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중랑구 면목동에 다녀왔다.

 

중랑구 면목7동 위치

중랑구 면목동은 규모가 큰 편이다. 이번에 다녀온 곳은 면목7동이었다. 면목7동은 사가정역과 용마산역 사이에 있다. 위 지도에는 7호선 라인을 따라 왼쪽을 주로 표시했는데, 오른쪽도 상당히 넓은 부분이 면목7동이다. 주변에는 사가장 센트럴 아이파크 아파트, 홈플러스 등이 있다. 삼이연립은 지나가면서 우연히 봤는데 투자 가치가 있어 보였다.

 

 

면목동 경매 물건 위치

경매로 나온 단독주택은 면목시장 근처에 있다. 위 지도에서 오거리공원 위쪽으로 약간 색깔이 들어간 부분이 면목시장이었다. 면목시장 주변으로 노후된 주택들이 많이 보였다.

 

 

면목시장 주변 노후도 - 부동산플래닛

면목시장 주변의 노후도를 나타낸 것이다. 몇몇 신축 건물들이 생겼지만 전체적으로 노후된 편이다.

 

경매로 나온 주택은 좁은 골목에서 가장 안쪽에 있었다. 1991년 건물이라는데 거의 폐가 수준이었다. 대지면적은 19.36평, 건물면적은 13.6평이다. 감정가는 301,654,240원으로 건물의 가치를 무시하면 평당 1558만원이다. 현재 1회 유찰된 상태로 최저가는 241,323,000원이다. 최저가 기준 평당가는 1247만원이다. 경매 물건지 인근에 단독주택 매물이 하나 올라왔는데 매매가 4.8억으로 평당가는 2069만원이다. 경매 물건의 토지가격이 무척 저렴해 보이는데, 20평 미만의 좁은 대지면적과 나쁜 도로조건을 고려하면 여유자금이 있는 사람이 중장기적으로 투자하기 적합할 것 같다.

 

 

부동산이 있는 건물에서 왼쪽 골목으로 가면 경매 물건지였다.

 

 

바로 이 골목 끝에 경매로 나온 주택이 있었다. 지금 사진을 보니 도로폭이 그렇게 좁은 것은 아니다.

 

 

왼쪽 끝에 있는 주택이다. 도로폭이 건축이 가능한 넓이라고 해도 그 뒤쪽은 이쪽보다 1~2층 가량 지대가 높다.

 

 

붕괴의 위험이 있는지 이상한 것들을 설치해놨다. 겉으로 보기에는 빨간벽돌의 전형적인 주택이다.

 

 

대문 안쪽을 보면 얼마나 관리가 안 됐는지 알 수 있다. 폐기물들이 잔뜩 쌓여 있었다.

 

 

마당에도 폐기물들이 가득하고...

 

 

집 안쪽도 비슷할 것 같다. 이런 폐기물 처리비용, 철거를 한다면 철거비용도 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것이다.

 

 

골목 안쪽에서 바깥쪽을 바라본 모습이다. 주택들이 모두 비슷한 시기에 지어졌을 것이다.

 

 

옆 건물과의 간격이다. 왜 찍었는지 기억이 안 난다. 사실 임장을 다녀온지 한 달이 지났다.

 

 

이 건물은 임장 당시 매물로 나와 있었던 것이다. 경매 물건이 있던 골목이 아니고 다음 골목에 있는 주택이었다.

 

 

그 골목에서 바깥쪽을 바라본 모습이다. 이사를 오는건지 큰 트럭이 막 들어오려고 했다.

 

 

아무튼 이쪽은 아직 개발 소식이 없는 것 같았다.

 

 

다른 각도에서 경매로 나온 주택이 어떻게 보이나 확인하러 가는 길이다.

 

 

저 앞쪽으로 지붕만 간신히 보이는 건물이 경매로 나온 주택이다.

 

 

위에서 바라본 모습이다. 여전히 상태가 안 좋다.

 

 

나름 자세히 살펴보고 왔다고 생각했는데, 경매 사이트에서도 비슷한 각도에서 찍은 사진을 볼 수 있다.

 

 

공가 상태로 몇 년이 지났을지... 아무래도 철거를 해야 하지 않을까.

 

 

인근의 주택들은 역시 노후되기는 했지만 경매로 나온 주택과 달리 2~3층 건물이다.

 

 

아까 봤던 골목을 위에서 바라본 것이다.

 

 

2차 입찰기일에 낙찰이 될지... 건물의 가치를 단 85만원으로 감정했다.

 

 

가까운 곳에 면목시장이 있었다.

 

 

면목시장 인근에도 노후된 주택들이 많았다.

 

 

언젠가는 이쪽도 개발 소식이 있을지...

 

 

여기는 면목 두산 4단지 아파트 인근이다. 위 사진 오른쪽으로 살짝 보이는 건물에 눈길에 가서 사진을 찍었다. 지도를 보니 삼이연립이다. 1980년 준공, 54세대. 왠지 가치가 있어 보였다.

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성동구 용답동에 다녀왔다.

 

성동구 용답동 위치

용답역 주변만 다녀와서 그쪽만 용답동인줄 알았는데 장한평역과 신답역까지 용답동이었다. 그렇게 주목을 받는 입지는 아니었는데 용답역은 성수역까지 지하철로 단 한 정거장 거리이다. 왕십리역도 바로 갈 수는 없지만 가까운 곳에 있다. 용답역 왼쪽으로 한양대와 한양여대가 있어서 그런지 용답역에서 대학생처럼 보이는 학생들도 많이 내렸다.

