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깡통 주택은 집을 팔아도 전세금을 못 돌려주거나 대출금을 못 갚는 주택을 의미한다. 주택 가격이 하락하면 깡통 주택들이 많이 생길텐데, 빌라들의 경우 애초에 매매가보다 전세가가 높게 설정된 경우도 있다. 전세 시세를 잘 모르는 사람들을 대상으로 건축업자, 부동산 중개인, 집주인이 '설계'를 하는 것이다.

 

이렇게 설계를 할 경우 돈이 한 푼도 없어도 수백 채의 집을 소유할 수 있다. 전세 만기 때 다음 세입자를 못 구하면 당연히 전세금을 돌려줄 수 없다. 집은 결국 경매로 넘어가서 세입자가 떠안게 되는 경우도 많다. 어떻게 이런게 가능한지 궁금하면 PD수첩의 관련 내용을 찾아보길 바란다.

 

 

링크는 아니고 그냥 해당 방송만 캡쳐한 것이다. PD수첩 다시보기를 찾아가서 보면 된다. 대략적으로 설명하면 전세 시세가 2억원이 적당하다면 2억5천만원에 전세를 맞추고 건축업자, 부동산 중개인, 명의만 빌려주는 집주인 등이 작게는 몇 백 만원에서 천 만원 이상까지 나눠먹는 것이다. 이런 방법으로 돈이 없어도 빌라 몇 백 채를 소유할 수 있는 것이다. 한 채를 더 소유할 수록 '알'이라고 하는 Rebate를 받으니 호화로운 생활을 할 수도 있다.

 

 

그런데 이렇게 매매가보다 전세가가 높은 경우를 제외하더라도 갭 차이가 얼마 안 나는 경우도 많다. 이 경우에도 다음 세입자를 못 구하면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다. 애초에 집주인이 전세를 끼고 집을 샀고 전세금을 돌려줄만한 여유가 없을 수 있기 때문이다.

 

 

아무튼 이 글에서는 현재 진행 중인 빌라들을 분석해보겠다. 자세한 수치는 생략하고 감정가는 얼마인데 전세금은 얼마이다. 이런 정도만 파악하려고 한다. 

 

현재 서울 지역에서 다세대/빌라로 검색하면 400건이 나온다.

 

 

강동구 총 5건 중

 

강동구 빌라 #1
감정가 262,000,000
전세금 230,000,000
4회 유찰된 상태

 

이 물건은 당해세도 56,549,240원이 있다. 당해세를 무시해도 2억 3천만원 이상으로 낙찰돼야 세입자는 전세금을 돌려받을 수 있는데 그럴 가능성이 거의 없어 보인다. 당해세를 고려하면 더욱 그렇다. 명의만 빌려주면서 빌라를 소유한 사람이 각종 세금을 제대로 냈을 리가 없다.

 

 

강동구 빌라 #2
감정가 209,000,000
전세금 190,000,000

1회 유찰된 상태

 

이 물건은 깡통 빌라보다 더 안타까운 상황이다. 임차인이 후순위라서 전세금 1억 9천만원을 거의 모두 날릴 수 있다.

 

 

강동구 빌라 #3
감정가 344,000,000
전세금 320,000,000
3회 유찰

 

깡통은 아니지만 깡통에 가깝다. 3억 2천만원 이상에 낙찰돼야 전세금을 모두 돌려받을 수 있다. 선순위이기 때문에 그 미만으로 낙찰돼더라도 대항력을 행사할 수 있지만 빌라 시세가 3.2억 미만이라면 누가 낙찰을 받을까.

 

 

강동구 빌라 #4
감정가 285,000,000
전세금 230,000,000

8회 유찰된 상태

 

깡통은 아니지만 권리관계에 문제가 있다.

 

 

 

강북구 총 21건 중

 

강북구 빌라 #1
감정가 250,000,000
전세금 250,000,000
2회 유찰

감정가와 전세금이 같다.

