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도봉구 쌍문동에 다녀왔다.

 

쌍문역을 중심으로 쌍문역 동측과 서측을 돌아봤다. 가까운 곳에 공공주택 복합사업 1차 후보지였던 창동 674일대도 있었다. 창동 674일대는 주민들의 반대가 있었다. 그리고 쌍문역 동측과 서측 중 서측이 더 사업이 잘 진행될 것 같다는 느낌이 들었는데, 개인적인 견해일 뿐이다. 앞으로 어떻게 진행될지 궁금하다.

 

쌍문역 인근 지도

쌍문역을 중심으로 왼쪽이 쌍문역 서측, 오른쪽이 쌍문역 동측이다. 대략적인 위치만 표시했고, 구역 경계는 아래에서 자세히 볼 수 있을 것이다. 위 지도 오른쪽 아래에 표시한 부분이 창동 674일대이다.

 

 

쌍문역 인근 지적편집도

지적편집도를 보면 쌍문역 동측과 서측은 제2종일반주거지역인데, 창동 674일대는 준공업지역이다.

 

 

지적편집도와 행정경계

쌍문역에서 가깝지만 창동 674일대는 창2동에 속한다.

 

 

창동 674일대

 

창동 674일대는 3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지로 선정된 곳이다. 한 동안 관심을 덜 가졌는데 3080+ 후보지는 6차까지 나왔다. 쏟아지는 구역 탓에 어디가 어딘지 따라가기 힘들다. 공공재개발, 민간재개발, 공공주택 복합사업 등 종류도 다양하다.

 

 

 

 

창동 674 일대 위치

창동 674 일대는 CU편의점이 있는 블록이다. CU편의점을 기준으로 오른쪽 아래가 모두 포함되는 것은 아니고, 남경빌라까지 포함되는 것으로 보이는데 자세한 사항은 따로 확인할 필요가 있다.

 

창동 674 일대 노후도 - 부동산플래닛

전체적으로 노후된 모습인데, 9년 이하를 의미하는 파란색도 6개가 있다.

 

 

CU편의점

CU편의점에서 시작해서 시계 방향으로 창동 674 일대를 돌아다녔다. 시작부터 반대하는 현수막이 보였다.

 

3080 재개발 결사반대!

 

 

여기도 반대하는 현수막이 있었다.

 

 

CU편의점에서 내려오는 골목이다. 저 앞 사거리에서 왼쪽 코너까지가 창동 674 일대이다.

 

 

경축 현수막

대부분이 공공주도 재개발에 반대하는 현수막이었는데, 여기는 요건 달성을 축하하는 현수막이 있었다.

 

 

여기도 반대하는 현수막이다.

 

 

저 앞에도 현수막들이 있다. 왼쪽 건물은 분양하는 신축 빌라였다.

 

 

반대하는 현수막들

75% 찬성 서명 받은 지역도 지금은 반대 서명하고 있다는데, 어디인지 모르겠다. 후보로 선정된 구역들이 너무 많아서 각 구역의 분위기가 어떤지 알 수 없다. 이렇게 직접 가봐야 알 수 있지 않을까.

 

 

창동 674번지 일대에서는 반대하는 현수막이 10개 넘게 보였다.

 

 

공공주도재개발과 과거 일반 재개발 비교

 

 

구역 내 신축 빌라

분양 중인 신축 빌라인데, 아직 업데이트가 안 됐는지 노후도에 반영이 안 됐다.

 

 

공공주택 사업이 소유주에게 돈이 안 되는 이유

빌라 부지로만 팔아도 평당 2천 만원을 받을 수 있다는데 그만큼 값을 쳐주지 않는 것일까. 공공주택 사업이 소유주에게 돈이 안 되는 이유를 설명해놨다.

 

 

골목 마다 반대하는 현수막이 눈에 띄었다.

 

 

여기는 아까와 같이 요건 달성을 경축하는 현수막이 있었다.

 

 

차 한 대도 다닐 수 없거나 겨우 다닐 수 있는 골목과 노후된 주택을 보면 정비가 필요해 보인다.

 

 

하지만 주민들은 공공주도 재개발에 반대하고 있다.

