생각하고 부자되기

 

성북구 하월곡동에 다녀왔다.

 

원래 월곡두산위브 아파트와 월곡꿈의숲대우푸르지오 아파트만 간단히 돌아볼 생각이었다. 그런데 어제 신속통합기획 민간재개발 1차 선정 21곳이 발표됐다. 그중 '(가칭) 성북 하월곡동 70-1 일대'도 있었는데, 그 위치가 월곡두산위브 바로 맞은편이었다.

 

가운데 원으로 표시한 부분이 이번에 신속통합기획 민간재개발 1차로 선정된 (가칭) 하월곡동 70-1 일대이다. 그 주변으로 월곡두산위브 아파트와 꿈의숲푸르지오 아파트가 보인다. 더 멀리 보면 장위뉴타운도 보이고, 미아-길음 뉴타운의 대장주라고 할 수 있는 래미안 길음센터피스 아파트도 보인다. 파란색은 이동했던 경로인데, 그 경로를 따라 이 글의 순서는 아래와 같다.

 

월곡두산위브 아파트

구동신아파트 소규모재건축

(가칭) 하월곡동 70-1 일대

꿈의숲푸르지오 아파트

하월곡동과 장위동의 경계

 

마지막의 장위동은 하월곡동 아파트에서 바라본 장위동의 모습으로 아파트가 생긴 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 극명하게 드러난다.

 

 

월곡두산위브 아파트

 

월곡두산위브 아파트는 하월곡동 70-1 일대 바로 맞은편에 있다. 2003년에 준공된 아파트로 2197세대의 대단지이다.

 

 

월곡두산위브 아파트의 33평형은 5년 전에 4억원 초반대에 거래됐는데, 가장 최근에는 9억 중후반대에 거래됐다. 현재 매물은 그보다 높은 수준인 10억부터 10.5억, 가장 높은 것은 12억에 올라와 있다.

 

 

2천 세대 이상의 대단지 아파트라서 차량 출입구도 5개나 된다.

 

 

125동 주변을 돌아보면서 사진을 몇 장 찍었는데, 사진에서는 별다른 느낌이 안 난다. 실제로는 20년이 다 되어가는 아파트인데 매우 괜찮다는 느낌이었다.

 

 

정문 옆 상가도 찍어봤다. 나중에 도로변 상가 사진도 나오는데, 그쪽이 훨씬 낫다.

 

 

 

(구)동신아파트

 

하월곡동 70-1 일대 바로 아래쪽으로 아파트가 보였다. 임장을 가기 전에 손품을 팔면서 로드뷰를 보는데, (구)동신아파트는 5층 짜리 아파트였다. 대박일 수도 있다는 느낌이 왔다. 그런데 바로 그 (구)동신아파트에서 소규모 재건축이 진행 중이었고, 그만큼 시세도 올라 있었다. 참고로 아래쪽의 동신아파트와 구별하기 위해 구동신아파트라 하는 것 같았다.

 

 

기사를 보니 90% 이상이 동의했다고 한다.

 

 

 

 

5층 짜리 아파트로 총 3개동이 있다. 세대수는 90세대고, 1985년 준공이다. 22평(75/59㎡)의 경우 현재 7억 초반대에 매물이 올라와 있다. 불과 1년 전만해도 3억원 정도에 거래됐다. 재건축 되는 5층 짜리 아파트의 가치를 잘 보여준다.

 

 

단지 입구의 상가는 월곡두산위브 쪽에서 봤을 때도 눈길이 갔는데, 재건축에 포함되는지 제외되는지 모르겠다. 아마 제외될 것 같다. 위 사진에서 보이는 건물이 입구에 있는 상가 후면부이고 그 뒤쪽이 월곡두산위브 아파트이다.

 

 

공터라고 했지만 가벼운 운동기구들이 있다. 안 그래도 동간 간격이 넓은데 이런 공간까지 있어서 단순히 계산한 세대당 대지지분이 약 20평이 나온다.

 

 

 

 

(가칭) 하월곡동 70-1 일대

신속통합기획 민간재개발 1차

 

드디어 하월곡동 70-1 일대이다. 오른쪽으로 월곡두산위브 아파트가 있고, 아래쪽으로 구동신아파트가 보인다. 월곡역 2번, 3번 출구까지 직선거리로 대략 850미터인데, 북서쪽의 미아사거리역 2번, 3번 출구까지도 직선거리로 650미터 정도 된다. 역세권보다는 이렇게 지하철역에서 어느 정도 떨어진 곳이 재개발 가능성이 높다.