 

 

강북구 빌라 #2
감정가 165,000,000
전세금 190,000,000

 

진정한 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #3
감정가 208,000,000
전세금 202,000,000

 

거의 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #4
감정가 202,000,000
전세금 210,000,000

 

역시 깡통이다.

 

 

강북구 빌라 #5
감정가 215,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통은 아니지만 위험하다.

 

 

강북구 21건 중 4~5건이 깡통이다.

 

 

 

강서구 경매 진행 빌라 총 133건

 

강서구는 역시 빌라가 많아서 그런지 133건이나 진행중이다.

 

 

강서구 빌라 #1
감정가 190,000,000
전세금 175,000,000

강서구 빌라 #2
감정가 193,000,000
전세금 180,000,000

 

둘다 깡통은 아니지만 감정가와 전세가의 차이가 1500만원 이하이다.

 

 

강서구 빌라 #3
감정가 127,000,000
전세금 125,000,000

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

강서구 빌라 #4
감정가 180,000,000
전세금 173,000,000

 

역시 거의 깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #5
감정가 176,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통은 아니지만 다소 위험하다고 본다.

 

 

강서구 빌라 #6
감정가 220,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #7
감정가 242,000,000
전세금 235,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까. 위반건축물이라 인수할 금액을 고려하여 2.35억원을 지출할 사람은 거의 없을 것 같다. 빌라의 경우 깡통도 문제지만 위반건축물 여부, 주거용인지 근린시설인지 용도까지 잘 살펴봐야 한다.

 

 

강서구 빌라 #8
감정가 160,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통은 아니지만 천 만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #9
감정가 252,000,000
전세금 225,000,000

 

역시 깡통은 아닌데 7번 물건 옆집으로 위반건축물이라면 전세금을 모두 돌려받기 어려울 것 같다.

 

 

강서구 빌라 #10
감정가 200,000,000
전세금 203,000,000

 

깡통이다. 다행히 전세금 보증으로 임차인은 전세금을 모두 돌려받은 것 같다. 결국 국가 또는 공공기관에서 손실을 보게 된다. 임차인 입장에서는 다행이겠지만, 피 같은 세금을 일부 투기꾼들이 야기한 문제를 해결하는 데 사용해야 하는가. 보증보험 가입 조건을 확실히 하고 손실을 최소화 하기 위해 노력해야 할 것이다.

 

 

강서구 빌라 #11
감정가 201,000,000
전세금 195,000,000

 

깡통은 아니지만 600만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #12
감정가 150,000,000
전세금 137,500,000

 

역시 깡통은 아니다. 그런데 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청했다.

 

 

강서구 빌라 #13
감정가 200,000,000
전세금 210,000,000

 

깡통이다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 주택도시보증공사의 손실에 대한 책임은 누가 지나? 국민들의 세금으로 손실을 보전해야 하나??

 

 

강서구 빌라 #14
감정가 216,000,000
전세금 215,000,000

 

거의 깡통인데, 보증보험에 가입했다.

 

 

강서구 빌라 #15
감정가 169,000,000
전세금 160,000,000

 

거의 깡통이다. 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #16
감정가 230,000,000
전세금 240,000,000

 

완전한 깡통이다. 시세가 2.4억 이상이라면 깡통이 아닐 수도 있다.

 

 

강서구 빌라 #17
감정가 175,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통이다. 7회 유찰된 상태다.

 

 

강서구 빌라 #18
감정가 249,000,000
전세금 240,000,000

 

깡통은 아니지만 9백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #19
감정가 176,000,000
전세금 175,000,000

 

거의 깡통이지만 보증보험에 가입했다. 결국 또 세금으로??

 

 

강서구 빌라 #20
감정가 250,000,000
전세금 240,000,000
6회 유찰

 

깡통은 아니지만 천만원 차이다. 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #21
감정가 220,280,000
전세금 205,000,000

 

깡통은 아니지만 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 신청한 것으로 추정된다. 자세히 살펴봐야 알겠지만 위반건축물에 해당할 수 있다.

