생각하고 부자되기

성북구 동소문동2가

동소문제2구역 주택재개발정비사업

성북구 삼선SK뷰아파트 상가동에 임장을 갔다가 주변에서 더 보고 올게 없나 찾다가 동소문2구역을 발견했다.

한성대입구역 초역세권으로 입지가 매우 좋다. 인근에 성북천도 있어서 산책하기도 좋고 이 자리에 아파트가 생긴다면 저 멀리 서울성곽까지 잘 보일 것이다. 하지만 이렇게 입지가 좋기에 사업진행이 어려울 것 같다는 생각도 들었다. 위 지도를 보면 대로변 건물들은 모두 빠졌다. 재개발하는 것보다 단독으로 있어도 더 가치가 있기 때문이다. 성북천 인근에 있는 가게들도 마찬가지다. 낮에 가서 사람들이 별로 없었지만 저녁 때는 가게들에 사람들이 많을 것 같았다. 물론 구역 안쪽의 주택들은 재개발이 필요할 정도로 상당히 노후되어 있었다.

이런 아파트가 생긴다면 정말 멋질 것 같다. 현재 구역 내 꼬마빌딩이 매물로 올라와 있는데 무려 22억이다. 대지면적만 34평 정도로 건물의 가치를 무시하고 계산하면 평당 6470만원이다.

현장 사진들

여기가 성북천이다. 성북천을 따라 왼쪽이 동소문2구역이다. 임장 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 산책로가 조금 좁아 보인다. 어느 정도 정비를 하고 관리를 하면 나아질 것 같다.

여기는 동소문2구역 안쪽 도로의 모습이다. 동소문2구역을 지나는 도로 주변도 상권이 많이 발달해 있었다.

반면에 안쪽으로 들어가면 노후된 주택들이 보였다.

앞에서 글을 작성하면서 무언가 빠졌다고 생각했는데 노후도를 깜박했다. 현장 사진들을 올리면서 주택의 건축년도를 확인하려고 했는데 안 나오더니 부동산 플래닛에서도 색깔이 안 나오는 주택들이 엄청 많다. 건축년도도 확인할 수 없는 그런 주택들이라서 그런 것일까.

현재 재개발에 대한 현수막, 안내문 등은 찾아볼 수 없었고 옛날의 흔적이 남아있었다.

차도 다닐 수 없는 좁은 골목길을 보면 정비사업이 필요해 보였다.

무려 2019년 9월에 붙인 안내문이었다. 조합원이 재개발에 반대하는 세력 때문에 붙인 것 같았다.

아무튼 구역 안쪽 골목은 이런 모습이었다.

역시 2019년 9월 입시총회 소집공고이다. 그때부터 잘 진행됐으면 좋았을텐데 둔촌 주공 사태도 그렇고 재개발이나 재건축은 시간이 많이 걸릴 수도 있다. 

구역 안쪽은 특별한 것이 없었다. 도대체 언제쯤 지어진 건물들인지 1960년대일까.

이쪽은 그래도 상황이 나아보였다. 1990년대 초반에 지어진 건물들이다.

여기는 그래도 차가 다닐 수 있는 도로이다. 저 앞쪽 사거리는 가게들이 좀 있었다.

이쪽도 가게들이 좀 있었는데 유동인구가 많은 길은 아니었다.

점심 시간 무렵이라 이런 모습이지 저녁에는 또 다른 모습일 것이다.

이쪽도 나름 가게들이 있는 골목이었다.

여기는 도로는 넓지만 주로 주택들이 있었다.

건축년도를 확인할 수 있는 주택들도 있긴 있었는데 1960년대도 있고 1940년대도 있었다.

지금은 이런 주택들도 가격이 상당할 것 같다.

그나마 도로에서 가까운 주택들은 다른 용도로 활용되고 있었다. 위 주택은 게스트하우스 같기도 했는데 확실히 모르겠다.

저 앞쪽이 성북천이다. 성북천에 접한 곳에는 음식점들이 많았다.

