생각하고 부자되기

동대문구 답십리동에 다녀왔다.

경매로 나온 다가구 주택 두 채와 감정가 47억원 짜리 상가건물을 보러 갔다가 답십리역 주변으로 재개발 가능성이 있는 곳들도 살펴봤다. 답십리역 주변으로 역세권 시프트, 485번지 및 489번지 지역주택조합을 추진하는 현수막을 볼 수 있었다. 또한 1950년대에 지어진 노후된 주택들이 모여있는 곳도 있었다.

답십리동은 5호선 답십리역 북측에 있다. 답십리역 남측은 용답동이다. 답십리역 주변만 답십리동인줄 알았는데 2호선 신답역 북측도 답십리동이었다. 그쪽은 청량리역도 가까운 편이다. 위 지도에서 잘 안 보일 수도 있는데, 답십리동 485번지 일대, 489번지 일대, 1950년대 주택 일대를 빨간색 원으로 표시했다. 주황색 원으로 표시한 곳은 감정가 47억원 상가 건물이 있는 곳이다.

답십리역 주변으로 진행중인 재개발 구역들이 있다. 용답동 108-1일대는 거의 철거가 마무리 되고 있는 모습이었다. 답십리17구역도 펜스로 둘러져 있었다.

답십리역과 래미안위브 사이에 노후된 주택들이 모여있는 곳이 있다. 그중 485번지 일대와 489번지 일대에서 지역주택조합사업을 추진하고 있었다. 그 근처에서 현수막을 봤는데 답십리역 역세권 시피트와 지역주택조합사업에서 같이 설명회를 하는 것 같았다.

노후도를 보면 신축이 거의 없다. 답십리동 485번지 일대는 대부분 붉은색이고 파란색은 하나도 안 보인다. 489번지 일대의 경우에도 대부분 붉은색인데 파란색이 두세 필지 정도 있다. 황물로 주변으로는 각종 부품 가게들이 늘어서 있었고 바쁜 모습이었다.

앞서 언급한 래미안위브와는 다른 아파트 단지이다.

지주택을 추진하는 구역에 있는 것은 아니다. 답십리 초등학교와 두산위브 아파트 사이의 주택 지대인데, 매매가 6.5억, 평당 2371만원이었다.

같은 골목에 철거 후 공사를 하는 곳이 있었다.

저 앞쪽에도 공사 현장이 있다.

답십리 17구역인가 했는데 지도와 로드뷰를 다시 살펴보니 답십리 17구역은 아니고 개별적으로 공사를 하는 곳이었다.

이쪽은 답십리동 490번지 일대이다. 여기도 매물이 하나 있어서 보러 갔다.

앞쪽에는 리모델링인지 철거인지 공사를 하는 건물이 있다.

골목 안쪽까지 부품 가게들의 물품이 있었다.

이 주변의 단독주택 매매가는 12.5억원이었다. 평당 2659만원.

이런 모습이 바로 도로변 가게들이었다. 이것저것 잡다한 것을 팔아서 부품 가게들이라고 했다.

여기는 어디였더라. 경매로 나온 건물이 있던 곳이었나. 잘 기억이 안 난다.

여기는 답십리동 485번지 일대로 지금도 네이버부동산에 매물이 하나 올라와 있다.

단독주택이 7.5억원으로 평당 3천만원 정도다.

지주택에는 별로 관심이 없어서 485번지, 489번지 일대를 의식하고 돌아다니지 않았다. 그저 답십리역과 래미안위브 아파트 사이가 어떤 모습인지 살펴봤다.

사진만으로도 노후도가 느껴진다. 대부분 80년대 후반에서 90년대 초반에 지어진 건물들이다.

래미안 위브와 주택가의 경계의 모습이다. 오른쪽으로 안 보이는 곳에 래미안 위브가 있다. 저 앞쪽으로 청량리역 주변의 높이 올라가는 건물까지 보였다.

이런 신축 건물이 생긴 곳도 있었는데 안쪽으로는 신축이 거의 없었다.

이 길을 따라 내려가서 왼쪽으로 가면 답십리역이 나온다.

도로 사정도 안 좋다. 좁은 도로가 나누어지기까지 하고 불규칙했다.

차 한 대는 간신히 지나갈 수 있을 것 같은데, 주차공간은 없다.

이 도로를 따라 약간 경사도 있었다. 답십리에서 청량리가 이렇게 가까운지 몰랐다.

또 다른 골목이다.

역시 비슷하게 노후된 주택들이 있다.

이쪽은 차도 못 다닐 것 같다.

답십리동에 경매가 두 건 나왔는데, 대지 24평 정도의 주택은 1차 입찰기일에 바로 낙찰됐다. 낙찰가는 5.5억 정도다. 평당 2330만원으로 앞에서 살펴본 매물의 시세와 비교하면 나쁘지 않은 수준이다.

다른 하나는 대지 40평의 다가구 주택인데 감정가가 9억원 정도였다. 현재 1회 유찰된 상태다. 감정가 기준 평당 2250만원으로 역시 나쁘지 않은 수준인데 얼마에 낙찰될지 궁금하다.

