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남양주 와부읍 덕소에 다녀왔다.

 

거의 두 달만에 올리는 글이다. 한여름이라 더워서 임장을 안 다니기도 했고, 최근 부동산보다는 주식에 집중하기도 했다. 사실 덕소는 몇 달 전에 다녀온 것이다. 정리를 해서 올린다는게 사진도 많이 찍었고 덕소도 구역이 많아서 정리를 못 하고 있었다. 구역별 지도 등 세부사항은 생략하고 사진 위주로 간단히 올리겠다.

 

 

경기도 남양주시 와부읍 위치

'덕소'라고 하지만 정확하게 남양주시 와부읍이다. 입지는 꽤 좋다. 한강을 끼고 있고 한강 건너편이 미사 신도시이다. 지동상 왼쪽 위로는 구리시, 다산신도시 등도 보인다.

 

 

남양주 덕소 임장 이동 경로

덕소역에서 내려서 한강 주변을 둘러보고 다시 안쪽으로 들어와서 덕소3구역까지 갔다. 그리고 덕소 아이파크로 갔다가 하천을 따라 나와서 한강뷰 아파트인 강변현대아파트, 덕소두산위브아파트까지 갔다.

 

덕소는 재개발 구역도 많았다. 덕소2구역, 덕소3구역, 덕소4구역, 덕소5A구역, 덕소5B구역, 덕소6A구역, 덕소7구역, 도곡1구역, 도곡2구역 등의 도면을 남양주시 홈페이지에서 찾을 수 있었다. 이 글의 사진에서도 덕소3구역, 덕소6A구역, 덕소7구역 등의 흔적을 볼 수 있을 것이다.

 

 

덕소 주공3단지 아파트

경의중앙선 덕소역 플랫폼에서 찍은 사진이다. 바로 앞으로 공영주차장이 있고 그 뒤로 보이는 아파트가 덕소 주공3단지 아파트이다. 33평이 지난 6월 6억원 정도에 거래됐다.

 

 

덕소 주공3단지 아파트 33평 최근 5년 시세 변화

 

 

강변 삼익아파트

역시 덕소역 플랫폼에서 찍은 사진이다. 아까 주공3단지 아파트는 덕소역 북쪽에 있었는데, 이쪽은 덕소역 남쪽으로 한강쪽이다. 덕소역과 한강 사이에 강변 삼익아파트가 있다.

 

 

덕소역 주변 지도

덕소강변삼익아파트의 위치가 매우 좋아 보인다. 덕소역 역세권에 한강뷰이다. 31평의 경우 지난 8월 저층이 6억원 중반대에 거래됐고 고층은 7억원 중반대에 거래됐따.

 

 

덕소강변삼익아파트 31평 최근 5년 시세 변화

 

 

덕소6A구역 이주개시 안내

덕소역 2번 출구로 나가서 조금 걸어가니까 바로 재개발 관련 현수막이 보였다. 덕소6A구역 이주개시 안내 현수막이 보였다. 당시에도 기간이 한참 지난 상태였는데, 현시점에서는 1년 전이다. 이런 모습을 보면 재개발이 쉽지 않다는 것을 느낀다. 2020년 7월에 예정대로 이주가 끝났다면 바로 철거에 들어갔을 것이고 지금은 착공하지 않았을까. 지금은 어떤 모습일까.

 

 

2021년 6월 로드뷰

다행히 최근 로드뷰가 있다. 이주는 끝난 것 같고 펜스가 올라가고 있는 모습이다. 지금은 철거를 하고 있지 않을까.

 

 

덕소6A구역 위치

덕소6A구역인데, 이 지역에 익숙하지 않은 사람이라면 어딘지 쉽게 파악이 안 될 것이다.

 

 

덕소6A구역 위치

대략적으로 반도아파트가 있는 곳이다. 그 오른쪽으로 덕소강변라온프라이빗아파트(23년 11월 예정)이 보이는데, 덕소7구역을 재개발한 것이다. 6월이었던가. 얼마 전에 홍보관을 오픈해서 가보고 싶었는데 뒤늦게 알아서 사전예약을 못해서 결국 못 가봤다.

