생각하고 부자되기

성동구 용답동에 다녀왔다.

용답역 주변만 다녀와서 그쪽만 용답동인줄 알았는데 장한평역과 신답역까지 용답동이었다. 그렇게 주목을 받는 입지는 아니었는데 용답역은 성수역까지 지하철로 단 한 정거장 거리이다. 왕십리역도 바로 갈 수는 없지만 가까운 곳에 있다. 용답역 왼쪽으로 한양대와 한양여대가 있어서 그런지 용답역에서 대학생처럼 보이는 학생들도 많이 내렸다.

먼저 용답역 주변에 재개발을 진행하는 곳이 있다. 용답역 108-1번지 일대인데 답십리역 초역세권으로 입지가 매우 좋아 보인다. 2007년 9월에 정비구역으로 지정된 이후 2007년 11월 조합설립인가, 2009년 6월 사업시행인가를 받았다. 이후 사업이 정체되었는지 2018년 7월이 되어서야 관리처분인가가 났다.

용답동 108-1번지 일대는 이미 사업이 어느 정도 진행되어 투자할 시기는 지난 것 같아서 직접 가지 않고, 용답역 우측을 주로 살펴보고 왔다.

전체적으로 노후된 편인데 도로에 접한 곳 위주로 신축 건물들이 몇 개 보인다. 특히 용답초등학교 인근에는 신축이 많이 생긴 듯하다. 실제로 임장을 갔을 때도 용답역 우측 구역에 공사중인 건물이 몇 개 보였다.

용답역세권 시프트 재개발

용답역 1번 출구에서 답십리역으로 가는 도로를 따라 유동인구도 많고 가게들도 많았다. 이 도로 주변에 용답역세권 시프트 동의서를 접수하는 곳도 있었다. 임장을 갔을 때는 단독주택 위주로 매물을 보고 왔는데 지금 확인해보니 빌라들도 매물이 많다. 신축 빌라로 10평 미만인데 5억 초반부터 중후반까지 여러 개의 매물이 있다. 단독주택의 경우 넓은 도로에 접한 매물은 평당 6,500만원 정도, 도로 안쪽에 있는 매물은 3,500만원 정도였다.

여기는 용답동 중앙하이츠 아파트가 있는 용답길 주변이다. 도로 양쪽으로 주차공간이 있었고 단독주택들이 많이 보였다.

참고로 용답동 중앙하이츠 25평형 시세는 위와 같다. 다른 아파트들과 마찬가지로 5년 전에 비해 2배 이상이 됐다.

다세대 빌라보다는 다가구나 단독주택이 많이 보였다. 도로변에도 그렇고 안쪽에도 주택들이 많았다.

안쪽 도로는 이렇게 좁았다.

이 단독주택도 매물로 올라왔었는데 그 동안 거래가 됐는지 내려갔다.

도로폭은 위와 비슷하지만 아스팔트가 아닌 보도블럭으로 되어있다.

안쪽에는 신축 건물이 거의 없었는데, 사진은 못 찍었지만 안쪽 주택들도 철거를 하는지 리모델링을 하는지 한창 공사를 시작하는 곳도 있었다. 인부들이 바쁘게 움직이고 있어서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

얼마 전 뉴스에서 봤는데 이런 단독주택들을 전문적으로 리모델링 해주는 업체도 생긴 것 같다. 단독주택이 많은 송정동에도 주택가에 건축사무소가 있었고 리모델링을 한 것처럼 보이는 단독주택들도 자주 보였다. 재개발이 어렵다면 리모델링도 괜찮은 선택이겠지만 좁은 도로폭, 주차문제 등은 리모델링으로 해결하기 어려울 것 같다.

차 한 대는 지나갈 수 있는 도로이지만 주차공간은 없어 보인다.

골목에서 넓은 도로로 나가기 전의 모습이다. 도로변에는 역시 깔끔한 건물이 있다.

