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동대문구 신설동에 다녀왔다.

 

 

설날 이후 슬럼프라고 할까. 계속 임장을 가고 싶은 생각이 별로 없었다. 그래도 잠깐 생긴 여유를 이용해서 동대문구 신설동에 다녀왔다. 신설동은 자주 지나가는 곳인데, 지난 1월에 1차 공공재개발 후보지로 선정된 신설1구역 안쪽으로는 가본 적이 없었다. 신설1구역 공공재개발 분위기는 어떤지 궁금하기도 했다.

 

 

신설1구역 및 용두5구역 위치

신설동역 우측으로, 용두초등학교 맞은편이 신설1 공공재개발 후보지이다. 그 아래쪽으로 좀 떨어진 곳에 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트가 있다.

 

먼저 신설1구역을 크게 돌고 신설1구역 내부를 돌아다녔다. 그리고 용두5구역까지 보고 왔다.

 

 

공공재개발 후보지 선정결과

 

 

신설1 재개발사업 대상지

신설1구역 입지는 나쁘지 않아 보인다. 지하철 신설동역에서 가깝다. 신설동역은 나름 트리플 역세권인데, 사실상 더블 역세권도 아닌 보통 역세권이라고 하고 싶다. 조금 더 점수를 주면 1.5 역세권이라고 할까. 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나가지만 크게 의미가 있는 노선은 1호선이기 때문이다.

 

우이신설선을 타고 위쪽으로 출근하는 사람들은 별로 없을 것 같다. 2호선도 지선이라는 한계가 있다. 2호선 순환 노선에 비해 배차 간격도 길고, 잠실이나 강남으로 가려면 성수역에서 반대편 승강장으로 넘어가야 해서 불편하다. 그나마 1호선을 타고 종로, 시청, 광화문 등으로 갈 수 있다.

 

 

신설1구역은 지난 2008년 구역 지정되었다가 해제된 곳이다. 과거의 자료를 잠시 살펴보겠다.

 

 

신설1구역 위치도

정비구역 면적은 11,204로 같은데, 모양은 약간 차이가 난다. 왼쪽 모서리 위쪽이 포함되는 것일까, 제외되는 것일까.

 

 

신설1구역 조감도

2008년에는 이런 모습으로 추진하려고 했었다.

 

 

신설1구역 노후도

모바일에서 확인했을 때에는 더 붉게 보였는데 PC에서 확인을 하니까 옅은 부분이 많아 보인다.

 

교회가 하나 있고, 숙박시설도 두 개가 있다. 신설1구역에 포함되는지 불분명한 '보육사'는 어떤 곳인지 모르겠다. 카카오맵에서 확인하니 일반기업이다. 서적, 신문 및 잡지류 소매업으로 나온다.

 

아무튼 신설1구역 안쪽에는 노후된 주택들이 있고, 좌측과 아래쪽에는 음식점, 숙박시설 등이 있다. 오른쪽에는 공업사라고 해야 할까. 주택, 사무실, 공업사 등이 있었다.

 

 

토지이용계획

신설1구역 대상지의 아무 지번이나 하나 골랐는데 마침 포함 여부가 불분명한 그곳이다. '신설제1구역'이란 표시가 보이고, 위쪽은 도로가 확장될 예정이다. 신설1구역 좌측은 따로 지구단위계획구역으로 지정되어있다.

 

 

현장 사진들

 

 솔직히 말해서 이번에 임장을 가기 전에 로드뷰로 봐도 나오는데 뭐하러 가나, 하는 생각도 들었다. 하지만 나름 의미가 있었다. 로드뷰에는 신설1구역 내부가 안 나온다. 또 신설1구역 공공재개발의 분위기도 로드뷰로는 알 수 없다.

 

 

신설1구역 아래쪽 모습

신설1구역 아래쪽으로 경계가 되는 도로의 모습이다.

 

 

 

신설1구역 오른쪽 아래 모서리 부분에서 바라본 성북천 건너편 모습이다. 왼쪽으로 용두초등학교가 있다. 신설1구역에 아파트가 들어온다면 초등학교가 가까운 장점이 있게 된다.

 

 

신설1구역 아래쪽 경계가 되는 도르 모습

 

 

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로

 

근린주택이라고 해야 할까. 1층에 ㅇㅇ금속도 보인다.

 

 

성북천 건너편 모습이다.

 

 

신설1구역 오른쪽 경계가 되는 도로이다.

 

아까는 오른쪽 아랫부분이었고, 이번에는 오른쪽 윗부분이다.

 

 

신설1구역 위쪽 경계가 되는 도로이다.

 

왼쪽은 신설1구역이고, 오른쪽으로는 호텔 등이 있었다.

 

 

여기도 마찬가지다.

