생각하고 부자되기

경기도 하남시에 다녀왔다.

하남시는 구도심과 미사강변도시로 나누는 것 같다. 이번에 구도심과 신도심에서 각각 경매 물건이 나왔다. 구도심에서 단둑주택을 보고 신도심의 망월동 학원가에서 근린상가를 보고 왔다. 이번 글에서는 망월동 학원가 근린상가들에 대해 주로 이야기 하겠다.

미사역이 있는 곳부터 망월동이었다. 왼쪽으로는 강일동이 있어서 바로 서울이다.

미사역 주변에도 엄청난 상권이 있지만 경매로 나온 상가가 있는 학원가에 집중했다. 미사역 1번 출구로 나와서 망월천 주변의 상가들을 보고 학원가로 갔다. 학원가를 보고 다시 망월천 주변 상가들을 보고 9호선 미사연장 지하철역이 생길 곳까지 가봤다. 9호선(미사연장) 역의 위치가 정해진 것은 아니고 부동산에서 예상한 곳이었다.

미사역 1번 출구

미사역 1번 출구 바로 앞에 있는 상가도 공실이었다.

 망월천까지 걸어가는 길에도 공실이 종종 보였다.

미사역 1번 출구로 나와서 망월동 학원가에 갔다가 다시 미사역 2번 출구로 돌아왔는데, 미사역 2번 출구로 가는 길에는 과거에 부동산이었던 자리가 임대로 나온 곳도 몇 개 보였다.

여기서 잠깐 미사역을 주변 임대 시세를 적어보겠다.

파라곤 2층 상가
스타벅스 위층
전용 13.3평 3000/180

파라곤 2층 상가
스타벅스 위층
전용 11.4평 3000/170

파라곤 메디컬센터 7층
전용면적 107평
2.7억/1500

역세권 3층 상가
전용 56평 5000/400
병원, 헬스 추천

미사역 2층 상가
전용 25평 3000/180
식음료 추천

로데오 3층 상가
전용 10평 1000/70
미용실 추천

로데오 1층 상가
전용 13평 8000/470

로데오 1층 상가
전용 14평 5000/350
프랜차이즈 추천

로데오 2층 상가
전용 36평 5000/360
식음료 추천

여기서부터는 망월천 주변 상가들이다. 임장을 오기 전에 지도를 봤을 때 망월천 주변 상가들이 괜찮은 뷰가 나올 것 같았다. 그런데 나무가 시야를 가려서 기대했던 것보다는 뷰가 안 나올 것 같았다. 그래도 공실이 드물었고 장사가 꽤 잘 되는 것 같았다.

이렇게 공실이 전혀 없는 것은 아니었지만 술집, 고깃집 등 많은 가게들이 들어와 있었다.

망월천 역시 기대했던 모습과 크게 달랐다. 물이 거의 없었다. 하천을 정비중이라서 그런 것인지... 올해 가뭄이 더욱 심해서 그런 것인지... 여하튼 위와 같은 모습이었다.

불금의 흔적들일까. 지난 밤의 흔적들일까. 여기 말고도 담배 꽁초들이 잔뜩 버려진 곳이 보였다. 청소를 안 해서 그렇거나 그만큼 유흥인구가 많아서 그럴 것 같다.

밤에는 또 어떤 모습일지 궁금하다.

이렇게 공실 사진을 모아놓으니까 공실이 많아 보인다. 정확한 비율은 모르겠지만 전체적으로 가게들이 들어와 있었고 공실은 일부였다.

저 앞쪽이 지금까지 지나온 상가들이 있던 곳이다. 그 뒤로는 더 높은 상가 건물들이 있다.

망월동 학원가

저 건너편이 망월동 학원가이다. 학원들만 있는 것은 아니고 병원, 음식점, 마트 등 다양한 업종이 있었다.

위층은 학원들이 들어와 있는데 1층은 공실이었다. 두 사진이 각각 다른 건물이다.

이 건물도 1층 일부를 제외하고 공실이다.

왼쪽 가운데이 있는 건물이 경매로 나온 근린상가가 있는 건물이다. 이름이 디럭스프라자2였던가.

전체적으로 공실이 많이 보여서 가격이 조금 떨어지면 괜찮을 것 같은데, 조회수를 보니까 경쟁률이 치열할 것 같다.

학원들이 많이 보였다.

낮시간이라 인적이 드물었는데 저녁 때는 또 다른 모습일 것이다.

대로변 1층에도 공실이 종종 보였다.

안쪽도 마찬가지였다.

그래도 위층에는 학원들이 많이 들어와 있었다.

여기도 1층은 공실이지만 위층은 학원, 병원 등이 있다.

하남시 1위 학원가답게 학원들이 정말 많았다.

여기도 1층에는 마트가 있지만 위층에는 학원들이 많다.

여기는 대로변으로 보이는 건물인데 송종국FC도 있었다. 축구클럽인가.

대로변 건물들이다.

여기는 조금 안쪽에 있는 건물들이다. 안쪽에는 음식점도 많았다.

9호선 미사연장

9호선 미사연장은 결정됐는데 지하철역 위치는 아직 정해지지 않았다고 한다. 망월동 부동산에서는 지하철역이 생길 곳을 대충 예상하고 있었다. 실제로 그 자리에 지하철역이 생길지 확실하지 않지만 그 위치는 아래와 같다.