 

 

가칭 성북 하월곡동 70-1 일대의 노후도는 위와 같다. 가운데 부분과 바깥쪽으로 몇몇 신축들이 보이지만 전체적으로 노후된 상태이다.

 

 

중심 상권이라고 했지만 정말인지는 모르겠고 하월곡동 70-1 일대를 가로 지르는 도로의 모습이다.

 

 

골목 끝으로 보이는 아파트가 구동신아파트이다. 사진상 흰색/빨간색 깃발도 보인다.

 

 

1990년대 초반에 지어진듯한 주택들 뒤로 동신아파트가 보인다.

 

 

골목길의 모습은 특별한게 없었다. 일부 좁은 골목길에서는 공공재개발 신설동1구역이었던가. 그쪽 분위기가 났다. 그외에는 전체적으로 평지였다. 이렇게 평지였기 때문에 오히려 재개발이 안 되고 남아있었다는 생각도 든다. 건너편 아파트들은 경사가 있는 편이었다. 아래쪽에서 꿈의숨푸르지오 아파트 사진을 보면 경사가 어느 정도인지 알 수 있을 것이다.

 

 

노후된 주택들이 대부분이었고, 오른쪽 사진과 같이 신축이나 리모델링을 한거 같은 건물도 보였다.

 

 

 

 

또 다른 깃발이 보인다.

 

 

 

 

이 사진을 보니 장위뉴타운에서 재개발이 시작되지 않은 곳이 생각난다.

 

여기서 잠깐 부동산을 방문했던 이야기를 해보겠다. 신속통합기획 민간재개발 1차 21곳이 바로 어제 발표되었고, 그 다음날 오전에 임장을 갔으니 부동산에서도 그저 이 일대가 민간재개발 1차 후보지로 선정된 정도만 알고 있었다. 당연히 매물은 없었고, 1차 선정 발표 이전에도 매물이 거의 없었다고 했다. 부동산 바깥에도 전월세 매물만 몇 개 붙어있을 뿐이었다.

 

 

지도에 시장이 보였는데, 지도에 나온 위치가 아닌 도로쪽에 시장이 있었다.

 

 

재래시장이 있으면 재개발이 어렵다는 말을 들었는데, 여기 시장은 규모도 작고 재개발에 방해가 될 것 같다는 생각이 안 들었다.

 

 

여기가 바로 아까 잠깐 언급했던 월곡두산위브 도로변 상가이다. 적어도 1층에는 공실이 거의 안 보였다.

 

 

월곡두산위브 상가에서 바라본 성북 하월곡동 70-1 일대 모습이다.

 

 

이 사진에서는 언덕의 경사가 잘 안 느껴진다.

 

 

도로에서 어느 정도 올라와서 내려다본 모습이다. 경사가 꽤 있다. 인도 위에 지붕까지 설치되어 있었다. 마침 오늘 새벽에도 눈이 조금 왔는데, 이런 경사에 눈까지 쌓이면 많은 사람들이 다칠 것 같다. 그래서 지붕을 설치한 것이 아닐까.

 

 

인도 위의 지붕은 저 위쪽까지 이어졌다.

 

 

아파트 뒤쪽으로는 큰 공원이 있었는데, 궁금했지만 안쪽까지 들어가지 않았다. 나름 공세권, 숲세권이다.

 

 

게다가 초품아이기도 하다. 아파트가 초등학교를 품은 것은 아니지만 월곡두산위브에서 길 하나만 건너면 초등학교 정문이 나왔고, 꿈의숲푸르지오에서도 길 하나만 건너면 초등학교 입구가 나왔다. 그쪽은 후문인지 작은 입구였다.

 

 

 

꿈의숲푸르지오

 

밤나무골시장이 있는 곳이 (가칭) 성북 하월곡동 70-1 일대이다. 그 오른쪽으로 아파트 단지들이 있다. 래미안월곡 아파트는 생략하고 꿈의숲푸르지오로 갔다. 꿈의숲푸르지오는 2010년에 준공된 아파트로 총 714세대이다.

 

 

5년 전에는 4억 초중반에 거래됐는데, 가장 최근에는 10억 초중반에 거래됐다.

 

 

 

 

 

 

단지 내 사진은 막 찍어서 별다른 감흥이 없다. ATM이 있는 것이 신기했다.

 

 

꿈의숲푸르지오 104동을 중심으로 잠깐 돌아보고 나왔다.

 

 

장위동

 

드디어 마지막으로 장위동이다.

