생각하고 부자되기

수원지방법원 성남지원에 다녀왔다.

2020년 7월 서울북부지방법원의 경매 법정에 가본 후 1년 6개월만이다. 그때 낙찰을 받은 사람들을 보면서 상당한 동기부여를 받았고, 그러한 분위기를 자주 느끼기 위해 매달 법원에 가려고 결심했다. 그런데 한편으로는 무슨 의미가 있나 하는 생각도 들었고, 본업으로 바빠서 실행하지 못했다. 그렇게 경매 입찰 한번 못하고 시간이 흘러 2022년이 됐다. 그리고 2022년 새해를 맞이하여 경매 법정에 다녀왔다.

왜 하필 성남지원인가.

최근에 글을 올린 관심물건 때문이었다. 아파트, 빌라 같은 부동산이 아닌 차량인데 어떤 사람들이 입찰을 하는지 궁금했다. 과연 얼마에 낙찰되는지 현장에서 지켜보고 싶었다. 또한 은행동 빌라도 있었다. 물건검색을 하다가 봤던 빌라인데 대지지분이 작아서 그냥 넘겼던 물건이다. 이 물건도 법원에 갔던 날이 입찰기일이었는데, 결과가 궁금하기도 했지만 물건지가 성남지원에서 멀지 않아서 법원에 갔다가 임장을 갈 생각이었다.

수원지방법원 성남지원은 8호선 남한산성입구역에서 매우 가깝다. 경매로 나온 은행동 빌라 역시 남한산성입구역에서 갈 수 있었다.

지하철역 출구에서 성남지원 경매 법정까지 2~3분이면 도착할 수 있을 것이다. 다만 언덕을 약간 올라가야 한다. 주차공간은 협소한 편이다. 대중교통을 이용하거나, 차를 타고 간다면 미리 도착하거나 주변에 주차공간을 알아놓을 필요가 있다. 도로변에 주차를 해놓은 차들도 보였는데 뭐하는 차들인지 모르겠다. 아무튼 성남지원은 규모가 작아서 그런지 경매도 10시와 14시에 각각 있었다. 다른 사람들이 다녀온 글에서도 그런 내용이 있었고, 내가 갔던 날도 그랬고, 다음 입찰기일에도 하루에 두 차례 있다.

도로 건너편 언덕 위에 성남지원이 있다. 여유 있게 도착해서 편의점에 들렀다가 찍은 사진이다.

보통 경매 법원에는 신한은행이 있다고 하는데, 성남지원에는 우리은행이 있었다. 다른 입찰 후기에서도 봤던 내용이지만 이렇게 직접 경험하면서 기억하고 싶었다. 언젠가 입찰을 할 때 도움이 되리라 생각한다.

이날 오전 경매는 제3별관 제5호 법정에서 있었다. 규모도 작은 편이고 지도를 보고 쉽게 찾아갈 수 있었다. 입구에서 체온 측정 및 큐알 체크인을 하고 안으로 들어갔다. 이미 많은 사람들이 와 있었다. 들어가자마자 오른쪽으로 앞으로 가면 입찰봉투를 받을 수 있다. 뒤에서 봤을 때 왼편에 입찰 서류를 작성하는 공간들이 있다. 몇 개 있었는데 모두 사람들이 차지하고 있었다. 이날 입찰한 사람들이 별로 없는 편인데도 그랬다. 미리 가서 작성하거나 조용한 장소를 찾아서 작성하는 것이 나을 수도 있다.

입찰마감은 11시 10분

이 정도만 보고 임장을 갈까 하는 생각도 들었다. 지난 번에 북부지법에 갔을 때는 모든 절차가 13시가 넘어서 끝났기 때문이다. 그런데 관심물건에도 입찰한 사람이 있어서 낙찰 결과가 궁금해서 더 있어 보기로 했다.

건물 밖으로 모니터와 벤치들이 몇 개 있었다. 여기서도 스피커를 통해 진행 상황을 알 수 있었다.

이날 입찰자가 있던 물건은 총 15개였다. 입찰자가 가장 많은 물건도 총 입찰자수가 8명에 불과했다. 단독입찰도 종종 있었다. 덕분에 모든 절차가 12시 무렵 끝났다.