두 군데 모두 지하철역에 생기는 것은 아니고 둘 중 하나에 생길 것으로 예상했다. 확실한 것은 아니다.

지도에서 왼쪽 원으로 표시한 곳의 모습이다.

지도에서 오른쪽 원으로 표시한 곳이다.

중랑구 중화동에 다녀왔다.

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

이화주택, 대명연립, 삼보연립

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

대명연립 인근의 어린이공원이다.

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

여기는 삼보연립일 것이다.

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

중화122구역

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

여기까지는 노후도가 느껴진다.

분양중인 빌라도 보였다.

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

동대문구 휘경동에 다녀왔다.

빌라 하나가 경매로 나왔는데 토지거래허가구역 내에 있는 빌라라서 그런지 감정가의 150%가 넘는 가격에 낙찰됐다. 그래서 그 일대가 어떤 모습인가 확인차 다녀왔다.

카카오맵에서 휘경동 295번지로 검색하니까 294-1번지가 대신 나왔다. 대략적인 위치는 회기역 아래쪽이다.

구역 위쪽 부분에 직사각형과 비슷한 모양으로 제외된 부분은 회기역세권청년주택아파트가 예정된 곳이다. 오른쪽 윗부분부터 임장을 시작했는데 임장 당시에는 골목 초입부터 토지거래허가구역인줄 알았다. 그런데 골목 초입 부분은 제외된다. 상권이 발달해서 그런거 같다.

전체적으로 붉은색이지만 파란색도 많이 보인다. 특이 구역 좌우로는 신축 비율이 절반 이상 되는 것처럼 보인다.

앞에서 언급했던 골목 초입이다. 유동인구도 많고 가게들도 많았는데 역시 구역에서 제외됐다.

재개발 추진과 관련된 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 대신 부동산에 재개발 매물이 있었다.

휘경동 재개발 내에 있는 집
30평 8억
42평 평당 3000만

30평은 실투 7.5억, 42평은 실투 8.3억이었다.

휘경동 295번지 일대를 돌아다녔는데 인근에 대학교들이 있어서 그런지 대학생들로 보이는 사람들이 자주 지나갔다. 임대수익을 따박따박 받고 있는 원룸 등 주인 입장에서는 재개발에 반대할 것 같다.

그런데 이쪽에 신축빌라는 드물었고 학생들도 휘경동 295번지 일대보다는 양옆으로 신축건물을 선호할 것 같았다.

바로 저 앞에 공사중인 건물이 회기역세권 청년주택 아파트이다.

차가 다닐 수 있는 도로가 아닌 작은 골목들은 대부분 위와 비슷한 모습이었다.

정말 신축 건물을 찾기 힘들었다. 휘경동 295번지 일대를 모두 돌아다닌 것은 아니지만 신축은 드물었다.

이 도로 오른쪽으로는 그나마 신축 건물이다.

휘경동 295번지 일대에서 더 위쪽은 휘경마을 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역으로 지정되어 있었다. 휘경동 295번지 일대보다 저 위쪽이 더 노후됐을 것으로 예상했는데 의외로 위쪽에도 신축 건물이 많이 보였다.

아까 왔던 길을 돌아본 것이다.

여기는 휘경동 295번지 일대 토지거래허가구역이 아닌 지구단위계획구역일 것이다. 아까 걸어오던 도로를 따라 계속 올라왔는데, 시간상 더 안쪽으로는 가지 않았다.

본격적으로 휘경동 295번지 일대의 구역 안으로 들어갔다.

도로변과 확실히 다른 분위기였다.

간혹 주차된 차들도 보였는데 차 한대도 다니기 힘들어 보였다.

승용차도 다니기 힘든 골목이니 당연히 소방차는 못 들어올 것이다. 그래서 담벼락에 소화기가 붙어있나.

철거를 한 곳도 보였다. 여기에 신축 건물을 지을 예정인지...

골목을 지나서 다시 역세권 청년주택 아파트로 가는 길이다. 여기서 바로 경매 물건지로 가고 싶었는데 길이 이어져 있지 않아서 회기역쪽으로 갔다가 다시 다른 골목으로 올라와야했다.

노후도가 상당하다.

이사를 하는지 용달트럭도 보였다.

바로 여기에서 빌라 하나가 경매로 나왔다.

20201타경1054**
휘경동 281-**
건물면적 17.6평
대지권 10.8평

감정가는 236,000,000원이었는데 10명이 입찰해서 370,520,000원에 낙찰됐다. 감정가 대비 157%였다.

재개발을 기다릴 생각으로 낙찰을 받지 않았을까.

여기는 다른 건물인데 재개발이 된다면 여기도 가치가 상승할 것 같았다.

여기도 휘경동 295번지 일대인지 구역을 벗어났는지 모르겠다. 지도를 잘 안 보고 다녔다.

토지거래허가구역으로 지정되어있을 뿐이지 아직 재개발 구역으로 지정된 것은 아니라서 지도에 잘 나오지도 않는다.

여하튼 이렇게 휘경동 295번지 일대를 살펴보고 왔다. 여유가 있다면 토지거래허가구역 내 빌라를 싸게 잡는 것도 괜찮을 것이다.