생각하고 부자되기

중랑구 중화동에 다녀왔다.

 

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

 

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

 

 

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

 

 

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

 

 

이화주택, 대명연립, 삼보연립

 

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

 

 

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

 

 

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

 

 

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

 

 

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

 

 

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

 

 

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

 

 

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

 

 

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

 

 

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

 

 

대명연립 인근의 어린이공원이다.

 

 

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

 

 

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

 

 

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

 

 

 

 

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

 

 

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

 

 

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

 

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

 

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

 

 

여기는 삼보연립일 것이다.

 

 

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

 

 

중화122구역

 

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

 

 

 

 

 

 

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

 

 

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

 

 

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

 

 

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

 

 

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

 

 

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

 

 

 

 

 

 

여기까지는 노후도가 느껴진다.

 

 

 

 

분양중인 빌라도 보였다.

 

 

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

 

 

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.

동대문구 휘경동에 다녀왔다.

 

빌라 하나가 경매로 나왔는데 토지거래허가구역 내에 있는 빌라라서 그런지 감정가의 150%가 넘는 가격에 낙찰됐다. 그래서 그 일대가 어떤 모습인가 확인차 다녀왔다.

 

카카오맵에서 휘경동 295번지로 검색하니까 294-1번지가 대신 나왔다. 대략적인 위치는 회기역 아래쪽이다.

 

 

구역 위쪽 부분에 직사각형과 비슷한 모양으로 제외된 부분은 회기역세권청년주택아파트가 예정된 곳이다. 오른쪽 윗부분부터 임장을 시작했는데 임장 당시에는 골목 초입부터 토지거래허가구역인줄 알았다. 그런데 골목 초입 부분은 제외된다. 상권이 발달해서 그런거 같다.

 

 

전체적으로 붉은색이지만 파란색도 많이 보인다. 특이 구역 좌우로는 신축 비율이 절반 이상 되는 것처럼 보인다.

 

 

앞에서 언급했던 골목 초입이다. 유동인구도 많고 가게들도 많았는데 역시 구역에서 제외됐다.

 

 

재개발 추진과 관련된 현수막 등을 찾아볼 수 없었다. 대신 부동산에 재개발 매물이 있었다.

 

휘경동 재개발 내에 있는 집
30평 8억
42평 평당 3000만

30평은 실투 7.5억, 42평은 실투 8.3억이었다.

휘경동 295번지 일대를 돌아다녔는데 인근에 대학교들이 있어서 그런지 대학생들로 보이는 사람들이 자주 지나갔다. 임대수익을 따박따박 받고 있는 원룸 등 주인 입장에서는 재개발에 반대할 것 같다.

 

 

그런데 이쪽에 신축빌라는 드물었고 학생들도 휘경동 295번지 일대보다는 양옆으로 신축건물을 선호할 것 같았다.

 

 

바로 저 앞에 공사중인 건물이 회기역세권 청년주택 아파트이다.

 

 

차가 다닐 수 있는 도로가 아닌 작은 골목들은 대부분 위와 비슷한 모습이었다.

 

 

정말 신축 건물을 찾기 힘들었다. 휘경동 295번지 일대를 모두 돌아다닌 것은 아니지만 신축은 드물었다.

 

 

이 도로 오른쪽으로는 그나마 신축 건물이다.

 

 

휘경동 295번지 일대에서 더 위쪽은 휘경마을 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역으로 지정되어 있었다. 휘경동 295번지 일대보다 저 위쪽이 더 노후됐을 것으로 예상했는데 의외로 위쪽에도 신축 건물이 많이 보였다.

 

 

아까 왔던 길을 돌아본 것이다.

 

 

여기는 휘경동 295번지 일대 토지거래허가구역이 아닌 지구단위계획구역일 것이다. 아까 걸어오던 도로를 따라 계속 올라왔는데, 시간상 더 안쪽으로는 가지 않았다.

 

 

본격적으로 휘경동 295번지 일대의 구역 안으로 들어갔다.

 

 

도로변과 확실히 다른 분위기였다.

 

 

간혹 주차된 차들도 보였는데 차 한대도 다니기 힘들어 보였다.

 

 

승용차도 다니기 힘든 골목이니 당연히 소방차는 못 들어올 것이다. 그래서 담벼락에 소화기가 붙어있나.

 

 

철거를 한 곳도 보였다. 여기에 신축 건물을 지을 예정인지...

 

 

골목을 지나서 다시 역세권 청년주택 아파트로 가는 길이다. 여기서 바로 경매 물건지로 가고 싶었는데 길이 이어져 있지 않아서 회기역쪽으로 갔다가 다시 다른 골목으로 올라와야했다.

 

 

노후도가 상당하다.

 

 

이사를 하는지 용달트럭도 보였다.

