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온비드에서 소액으로 투자할 수 있는 토지를 검색하던 중 새만금이 있는 부안에서 공매가 나온 것을 발견했다.

 

공유재산(토지) 매각 입찰 공고

내가 이 공고를 확인했을 때 부안군청 홈페이지의 해당 공고의 조회수가 1,500이 넘었다. 부안군이 소유한 토지라서 권리관계상 특별히 문제될 것도 없었다. 지난 달 21일 공고로 18건이 나왔고, 10월 28일과 11월 4일에도 소액 토지들이 추가로 매각 입찰 공고가 나왔다. 처음 나왔던 공고가 부안읍 토지라서 그런지 가장 인기가 많았다.

 

그중 몇 건에 입찰했는데 아쉽게 모두 패찰하고 말았다. 적절한 가격에 낙찰을 받았다면 건당 작게는 몇 백만 원에서 몇 천만 원까지 수익이 날 수 있었는데 아쉽다. 아무튼 새만금 토지에 공매로 입찰하면서 임장을 다녀온 내용과 낙찰가를 정리한다. 두세 차례 나눠서 올릴 예정인데, 새만금 소액 토지투자를 하는 데 참고할 수 있을 것이다.

 

 

부안읍 위치

새만금에 관심이 있는 사람이라면 잘 알고 있을 것이다. 부안읍에 부안군청이 있고, 새만금에 가까운 계화면, 하서면 등에 토지투자를 많이 한다.

 

 

부안읍 지도

10월 21일 토지 매각 공고에는 부안읍 동중리, 모산리, 봉덕리, 신운리, 선은리 등의 토지가 있었다. 모두 부안읍에 속했는데, 이번 글은 부안군청이 있는 동중리에 관한 것이다. 동중리에서는 두 건이 공매로 나왔다. 하나는 하나의 필지가 공매로 나왔고, 나머지 하나는 두 필지가 일괄매각으로 나왔다. 감정가는 6100만원 정도와 2700만원 정도였다. 이 정도면 충분히 소액으로 투자할만한 유인이 있었다.

 

 

첫번째 동중리 토지

 

동중리 25-*번지, 지목: 대, 면적: 109평, 감정가: 61,426,250원

 

동중리 토지 위치

부안군청에서 500미터 이내에 있다. 이 정도면 입지가 좋다고 할 수 있다. 위 지도상으로는 도로가 깔끔하지 않아 보인다. 하지만 지적편집도를 보면 아래와 같이 도로가 정리된 것을 알 수 있다.

 

 

부안읍 동중리 지적편집도

도로가 정리되면서 공매로 나온 첫번째 토지는 거의 코너에 접한 땅이 됐다. 아쉽게도 완전한 코너는 아니다. 이런 토지가 감정가 평당 56만원에 나왔다. 근처에 있는 단독주택이 있는 토지가 5년 전에 평당 113만원에 거래됐다. 공매로 나온 토지를 평당 100만원에 낙찰을 받아도 충분히 수익을 낼 수 있을 것 같았다.

 

현지 부동산에서 시세를 확인해보니 평당 80~90만원은 받을 수 있다고 했다. 공매로 나온 것이 소문나면 경쟁률만 높아질까봐 부동산 한 군데만 방문해서 시세를 물어봤는데, 새로 생긴 도로에 접하는 것도 확인하지 않고 기존 도로만 보고 도로가 좁아서 80~90만원 밖에 못 받을 것이라고 알려줬다. 

 

 

공매로 나온 토지의 로드뷰

로드뷰를 보면 새로 도로가 생겼고 깔끔하게 포장됐다.

 

 

공매로 나온 토지의 로드뷰

로드뷰를 보면 새로 생긴 도로에 접하고 경사도 심하지 않아 보인다. 온비드에는 사진이 한 장만 올라왔는데 그 사진도 위 로드뷰와 비슷한 구도로 경사 여부는 거의 확인이 안 됐다. 그런데 임장을 가보니 경사가 좀 있었다.