 

 

세양천마루 아파트

덕소역 바로 앞에 있는 아파트이다. 33평(A형)이 지난 6월 6억 9천만원에 거래됐다.

 

 

세양천마루아파트 33평(A) 최근 5년 시세 변화

 

 

덕소역에서 한강쪽으로 가면 이런 모습을 볼 수 있다. 얼핏 보면 철거 직전의 모습인데, 이해관계가 복잡한 것 같다.

 

 

덕소나루2 지역주택조합 사업이 진행 중인 것일까. 아무튼 이 토지는 지주택과 관련이 없다고 적혀있다.

 

 

철거예정

이렇게 철거예정인 건물이 있는데 최근 로드뷰를 확인해도 여전히 철거예정이다.

 

 

덕소나루2 지역주택조합인데, 입지는 좋은데 사업이 정체된 것 같다.

 

 

그 주변으로는 다른 회사에서 토지를 소유 중인 것 같았다. 정확한 사연은 알 수 없지만 이해관계가 복잡해 보인다.

 

 

조금만 걸어가면 이렇게 한강이 보인다.

 

 

한강뷰이지만 아쉬운 점은 이렇게 고가도로가 가린다는 것. 그래도 고층에서는 완전한 한강뷰가 보이지 않을까.

 

 

이 길을 따라 쭉 가면 서울이다. 오른쪽 앞으로는 아까 언급한 강변삼익 아파트가 보인다.

 

 

뒤쪽으로 보이는 아파트는 덕소강변현대홈타운 아파트이다.

 

 

덕소나루 지주택과 별개로 덕소 강변재개발사업이 진행 중인 것 같았다.

 

 

재개발의 흔적

또 다시 보이는 재개발의 흔적이다. 재개발로 인한 가게 이전.

 

아까 덕소6A구역 로드뷰를 봤을 때 펜스가 올라가고 있어서 철거 직전인줄 알았는데 덕소6A구역 남측을 보니까 완전히 다른 모습이다. 사업이 지연되는 것인지, 구역이 해제되고 일부만 철거 후 건축이 이루어지는 것인지 모르겠다.

 

 

덕소6A구역 남측 로드뷰

 

 

임장을 갔을 때의 사진

 

 

2021년 6월 로드뷰

몇 개월 전과 큰 차이가 없는 모습이다.

 

 

덕소6A구역 임시총회 현수막

2020년 현수막이다.

 

 

여기는 덕소역 북측이다.

 

 

덕소2구역

 

 

덕소3구역

 

 

덕소2구역인지, 덕소3구역인지 정확히 모르겠다. 그저 어떤 모습인가 보려고 둘러봤을 뿐이다.

 

 

주택가 끝으로는 이런 모습이었다.

 

 

이런 모습이 여전히 남아있어서 와부'읍'이 아닐까 싶다. 

 

와부읍이라서 농어촌 특별전형의 혜택을 받을 수 있다는 말도 얼핏 봤다.

 

 

 

아무튼 덕소2구역, 덕소3구역은 이런 모습이었다.

 

 

재개발이 성공적으로 진행될 수 있을지, 몇 년 뒤에는 어떤 모습일지 궁금하다.

 

 

경남아파트

 

 

80년대 후반에서 90년대 초반에 지어졌을 것 같은 빌라들이다.

 

 

도로폭은 넓은 편이었다.

 

 

덕소3구역의 흔적

재개발은 최소 몇 년에서 10년 이상 걸리는 경우도 있으니 쉽지 않다.

 

 

조금 더 낙후된 분위기이다.

 

 

이쪽은 상대적으로 깔끔한 편이다.

 

 

임장을 갔을 때 파악했던 시세는 아래와 같다.

