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동대문구 청량리동에 다녀왔다.

 

원래 화곡동과 신월동으로 임장을 가려고 했는데, 그 지역에 있는 경매 물건들이 모두 선순위 임차인이 있는 물건이라 임장을 가는게 별 의미가 없다는 생각이 들었다. 그중 하나는 정확한 채권 금액만 알면 수익을 낼 수 있는 물건 같았는데, 그래도 관심이 가지 않았다. 결국 청량리역 주변에서 아직 제대로 안 가본 청량리7구역과 청량리8구역으로 갔다.

 

청량리7구역은 관리처분인가 이후 이주중이고, 청량리8구역은 조합설립인가 상태이다. 도로를 사이에 두고 양쪽으로 위치한 두 구역의 사업진행속도가 다른 이유가 궁금했다. 또한 같은 청량리동인데 구역으로 지정된 곳과 지정되지 않은 곳의 차이도 궁금했다. 약 300미터 정도 떨어져 있을 뿐인데, 재개발 구역으로 지정된 곳은 프리미엄이 7억이나 붙고 그렇지 않은 곳은 일반적인 빌라 시세를 유지하고 있을 뿐이었다.

 

 

청량리 재개발 7구역 및 8구역 위치

청량리7구역은 지도에 나온다. 그 아래로 광남캐스빌 아파트가 있는 곳이 청량리8구역이다. 더 아래쪽으로 미주아파트는 재건축을 추진중이다. 청량리7구역과 청량리8구역 오른쪽은 재개발 구역이 아닌데, 그쪽의 미래는 어떨지 궁금하다. 마침 그쪽에 경매 물건도 나왔었다.

 

 

청량리동 임장 이동 경로

동대문구 청량리동에서 이동했던 경로이다. 청량리역 3번 출구로 나와서 미주아파트를 지나 재개발 구역에 포함되지 않은 곳들에 먼저 가봤다. 경매로 나왔던 물건도 잠깐 살펴보고 청량리7구역으로 갔다. 그리고 청량리8구역을 보고 다시 청량리역으로 돌아왔다. 항상 그랬듯이 임장을 가기 전에는 청량리7구역과 청량리8구역을 구석구석 살펴보고 돌아올 생각이었는데, 실제로는 그냥 크게 돌면서 일부분만 보고 오게 됐다.

 

 

청량리동 재개발 구역 외 경매 물건 등

 

청량리동에서 반지하 빌라가 경매로 나왔는데, 2억원 미만으로 낙찰됐다. 그래도 16명이나 입찰을 했고 감정가의 148%에 낙찰된 것이었다. 과거에 이 빌라를 구입한 사람은 재개발을 기대하며 구입했을텐데, 아쉽게도 재개발 구역에 포함되지 않으면서 수익을 거두지 못한 것으로 추정된다. 반면에 재개발 구역에 포함된 청량리7구역의 빌라들은 프리미엄이 7억이다. 무엇 때문에 이런 차이가 났을까. 초기 재개발에 투자할 때 신중하게 판단해야 한다.

 

 

청량리 미주아파트 북동측

 

이쪽도 언젠가 재개발이 될까 살펴보러 지나갔다. 조금 더 안쪽으로 들어가서 봤어야 했다. 대로변에서 한 블럭 들어간 도로인데 도로폭도 넓고 상점들도 많았다.

 

 

큰 도로를 건너서 다른 쪽으로 왔다.

 

이쪽도 재개발 구역이 아닌데, 신축이 드문 드문 있었지만 언젠가 재개발이 필요해 보였다.

 

 

이렇게 좁은 골목도 있었고

 

 

접근금지, 위험을 알리는 모습도 보였다.

 

붕괴의 위험이 있어서 그런가

 

 

이런 모습을 보면 언젠가는 재개발이 될 것 같기도 한데, 중요한 것은 주민들의 의사이다.

 

 

언제까지 이런 모습으로 남아있을지 계속 지켜보고 싶다.

 

 

사진상 신축은 거의 안 보이는데 큰 도로에 접한 곳은 신축이 조금 있었다.

 

 

 1990년대에 지어진 듯한 빌라와 단독주택

 

이 주변에 경매 물건이 있었는데 실제로 와서 보니까 반지하 빌라지만 다른 곳보다 괜찮게 느껴졌다. 무엇보다 다른 반지하보다 지상으로 더 높게 올라온 것처럼 보였기 때문이다. 부동산에서도 지하층이 아닌 1층으로 소개하고 있었다.