이쪽은 주차 공간도 있고 넓어 보인다.

저쪽이 용답동이었나.

노후된 주택에 경사도 심하다.

저 아파트는 힐스테이트 청계다. 자전거를 타고 청계천을 지나갈 때 저 아파트를 보고 색깔이 참 이쁘다고 생각했는데, 2018년에 준공된 아파트로 신답역 바로 북측에 있다. 

생각보다 글이 길어져서... 답십리동의 1950년대 주택들이 모여있는 곳과 경매로 나온 감정가 47억원짜리 상가 건물은 다음글에 올리겠다.

중랑구 면목동에 다녀왔다.

중랑구 면목동은 규모가 큰 편이다. 이번에 다녀온 곳은 면목7동이었다. 면목7동은 사가정역과 용마산역 사이에 있다. 위 지도에는 7호선 라인을 따라 왼쪽을 주로 표시했는데, 오른쪽도 상당히 넓은 부분이 면목7동이다. 주변에는 사가장 센트럴 아이파크 아파트, 홈플러스 등이 있다. 삼이연립은 지나가면서 우연히 봤는데 투자 가치가 있어 보였다.

경매로 나온 단독주택은 면목시장 근처에 있다. 위 지도에서 오거리공원 위쪽으로 약간 색깔이 들어간 부분이 면목시장이었다. 면목시장 주변으로 노후된 주택들이 많이 보였다.

면목시장 주변의 노후도를 나타낸 것이다. 몇몇 신축 건물들이 생겼지만 전체적으로 노후된 편이다.

경매로 나온 주택은 좁은 골목에서 가장 안쪽에 있었다. 1991년 건물이라는데 거의 폐가 수준이었다. 대지면적은 19.36평, 건물면적은 13.6평이다. 감정가는 301,654,240원으로 건물의 가치를 무시하면 평당 1558만원이다. 현재 1회 유찰된 상태로 최저가는 241,323,000원이다. 최저가 기준 평당가는 1247만원이다. 경매 물건지 인근에 단독주택 매물이 하나 올라왔는데 매매가 4.8억으로 평당가는 2069만원이다. 경매 물건의 토지가격이 무척 저렴해 보이는데, 20평 미만의 좁은 대지면적과 나쁜 도로조건을 고려하면 여유자금이 있는 사람이 중장기적으로 투자하기 적합할 것 같다.

부동산이 있는 건물에서 왼쪽 골목으로 가면 경매 물건지였다.

바로 이 골목 끝에 경매로 나온 주택이 있었다. 지금 사진을 보니 도로폭이 그렇게 좁은 것은 아니다.

왼쪽 끝에 있는 주택이다. 도로폭이 건축이 가능한 넓이라고 해도 그 뒤쪽은 이쪽보다 1~2층 가량 지대가 높다.

붕괴의 위험이 있는지 이상한 것들을 설치해놨다. 겉으로 보기에는 빨간벽돌의 전형적인 주택이다.

대문 안쪽을 보면 얼마나 관리가 안 됐는지 알 수 있다. 폐기물들이 잔뜩 쌓여 있었다.

마당에도 폐기물들이 가득하고...

집 안쪽도 비슷할 것 같다. 이런 폐기물 처리비용, 철거를 한다면 철거비용도 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것이다.

골목 안쪽에서 바깥쪽을 바라본 모습이다. 주택들이 모두 비슷한 시기에 지어졌을 것이다.

옆 건물과의 간격이다. 왜 찍었는지 기억이 안 난다. 사실 임장을 다녀온지 한 달이 지났다.

이 건물은 임장 당시 매물로 나와 있었던 것이다. 경매 물건이 있던 골목이 아니고 다음 골목에 있는 주택이었다.

그 골목에서 바깥쪽을 바라본 모습이다. 이사를 오는건지 큰 트럭이 막 들어오려고 했다.

아무튼 이쪽은 아직 개발 소식이 없는 것 같았다.

다른 각도에서 경매로 나온 주택이 어떻게 보이나 확인하러 가는 길이다.

저 앞쪽으로 지붕만 간신히 보이는 건물이 경매로 나온 주택이다.

위에서 바라본 모습이다. 여전히 상태가 안 좋다.

나름 자세히 살펴보고 왔다고 생각했는데, 경매 사이트에서도 비슷한 각도에서 찍은 사진을 볼 수 있다.

공가 상태로 몇 년이 지났을지... 아무래도 철거를 해야 하지 않을까.

인근의 주택들은 역시 노후되기는 했지만 경매로 나온 주택과 달리 2~3층 건물이다.

아까 봤던 골목을 위에서 바라본 것이다.

2차 입찰기일에 낙찰이 될지... 건물의 가치를 단 85만원으로 감정했다.

가까운 곳에 면목시장이 있었다.

면목시장 인근에도 노후된 주택들이 많았다.

언젠가는 이쪽도 개발 소식이 있을지...