 

왼쪽은 신설1구역이고 오른쪽은 호텔이 보인다. 왼쪽 앞부분이 신설1구역에 포함되는지, 제외되는지 확실히 알아볼 필요가 있다.

 

 

신설1구역 좌측 경계가 되는 도로 모습이다.

 

도로를 중심으로 왼쪽이 신설1구역, 오른쪽은 지구단위계획구역이다. 아무래도 도로변에 있는 숙박시설, 음식점 등은 공공재개발에 반대하지 않을까. 신설1구역 안쪽 주민들의 동의 여부도 불확실하다. 신설1구역에 부동산이 하나 있었는데 이른 아침이라서 그런지 문이 닫혀 있었다. 부동산 외부에서도 공공재개발에 관한 내용은 찾아볼 수 없었다. 신설1구역에서도 마찬가지로 공공재개발과 관련된 흔적이 없었다.

 

 

우측 사진이 신설1구역 가운데에서 약간 윗부분을 가로지르는 골목의 모습이다.

 

좌측 사진은 가로 골목에서 다시 세로로 가로 지르는 골목인 줄 알았는데 모텔 후문과 연결되는 막다른 골목이었다.

 

 

신설1구역 내부 골목의 모습

 

이사를 가는 집이 있었다. 차가 들어올 수 없는 이런 골목을 보면 재개발의 필요성이 보인다. 이삿짐 트럭도 좀 걸어가야 하는 곳에 있었다.

 

 

월세는 200/32

 

 

공가라고 적혀 있는데 진짜 공가일지...

 

 

이삿짐 바구니를 밀고 가기 위해 바닥에 깔아놓은 것이다. 하수구 구멍에 바퀴가 빠지지 않도록.

 

 

저 앞에 이삿짐 트럭이 있다.

 

 

또 다른 골목이다. 점집 같은 깃발도 있고...

 

 

그냥 평범한 주택가의 모습이었다.

 

아까 갔던 골목보다 폭이 넓은 편이었다.

 

 

다시 좁은 골목도 나오고...

 

 

아까 내려오려던 골목이다. 이삿짐 바구니가 있어서 못 내려오고 돌아서 왔다.

 

 

다시 밖으로 나왔다.

 

 

이렇게 신설1구역을 살펴봤다. 공공재개발이 잘 진행될까 궁금하다.

 

 

여기서부터는 용두5구역 사진들이다. 신설동에 온김에 용두5구역에도 들렀다. 몇 달 전에도 왔던 곳인데, 그동안 얼마나 변했는지 궁금했다.

 

 

가운데로 흐르는 것이 성북천이고, 왼쪽으로 새로 짓고 있는 아파트가 용두5구역을 재개발한 e편한세상청계센트럴포레아파트이다. 2021년 11월 준공 예정.

 

 

준공까지 9개월 정도 남았나. 외부는 거의 다 지은 것 같다.

 

이제 내부 인테리어 공사 등을 하려나...

 

 

총 823세대가 들어올 예정이다.

 

 

가장 왼쪽에 있는 건물이 e편한세상청계센트럴포레아파트와 청계천 사이에 있는 오피스텔이다. 그 다음 건물이 청계천 건너로 있는 '왕십리모노퍼스아파트'이다. 그리고 그 오른쪽이 왕십리 텐즈힐이다.

 

 

주변 아파트까지 지도에 표시해봤다. 화살표를 반대로 했어야 했나. e편한세상청계센트럴포레 아파트는 왕십리 텐즈힐 아파트를 따라갈 것이고, 신설1구역에 공공재개발로 아파트가 생긴다면 적어도 e편한세상청계센트럴포레 수준은 되지 않을까.

 

 

참고로 네이버 부동산 평균 평당가는 아래와 같다.

 

센트라스 5,156만원
텐즈힐 2단지 5,156만원

텐즈힐 1단지 5,109만원


e편한세상청계센트럴포레 4,771만원

 

 

그때 왕십리 뉴타운을 샀어야 했는데...

돈이 없었다...

 

지금도 없다...

 

 

e편한세상 청계 센트럴포레 신축공사 현장

 

 

몇 개월 뒤에는 또 어떤 모습일지...

 

 

e편한세상청계센트럴포레 아파트

 

여기도 시세가 왕십리 뉴타운과 별 차이가 없다니...

 

 

용두5구역 아래쪽에는 교회가 들어올 예정이었다.

 

 

용두5구역 끝.

 

 

아래 글은 약 4개월 전에 다녀온 용두동에 대한 것이다. 신설1구역 사진도 한 장 있다.

 

2020/10/08 - [45FIRE/부동산 임장] - 동대문구 용두동 경매 임장 - 용두동 재개발 용두5구역 e편한세상청계센트럴포레아파트, 신설1구역

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