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성북구 하월곡동에 다녀왔습니다.

 

성북구 하월곡동 위치

카카오맵에서 법정경계를 나타낸 것인데, 하월곡동은 6호선 월곡역 주변입니다. 서쪽으로 길음동, 동북쪽으로 장위동이 있습니다. 행정경계를 보면 월곡역을 중심으로 왼쪽이 월곡1동, 오른쪽이 월곡2동으로 나옵니다. 경매로 나온 빌라는 월곡1동에 있고, 월곡2동에 하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업 사무실이 있습니다.

 

몇 달 전에 차를 타고 지나가다가 가로주택정비사업 사무실을 보고 언젠가 한번 임장을 와봐야겠다고 생각하고 잊고 있었는데, 월곡역 근처에 경매 물건이 나와서 하월곡동에 가게 됐습니다.

 

 

하월곡1구역-2구역 가로주택정비사업 추진대표사무실

월곡역 5번 출구로 나오면 바로 보이는 가로주택정비사업 추진대표 사무실입니다. 차를 타고 지나가다가 우연히 이 모습을 본 것입니다.

 

 

이동 경로

월곡역으로 바로 가지 않고 상월곡역에서 출발했습니다. 장위뉴타운 주변까지는 몇 번 가봤는데 그 아래쪽으로는 가본 적이 없어서 궁금했습니다.

 

 

지하철역이 있는 넓은 도로쪽에는 북부간선도로도 있어서 양쪽이 단절되고 상권이 덜 발달한 것 같았습니다. 한 블럭 정도 안쪽으로 들어온 위 사진에 나온 도로에 상권이 형성되어 있었습니다. 위 도로는 월곡역까지 이어집니다. 근처에 동덕여대가 있어서 그런지 가게들도 많았습니다. 잠시 상권을 둘러보고 경매로 나온 빌라로 갔습니다.

 

 

2020타경1110**

성북구 하월곡동

대지 13.92평

건물 22.32평

감정가 287,000,000원

 

월곡역까지 1분 거리로 월곡역 초역세권이라 관심을 가지게 됐습니다. 

 

빌라 지하 주차장 입구

사전조사를 못하고 일단 현장에 왔는데, 생각보다 크게 지하주차장이 있어서 깜짝 놀랐습니다. 준주거지역에 필지도 크고, 초역세권이고 가치가 있어 보였습니다. 필지 면적이 무려 251평입니다. 1997년에 준공된 건물로 총 18세대가 살고 있습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 입구

입구도 두 개였던 걸로 기억합니다. 임장을 다녀온지 일주일이 조금 넘었을뿐인데 벌써 잘 기억이 나지 않습니다.

 

 

바로 옆에는 이렇게 건물이 높이 올라가고 있었습니다. 경매로 나온 빌라도 지금은 18세대가 살고 있지만 251평이나 되니까 언젠가 다른 건물이 지어질 것 같습니다.

 

 

경매로 나온 빌라 모습

 

 

경매로 나온 빌라 주변 모습

건물의 가치를 무시하고 감정가로 평당 토지가격을 계산하면 평당 2062만원 정도입니다. 

 

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 가로주택정비사업

하월곡1구역과 하월곡2구역을 표시한 것이다. 검색해보니 하월곡9구역 가로주택정비사업까지 나온다. 아무튼 월곡역 초역세권이다. 2구역에서 단독주택이 매물로 나온 것이 하나 있었는데 총 매매가는 6억으로 건물의 가치를 무시하고 토지가격만 간단히 계산하면 평당 2천만원 정도였다.

 

 

하월곡1구역, 하월곡2구역 노후도

생각보다 신축이 많아 보인다.

 

 

왼쪽 사진 가운데부터 뒤쪽이 하월곡2구역이다. 오른쪽 골목으로 가면 1구역과 2구역의 경계다. 오른쪽 사진에서는 왼쪽이 2구역, 오른쪽이 1구역이다.

 

 

현장에 있을 때는 못 느꼈는데, 노후도를 확인하고 다시 사진을 보니까 은근히 신축이 많다.

 

 

협소주택 같은 건물도 하나 있었다.

 

 

이런 단독주택들도 많았다.

 

 

이쪽은 1구역이었던가

 

 

2구역 끝에 있는 빌라 단지다. 카카오맵에는 빌라 이름도 안 나오는데, 대농가든빌라로 2개 동이 있다. 필지 면적은 390평. 이쪽 입구를 그렇게 통제를 안 하는데, 다른 쪽 입구는 통제하고 있었다. 지금 로드뷰를 확인하니까 다른쪽 입구도 그냥 열려 있다. 가로주택정비사업이 성공하지 못한다고 해도 이 빌라는 가능성이 있지 않을까.