 

이 구역에 저렴한 단독주택 매물도 있었다. 대지 면적만 고려하면 평당 1,500만원 정도다. 여유가 있다면 장기적으로 땅만 보유하고 가도 괜찮을 것 같았다. 수리 후 임대도 가능하겠지만 리스크가 많아 보였다.

 

 

청량리7구역

 

서울시 자료에는 사업시행인가로 나오는데 작년 관리처분인가 이후 이주가 거의 마무리 단계에 있다.

 

 

청량리7구역 위치도 및 이동 경로 (출처: 부동산 지인)

여기도 사업시행인가로 나오는데 관리처분인가 이후 이주 중이다. 구석구석 살펴보고 싶었는데 SECURITY 조끼를 입은 사람들이 순찰을 돌고 있어서 혹시라도 괜한 오해를 살까봐 경계를 따라 크게 돌았다. 그래도 이주 후 철거 전 단계를 보기에 충분했다.

 

 

청량리7구역 조감도

 

대략적인 시세는 아래와 같다.

 

다세대 대지 10평 매매가 8.3억 감정가 9,600만 59형 신청
단독 대지 27평 매매가 11.5억 감정가 2.6억 84형 신청

 

 

재개발 구역 외 빌라가 3억원 정도에 나온 것을 보면 재개발 구역에 속하는지 여부에 따라 몇 억원이 차이가 난다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

지난 3월에 50세대가 남았다는 말도 있었고, 부동산에서는 이주완료 95%라고 했다. 이주가 끝나면 철거가 시작될 것이다. 

 

 

청량리7구역은 경사가 좀 있었다.

 

오른쪽 사진을 보면 저 멀리 아파트가 보일 정도로 지대가 높다. 이렇게 지대가 높고 지하철역에서 먼 것이 오히려 재개발을 진행하는 데 도움이 되지 않았을까. 다음에 나올 청량리8구역은 거의 평지였다.

 

 

청량리7구역의 모습

 

이주가 끝난 주택들이다. 구역 안쪽으로 들어갔다면 아직 이주하지 않은 주택도 볼 수 있었을텐데 그냥 바깥 경계로 크게 돌아봤다.

 

 

청량리7구역의 장점은 숲세권이라는 것. 바로 위쪽에 홍릉근린공원이 있다.

 

 

청량리7구역 주변도

초등학교도 두 개나 있다.

 

 

범죄예방을 위한 24시간 순찰

CCTV 촬열 및 녹화중

 

청량리7구역에 들어서자마자 SECURITY 조끼를 입은 사람이 보였는데 24시간 동안 순찰을 하는 것이었다. 아무래도 빈집들이 있으니 범죄의 우려가 있다.

 

 

그래서 이렇게 띠로 막아놨는데... 몰래 들어가는 사람도 없진 않을 것 같다.

 

 

이주 마무리 단계지만 다른 곳보다 길거리가 깔끔했다. 행당7구역이었던가, 이주가 거의 끝났을 때 갔는데 폐기물들도 많고 아주 지저분했다.

 

 

이 길을 중심으로 왼쪽은 청량리7구역이고 오른쪽은 재개발 구역에서 제외된다.

 

 

도로 건너편에서 찍은 청량리7구역의 모습

 

청량리7구역이 지대가 높다는 것을 확실히 알 수 있다. 도로에 접하고 있어도 높낮이의 격차가 있기에 신축도 안 되고 결국 재개발까지 이어지지 않았을까.

 

 

청량리7구역의 모습

 

높낮이의 격차가 없는 쪽도 신축 건물 대신 재개발로 진행됐다. 이쪽 건물은 노후도가 심한데, 사진은 없지만 오른쪽으로 갈수록 보다 깔끔한 건물이 있었다.

 

 

청량리8구역

 

청량리8구역은 조합설립인가 단계이다. 과연 잘 진행될 것인지, 왠지 어려워 보였다.

 

 

 

청량리8구역 위치도 (출처: 부동산 지인)

위쪽은 청량리7구역이고, 왼쪽은 제기4구역이다. KT건물을 제외하고 나머지가 청량리8구역이다. 청량리8구역의 좌측부분, 대로변에 접한 부분에 상점들이 꽤 많았다. 재개발 추진에 방해가 될 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

청량리8구역 조감도

 

 

청량리8구역의 모습

 

청량리동 및 주변 지역의 재개발 구역과 비슷한 느낌이었다.

 

 

좁은 도로를 따라 오래된 집들이 있었다.

 

 

왼쪽이 공영주차장, 오른쪽이 KT건물이다.

 

 

주택들은 노후됐지만 도로폭은 넓다.

