노원구 월계동 경매 임장 - 534번지 빌라, 월계동 재개발(월계2구역, 월계3구역, 월계4구역)

 

노원구 월계동에서 빌라가 경매로 나와서 임장을 다녀왔다.

 

광운대역에서도 그리 멀지 않고 입지가 괜찮아 보였다. 추후에 동북선도 들어올 예정이라 더 좋아보였다. 임장을 가기 전에 노후도를 조사했을 때에도 신축들이 점차 늘어나고 있어서 재개발이 어려워 보였는데, 아쉽게도 재개발이 어려울 것 같다고 최종적으로 결론을 내렸다. 월계2구역, 월계3구역과 비교를 하니 재개발이 되지 않은 이유가 확실히 보였다.

 

 

월계동 재개발 구역 등

먼저 경매로 나온 빌라가 있는 곳은 영축산 좌측에 표시된 곳이다. 광운대역에서 좌측으로 700미터 정도 떨어져 있다. 그 아래쪽에는 꿈의숲SK뷰아파트가 있는데, 월계3구역이었던 곳이다. 그 아래쪽으로는 장위뉴타운이 있다. 장위뉴타운 오른쪽으로 석계역 인근에 있는 동신아파트는 현재 사업시행인가를 받은 것으로 나온다. 그 아래쪽도 구역이 하나 있는데 역시 사업시행인가 상태였다. 지도 위쪽에 월계역과 사슴아파트 인근에 표시한 것은 월계센트럴아이파크아파트로 과거에 월계2구역이었던 곳이다. 지도 왼쪽 위로 초안아파트가 있는데 2단지인지는 모르겠지만 초안아파트도 최근 경매로 나왔었다.

 

 

월계2구역

 

월계2구역 정비사업개요

 

 

월계2구역 위치도

 

월계2구역 조감도

 

월계센트럴아이파크
859세대
2019년 11월 준공

 

월계센트럴아이파크 84A형 최근 5년 매매 시세

84A형으로 전용 25평이다. 2017년에는 3억 중반에서 4억 중반에 거래가 됐는데, 올해 초에는 8억 중반에서 9억에 거래됐다. 현재 매물로 나온 것은 10억 중반부터 11억까지 있다.

 

 

월계3구역

 

월계3구역 정비사업개요

 

월계3구역 위치도

 

월계3구역 조감도

 

꿈의숲SK뷰
504세대
2016년 1월 준공

 

꿈의숲SK뷰 110B형 최근 5녀 매매 시세

국평이라 불리는 110B형(전용84)의 경우2016년 여름에는 5억 전후로 실거래가가 형성됐다. 작년 말과 올해 초에는 9억 이상에 거래된 것으로 나온다. 현재는 10억 8천만원과 11억에 매물이 올라와 있다.

 

꿈의숲SK뷰 아파트는 경매로 나온 빌라 바로 아래쪽에 있어서 비교하기 좋다. 왜 꿈의숲SK뷰는 재개발이 돼서 10억이 넘는 아파트가 됐는데, 경매로 나온 빌라는 지금도 감정가 1억 4천만원에 불과할까.

 

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

월계3구역 로드뷰 (2012년)

 

꿈의숲SK뷰 아파트 로드뷰 (2020년)

 

2~3층 짜리 건물들이 있던 곳이 아파트가 됐다. 임장을 갔을 때는 534번지 일대에 단독주택들이 많아서 주민들의 반대로 재개발이 안 된 것 같았는데, 글을 쓰기 위해 다른 월계동 재개발 구역과 비교를 하다보니 사업성이 안 나와서 재개발 추진이 안 된 것 같다. 꿈의숲SK뷰 아파트가 생긴 곳은 제2종일반주거지역이었는데, 경매로 나온 빌라가 포함된 534번지 일대는 대부분 제1종일반주거지역이었다.

 

 

월계3구역과 월계동 534번지 일대 지적편집도

 

 

월계동 534번지 일대 노후도 (출처: 부동산플래닛)

아파트가 들어서는 대신 신축 빌라들이 점차 생긴 것 같다.

 

 

월계4구역은 월계역보다 녹천역에 가깝기 때문에 따로 정리하지 않겠다.

 

 

현장 사진들

 

경매 물건지에 가기 전 광운대역 주변 사진이다.

 

 

광운대 앞

 

광운대 앞에는 처음 와본다. 광운대역은 과거에 성북역이었다. 앞으로 엄청나게 변하지 않을까.

 

 

광운대 앞쪽으로 오래된 빌라들이 있어서 잠깐 둘러봤다.

 

신축 빌라들도 몇 개 보였는데, 안쪽으로 어느 정도 규모가 있는 빌라 단지가 있어서 관심이 갔다.

 

 

래미안장위퍼스트하이아파트

 

장위동도 엄청나게 변했다. 장위동 재개발 구역도 지난 번에 다녀왔는데, 이미 아파트가 준공된 구역도 있었고, 철거가 거의 끝난 구역, 철거를 직전인 구역, 사업이 무산된 구역 등 다양한 모습이었다.

 

 

꿈의숲SK뷰

 

 

동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 3공구

 

동북선 공사도 진행되고 있다.

 

 

꿈의숲SK뷰 앞쪽

 

재개발로 인도도 넓어져서 쾌적하다.

 

 

다시 맞은 편 장위뉴타운

 

 

경매 물건지로 가는 길

 

재개발이 된 구역과 달리 인도가 좁다.

 

 

저 멀리 아파트가 생긴 곳과 여전히 과거의 모습을 유지하고 있는 곳의 차이가 명확히 보였다.

 

 

어느 정도 규모가 있는 단독주택들이 종종 보였다.

 

 

신축빌라도 생겼고, 공사중인 곳도 보인다.

 

 

그 사이에는 오래된 빌라와 가파른 계단이 있었다.

 

 

가파른 계단과 또 다른 신축빌라

 

 

오래된 계단 위에도 신축빌라가 보였다.

 

 

경사가 가파른 정도는 아니었는데 그래도 어느 정도 경사가 있었다.

 

 

또 다른 단독주택

 

 

광운대역으로 가는 지름길도 있었다.

 

 

공사안내문

 

노후된 도로를 포장하는 공사가 진행 중이었다.

 

 

붉은 벽돌의 집들

 

 

오래된 빌라도 언젠가는 철거 후 새롭게 건축하지 않을까.

 

 

2020타경50**인 경매물건은 감정가 1.4억에서 1회 유찰된 상태다.

 

 

제1종일반주거지역인 월계동 534번지 일대

 

나름 도로폭도 넓은 편이었다.

 

 

도로폭은 넓지안 이쪽은 주택들에서 노후도가 느껴졌다.

 

 

단독주택 1층에는 작년 편의점도 생겼다.

 

 

또 다른 동북선 공사 현장

 

지름길로 광운대역으로 가보고 싶었지만 주변을 크게 한 바퀴 둘러보기로 했다.

 

 

바로 저 앞이 월계2구역이었던 월계센트럴아이파크 아파트이다.

 

 

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때도 '헉' 소리가 나왔는데, 실제로 봐도 달라 보였다.

 

불과 몇 년 전만 해도 몇 억이었을텐데... 이제는 10억이 넘는다.

 

 

끝.