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은평구 응암동에 다녀왔다.

 

응암동에 있는 빌라들이 경매로 자주 나오는데, 그렇게 끌리는 물건도 없고 익숙하지 않은 곳이라 계속 안 가고 있었다. 그러다 시간을 내서 한 번 가봐야겠다는 생각이 들었고 경매 물건을 몇 개 뽑아서 응암동으로 갔다. 아무래도 눈에 보이는 것에 관심이 가는 법. 경매 물건들보다는 응암동 재개발에 관심이 갔다.

 

이미 완공된 아파트들, 완공을 앞두고 있는 아파트들이 보였다. 새롭게 고층 아파트가 들어선 곳들이 과거에는 어떤 모습이었는지 모른다. 그래도 거기에 빌라 하나 가지고 있었다면 하는 생각이 들었다. 서울 지역 재개발에 관심을 갖고 있지만 전반적인 아파트 가격이 상승하니까 재개발 구역의 프리미엄도 상당히 올랐다.

 

 

은평구 응암동 위치 및 이동 경로

카카오맵에서 응암동을 검색하니까 대충 위 지도와 비슷한 지역이 나왔는데, 응암동보다는 고양향동 공공주택지구가 먼저 눈에 들어왔다. 아무튼 응암동은 응암역 우측에 있다. 지하철 6호선을 타면 나오는 '응암순환'이 가는 곳이다. 응암역 우측부터 아래로 응암1동, 응암2동, 응암3동이 있다. 이번 임장에서는 응암역에서 출발해서 아래쪽으로 증산역까지 내려왔다. 가장 관심 있게 봤던 지역은 백련산SK뷰아이파크아파트 주변이었다.

 

 

응암동의 신축 아파트들

e편한세상백련산아파트 우측으로 재개발 구역에서 제외된 곳이 있다. 그쪽에서 경매 물건이 간혹 나오는데 어떤 곳인지 궁금했다. 그래서 응암동으로 갔던 것이다. 그 주변으로 백련산SK뷰아이파크아파트, 백련산해모로아파트가 인상적이었다. 경매 물건들을 중심으로 6호선 라인에서 오른쪽으로 좀 떨어진 곳을 집중적으로 봤기에 응암역 주변에 나홀로 아파트들이 많은지 몰랐는데, 지금 지도를 보니까 응암역 주변을오 소규모 아파트들이 많이 있다.

 

응암2동이라고 나온 곳 주변, 백련산 좌측으로도 대단지 아파트들이 많은데 그쪽은 다음 기회에 가보기로 했다.

 

 

응암동 재개발 구역들

 

많은 구역들이 있지만 응암10구역, 응암11구역, 응암4구역만 언급하겠다. 그쪽을 다녀왔기 때문이다. 응암동 재개발 구역들에 익숙하지 않기도 하다.

 

 

응암10구역

 

 

 

응암10구역 위치도

마침 응암10구역 위치도에 다른 구역들도 나왔다. 응암10구역은 현재 백련산SK뷰아이파크 아파트가 됐다.

 

 

응암10구역 조감도

 

응암10구역의 각 단계별 시간 흐름은 생략한다. 백련산SK뷰아이파크 아파트는 2020년 5월에 준공됐고, 총 1,305세대이다. 11개동, 25층.

 

 

백련산SK뷰아이파크 아파트 최근 5년 시세 (83A형)

도대체 분양가가 얼마였던 것일까. 2017년 4억원 정도였는데 지금 호가는 11억이다. 이런 시세 흐름을 보면 그때 아무거나 샀어야 했다는 생각밖에 안 든다. 하지만 다 지난 일이다.

 

 

응암11구역

 

 

 

위치도는 생략한다. 응암10구역 바로 위쪽이다.

 

 

응암11구역 조감도

응암11구역은 현재 백련산해모로 아파트가 됐다.

 

2020년 6월 준공
760세대
최고층 24층
9개동

 

시세/실거래가 정보가 안 나온다. 아직 거래가 제한된 것일까. 백련산SK뷰아이파크 아파트와 비슷한 시세이지 않을까.