 

 

공매로 나온 토지로 가는 길이다. 로드뷰를 봤을 때는 경사가 그리 심하지 않아 보였는데, 실제로는 경사가 좀 있었다.

 

 

공매로 나온 토지에 도착했다. 로드뷰와 사진으로본 모습과 비슷하다.

 

 

그런데 가까이서 보면 이렇게 경사가 있었다. 여기까지 올라오는 데도 경사가 좀 있었는데, 토지 내에서도 경사가 있었다. 필로티 구조로 건축을 한다고 해도 차량 진입로를 만들기 복잡할 것 같았다.

 

 

경사가 가파른만큼 전망은 좋았다. 저 멀리 부안군청까지 보인다.

 

 

뒤쪽 도로에서 바라본 모습이다. 이 도로에도 접한다면 코너에 위치한 토지가 되는데, 아쉽게도 토지와 도로 사이에 부안군 소유의 또 다른 필지가 존재한다.

 

 

위쪽 도로의 모습인데, 앞에 보이는 하얀색 집처럼 건축을 한다면 전망이 매우 좋을 것 같다.

 

 

위쪽 도로의 다른 방향 모습이다.

 

 

공매로 나온 토지의 도로 맞은편 주택들이다. 토지가 도로보다 낮은 것이 느껴진다.

 

 

다시 아래쪽을 바라본 모습이다. 가운데에 부안군청이 보이게 찍어봤다.

 

 

부안군청이 이렇게 가까우니 입지는 좋은데, 경사가 있어 지대가 높은 것도 활용할 수 있는데, 어떻게 건축을 하면 좋을지까지는 생각이 안 났다.

 

 

단순히 군청과 가깝다고 좋다고 생각한 것은 아니고, 개발촉진지구이기도 하다.

 

 

새로 생긴 도로에서 바라본 모습이다.

 

 

도로 위쪽에서 바라본 모습이다. 어떻게 활용할 수 있을까 생각해봤지만 낙찰도 받지 못했다.

 

 

다른 각도에서 바라본 도로 맞은편의 주택들이다.

 

 

다시 공매로 나온 토지의 모습이다. 저 아래쪽이 문이 보이는데, 과거에 주택이 있을 때 저 문을 통해 출입을 했던 것 같았다.

 

 

저 뒤쪽이 군유지인 것도 아쉽다.

 

 

다시 봐도 경사가 상당하다. 임장을 안 왔다면 이런 경사가 있는지도 몰랐을 것이다.

 

 

내려오면서 다시 도로를 찍어봤다. 지적편집도상에는 도로가 일자던데, 도로가 일자가 아니다.

 

 

다른 각도에서 보기 위해 아까 문이 있었던 곳으로 가는 길이다. 아까 위에 대문이 보인다고 적었는데, 사진을 찍을 때는 대문이 있는지도 몰랐다.

 

 

다른 방향에서 공매로 나온 토지로 가는 길이다. 오른쪽 사진의 도로 중 일부도 공매로 나온 토지에 포함된다.

 

 

공매로 나온 토지에 다시 도착했다. 여기까지 와서야 대문의 존재를 알았다. 주택은 철거한 것 같은데, 대문은 남겨놨다.

 

 

아래쪽에서 바라보니 아래쪽은 토지가 평평해 보인다.

 

 

이렇게 임장을 하고 입찰했으나 패찰했다. 입찰기한 직전의 온비드상 해당 물건 조회수는 1328이었다. 총 15명이 입찰을 했고, 그중 유효가 13명, 무효가 2명이었다. 낙찰가는 무려 낙찰가 157,199,000원이었다. 차순위는 124,040,840원이었다. 차순위와 3등도 차이가 좀 났는데, 3등 입찰가는 87,078,000원이었다.

 

평당가로 정리하면, 평당 144만원에 낙찰됐고, 차순위 입찰가는 평당 114만원, 3순위는 80만원 정도였다.