 

 

하월곡2구역 도로 건너편 모습이다. 지도상 한국과학기술원이라고 나오는 곳인데, 저 뒤쪽으로 경희대학교가 있고, 이문휘경 뉴타운도 있다.

 

 

매물로 나온 단독주택이 있는 골목이다. 도로를 접한 것이 아니고 안쪽에 있어서 아쉽다. 가로주택정비사업이 잘 추진된다면 별 상관이 없겠지만, 어떻게 될지 모르겠다.

 

 

왼쪽으로 월곡래미안루나밸리 아파트가 있고, 오른쪽은 하월곡2구역, 하월곡1구역이다.

 

 

왼쪽 사진에는 신축도 보이고, 건축 중인 건물도 보이는데, 오른쪽 사진에는 오래된 건물들이다.

 

 

근처 육교에 올라가서 찍은 사진이다. 주차장과 바로 접한 구역을 제외하고 그 뒤쪽으로 1구역, 2구역인데 나무에 가려서 잘 안 보인다.

 

 

월곡역 초역세권으로 입지는 매우 좋은데, 생각보다 신축이 많아 보이고, 사업이 잘 추진될지 궁금하다.

 

 

월곡역 주변에 처음 와보는데, 교통경찰도 자주 보이고 교통이 복잡한 느낌이었다.

 

 

아무래도 내부순환로와 북부간선도로가 만나는 곳이라서 그런거 같다.

 

 

내부순환로 건너편으로는 종암SK아파트와

 

 

래미안라센트 아파트가 있다.

 

아파트 시세는 생략한다.

 

 

근처에 공사 현장이 있었는데, 또 IC가 생기는 것인지 반대를 하는 현수막이 보였다.

 

 

 

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경기도 의정부에 다녀왔습니다.

 

더 정확하게 하면 '의정부시 의정부동'입니다. 의정부에서 투자자들에게 유명한 것이 의서빌, 의가빌입니다. 의가빌은 의정부 가능동 빌라로 얼마 전에 다녀와서 글을 작성했습니다. 의서빌은 의정부 서쪽 빌라로 가칭 1구역부터 가칭 4구역까지 구역이 나누어져 있습니다.

 

 

2021.02.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 경기도 의정부시 가능동 경매 임장 - 가능동 재개발 구역 내 반지하 빌라, 연립주택, 가로주택정비사업, 가능생활권 구역 등

 

경기도 의정부시 가능동 경매 임장 - 가능동 재개발 구역 내 반지하 빌라, 연립주택, 가로주택정

의정부시 가능동에 다녀왔다. '의서빌' , '의가빌'이라는 말을 들어보았는가? 의정부 서쪽 빌라, 의정부 가능동 빌라라는 뜻이다. 투자자들이 전국의 공시지가 1억원 미만의 부동산을 찾다보니

trlt30.tistory.com

 

의정부역 주변 지도

의서빌 가칭 1구역부터 4구역까지 대략적으로 나타낸 것입니다. 이번에 의정부로 임장을 갔던 이유는 오래된 빌라들이 경매로 나왔는데 마침 의서빌 가칭4구역에 있는 빌라였습니다. 그리고 의정부역 동쪽에도 경매 물건들이 나와서 의정부역 주변을 전체적으로 둘러보러 갔습니다. 많이 알려진 의센자로 어떤 모습인지 궁금했습니다.

 

먼저 의정부역에 도착해서 깜짝 놀랐습니다. 어릴 적에는 의정부역에 몇 번 왔었는데 그때와 완전히 다른 모습이었습니다. 예전에는 없었던 것 같은데 신세계 백화점도 생겼고, 의정부역 광장도 전혀 다른 모습이었습니다.

 

 

가칭 의서빌4구역 빌라들

의서빌 가칭1구역, 가칭3구역부터 가본다는게 시간상 바로 4구역으로 왔습니다. 임장을 가기 전에 검색했을 때도 다른 구역보다 가칭4구역이 가능성이 높다는 글을 봤습니다. 로드뷰를 봤을 때도 가칭1구역은 신축이 많아 보였습니다.

 

 

의서빌 가칭4구역 빌라들

일단 백석천 건너편으로 보이는 빌라들은 상태가 양호해 보였습니다. 의정부 서쪽 빌라들은 의정부 가능동 빌라들보다 상태가 좋았습니다. 의가빌은 상당히 노후된 느낌이 강했고 사람이 살기 힘들 정도의 반지하도 보였습니다. 그런데 의서빌은 반지하가 아예 없는 빌라들이 대부분이었습니다. 의정부에 대해서 잘 아는 것은 아니지만 건축시기에 차이가 있지 않을까 하는 생각이 듭니다. 옛날에는 의정부역을 중심으로 서쪽을 '신시가지'라고 했는데 아무래도 구시가지보다 건물의 상태가 좋을 것입니다.