 

 

응암4구역

 

 

 

응암4구역 위치도

 

 

응암4구역 조감도

조합원 분양가, 일반 분양가 등은 생략한다. 분양가를 알아두고 과거의 프리미엄을 추적해보는 것이 앞으로 재개발 구역에 투자하는 데 도움이 되겠지만...

 

 

현장 사진들

 

응암역 우측으로 불광천이 시작되는 곳이다. 과연 이 물은 어디서 오는 것일까. 아무튼 이날 비가 엄청 내렸다. 카페에서 시간을 보내다가 조금 잠잠해졌을 때 나왔는데 물살이 거셌다.

 

 

불광천에 딱 붙어서 무언가 공사 중이었다. 불광천뷰 카페가 생기는 것일까.

 

 

응암1동의 모습

 

큰 길을 따라 이마트 불광점까지 걸어갔다가 주택가로 왔다.

 

 

고양이도 만나고.

 

 

예성아트빌

 

예전에도 경매로 나온 곳으로 기억하는데, 또 나왔다. 별 관심이 없어서 패스.

 

 

역시나 손품을 제대로 안 팔고 와서 노후도도 제대로 확인을 안 하고 일단 나왔는데, 신축 빌라와 구축 빌라, 단독주택 등이 혼재한 모습이었다.

 

 

오래된 가옥과 공사 중인 건물도 있었다.

 

 

대로변을 따라 걷는 길

 

저 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

 

대로변에 접한 신축 빌라

 

여기서부터 살짝 언덕이 시작됐다.

 

 

신동아아파트

 

1990년에 준공된 아파트이다.

 

 

드디어 보이는 신축 아파트

 

백련산해모로 아파트였다. 응암11구역과 응암10구역에 들어선 아파트의 특징은 외부인은 단지 내로 들어갈 수조차 없는 구조였다는 것이다. 백련산해모로 아파트도, 백련산SK뷰아이파크 아파트도 출입을 통제하고 있었다.

 

 

응암11구역 주변 건물들

 

 

백련산해모로 아파트

 

얼마 전에 입주를 해서 그런지 아직 상가들이 다 들어오지 않았다.

 

 

바로 이런 구조였다.

 

주민 인증을 해야 들어갈 수 있었다. 아파트 주민들 입장에서는 외부인들이 못 들어오니까 쾌적하겠다. 외부인 입장에서는 주변 지역과 단절된 느낌이 든다.

 

 

응암10구역이었던 백련산SK뷰아이파크 아파트

 

SK뷰도 아니고 아이파크도 아니고 SK뷰아이파크라니 컨소시엄으로 건설을 했던 것일까. 검색해보면 나올텐데 귀찮다...

 

 

응암11구역과 응암10구역 사이의 도로

 

저 앞으로 응암4구역이 보인다.

 

역세권이든 아니든 진작에 서울에 신축 아파트를 하나 분양 받았더라면 벼락거지가 되지 않았을 것이다. 하지만 누가 이렇게 오를 줄 알았나. 그저 서울에 직장이 있고 결혼을 해서 아파트가 필요했고 어느 정도 경제적 여유도 있었던 사람들이 분양을 받지 않았을까. 

 

 

서부경전철 적격성 심사통과

경축

2028년 개통예정

 

서부선을 의미하는 건가, 서부경전철이라... 요즘 하도 이런 저런 노선들이 많아서 모르겠다. 지금은 역에서 멀지만 몇 년 뒤에는 역세권 아파트가 되는 것일까.

 

 

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트 입구

 

역시 신축 아파트라서 좋아 보인다.

 

 

응암4구역

 

e편한세상 백련산 아파트가 생길 예정이다. 2021년 11월 예정.

 

 

저 앞으로는 백련산 힐스테이트 아파트가 보인다.