 

빨간색 점섬으로 표시한 부분이 하월곡동과 장위동의 경계이다. 꿈의숲푸르지오 아파트에서 나오는데 높은 계단들이 보였고, 그 뒤쪽으로 노후된 주택들이 보였다. 저긴 뭔가 하고 잠깐 살펴봤는데, 돌아와서 지도를 확인해보니 하월곡동과 장위동의 경계에서 장위동 쪽이었다.

 

 

바로 이 계단이다.

 

 

하월곡동 쪽은 아파트인데, 장위동은 위 사진들과 같은 모습이었다. 장위뉴타운도 전체적으로 개발이 진행됐다면 이쪽도 아파트가 있었을 것이다. 물론 장위뉴타운에도 몇몇 구역에는 멋진 아파트 단지들이 생겼다.

 

 

세월의 흔적이 느껴지는 주택의 지붕 뒤쪽으로 저 멀리 고층 아파트가 보였다.

 

 

경사가 상당히 심했다. 눈도 그대로 쌓여 있어서 넘어질까봐 무척 조심했다.

 

 

푸르지오 아파트가 있는 곳과 오른쪽은 하월곡동, 왼쪽은 장위동이다.

 

 

조금 더 내려가자 다행히 계단과 지붕이 있었다.

 

 

그냥 길음 뉴타운이라고 하는게 맞을까. 아무튼 저 멀리 보이는 초고층 아파트들은 롯데캐슬클라시아 아파트와 래미안길음센터피스 아파트이다.

 

 

 

아래 글에는 청량리동 19 일대를 다녀온 내용이 일부 있다.

 

2021.05.03 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 청량리동 임장 - 청량리7구역, 청량리8구역 재개발

 

동대문구 청량리동 임장 - 청량리7구역, 청량리8구역 재개발

동대문구 청량리동에 다녀왔다. 원래 화곡동과 신월동으로 임장을 가려고 했는데, 그 지역에 있는 경매 물건들이 모두 선순위 임차인이 있는 물건이라 임장을 가는게 별 의미가 없다는 생각이

trlt30.tistory.com

 

 

 

1년 6개월만에 실물투자를 목적으로 은화를 소량 구입했다.

 

원래는 소득의 일정 비율을 금이나 은을 구입하는 데 쓰려고 했는데, 큰 의미가 없는 것 같았다. 실물 구입을 통해 위험을 관리하기보다는 돈을 모아 부동산이나 주식에 투자하는 것이 더 낫겠다는 생각이 들었다. 인플레이션 등에 대한 헷지는 그 이후에 해도 늦지 않을 것 같았다. 그동안 금/은의 가격이 많이 오르기도 했다. 그러다가 연말을 맞이하여 다소 충동적으로 은화를 구입했다.

 

구입한 은화는 네 종류로 총 7개, 8온스이다. 7개이지만 하나가 2온스 짜리라서 총 8온스가 된다. 지출한 금액은 32만원 정도이다. 개별 은화의 가격은 다르지만 온스당 4만원 정도 지출했다. 기본적인 불리언 은화를 구입하면 온스당 3만원 중반대에 구할 수 있을 것이다. 

 

 

최근 3년 동안 금과 은의 시세를 나타낸 것이다. 단위는 달러이다. 1~2년 전에 비해 많이 상승했기에 가끔 관심만 가지고 있었을 뿐 소액이라도 구입하지 않고 있었다. 이번에 은화를 구입하면서 과거의 주문내역을 봤는데, 2020년 3월에 두 차례 구입한 내역이 있었다. 은의 경우 완전 저점이던 시기였는데 아쉽게도 금액은 크지 않다.

 

 

이미 몇 개 보유하고 있는 은화인데 평단가를 낮춘다고 생각하고 소량 구입했다. 가격은 약 34,000원.

 

 

잘 모르는 은화였는데 발행량이 5만개로 희소성이 있을 것 같아서 구입했다. 개당 약 40,000원.

 

 

호주 루나 시리즈이다. 역시 희소성을 생각하고 색채로 구입했다. 원래 올해 초에 구입했어야 했는데, 가격이 떨어지기를 기다리다가 구입하지 못했다. 결국 기다리던 가격은 떨어지지 않고 품절되기 전에 구입했다. 개당 48,000원 정도.

 

 

호주 오리너구리 은화이다. 크기는 1온스 은화와 비슷한데 2온스 은화로 두께가 두껍다. 희소성을 생각해서 구입했다. 가격은 75,000원 정도.

 

 

은화들을 투자 및 수집 목적으로 구입했다. 원래는 몇 개씩 더 주문하려고 했는데 분할매수한다고 생각하고 수량을 조절했다. 2022년 호주 루나 시리즈가 나오면 추가로 주문할 생각이다.

