생각하고 부자되기

 

목포에 갔다가 시간이 남아서 목포를 전체적으로 돌아보고 왔다.

 

사전에 지역분석을 철저히 하고 갔으면 더 많은 것을 배워올 수 있었을텐데, 갑작스럽게 갔기 때문에 최고가 아파트들을 중심으로 대략적인 분위기만 느끼고 왔다.

 

 

84제곱미터 국평 기준 2021년 10월 이후 최고가 아파트 순위는 아래와 같다.

 

국평 기준의 순위일뿐이며 대형 평수의 다른 멋진 아파트들도 많이 보였다. 시간상 위 아파트들을 전부 가볼 수는 없었고 몇 군데만 가봤다.

 

 

위 그림은 2030 목포 도시기본계획에 나온 도시공간구조이다. 2도심-6지역중심-2특화핵 체제로 원도심과 하당이 도심, 북항과 신항이 특화핵, 노란색으로 표시된 곳들이 지역중심이다.

 

KTX 목포역이 있는 원도심은 구도심으로 관광지가 몰려 있고 아파트보다는 노후된 주택들이 밀집해 있다. 또 다른 도심인 하당에는 10개 중 3개의 아파트가 속해 있었다. 하당에는 목포에서 학원가들이 가장 많은 곳이기도 했다. 무안과 함께 남악신도시를 구성하는 옥암에도 4개의 아파트가 있었다. 그리고 북항과 연산에 각각 1개씩 있었다. 나머지 하나는 석현동에 있어서 어느 지역중심에 가까운지 정하기가 어려웠는데, 석현은 과거에 지역중심이었고 2030 도시기본계획에서는 임성이 새로운 지역중심이 됐다. 이중 옥암, 하당, 북항에 다녀왔다.

 

 

 

 

하당신도시

 

1위 하당지구중흥S클래스센텀뷰

5위 목포평화광장에메랄드퀸

7위 옥암영신펠리시아

 

하당신도시에는 최고가 아파트 10개 중 3개의 아파트가 있다. 위 지도 가운데 부분에 '포르모' 옆으로 1위인 하당지구중흥S클래스센텀뷰를 짓고 있다. 지도 아래쪽으로 보이는 목포평화광장에메랄드퀸는 5위인데 거리가 있어서 따로 가지 않았다. 그 아래로 보이는 스타벅스 아래쪽으로 평화광장이 있다. 7위 옥암영신펠리시아는 지도 위쪽 이마트 바로 옆에 있다. 지도상 따로 나오지 않고 근처에 제일풍경채 아파트 등 여러 아파트가 있다.

 

 

하당지구중흥S클래스센텀뷰

 

하당지구중흥S클래스센텀뷰 바로 옆에 있는 목포에서 포르모는 유명한 곳 같았다. 버스 정류장 이름이 '포르모'였다. 영화관도 있고 아울렛 같았는데 안쪽을 살짝 보니까 텅텅 비어있었다. 그래도 어디선가 사람들이 많이 나왔다.

 

 

하당지구중흥S클래스센텀뷰는 2022년 9월 예정인 아파트로 총 4개동 640세대이다. 최근 실거래가는 3억 8340만원인데, 33평 기준 실거래가였다. 34평은 지난 8월에 고층이 4억 2010만원에 거래된 것으로 나온다. 33평도 지난 9월에는 고층이 4억 초반에 거래됐다.

 

 

저 뒤쪽으로 올라가고 있는 아파트가 하당지구중흥S클래스센텀뷰이다.

 

 

공사 현장 앞인데, 아파트라고 했지만 사실은 주상복합이다.

 

 

중흥S클래스 모델하우스 같은 건물이 있었는데, 하당지구의 중흥S클래스가 아니고 남악오룡지구였다.

 

 

옥암영신펠리시아

 

이마트 바로 옆에 있다. 입구는 돌아가야 했는데 샛길이 있는지 모르겠다. 저 정도 거리면 카트를 끌고 집에 갈 수 있지 않을까. 주변에 다른 아파트들도 많다. 이중 옥암영신펠리시아가 가장 좋다고 하기보다는 다른 평수 기준으로 더 좋은 아파트가 있을 것 같다. 아무튼 대형마트에서 가깝고, 위쪽으로는 초등학교에 더 가까운 아파트들도 있다.