 

 

 

 

바로 여기에서 빌라 하나가 경매로 나왔다.

 

 

20201타경1054**
휘경동 281-**
건물면적 17.6평
대지권 10.8평

 

감정가는 236,000,000원이었는데 10명이 입찰해서 370,520,000원에 낙찰됐다. 감정가 대비 157%였다.

 

 

재개발을 기다릴 생각으로 낙찰을 받지 않았을까.

 

 

여기는 다른 건물인데 재개발이 된다면 여기도 가치가 상승할 것 같았다.

 

 

여기도 휘경동 295번지 일대인지 구역을 벗어났는지 모르겠다. 지도를 잘 안 보고 다녔다.

 

토지거래허가구역으로 지정되어있을 뿐이지 아직 재개발 구역으로 지정된 것은 아니라서 지도에 잘 나오지도 않는다.

 

 

여하튼 이렇게 휘경동 295번지 일대를 살펴보고 왔다. 여유가 있다면 토지거래허가구역 내 빌라를 싸게 잡는 것도 괜찮을 것이다. 

서대문구 연희동에 다녀왔다.

 

공공재개발 2차 후보지로 선정된 (가칭) 연희동 721-6번지 일대에 경매 물건이 하나 나왔기 때문이다.

 

연희동 721-6번지는 홍연아파트가 있는 필지였다. 홍연아파트는 크게 네 개의 구역으로 나눌 수 있다. 그중 두 구역은 공공재개발 구역에 포함되지 않는다. 연희동 721-6번지 일대는 지하철역에서 꽤 멀리 떨어져 있다. 그래도 뒤쪽으로 안산도시자연공원이 있고 앞쪽으로 홍제천이 흐른다. 홍제천 산책로는 넓고 쾌적했다.

 

 

아실에 나온 구역 경계는 위와 같다. 인근에 있는 연희파크푸르지오아파트가 비교 대상이 될 것이다.

 

 

위는 국토교통부의 보도자료에 나온 (가칭) 연희동721-6 구역이다.

 

 

전체적으로 노후된 편이다. 아래에 올릴 임장 사진들을 보면 그 이유를 알 수 있다. 위쪽은 건축이 불가능할 정도로 도로 사정이 안 좋았다. 신축이나 리모델링을 하고 싶어도 못할 정도로 상황이 안 좋은 곳이었다.

 

 

홍연아파트

 

연희동 홍연아파트 62B형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 62B형은 19평형이다. 홍연아파트는 13개동, 191세대로 1981년에 준공됐다. 최근 실거래가는 3억 미만인데 현재 매물 하나가 5억 8천에 올라와 있다. 공공재개발 후보지로 선정된 영향일까.

 

 

연희파크푸르지오아파트

 

연희파크푸르지오 아파트 33B평형의 최근 5년 시세 및 실거래가이다. 작년 5월 11억 8천만원에 거래됐다. 현재 나와있는 매물들도 크게 차이가 나는 것은 아니다. 1층 매물이 11.5억, 고층은 12.4억과 12.8억이 있다.

 

연희동 721-6 구역이 재개발된다면 시세는 연희파크푸르지오 아파트와 비슷한 수준이 되지 않을까 싶다.

 

 

현장 사진들

 

여기는 연희동 721-6 구역이 아니다. 공공재개발 구역으로 가는 길에 찍은 것이다.

 

 

바로 이 건물부터 연희동 721-6 공공재개발 구역이 시작된다.

 

 

왼쪽은 공공재개발 후보지 구역, 오른쪽은 구역이 아닌 곳으로 신축 건물들이 보인다. 한창 공사중인 건물도 있었다.

 

 

여기도 연희동 공공재개발 구역이 아니다. 공공재개발 구역에서 대로 건너편인데 절이 있어서 찍어봤다.

 

저 멀리 보이는 아파트는 홍은동두산위브 아파트이다.

 

 

이 도로를 경계로 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 특이한 점은 앞서 언급한 홍연아파트의 일부 동은 오른쪽에 속한다.

 

 

대로변을 따라 걸어내려가면서 바라본 연희동 721-6번지 일대의 모습이다. 세월의 흔적이 느껴졌다.

 

 

연궁 빌라인지 연립도 있고... 카카오맵에는 연궁아파트로 나온다. 연희동 721-6번지 일대를 크게 한 바퀴 돌고 나중에 여기로 다시 왔다.

 

 

공공재개발이든 민간재개발이든 잘 진행되면 좋을텐데 앞으로 어떻게 될지 궁금하다.

 

 

바로 여기가 도로 건너편 홍연아파트이다. 공공재개발에서 제외된다. 따로 재건축을 하게 될까.