 

 

외부인 출입통제

 

백련산SK뷰 아이파크 아파트도 위와 같이 단지 내 출입을 통제하고 있었다. 사유지라서 그렇다는 안내문을 얼핏 봤다.

 

 

응암 제4구역 주택재건축 정비사업

 

재개발인줄 알았는데 재건축이다. 응암10구역과 응암11구역도 재건축을 재개발로 잘못 적었을 수도 있다. 자세히 안 봐서 그렇다. 재개발과 재건축은 비슷하면서도 엄밀히 다르다.

 

아무튼 응암4구역 재건축 현장 입구에는 다른 현장들과 다르게 '사진촬영 금지'가 붙어 있었다. 정보수집 어쩌고 적혀 있었는데, 그래서 내부가 바로 보이는 사진은 안 찍었다.

 

 

바로 이쪽이 관심을 가졌던 곳이다.

 

응암4구역 우측, 재개발/재건축에서 제외된 구역으로 간혹 경매 물건이 나왔던 곳이다. 부린이의 입장에서 여기도 묻어두면 언젠가 빛을 보지 않을까 하는 생각을 했었는데, 손품을 팔았을 때와 달리 경사가 엄청 심했다. 응암4구역으로 들어오는 도로부터 여기까지 완전 언덕길이었다.

 

 

어느 정도 올라와서 내려다본 모습이다.

 

 

아직도 더 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 왜 재개발/재건축 구역에서 제외되었을까.

 

 

이 구역은 골목 골목을 다 돌아봤다.

 

연결도로없음

 

막다른 골목이었다.

 

 

나름 깔끔한 모습의 건물도 있었다.

 

그래도 주차공간은 부족하지 않을까.

 

 

막다른 골목 끝에서는 차가 지나갈 수 없는 계단이 있었다.

 

 

바로 이런 계단이다.

 

 

오래된 건물들

 

몇 년 뒤에 이곳은 어떤 모습일까.

 

 

일부 건물은 건물 입구로 가려면 또 이런 계단을 올라가야 했다.

 

 

이쪽은 이렇게 주차공간이 있었다. 지나가는 사람이 있어서 사진을 못 찍었는데 기둥에 있는 자물쇠를 풀어야 주차를 할 수 있게 해놨다.

 

 

응암4구역과 가까운 곳에서는 건물들 사이로 응암4구역 아파트가 보였다.

 

 

노후된 주택가와...

 

 

신축 아파트 공사 현장

 

신축 아파트가 이렇게 가까이 있지만 응암11구역이나 응암10구역처럼 응암4구역도 외부인 출입을 통제한다면 이쪽과 저쪽은 단절될 것이다. 아파트 주민들 입장에서는 크게 상관하지 않고 안전을 위해 출입통제를 하는 것을 선호할 수도 있겠다.

 

 

이렇게 응암4구역 우측을 둘러보고 내려갔다.

 

몇 년 안으로 여기까지 다시 오는 일은 거의 없지 않을지...

 

 

내려가는 길에 백련산파크자이 아파트도 보였다.

 

 

백련산SK뷰아이파크 아파트 맞은 편이다.

 

단독주택 같은 건물과 신축 빌라가 나란히 있다.

 

 

단지 앞으로 무슨 영어 유치원 같은 건물도 있었다.

 

영어 유치원이 맞을까.

 

 

아파트 단지 앞으로 주차장도 넓고 위치를 잘 선정한 것 같았다.

 

여기서 잠깐 응암10구역의 과거 모습을 확인하고 넘어가고 싶다. 과거의 응암10구역은 위 사진 좌측의 주택들과 같은 모습이었을까. 왜 저쪽은 재개발/재건축에서 제외됐을까.

 

응암10구역 네이버지도 로드뷰 2021년 4월

 

동일 지점 네이버지도 로드뷰 2012년 5월

2012년과 2017년 사이의 로드뷰는 아예 없는데, 아무튼 백련산SK뷰 아이파크 아파트가 생긴 응암10구역은 과거에 위와 같은 모습이었다.