용답초등학교 인근에서 찍은 사진이다. 가운데에는 전형적인 2층 짜리 단독주택이 있다. 양옆으로는 높은 건물이 있는데 왼쪽 건물은 그래도 지은지 몇 년이 지난 것 같고 오른쪽은 더 높고 최근에 건축한 것처럼 깔끔하다. 위 사진에 안 나오는 오른쪽으로도 비슷한 높이의 건물이 올라가고 있었다.

이 건물은 간단히 페인트칠만 한 것 같다.

앞쪽은 철거를 한 상태인지 조만간 건물이 올라갈 것 같다.

또 다른 골목으로 주택들이 있다.

전철이 지나가는 곳 바로 옆이다. 소음은 있겠지만... 그 동안의 전체적인 부동산 가격을 생각하면 가치가 있는 곳이 됐다. 과거에는 소음 때문에 선호하지 않았을 수도 있겠다.

이쪽에는 신축 빌라도 보였다.

단독주택을 리모델링한 것인지... 규모가 다른 단독주택의 두 배는 되는 것 같다.

좁은 도로이다. 이쪽으로 쭉 가면 용답역 1번 출구였던가.

가게들이 많은 또 다른 도로로 왔다. 미용실이 있는 오래된 건물이 보여서 사진을 찍었는데 차가 와서 가렸다. 앞에서 언급했던 용답역 1번 출구부터 답십리역까지 가는 도로에서 일부를 로데오 거리라고 하는거 같기도 한데, 그 도로가 남북으로 가로지르는 도로라면 지금 사진을 올리는 곳은 동서로 가로지르는 도로이다.

이쪽 도로도 이렇게 가게들이 많았다.

이렇게 용답동을 돌아보고 답십리역 건너편으로 갔다. 신축도 계속 생기고 있고 가게들도 많고 용답역 역세권 시프트 재개발 사업 등은 어떻게 될지 궁금하다.

성북구 동소문동2가

동소문제2구역 주택재개발정비사업

성북구 삼선SK뷰아파트 상가동에 임장을 갔다가 주변에서 더 보고 올게 없나 찾다가 동소문2구역을 발견했다.

한성대입구역 초역세권으로 입지가 매우 좋다. 인근에 성북천도 있어서 산책하기도 좋고 이 자리에 아파트가 생긴다면 저 멀리 서울성곽까지 잘 보일 것이다. 하지만 이렇게 입지가 좋기에 사업진행이 어려울 것 같다는 생각도 들었다. 위 지도를 보면 대로변 건물들은 모두 빠졌다. 재개발하는 것보다 단독으로 있어도 더 가치가 있기 때문이다. 성북천 인근에 있는 가게들도 마찬가지다. 낮에 가서 사람들이 별로 없었지만 저녁 때는 가게들에 사람들이 많을 것 같았다. 물론 구역 안쪽의 주택들은 재개발이 필요할 정도로 상당히 노후되어 있었다.

이런 아파트가 생긴다면 정말 멋질 것 같다. 현재 구역 내 꼬마빌딩이 매물로 올라와 있는데 무려 22억이다. 대지면적만 34평 정도로 건물의 가치를 무시하고 계산하면 평당 6470만원이다.

현장 사진들

여기가 성북천이다. 성북천을 따라 왼쪽이 동소문2구역이다. 임장 당시에는 자세히 안 봐서 몰랐는데 지금 보니까 산책로가 조금 좁아 보인다. 어느 정도 정비를 하고 관리를 하면 나아질 것 같다.

여기는 동소문2구역 안쪽 도로의 모습이다. 동소문2구역을 지나는 도로 주변도 상권이 많이 발달해 있었다.

반면에 안쪽으로 들어가면 노후된 주택들이 보였다.

앞에서 글을 작성하면서 무언가 빠졌다고 생각했는데 노후도를 깜박했다. 현장 사진들을 올리면서 주택의 건축년도를 확인하려고 했는데 안 나오더니 부동산 플래닛에서도 색깔이 안 나오는 주택들이 엄청 많다. 건축년도도 확인할 수 없는 그런 주택들이라서 그런 것일까.