11시 10분

입찰마감 후 입찰봉투 정리

11시 17분

입찰자가 있는 사건번호 발표

11시 19분

개찰시작

12시 종료

대략적으로 이렇게 진행됐다. 대금납부/취하된 사건에도 입찰한 사람이 있었다. 헛걸음을 하지 않기 위해서는 전일 및 당일 아침에도 입찰하려는 사건의 진행 여부를 필히 확인해야 한다.

처음 북부지법에 갔을 때는 모든 것이 어색했는데 이번에는 두번째라 보다 자연스럽게 행동했다. 입구에서 대출명함을 잔뜩 받고, 안으로 들어가서 분위기를 살피고 나왔다. 대출명함도 굳이 법원까지 간 이유 중 하나였다. 지역별/법원별 대출상담자들의 연락처를 정리한 파일도 구할 수 있지만, 직접 얻은 대출명함도 언젠가 유용하게 쓸 것이다.

이날도 많은 동기 부여를 받고 왔다. 오전에 진행된 15개의 사건들을 낙찰자가 왜 낙찰받았는지 모두 최대한 분석할 계획이다. 법원에 다녀와서 예전에 작성한 글도 읽어봤다. 그때도 동기 부여를 받고 계획을 세웠는데 제대로 실천하지 못했다. 올해에는 달라지고 싶다. 앞으로 서울 및 수도권의 경매 법정들을 한 달에 하나씩 방문하겠다는 목표를 세웠다. 진짜 마음에 드는 관심물건을 찾는다면 입찰도 해볼 생각이다.

자동차 경매

2016년식 레이

감정가 450만

경매 물건을 검색하던 중 저렴하게 올라온 2016년식 레이가 눈에 띄었다. 주행거리도 68,000km 정도인데, 감정가는 고작 450만원. 요즘 신차 구입이 어려워서 중고차 가격도 많이 올랐다고 한다. 게다가 차박이 인기를 끌면서 레이는 아예 캠핑카 모델도 나왔다. 그런데 레이가 450만원이라니 관심이 안 갈 수가 없었다. 물론 저렴한 것은 다 그 이유가 있다.

감정가 450만원에 경매로 나온 레이의 물건기본정보이다. 민감한 정보는 삭제했다. 사고이력이 있는데, 내차피해 1회로 금액은 921,780원이었다. 크게 문제가 되는 금액은 아니라고 본다.

주행거리는 67,946km이다. 4~5만 km 이하였으면 더 좋았을텐데, 6~7만 km도 나쁜 수준은 아니다. 특히 세컨카로 차박용, 캠핑용으로 사용한다면 문제가 될 것이 없다.

 정말 저렴하게 올라온 것이 맞는지 경매로 나온 다른 레이들을 살펴봤다.

연식   주행거리   감정가

2019년식 36,746km 970만원

2016년식 112,308km 600만원

2015년식 78,224km 1,000만원

2012년식 201,335km 520만원

2016년식 67,946km가 450만원으로 확실히 저렴하게 나온 것을 알 수 있다. 2015년식 78,224km가 그나마 비슷한 연식과 주행거리인데 감정가가 1,000만원으로 두 배가 넘는 수준이다. 하지만 저렴하게 나온 것은 다 이유가 있었다.

차량 전면부와 후면부에는 크게 문제가 없어 보인다. 전면 번호판이 없다는데 번호판은 어차피 새로 달아야 하는거 아닌가.

내부 천장에 흠집이 있는데 저 정도의 흠집은 개인적으로 그냥 사용해도 무관다. 흠집이 감정가가 낮은 이유가 아니다. 문제는 따로 있다.

처음 내부 사진을 보고 깜짝 놀랐다. 물건 설명에 내부에 적재물이 있다고 해서 '그냥 그런가 보다' 하고 별 생각이 없었는데, 뒷좌석이 아예 없고 적재물이 가득했다. 청소기 같은 물건도 보이는데 청소업체에서 차량으로 사용했던 것으로 추정된다. 철제 선반도 보인다. 뒷좌석이 없고 구조물이 설치된 것이 감정가가 낮게 나온 이유였다.