 

 

네이버지도 로드뷰 - 백련산SK뷰 아이파크 아파트 2021년 4월

 

 

동일 지점 2014년 10월 네이버지도 로드뷰

이쪽은 단독주택이었다. 2017년 전에는 이런 단독주택이 얼마였을까. 지금 서울 시내의 이런 단독주택은 5~6억원이 그냥 넘는다. 재개발 구역 내에 있으면 입지에 따라 10억이 넘고 20억까지 가기도 한다.

 

 

응암10구역 맞은 편으로는 무슨 무슨 암, ㅇㅇ불교 등의 건물이 많았다.

 

 

응암시장

 

여기서 점심을 먹을까 했는데 시장 규모가 작아서 먹을만한 것이 없었다.

 

 

또 다른 경매 물건지로 가는 길

 

이번에 5~6개의 경매 물건을 준비해서 갔는데, 주거지역 내의 빌라도 있었고 준주거였나 상업지역이었나 그런 구역에 속한 건물도 있었다. 주변 분위기도 많이 달랐다.

 

 

이렇게 낡아보이는 건물도 가격이 상당할 것이다.

 

요즘 대로변에 접한 낡은 건물을 보면 그런 생각 밖에 안 든다.

 

 

바로 여기다. 건물간 간격이 매우 좁다.

 

 

도로를 따라 보이는 낡은 건물

 

이런 모습을 보면 도로만 정비를 한 것 같다.

 

 

마지막 물건지로 가는 길

 

 

여기는 신축보다 구축이 많았다.

 

 

저 멀리 보이는 아파트들

 

지대가 높아서 멀리 있는 아파트들이 보였는데, 당시에는 저 아파트들은 뭔가 했는데, 글을 쓰면서 지도를 유심히 보니까 백련산 주변 힐스테이트 아파트 같다. 응암7구역부터 9구역까지일까.

 

 

아직은 이런 건물을 낙찰 받을 엄두가 안 난다. 결국 시간과의 싸움일텐데...

 

 

이쪽은 증산역에서 조금 떨어진 곳이다.

 

여기도 무슨 구역 같은 현수막이었나 사무실이었나 이제는 잘 기억도 안 나는데 무언가 보여서 골목으로 들어온 것이었다. 단층 건물이 있어서 뭔가 생길 것 같다는 느낌이 왔는데 주택은 아니고 공업소 같은 곳들이 모여있는 곳 같았다.

 

 

증산역으로 가는 길

 

저 멀리 수색 증산 뉴타운이 보인다. 응암역에서 시작한 불광천이 여기까지 이어진다. 불광천에 올때마다 불광천뷰 빌라나 아파트도 나쁘지 않을 것 같다는 생각이 든다.

 

끝.

 

 

이렇게 임장을 다니는 것이 도움이 되고 있는건지 모르겠다. 최근 읽은 책에서는 과거와 달리 요즘은 인터넷이 발달되어서 임장의 중요성이 떨어진다는 견해도 있었다. 그래도 현장에 나오면 무언가 얻어가는 것이 있는데, 한편으로는 손품을 더 많이 팔고 나와야 얻어가는 것이 더 많을 것 같다는 생각도 든다.

 

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  1. 정수짱가 2021.06.20 18:41 신고

    응암동 227번지도 주변아파트사이에 고립지역인데
    재개발 재건축이 가능할까요?

    • 사용자 45FIRE 2021.06.21 22:00 신고

      제가 다녀왔던 곳 근처네요!
      당시에는 재개발 등이 진행되고 있는 흔적을 찾아볼 수 없었는데...
      인근 부동산에 문의하시면 정확히 알 수 있을거에요!

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마포구 성산동에 다녀왔다.

 

성산 시영아파트를 보러 갔던 것은 아니고 상암동에 볼 일이 있어서 갔다가 성산 시영아파트가 보이길래 잠시 시간을 내어 둘러봤다. 성산 시영아파트는 몇 달 전부터 가보려고 했던 곳이었다. 부동산을 잘 아는 지인이 한 번 관심을 가져보라고 했던 곳인데... 관심을 가질 수 없을 정도로 올라버렸다.