 

덕소3구역 빌라
25평형, 방3, 전용19평, 지분17평
매매 3.9억
전세 1.5억
실투 2.4억

덕소3구역 단독
대지43평, 건물23평, 방5
매매 4.8억

덕소3구역 빌라
지분12.4평 전용15평, 방3
매매 4.0억
5000/25 임대중

덕소3구역 연립
지분 15평, 방3, 26평형
매매 4.2억
1000/50 임대중

도곡2구역 단독
84신청
매매 4.7억
감평 2.6억
피 2.1억
이주비 대출 1.2억
실투 3.5억

 

 

몇 개월 전의 시세이니 참고만 하길 바란다. 지금은 얼마나 더 올랐을까.

 

 

덕소2구역과 덕소3구역을 둘러보고 다시 아파트가 있은 쪽으로 나왔다.

 

 

덕소 아이파크 아파트

 

덕소리라고 표시된 부분과 달리 오른쪽으로는 아파트들이 있다.

 

 

덕소아이파크

34평이 작년 12월에 6억 4천만원에 거래됐다.

 

 

덕소 아이파크 34평 최근 5년 시세

 

 

덕소역까지는 조금 멀지만 2007년 준공으로 1990년대에 준공된 아파트보다 깔끔해 보였다.

 

 

아파트 건너편은 역시 이런 모습이었다.

 

 

덕소 아이파크 아파트

 

 

덕소역으로 가는 길

 

도로는 넓고 차들은 별로 없었다.

 

 

덕소 유수지 생태공원

가까운 곳에 이렇게 공원도 있었다.

 

 

공원 건너편으로 보이는 롯데마트와 아파트들이다.

 

 

앞서 잠깐 언급했던 덕소7구역 현장이다.

 

다른 구역과 달리 잘 진행되고 있는 모습이다.

 

 

덕소7구역

규모는 작아보이지만 역에서 가깝다.

 

 

덕소7구역 주변도

롯데마트 바로 아래가 덕소7구역이고, 그 아래쪽으로 한강뷰 아파트들이 있다. 그 오른쪽으로는 도심역이 있는데, 그쪽으로 도곡1구역, 도곡2구역이 있다. 덕소강변스타힐스아파트가 둘 중 하나가 아닐지.

 

 

 

덕소 강변현대아파트

 

31평(A형)이 지난 7월에 5억 6~8천에 거래됐다.

 

 

덕소 강변현대아파트 31평(A) 최근 5년 시세

2년 전에는 3억이었다. 지금은 거의 두 배.

 

서울 및 수도권 지역, 기타 주요 도시에서도 이제는 흔히 볼 수 있는 모습이다.

 

 

아파트 단지 내에서 한강쪽으로 가봤다.

 

 

한강뷰이지만 경관을 해치는 고가 도로가 있다.

 

 

저 멀리 또 다른 한강뷰 아파트들이 보인다.

 

 

이렇게 한강 산책로로 갈 수도 있었다.

 

 

여기는 옆에 있는 두산 위브 아파트로 올라가는 길이었던가.

 

덕소 두산위브아파트 34평은 지난 달에 6억 5천만원에 거래됐다. 34평부터 76평까지 있는 대형 평수 위주의 아파트이다.

 

 

덕소 두산위브 아파트 34평 최근 5년 시세

 

 

단지 내에서 한강으로 가는 길이다.

 

 

단지 내 공원에 한 커플이 있었는데, 여기 저기 사진을 찍는 나를 보고 이상하게 생각했을 것이다.

 

 

나무에 가려서 잘 안 보이지만 한강뷰이다.

 

 

바로 저 건너편이 미사 신도시이다. 덕소 두산위브 아파트 고층에서는 완전한 한강뷰가 보이지 않을까.

 

 

끝.

 

몇 달 전에 덕소에 다녀오고, 덕소7구역을 재개발한 라온프라이빗이었나, 모델하우스에 가보고 싶었는데 사전예약을 못 해서 못 가서 아쉽다. 출퇴근 시간에는 차가 많이 막힌다던데, 그래도 한강변 아파트들 중에는 가장 저평가된 곳이 아니었을까.

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노원구 월계동에서 빌라가 경매로 나와서 임장을 다녀왔다.