현재 재개발에 대한 현수막, 안내문 등은 찾아볼 수 없었고 옛날의 흔적이 남아있었다.

차도 다닐 수 없는 좁은 골목길을 보면 정비사업이 필요해 보였다.

무려 2019년 9월에 붙인 안내문이었다. 조합원이 재개발에 반대하는 세력 때문에 붙인 것 같았다.

아무튼 구역 안쪽 골목은 이런 모습이었다.

역시 2019년 9월 입시총회 소집공고이다. 그때부터 잘 진행됐으면 좋았을텐데 둔촌 주공 사태도 그렇고 재개발이나 재건축은 시간이 많이 걸릴 수도 있다. 

구역 안쪽은 특별한 것이 없었다. 도대체 언제쯤 지어진 건물들인지 1960년대일까.

이쪽은 그래도 상황이 나아보였다. 1990년대 초반에 지어진 건물들이다.

여기는 그래도 차가 다닐 수 있는 도로이다. 저 앞쪽 사거리는 가게들이 좀 있었다.

이쪽도 가게들이 좀 있었는데 유동인구가 많은 길은 아니었다.

점심 시간 무렵이라 이런 모습이지 저녁에는 또 다른 모습일 것이다.

이쪽도 나름 가게들이 있는 골목이었다.

여기는 도로는 넓지만 주로 주택들이 있었다.

건축년도를 확인할 수 있는 주택들도 있긴 있었는데 1960년대도 있고 1940년대도 있었다.

지금은 이런 주택들도 가격이 상당할 것 같다.

그나마 도로에서 가까운 주택들은 다른 용도로 활용되고 있었다. 위 주택은 게스트하우스 같기도 했는데 확실히 모르겠다.

저 앞쪽이 성북천이다. 성북천에 접한 곳에는 음식점들이 많았다.

그러나 안쪽으로 들어오면 다시 이런 모습이었다.

조합에 반대하는 내용 같은데 언제 붙인건지 알 수 없다.

ㅇㅇ보살도 있었다.

오른쪽은 카페로 활용하고 있는 건물이었다. 오른쪽으로 조금만 나가면 성북천이 있어서 다른 모습이다.

안쪽은 이런 모습이다.

여기가 성북천 인근 가게들이다. 낮이라 조용하지만 저녁에는 사람들이 북적북적 했을 것 같다.

성북천 건너편의 모습이다.

성북천을 따라 가게들이 이어져 있었다.

이렇게 동소문2구역을 간단히 둘러보고 왔다.

저 앞에서 왼쪽은 광장이 있고 한성대입구역 출구도 바로 있다. 평화의 소녀상도 있었다. 사람들이 많아서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

성북구 삼선동3가에 다녀왔다.

삼선SK뷰 상가에서 경매가 나왔기 때문이다. 삼선SK뷰 앞은 삼선5구역 등을 보러 갔다가 두 번 정도 지나갔던 것 같다. 나름 익숙한 곳이지만 삼선SK뷰 아파트 상가동 현황을 살펴보기 위해 다시 다녀왔다. 상가동 주차장은 로드뷰 등을 통해 확인할 수도 없었다.

4호선 한성대입구역에서 직선으로 500미터 정도 거리이다. 도보 7분 거리. 6호선 보문역에서도 도보로 12분 정도 걸리는 것으로 나온다. 인근에 삼선푸르지오 아파트도 있고 삼선5구역도 있다.

삼선SK뷰 아파트

총 430세대로 규모는 크지 않다. 주차대수는 세대당 1.52대로 넉넉한 편이다.

24C평형은 2021년 11월에 10억 7천만원에 거래됐다. 현재 호가는 12억 정도이다. 전세 매물은 없다.

32B평형은 2022년 5월에 13억에 거래됐다. 현재 호가도 비슷한 수준으로 13억에서 13억 5천만원 정도이다. 전세는 8.5억과 9억 2건이 올라와 있다.