 

 

성산시영아파트 위치

성산시영아파트는 월드컵경기장역 근처에 있다. 위치에 따라서는 디지털미디어시티역이나 마포구청역을 이용할 수도 있겠다. 근처에는 난지도가 있다. 과거에는 쓰레기 매립장이 있었다고 하는데... 그 때는 이 주변을 쳐다도 안 봤을 것이다. 그런데 공원이 생기고 월드컵 경기장도 생기고 재건축 바람을 타고 엄청 올랐다.

 

 

성산시영아파트

성산시영아파트는 대단지이다. 월드컵북로를 기준으로 아래쪽에만 27동까지 있다. 위쪽으로는 위 사진에는 안 나오지만 33동까지 있다. 네이버 부동산에서 확인해보니까 3710세대로 나온다. 1986년에 준공된 아파트로 35년이 넘어가고 있다. 주변에 초등학교도 두 개 있다.

 

 

성산시영아파트 최근 7년 시세 변화 (네이버 부동산)

불과 몇 년 전만 해도 3~4억이었는데... 지금은 9~10억이다. 참고로 66형 기준이다. 중층 재건축 바람을 타고 이렇게 상승했다. 둔촌 주공 아파트와 같은 5층 짜리 아파트 단지들이 재건축 되고, 이제는 15층 짜리 주공아파트들의 차례이다. 성산시영아파트는 주공아파트는 아니지만 서울에 시영아파트가 몇 군데 있다. 신월동의 시영아파트, 월계동의 시영아파트 등이다. 모두 상당히 올랐을텐데, 관심을 갖고 있다가 혹시라도 기회가 온다면 잡아야 할 것이다.

 

 

성산 시영아파트

상암동에서 가는 길에 보였다. 재건축 이야기가 나오고 있는데 멀리서 보기에 외관은 깔끔한 편이었다.

 

 

성산시영아파트와 불광천

 

단지 앞으로는 이렇게 불광천이 흐른다. 여기서 산책을 할 수도 있고, 조금 멀리간다면 상암 월드컵 경기장을 지나서 월드컵공원이나 평화의 공원으로 갈 수도 있다. 나름 숲세권? 공세권? 이다.

 

 

이쪽 말고도 6호선 라인을 따라 증산역이나 새절역 주변으로 불광천에 접해 있는 주택들도 입지가 괜찮아 보였다.

 

 

다리를 건너 성산시영아파트로 가는 길이다.

 

구석구석 살펴보고 아파트 꼭대기 층에도 올라가서 전망까지 봤어야 했는데 시간상 단지 내를 잠깐 둘러보고 올 수 밖에 없었다.

 

 

단지 주변으로 현수막들이 많이 보였다. 위 현수막은 성산시영아파트 재건축 예비조합설립 추진위원회에서 만든 것으로 보이는데, 정비구역지정 동의율이 72.68%라고 한다. 언제 기준인지 모르겠다.

 

 

성산시영아파트 단지 안내도

1동부터 33동까지 있다. 1동부터 15동까지는 1호부터 6호까지 있고, 16동부터는 대부분 1호부터 10호까지 있다. 사진을 찍을 때는 주의깊게 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 그렇다.

 

 

아무래도 오래된 아파트라 단지 내 주차공간이 부족할 것 같았다. 살짝 둘러보니 출근 시간이 훨씬 지난 시간인데도 차들이 많았다.

 

 

위 사진과 같이 15층 짜리 복도식 아파트이다.

 

전망은 무척 좋을 것이다. 86년에 준공된 아파트지만 관리를 잘 했는지 깔끔해 보였다. 그래도 언젠가는 재건축이 될 것이다.