 

아까 언급한 대로변의 상점들은 유동인구가 많아서 따로 사진을 못 찍었는데 아래 로드뷰와 같은 모습이다.

 

 

 

 

 

이런 상가 건물들이 모두 재개발 구역에 포함됐다.

 

 

구역 안쪽의 주택들

 

뒤쪽으로 아파트가 보인다. 청량리7구역과 청량리8구역의 주변 아파트 시세, 청량리7구역의 예상 조합원 분양가 및 일반 분양가 등을 모두 추가하려다가 생략한다.

 

 

청량리8구역의 모습

 

도로 끝으로 청량리 롯데캐슬 SKY-L65가 보여서 찍어봤다. 청량리역 주변은 말 그대로 천지개벽 중이다. 재개발도 진행되고 지하철, 철도 노선도 많이 생긴다.

 

 

이런 모습을 보면 청량리8구역도 재개발이 필요해 보이지만 잘 진행될지 의문이다.

 

 

이렇게 청량리동을 돌면서 재개발 구역이 아닌 곳과 재개발이 진행 중인 곳의 차이, 같은 재개발 구역이라도 진행속도에 따른 차이를 볼 수 있었다.

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동대문구 청량리역 인근에 다녀왔다.

 

이동했던 경로들이다. 지난 달에만 청량리역 주변을 세 번이나 갔다.

시작은 휘경동으로 빨강색 화살표를 따라 이동했다. 휘경동에 나온 경매 물건을 보러 갔는데, 지난 2월부터 나왔던 물건인데 다소 외진 곳에 있어서 거기까지 갈 일이 없었다. 그러다가 이번에 청량리역 근처 맛집에 들렀다가 휘경동 물건지까지 가봤다. 이날 청량리역 근처에서 힐스테이트 청량리역 오피스텔을 홍보하는 사람을 만나서 홍보관 방문 약속을 잡는 바람에 청량리역에 또 가게 됐다. 그때 이동한 경로가 분홍색 화살표이다. 시간이 남아서 위쪽으로 크게 돌았다. 자세한 이야기는 아래에 적어보겠다. 마지막으로 전농동과 청량리동에 나온 경매 물건들을 보러 가서 주황색 화살표처럼 이동했다.

 

2019타경88**

동대문구 휘경동 

주택

토지 18.15평

건물 15.25평

2회 유찰된 이후 224,999,990원에 낙찰됐다. 감정가의 72% 정도다.

 

이런 철길을 건너가야 했다. 이런 철길의 존재가 하나의 지역을 나눠서 단절시키고 소음을 유발하기도 한다.

 

해당 물건지로 가는 길이다. 대학가 주변이라서 그런지 원룸 건물들이 많이 보였다.

 

드디어 휘경동 경매 물건지에 도착했다. 가는 길에 큰 교회가 보였다. 해당 물건지는 서울시립대학교와 휘경초등학교 북측에 있는데 차량 접근이 어려워 보였다.

 

바닥도 아스팔트가 아닌 벽돌로 되어 있었다. 도로폭은 그나마 넓은 편이었다.

 

나중에 어떤 모습으로 바뀔지 감이 안 왔다. 청량리역 및 회기역 근처로 많은 개발구역들이 있는데 이번에 다녀온 경매 물건들이 있는 곳은 대부분 그러한 개발구역에서 벗어나 있었다.

 

주변에는 단독주택, 빌라들이 혼재해 있었다.

 

오래된 건물이 눈에 들어와서 찍어봤다.

이렇게 휘경동은 간단히 둘러봤다. 이번에 갔던 곳보다 북측 지역에 개발이 활발할 것이다. 

 

2019타경10***

동대문구 전농동

다세대(빌라)

대지 12.714평

건물 18.223평

 

1차 입찰기일에 '변경'되었다. 다시 진행될지 취하될지 모르겠다. 2008년에 지어진 빌라이다. 주변에 새로운 건물이 올라가고 있었다. 1층에 공사현장 사무실 비슷하게 해놓고 사람이 있어서 사진을 못 찍었다.

 

청량리역 4번 출구로 나가는 길이었다. 청량리4구역 공사 관련 내용이 있어서 찍어봤다. 그쪽 출구가 막혀 있어서 그런가. 청량리역 주변 개발 구역에 대해 검색을 좀 해보다가 말았다. 청량리, 제기, 전농, 답십리, 휘경, 이문까지 개발 구역이 너무 많았다.

 

롯데백화점을 통하지 않고 이 길을 따라가면 전농동으로 넘어갈 수 있을 줄 알았는데 길이 막혀있어서 다시 돌아 나왔다. 