 

 

강서구 빌라 #22
감정가 190,000,000
전세금 200,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #23
감정가 169,000,000
전세금 155,000,000
5회 유찰

 

깡통은 아니지만, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 것 자체가 전세금을 한 동안 돌려받지 못한다는 것을 의미한다. 23번의 경우에도 가격평가 시점이 2020년 5월이다. 그 전에 경매로 넘어갔는데 아직도 해결이 안 되고 있다는 것. 다행히 임차인이 보증보험에 가입해서 거기를 통해 전세금을 돌려받았겠지만 그 과정도 꽤 시간이 소요되었을 것이다.

 

 

강서구 빌라 #24
감정가 230,000,000
전세금 229,000,000

 

천만원 차이고, 위반건축물 가능성이 있다. 다행히 보증보험 가입.

 

 

강서구 빌라 #25
감정가 148,000,000
전세금 150,000,000

 

깡통이다. 감정가가 시세는 아니지만, 빌라 시세가 하락한다면 100% 깡통이 되는 것이고, 혹시라도 상승한다면 전세금을 모두 돌려받을 가능성이 있긴 하다.

 

 

강서구 빌라 #26
감정가 137,000,000
전세금 140,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #27
감정가 229,000,000
전세금 225,000,000

 

완전 깡통은 아니지만 400만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #28
감정가 135,000,000
전세금 135,000,000

 

감정가와 전세금이 같다. 다행히 보증보험에 가입했다. 그런데 손실이 나면 또 세금으로??

 

 

서구 빌라 #29
감정가 175,000,000
전세금 174,000,000

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #30
감정가 179,000,000
전세금 175,000,000

 

400만원 차이. 보증보험가입.

 

 

강서구 빌라 #31
감정가 156,000,000
전세금 169,000,000

 

깡통이다.

 

 

강서구 빌라 #32
감정가 169,000,000
전세금 162,000,000

 

깡통은 아니지만 7백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #33
감정가 168,000,000
전세금 160,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #34
감정가 170,000,000
전세금 165,000,000

 

깡통도 아니고 5백만원 차이지만 보증보험 가입한 사례이다.

 

 

강서구 빌라 #35
감정가 291,000,000
전세금 287,000,000

 

깡통은 아니지만 4백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #36
감정가 223,000,000
전세금 215,000,000

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

강서구 빌라 #37
감정가 185,000,000
전세금 180,000,000

 

깡통은 아니지만 5백만원 차이.

 

 

강서구 끝.

 

133건 중 깡통이 꽤 있었다.

 

 

 

관악구 진행 중인 다세대/빌라 경매 물건 16건

 

관악구 빌라 #1
감 3.3
전 3.28

 

더욱 간략하게 표기한다. 사실 400건 다 찾아보면 하루종일 걸릴거 같아서 강서구까지만 하고 글을 마치려다가 강서구만 그렇다는 해석이 나올 수도 있을 것 같아서 다른 지역도 해본다.

 

관악구 첫번째 물건부터 200만원 차이다.

 

 

관악구 빌라 #2
감 3.59
전 3.4

 

1900만원 차이로 깡통은 아닌데 9회나 유찰됐다.

 

 

관악구 빌라 #3
감 3.49
전 3.59

 

깡통이다.

 

 

관악구 빌라 #4
감 1.0
전 1.0

 

대지권 미등기로 더 살펴봐야 하지만 일단 감정가와 전세금이 같다.

 

 

관악구 빌라 #5
감 2.21
전 2.15

 

600만원 차이.

 

 

관악구 끝.

 

다른 구도 마찬가지겠지만 임차인 전세보증금을 알 수 없는 사례도 있다. 이 경우 깡통이 드러나지 않을 수도 있다.

 

 

 

광진구 9건 진행 중 깡통 없음.