 

 

성산시영아파트 단지 내 상가 모습

성산시영아파트 단지 내 상가 건물을 보고 깜짝 놀랐다. 위쪽을 보면 세월의 흔적이 보이는 낡은 모습인데, 상가 1층에는 공인중개사들이 잔뜩 있었다. 사진에 보이는 것만 6개이다. 앞서 66형의 경우 실거래가 기준으로 시세가 9~10억이라고 대략적으로 적었는데, 지금 네이버 부동산을 확인하니 면적에 따라 다르겠지만 호가가 13억이 넘는 매물도 있다. 10억 상당의 아파트를 한 건만 거래해도 중개보수가 상당하니까 저렇게 부동산이 많은 것이다. 세대수도 3710세대나 되니까 거래도 좀 있을 것이다.

 

 

매물 중 하나를 확인했을 때 나오는 중개보수 및 취득세 등인데, 중개보수가 최대 990만원이다.

 

 

또 다른 현수막들

 

 

여기는 성산시영아파트에서 마포구청으로 가는 길이다.

 

 

지나가면서 또 다른 현수막들이 보였다.

 

 

 

이렇게 대충 성산시영아파트를 둘러보고 왔다. 부린이의 견해를 잠깐 언급하자면, 언젠가는 재건축이 될 것인데, 빠른 시일 내에는 어려울 것 같다는 느낌이었다. 주민들의 의사에 따라 달라지겠지만, 이제 35~36년이 됐을 뿐이고 겉으로 보기에는 어느 정도 잘 관리가 되고 있었기 때문이다. 전체적으로 상승한 서울아파트 가격이 유지되면 재건축 속도도 빨라지겠지만, 혹시라도 블랙스완이 나타난다면 늦어질 것이고 매수 기회가 올지도 모르겠다.

 

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동대문구 청량리동에 다녀왔다.

 

원래 화곡동과 신월동으로 임장을 가려고 했는데, 그 지역에 있는 경매 물건들이 모두 선순위 임차인이 있는 물건이라 임장을 가는게 별 의미가 없다는 생각이 들었다. 그중 하나는 정확한 채권 금액만 알면 수익을 낼 수 있는 물건 같았는데, 그래도 관심이 가지 않았다. 결국 청량리역 주변에서 아직 제대로 안 가본 청량리7구역과 청량리8구역으로 갔다.

 

청량리7구역은 관리처분인가 이후 이주중이고, 청량리8구역은 조합설립인가 상태이다. 도로를 사이에 두고 양쪽으로 위치한 두 구역의 사업진행속도가 다른 이유가 궁금했다. 또한 같은 청량리동인데 구역으로 지정된 곳과 지정되지 않은 곳의 차이도 궁금했다. 약 300미터 정도 떨어져 있을 뿐인데, 재개발 구역으로 지정된 곳은 프리미엄이 7억이나 붙고 그렇지 않은 곳은 일반적인 빌라 시세를 유지하고 있을 뿐이었다.

 

 

청량리 재개발 7구역 및 8구역 위치

청량리7구역은 지도에 나온다. 그 아래로 광남캐스빌 아파트가 있는 곳이 청량리8구역이다. 더 아래쪽으로 미주아파트는 재건축을 추진중이다. 청량리7구역과 청량리8구역 오른쪽은 재개발 구역이 아닌데, 그쪽의 미래는 어떨지 궁금하다. 마침 그쪽에 경매 물건도 나왔었다.

 

 

청량리동 임장 이동 경로

동대문구 청량리동에서 이동했던 경로이다. 청량리역 3번 출구로 나와서 미주아파트를 지나 재개발 구역에 포함되지 않은 곳들에 먼저 가봤다. 경매로 나왔던 물건도 잠깐 살펴보고 청량리7구역으로 갔다. 그리고 청량리8구역을 보고 다시 청량리역으로 돌아왔다. 항상 그랬듯이 임장을 가기 전에는 청량리7구역과 청량리8구역을 구석구석 살펴보고 돌아올 생각이었는데, 실제로는 그냥 크게 돌면서 일부분만 보고 오게 됐다.