 

 

2012년 10월 준공된 아파트로 총 2개동 174세대가 있다. 전부 33평형이었다. 최근 5년 동안 가격이 두 배 이상으로 오른 서울 및 수도권 지역의 아파트들과 달리 큰 시세 변화가 없다. 가장 최근에는 중저층이 2억 7500만원에 거래됐다.

 

 

 

 

 

 

목포평화광장에메랄드퀸

 

평화광장이 가까워서 산책할 수도 있고 조망이 매우 좋을 것 같다. 다만 주변은 유흥 상업지역 같았다.

 

 

2019년 10월 준공으로 총 2개동, 298세대다. 다양한 평형이 있다. 아실에서는 3억 2700만원에 거래된 것으로 나오는데, 30평대를 찾아봐도 그 실거래가 안 나온다. 아직 반영이 안 된 것인지, 아무튼 84제곱미터는 3억 초중반대로 매물이 올라와 있다.

 

 

남악신도시(옥암)

 

2위 모아엘가

4위 코아루천년가

6위 우미파렌하이트

9위 근화옥암베아채

 

모아엘가1차아파트를 기준으로 오른쪽은 무안군에 속한다. 왼쪽은 옥암동이다. 남악중앙시장부터 주변을 둘러보기 시작했는데 그 근처에도 멋진 아파트들이 많았다. 목포시를 기준으로 최고가 순위를 정해서 무안군에 속한 그쪽 아파트들은 제외된 결과였다.

 

 

대부분 2010년대 초반 준공으로 연식은 좀 됐지만, 도청도 가까운 신도시이고, 공원도 있고, 초등학교, 중학교도 있어서 입지가 좋은 것 같다.

 

 

2위 모아엘가

 

2010년 준공, 8개동, 518세대

 

 

 

4위 코아루천년가

 

2013년 준공, 9개동, 316세대

 

 

 

6위 우미파렌하이트

 

2013년, 8개동,548세대

 

 

 

9위 근화옥암베아채

 

2014년 준공, 13개동, 831세대

 

 

이외에도 남악신도시아이파크도 눈길이 갔는데, 무안군에 속해있고 위 아파트들보다 가격이 낮은 편이었다. 입지는 비슷한데 2007년 준공이라서 그런 것 같기도 하다.

 

 

 

 

 

 

뒤쪽으로 모아엘가 2차가 보인다. 순위의 모아엘가와 저기가 헷깔렸다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

남악신도시 가운데 이런 공원이 있어서 좋아 보였다.

 

 

전라남도청

 

여기까지 왔는데 전라남도청을 안 보고 갈 수가 없었다.

 

저 뒤쪽으로 전남도청이 있다.

 

 

전라남도청 옆으로 호수가 있었다.

 

 

 

 

점심 먹고 산책하기 좋아 보였다.

 

 

 

 

 

 

 

전라남도청 앞쪽으로 눈길이 가는 건물이 있어서 찍어놨는데, 지도를 보니 오피스텔 건물이다.

 

 

북항

 

10위 목포죽교신안실크밸리7차

 

드디어 마지막으로 북항이다.

 

목포죽교신안실크밸리7차가 10위였는데 그 주변으로도 다른 아파트들이 있다. 지도만 보면 근처에 공원도 있고 모두 조망이 좋아 보인다.그런데 신안실크밸리7차와 신안비치 1차, 2차, 3차 아파트와의 가격 차이가 상당하다. 

 

 

목포죽교신안실크밸리7차는 2016년 준공된 아파트로 총 10개동, 657세대이다. 2억 중반대에 거래됐고 현재 매물도 그 정도 가격이다.

 

반면에 신안비치 1차는 1991년 준공으로 30평이 1억 전후이다. 신안비치 2차는 1993년 준공으로 29평이 1억 미만이다. 신안비치 3차도 1995년 준공으로 25평이 1억 미만이다.