일반적으로 사용하려는 중고차의 경유 좌석이 없는 것이 크게 문제가 되지만, 차박 또는 캠핑카로 사용한다면 뒷좌석이 없는게 문제가 되지 않는다고 생각한다. 오히려 좋은 기회가 될 수 있다. 내부 적재물을 치우고, 철제 구조물을 제거하고 차박용 또는 캠핑용으로 개조를 하면 될 것 같다. 추가적인 비용이 얼마나 들지는 모르겠다. 그래도 감정가가 450만원이라는 것을 고려하면 충분히 매력이 있다고 생각한다. 직접 사용해도 좋고, 수리 및 개조를 해서 중고차로 판매할 수도 있을 것이다. 최종적으로 얼마나 낙찰을 받느냐가 문제이다.

입찰기일은 2022년 1월 10일. 추후에 결과를 업데이트 하겠다.

2022. 01. 10. 내용추가

약속한대로 입찰결과를 업데이트 하겠다.

오늘 2016년식 레이에 총 5명이 입찰했다. 5,511,000원에 낙찰됐다. 차순위는 494만원, 3순위는 479만원이었다. 551만원이면 취득세 등을 감안하더라도 상당히 저렴한 가격에 낙찰을 받았다고 본다. 기본적인 부품을 교환하고 캠핑카로 개조를 해도 중고 시세보다 훨씬 저렴할 것 같다. 처음 이 글을 작성하고 레이 캠핑카에 대해 검색도 하고 유튜브도 봤는데, 평탄화 작업을 하는 데 생각보다 비용이 얼마 안 들었다. 

노원구 상계동에 다녀왔다.

상계동 임장이라고 했지만 미도아파트와 상계 주공1단지 아파트는 중계역에서 가깝다. 입지는 매우 좋다. 초역세권은 아니지만 역세권이고, 주변에 중랑천, 당현천 등 공원도 많다. 또한 가까운 곳에 상계백병원도 있다.

중계역 북측의 당현천을 따라 위쪽은 상계동, 아래쪽은 중계동이다. 중계역 주변으로 임장을 온 이유는 경매로 나온 아파트들 때문이었다. 최근 미도아파트에서 경매가 나왔고, 이미 낙찰된 롯데우성아파트의 경매 물건도 있다. 이번 글은 미도아파트를 다루고, 다음글에서 롯데우성아파트 주변을 정리할 예정이다.

미도아파트는 37평이 9억, 상계주공1단지아파트는 24평이 7.6억으로 나온다. 평형별 가격 아래쪽은 평당가를 옵션으로 설정한 것이다. 미도아파트가 평당 2,426만원으로 가장 낮다. 중계역 주변으로 이름이 안 보이는 아파트들은 중계그린아파트와 중계무지개1단지아파트이다. 중계역 초역세권이라 입지가 매우 좋아 보였다. 추후에 재건축을 하면 가치가 상승할 것 같다. 그러한 가치를 반영해서 그런지 1990년대 초반에 지어진 아파트인데도 2016년에 준공된 중계센트럴파크 아파트와 평당가가 비슷한 수준이다.

미도아파트

1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 15층짜리 총 3개동으로 600세대가 있다. 주차대수는 509대로 세대당 0.84대로 부족한 편이다. 용적률은 229%, 건폐율은 17%이다.

3년 전에는 5억 초반대였는데 최근에는 8억 후반대에 거래됐다. 참고로 경매로 나온 물건의 감정가는 8억 8천만 원이다. 이 물건은 2016년에도 경매로 나왔던 물건인데 그때의 감정가는 3억 3천만 원이었다. 이유는 알 수 없지만 경매가 중단되었다가 최근 재개된 것 같다. 현재 네이버부동산에 올라온 매물의 경우 매매가는 9억 4천만 원에서 12억원, 전세가는 4억 5천만 원에서 6억 5천만 원이다.

평형은 하나만 존재한다. 호갱노노에서는 37평, 공급 122㎡, 전용 88㎡로 나오는데, 네이버부동산에서는 115.32㎡/87.57㎡로 나온다. 2평 정도 차이가 나는데, 이러한 차이나 호갱노노에서 미도아파트의 평단가가 낮은 데 영향을 주는 것 같다.