 

'새집줄게, 헌집이랑 돈도 내놔'

 

 

이쪽 골목은 아까 봤던 골목보다 넓고 깨끗하다. 그래도 아스팔트가 아닌 보도블럭으로 포장되어 있다.

 

 

공공주도 재개발에 반대하는 현수막들

 

 

여기는 창동 674 일대 구역의 윗부분으로 2차선 도로에 접하는 곳이다. 도로변 건물에도 공공주도 재개발에 반대하는 현수막들이 걸려 있었다.

 

 

이쪽 골목은 건물들이 깔끔한 편이다.

 

 

여기도 반대하는 현수막들이 보였다.

 

 

여기도 마찬가지다.

 

창동 674번지 일대는 쌍문역과 거리가 좀 있어서 안 오려다가 왔는데 오길 잘했다는 생각이 들었다. 외부 투자자들은 공공주도 재개발에 찬성하겠고, 원주민들이 반대를 할텐데 그 비율이 어느 정도인지 모르겠다. 여기 저기 걸려 있는 현수막을 보면 반대를 하는 주민들도 꽤 있어 보였는데, 앞으로 어떻게 될지 무척 궁금하다.

 

 

쌍문역 동측/서측

 

쌍문역 동측과 쌍문역 서측은 지난 달에 본 지구로 지정된 곳들이다.

 

 

 

 

 

 

 

쌍문역 동측 노후도 - 부동산플래닛

쌍문역 동측과 쌍문역 서측을 둘러봤을 때 서측이 더 노후된 느낌이었다. 쌍문역 동측 노후도를 보니 도로변에 있는 신축들 때문에 그렇게 느꼈던 것 같다.

 

 

쌍문역 서측 노후도 - 부동산플래닛

쌍문역 서측은 동측보다 구역 범위가 넓다. 쌍문역 서측이 동측보다 노후된 느낌이 강했는데 노후도를 보니까 쌍문역 서측에도 신축 건물들이 꽤 있다.

 

 

여기는 쌍문역 동측도 서측도 아니다. 가는 길에 북한산이 보여서 찍어봤다.

 

 

쌍문역 동측의 하단부

 

 

쌍문역 동측 하단부 골목 안쪽

구역 경계를 크게 돌고 골목 골목을 다니고 싶지만 시간상 크게 돌면서 골목도 일부 들어가봤다. 이쪽 골목은 대부분 20년 이상 지난 건물들이다.

 

 

여기는 다른 골목인데, 이쪽도 대부분 오래된 건물이다.

 

 

특수형광물질 도포지역임

범죄 예방 또는 검거를 위해 특수형광물질을 뿌려놓은 모양이다.

 

 

쌍문역 동측의 오른쪽 부분

왼쪽은 쌍문역 동측이고 오른쪽은 창북중학교가 있다.

 

 

염광교회

임장을 오기 전에 로드뷰를 봤을 때 인상적인 교회였다. 규모가 상당하다.

 

 

교회 주차장 뒤쪽으로 쌍문역 동측이다. 교회 건물 등은 쌍문역 동측에서 제외된다.

 

 

쌍무역 동측에서 북측에 있는 대형 교회

 

 

여기도 쌍문역 동측이 아니다.

 

 

저 앞쪽은 쌍문역 동측에 포함된다. 교회 근처에 있는 건물 일부도 쌍문역 동측에서 제외되는 듯 하다.

 

 

교회 건물

 

 

지도상 이 건물도 쌍문역 동측에서 제외되는 것처럼 보였다.

 

 

여기는 신축 빌라인데 쌍문역 동측에 포함되는 것으로 보인다.

 

 

쌍문역 동측 안쪽

쌍문역 동측 구역 안으로 들어왔다.

 

지구 지정 고시를 축하하는 현수막

쌍문역 동측 3080+ 도심 공공주택 복합사업 지구 지정 고시를 축하하는 현수막이 보였다.

 

 

쌍문역 동측

쌍문역 동측 내에 일부 신축이 있지만 여기는 전체적으로 노후된 건물들이다.

 

 

동남슈퍼

로드뷰로 봤던 슈퍼이다. 기억에 남아서 사진을 찍어봤다.

