종로구 충신동 및 이화동 경매 임장 - 재개발이 아닌 도시재생이 마무리 된 충신동

 

종로구 이화동과 충신동에 다녀왔다.

 

경매로 나온 물건들을 보러 갔는데, 이화동 물건은 충신동에 거의 붙어 있어서 충신동이나 다름없다. 작년에도 몇 번 충신동에 갔었고 글을 두 개 작성했다. 이 글을 쓰기 전에 지난 글들을 읽어봤는데, 1년 사이에 충신동이 확실히 변한 것을 알 수 있었다. 재개발이 아닌 도시재생이라서 아쉽지만, 도시재생의 효과를 알 수 있었다.

 

 

종로구 충신동 위치

충신동의 입지는 상당히 좋다고 생각한다. 하지만 이화동은 알아도 충신동은 매우 낯설 것이다. 충신동은 종로구에 속하고, 서울 사대문 안에 있다. 동대문역에서 북쪽 방향으로 서울 성곽이 이어지는데, 충신동은 그 안쪽에 있으니 서울 사대문 안에 있는 것이다. 서울시청을 중심으로 3km 반경 이내에 있기도 하다.

 

 

종로구 충신동 위치 및 이동 경로

종로구 충신동은 위 지도와 같은 모습이다. 거의 한 가운데로 율곡로라는 도로가 지나고 그 왼쪽에 힐스테이트 창경궁 아파트가 생길 예정이다. 율곡로를 중심으로 왼쪽은 빌딩들이 많아서 투자하기에 적합하지 않다. 재개발로 관심을 가질만한 곳은 율곡로 오른쪽이다. 율곡로 오른쪽도 크게 두 부분으로 나눌 수 있다. 가운데를 지나는 도로를 기준으로 아래쪽은 아랫마을, 위쪽은 윗마을이라고 부른다.

 

빨간색 화살표는 이동한 경로를 나타낸 것이다. 이날 한성대입구역에서 출발해서 한양도성길을 걷고 이화동을 지나서 충신동으로 왔다. 충신동 바로 위가 이화동인데, 충신동 바로 위쪽으로 충신동과 도로 사이에 위치한 이화동에서 주택이 경매로 나왔고, 윗마을에서도 주택이 경매로 나왔다.

 

충신동 오른쪽으로 서울성곽 건너편이 바로 창신동이다. 창신동도 재개발 대신 도시재생사업을 진행한 곳인데, 이번에 오세훈 서울시장의 당선으로 재개발에 대한 기대감이 있다. 충신동과 창신동 모두 서울성곽 주변이라 영향을 받을텐데, 창신동보다 충신동이 고도제한에서 자유롭다고 생각한다. 창신동은 서울성곽 바깥에 있기 때문에 높은 건물이 들어서면 서울성곽을 가리게 된다. 그런데 충신동은 서울성곽 안쪽에 있어서 서울성곽의 조망을 가릴 위험이 없다.

 

 

종로구 충신동 노후도 (출처: 부동산 플래닛)

종로구 충신동의 노후도를 나타낸 것이다. 아랫마을, 윗마을 가릴 것 없이 신축이 드물어서 전체적으로 붉은 색이다. 최근 몇 년 사이 부동산 가격 상승으로 서울 재개발 구역은 4~5억의 프리미엄은 매우 흔하다. 방학동, 쌍문동 등은 재개발을 추진하냐고 시끄러운데 충신동은 아직 조용한 편이다. 과거에도, 지금도, 투자자들이 그만큼 진입하지 않아서 그럴까?

 

 

현장 사진들

 

이화마을에서 충신동 윗마을과 이화동 일부를 바라본 것이다. 저 멀리 서울타워가 보이는 것처럼 이쪽은 지대가 높아서 전망이 좋은 편이다. 평일 오전인데도 이화마을의 루프탑 카페에서는 시원한 맥주를 마시는 외국인들이 몇 명 있었다.

 

 

동일한 지점에서 아래쪽을 내려다 본 것이다.