 

광운대역에서도 그리 멀지 않고 입지가 괜찮아 보였다. 추후에 동북선도 들어올 예정이라 더 좋아보였다. 임장을 가기 전에 노후도를 조사했을 때에도 신축들이 점차 늘어나고 있어서 재개발이 어려워 보였는데, 아쉽게도 재개발이 어려울 것 같다고 최종적으로 결론을 내렸다. 월계2구역, 월계3구역과 비교를 하니 재개발이 되지 않은 이유가 확실히 보였다.

 

 

월계동 재개발 구역 등

먼저 경매로 나온 빌라가 있는 곳은 영축산 좌측에 표시된 곳이다. 광운대역에서 좌측으로 700미터 정도 떨어져 있다. 그 아래쪽에는 꿈의숲SK뷰아파트가 있는데, 월계3구역이었던 곳이다. 그 아래쪽으로는 장위뉴타운이 있다. 장위뉴타운 오른쪽으로 석계역 인근에 있는 동신아파트는 현재 사업시행인가를 받은 것으로 나온다. 그 아래쪽도 구역이 하나 있는데 역시 사업시행인가 상태였다. 지도 위쪽에 월계역과 사슴아파트 인근에 표시한 것은 월계센트럴아이파크아파트로 과거에 월계2구역이었던 곳이다. 지도 왼쪽 위로 초안아파트가 있는데 2단지인지는 모르겠지만 초안아파트도 최근 경매로 나왔었다.

 

 

월계2구역

 

월계2구역 정비사업개요

 

 

월계2구역 위치도

 

월계2구역 조감도

 

월계센트럴아이파크
859세대
2019년 11월 준공

 

월계센트럴아이파크 84A형 최근 5년 매매 시세

84A형으로 전용 25평이다. 2017년에는 3억 중반에서 4억 중반에 거래가 됐는데, 올해 초에는 8억 중반에서 9억에 거래됐다. 현재 매물로 나온 것은 10억 중반부터 11억까지 있다.

 

 

월계3구역

 

월계3구역 정비사업개요

 

월계3구역 위치도

 

월계3구역 조감도

 

꿈의숲SK뷰
504세대
2016년 1월 준공

 

꿈의숲SK뷰 110B형 최근 5녀 매매 시세

국평이라 불리는 110B형(전용84)의 경우2016년 여름에는 5억 전후로 실거래가가 형성됐다. 작년 말과 올해 초에는 9억 이상에 거래된 것으로 나온다. 현재는 10억 8천만원과 11억에 매물이 올라와 있다.

 

꿈의숲SK뷰 아파트는 경매로 나온 빌라 바로 아래쪽에 있어서 비교하기 좋다. 왜 꿈의숲SK뷰는 재개발이 돼서 10억이 넘는 아파트가 됐는데, 경매로 나온 빌라는 지금도 감정가 1억 4천만원에 불과할까.

 

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

꿈의숲SK뷰 아파트 로드뷰 (2020년)

 

2~3층 짜리 건물들이 있던 곳이 아파트가 됐다. 임장을 갔을 때는 534번지 일대에 단독주택들이 많아서 주민들의 반대로 재개발이 안 된 것 같았는데, 글을 쓰기 위해 다른 월계동 재개발 구역과 비교를 하다보니 사업성이 안 나와서 재개발 추진이 안 된 것 같다. 꿈의숲SK뷰 아파트가 생긴 곳은 제2종일반주거지역이었는데, 경매로 나온 빌라가 포함된 534번지 일대는 대부분 제1종일반주거지역이었다.

 

 

월계3구역과 월계동 534번지 일대 지적편집도

 

 

월계동 534번지 일대 노후도 (출처: 부동산플래닛)

아파트가 들어서는 대신 신축 빌라들이 점차 생긴 것 같다.

 

 

월계4구역은 월계역보다 녹천역에 가깝기 때문에 따로 정리하지 않겠다.

 

 

현장 사진들

 

경매 물건지에 가기 전 광운대역 주변 사진이다.

