생각하고 부자되기

강원도 삼척시 근덕면 초곡리
토지면적 38.72
건물면적 19.03

감정가 67,368,800원

지메의 직장인 경매라는 유튜브에 나와서 알게 된 물건이다. 해변에서 도로 1분 거리로 매우 가깝고 마당에 주차공간도 있어서 민박집, 에어비앤비, 한달살기 등 단기 임대가 가능할 것 같았다. 대도시에서 멀어서 접근성이 떨어지는 것은 단점이다.

해변에서 가깝고 민박집들이 보인다. 1층 건물이고 철길이 지나는 길이 지대가 살짝 높아서 아쉽게도 오션뷰는 아니다. 2층, 3층으로 건축한다면 바다가 보일 것 같기는 하다.

경매 물건지 인근의 초곡항 위치를 표시했다. 애매한 위치다. 서울 및 수도권에서 강릉, 동해보다 접근성이 떨어진다.

마당은 주차공간으로 사용할 수 있을 것이다.

전체적으로 문제가 없어 보이는데, 확인해야 할 사항이 두 가지 있다. 인근 토지와의 경계 문제와 소유자 외 전입자가 있다는 것이다.

인근 토지와의 경계 문제

경매로 나온 건물이 인근 두 필지의 토지를 침범한다. 한 필지는 국유지인데, 다른 한 필지는 개인 소유이다.

빗금친 사각형이 건물인데 위쪽으로 개인 소유의 토지를 침범하고 있다. 왼쪽으로는 국유지 도로를 침범하는데, 양쪽 모두 침범하는 면적이 꽤 된다. 한편으로는 아래쪽의 다른 건물이 경매로 나온 토지를 침범하고 한다. 건축 당시 경계 측량이 제대로 안 됐었던 것일까.

임차인 문제

소유자 외 전입자가 있다. 전입일이 2013년 9월 30일이라서 임차인이 아닐 가능성이 높긴 하다. 토지 및 등기부를 보면 소유자가 2020년 11월에 경매 물건지로 전입했다. 또한 이 물건은 과거에도 경매로 나왔다가 취하된 바 있다. 당시 현황조사서를 보면 소유자의 배우자와 통화를 했는데 다른 거주자(임차인)는 없다고 진술했다.

임차인 문제는 쉽게 해결할 수 있을 것 같은데, 인접 토지와의 경계 문제는 사전에 협의를 하거나 아니면 처음부터 언젠가 철거 후 신축을 생각하고 입찰을 해야 할 것 같다. 토지가 계획관리지역의 39평으로 다소 작은 점을 고려하면 어떻게든 건물을 살리는 방법을 찾아보는게 좋을 것 같다.

강원도 고성/속초 여행을 다녀왔다.

이번에 숙박을 한 곳은 켄싱턴리조트 설악비치였다. 켄싱턴리조트 설악비치에 처음 가본 이후 마음에 들어서 강원도 여행을 갈때 마다 가려고 했다. 그런데 다른 곳들도 궁금해서 한 동안 안 가다가 오랜만에 갔다.

참고로 켄싱턴리조트 설악비치는 2022년 3월 28일부터 4월 27일까지 리뉴얼 공사가 예정되어 있다. 그 외에 다른 이벤트들도 나와있는데, '리워즈 전용'이다. 리워즈가 뭔가 해서 찾아보니까 멤버십이었다.

스튜디오 16평형

스튜디오는 원룸형이다. 홈페이지상 원룸1/화장실1로 나와있다. 침대에 누워서도 바다를 볼 수 있는 점이 마음에 들었다. 스튜디오도 오션뷰와 마운틴뷰가 있는데, 마운틴뷰는 이용을 안 해봐서 어떤지 모르겠다.  15시부터 체크인인데, 늦게 도착해서 바다를 바라봤을 때 건물 왼쪽 부분으로 배정을 받았다. 건물 오른쪽 부분이 뷰가 더 좋다.

작은 테이블도 하나 있어서 테이블에 앉아서 바다를 볼 수도 있다.

창문을 열고 바다 사진을 찍었다.

조금 오른쪽으로 보면 켄싱턴비치 글자 등 조형물이 있다. 사진에는 없지만 더 오른쪽으로 가면 버스와 대형 의자도 있다. 건물 오른쪽 부분의 뷰가 더 좋다고 한 이유이다.