 

 

청량리동 재개발 구역 외 경매 물건 등

 

청량리동에서 반지하 빌라가 경매로 나왔는데, 2억원 미만으로 낙찰됐다. 그래도 16명이나 입찰을 했고 감정가의 148%에 낙찰된 것이었다. 과거에 이 빌라를 구입한 사람은 재개발을 기대하며 구입했을텐데, 아쉽게도 재개발 구역에 포함되지 않으면서 수익을 거두지 못한 것으로 추정된다. 반면에 재개발 구역에 포함된 청량리7구역의 빌라들은 프리미엄이 7억이다. 무엇 때문에 이런 차이가 났을까. 초기 재개발에 투자할 때 신중하게 판단해야 한다.

 

 

청량리 미주아파트 북동측

 

이쪽도 언젠가 재개발이 될까 살펴보러 지나갔다. 조금 더 안쪽으로 들어가서 봤어야 했다. 대로변에서 한 블럭 들어간 도로인데 도로폭도 넓고 상점들도 많았다.

 

 

큰 도로를 건너서 다른 쪽으로 왔다.

 

이쪽도 재개발 구역이 아닌데, 신축이 드문 드문 있었지만 언젠가 재개발이 필요해 보였다.

 

 

이렇게 좁은 골목도 있었고

 

 

접근금지, 위험을 알리는 모습도 보였다.

 

붕괴의 위험이 있어서 그런가

 

 

이런 모습을 보면 언젠가는 재개발이 될 것 같기도 한데, 중요한 것은 주민들의 의사이다.

 

 

언제까지 이런 모습으로 남아있을지 계속 지켜보고 싶다.

 

 

사진상 신축은 거의 안 보이는데 큰 도로에 접한 곳은 신축이 조금 있었다.

 

 

 1990년대에 지어진 듯한 빌라와 단독주택

 

이 주변에 경매 물건이 있었는데 실제로 와서 보니까 반지하 빌라지만 다른 곳보다 괜찮게 느껴졌다. 무엇보다 다른 반지하보다 지상으로 더 높게 올라온 것처럼 보였기 때문이다. 부동산에서도 지하층이 아닌 1층으로 소개하고 있었다.

 

이 구역에 저렴한 단독주택 매물도 있었다. 대지 면적만 고려하면 평당 1,500만원 정도다. 여유가 있다면 장기적으로 땅만 보유하고 가도 괜찮을 것 같았다. 수리 후 임대도 가능하겠지만 리스크가 많아 보였다.

 

 

청량리7구역

 

서울시 자료에는 사업시행인가로 나오는데 작년 관리처분인가 이후 이주가 거의 마무리 단계에 있다.

 

 

청량리7구역 위치도 및 이동 경로 (출처: 부동산 지인)

여기도 사업시행인가로 나오는데 관리처분인가 이후 이주 중이다. 구석구석 살펴보고 싶었는데 SECURITY 조끼를 입은 사람들이 순찰을 돌고 있어서 혹시라도 괜한 오해를 살까봐 경계를 따라 크게 돌았다. 그래도 이주 후 철거 전 단계를 보기에 충분했다.

 

 

청량리7구역 조감도

 

대략적인 시세는 아래와 같다.

 

다세대 대지 10평 매매가 8.3억 감정가 9,600만 59형 신청
단독 대지 27평 매매가 11.5억 감정가 2.6억 84형 신청

 

 

재개발 구역 외 빌라가 3억원 정도에 나온 것을 보면 재개발 구역에 속하는지 여부에 따라 몇 억원이 차이가 난다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

지난 3월에 50세대가 남았다는 말도 있었고, 부동산에서는 이주완료 95%라고 했다. 이주가 끝나면 철거가 시작될 것이다. 

 

 

청량리7구역은 경사가 좀 있었다.

