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종로구 숭인동에 다녀왔다.

 

지난 달에 성신여대입구역부터 신설동역까지 상가주택 위주로 임장을 했는데, 경로상 삼선5구역과 숭인동 1169 구역이 있엇 함께 둘러봤다. 가칭 숭인동 1169 구역은 좁은 골목이라 안쪽은 로드뷰도 안 나오는 곳이었다.

 

 

 

 

 

 

(가칭) 숭인동 1169 구역 위치

숭인동 1169 구역은 신설동역 근처에 있다. 일부 분양업체에서 신설동역을 트리플 역세권이라고 홍보를 하지만, 개인적으로 신설동역을 1.5역세권이나 더블 역세권이라고 하고 싶다. 큰 의미가 있는 노선은 서울 중심부로 가는 1호선이기 때문이다. 2호선은 지선으로 성수역에서 순환 노선으로 갈아타야 한다. 우이신설선도 외곽으로 가는 노선이라 신설동역 주변에 거주하는 경우 출퇴근 측면에서 별다른 의미가 없다고 생각한다.

 

 

숭인동 1169 구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

가칭 숭인동 1169 구역은 전체적으로 노후된 모습이다. 최근에 건축한 것을 의미하는 파란색이 하나 밖에 없다. 색깔이 없는 필지도 몇 개 있긴 하다. 아무튼 신설동역 주변은 복잡한 편이다. 사거리도 아니고 오거리라서 지도를 제대로 안 보면 엉뚱한 길을 걷게 된다.

 

 

현재 숭인동 1169 구역의 매물은 거의 없다. 15평 정도의 투룸이 1000/70에 월세로 나왔을 뿐이다.

 

 

현장 사진들

 

시작부터 공공재개발에 반대한다는 현수막이 보였다.

 

지극히 개인적인 느낌이지만 공공재개발이 쉽지 않을 것 같았다. 주민들의 동의도 중요한데 이렇게 결사 반대하는 사람도 있고, 구역 내에도 숙박시설이 몇 개 있었다. 그런 곳도 공공재개발에 반대하지 않을까.

 

 

모텔 건물

 

카카오 맵에서 지도상 보이는 모텔이나 여관이 세 개 있었다. 게스트 하우스도 두 개 있었는데 하나는 구역 경계에 있어서 구역에 포함되는지 아직 알 수 없다.

 

 

구역 내부는 이렇게 차가 다니기 힘든 좁은 골목길이었다.

 

양옆으로는 한눈에 봐도 오래된 주택들이 있었다.

 

 

구역 오른쪽 경계는 넓은 도로가 있다. 8차선 정도 되는 것 같다.

 

 

다시 내부로 들어왔다. 역시 좁은 골목길이다.

 

따로 사진은 없지만 단칸방 월세가 있을 듯한 분위기였다.

 

 

여관과 교회가 보인다.

 

 

이런 좁은 골목길을 보면 도시재생보다는 재개발을 하는게 쾌적하겠지만 중요한 것은 주민들의 동의이다.

 

 

몇몇 건물들의 건축년도를 확인해보니 1970년대가 많이 보였다. 건축년도를 확인할 수 없는 곳도 있고 1936년으로 나오는 곳도 있었다.

 

지적편집도를 보니 필지가 상당히 작아보였다. 번지수가 네 자리라서 작은 필지가 더 작게 느껴졌다.

 

숭인동 1169 구역 지적편집도

 

 

이렇게 골목 중간에 계단도 있지만 그나마 다행인 것은 거의 평지라는 것이다. 언덕에 위치한 곳은 좁은 골목에 가파른 계단까지 있는데, 숭인동 1169 구역에서는 위 사진을 제외하고 계단을 못 봤다.

 

 

무슨 암도 있고, 오래돼 보이는 건물들이 있었다.

 

 

이쪽 골목은 그나마 넓다.

 

 

뒤로 보이는 아파트

 

근처에 종로청계힐스테이트아파트가 있다.


2009년 준공인데, 국평 기준 최근 실거래가는 10억 4천만원이다.

 

 

다른 쪽 경계로 나가는 길

 

오른쪽 경계는 8차선 도로이고, 왼쪽 경계는 가게들이 많았다. 점심시간 직후라 유동인구가 많아서 따로 사진은 못 찍었다. 카카오맵에서 확인해보니까 사우나, 마트, 한의원, 편의점 등이 있었다.

 

 

또 다른 게스트 하우스 같은 건물이다.

 

 

마지막으로 봤던 골목길이다.

 

사진상 잘 안 보이지만 전선들도 지저분했다.

 

 

끝.