 

 

쌍문역 동측의 왼쪽 경계

쌍문역 동측의 왼쪽 경계 끝에서 쌍문역 1번 출구까지는 1분 거리이다. 쌍문역 4번 출구에서 쌍문역 서측의 왼쪽 아래 모서리까지도 1분 거리이다. 쌍문역 동측과 서측에 아파트가 생긴다면 초역세권일 것이다.

 

 

여기서부터는 쌍문역 서측이다.

 

 

본 지구 확정 현수막

뒤쪽으로 일부 보이는 건물이 신도봉중학교이다.

 

 

쌍문역 서측의 우측 경계

아까 현수막이 걸려있던 곳부터 반시계방향으로 쌍문역 서측을 돌아봤다.

 

 

이 건물도 쌍문역 서측에 포함된다. 로드뷰를 볼 때 인상적이었던 건물이다. 협소주택 같은 스타일인데, 대지면적 34평, 연면적 68평으로 협소하지 않다. 2018년에 지은 건물이다.

 

 

앞에서 봤던 건물과 달리 오래된 주택도 보였다. 1971년 건물이다. 대지는 41평.

 

아까 이마트24 편의점이 있던 건물도 이런 주택을 구입해서 철거하고 새로 지었을 것이다.

 

 

이 건물은 깔끔해 보였는데, 1973년 건물로 나온다. 외부만 리모델링을 한 것인지, 아무튼 이 건물도 쌍문역 서측에 포함된다.

 

 

다른 각도엣 바라본 1971년 주택이다.

 

 

위 건물은 쌍문역 서측이 아니다. 쌍문역 서측의 위쪽 경계에 있는 도로 건너편에 있는 건물이다.

 

 

쌍문역 서측의 위쪽 부분

도로변이라 상가들이 보였다.

 

 

쌍문역 서측의 윗부분

골목 안쪽으로는 노후된 주택들이 보였다. 이런 모습을 보면 역시 정비가 필요해 보인다.

 

 

다시 도로변으로 나왔다. 저 앞에 보이는 교회를 조금 지나서 있는 골목까지가 쌍문역 서측이다.

 

 

쌍문역 서측 윗부분 골목 안쪽

 

 

동의서를 받는 곳이 보였다.

 

 

쌍문역 서측의 윗부분에 있는 원산아파트 건물이었다. 2002년에 준공된 16세대의 나홀로 아파트이다.

 

 

쌍문역 서측 왼쪽 경계 및 아래쪽 경계

골목 안쪽으로 들어왔다. 이 근처에서 개가 위협적으로 짖는 소리가 들렸다.

 

 

여기는 쌍문역 서측의 아래쪽 경계로 기억한다. 앞쪽은 쌍문역 서측에서 제외되는 곳이고 사진상 안 보이는 왼쪽 뒤가 쌍문역 서측일 것이다. 확실하지는 않지만 아마 맞을 것이다. 로드뷰로 다시 확인하려고 했는데 속도가 느려져서 생략한다.

 

 

이 도로를 중심으로 한쪽은 쌍문역 서측에 포함되는데, 한쪽은 제외된다.

 

 

쌍문역 서측 골목 안쪽 모습

 

 

본 지구 지정 고시 축하 현수막이 보였다. 아마 저기가 아까 봤던 원산아파트일 것이다.

 

 

여기는 신도봉중학교와 쌍문역 서측의 경계이다.

 

 

도로 안쪽의 단독주택 모습

 

 

왼쪽과 앞쪽은 쌍문역 서측이고, 오른쪽은 신도봉중학교이다. 여기는 약간 경사가 있었다.

 

 

본 지구 지정 확정 현수막

앞으로 사업이 어떻게 진행될지 무척 궁금하다. 과거의 재개발과 비교해서 시간은 얼마나 걸릴지... 쌍문역 동측, 쌍문역 서측과 1도 관련이 없지만 사업이 잘 진행됐으면 좋겠다.

 

 

골목 안쪽 모습

 

 

드디어 출발 지점에 거의 다 왔다. 여기도 왼쪽은 쌍문역 서측, 오른쪽은 신도봉중학교가 있는 도로이다. 왼쪽으로 보이는 주택들은 철거를 하고 빌라를 짓기에 충분해 보이는데 그대로 남아있다.