 

희소성까지 고려한다면 발행량이 적은 은화를 선택하면 될 것이다. 추가적인 가치 상승은 생각하지 않고 저렴한 것을 원한다면 실버이글이나 메이플 같은 불리언 은화를 구입하거나 실버바를 구입하면 된다. 나는 희소성을 고려하는 편이다. 그런데 발행량이 적다고 무조건 가치가 있는 것도 아니다. 2020년 한국 호랑이 은화의 경우 발행량이 33,000개라고 하는데, 보통의 불리언 은화보다 가격이 낮았다. 국제적인 수요가 없어서 그렇다고 생각한다.

 

1/10온스 금화도 구입하고 싶었지만 결국 구입하지 못했다. 현재 2022년 호주 루나 시리즈 1/10온스 금화의 가격은 277,900원이다. 몇 년 전에 1/10온스 금화를 10만원 후반대에 구입했기 때문에 옛날 가격이 생각나서 구입하지 못했다. 앞으로 금시세가 어떻게 될지는 모르겠지만 매수할 기회가 왔으면 좋겠다.

 

성동구 성수동에 다녀왔다.

보다 정확히 말하면 성수1가2동이다.

 

뚝섬역에서 출발해서 서울숲IT캐슬, 성수더스페이스타워를 봤다. 그리고 뚝섬역으로 돌아오면서 성수1구역에 있는 민락맨션, 유성연립, 부용빌라, 부용연립을 살펴봤다. 성수동 지식산업센터 옥상에서는 서울숲아이파크리버포레 1차와2차 공사현장도 보였다. 위 지도에서 각각 빨간색, 주황색, 노란색으로 표시했다.

 

지금까지 성수동에 두세 차례 임장을 갔다. 성수역 북측에 있는 지식산업센터와 한강변의 성수전략정비구역에 갔었다. 하도 오래돼서 언제인지 정확히 기억도 안 난다. 그동안 아파트 가격이 상승한만큼 지식산업센터도 시세가 상승해서 관심을 안 갖고 있었다. 

 

 

서울숲IT캐슬

 

뚝섬역과 한양대역 사이에 있는 지식산업센터이다. 2014년에 준공된 건물로 16층까지 있다.

 

 

1층 로비에 있는 입주현황판이다. 공실이 거의 없어 보였다.

 

그래도 매물이 하나 있었는데, 공급 60평, 전용 30평이 15억 6천 만원에 나왔다. 평당 2619만원이다. 현재 2800/280에 임대를 주고 있는 물건이었다.

 

 

저 멀리 갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 트리마제가 보였다.

지하철이 지나가는 길 건너편으로 공사현장이 보였다. 지역주택조합으로 시작한 곳으로 알고 있는데, 다른 곳들과 달리 사업이 진행중인 곳이다.

 

 

서울숲아이파크리버포레는 1차와 2차로 구역이 나누어져 있는데 위 사진에 나온 곳이 2차 현장이다. 2024년 5월 준공 예정으로 2차는 528세대이다.

 

 

이쪽은 서울숲아이파크리버포레 1차 공사현장인데, 1차는 825세대로 예정되어 있다. 사진 위쪽을 보면 높은 건물이 하나 있다. 결국 저 건물은 제외하고 사업을 진행한 것 같다.

 

 

응봉산과 저 멀리 서울타워까지 보였다. 아파트들도 많다.

 

 

 

 

 

 

지식산업센터 옥상에는 정원 및 흡연공간이 있다. 상주업체의 직원들이 흡연을 하러 올라온다. 전망도 좋으니 잠시 휴식을 취할 겸 올라오면 좋겠는데, 계단에 금연이라고 적혀있음에도 계단에서 흡연을 하는 사람들도 있다.

 

서울숲IT캐슬에는 승객용 엘리베이터가 3대 있었다. 하나는 저층 전용, 나머지는 고층 홀수층/짝수층이었다. 그래도 대기 시간이 조금 길었다. 이게 사람들이 옥상까지 안 올라오는 이유일까.

 

 

서울숲IT캐슬에서 성수더스페이스타워로 가는 길에도 공사현장이 있었다. 주용도가 근린생활시설, 업무시설로 적혀 있었는데, 여기도 또 다른 지식산업센터가 생기는 것일까.

 

 

 

성수더스페이스타워

 

2020년 11월에 준공된 지식산업센터이다. 한 동안 공사중인 모습만 봐서 지난 11월에 준공을 한줄 알았는데, 작년 11월 사용승인으로 벌써 1년이 지났다.

