉽게 찾을 수 없다고 했는데 바로 여기에 있었다.


부동산에서 찍은 현황도


그나마 저렴하게 투자할 수 있는 곳이 수색8구역이라고 했다.

아직 다른 지역보다 추진단계가 뒤처져서 그런 것 같다.


골목길

이주를 해서 그런지 공실이 많았다.


이렇게 철거 가림막이 처진 곳도 많았다.


저멀리 중장비도 보인다.


DMC청구 아파트


지금은 인근 교회와 분쟁이 있어 보였고, 공사 때문에 불만도 많을 것 같다.

그래도 개발이 끝나면 시세 상승 이득을 볼거 같다.


다시 DMC자이1단지 앞


DMC자이2단지쪽 상가도 가봤다.


다시 DMC역


날이 더워서 많이 돌아다니지 못했다.


집에 돌아와서 부동산에서 알려준 정보를 정리했는데 의문이 들었다.


부동산 안에서 들을 때에는 친절하고 잘 알려주는 것 같았는데,

시세를 정리하려고 보니 일부러 제대로 안 알려준 듯한 가격도 있었다.


초보 투자자의 티가 나서 그랬을까.

다음에는 좀더 공부를 하고 임장을 가야겠다.


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