 

진정한 트리플 역세권은 아니지만, 그래도 종로구에 속하고 입지가 좋다. 신설동역 주변은 전체적으로 다소 낡은 느낌인데, 숭인동 1169 구역 외에 신설1구역도 있다. 과연 공공재개발들이 잘 진행될지... 몇 년 뒤의 모습이 궁금하다.

 

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동작구 노량진동, 본동에 다녀왔다.

 

공공재개발 2차 후보지의 명칭이 '본동'이라고 해서 본동이 따로 있는 줄 알았는데 행정경계로는 노량진동으로 나오고 법정경계로는 본동으로 나온다. 동작구 노량진동 다가구 경매 물건을 보러가면서 주변 지역 매물들을 검색하다가 '본동'도 알게 됐다. 9호선 노들역에서 가까워서 입지가 무척 좋아보였는데 재개발 구역이 아닌 곳이 있었다. 바로 거기가 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정된 여러 곳들 중 하나였다.

 

 

동작구 노량진동 및 본동 위치

노량진역 주변이 노량진동이고, 노들역 주변이 본동이다. 위 지도상 흐리게 나오지만 동작구청 아래로 노량진뉴타운이라고 표시되어 있기도 하다. 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운으로 이 주변이 엄청나게 변했다. 아쉽게도 경매 물건이 나온 곳은 재개발 구역에서 제외된 곳이었다. 임장을 가보니 주민들의 반대가 있었던 것 같았다.

 

 

노량진동 다가구 경매

2020타경1044**

 

노량진동 지도

노량진동은 그저 지나간 적만 있을 뿐이다. 이번에 노량진동에 가면서 입지가 좋다는 생각이 들었다. 떠오로는 용산에서 단 한 정거장 거리이다. 한강에서도 가깝고 여의도도 가깝다. 여의도는 단순히 가깝다고만 생각을 했는데 9호선을 타면 여의도역까지 두 정거장이다. 노량진동에 재개발 구역도 여러 개가 있을텐데, 이번에는 관심을 갖지 않았다. 서울 재개발 구역은 프리미엄만 몇 억이다.

 

 

노량진동 경매 물건지 주변 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

노량진동 중 경매 물건이 있는 곳 주변의 노후도를 알아봤다. 신축 건물들이 많이 생긴 것 같았다. 재개발 구역이었다가 해제되었는지, 아니면 애초에 재개발 구역이 아니었는지 모르겠지만 노후도만 고려하면 앞으로 재개발 가능성은 별로 없어 보인다.

 

그럼에도 노량진동까지 찾아간 이유는 다른 것을 기대했기 때문이다. 다가구인데 경매로 나온 것은 '다'동이었고 '마'동까지 있었다. 연식은 91년. 언젠가 소규모 재건축이라도 가능하지 않을까 생각했다. 현장에 가보니 생각보다 마음에 드는 면도 있었다.

 

경매 물건지로 가는 길

 

노량진역에서 7분 정도 걸어서 경매 물건이 있는 골목으로 왔다. 여기서부터 경사가 시작됐다. 골목 안쪽으로 들어오니까 '고시원'들이 많이 보였다. 경매 물건이 아닌 일반 매물을 찾아봤을 때도 단독주택보다는 다가구/원룸이 많았다. 아무래도 노량진 고시촌의 학생들 수요가 있어서 그런거 같다. 고시원이나 원룸의 경우 지금도 월세 수입이 잘 나오니까 재개발에 반대하지 않았을까.

 

 

일반 매물이 있었던 빌라

 

저층이 아니었는데 매매가가 3.3억이었다. 대지지분만 계산하면 평당 1283만원 정도였다.

 

 

언덕을 올라가다가 뒤를 돌아보니 63빌딩이 보였다.

 

 

경사가 무척 심한 계단

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

언덕길을 올라왔는데 경매 물건이 있는 소규모 단지로 가려면 또 언덕을 올라가야 했다.

 

 

경사가 심한 만큼 전망은 나름 좋았다.

 

한강은 안 보이지만 63빌딩이라도 보이니까 뭔가 달라 보였다.

 

 

각 동에 3세대가 거주하는데, 역시 주차공간은 부족해 보였다. 동과 동 사이의 간격도 좁다. 경매 물건은 1층으로 감정가는 2억 7천6백만 원인데 1회 유찰된 상태다. 다른 동에 일반 매물도 있는데 1층은 2.3억, 2층은 2.8억이었다. 지하/1층/2층이라고도 하고 1층/2층/3층이라고도 해서 정확히 몇 층을 의미하는지 확인할 필요가 있다. 또한 실제 매물인지 허위 매물인지도 파악해야 할 것이다.