 

 

두번째 동중리 토지

 

두번째 동중리 토지는 두 필지가 일괄매각으로 나왔다. 동중리 6*번지와 동중리 6*-*번지였다. 6*번지는 대지, 6*-*번지는 전으로 총 38평 정도로 감정가는 27,241,590원이었다. 평당 72만원이었다. 대로변에서 더 가까워서 그런지 첫번째 토지보다 평당 감정가가 높았다.

 

 

동중리 토지 위치

부안군청에서 400미터 이내에 있다.

 

 

군청삼거리

군청삼거리에서 매우 가깝다. 위 지도상에는 예전 도로가 표시되는데, 두번째 토지 역시 새로 생긴 도로에 접한다. 도로를 만들면서 토지를 수용하고, 도로를 만들고, 남은 자투리 토지가 공매로 나온 것 같았다.

 

 

동중리 토지 지적편집도

군청삼거리에서 매우 가깝지만, 토지의 모양과 면적이 아쉬웠다. 작은 삼각형 두 개가 붙어있는 모양이었다. 인근 필지를 매수하여 건축을 하거나 인근 필지에 매도를 하는 방법 밖에 생각이 안 났다. 그런데 인근 필지 하나는 크기가 커서 공매로 나온 토지가 없어도 별 상관이 없어 보였고, 다른 인근 필지는 폐가가 있는 군유지였다.

 

그런데 도로 맞은편의 토지가 2018년에 평당 241만원에 거래됐다. 공매로 나온 토지도 적당한 가격에 낙찰 받아서 보유한다면 어떻게든 수익이 날 것 같았다.

 

 

로드뷰 모습

땅 모양은 아쉽지만 도로에 길게 접하고 군청삼거리에서도 가까운 장점이 있었다.

 

 

군청삼거리

군청삼거리 사진이다. 앞에서 왼쪽으로 가면 군청이 나온다.

 

 

공매로 나온 토지에 도착했다. 새로 생긴 도로에 접하지만 면적이 작고 모양이 삼각형이라서 아쉽다.

 

 

인근 필지와 경계 같았다. 과거에는 저 안쪽에도 주택이 있었다.

 

 

공매로 나온 토지 중 다른 필지이다. 둘다 삼각형 모양에 면적이 작는데 그나마 두 필지가 붙어 있어서 면적이 커진다. 뒤쪽으로 보이는 주택은 공가 같았다. 토지도 부안군 소유였다. 저 필지를 구입해야 공매로 나온 토지도 활용할 방법이 많아질 것 같았다.

 

 

비석도 하나 있었다. 지번을 나타내는 것이었을까.

 

 

다른 각도에서 본 공매로 나온 토지이다. 사진 왼쪽 위를 보면 부안군청도 보인다. 공매로 나온 토지 뒤쪽의 대로변 건물은 과거에 대우전자 소유였던 것 같다.

 

 

자본이 있다면 이 주변의 토지를 모두 구입해서 깔끔하게 분할하는게 가장 좋을 것 같다는 생각도 들었다.

 

 

바로 이 건너편 토지가 3년 전에 평당 241만원에 거래됐다.

 

 

사진 왼쪽이 공매로 나온 토지이고, 가운데 주택이 있는 토지가 부안군 소유이다. 오른쪽 뒤로는 최근에 지은 듯한 주택이 보인다.

 

 

1935년에 지은 집이다. 이 주택도 언젠가 철거하고 토지만 공매로 나올 가능성도 있지 않을까.

 

 

안쪽 도로변의 주택들이다.

 

 

오른쪽 주택은 2017년에 건축한 것으로 나오고, 왼쪽 흰색 주택은 리모델링만 했는지 1982년으로 나온다. 공매로 나온 토지도 면적만 적당하면 이런 주택을 지어도 좋을 것 같으면서도 대로변에서 가까우니 주택보다 다른 용도가 적당할 것 같기도 했다.