이 고가대로를 따라가야했다. 차들만 다닐 수 있는 줄 알았는데 사람들도 많이 지나갔다. 사실 바로 여기로 찾아온 것도 아니었다. 다른 쪽 길로 갔다가 아닌거 같아서 다시 오는데 고가대로에서 내려오는 아저씨를 보고 사람도 다닐 수 있다는 것을 눈치챘다. 

전농동에 왔는데 주택지대였다. 저멀리 골목 끝으로는 고층 아파트들이 보였는데 여기는 빌라들이 많았다.

 

간단히 살펴보고 전농동 두 번째 경매 물건지로 갔다. 사실 첫 번째 다세대 물건보다 두 번째 주택 물건이 더 관심이 갔다. 휘경동 물건 첫 번째 사진의 철길에서 그리 멀지 않은 곳에 있었다.

 

2019타경77**

동대문구 전농동

주택

토지 19.058평

건물 15.276평

 

무려 1943년에 지어진 건물이었다. 토지만 고려하면 감정가 기준 평당 1700만원 정도였다. 감정가 약 3.3억에서 1회 유찰된 상태이다.

 

해당 경매 물건이 있는 골목에서 더 들어가서 철길 바로 옆에 있는 골목을 찍은 것이다. 개발이 된다면 여기까지 한 번에 개발이 되지 않을지...

 

해당 물건지에서 넓은 도로쪽을 찍은 사진과 미주아파트를 가로 지르는 도로 사진이다. 전농동 두 번째 물건 사진을 몇 장 더 찍은 것 같은데 누락됐는지 없다. 아쉽다. 입지도 괜찮고 충분히 활용 가능하다고 생각한다. 

 

2019타경80**

동대문구 청량리동

미주아파트

대지 16.411평

건물 37.74평

 

청량리 미주아파트가 경매 물건으로 나왔다. 역시 1차 입찰기일에 바로 매각됐다. 낙찰가는 1,191,100,000원으로 감정가의 약 112%였다. 미주아파트 사진은 따로 없다. 홍보관 건물 사진, 법적 분쟁 관련 사진을 못 찍어서 아쉽다.

 

미주아파트에 미주상가 A동과 B동이 있었나 보다. A동은 위 사진에 '미주상가'라고 나온 것처럼 남아있고 B동은 이미 철거되었고 힐스테이트 청량리역 오피스텔이 공사중이다. 그 뒤편으로는 동대문세무서가 있었다. 동대문세무서 맞은편 빈 사각형이 있는 곳에 힐스테이트 청량리역 오피스텔 홍보관이 있었다. 

 

앞서 언급했던 것처럼 홍보하러 나온 사람을 만나서 홍보관 방문 약속을 잡고 홍보관에도 다녀왔다. 홍보관 자체는 아무런 문제가 없었는데 담당자에게 몇 가지 아쉬운 점들이 있었다. 하고 싶은 말은 많지만 생략한다.

 

힐스테이트 청량리역 오피스텔 관련 자료

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  1. P.H.Jeong. 2020.07.08 14:19 신고

    분석글 잘보고갑니다.! 감정가 72%에 낙찰된거면 좋은거겠죠..ㅎㅎ 그리고 여쭤볼께 낡은건물 찍으신 이유가 무엇인지..여쭤보고자합니다. 경매어린이로써,,,ㅎㅎ 혹시 오래된 건물이면 재개발등 이유로 좋은건가요? 아니면 주변 부동산들의 안좋은 영향이 갈까봐 주의깊게 보시는건가요??? 잘보고가요!!ㅎㅎ

    • 사용자 45FIRE 2020.07.08 15:14 신고

      재개발 가능성 때문이에요 ㅎㅎ
      건물 하나만 낡아도 철거하고 빌라 새로 지어 분양하는 경우도 있고요
      주변이 전체적으로 낙후된 곳은 뉴타운 같이 아파트가 들어설 수도 있어요. 그런 재개발 구역으로 지정되면 낡은 건물도 가치가 오르죠.

    • P.H.Jeong. 2020.07.08 15:18 신고

      오.. 그렇군요!! 하나 알고갑니다.!! 감사합니다.!!ㅎㅎ

    • 사용자 45FIRE 2020.07.08 15:21 신고

      네 ㅎㅎ
      크게 보면 주식이랑 부동산이랑 비슷한 면이 있어요
      저평가된 것을 찾기 위해 노력해야 하고
      호재 터지면 가겨 오르고 ㅎㅎ
      좋은 하루 되세요!

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