 

오른쪽으로 내려가는 도로를 중심으로 왼쪽 부분에 있는 블록을 한 번에 재개발하면 좋을 것 같다. 아쉽게도 행정구역상 대부분이 충신동이지만 이화동도 일부 포함되어 있다. 그리고 그 이화동에 속한 부분에서 주택이 경매로 나왔다.

 

 

이화동의 주택들

 

거의 절벽 위에 집을 지은 것 같다. 도로에 바로 접한 주택도 거의 1층 높이 위에 집이 있는데, 그 뒤쪽에 있는 주택은 더 위에 있다. 경매로 나온 주택은 이 주변에 있는데 위치조차 특정하기 쉽지 않았다. 임차인도 많아서 추후에 명도의 어려움도 예상할 수 있었다.

 

 

2020타경1072**

이화동 주택

대지면적은 30평 정도, 1989년에 지어진 주택이다. 감정가는 5억원이 넘는데, 3억원 중반에 낙찰됐다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하면 대지의 가격은 평당 1221만원이 나온다. 서울 사대문 안의 대지가 평당 1221만원 정도면 괜찮다고 생각한다. 문제는 기회비용이다. 

 

 

이화동 경매 물건 위치

아래쪽의 충신동과 함께 전체적으로 재개발이 되는 시나리오가 가장 좋겠다. 필지의 모양도 이상하고 다섯 개 이상의 필지와 접하고 있어서 단독으로 건축도 어려울 것 같다. 결국 시간과의 싸움이다.

 

 

이 도로를 중심으로 왼쪽이 충신동 윗마을, 오른쪽이 아랫마을이다.

 

몇 달만에 충신동에 와서 충신동 윗마을을 구석구석 살펴보고 싶었지만 시간상 경매로 나온 주택만 빠르게 확인할 수 밖에 없었다. 그래도 그동안 달라진 점이 바로 보였다.

 

 

충신동 도시재생사업의 결과물이랄까.

 

작년 5월에 충신동에 왔을 때 2020년 4월부터 종료일을 정하지 않고 도시재생사업을 진행한다는 안내문을 봤다.

 

 

도시재생사업의 결과였을까. 예전과 달리 계단이 왼쪽 사진처럼 깔끔하게 바뀌어 있었다. 예전에는 거의 모든 계단이 가운데 사진과 같은 그냥 시멘트 색깔이었다. 일부 도로는 오른쪽 사진처럼 새롭게 포장된 상태였다.

 

도시재생사업으로 확실히 환경이 달라졌다. 하지만 집은 그대로이다. 내부는 인테리어로 어느 정도 수리할 수 있지만 건물 외관은 그대로다. 이런 도시재생보다는 재개발이 훨씬 나은 결과를 가져오겠지만 중요한 것은 주민들의 의사다.

 

 

충신동의 경매로 나온 주택으로 가는 골목이다.

 

도시재생을 해도 이런 골목은 여전히 남아 있었다.

 

 

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충신동 주택

대지면적은 약 15평 정도고, 1988년에 지어진 주택이다. 이화동 주택과 비슷한 시기다. 감정가는 1억 7천만원 정도였고, 낙찰가는 2억 4천만원이다. 오세훈 서울시장의 영향일까. 예상보다 낙찰가가 높았다. 건물의 가치를 무시하고 단순히 계산하며 대지의 가치는 평당 1585만원으로 나온다. 이화동보다 300만원 이상 높다.

충신동의 또 다른 골목

 

이런 골목을 보면 열악하다고 느낄 수 있다. 그런데 뒤쪽으로 보이는 흰색(또는 베이지색) 주택을 보면 나름 깔끔하다. 특히 옥상을 보면 나만의 루프탑을 갖추고 있다. 저런 집이라면 일부 열악함을 감수하고 몸테크하며 살기에 괜찮지 않을까.

 

 

끝.

 

충신동은 관심지역으로 계속 지켜볼 생각이다. 아래는 충신동에 다녀온 이전글들이다.

 

 

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