서대문구 창천동 경매 임장 - 신촌 원룸 및 하숙집 인근 빌라, 전망대

서대문구

창천동

빌라

 

경매 물건을 검색하던 중 경의중앙선 신촌역 근처의 빌라가 경매로 나온 것을 발견했다. 입지도 좋고 괜찮아 보였다. 하지만 임장을 가보니 아쉽게도 월세 수익 이상의 가치는 없어 보였다.

 

서대문구 창천동 위치

경의중앙선 신촌역 근처라 신촌동에 다녀온 것으로 착각했다. 창천동에 있는 경매 물건이었다. 신촌동 바로 왼쪽이 창천동인데, 연세대학교 앞부터 신촌역-홍대입구역 사이까지가 창천동이다.

 

창천동 지도 확대

2호선 신촌역과 경의중앙선 신촌역이 따로 있다. 한때는 거의 주말마다 갔던 동네라 익숙하다고 생각했는데 경매 물건이 나온 곳은 대로변 안쪽으로 완전히 다른 분위기였다.

 

 

창천동 경매 물건 (출처 : 두인경매)

경매로 나온 물건은 위와 같다. 다세대/빌라이지만 인근 지역 대학생들에게 임대를 주는 용도로 적당할 것 같았다. 건물 면적은 9.67평으로 보통 원룸보다는 큰 편이다. 하지만 1987년 건물로 노후도가 있다.

 

감정가는 1억 2천8백만 원

 

주변에는 하숙집들도 많고 원룸 건물도 많았다. 코로나 때문에 비대면 수업을 해서 하숙집에도 공실이 많을 것 같다. 또한 요즘 대학생들은 하숙보다는 원룸이나 오피스텔을 선호할 것 같기도 하다.

 

아무튼 인근에 빌라 매물이 4개 있었다.

 

경매 물건과 비슷한 연식에 조금 작은 면적이 1억 4천만 원에 매물로 올라온 것이 있었고, 비슷한 면적의 최근 건물은 1억 5천만 원이었다. 나머지 2개는 연식은 비슷하지만 훨씬 큰 면적으로 3억원이었다.

 

원룸의 경우 매매/월세는 없었고 전세만 경매 물건보다 조금 작은 면적이 1억 1천만 원, 1억 4천만 원으로 올라와 있었다.

 

하지만 이는 호가일뿐이다. 현장에서 직접 시세 및 임대 수요 등을 확인할 필요가 있다.

 

 

이대, 신촌 지역의 큰 길로만 다녀서 안쪽에는 이렇게 경사가 심한지 몰랐다.

 

 

경매 물건 인근의 빌라

 

규모가 상당했다. 오래된 건물이지만 페인트칠을 새로 했고, 인근 대학생들이나 사회초년생들을 대상으로 임대를 주고 있을 것 같았다.

 

 

올라온 언덕길

 

열선이 깔려 있는 듯했다. 저 멀리 신촌 세브란스 병원도 보인다.

 

 

경매 물건이 있는 골목

 

도로폭이 좁은 편이다. 아침이라 그런지 건물 주변을 청소하고 있는 사람들이 보였다.

 

 

주변의 계단

 

경사가 정말 심했다. 이런 경사 때문에 월세 수익 이상의 가치를 하기 어렵다고 판단했다. 월세를 받으면서 보유하다가 재개발 호재라도 있으면 좋을텐데, 입지는 좋지만 주변을 보니 재개발은 어려워 보였다.

 

 

경매 물건이 있는 골목

 

해당 건물에는 총 6세대가 있다. 주변 건물들도 필지는 비슷한 크기였다.

 

 

옆 건물과의 간격, 건물 모습, 근처 계단

 

 

근처에 원룸 건물이 하나 더 있었는데 역시 규모가 상당해 보였다.

 

 

더 아래쪽으로는 하숙집들이 많았다.

 

신촌 세브란스 병원에서 일하는 젊은 사람들도 이 주변에 거주할까.

 

 

주변의 모습

 

 

월세 수입은 유지할 수 있겠는데 가까이에 상대적으로 최근에 지은 원룸도 있어서 우선순위에서 밀릴 것 같기도 하다.

 

 

주변에는 마찬가지로 오래된 건물도 있었고 신축도 보였다.

 

 

경사가 심하니 지대가 높아서 세브란스 병원이 잘 보였다.

 

 

저 멀리 상징적인 건물이 있는 것 같았는데...

 

성당인줄 알았는데 창천교회다.

 

 

사진상 잘 안 보이겠지만 가운데로 기찻길이 지나간다.

 

여기도 지대가 높은데 더 높이 올라가는 길이 보였다. 공원이 있을 것 같았는데 올라가지 않을 수 없었다.

 

 

뒤쪽의 오래된 건물

 

 

이날 신촌에 오면서 신촌그랑자이 아파트도 구경을 하고 싶었는데 주변의 다른 건물 때문에 잘 안 보였다.

 

아무튼 위 사진은 신촌 그랑자이 왼쪽의 주택가이다.

 

 

공원에는 풍차도 하나 있었다.

 

 

이런 전망대도 있었다.

 

 

전망대에서 바라본 모습

 

 

아웃백 신촌점도 보였다.

 

 

이쪽은 어디였더라...

 

 

세브란스 병원과 메가박스, 신촌역

 

 

마침 기차가 지나가서 찍었는데 잘 안 보인다.

 

 

저멀리 신축 아파트가 보였는데, 힐스테이트 신촌아파트 같았다.

 

 

안 그래도 지대가 높은데 전망대를 이렇게 잘 만들었다.

 

 

끝.

 

 

적당한 가격에 낙찰을 받으면 월세 수익은 가능할 것 같았다. 하지만 그 이상의 가치는 안 보였다. 내가 아직 초보라서 못 보는 것일 수도 있다. 아무튼 월세 수입을 유지하면서 계속 보유한다고 해도 재개발 등은 어려워 보였다. 신축도 쉽지 않을 것 같았다.