 

 

광운대 앞

 

광운대 앞에는 처음 와본다. 광운대역은 과거에 성북역이었다. 앞으로 엄청나게 변하지 않을까.

 

 

광운대 앞쪽으로 오래된 빌라들이 있어서 잠깐 둘러봤다.

 

신축 빌라들도 몇 개 보였는데, 안쪽으로 어느 정도 규모가 있는 빌라 단지가 있어서 관심이 갔다.

 

 

래미안장위퍼스트하이아파트

 

장위동도 엄청나게 변했다. 장위동 재개발 구역도 지난 번에 다녀왔는데, 이미 아파트가 준공된 구역도 있었고, 철거가 거의 끝난 구역, 철거를 직전인 구역, 사업이 무산된 구역 등 다양한 모습이었다.

 

 

꿈의숲SK뷰

 

 

동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 3공구

 

동북선 공사도 진행되고 있다.

 

 

꿈의숲SK뷰 앞쪽

 

재개발로 인도도 넓어져서 쾌적하다.

 

 

다시 맞은 편 장위뉴타운

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

재개발이 된 구역과 달리 인도가 좁다.

 

 

저 멀리 아파트가 생긴 곳과 여전히 과거의 모습을 유지하고 있는 곳의 차이가 명확히 보였다.

 

 

어느 정도 규모가 있는 단독주택들이 종종 보였다.

 

 

신축빌라도 생겼고, 공사중인 곳도 보인다.

 

 

그 사이에는 오래된 빌라와 가파른 계단이 있었다.

 

 

가파른 계단과 또 다른 신축빌라

 

 

오래된 계단 위에도 신축빌라가 보였다.

 

 

경사가 가파른 정도는 아니었는데 그래도 어느 정도 경사가 있었다.

 

 

또 다른 단독주택

 

 

광운대역으로 가는 지름길도 있었다.

 

 

공사안내문

 

노후된 도로를 포장하는 공사가 진행 중이었다.

 

 

붉은 벽돌의 집들

 

 

오래된 빌라도 언젠가는 철거 후 새롭게 건축하지 않을까.

 

 

2020타경50**인 경매물건은 감정가 1.4억에서 1회 유찰된 상태다.

 

 

제1종일반주거지역인 월계동 534번지 일대

 

나름 도로폭도 넓은 편이었다.

 

 

도로폭은 넓지안 이쪽은 주택들에서 노후도가 느껴졌다.

 

 

단독주택 1층에는 작년 편의점도 생겼다.

 

 

또 다른 동북선 공사 현장

 

지름길로 광운대역으로 가보고 싶었지만 주변을 크게 한 바퀴 둘러보기로 했다.

 

 

바로 저 앞이 월계2구역이었던 월계센트럴아이파크 아파트이다.

 

 

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때도 '헉' 소리가 나왔는데, 실제로 봐도 달라 보였다.

 

불과 몇 년 전만 해도 몇 억이었을텐데... 이제는 10억이 넘는다.

 

 

끝.

 

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강화도에 경매 및 공매 임장을 다녀왔다.

 

강화도는 관심 지역 중 하나인데, 다른 지역에 집중하면서 잠시 잊고 있었다. 한 순간도 관심의 끈을 놓지 말아야 한다는 교훈을 얻었다. 오랜만에 강화도 경매 및 공매 물건을 검색해보니까 관심이 가는 물건들이 몇 개 있었다. 강화프라자2라는 곳의 상가는 올해 초부터 경매로 나왔는데, 최근에는 공매 물건들도 나와서 안 가볼 수가 없었다.

 

 

강화도 지도

강화도의 정식 주소는 '인천시 강화군'으로 시작된다. 강화대교를 건너서 조금만 가면 강화일반산업단지가 있고, 거기서 조금 더 가면 송해면이 나온다. 남북관계가 개선된다면 48번 국도 위쪽도 시세가 상승하지 않을까 막연히 생각하고 있었다.