그러나 안쪽으로 들어오면 다시 이런 모습이었다.

조합에 반대하는 내용 같은데 언제 붙인건지 알 수 없다.

ㅇㅇ보살도 있었다.

오른쪽은 카페로 활용하고 있는 건물이었다. 오른쪽으로 조금만 나가면 성북천이 있어서 다른 모습이다.

안쪽은 이런 모습이다.

여기가 성북천 인근 가게들이다. 낮이라 조용하지만 저녁에는 사람들이 북적북적 했을 것 같다.

성북천 건너편의 모습이다.

성북천을 따라 가게들이 이어져 있었다.

이렇게 동소문2구역을 간단히 둘러보고 왔다.

저 앞에서 왼쪽은 광장이 있고 한성대입구역 출구도 바로 있다. 평화의 소녀상도 있었다. 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

성북구 삼선동3가에 다녀왔다.

삼선SK뷰 상가에서 경매가 나왔기 때문이다. 삼선SK뷰 앞은 삼선5구역 등을 보러 갔다가 두 번 정도 지나갔던 것 같다. 나름 익숙한 곳이지만 삼선SK뷰 아파트 상가동 현황을 살펴보기 위해 다시 다녀왔다. 상가동 주차장은 로드뷰 등을 통해 확인할 수도 없었다.

4호선 한성대입구역에서 직선으로 500미터 정도 거리이다. 도보 7분 거리. 6호선 보문역에서도 도보로 12분 정도 걸리는 것으로 나온다. 인근에 삼선푸르지오 아파트도 있고 삼선5구역도 있다.

삼선SK뷰 아파트

총 430세대로 규모는 크지 않다. 주차대수는 세대당 1.52대로 넉넉한 편이다.

24C평형은 2021년 11월에 10억 7천만원에 거래됐다. 현재 호가는 12억 정도이다. 전세 매물은 없다.

32B평형은 2022년 5월에 13억에 거래됐다. 현재 호가도 비슷한 수준으로 13억에서 13억 5천만원 정도이다. 전세는 8.5억과 9억 2건이 올라와 있다.

삼선푸르지오아파트

총 864세대로 삼선SK뷰 아파트보다 세대수가 많다. 주차대수는 1.3대로 부족하지 않아 보인다. 사용승인은 2008년으로 삼선SK뷰 아파트보다 4년 정도 오래됐다.

5년 전에는 4억 초반대였는데, 최근 실거래가는 2021년 8월의 8.9억이다. 호가는 8.8~9.5억이다. 전세는 3건 올라와 있는데, 4.6억, 5억, 5.5억이다. 전세 및 매매 모두 가격이 상대적으로 낮은 것은 저층이었다.

31A평형은 5년 전에 4억 중후반대였다. 가장 최근 실거래가는 2021년 9월로 10억원이다. 현재 호가는 10.2억부터 13억까지 있는데, 10억원대가 많다. 전세는 6억원에 2건이 있다.

삼선SK뷰 아파트

왼쪽이 삼선SK뷰 아파트, 오른쪽으로 큰 교회가 있다. 그 사이 도로는 일방통행만 가능한 좁은 도로였다.

삼선SK뷰 아파트 입구로 가는 길이다. 여기가 후문인거 같다. 보문역에서 도보 12분 정도 걸린다.

아파트 주변을 도는 산책로도 보였는데 시간상 아파트 단지 내를 관통하는 도로를 따라 정문으로 갔다.

육교 같은 것도 있었다.

어느 아파트 단지나 마찬가지인데 저층은 나무 때문에 시야가 가린다. 사생활이 보장되기도 하지만 다소 답답해 보였다.

휴게 공간도 있었다.

삼선SK뷰 상가동

이번에 삼선동3가 삼선SK뷰 아파트에 찾아간 이유는 경매 때문이다. 상가동에서 경매가 하나 나왔다.