 

이 편의점도 매물로 나와 있었다. 공급 20평, 전용 10평으로 12억 5천 만원이었다. 평당 6514만원.

현재 3000/350에 임대중인데, 그 정도의 매출이 나오는지 모르겠다. 어느 지식산업센터든 주말에는 유동인구가 적다.

 

 

빈칸이 거의 안 보여서 한달만에 입주사가 다 정해지다니, 역시 지식산업센터의 열기가 대단하군. 이렇게 생각했는데 잠깐 착각한 결과였다. 21년 11월 준공이 아닌 20년 11월 준공.

 

 

바깥 모습이긴 하지만 화장실도 깔끔하다. 이런 깔끔함도 업체들이 지식산업센터를 선호하는 이유 중 하나이다.

 

 

서울숲IT캐슬과 달리 더스페이스타워는 옥상 주변이 유리로 막혀 있었다. 안전 면에서는 더 낫지만 깔끔한 뷰가 안 보이는 것이 아쉬웠다.

 

 

 

 

저 멀리 한강이 살짝 보였다. 앞서 서울숲IT캐슬에서 언급한다는 것을 깜빡했는데, 서울숲IT캐슬은 지하철이 다니는 길 바로 옆에 있다. 위 사진에도 아래쪽을 보면 2호선 지하철이 두 대 지나가고 있다. 서울숲IT캐슬 저층은 이런 소음에 조금 영향을 받을 것 같았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

저 멀리 롯데월드타워까지 보인다. 앞쪽은 아파트가 있다. 이쪽은 준공업지역으로 주거지역과 공업지역이 혼재된 것이 단점이다.

 

 

 

 

안내도라기보다는 화재 시 피난동선을 표시한 것이었다.

 

9층과 14층에 매물이 하나씩 나와 있었는데, 14층은 대형이라 금액이 컸고, 9층은 공급 55평, 전용 27평 정도가 14억 4천5백 만원이었다. 평당 2638만원. 

 

서울숲IT캐슬의 매물도 평당가가 2600만원대였다.

 

더스페이스타워의 분양가는 평당 1300만원 중후반이었다. 거의 두 배가 됐다. 여기서 더 오를 것인가. 지금이 고점인가. 알 수 없다. 몇몇 매물의 수익률을 계산해봤는데 생각보다 수익률도 안 나왔다. 실사용보다는 투자의 입장에서 관심을 가졌기에 임대보다는 매매 위주로 알아봤다.

 

 

성수더스페이스타워의 승객용 엘리베이터는 2대였다. 하나는 홀수층, 하나는 짝수층.

 

 

지식산업센터의 지하는 창고와 주차장으로 사용한다. 창고를 필요로 하는 업체도 있고, 창고는 분양가 및 시세가 지상보다 훨씬 낮은 편이다.

 

 

이렇게 인테리어 공사를 하는 모습이 보여서 올해 11월부터 입주한 것으로 착각했다.

 

 

2020년 준공이라 주차장도 최신식이었다. 왼쪽 사진을 보면 기둥 위쪽에 빨간색과 녹색이 보이는데, 주차공간에 센서가 있어서 빈공간을 알려주는 것이다.

 

 

 

성수1구역 주택재건축

 

원래 이날 지식산업센터만 볼 생각이었다. 서울숲IT캐슬과 더스페이스타워 외에 공사중인 현장에도 가볼 생각이었다. 그런데 날씨가 너무 추워서 그만 돌아가기로 했다. 마침 뚝섬역으로 가는 길에 성수1구역이 있어서 잠깐 살펴봤다.

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 많이는 아니지만 이곳저곳 재건축/재개발 현장에 가봤는데 입구가 이런 모습인 곳은 처음이었다.

 

 

성수1구역을 대충 둘러봤는데, 지난번에 왔을 때와 달리 재건축 관련 현수막도 안 보였다.

 

 

 

 

 

 

성수1구역 내에 있는 어느 빌라에서 재건축 관련 안내문을 찾았다. 그런데 날짜가 무려 10년 전이었다.

 

그때 재건축이 성공적으로 진행됐다면 지금은 완전 다른 모습이었을텐데... 이번에는 잘 진행이 될지 모르겠다.

 

 

 

 

 

 

여기도 성수1구역에 포함되는 것 같은데, 저 앞쪽에 보이는 맨션/빌라들과 뚝섬역 사이의 노후된 주택들이다.

 

 

이 현수막은 예전에도 있었다.