반응형

 

남양주시 퇴계원읍에 다녀왔다.

 

퇴계원에는 두 번째로 방문하는 것이었다. 처음 갔을 때는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 살펴봤고, 나머지 구역들은 관심 밖이었다. 그런데 퇴계원7구역에서 경매 물건이 하나 나와서 임장을 가게 됐다. 퇴계원까지 가는 김에 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역까지 모두 돌아보고 왔다. 남양주시에서 퇴계원 재개발에 속도를 냈기 때문이다.

 

퇴계원읍 위치

퇴계원읍은 입지가 좋다. 좌별내, 우왕숙, 남다산이다. 좌측으로 별내 신도시와 갈매신도시가 있고, 우측으로 왕숙 신도시가 들어올 예정이다. 남쪽으로는 위 지도에는 안 나오지만 다산신도시가 있다. 지하철 8호선이 연장되는 별내역까지도 경춘선으로 한 정거장 거리이다.

 

 

퇴계원읍 아파트 시세

퇴계원 힐스테이트 아파트가 8억원 정도로 가장 높은 가격을 보여주고 있다. 하지만 아파트가 있는 곳 이외의 지역들은 입지에 비해 낙후된 모습이 많이 보였다.

 

 

가장 먼저 갔던 곳

여기는 퇴계원 재개발 구역에 속하는 곳은 아니지만 로드뷰로 여기 저기 살펴보던 중 조합 사무실 비슷한 것이 보여서 관심을 가지게 됐다. 주로 1층 짜리 노후 주택들이 모여 있는 곳이었다. 여기도 언젠가는 개발이 될 것 같다는 느낌이 들었는데 도로변의 상업지역을 제외하고 제1종일반주거지역이었다.

 

 

도로 주변의 상가들

그래도 나름 퇴계원읍을 지나는 메인도로 중 하나인데 옛날 분위기가 느껴진다. 말 그대로 '읍'의 분위기가 느껴졌다.

 

 

도로변의 상가 건물들

퇴계원읍이 개발될수록 이런 건물들의 가치도 크게 상승할 것이다.

 

 

도로변의 건물들

 

여기서부터는 앞서 언급했던 주거지역이다. 일부는 길이 좁아서 로드뷰조차 볼 수 없었던 곳이다.

 

퇴계원역 남동쪽의 주거지역

 

 

퇴계원역 남동쪽의 주거지역

 

 

언젠가는 개발이 될 것 같은데, 퇴계원 재개발 구역 다음이 아닐까 싶다.

 

 

퇴계원역 1차 주택 조합

로드뷰를 살펴보다가 이 조합 사무실을 보고 이쪽 구역에도 관심을 갖게 됐다.

 

퇴계원 구역과 별개로 추진되는 것처럼 보였는데, 건축심의를 통과했다는 현수막도 보였다.

 

 

퇴계원역 1차 주택조합 현수막

 

 

이 도로를 중심으로 왼쪽은 신축 빌라들이 있었고, 오른쪽은 앞쪽의 사진과 같은 노후 주택들이 있었다.

 

 

 

퇴계원 재개발 구역

 

퇴계원 재개발 구역 위치도

 

최근 퇴계원 재개발 구역에 대한 경미한 변경이 있었다. 경미한 변경은 '면적'이고, 사업단계를 보면 상당한 변경이라고 하고 싶다. 사업단계가 2단계에서 1단계로 변경된 것이었다.

 

 

단계별 추진계획이 2단계에서 1단계로 변경됐다는 것은 사업진행속도가 빨라지는 것을 의미한다. 2단계는 2024~2025년 계획이었다면, 1단계는 2020~2023년 계획이다. 퇴계원2구역은 처음부터 1단계였고 실제로 사업진행속도도 가장 빠르다. 퇴계원1구역, 퇴계원4구역, 퇴계원7구역은 2단계에서 1단계로 변경됐다.

 

 

 

퇴계원2구역

퇴계원 1구역과 2구역은 지난 임장 때 자세히 살펴봐서 이번에는 대충 살펴보기만 했다.

 

인근에 주상복합 아파트 공사 현장도 보였다.

 

 

퇴계원2구역의 모습

 

 

사업시행자 지정고시 완료를 축하하는 현수막이 보였다.

 

 

퇴계원2구역 관련 고시

 

 

 

2구역 추진위 사무실

 

 

 

퇴계원4구역

 

길 건너편으로 퇴계원4구역이 있다. 현재 빌라 매물은 2.2억과 2.5억 2개가 올라와 있다. 대지면적 40평 정도의 단독주택은 4억이다.