2021타경2677
건물 9.03평
대지권 6.2평

감정가는 3억 2천6백만원이다. 현재 네이버부동산에는 13.03평이 2000/120에 올라와 있다. 동일한 호수인지는 알 수 없으나 매매로 올라온 것도 있는데 4.5억이다.

이 길을 따라 내려가면 한성대입구역으로 갈 수 있다. 오른쪽이 상가A동이다.

삼선SK뷰 아파트 앞을 몇 번 지나갔는데 관심이 없어서 몰랐던 점이 있었다. 아파트 바로 옆에 성북세무서가 있다는 것인데, 그래서 그런지 삼선SK뷰 상가에도 세무법인 사무실가 있었고 그 맞은옆으로도 위 사진처럼 세무 관련 사무실이 보였다.

세무법인 사무실을 지나서 상가A동 주차장으로 가봤다.

주차장도 이 정도면 괜찮았다.

주차장에서 바로 상가로 가는 통로도 있었다. 무슨 마켓 매장 입구라고 적혀있는데 몇 년 전에는 상가A동에 마트가 있었다.

삼선SK뷰 아파트 맞은편의 모습이다.

삼선5구역에 아파트가 들어오면 이 도로를 지나가는 유동인구도 크게 늘어날 것 같다.

상가A동의 현황이다.

세무법인-파스타집-부엔까미노(베이커리카페)-필라테스-법무사 사무실-미용실

수학학원-음식점-음식점-(부동산)-카페-피아노교습소-의류?-부동산-(부동산)-(미용실)-(악세사리)

괄호 표시를 한 것은 사진이 없는 것이다. 대충 상가A동의 현황은 이랬다.

다음은 상가B동이다.

인테리어-골프존-스킨케어-분식집-카페-의류-네일샵-의류

대략적인 현황은 위와 같았다.

삼선SK뷰 상가B동 주차장도 무난했다. 따로 차단기는 없지만 관리를 하고 있다는 현수막이 보였다.

삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역 사이에 있는 교차로이다.

경매로 나온 상가는 교차로에서 보이는데 지하1층이라 반정도만 보인다. 그래도 바로 진입할 수 있는 계단도 있었다.

삼선SK뷰 아파트 상가B동 바로 앞에 마을버스 정류장이 있었다.

상가B동 주차장에서 상가로 가는 통로이다.

경기도 하남시에 다녀왔다.

하남시는 구도심과 미사강변도시로 나누는 것 같다. 이번에 구도심과 신도심에서 각각 경매 물건이 나왔다. 구도심에서 단둑주택을 보고 신도심의 망월동 학원가에서 근린상가를 보고 왔다. 이번 글에서는 망월동 학원가 근린상가들에 대해 주로 이야기 하겠다.

미사역이 있는 곳부터 망월동이었다. 왼쪽으로는 강일동이 있어서 바로 서울이다.

미사역 주변에도 엄청난 상권이 있지만 경매로 나온 상가가 있는 학원가에 집중했다. 미사역 1번 출구로 나와서 망월천 주변의 상가들을 보고 학원가로 갔다. 학원가를 보고 다시 망월천 주변 상가들을 보고 9호선 미사연장 지하철역이 생길 곳까지 가봤다. 9호선(미사연장) 역의 위치가 정해진 것은 아니고 부동산에서 예상한 곳이었다.

미사역 1번 출구

미사역 1번 출구 바로 앞에 있는 상가도 공실이었다.

 망월천까지 걸어가는 길에도 공실이 종종 보였다.

미사역 1번 출구로 나와서 망월동 학원가에 갔다가 다시 미사역 2번 출구로 돌아왔는데, 미사역 2번 출구로 가는 길에는 과거에 부동산이었던 자리가 임대로 나온 곳도 몇 개 보였다.

여기서 잠깐 미사역을 주변 임대 시세를 적어보겠다.