 

 

용답역 주변 재개발

먼저 용답역 주변에 재개발을 진행하는 곳이 있다. 용답역 108-1번지 일대인데 답십리역 초역세권으로 입지가 매우 좋아 보인다. 2007년 9월에 정비구역으로 지정된 이후 2007년 11월 조합설립인가, 2009년 6월 사업시행인가를 받았다. 이후 사업이 정체되었는지 2018년 7월이 되어서야 관리처분인가가 났다.

 

 

용답동 주택재개발정비사업조합 사업개요

 

 

위치도

 

 

조감도

용답동 108-1번지 일대는 이미 사업이 어느 정도 진행되어 투자할 시기는 지난 것 같아서 직접 가지 않고, 용답역 우측을 주로 살펴보고 왔다.

 

 

용답역 우측 노후도 - 부동산 플래닛

전체적으로 노후된 편인데 도로에 접한 곳 위주로 신축 건물들이 몇 개 보인다. 특히 용답초등학교 인근에는 신축이 많이 생긴 듯하다. 실제로 임장을 갔을 때도 용답역 우측 구역에 공사중인 건물이 몇 개 보였다.

 

 

용답역세권 시프트 재개발

 

용답역 1번 출구에서 답십리역으로 가는 도로를 따라 유동인구도 많고 가게들도 많았다. 이 도로 주변에 용답역세권 시프트 동의서를 접수하는 곳도 있었다. 임장을 갔을 때는 단독주택 위주로 매물을 보고 왔는데 지금 확인해보니 빌라들도 매물이 많다. 신축 빌라로 10평 미만인데 5억 초반부터 중후반까지 여러 개의 매물이 있다. 단독주택의 경우 넓은 도로에 접한 매물은 평당 6,500만원 정도, 도로 안쪽에 있는 매물은 3,500만원 정도였다.

 

 

여기는 용답동 중앙하이츠 아파트가 있는 용답길 주변이다. 도로 양쪽으로 주차공간이 있었고 단독주택들이 많이 보였다.

 

 

용답동 중앙하이츠 25평형 최근 5년 시세 및 실거래 - 네이버부동산

참고로 용답동 중앙하이츠 25평형 시세는 위와 같다. 다른 아파트들과 마찬가지로 5년 전에 비해 2배 이상이 됐다.

 

 

다세대 빌라보다는 다가구나 단독주택이 많이 보였다. 도로변에도 그렇고 안쪽에도 주택들이 많았다.

 

 

안쪽 도로는 이렇게 좁았다.

 

 

이 단독주택도 매물로 올라왔었는데 그 동안 거래가 됐는지 내려갔다.

 

 

도로폭은 위와 비슷하지만 아스팔트가 아닌 보도블럭으로 되어있다.

 

 

안쪽에는 신축 건물이 거의 없었는데, 사진은 못 찍었지만 안쪽 주택들도 철거를 하는지 리모델링을 하는지 한창 공사를 시작하는 곳도 있었다. 인부들이 바쁘게 움직이고 있어서 사진을 못 찍어서 아쉽다.

 

 

얼마 전 뉴스에서 봤는데 이런 단독주택들을 전문적으로 리모델링 해주는 업체도 생긴 것 같다. 단독주택이 많은 송정동에도 주택가에 건축사무소가 있었고 리모델링을 한 것처럼 보이는 단독주택들도 자주 보였다. 재개발이 어렵다면 리모델링도 괜찮은 선택이겠지만 좁은 도로폭, 주차문제 등은 리모델링으로 해결하기 어려울 것 같다.

 

 

차 한 대는 지나갈 수 있는 도로이지만 주차공간은 없어 보인다.

 

 

골목에서 넓은 도로로 나가기 전의 모습이다. 도로변에는 역시 깔끔한 건물이 있다.

 

 

용답초등학교 인근에서 찍은 사진이다. 가운데에는 전형적인 2층 짜리 단독주택이 있다. 양옆으로는 높은 건물이 있는데 왼쪽 건물은 그래도 지은지 몇 년이 지난 것 같고 오른쪽은 더 높고 최근에 건축한 것처럼 깔끔하다. 위 사진에 안 나오는 오른쪽으로도 비슷한 높이의 건물이 올라가고 있었다.

 

 

단독주택과 신축건물

 

 

이 건물은 간단히 페인트칠만 한 것 같다.

 

 

앞쪽은 철거를 한 상태인지 조만간 건물이 올라갈 것 같다.

 

 

또 다른 골목으로 주택들이 있다.

 

 

전철이 지나가는 곳 바로 옆이다. 소음은 있겠지만... 그 동안의 전체적인 부동산 가격을 생각하면 가치가 있는 곳이 됐다. 과거에는 소음 때문에 선호하지 않았을 수도 있겠다.

 

 

이쪽에는 신축 빌라도 보였다.

 

 

단독주택을 리모델링한 것인지... 규모가 다른 단독주택의 두 배는 되는 것 같다.

 

 

좁은 도로이다. 이쪽으로 쭉 가면 용답역 1번 출구였던가.

 

 

가게들이 많은 또 다른 도로로 왔다. 미용실이 있는 오래된 건물이 보여서 사진을 찍었는데 차가 와서 가렸다. 앞에서 언급했던 용답역 1번 출구부터 답십리역까지 가는 도로에서 일부를 로데오 거리라고 하는거 같기도 한데, 그 도로가 남북으로 가로지르는 도로라면 지금 사진을 올리는 곳은 동서로 가로지르는 도로이다.

 

 

이쪽 도로도 이렇게 가게들이 많았다.

 

 

이렇게 용답동을 돌아보고 답십리역 건너편으로 갔다. 신축도 계속 생기고 있고 가게들도 많고 용답역 역세권 시프트 재개발 사업 등은 어떻게 될지 궁금하다.

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