 

 

연희동 721-6 구역의 경계이다. 왼쪽은 공공재개발 구역이고 오른쪽은 아니다. 왼쪽에 아파트가 생기면 오른쪽 건물들의 가치도 상승할 것이다.

 

 

왼쪽, 오른쪽 가릴거 없이 모두 낡은 건물들이 대부분이었다.

 

 

힙한 건물도 보였는데... 이 건물의 정체는...

 

 

홍연경로당이었다. 경로당을 새로 지은 것인지 이 일대 건물들 중에 가장 깔끔했다.

 

사진은 없지만 이 주변으로 소규모 갤러리 같은 곳도 보였다.

 

 

여전히 연희동 공공재개발 구역의 경계를 돌고 있다. 여기는 지도상 왼쪽 부분이다.

 

위 사진의 가운데 도로를 경계로 왼쪽은 재개발 구역, 오른쪽은 아니다.

 

 

도로가 짧게 이어지고 그 위쪽으로는 계속 이런 계단이었다.

 

 

이런 계단이 있고 도로에 접하지 않으면 건축이 불가능할 것이다.

 

노후도가 유지되는 이유가 다 있었다.

 

 

경사도 이렇게 심했다.

 

 

골목 안쪽은 그래도 평지였는데, 위쪽으로는 경사가 심한 길이 계속 있었다.

 

 

안쪽 골목들도 이렇게 좁은 편이었다.

 

 

공공재개발 공모의 흔적도 보였다. 다 찢어지고 이것만 남았지만 그래도 '공공재개발'이라는 단어가 보였다.

 

 

아래쪽도 위쪽도 다 이런 길이었다.

 

 

저 멀리 홍은동두산위브 아파트와 내부순환로도 보인다.

 

 

이런 좁은 길이 계속됐다.

 

 

이런 상황에서 신축 건물은 찾아볼 수가 없었다.

 

 

아래쪽으로 경사도 심했다.

 

저 아래 보이는 분홍색 건물이 이 일대에서 경매로 나온 주택이다.

 

 

2021타경14**
연희동 179-1**번지
건물면적 7.37평
대지권 9.09평

감정가 127,672,000원

 

멀리서 확대해서 찍은 사진이다. 1985년에 지은 주택이었는데, 2016년경에 소유자가 바뀌면서 증축을 했다. 그 결과 위반건축물이 됐는데... 얼마에 낙찰될지 궁금하다.

 

 

좁은 골목길이 계속 나왔다. 지금까지 다녔던 서울의 낙후된 동네와 비슷한 느낌이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

여기는 거의 꼭대기라 리모델링을 하면 조망이 좋을 것 같았다.

 

 

 

 

왼쪽으로 보이는 아파트가 연희파크푸르지오 아파트이다. 그 뒤쪽으로도 아파트 단지들이 보이는데, 하나는 DMC센트럴아이파크 아파트 같다.

 

 

크게 한 바퀴 돌고 아래쪽으로 내려가는 길이다.

 

 

언젠가는 재개발이 될 수 밖에 없다는 느낌이 들었는데... 그게 언제일까.

 

 

당분간은 계속 이런 모습으로 남아있을 것이다.

 

 

차가 절대 못 다니는 골목을 지나서 홍연아파트까지 내려왔다.

 

 

연희동 721-6번지 일대가 공공재개발로 진행이 안 된다고 해도 홍연아파트는 따로 정비사업을 추진할 수 있을 것 같았다. 다만 13개동이 흩어져 있는데, 붙어 있는 동들만 추진하면 되지 않을까 싶다.

 

 

홍연아파트와 뒤쪽은 높이가 저만큼 차이가 난다. 옹벽의 높이가 4~5미터는 넘을 것 같다.

 

 

홍연아파트 단지 내의 모습이다. 동간격이 여유가 있었다.

 

 

여기도 연희동 공공재개발 구역에 포함되는 건물들이다. 오른쪽은 대로변에 접한 신축 빌라인데도 구역에 포함됐다.

 

 

다시 시작된 언덕길이다.

 

 

여기도 신축 건물이 보였다. 연희동 공공재개발 구역 내에서 몇 안 되는 신축 건물이었다.

 

 

왼쪽의 신축 건물과 오른쪽의 건물이 대비가 됐다. 이 주변 건물 모두 공공재개발 구역에 속한다.

 

 

다시 연궁아파트로 돌아왔다.

 

 

앞쪽으로 절이 보인다. 이렇게 연희동 721-7번지 일대 공공재개발 2차 후보지를 살펴봤다. 계속 공공재개발로 가게 될지, 민간재개발로 변경될지, 어떻게 될지 모르겠지만 몇 가지 한계가 있다. 공시지가가 낮아서 추정분담금이 높아질 수 있는데, 어르신들이 많이 거주해서 더욱 문제가 된다.