 

 

이렇게 창동 674번지 일대, 쌍문역 동측, 쌍문역 서측을 둘러봤다. 중간에 동측과 서측을 잘못 적었을 수도 있다. 글을 쓰는 내내 헷깔렸다. 처음부터 쌍문역 동측과 서측을 보러 온 것은 아니었다. 쌍문역 근처에 있는 빌라가 경매로 나왔고, 쌍문역에서 좀 떨어진 곳이지만 경매로 나온 자동차들을 보관하는 곳이 있어서 거기에 가볼 생각이었다. 그쪽으로 또 다른 구역도 있는데, 쌍문역 동측과 서측이 본 지구로 지정되었기에 이쪽에 더 관심을 갖게 됐다.

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토지 79㎡(23.9평)

건물 88.15㎡(26.67평)

토지 및 건물 일괄매각

 

감정가 294,837,360원

 

2회 유찰

 

3차 2022-02-15

최저매각가격 188,696,000원

 

 

상도동 283-225 위치

위치는 상도근린공원 인근으로 가까운 곳에 버스 정류장만 보이고 지하철역은 멀다. 동작19번 마을버스가 신대방삼거리역까지 간다. 신대방삼거리역이 직선거리로 1km이다. 역시 직선거리로 1km 정도에 신림선 당곡역이 생길 예정이다.

 

 

인근 로드뷰 - 2021년 7월

 

 

노후도

로드뷰 및 법원사진을 보고 상당한 노후도를 예상했으나 사용승인일 미상이라 노후도가 표시되지 않는다. 

 

 

토지이용계획

제1종일반주거지역이다. 개별공시지가를 계산하면 194,340,000원이다.

 

 

주변에 거래 사례들이 많았는데, 대지 가격만 고려하면 평당 1000~1200만원이었다.

 

283-193번지 대지 24평
2020년 8월 2억 9000만원
평당 1198만

283-116번지 대지 22평
2020년 12월 2억 1000만원
평당 938만

283-117번지 대지 24평
2021년 8월 2억 4000만원
평당 1004만

283-204번지 대지 23평
2021년 9월 2억 7300만원
평당 1203만

 

 

건물은 연와조 세멘와즙

단층 46.94㎡(14.2평)

지하 15.21㎡(4.6평)

 

제시외건물은 판넬조 및 일부 벽돌조 판넬지붕 및 일부 평옥개

1층 26㎡(7.87평)

 

 

말소기준권리는 2018년 10월 30일 근저당이다.

 

 

임차인은 4명인데, 사실상 2~3명 같다.

 

가동 우측 31.29㎡

안ㅇㅎ 2016년 8월 19일 전입

서울주택도시공사 2016년 8월 19일 전입

확정일자 2016년 8월 8일

배당요구 2021년 4월 19일 - 배당종기일 후 배당신청

보증금 5500만원

 

전액 매수인 인수이다.

 

 

주거용 방3칸 중 1칸(1호 실)

김ㅇㅎ 2019년 1월 25일 전입

확정일자 2019년 7월 9일

배당요구 2021년 1월 13일

보증금 3000만원

 

주거용 방3칸 중 1칸(2호 실)

황ㄱㅅ 2019년 1월 25일 전입

확정일자 2019년 7월 9일

배당요구 2021년 1월 13일

보증금 3000만원

 

김ㅇㅎ과 황ㄱㅅ의 전입일자, 확정일자, 배당요구일자, 보증금이 모두 같은 것이 의심스럽다. 게다가 이 사람들은 소유자가 아닌 사람과 임대차 계약을 체결하였다고 한다.

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용산구 한강로2가에 다녀왔다.

 

자주 지나가는 곳이지만 크게 관심을 갖지 않았던 곳인데, 신용산역 초역세권에 있는 오피스텔에서 상가가 경매로 나와서 임장을 가게 됐다. 신용산역으로 가면서 신용산역 북측2구역도 자세히 살펴보기로 했다. 이번 임장에서 통합재건축을 추진하는 곳도 있다는 사실을 알게 된 것은 의외의 소득이었다.