파라곤 2층 상가
스타벅스 위층
전용 13.3평 3000/180

파라곤 2층 상가
스타벅스 위층
전용 11.4평 3000/170

파라곤 메디컬센터 7층
전용면적 107평
2.7억/1500

역세권 3층 상가
전용 56평 5000/400
병원, 헬스 추천

미사역 2층 상가
전용 25평 3000/180
식음료 추천

로데오 3층 상가
전용 10평 1000/70
미용실 추천

로데오 1층 상가
전용 13평 8000/470

로데오 1층 상가
전용 14평 5000/350
프랜차이즈 추천

로데오 2층 상가
전용 36평 5000/360
식음료 추천

여기서부터는 망월천 주변 상가들이다. 임장을 오기 전에 지도를 봤을 때 망월천 주변 상가들이 괜찮은 뷰가 나올 것 같았다. 그런데 나무가 시야를 가려서 기대했던 것보다는 뷰가 안 나올 것 같았다. 그래도 공실이 드물었고 장사가 꽤 잘 되는 것 같았다.

이렇게 공실이 전혀 없는 것은 아니었지만 술집, 고깃집 등 많은 가게들이 들어와 있었다.

망월천 역시 기대했던 모습과 크게 달랐다. 물이 거의 없었다. 하천을 정비중이라서 그런 것인지... 올해 가뭄이 더욱 심해서 그런 것인지... 여하튼 위와 같은 모습이었다.

불금의 흔적들일까. 지난 밤의 흔적들일까. 여기 말고도 담배 꽁초들이 잔뜩 버려진 곳이 보였다. 청소를 안 해서 그렇거나 그만큼 유흥인구가 많아서 그럴 것 같다.

밤에는 또 어떤 모습일지 궁금하다.

이렇게 공실 사진을 모아놓으니까 공실이 많아 보인다. 정확한 비율은 모르겠지만 전체적으로 가게들이 들어와 있었고 공실은 일부였다.

저 앞쪽이 지금까지 지나온 상가들이 있던 곳이다. 그 뒤로는 더 높은 상가 건물들이 있다.

망월동 학원가

저 건너편이 망월동 학원가이다. 학원들만 있는 것은 아니고 병원, 음식점, 마트 등 다양한 업종이 있었다.

위층은 학원들이 들어와 있는데 1층은 공실이었다. 두 사진이 각각 다른 건물이다.

이 건물도 1층 일부를 제외하고 공실이다.

왼쪽 가운데이 있는 건물이 경매로 나온 근린상가가 있는 건물이다. 이름이 디럭스프라자2였던가.

전체적으로 공실이 많이 보여서 가격이 조금 떨어지면 괜찮을 것 같은데, 조회수를 보니까 경쟁률이 치열할 것 같다.

학원들이 많이 보였다.

낮시간이라 인적이 드물었는데 저녁 때는 또 다른 모습일 것이다.

대로변 1층에도 공실이 종종 보였다.

안쪽도 마찬가지였다.

그래도 위층에는 학원들이 많이 들어와 있었다.

여기도 1층은 공실이지만 위층은 학원, 병원 등이 있다.

하남시 1위 학원가답게 학원들이 정말 많았다.

여기도 1층에는 마트가 있지만 위층에는 학원들이 많다.

여기는 대로변으로 보이는 건물인데 송종국FC도 있었다. 축구클럽인가.

대로변 건물들이다.

여기는 조금 안쪽에 있는 건물들이다. 안쪽에는 음식점도 많았다.

9호선 미사연장

9호선 미사연장은 결정됐는데 지하철역 위치는 아직 정해지지 않았다고 한다. 망월동 부동산에서는 지하철역이 생길 곳을 대충 예상하고 있었다. 실제로 그 자리에 지하철역이 생길지 확실하지 않지만 그 위치는 아래와 같다.

두 군데 모두 지하철역에 생기는 것은 아니고 둘 중 하나에 생길 것으로 예상했다. 확실한 것은 아니다.

지도에서 왼쪽 원으로 표시한 곳의 모습이다.

지도에서 오른쪽 원으로 표시한 곳이다.