 

왜 이런 차이가 나는 것일까?

 

연식, 면적도 차이가 나지만 결정적인 이유도 있었다.

 

 

 

 

신안비치팔레스 1차는 2003년 준공으로 34평이 1억 중후반에 거래됐다. 2차는 2004년 준공으로 25평이 1억 초중반에 거래된 것으로 나온다. 2차는 그나마 괜찮은 조망이 예상된다.

 

 

바다를 등지고 찍은 사진이다. 바다에서 아파트 복도가 보였다. 복도에서 바다가 보이면 거실에서는 바다가 안 보일 것이다. 바다조망을 놔두고 왜 그런 구조로 지었을까. 안타까웠다. 1990년대 초중반에는 조망보다 다른 것에 더 신경을 썼을 수도 있다.

 

 

목포죽교신안실크밸리7차 아파트는 북항, 목포대교 등 다양한 바다조망이 가능하다.

 

 

 

 

도로쪽에서 거실이 보이는 구조다.

 

 

이렇게 목포의 아파트들을 둘러보고 왔다. 글을 작성하는 데 생각보다 오랜 시간이 걸렸다. 손품을 많이 팔고 갔으면 더 많은 것을 얻어올 수 있었을텐데 그냥 가서 목포는 이런 곳이구나 하는 정도만 느끼고 왔다. 목포에 일자리가 있다면 선택권이 많을 것 같다.

 

남양주시 진접읍 금곡리에 다녀왔다.

진접역 초역세권에 있는 근린상가 3층이 경매로 나왔기 때문이다.

 

진접역은 2022년 3월 개통예정이다. 임장을 가보니 거의 공사가 끝난 것처럼 보였다. 출구도 다 만들어져 있었고, 못 들어가게 막아놓긴 했지만 출구번호까지 다 적혀있었다. 이런 진접역 초역세권에 있는 단우타워에서 근린상가가 경매로 나왔다. 3개 호실이 통으로 나왔는데 67평 정도다.

 

 

현재는 공실인데, 과거에는 피씨방이었다. 경매로 나온 상가가 있는 건물 이름이 단우타워이고, 그 오른쪽이 M타워이다. 단우타워는 공실도 있고 상권이 죽어있는 느낌이었는데, 엠타워와 엠타워 건너편에 있는 상가건물들은 공실이 거의 안 보였고 활성화된 느낌이었다.

 

 

경매 사이트에서는 9층 건물이라고 나왔는데 실제로 보면 8층 건물처럼 보인다. 부동산 매물 설명도 8층으로 표시한 곳도 있고, 9층으로 표시한 곳도 있었다.

 

 

아쉽게도 단우타워 바로 앞으로 출구가 생기지 않았다. 출구는 엠타워 앞쪽으로 하나가 있고, 위 사진의 출구는 단우타워에서 길을 한 번 더 건너야 나오는 곳이다.

 

 

저 앞에 횡단보로 신호등 바로 오른쪽으로 보이는 투명한 건물이 진접역 엘리베이터 같았다. 그 뒤쪽으로는 나대지인데, 진접역이 개통하고 유동인가 늘면 그 자리에도 상가건물이 들어올 것 같다. 단우타워는 그 오른쪽에 있다.

 

 

저쪽도 아직 상가건물이 안 생겼는데 펜스가 있다. 조만간 저기도 상가건물이 생길 것이다.

 

 

진접역의 또 다른 출구다. 저쪽은 단독주택, 전원주택 같은 집들이 많은 쪽이었다.

 

 

저 뒤로 보이는 아파트는 진접신도브래뉴아파트이다. 538세대고 2009년 준공이다.

 

 

이렇게 진접역 주변을 잠깐 살펴보고 경매 물건지로 왔다.

 

 

공용관리비 미납으로 상가번영회에서 유치권을 행사하고 있었다. 관리비 미납도 유치권 성립이 가능했던가. 견련성, 점유 등 몇 가지 조건을 충족해야 하는 것으로 알고 있다. 아무튼 미납관리비 공용부분이 천 만원이 넘는 상태였다. 이 비용을 감안하고 입찰가를 정해야 할 것이다.

