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성남시 중원구 은행동에 다녀왔다.

 

성남시 중원구는 예전부터 가려던 곳이었다. 특히 상대원동의 상대원2구역과 상대원3구역에 가보고 싶었다. 그러나 상대원동은 다음 기회로 미루고, 남한산성입구역 근처에 있는 은행동으로 가게 됐다.

 

성남시 중원구 은행동 위치

입지는 좋아 보인다. 바로 옆에 위례신도시도 있고, 지하철 8호선도 지나간다. 남한산성입구역부터 잠실역까지는 9개역이고 18분이 소요된다. 은행동은 아래쪽의 은행1동과 위쪽의 은행2동으로 나누어지는데, 이번 임장에서는 은행1동만 다녀왔다.

 

 

성남시 중원구 금광동 위치

 은행동 아래쪽으로 금광동이 있다. 가칭 은행1구역 재개발은 금광2동과 함께 추진하는 거 같았다. 또한 남한산성입구역 근처에는 가로주택정비사업을 추진하는 곳도 있었다. 금광동 아래쪽으로는 상대원동이 있다. 앞에서는 서울로 가는 시간만 고려했는데, 남한산성입구역에서 판교역까지는 40분 가량 소요된다. 10개역 거리이지만 수인분당선, 신분당선으로 환승을 해야 하므로 그 시간도 고려해야 한다.

 

 

남한산성입구역 주변 아파트 시세 - 호갱노노

먼저 주변 아파트 시세를 살펴봤다. 수정구 단대동에 있는 성남단대푸르지오 아파트가 평당가가 3,424만원으로 가장 높다. 그 다음으로 오른쪽 아래로 이름이 안 보이는 곳이 평당 3,216만원인데, 금광동 한양수자인성남마크뷰 아파트이다. 만 1년도 안 된 신축아파트이다. 그리고 가로주택정비사업 및 재개발 구역과 가까운 은행동현대아파트를 참고할 필요가 있다.

 

 

성남단대푸르지오 아파트

 

2012년 9월에 사용승인된 아파트로 총 1,015세대이다. 주차대수는 1300대로 세대당 1.28대이다. 건폐율은 20%, 용적률은 232%이다.

 

성남단대푸르지오 아파트 33평 A형 시세 및 실거래가, 매물가격 - 네이버부동산

성남 단대푸르지오 아파트 33평형은 5년 전에 5억원 초반대에 거래됐다. 가장 최근의 실거래가는 2021년 9월의 11억 5천만 원이다.

 

 

한양수자인성남마크뷰 아파트


2021년 2월에 사용승인된 신축 아파트이다. 총 세대수는 711세대이고, 세대당 주차대수는 1대이다. 건폐율은 21%
용적률은 265%이다.

 

한양수자인성남마크뷰 24평A형 실거래가 - 네이버부동산

2018년 7월에 3억 중반대에 거래됐는데, 2021년 5월에 8억 400만원에 거래됐다.

 

 

은행동 현대아파트

 

1995년 6월에 사용승인된 아파트로 총 1,258ㅅ대이다. 주차대수는 533대로 세대당 0.42대이다. 건폐율은 17%, 용적률은 208%이다.

 

은행동 현대아파트 30평형 시세, 실거래가, 매물가격 - 네이버부동산

은행동 현대아파트는 30평형 하나만 존재한다. 5년 전에는 3억원 초중반대에 거래됐는데, 현재 매물은 8.5억에서 9.2억까지 나와있다.

 

 

가칭 은행1구역

 

가칭 은행1구역 위치

은행1구역에 관심을 갖게 된 계기는 경매 때문이었다. 은행1구역 내에서 빌라 하나가 경매로 나왔다. 대지지분이 3.08평에 불과하고 로드뷰를 보니까 사업성이 안 좋아 보여서 큰 관심을 갖지 않았다. 그러다가 수원지법 성남지원에 갈 일이 생겼고, 법원에 갔다가 이 근처까지 온 김에 은행1구역에도 가게 됐다.

 

 

가칭 은행1구역 지적편집도

제2종일반주거지역이기는 하지만 지적편집도를 보면 수많은 필지들이 보인다. 번지수도 네자리라서 더 작아 보이는데, 한두 필지에 지은 빌라들이 기본 10세대였다. 경매로 나온 빌라 역시 대지지분은 3평에 불과했다.

 

 

가칭 은행1구역 노후도 - 부동산플래닛

노후도는 충족한다. 몇몇 신축을 제외하고 전체적으로 붉다. 대부분 1990년대 초반에 지어졌다. 가운데에 버스가 다니는 길을 기준으로 위쪽은 은행1동, 아래쪽은 금광2동이다. 은행1동만 재개발을 하는 것보다 아래쪽의 금광2동의 일부도 함께 재개발을 하면 좋을 것 같다고 생각했는데, 마침 추진위원회 사무실에도 금광2동이 적혀 있었다. 부재중이라 자세한 사항은 확인하지 못했다.

 

 

가칭 은행1구역 시세

 

네이버부동산에서 경매로 나온 빌라 주변으로 시세를 조사해봤다. 공동주택가격 1억 미만의 빌라는 실투자금이 1억 3천만원 전후로 필요했다. 재밌는 것은 유료 경매정보 사이트의 현장조사 보고서에서 매매 시세를 1억 3천 만원, 전세 시세를 9천 만원으로 제시한 것이다. 열흘 사이에 그만큼 프리미엄이 붙은 것일까?