 

 

백석천을 접하고 있는 빌라들 중에서 경매가 하나 나왔는데, 2000년에 지어진 건물로 대지 약 7평, 건물 약 12평으로 감정가는 9700만원이었습니다. 아직 입찰기일 전으로 얼마에 낙찰될지 모르겠습니다. 가칭4구역에 속하는 것이 확실하고 가칭4구역이 진행될 가능성이 높다면 감정가보다 높게 낙찰될 것 같습니다.

 

참고로 가칭 4구역 빌라 시세는 1.7억부터 2.3억까지 있었습니다. 갭은 7천에서 9천 정도였습니다.

 

 

여기는 가칭 4구역에서 제외되는 곳으로 철거가 거의 끝난 것처럼 보였습니다.

 

 

누군가 그려놓은 그림상으로는 이런 빌라들도 가칭4구역에 포함되는데 2000년대 초반에 지어진 빌라처럼 보입니다.

 

 

왼쪽과 같은 신축 빌라도 있었고 오른쪽 빌라는 90년대 빌라 같아 보입니다.

 

 

이 건물에서도 경매로 나온 물건이 하나 있습니다. 1991년 건물로 대지 11~12평 정도, 건물 16평 정도로 감정가는 1억 7천1백만 원인데, 1회 유찰된 상태입니다. 아무래도 선순위 임차인(보증금 9500만원)이 있어서 유찰된 것 같습니다.

 

이렇게 의서빌 가칭4구역을 둘러봤습니다. 가칭4구역을 구석구석 돌아본 것이 아니지만, 적어도 제가 돌아다닌 길에서는 재개발 추진의 흔적을 찾아볼 수 없었습니다.

 

 

 

저 건너편은 의서빌 가칭3구역입니다. 사진에 나온 빌라들은 노후도가 느껴지는데, 구역 안쪽의 건물은 어떤 모습일지 모르겠습니다. 임장을 가기 전에는 1구역, 2구역, 3구역, 4구역 전부 구석구석 살펴보고 싶은 마음인데, 현장에 가면 그렇게 돌아보기가 어렵습니다.

 

 

백석천과 가칭4구역 사이의 길입니다.

 

 

의서빌 가칭4구역의 모습입니다.

 

가운데에 신축 빌라가 보입니다. 저런 신축이 있다고 재개발이 안 되는 것은 아니고 전체적인 노후도를 따져보고 기준 충족 여부를 판단할 것입니다.

 

 

의서빌 가칭4구역을 둘러보고 의정부역 동쪽으로 건너갔습니다.

 

 

저 멀리 의센자가 보입니다.

 

의정부역 센트럴 자이로만 알고 있었는데 이름이 더 길었습니다.

 

 

의정부역 센트럴 자이 앤 위브 캐슬

 

GS건설, 두산, 롯데가 모두 시공에 참여한 것 같습니다. 의서빌에 대한 내용을 찾아봤을 때 의센자를 예로 들면서 그렇게 노후도가 심하지 않더라도 재개발이 가능하다는 내용도 있었습니다.

 

 

2021년 5월 로드뷰

사진과 큰 차이가 없습니다.

 

 

2017년 6월 로드뷰

같은 장소의 2017년 6월의 로드뷰입니다. 앞서 다녀온 의서빌 4구역보다는 노후된 느낌입니다.

 

 

아무튼 의센자는 2022년 7월 준공 예정으로 최고층은 36층이었습니다.

 

 

가구거리를 지나서 의정부역 동쪽으로 갔습니다. 가장 왼쪽 사진에 있는 건물에서도 경매 물건이 하나 나왔고, 가자 오른쪽 사진도 경매로 나온 주택입니다. 도로변에 완전히 접한 건물은 아니고 안쪽으로 들어간 건물입니다.

 

 

이렇게 의정부역 서쪽과 동쪽을 대략적으로 둘러보고 왔습니다. 서쪽과 동쪽이 확실히 다른 모습이었습니다. GTX-C노선이 착공된다면 더 가치 있는 곳이 되지 않을까 하는 생각도 듭니다.

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강북구 미아동에 다녀왔습니다.