 

1건이 감정가 3억에 전세금이 2.65억원으로 6회 유찰된 상태가 있었다. 아무래도 깡통 주택, 깡통 빌라는 신축 빌라가 많은 지역에 많을 것이다. 요즘 썩빌로 불리는 오래된 빌라의 경우 1~2억씩 주고 전세를 살려고 하는 사람이 거의 없을 것이기 때문이다. (전세 시세가 엄청 비싼 지역의 경우 제외)

 

 

 

구로구 21건

 

구로구 #1
감 2.02
전 2.08
보험 가입

 

감정가 1억 미만의 오래된 빌라는 몇 개를 확인하니 대부분 전세금이 낮아서 나머지는 자세히 안 살펴봤다. 나머지 물건들 중 깡통이 하나 있었다.

 

 

금천구 26건

 

금천구 #1
감 2.33
전 2.25

 

깡통은 아니지만 8백만원 차이다.

 

 

금천구 #2
감 2.252
전 2.250

 

거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #3
감 2.31
전 2.30

 

역시 거의 깡통에 가깝다.

 

 

금천구 #4
감 1.85
전 1.89

 

깡통이나 임차인 입장에서는 다행으로 보증보험에 가입했다.

 

 

금천구 #5
감 1.80
전 1.79

 

깡통은 아니지만 100만원 차이다. 만약 임차인이 이 집의 감정가가 1.8억원이라는 사실을 알았다면 1.79억을 주고 전세를 들어왔을까.

 

 

금천구 #6
감 1.61
전 1.94

 

진정한 깡통이다. 강서구에서도 이 정도로 많이 차이난 경우는 못 봤던 것 같다. 혹시라도 감정가를 잘못 봤나 해서 다시 봤는데 잘못 본것도 아니다.

 

 

금천구 끝.

 

 

 

노원구 3건 중 1건만 깡통에 가까웠다.

감 1.03 전 1.0

 

 

 

도봉구 9건 진행

 

도봉구 #1
감 1.6
전(1) 1.4
전(2) 0.3

 

깡통은 아니지만 언급하고 넘어가고 싶다. 첫번째 임차인이 전세금을 못 돌려받아서 임차권 등기를 설정하고 나간 이후 두번째 임차인이 들어왔다. 최근 뉴스에 나온 빌라 백 여 채를 소유한 사람들도 공실이 된 경매로 넘어간 집을 월세로 돌려 월세까지 따박 따박 받았다고 한다. 집을 사면서 R을 받고 전세금은 못 돌려줘서 경매로 넘어간 집에서 또 월세까지 따박 따박 받고 호화로운 생활을 했을 것이다.

 

 

도봉구 끝.

 

나머지 물건들 중에 드러난 깡통 주택은 없었다.

 

 

 

동대문구 4건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

동작구 9건 진행 

깡통 1건

 

동작구 #1
감 1.4
전 1.85

 

 

 

마포구 18건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서대문구 6건 진행

드러난 깡통 주택 없음.

 

 

 

서초구 1건 진행

없음.

 

 

 

성동구 0건 진행

 

 

 

성북구 15건 진행

 

 

#1
감 2.1
전 2.1

깡통


#2
감 2.38
전 2.3

8백만원 차이

 

 

#3

감 2.49

전 2.45

 

4백만원 차이

 

 

#4
감 3.05
전 2.9

 

깡통은 아니지만 8회 유찰.

 

 

성북구 끝.

 

 

 

송파구 7건 진행

깡통 없음

 

 

 

시간상 여기까지만 하겠다.

 

나머지 지역에서 양천구 50건 진행, 은평구 27건 진행 중인데, 두 지역에도 깡통 주택이 몇 개 있을 것으로 추정한다.

 

 

 

역시 강서구 빌라가 가장 위험했다. 강서구에 빌라도 많고 경매로 나온 빌라도 많고 거듭된 유찰로 경매 진행 중인 물건도 가장 많았던 것 같다. 아파트 가격이 엄청나게 상승해서 그 대안으로 빌라를 고려하는 사람들도 많을텐데, 신축빌라는 분양이나 전세 모두 주의해야 한다. 전세로 들어가는 경우 보증보험에 꼭 가입해야 하겠고, 보험 가입이 안 되는 경우에는 매달 부담은 되겠지만 반전세를 알아보는 것도 좋을 것 같다.

 

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