 

경매로 나온 12평 빌라의 경우 2019년 7월에 평가한 감정가가 1억 2900만원이었다. 낙찰가는 1억 8000만원, 차순위 입찰가는 1억 3900만원이었다. 네이버부동산의 시세를 파악하기 전에는 조금 높게 낙찰된 것이 아닌가 하는 생각이 들었는데, 시세를 확인하고 나서는 낮게 낙찰 받았다는 생각도 들었다. 네이버부동산의 시세가 맞다면 현황상 출입문 호수가 다른 하자가 있어서 그랬을 수도 있다.

 

평당가로 비교한 시세도 다양했다. 평당 1500만원 정도에 낙찰됐는데, 그 주변으로 평당 2250~2300만원 정도에 나온 빌라들도 있었고, 평당 2650~2750만원에 나온 빌라들도 있었다. 도로 건너편 금광2동은 매물 가격이 평당 1800~1850만원이었다. 경매로 나온 빌라에서 조금 안쪽으로 언덕을 올라간 위치에 있는 빌라들의 경우 평당 2000~2050만원, 평당 2350~2500만원으로 다양했다.

 

이렇게 가격이 차이가 나니까 시세 파악을 철저히 할 필요가 있다.

 

 

현장 사진들

 

수원지방법원 성남지원에서 바라본 금광동의 모습

 

 

언덕을 따라 은행동으로 가는 길

 

 

은행1동과 금광2동 사이의 버스가 다니는 길

이 도로를 따라 상점들이 있었다. 가칭 은행1구역, 금광2동 재개발 추진위원회 사무실도 보였다.

 

 

가칭 은행1구역의 모습

차가 다니기 어려워서 로드뷰로 확인할 수 없었던 골목의 모습이다. 간혹 단독주택도 보였지만 대부분 빌라들이었다. 지하1층, 지상4층으로 총 10세대였다.

 

 

은행1동 빌라의 모습

 

 

언덕 위쪽으로 올라가도 상황은 마찬가지였다. 총 10세대 정도 되는 빌라들이 많이 보였다. 이쪽 길은 그나마 차가 다닐 수 있을 정도로 폭이 넓은 편이었다.

 

 

건물 사이의 간격

이쪽 골목은 차가 다닐 수 없다. 언젠가 재개발이 될 필요는 있어 보였는데 과연 사업성이 나올지 모르겠다. 상대원2구역과 상대원3구역에 가보면 비교하면서 가능성을 판단할 수 있을 것 같다.

 

 

1990년대 초반에 빌라들이 생기기 전에는 어떤 모습이었을까 궁금하다.

 

 

이쪽도 4층 짜리 빌라들이 많이 보인다.

 

 

가장 위쪽 큰길까지 올라왔다.

 

 

주차 공간이 따로 없으니 도로변에 차를 세워놨다. 주차선은 평행주차를 하도록 그려져 있었으나 더 많은 차를 주차하기 위해서 후면주차를 해놓았다.

 

 

골목 아래쪽을 내려다 본 모습이다.

 

 

건물과 건물 사이의 간격이다. 사람 한 명도 들어가기 힘들어 보인다.

 

 

돌아가는 길

남한산성입구역으로 가는 길이다. 저 아래쪽으로 단대 푸르지오 아파트가 보인다. 원래는 가칭 은행1구역을 크게 한 바퀴 돌고, 골목 골목을 다 돌아볼 생각이었는데, 언제나 그랬듯이 골목 몇 개만 대충 보고 내려왔다.

 

 

오전부터 법원까지 다녀오냐고 피곤해서 바로 돌아갈 생각이었는데, 추진위원회 사무실이 보이니 더 둘러볼 수 밖에 없었다.

 

 

 

금광동 4022번지 일원 가로주택정비사업

 

금광동 4022번지 일원

지도에 표시한 곳이 금광동 4022번지이다. 오른쪽으로 은행동 현대아파트가 있고, 왼쪽으로 단대동 푸르지오 아파트가 있다. 지하철역도 가깝고 가칭 은행1구역보다 가능성이 있어 보였다. 문제는 가격이다. 위치가 좋은 만큼 비쌌다. 네이버부동산에 매물이 하나 보였는데, 단독주택이었다. 대지면적이 29평 정도인데 매매가는 10억 3천 만원이었다.

 

 

가로주택정비사업조합 설립추진위원회 사무실

 

 

금광동 4022번지 일원 골목의 모습

경사가 약간 있지만 빌라보다 단독주택이 많이 보였다.

 

 

이쪽 골목도 비슷한 모습이다.

 

 

은행동 현대아파트 상가

 

 

골목 끝에서 내려다 본 모습이다.

 

 

단독주택도 있고,

 

 

다세대도 있다.

 

과연 가로주택정비사업은 성공할 것인가.

 

 

이쪽은 사업 대상지에서 제외될 것 같은데 초역세권이다. 이 골목만 나가면 바로 남한산성입구역이 나온다.

 

 

이렇게 성남시 중원구 은행1동과 금광동을 둘러보고 왔다. 다음에 성남으로 임장을 간다면 상대원2구역과 상대원3구역으로 가고 싶다.

  1. 익명 2022.02.18 05:24

    비밀댓글입니다

  2. 익명 2022.02.19 19:20

    비밀댓글입니다

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