 

 

안쪽 도로에서 부안군청을 바라본 모습이다. 공매로 나온 토지는 도로 오른쪽에 접해 있다.

 

 

대로변의 건물 모습이다. 바로 이 건물 뒤쪽에 공매로 나온 토지가 있다. 이쪽은 유동인구가 별로 없는 것일까.

 

 

멀리서 바라본 군청삼거리의 모습이다.

 

 

군청에서 가까우니 언젠가는 어떻게든 개발이될 것 같기도 하다.

 

이렇게 임장을 하고 입찰을 했는데 역시 패찰했다. 마감 직전 온비드상 해당 물건의 조회수는 663이었다. 첫번째 동중리 토지의 절반 정도였다. 그래도 첫번째 물건과 비슷하게 총 14명이 입찰했고, 유효가 12명, 무효가 2명이었다. 낙찰가는 52,111,000원이었다. 차순위는 43,599,000원이고, 3순위는 36,530,000원이었다. 평당가로 계산하면 각각 137만원, 115만원, 96만원 정도이다.

 

 

다음에는 모산리와 봉덕리의 공매로 나왔던 토지들에 대해 이어서 올리겠다.

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《아직도 땅이다》는 토지 투자에 대해 공부하려고 읽은 책이다. 부동산 투자에 관심을 갖기 시작하면서 이런 저런 자료들을 봤다. 그러다가 높은 수익률을 추구하려면 건물보다는 토지에 투자하는 것이 필요하다는 것을 알게 됐다. 최근 몇 년을 고려하면 아파트와 같은 주택들은 많이 올라봤자 두 배나 세 배 정도이다. 그런데 토지의 경우 몇 배 이상 오르기도 한다. 지난 20~30년을 고려해도 땅이 더 높은 수익률을 보여준다. 강남 아파트가 몇 십 배가 올랐다고 해도 땅은 그보다 더 오른 것이다. 이렇게 높은 수익률을 얻기 위해 토지에 투자하고 싶다면 이 책을 읽어보길 바란다.



책제목: 아직도 땅이다 - 역세권 땅 투자

저자: 동은주, 정원표

출판사: 지상사

발행일: 2018-07-27



《아직도 땅이다》를 보고 어떤 자료를 봐야하는지 구체적으로 알 수 있었다. 그냥 아무 땅이나 구입하면 내 생애에 오를 가능성이 없다. 그래서 개발이 될 지역의 땅을 구입해야 한다. 그러한 지역을 알기 위해서는 많은 노력을 해야 한다. 각종 정부의 자료를 계속해서 봐야 하는 것이다. 국토교통부의 계획부터 각종 지자체의 계획까지 검토해야 한다. 그래야 개발 예정 지역을 파악할 수 있다. 쉽지 않은 일 같았다. 이런 저런 자료를 받아두었지만 제대로 읽은 적은 없다. 내년부터는 새로운 마음가짐으로 각종 자료들을 모두 읽어볼 생각이다. 이렇게 직접 공부를 해야 땅에 투자를 하다가 사기를 당할 가능성도 줄어들 것이다.


개발 호재 투자는 장기적인 관점에서 고려한다

도로, 철도 등 교통망 계획을 따라 이뤄지는 개발 호재지역 투자는 엄청난 투자수익률을 보장한다. 하지만 실제 주변을 돌아보면 알 수 있듯이, 이 지역 내의 부동산 투자가 그리 녹록하지 않음을 깨닫게 된다.

《아직도 땅이다》의 117페이지

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  1. 라드온 2019.01.02 11:26 신고

    안녕하세요 리치님,
    새해복많이 받으시기 바랍니다.
    다소 공격적인 제목이네요. 아직도 땅이다. 맞습니다. 저 역시도 제 생 동안은 땅이 답이라고 생각하고 있습니다.
    2019년은 돼지해라네요. 꿈꾸시는 모든 일 잘 이루어지길 빌겠습니다.

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