 

 

 

 

왼쪽으로 경매로 나온 3개 호실이 있고, 오른쪽은 성인게임장이 운영중이었다. 입구도 엘리베이터 바로 옆이다. 과거의 피씨방처럼 3개 호실을 통으로 임대를 주거나 나눠서 임대를 줄 수도 있겠다. 

 

 

모든 층을 다 돌아다니면서 공실 현황을 확인해야 하는데, 시간이 없어서 3층만 보고 왔다. 1층에는 공실이 거의 없어 보이는데, 2층에는 임대 표시가 보이고, 3층, 6층, 7층도 공실처럼 보인다. 이쪽이 도로를 바라보는 건물 전면이라고 할 수 있는데 경매로 나온 근린상가도 전면에 있어서 위치는 좋다.

 

 

임대 시세는 2층의 경우 평당 1.8~2만원이었다.

 

 

엠타워와 또 다른 상가건물인데, 이쪽은 상권이 매우 활발해 보였다. 특히 오른쪽 건물은 월세 수입이 상당할 것 같았다. 1층과 2층에 은행, 1층에 파리바게트와 베스킨라빈스까지 있다. 3층부터는 전부 병원이다. 1층에 약국도 있었다.

 

 

여기가 진정한 진접역 사거리이다.

 

 

층마다 다 다니면서 확인하고 싶었지만 역시 시간상 여기도 이것만 찍고 왔다.

 

 

임장을 오기 전에 여기 저기 찾아보니까 삼부르네상스 더테라스라는 단지도 있었다.

 

 

아파트와 단독주택의 중간 정도라고 할까. 테라스 자체만의 고급스러운 면도 있겠다.

 

 

노후에는 이런 곳에서 사는 것도 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

남양주에 있는 부동산에 가면 엠타워 옆에 진접역이 생긴다고 설명을 해주는데, 여기가 바로 그 엠타워이다. 앞에 올린 사진은 약간 옆면이고 여기가 정면이다. 피씨방, 스크린골프, 당구장, 휘트니스 등이 보인다. 여기에 다 있으니 단우타워에 공실이 생길 수 밖에 없다. 지금 사진을 자세히 보니까 엠타워 2층도 일부 공실처럼 보인다.

 

 

여기는 엠타워 맞은편에 있는 건물이다. 여기도 당구장이 있다.

 

 

여기도 엠타워 맞은편에 있는 건물인데, 삼성프라자 바로 오른쪽으로 사거리 코너에 위치한 건물이다. 1층에 약국, 2층에 은행, 3층부터 병원인 아까 그 건물이다.

 

 

상권이 형성된 곳에서 바라본 모습이다. 거리가 좀 있는데, 경사진 곳에 위치해서 그런지 잘 보인다.

 

 

다시 경매 물건이 있는 곳으로 왔다. 앞에서 올린 사진이 전면부였다면 여기가 후면부이다.

 

 

우편함만 봐도 정신이 없다. 진접역에 개통하면 상황이 좀 나아질까. 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다. 단우타워 바로 왼쪽, 단우타워 맞은편에도 상가건물이 생길 가능성이 있기 때문이다.

 

 

 

 

 

단우타워 3층 3개 호실의 최초 감정가는 657,000,000원이었다. 1회 유찰된 상태로 이번 최저입찰가는 459,900,000원이다. 3층 상가를 활용할만한 좋은 아이디어만 있다면 낙찰을 받는 것도 괜찮아 보인다.

 

송파구 풍납동에 다녀왔다.

 

거의 한 달 전에 다녀왔는데, 다른 지역보다 중요도가 떨어진다고 생각해서 글을 쓰는 것을 미루고 있었다. 그런데 풍납동이 소규모주택정비 관리지역 2차 후보지로 선정됐다. 구체적으로 '서울시 송파구 풍납동 토성초등학교 북측'이다. 아쉽게도 토성초등학교 북측에 직접 다녀온 것은 아니다. 내가 지나갔던 경로에서 200미터 떨어진 곳이었다. 풍납동도 생각보다 규모가 커서 경매 물건이 나온 곳을 중심으로 이동 경로를 정했었다.