상계 주공1단지 아파트

미도아파트와 마찬가지로 1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 세대수는 2,064세대로 대단지이다. 주차대수는 927대로 세대당 0.44대이다. 용적률은 171%, 건폐율은 16%이다. 미도아파트에 비해 용적률이 낮다. 상계 주공1단지 아파트는 5층 아파트와 15층 아파트가 섞여 있기 때문이다. 미도아파트 주변을 돌아다닐 때 상계 주공1단지 아파트의 재건축 관련 현수막에도 눈길이 갔지만 5층 아파트도 보여서 더욱 관심이 갔었다.

역세권, 병세권, 공세권, 초품아로 입지가 매우 좋다.

3년 전에는 3억 후반대였는데, 최근에는 7억 중반대에 거래됐다.

재건축을 앞두고 있어서 그런지 전세가율이 낮은 편이다. 2015~2016년 무렵에는 5천만 원으로도 갭투자가 가능했다. 24평의 경우 현재 매물의 매매가는 7억 5천만 원에서 8억 3천만 원, 전세가는 2~3억이다.

현장 사진들

상계미도아파트 재건축 추진준비위원회에서 재건축을 추진하고 있다.

구축 아파트의 경우 아파트는 도색을 해서 외관이 괜찮지만 상가 건물의 경우 세월의 흔적이 그대로 느껴지는 경우가 많다.

미도아파트 101동의 모습이다. 복도식 아파트이다.

구축아파트에서 보이는 모습이다. 미도아파트의 경우에도 지역난방이었다. 그런데 몇몇 매물에서는 개별난방으로 전환했다고 나왔다. 2018년에 수도배관과 온수배관을 교체하면서 개별난방으로 전환한 것 같기도 하다.

여기로 나가면 중계역까지 3분이면 갈 수 있다.

저쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상가가 보여서 찍어봤다.

미도아파트에서 경매로 나온 물건은 1층인데, 2016년 조사 당시에도 장기간 공실로 미납 관리비가 약 400~500만원이었따고 한다. 현재에도 공실로 보였는데, 미납 관리비를 철저히 확인할 필요가 있다.

아까와 비슷한 내용의 현수막이다.

여기도 상계 주공1단지 아파트 상가이다.

여기는 미도아파트의 상가이다.

이사를 가는건지 오는건지 이사하는 모습도 보였다.

미도아파트 현수막 뒤로 상계 주공1단지 아파트가 보인다.

미도아파트와 상계 주공1단지 아파트가 통합으로 재건축을 해도 좋을 것 같은데 각자 이해관계가 달라서 쉽지 않을 것이다.

1988년에 지은 아파트인데 지하주차장도 있었다. 지하주차장이 있어서 상계 주공1단지에 비해 세대당 주차대수가 더 나오는 것 같다. 상계 주공1단지는 대단지라서 구석구석 다 다닌 것은 아니지만 지하주차장이 안 보였다. 지금 로드뷰로 안 가본 쪽을 살펴봐도 지하주차장이 안보인다.

미도아파트 근처에 5층 아파트가 보였다. 그 아파트도 상계 주공1단지였다. 지금 지도를 살펴보니 108동부터 114동까지는 5층 아파트이고, 다른 동은 최고층이 12층 또는 15층이다. 

언제 걸린 현수막인지는 모르겠지만 정밀안전진단을 통과했다고 한다.

입구가 독특해서 찍어봤다.

여기도 현수막이 보였다. 대단지라서 그런지 여기 저기 현수막들이 많이 보였다.

아까 미도아파트에서 찍은 상가와 동일한 상가 건물인데 약간 다른 각도에서 찍었다.

아파트 단지 가운데에 5층 짜리 아파트가 모여 있었다. 동간 간격도 넓었다.

여기는 GS건설의 현수막이다.

여기도 최고층이 5층인 동들 근처이다.

이렇게 보니 확실히 차이가 난다. 왼쪽은 5층, 104동은 15층이다.

저 멀리 보이는 건물이 백병원이다.

상계 주공1단지 아파트에서 길 하나만 건너편 당현초등학교가 있다. 그 뒤쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상계 주공1단지 아파트 쪽에도 상천초등학교가 있다.

단지 내 상가는 아니고 상계 주공1단지 아파트와 큰 도로 사이에 있는 상가 건물들이다. 상계 주공1단지 아파트가 재건축 된다면 이 상가건물의 가치는 더욱 상승할 것이다.