 

강북구 미아동

강북구 미아동에는 세번째로 가는 것입니다. 위 지도의 분홍색 경계선이 카카오맵에서 '미아동'을 검색했을 때 표시된 것인데, 미아동, 삼양동, 삼각산동, 송천동, 송중동까지 포함되어 있습니다. 미아동에 처음 갔을 때는 경남아너스빌 아파트 근처의 미아11구역, 그 아래쪽의 미아3구역, 삼양동까지 둘러봤습니다. 두번째로 갔을 때는 미아역 주변의 상권을 둘러봤습니다. 이번에는 빨간색 화살표를 따라서 이동했는데 '송천동' 일대를 가봤습니다. 알고 보니 그쪽이 미아2재정비촉진구역, 미아3재정비촉진구역, 미아4재정비촉진구역이었습니다.

 

 

삼양사거리역 및 삼양사거리 지도

삼양사거리역 일대가 이번에 임장을 가기 전에 관심을 가졌던 곳입니다. 예전에도 이쪽 주변이 궁금했는데, 이번에 역세권 개발로 언급되면서 가보게 됐습니다. 그런데 역세권 개발은 쉽게 투자할 수 없을 것 같았고 송천동 일대의 낙후된 지역이 눈에 띄었고 그쪽에 더 관심이 갔습니다. 사전조사를 철저히 하고 갔다면 송천동 일대가 미아재정비촉진지구라는 사실을 알고 갔을텐데, 운동삼아 임장을 떠난 것이라 그 일대를 재개발 구역으로 어렴풋이 알고 갔습니다.

 

 

미아2재정비촉진지구의 노후도

 

미아3재정비촉진지구의 노후도

 

미아4재정비촉진지구의 노후도

 

몇몇 신축 건물이 보이지면 전체적으로 붉은색입니다. 삼양로를 따라 걷다가 골목 안쪽으로 상당히 노후된 모습이 보여서 호기심에 살짝 둘러봤는데 거기가 미아4재정비촉진지구였습니다. 전반적인 아파트 가격 상승 때문에 재개발 구역에 들어가서 '몸테크'를 한다는 사람들도 생겼습니다. 그런데 재정비촉진지구는 몸테크도 쉽지 않아 보였습니다. 미아3구역과 미아3재정비촉진지구가 헷깔릴 수도 있습니다. 개인적으로 몸테크 가능 여부에 따라 보통의 재개발 구역과 재정비촉진지구를 구분할 수 있을 것 같습니다.

 

아무튼 강북구청 홈페이지의 설명에 따르면, 재정비촉진지구도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 하는 사업 지구입니다.

 

 

강북구 미아동의 재개발 사업 추진현황

지난 번에 다녀왔던 미아3구역과 미아11구역 등이 있습니다.

 

 

미아중심재정비촉진지구 위치도

세부적인 구역은 안 나오는데, 송천동 일대의 위쪽부터 미아2재정비촉진지구, 미아3재정비촉진지구, 미아4재정비촉진지구가 있습니다. 미아2재정비촉진지구가 규모가 가장 크고, 아래로 갈수록 작아집니다. 네이버 부동산의 매물을 보니까 미아2재정비촉진지구는 3500세대 이상을 예상하고 있었습니다.

 

미아2재정비촉진지구 매물 34개, 6.4억부터 16억까지

미아3재정비촉진지구 매물 8개, 7.5억부터 11.5억까지

미아4재정비촉진지구 매물 없음

 

이 일대의 시세가 어느 정도인지 궁금해서 보니까 위와 같았습니다. 역시 면적에 따라서 매물 개수가 줄어들었습니다. 미아2재정비촉진지구의 경우 13.3억짜리 단독주택이 입주권 2개가 가능하다는 설명이 보였습니다. 또 다른 13억 짜리 단독주택 매물은 전세가 2.7억으로 갭이 무려 10.3억이었습니다.

 

세 구역 모두 서울시 홈페이지에는 '조합설립인가' 상태로 나오는데, 미아3재정비촉진지구의 경우 네이버 부동산에서는 사업시행인가완료, 내년 1월 시공사 선정 예정이라는 설명이 보였습니다.

 

 

미아2재정비촉진구역

 

위치도

 

조감도

 

 

미아3재정비촉진구역

 

위치도

 

조감도

 

 

미아4재정비촉진구역

 

위치도

 

조감도

 

 

미아2재정비촉진구역

아무 생각 없이 길을 가다가 건설사 현수막을 보고 여기도 무슨 구역이구나 하는 감이 왔습니다.

 

 

그나마 상태가 좋은 안내문을 찍었습니다. 간혹 이런 안내문이 보였는데, 꽤 오래 전에 붙인 것인지 훼손된 것이 많았습니다.