 

한강로2가 위치

한강로2가는 신용산역 주변이다. 가까운 곳에 용산역, 삼각지역도 있다. 미군부대 등 용산이 개발된다면 한강로2가의 가치도 크게 상승할 것이다.

 

 

벽산메가트리움 아파트를 중심으로 바로 위쪽에 신용산역 북측1구역이고, 조금 아래쪽으로 신용산역 북측2구역이 있다. 2005년에 준공된 벽산메가트리움 아파트는 최고층이 33층인데, 용적률이 무려 697%라서 추가적인 개발의 여지가 없을 것이다. 신용산역 북측 정비구역에서 도로 건너편에 용리단길이 있고, 신용산역 근처에는 아모레퍼시픽, LS 등 대기업 건물이 있다. 삼각지역에서 가까운 용산베르디움프렌즈 아파트는 청년주택인데, 그것도 한강로2가에 포함된다.

 

 

신용산역 북측 정비구역 지정 고시

신용산역 북측은 2015년 7월에 도시환경정비구역으로 지정됐다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 정비구역 지정

신용산역 북측 정비구역은 1구역, 2구역, 3구역으로 구역이 나누어져 있다.

 

 

신용산역 북측 정비구역 지정 사유

실제로 벽산메가트리움과 대로변 사이에 노후화 된 소규모 상가들이 많다. 거기를 따로 3구역으로 지정했다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 정비구역 결정도

앞서 언급했듯이 가운데 벽산메가트리움 아파트를 중심으로 위쪽이 북측1구역, 아래쪽이 북측2구역이다. 그리고 아파트 바로 오른쪽은 북측3구역이다. 벽산메가트리움 아파트 아래쪽으로 한강로대우아이빌 아파트, 리버파크 오피스텔, 위너스타워 오피스텔도 있는데 모두 정비구역에서 제외됐고, 이중 통합재건축을 추진하는 곳이 있었다.

 

 

신용산역 북측 도시환경정비사업 중 북측2구역이 사업의 속도가 가장 빠르다. 신용산역 북측2구역은 2020년 5월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐고, 북측1구역은 2021년 12월에 환경영향평가서(초안)이 고시됐다.

 

 

신용산역 북측 제2구역

신용산역 북측 제2구역 도시환경정비사업 사업개요

 

 

신용산역 북측2구역 위치도

모양이 깔끔한 편은 아니다. 그래도 도로를 제외하고 4동의 건물이 생길 예정이다.

 

 

신용산역 북측2구역 토지이용계획도

상당 부분이 도로가 되고, 2-1획지와 2-2획지로 나누어 각각 2개의 건물이 생길 예정이다.

 

 

신용산역 북측2구역 배치도

 

 

신용산역 북측2구역 조감도

 

 

신용산역 북측2구역 투시도

 

 

신용산역 북측2구역 사업시행인가

신용산역 북측 제2구역은 2020년 7월에 사업시행계획인가 공람공고가 났다.

 

 

 

신용산역 북측 제1구역

 

신용산역 북측1구역 사업개요

 

 

신용산역 북측1구역 시설물 계획 배치도

 

 

신용산역 북측1구역 조감도

 

 

신용산역 북측1구역 투시도

 

 

현장 사진들

 

신용산역 6번 출구 앞 대우디오빌 오피스텔

바로 이 오피스텔에서 경매 물건이 나왔다. 지하 1층에 있는 소형 상가인데, 감정가 2억 4400만원에서 1회 유찰된 상태이다.

 

 

한강로 대우디오빌 오피스텔

2004년 준공으로 지하 4층부터 지상 18층까지 있다. 이 오피스텔은 신용산역 북측2구역에 포함되지 않는다.

 

 

신용산역 북측2구역

왼쪽으로 살짝 보이는 건물이 대우디오빌 오피스텔이고 그 오른쪽부터 신용산역 북측2구역이 시작된다. 사진 오른쪽으로 보이는 높은 건물도 오피스텔인데 역시 신용산역 북측2구역에서 제외된다.