 

 

1단계 조정 관련 현수막도 보였다.

 

 

이쪽의 단독주택들은 퇴계원4구역에서 제외된다. 대지면적도 넓어 보이고 건물 상태도 좋아 보인다. 소유주 입장에서는 재개발에 대한 유인이 별로 없을 것이다.

 

 

이쪽에도 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

 

 

퇴계원4구역의 모습

 

 

여기는 4구역이 아닐 것이다. 4구역에서 5구역으로 가는 길이다. 큰 도로변으로 안 가고 주택가를 지나갔다.

 

 

건너편으로 아파트들이 보였다.

 

 

 

퇴계원5구역

 

퇴계원5구역으로 가는 길

이 도로를 따라 퇴계원중학교와 퇴계원초등학교를 지나서 올라가면 퇴계원5구역이 나온다. 퇴계원5구역의 빌라 매물은 2.3억부터 2.8억, 3억까지 올라와 있다. 다른 구역들과 시세 차이가 거의 없어서, 아니면 오히려 4구역이나 7구역보다 비싸서, 퇴계원5구역도 1단계로 조정된 줄 알았다. 그런데 자세히 보니까 퇴계원5구역은 여전히 2단계로 남아있다. 그래서 다른 구역들에 비해 매물이 많은 것 같기도 하다.

 

 

퇴계원5구역 동의서 75% 달성 현수막

 

 

 

퇴계원5구역의 빌라들

 

 

퇴계원5구역의 모습

 

 

퇴계원5구역의 모습

퇴계원5구역도 1단계로 조정해서 다른 구역들과 함께 빨리 사업을 진행해도 좋을 것 같은데, 왜 5구역만 2단계로 남겨두었는지 모르겠다.

 

 

 

퇴계원7구역

퇴계원7구역 위치

퇴계원7구역은 퇴계원역에서도 가깝고 남쪽으로 괜찮은 조망도 나올 것 같아서 기대했던 곳이다. 하지만 기대보다 뷰는 별로여서 아쉬웠다. 현재 매물은 2.3억 정도로 빌라가 몇 개 올라와 있다. 경매로 나온 빌라의 감정가는 2억 정도다.

 

 

 

위 건물을 포함하여 뒤쪽으로 퇴계원7구역이 있다.

 

 

역시 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

 

 

도로를 사이에 두고 비슷한 모양의 주택들이 있었다.

 

 

퇴계원7구역의 모습

약간 경사가 있었고, 상태가 괜찮은 주택들도 있었고 노후된 주택들도 있었다.

 

 

퇴계원7구역에서 북쪽으로 퇴계원극동아파트가 있다. 총 498세대로 1999년에 준공된 아파트이다. 2020년까지만 해도 32평이 3억원 초반대였다. 최근 실거래가는 5억 후반대였다. 이렇게 주변 아파트 가격이 크게 상승한 것이 퇴계원 재개발 구역에 영향을 주었을 것이다.

 

 

저 앞이 남쪽 방향으로 퇴계원7구역에서 기대했던 뷰인데, 겨울이라서 그런지 다소 황량했다. 주변이 전체적으로 개발된다면 조금 나아질 것 같기도 하다.

 

 

퇴계원 힐스테이트 아파트와 경춘선 철길

저 앞으로 보이는 아파트가 퇴계원 힐스테이트 아파트이다. 퇴계원7구역 바로 남쪽으로 경춘선이 지나간다. 임장을 하는 동안 기차가 지나가지 않아서 소음이 어느 정도인지 모르겠는데, 아무튼 이것도 단점이다.

 

 

퇴계원7구역의 모습

왼쪽이 경춘선 철길이고 저 앞쪽이 퇴계원7구역이다.

 

 

퇴계원 재개발 구역은 실투자금 1~2억으로 투자할 수 있는데, 문제는 그 다음이다. 퇴계원 2구역의 (예정) 조합원 분양가가 생각보다 높았다. 나머지 구역들도 사업이 진행되면서 비슷한 수준의 조합원 분양가가 나온다면 추정분담금도 1.6~3.3억 정도로 비슷한 수준일 것이다. 조합원 분양가만 봤을 때는 부담스러웠는데 최종적으로 들어가는 금액을 따져보니 주변 시세만 유지된다면 나름 괜찮다는 생각도 든다. 

 

아무튼 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶다.

  1. 45FIRE 2022.02.23 11:04 신고

    퇴계원 7구역의 천보아트빌라 경매 물건은 총 8명이 응찰하여 2억5110만원에 낙찰됐습니다.

+ Recent posts