일출

켄싱턴리조트 설악비치에 반한 이유가 일출 때문이다. 처음 와서 봤던 일출이 환상적이었다. 이번에는 일출을 볼 생각이 별로 없었는데, 그냥 가기 아쉽기도 하고 날씨를 확인하니까 다행히 '맑음'이라서 일출을 보기로 했다. 아직 봄이라 일출시간도 부담스럽지 않았다.

날씨는 '맑음'이었는데 안개 때문인지 일출시간에 아무것도 보이지 않았다. 새벽부터 산책을 하는 사람들이 보였는데, 대단하다는 생각이 들었다.

서서히 하늘이 붉어졌다.

드디어 해가 보였다. 날씨만 맑다면 일출시간에 아무것도 안 보여도 조금 기다리면 해를 볼 수 있을 것이다.

이번에도 운이 좋아서 일출을 볼 수 있었다.

새벽부터 출항을 하는 배들도 보였다.

마지막 사진들은 일출시간으로부터 거의 20분이 지났을 때의 사진들이다. 처음 왔을 때 봤던 모습과 비교하여 이번에는 크게 느껴지는 것이 없었지만 그래도 여행을 와서 일출을 봐서 기분이 좋았다. 

2020.06.29 - [여행] - 강원도 고성 숙소 추천 - 켄싱턴리조트 설악비치, 환상적인 일출을 보다.​

남양주시 퇴계원읍에 다녀왔다.

퇴계원에는 두 번째로 방문하는 것이었다. 처음 갔을 때는 퇴계원1구역과 퇴계원2구역만 살펴봤고, 나머지 구역들은 관심 밖이었다. 그런데 퇴계원7구역에서 경매 물건이 하나 나와서 임장을 가게 됐다. 퇴계원까지 가는 김에 퇴계원1구역, 퇴계원2구역, 퇴계원4구역, 퇴계원5구역까지 모두 돌아보고 왔다. 남양주시에서 퇴계원 재개발에 속도를 냈기 때문이다.

퇴계원읍은 입지가 좋다. 좌별내, 우왕숙, 남다산이다. 좌측으로 별내 신도시와 갈매신도시가 있고, 우측으로 왕숙 신도시가 들어올 예정이다. 남쪽으로는 위 지도에는 안 나오지만 다산신도시가 있다. 지하철 8호선이 연장되는 별내역까지도 경춘선으로 한 정거장 거리이다.

퇴계원 힐스테이트 아파트가 8억원 정도로 가장 높은 가격을 보여주고 있다. 하지만 아파트가 있는 곳 이외의 지역들은 입지에 비해 낙후된 모습이 많이 보였다.

여기는 퇴계원 재개발 구역에 속하는 곳은 아니지만 로드뷰로 여기 저기 살펴보던 중 조합 사무실 비슷한 것이 보여서 관심을 가지게 됐다. 주로 1층 짜리 노후 주택들이 모여 있는 곳이었다. 여기도 언젠가는 개발이 될 것 같다는 느낌이 들었는데 도로변의 상업지역을 제외하고 제1종일반주거지역이었다.

그래도 나름 퇴계원읍을 지나는 메인도로 중 하나인데 옛날 분위기가 느껴진다. 말 그대로 '읍'의 분위기가 느껴졌다.

퇴계원읍이 개발될수록 이런 건물들의 가치도 크게 상승할 것이다.

여기서부터는 앞서 언급했던 주거지역이다. 일부는 길이 좁아서 로드뷰조차 볼 수 없었던 곳이다.

언젠가는 개발이 될 것 같은데, 퇴계원 재개발 구역 다음이 아닐까 싶다.

퇴계원역 1차 주택 조합

로드뷰를 살펴보다가 이 조합 사무실을 보고 이쪽 구역에도 관심을 갖게 됐다.

퇴계원 구역과 별개로 추진되는 것처럼 보였는데, 건축심의를 통과했다는 현수막도 보였다.

이 도로를 중심으로 왼쪽은 신축 빌라들이 있었고, 오른쪽은 앞쪽의 사진과 같은 노후 주택들이 있었다.

퇴계원 재개발 구역

최근 퇴계원 재개발 구역에 대한 경미한 변경이 있었다. 경미한 변경은 '면적'이고, 사업단계를 보면 상당한 변경이라고 하고 싶다. 사업단계가 2단계에서 1단계로 변경된 것이었다.

단계별 추진계획이 2단계에서 1단계로 변경됐다는 것은 사업진행속도가 빨라지는 것을 의미한다. 2단계는 2024~2025년 계획이었다면, 1단계는 2020~2023년 계획이다. 퇴계원2구역은 처음부터 1단계였고 실제로 사업진행속도도 가장 빠르다. 퇴계원1구역, 퇴계원4구역, 퇴계원7구역은 2단계에서 1단계로 변경됐다.