 

오른쪽 사진을 보면 저 멀리 아파트가 보일 정도로 지대가 높다. 이렇게 지대가 높고 지하철역에서 먼 것이 오히려 재개발을 진행하는 데 도움이 되지 않았을까. 다음에 나올 청량리8구역은 거의 평지였다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

이주가 끝난 주택들이다. 구역 안쪽으로 들어갔다면 아직 이주하지 않은 주택도 볼 수 있었을텐데 그냥 바깥 경계로 크게 돌아봤다.

 

 

청량리7구역의 장점은 숲세권이라는 것. 바로 위쪽에 홍릉근린공원이 있다.

 

 

청량리7구역 주변도

초등학교도 두 개나 있다.

 

 

범죄예방을 위한 24시간 순찰

CCTV 촬열 및 녹화중

 

청량리7구역에 들어서자마자 SECURITY 조끼를 입은 사람이 보였는데 24시간 동안 순찰을 하는 것이었다. 아무래도 빈집들이 있으니 범죄의 우려가 있다.

 

 

그래서 이렇게 띠로 막아놨는데... 몰래 들어가는 사람도 없진 않을 것 같다.

 

 

이주 마무리 단계지만 다른 곳보다 길거리가 깔끔했다. 행당7구역이었던가, 이주가 거의 끝났을 때 갔는데 폐기물들도 많고 아주 지저분했다.

 

 

이 길을 중심으로 왼쪽은 청량리7구역이고 오른쪽은 재개발 구역에서 제외된다.

 

 

도로 건너편에서 찍은 청량리7구역의 모습

 

청량리7구역이 지대가 높다는 것을 확실히 알 수 있다. 도로에 접하고 있어도 높낮이의 격차가 있기에 신축도 안 되고 결국 재개발까지 이어지지 않았을까.

 

 

청량리7구역의 모습

 

높낮이의 격차가 없는 쪽도 신축 건물 대신 재개발로 진행됐다. 이쪽 건물은 노후도가 심한데, 사진은 없지만 오른쪽으로 갈수록 보다 깔끔한 건물이 있었다.

 

 

청량리8구역

 

청량리8구역은 조합설립인가 단계이다. 과연 잘 진행될 것인지, 왠지 어려워 보였다.

 

 

 

청량리8구역 위치도 (출처: 부동산 지인)

위쪽은 청량리7구역이고, 왼쪽은 제기4구역이다. KT건물을 제외하고 나머지가 청량리8구역이다. 청량리8구역의 좌측부분, 대로변에 접한 부분에 상점들이 꽤 많았다. 재개발 추진에 방해가 될 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

청량리8구역 조감도

 

 

청량리8구역의 모습

 

청량리동 및 주변 지역의 재개발 구역과 비슷한 느낌이었다.

 

 

좁은 도로를 따라 오래된 집들이 있었다.

 

 

왼쪽이 공영주차장, 오른쪽이 KT건물이다.

 

 

주택들은 노후됐지만 도로폭은 넓다.

 

아까 언급한 대로변의 상점들은 유동인구가 많아서 따로 사진을 못 찍었는데 아래 로드뷰와 같은 모습이다.

 

 

 

 

 

이런 상가 건물들이 모두 재개발 구역에 포함됐다.

 

 

구역 안쪽의 주택들

 

뒤쪽으로 아파트가 보인다. 청량리7구역과 청량리8구역의 주변 아파트 시세, 청량리7구역의 예상 조합원 분양가 및 일반 분양가 등을 모두 추가하려다가 생략한다.

 

 

청량리8구역의 모습

 

도로 끝으로 청량리 롯데캐슬 SKY-L65가 보여서 찍어봤다. 청량리역 주변은 말 그대로 천지개벽 중이다. 재개발도 진행되고 지하철, 철도 노선도 많이 생긴다.

 

 

이런 모습을 보면 청량리8구역도 재개발이 필요해 보이지만 잘 진행될지 의문이다.

 

 

이렇게 청량리동을 돌면서 재개발 구역이 아닌 곳과 재개발이 진행 중인 곳의 차이, 같은 재개발 구역이라도 진행속도에 따른 차이를 볼 수 있었다.

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