 

 

강화일반산업단지 지도

48번 국도에서 조금만 들어가면 된다. 위치는 좋다. 다만 강화대교로 진입하기까지 차가 많이 막힌다는 것. 그래도 장기적으로는 괜찮은 입지가 아닐까. 현재에는 몇몇 업체들만이 들어와 있었고 빈자리도 많았다. 

 

 

강화프라자2

 

강화프라자2 위치

경매 및 공매로 나온 상가들이 있는 곳은 강화프라자2라는 건물이었다. 위 지도에서 CU가 있는 건물이다. 1층에서 하나의 호실이 경매로 나왔고, 1층과 2층에서 각각 하나의 호실이 공매로 나온 상태이다.

 

경매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 13~14평이 4억이 넘었고, 공매 물건의 감정가는 1층의 전용면적 14~15평이 2.85억이었다. 2층의 공매 물건의 경우 전용면적 30~31평이 2.83억이었다. 감정평가 시점도 확인할 필요가 있지만 공매 물건에 비해 경매 물건의 감정가가 높게 평가된 것 같다.

 

 

강화프라자2 2층 평면도

아쉽게도 건물 사진은 없다. 그래도 산업단지 내 중심지라서 그런지 건물 주변에 사람들이 좀 있었다.

 

 

2층에는 한식부페가 운영 중이었다. 규모가 엄청 컸다. 위 안내문에도 200석이라고 나와있다.

 

규모가 큰 것을 보면 어느 정도 수요가 있는 듯했다. 하지만 이 한식부페 외에도 두 개의 한식부페가 더 있었다.

 

 

일단 바로 인근에 편의점과 함께 한식부페가 하나 더 생긴 것 같았다.

 

 

 그리고 좀 떨어진 곳에도 또 다른 편의점이 있었고 그 옆으로 한식부페가 있었다.

 

 

강화프라자2 1층 평면도

1층에는 편의점, 카페, 철물점 등이 있었고 공실도 많았다.

 

 

강화일반산업단지 인근 유적지

 

 

이마트24 옆에 있는 한식부페

 

 

GS25 옆에 있는 한식부페

 

 

 

송해면 상도리

 

송해면 상도리 경매 물건 위치

대지 175평 정도로 감정가는 1억 초반지었다.

 

 

맹지지만 요역지로 통행로를 확보한 상태였다. 현황은 전.

 

이 물건은 어느 유튜브에서도 소개한 물건이었다. 토지 관련 유튜브를 몇 개 구독 중인데, 그 중 두 군데에서 이 물건을 언급했다. 하나는 그저 장기적인 입지만을 고려해서 잠깐 언급했고, 다른 하나는 조금 더 자세히 주변 환경까지 언급했다.

 

 

경매 물건의 모습이다.

 

 

아쉽게도 길 건너편에 축사가 있었다. 100미터 이내의 거리였다.

 

가축사육제한구역이 아니었다. 초여름이지만 불쾌한 냄새는 나지 않았는데, 축사를 피하라는 이유가 있을 것이다. 몇 달 살아보면 확실히 알 수 있지 않을까. 문제는 이 주변의 축사가 이것 하나가 아니라는 것이다. 여기까지 오는 길에도 다른 축사들이 보였다.

 

 

경매 물건지 인근의 또 다른 축사

 

 

경매 물건지 인근의 또 다른 축사

 

 

경매 물건을 확대한 모습이다.

 

그래도 이 토지는 감정가의 66% 정도에 낙찰됐다. 10명이 입찰했고, 평당가로 계산하면 평당 43만원 정도였다.

 

 

끝.

 

몇 년 뒤에는 평당가가 얼마일까. 이날 강화도 내의 다른 곳도 갔는데 그곳들은 따로 안 올릴 예정이다.

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  1. 봄빛햇살23 2021.07.05 23:30 신고

    강화도 안가본지 오래됐는데 가보고 싶네요~작년처럼 비가 50일정도 내리려나요^^; 장마시작이네요~ 건강잘챙기세요★

    • 사용자 45FIRE 2021.07.06 13:45 신고

      강화도 차만 안 막히면 가깝고 좋죠~^^
      봄빛햇살님도 건강하시길 바랄게요~!

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