여기는 면목 두산 4단지 아파트 인근이다. 위 사진 오른쪽으로 살짝 보이는 건물에 눈길에 가서 사진을 찍었다. 지도를 보니 삼이연립이다. 1980년 준공, 54세대. 왠지 가치가 있어 보였다.

송파구 풍납동에 다녀왔다.

천호역에 갔다가 잠깐 시간을 내서 풍납동 483-10번지 일원을 가볍게 둘러보고 왔다. 이번에 모아타운으로 선정된 곳이다.

풍납동은 입지가 좋다. 한강변에 대형 병원도 있고, 천호역과 강동구청역도 있다. 한강공원도 있는데 올림픽공원도 멀지 않다. 하지만 풍납토성 등 유적이 있어서 개발이 어려운 면도 있다. 그래도 풍납동에서 한 군데가 모아타운으로 선정됐다.

한강변이면 좋겠지만 아쉽게도 한강변은 아니다. 대신 더블역세권인 천호역과 가깝다. 천호역과 강동구청역을 잇는 도로의 좌측 부분이 모아타운으로 선정됐다.

대략적으로 표시한 위치는 위와 같다.

풍납동은 몇몇 신축 건물들이 보이지만 전체적으로 노후된 주택들이 많았다.  풍납동 483-10번지 일원도 마찬가지다. 노후 주택들이 많은데 몇 개의 신축들이 있다.

현재 풍납동 483-10번지 일원에 올라온 매물은 아래와 같다.

단독 75년 대지 34평 9.52억
단독 90년 대지 29평 8.7억

단독 74년 대지 37평 11.84억
단독 89년 대지 39평 12.87억
단독 88년 대지 37평 9.99억

빌라 06년 18평 방3개 6억

단순히 빌라 가격만 보면 2~3년 전에 비해서 1~2억 이상 상승해서 모아타운 선정의 영향인가 싶었다. 그런데 풍납동의 다른 단독주택들과 비교해보니 모아타운에 포함된 단독주택과 평단가가 크게 차이가 나는 것은 아니었다. 예전에 다녀온, 가로주택정비사업을 추진하던 유천파크맨션 매물도 하나 보였는데 6억이었다.

임장 사진들

천호역에서 출발해서 강동구청역까지 걸었다. 시간상 구석구석 골목골목 다닐 수는 없었고 분위기만 보고 왔다.

좁은 도로를 따라 노후된 주택들이 있었다. 대략 80년대 후반에서 90년대 초반에 지은 주택들 같았다.

간혹 신축 건물도 보였다.

큰도로 건너편으로 높이 올라가고 있는 건물도 보였다. 강동성내역세권 청년주택이었다. 천호역 주변은 빠르게 변하고 있다. 기존의 재개발 구역도 있었고 공공재개발인지 복합사업인지 천호역 북서측으로도 구역이 있다.

공공재개발2차 천호A1-1과 신속통합기획1차 천호A1-2구역이 있다.

천호1촉진구역, 천호2구역, 천호3구역, 천호4촉진구역 등이 있다.

차 한 대는 지나갈 수 있는 도로인데 저 앞에처럼 주차된 차가 있으면 다른 차가 지나가기 힘들 것 같았다. 도로 양옆으로 비슷한 모습의 주택들이 있었는데 간혹 리모델링을 한 주택도 보였다.

주택은 나름 깔끔한 모습이었다. 도로도 다른 재개발 구역처럼 차가 못 다닐 정도도 아니었다.

그래도 세월의 흔적은 많이 느껴졌다. 

이발관도 있고... 전체적으로 동네가 깔끔한 느낌이었다.

언덕이 없어서 다른 재개발 구역과 다른 느낌이었을 수도 있겠다.

아무튼 천호역부터 강동구청역까지 비슷한 분위기의 주택들이 이어졌다.

이런 주택들의 가격이 10억에 가깝다니 입지가 좋아 땅값이 비싸서 그런거 같다.

여기는 살짝 리모델링을 한듯한 주택이다. 그 뒤로는 신축 건물이 있다. 빌라였던가.

여기는 붉은 벽돌의 전형적인 주택들이다.

앞서 노후도에서 살펴본 것처럼 이런 주택들이 대부분이었다.

저 앞쪽으로 보이는 건물이 영파여중으로 풍납동 483-10번지 일원이 끝나는 지점이다.

이렇게 풍납동 모아타운을 살짝 둘러봤다. 로드뷰도 안 나오는 골목을 주로 볼 생각이었는데 지금 로드뷰를 보니까 영파여중에 가까운 곳은 대부분의 골목들을 볼 수 있다. 차가 지나갈 수 있는 골목이라서 그렇다. 이렇게 뒤쪽 주택가만 보면 재개발이든 모아타운이든 모아주택이든 필요해 보이는데 도로변도 모아타운 구역에 포함됐다. 도로변 건물은 무척 비쌀텐데 사업이 잘 진행될 수 있을지 모르겠다. 아래에 도로변 건물 로드뷰를 올린다.