 

 

미아2재정비촉진구역

좁은 골목에 단독주택들이 있었습니다. 언젠가는 재개발이 될텐데 과연 언제일지...

 

 

삼양로 건너편에는 아파트가 있는데 여기는 그대로입니다.

 

삼성래미안트리베라 아파트로 2010년에 준공됐습니다.

 

 

벌써 몇 년을 기다렸을텐데, 이번에 안 되면 또 다시 몇 년이 흐를지도 모릅니다.

 

 

삼양사거리 특별계획구역III

삼양사거리 인근의 특별계획구역입니다.

 

 

 

노후도가 느껴지는 상가 건물이 있었습니다.

 

 

조만간 철거에 들어갈 것 같습니다.

 

 

사전조사를 거의 안 하고 일단 현장에 나와서 위 특별계획구역과 별개로 역세권 개발이 진행되는 것인지 모르겠습니다.

 

 

사진을 더 많이 찍고 싶었는데, 근처에 시장도 있어서 그런지 유동인구가 많았습니다.

 

 

아파트 앞 상가들

신축인줄 알았는데 2010년 준공이었습니다.

 

 

건너편은 미아2재정비촉진지구입니다.

 

도로 하나를 사이에 두고 한쪽에는 아파트가 있고, 한쪽에는 세월의 흔적이 많이 느껴집니다.

 

 

여기서도 건설사 현수막이 보였습니다.

 

 

저기는 미아2재정비촉진구역일지, 미아3재정비촉진구역일지... 아무튼 도로변의 오래된 건물들이 보였습니다.

 

 

건너편의 아파트

 

래미안트리베라 아파트입니다. 여기가 1차고 아까 앞에 올린 사진에 나오는 아파트가 2차입니다.

 

래미안트리베라 1차 아파트는 1,247세대로 2010년 5월 준공입니다.

 

 

삼성래미안트리베라 1차 아파트 26평 최근 5년 시세

33평의 실거래가 안 나와서 26평으로 대신합니다. 몇 년 전 4억원 대에서 최근 8억원 대에 거래됐습니다. 여기도 거의 두 배가 됐습니다.

 

 

미아4재정비촉진구역

여기가 바로 미아4재정비촉진구역입니다. 미아2재정비촉진구역의 단독주택과 빌라들만해도 몸테크가 가능할 것 같았는데, 여기는 쉽지 않아 보입니다.

 

 

언젠가는 재개발이 될텐데, 과연 언제일지 모르겠습니다.

 

 

건너편의 아파트와 다른 모습입니다.

 

 

미아4재정비촉진구역은 주변에 비해 지대도 높은 편입니다.

 

 

저 아래에서 건너편으로는 성북구 길음동입니다.

 

 

길음역으로 가는 길에 거의 완성이 된 신축 아파트가 보였습니다.

 

 

롯데캐슬클라시아 아파트였습니다.

 

 

저 멀리 또 다른 아파트도 보입니다.

 

 

앞쪽의 오래된 건물과 뒤쪽의 아파트가 비교됩니다.

 

 

롯데캐슬클라시아 아파트가 준공되면 주변의 오래된 건물들도 조만간 사라질 것 같습니다.

 

 

2022년 1월 예정으로 나오는데 네 달 정도 남았습니다.

 

 

2,029세대입니다.

 

네이버 부동산에 12.5억부터 25억까지로 표시됩니다. 면적에 따라 다르겠지만 59형도 프리미엄이 9억원 대입니다.

 

 

엄청 높아보였는데 최고층이 37층입니다.

 

 

저 멀리 또 다른 고층 아파트와 앞쪽의 오래된 주택들이 또 비교됩니다.

 

앞쪽도 몇 년 안에 낙후된 모습이 사라질 것 같습니다.

 

 

아파트 입구쪽 모습

 

 

저 멀리 이마트도 보입니다.

 

 

정확한 분양가는 찾아보지 않았지만 분양가도 상당할 것 같습니다.

 

 

인근 부동산의 시세입니다.

 

전월세

25평형
전세 8.5~9억
월세 1억/180, 2억/160

33평형
전세 10~10.5억
월세 3억/160, 4억/140, 5억/115

42평형
전세 14억


조합원분양권가격
25평 12.5~13억
33평 16.5~17.5억
42평 24억~

전세예정가
25형 7억~
33평 9억~
42평 12억~

 

 

운동삼아 삼양사거리역부터 길음역까지 걸었는데 재개발이 착착착 진행된 곳과 정체된 곳이 차이를 분명히 느낄 수 있었습니다. 여러 가지 이유가 있었겠지만 앞으로는 또 어떻게 진행될지 궁금합니다.

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