 

 

신용산역 북측3구역

여기는 신용산역 북측3구역으로 지정된 곳이다. 한강로 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이에 있는 소규모 상가들이다. 1955년, 1956년 건물로 나오는데 외부만 리모델링을 한 것 같다. 1층과 2층 통임대로 22평이 3000/350, 5000/450에 각각 나와 있다.

 

 

대우디오빌 오피스텔 지하 1층 입구

경매로 나온 오피스텔 지하 1층에는 부동산, 아이폰수리점, 네일샵, 미용실 등이 있었다.

 

 

지하 1층 피난안내도

피난안내도를 평면도로 참고했다. 101호부터 111호까지 있었다.

 

 

밖에서 볼 때는 공실은 없어 보였다. 하지만 경매 물건지도 간판은 있지만 공실이라고 하니 영업 여부를 확인할 필요가 있다. 미용실이 두 개 있었는데, 하나만 영업 중이었다. 다른 하나는 공실일 수도 있고, 영업 시작 전 또는 휴무일일 수도 있었다. 참고로 대우디오빌 오피스텔 2층에는 한의원, 법무법인, 부동산 등이 있었다. 경매 물건은 신용산역 초역세권이라 입지가 좋고 지하 1층이라 가시성은 떨어지지만 적절한 임대료만 받을 수 있다면 괜찮아 보였다.

 

 

신용산역 북측2구역

뒤로 벽산메가트리움 아파트가 보인다. 그 앞에 높은 건물은 오피스텔인데 북측2구역에서 제외된다.

 

 

신용산역 북측2구역 2-2획지

신용산역 북측2구역의 2-2획지에 있는 삼영연립주택이다. 1981년 준공으로 총 24세대이다. 한강대로는 자주 지나갔지만 이렇게 안쪽까지는 처음 와봤다. 2019년 12월에 14억 5000만원에 거래됐다.

 

 

건물 뒤로 아모레퍼시픽과 LS 건물이 보인다.

 

 

신용산역 북측2구역 삼영연립주택

 

 

신용산역 북측2구역

 

 

신용산역 북측2구역

오른쪽 건물은 1982년 건물이다.

 

 

신용산역 북측2구역

구역도에서 왼쪽 위로 길게 뻗어나온 부분이다. 이 왼편으로 고물상 같은 곳이 있다.

 

 

통합재건축 추친

신용산역 북측 정비구역에서 제외되는 오피스텔 2개가 통합재건축을 추진하고 있었다. 각각 2008년과 2012년에 지어진 오피스텔인데 사업이 잘 추진될지 모르겠다. 현재 전용 8평 정도의 오피스텔이 4억원에서 4억 5000만원에 매물로 나와 있다.

 

 

통합재건축을 추친하는 오피스텔 위치

 

신용산역 북측2구역

 

 

신용산역 북측2구역

이 부분은 정말 오래된 것 같았다. 무허가건물 같기도 하다.

 

 

신용산역 북측2구역

여기는 북측2구역 구역도에서 한강대로와 만나는 오른쪽 부분의 뒷골목이다. 일부는 로드뷰도 안 나온다.

 

 

건물 전면부는 그래도 괜찮았는데 뒤쪽은 완전 다른 모습이었다. 건물 뒤쪽으로 아모레퍼시픽 건물이 보인다. 신용산역에서 상징적인 건물이 됐다.

 

 

신용산역 북측2구역

골목 끝으로 서울타워도 보인다.

 

 

신용산역 북측2구역

이 주변을 자주 지나갔으면서도 남산이 이렇게 가까이에 있는지 몰랐다. 남산 방향이 아닌 반대방향으로 자주 가서 그렇다.

 

 

신용산역 북측3구역

여기는 벽산메가트리움 아파트와 한강대로 사이의 북측3구역이다. 여기는 어떻게 개발될지 아직 소식이 없다.

 

 

삼각지역 주변의 노후된 건물들

삼각지역 근처인데, 건너편으로 오래된 건물들이 보여서 찍어봤다. 상가 건물들 뒤로는 삼각맨션이 살짝 보인다.

 

이렇게 신용산역 북측 제2구역 등을 둘러봤다. 과거의 글을 보니 제1구역에는 2020년 5월에 다녀왔었다. 아래 글에 신용산역 북측1구역의 사진이 몇 장 있다.

 

 

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