삼선푸르지오아파트

총 864세대로 삼선SK뷰 아파트보다 세대수가 많다. 주차대수는 1.3대로 부족하지 않아 보인다. 사용승인은 2008년으로 삼선SK뷰 아파트보다 4년 정도 오래됐다.

5년 전에는 4억 초반대였는데, 최근 실거래가는 2021년 8월의 8.9억이다. 호가는 8.8~9.5억이다. 전세는 3건 올라와 있는데, 4.6억, 5억, 5.5억이다. 전세 및 매매 모두 가격이 상대적으로 낮은 것은 저층이었다.

31A평형은 5년 전에 4억 중후반대였다. 가장 최근 실거래가는 2021년 9월로 10억원이다. 현재 호가는 10.2억부터 13억까지 있는데, 10억원대가 많다. 전세는 6억원에 2건이 있다.

삼선SK뷰 아파트

왼쪽이 삼선SK뷰 아파트, 오른쪽으로 큰 교회가 있다. 그 사이 도로는 일방통행만 가능한 좁은 도로였다.

삼선SK뷰 아파트 입구로 가는 길이다. 여기가 후문인거 같다. 보문역에서 도보 12분 정도 걸린다.

아파트 주변을 도는 산책로도 보였는데 시간상 아파트 단지 내를 관통하는 도로를 따라 정문으로 갔다.

육교 같은 것도 있었다.

어느 아파트 단지나 마찬가지인데 저층은 나무 때문에 시야가 가린다. 사생활이 보장되기도 하지만 다소 답답해 보였다.

휴게 공간도 있었다.

삼선SK뷰 상가동

이번에 삼선동3가 삼선SK뷰 아파트에 찾아간 이유는 경매 때문이다. 상가동에서 경매가 하나 나왔다.

2021타경2677
건물 9.03평
대지권 6.2평

감정가는 3억 2천6백만원이다. 현재 네이버부동산에는 13.03평이 2000/120에 올라와 있다. 동일한 호수인지는 알 수 없으나 매매로 올라온 것도 있는데 4.5억이다.

이 길을 따라 내려가면 한성대입구역으로 갈 수 있다. 오른쪽이 상가A동이다.

삼선SK뷰 아파트 앞을 몇 번 지나갔는데 관심이 없어서 몰랐던 점이 있었다. 아파트 바로 옆에 성북세무서가 있다는 것인데, 그래서 그런지 삼선SK뷰 상가에도 세무법인 사무실가 있었고 그 맞은옆으로도 위 사진처럼 세무 관련 사무실이 보였다.

세무법인 사무실을 지나서 상가A동 주차장으로 가봤다.

주차장도 이 정도면 괜찮았다.

주차장에서 바로 상가로 가는 통로도 있었다. 무슨 마켓 매장 입구라고 적혀있는데 몇 년 전에는 상가A동에 마트가 있었다.

삼선SK뷰 아파트 맞은편의 모습이다.

삼선5구역에 아파트가 들어오면 이 도로를 지나가는 유동인구도 크게 늘어날 것 같다.

상가A동의 현황이다.

세무법인-파스타집-부엔까미노(베이커리카페)-필라테스-법무사 사무실-미용실

수학학원-음식점-음식점-(부동산)-카페-피아노교습소-의류?-부동산-(부동산)-(미용실)-(악세사리)

괄호 표시를 한 것은 사진이 없는 것이다. 대충 상가A동의 현황은 이랬다.

다음은 상가B동이다.

인테리어-골프존-스킨케어-분식집-카페-의류-네일샵-의류

대략적인 현황은 위와 같았다.

삼선SK뷰 상가B동 주차장도 무난했다. 따로 차단기는 없지만 관리를 하고 있다는 현수막이 보였다.

삼선SK뷰 아파트와 삼선5구역 사이에 있는 교차로이다.

경매로 나온 상가는 교차로에서 보이는데 지하1층이라 반정도만 보인다. 그래도 바로 진입할 수 있는 계단도 있었다.

삼선SK뷰 아파트 상가B동 바로 앞에 마을버스 정류장이 있었다.

상가B동 주차장에서 상가로 가는 통로이다.