 

 

천호역과 서울아산병원 사이가 풍납동이다. 어릴적 송파구에 10년 넘게 살아서 나름 이쪽 동네에 익숙하다고 생각했는데, 이번에 임장을 가서 풍납토성을 처음으로 봤다. 반대편의 천호동 유흥가와 완전히 다른 모습이었다. 풍납동도 송파구에 속하고 한강변에 접하는데, 풍납토성 같은 유적이 있어서 개발이 지체된 것 같다. 입지는 좋은데 저평가된 곳이라고 하고 싶다.

 

 

풍납1동과 풍납2동으로 구분된다. 오른쪽으로는 성내동이다. 몰랐는데 서울아산병원도 풍납동에 속한다.

 

 

천호역 10번 출구로 나와서 임장을 시작했다. 천호역에 자주 갔지만 10번 출구로 나간 적은 처음이다. 10번 출구에서 조금 걸어가자 바로 풍납토성이 나왔다. 거기서 첫번째 목적지인 유천파크맨션으로 갔다. 유천파크맨션에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 결국 취하됐다. 그래도 '맨션'을 보러 갔다. 그리고 토성을 따라 걸었다. 서울 지역의 입지가 좋은 맨션은 투자가치가 있다고 생각한다. 유천파크맨션도 가로주택정비사업을 진행하고 있었다.

 

토성을 따라 걸으며 아쉽게도 토성초등학교 북측은 그냥 지나쳤다. 미리 알았으면 집중적으로 둘러보는건데 아쉽다.

 

 

 

 

송파구 풍납동으로 임장을 다녀온지 한 달이 지났을 때, 송파구 풍납동의 토성초등학교 북측이 소규모주택정비 관리지역 2차 후보지로 선정됐다.

 

 

대략적인 위치를 표시해봤다. 지하철역은 강동구청역이 가깝다. 풍납동 중에서도 왜 저기가 소규모주택정비 관리지역으로 선정되었을까.

 

 

 

임장 사진들

 

여기서부터는 임장 사진들이다. 유천파크맨션 가로주택정비사업 진행 현황과 풍납토성이 어떤 모습인지 알 수 있을 것이다.

 

 

천호역 10번 출구로 나와서 풍납토성으로 가니까 송파도보여행길 중 1코스인 한성백제왕도길이 있었다. 이런 문화유산의 존재 때문에 풍납동의 한강변에 대단지의 고층 아파트가 들어설 수 없었던 것 같다.

 

 

토성 위에 올라가고 싶었지만 막혀 있어서 주변 공원을 걸었다.

 

 

저게 바로 토성이었다. 어릴 적 송파구에 10년 넘게 살았지만 이날 처음 봤다. 이런 토성이 중간에 단절된 곳도 있지만 꽤 길게 이어진다. 

 

 

위성지도로 보니까 길게 이어진 토성의 모습이 명확히 보였다. 그래도 토성 안쪽으로 소규모 아파트들이 몇 개 보인다. 빨간색 원으로 표시한 부분은 토성초등학교 북측이다.

 

 

천호역 근처에 공원을 지나서 토성이 끊긴다.

 

 

단절된 구간은 이런 모습이었다. 1980년대 후반에서 1990년대 초반에 지어진 듯한 빌라들, 주택들이 보였다.

 

 

유천파크맨션에 도착했다. 이 도로가 유천파크맨션을 두 구역으로 나누는 도로이다.

 

 

유천파크맨션은 독특한 모습이었다. 위 지도를 잘 보면 맨션이 한 블록 내에 있는 것이 아니라 두 구역으로 나누어져 있다. 한쪽에 1동과 2동이 있고, 다른 쪽으로 3동, 5동, 6동이 있다.