퇴계원2구역

퇴계원 1구역과 2구역은 지난 임장 때 자세히 살펴봐서 이번에는 대충 살펴보기만 했다.

인근에 주상복합 아파트 공사 현장도 보였다.

사업시행자 지정고시 완료를 축하하는 현수막이 보였다.

퇴계원4구역

길 건너편으로 퇴계원4구역이 있다. 현재 빌라 매물은 2.2억과 2.5억 2개가 올라와 있다. 대지면적 40평 정도의 단독주택은 4억이다.

1단계 조정 관련 현수막도 보였다.

이쪽의 단독주택들은 퇴계원4구역에서 제외된다. 대지면적도 넓어 보이고 건물 상태도 좋아 보인다. 소유주 입장에서는 재개발에 대한 유인이 별로 없을 것이다.

이쪽에도 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

여기는 4구역이 아닐 것이다. 4구역에서 5구역으로 가는 길이다. 큰 도로변으로 안 가고 주택가를 지나갔다.

건너편으로 아파트들이 보였다.

퇴계원5구역

이 도로를 따라 퇴계원중학교와 퇴계원초등학교를 지나서 올라가면 퇴계원5구역이 나온다. 퇴계원5구역의 빌라 매물은 2.3억부터 2.8억, 3억까지 올라와 있다. 다른 구역들과 시세 차이가 거의 없어서, 아니면 오히려 4구역이나 7구역보다 비싸서, 퇴계원5구역도 1단계로 조정된 줄 알았다. 그런데 자세히 보니까 퇴계원5구역은 여전히 2단계로 남아있다. 그래서 다른 구역들에 비해 매물이 많은 것 같기도 하다.

퇴계원5구역도 1단계로 조정해서 다른 구역들과 함께 빨리 사업을 진행해도 좋을 것 같은데, 왜 5구역만 2단계로 남겨두었는지 모르겠다.

퇴계원7구역

퇴계원7구역은 퇴계원역에서도 가깝고 남쪽으로 괜찮은 조망도 나올 것 같아서 기대했던 곳이다. 하지만 기대보다 뷰는 별로여서 아쉬웠다. 현재 매물은 2.3억 정도로 빌라가 몇 개 올라와 있다. 경매로 나온 빌라의 감정가는 2억 정도다.

위 건물을 포함하여 뒤쪽으로 퇴계원7구역이 있다.

역시 1단계 조정 축하 현수막이 보였다.

도로를 사이에 두고 비슷한 모양의 주택들이 있었다.

약간 경사가 있었고, 상태가 괜찮은 주택들도 있었고 노후된 주택들도 있었다.

퇴계원7구역에서 북쪽으로 퇴계원극동아파트가 있다. 총 498세대로 1999년에 준공된 아파트이다. 2020년까지만 해도 32평이 3억원 초반대였다. 최근 실거래가는 5억 후반대였다. 이렇게 주변 아파트 가격이 크게 상승한 것이 퇴계원 재개발 구역에 영향을 주었을 것이다.

저 앞이 남쪽 방향으로 퇴계원7구역에서 기대했던 뷰인데, 겨울이라서 그런지 다소 황량했다. 주변이 전체적으로 개발된다면 조금 나아질 것 같기도 하다.

저 앞으로 보이는 아파트가 퇴계원 힐스테이트 아파트이다. 퇴계원7구역 바로 남쪽으로 경춘선이 지나간다. 임장을 하는 동안 기차가 지나가지 않아서 소음이 어느 정도인지 모르겠는데, 아무튼 이것도 단점이다.

왼쪽이 경춘선 철길이고 저 앞쪽이 퇴계원7구역이다.

퇴계원 재개발 구역은 실투자금 1~2억으로 투자할 수 있는데, 문제는 그 다음이다. 퇴계원 2구역의 (예정) 조합원 분양가가 생각보다 높았다. 나머지 구역들도 사업이 진행되면서 비슷한 수준의 조합원 분양가가 나온다면 추정분담금도 1.6~3.3억 정도로 비슷한 수준일 것이다. 조합원 분양가만 봤을 때는 부담스러웠는데 최종적으로 들어가는 금액을 따져보니 주변 시세만 유지된다면 나름 괜찮다는 생각도 든다. 

아무튼 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶다.