 

어느 정도 자금의 여유가 있다면 묻어둔다는 생각으로 보유하면 어떨가 하는 생각으로 관심을 가진 물건인데, 구분소유적 관계에 있는 물건이라 투자금이 많이 들어가므로 별다른 매력이 없어 보인다.

 

 

그래도 63빌딩이 저 정도의 거리에 있으니 입지는 좋다.

 

 

길 건너편의 노후된 주택과 그 뒤로 보이는 아파트

 

1997년에 준공된 우성아파트인데 평균적으로 평당 3천만원에 약간 못 미친다.

 

 

노들역으로 가기 위해 또 언덕길을 올라갔다.

 

 

언덕길을 올라가서 바라본 모습

 

가운데에서 약간 오른쪽 위로 경매 물건이 있는 곳이 얼핏 보인다.

 

 

 

공공재개발 2차 후보지 동작구 본동

 

 

 

 

동작구 본동의 경우에도 6월 1일 주민설명회가 진행될 예정이다.

 

 

 

 

가칭 본동 구역 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

생각보다 파란색이 많이 보이는데, 현장을 가보니 재개발의 필요성이 느껴졌다.

 

본동 구역을 구석구석 돌아다니면 더 좋겠지만 그냥 골목길 하나를 따라서 크게 둘러봤다. 그래도 나름 소득이 있었다. 주민설명회 예정 현수막을 봤고, 엄청난 뷰도 봤다. 하지만 공공재개발 구역은 현금청산 우려로 쉽게 투자할 수 없다. 주민 반대로 구역이 해제되고 언젠가 다시 재개발이 될 타이밍을 노려야 할까.

 

 

본동 구역으로 들어왔다. 노량진 교회 옆 골목.

 

 

저 멀리 아파트가 보인다.

 

 

서서히 시작되는 언덕길이다.

 

 

일부 주택은 이런 계단을 올라가야 대문으로 가게 된다.

 

주차공간은 당연히 없을 것이다.

 

 

경사가 심해지는 언덕길. 90년대 초반에 지어졌을 듯한 건물들이 보인다.

 

 

언덕길을 올라가는데, 그보다 더 위에 집들이 있었다.

 

 

담장 너머로 아래쪽이 보였다. 동작구 본동의 내부라고 할 수 있다. 오래된 주택들이 대부분인데 간혹 신축 건물도 보인다.

 

 

계속되는 언덕길, 그보다 더 가파른 계단들도 보였다.

 

 

저 멀리 고층 아파트가 보인다.

 

사진은 없지만 본동 중심에서 500미터 거리에 아크로 리버하임 아파트가 있다. 평균적으로 평당 6300만원으로 나온다. 국평의 경우 매매 호가가 20억원이 넘는다...

 

 

아래쪽으로 내려가는 계단이다.

 

골목 골목 이런 계단들이 있으니 차량 통행은 불가능하다. 오토바이조차 다닐 수가 없다.

 

 

그래도 한강 주변이고 지대도 높아서 저 멀리 한강이 보였다.

 

 

본동 47번지 일대

공공재개발 사업 주민설명회 개최

2021년 6월 1일이다.

 

본동 주민들은 공공재개발에 대해 어떤 입장일까.

 

 

가던 길을 따라 계속 갔다.

 

 

한강뷰

 

여기가 공공이든 민간이든 재개발이 된다면 한강뷰가 가능할 것이다. 지금도 한강뷰가 가능하다. 일부 주택들의 경우 옥상에서 저런 한강뷰를 즐길 수가 있다. 조금 전에 올린 사진을 찍을 때도 옥상에 사람들이 보여서 조심스럽게 사진을 찍었다.

 

 

드디어 내려가는 길이다. 왼쪽은 동양중학교인데 교실에서도 한강뷰가 가능할 것 같았다.

 

 

동작구 본동의 한강뷰

 

바로 눈앞에 한강이 보이는 그런 한강뷰는 아니지만 그래도 이렇게 한강이 보이는 것이 나름 마음에 들었다. 재개발이 안 되더라도 옥상에서 맥주 한캔 하면서 한강뷰를 즐기며 살 수 있을 것 같다.

 

 

빠질 수 없는 계단

 

 

이렇게 동작구 노량진동 극히 일부와 본동 공공재개발 구역을 둘러봤다. 이날 흑석동까지 갔지만 흑석동은 따로 올리거나 아예 안 올릴 생각이다.

 

 

추가) 동작구 본동의 시세를 깜빡했다. 공공재개발 2차 후보지라도 매물이 없지는 않은데 15억짜리 단독/다가구가 하나 나와 있다. 대지만 고려하면 평당 3500만원이 조금 안 된다.

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