 

아무튼 경비실이 보여서 경비아저씨한테 말하고 들어가려고 했다. 그런데 어디서 왔냐, 직업이 뭐냐, 사는 곳은 어디냐, 질문을 하는게 아닌가. 얼떨결에 대답하긴 했는데 꼭 대답할 필요는 없었던 것 같다. 경매 때문에 찾아온 사람들이 꽤 있었는지 재개발 여부 등에 대해서 알려주지 않으려고 했다.

 

 

맨션은 그냥 이런 모습이었다.

 

서울 어디에서나 볼 수 있는 2층 또는 3층 짜리 맨션. 대지지분이 빌라보다 훨씬 큰 것이 맨션의 특징이다. 요즘에는 맨션에 들어가서 몸테크를 하는 사람들도 있다고 한다. 단독으로 소규모 재건축/재개발을 할 수도 있으니 초기재개발 구역의 빌라에 비해 위험도 적다. 유천파크맨션도 114세대나 된다. 1동과 2동이 있는 쪽이 1,203평이고, 나머지 동들이 있는 쪽이 1,156평이다. 유천파크맨션 또는 유천파크빌라는 두 구역으로 나누어져 있지만, 한 구역에 있는 맨션이었다면 규모가 상당했을 것이다.

 

 

사진과 같은 3층 짜리 맨션이다. 지하도 있는데, 지하에는 각 세대의 창고가 있을 것이다. 주차된 차들만 봐도 대지지분이 크다는 것을 알 수 있다.

 

 

나가는 길이다. 지금 있는 곳이 3동, 5동, 6동이 있는 곳이고, 저 건너편에 1동과 2동이 있다.

 

 

전형적인 맨션의 모습이다.

 

 

3동, 5동, 6동이 있는 곳에서는 가로주택정비사업에 관한 내용을 못 봤는데, 1동, 2동 쪽에서는 위와 같은 안내문이 보였다. 유천파크 가로주택정비사업을 추친하고 있었는데 아직 초기 단계다.

 

 

잘 추친이 될지... 주민들의 의사가 중요할 것이다.

 

 

또 다시 나가는 길이다.

 

 

다시 토성이 보였다.

 

 

토성 건너편으로 힐스테이트 아파트도 보였다. 토성 옆에 있어서 그런지 2006년에 지은 아파트인데 12층 짜리다.

 

 

지금 지도를 보니 나름 초역세권의 아파트였다.

 

 

가장 최근 거래가 2021년 2월로 실거래가는 12억 7천 만원이었다. 5년 전에는 5~6억이었다.

 

 

토성이 있어서 확 트인 전망이 가능할 것 같다.

 

 

토성 주변으로 빌라들도 보였다.

 

 

저 멀리에는 초고층 아파트들이 보인다.

 

 

토성 인근의 아파트과 확실히 차이가 난다.

 

 

저 멀리 보이는 아파트는 잠실올림픽공원아이파크 아파트와 파크리오 아파트이다.

 

 

이 아파트는 토성뷰와 올림픽 공원뷰, 고층은 한강뷰까지 가능할 것 같다.

 

 

2019년 준공이라 그 이후 시세만 있다.

 

 

토성 주변의 또 다른 아파트도 보인다.

 

 

산책하기도 좋아 보인다.

 

 

드디어 한강극동아파트도 보인다. 풍납동에 임장을 오기 전에 검색했을 때 자주 언급이 되던 아파트였다.

 

 

도로를 지나 토성이 계속된다.

 

 

잠시 토성에서 벗어나 빌라가 있는 곳으로 왔다. 이쪽에서도 경매가 하나 나왔었다. 자세한 내용은 생략한다. 토성초등학교 북측도 이런 모습이지 않을까. 이쪽보다 신축은 적을 것이다.

 

 

어떤 모습인지 궁금해서 로드뷰를 찍어보니 확실히 신축이 안 보인다.

 

 

 

한강극동아파트는 토성으로 반 이상 둘러싸여 있다. 고층은 한강뷰도 가능할 것 같다.

 

 

최근 실거래가는 13억 8500만원이다. 5년 전에는 5억 2천 만원이었다... 그때 샀어야 했는데... 돈이 없었다.

 

지금도 없다...

 

 

 

 

 

 

한강뷰에 병세권이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

끝.