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강북구 번동에 다녀왔습니다.

 

강북구 번동은 예전부터 가보고 싶었던 곳인데 이런저런 이유로 못 가고 있었던 곳이었습니다. 저의 생활권에서 멀고 접근성도 다소 떨어졌기 때문입니다. 그런데 최근 미아동에서 낙찰된 경매 물건들에 관심이 갔고 미아동으로 임장을 가기로 결심했는데, 번동도 미아동에서 그리 멀지 않은 곳이었습니다. 이번 글은 '번동 148 재개발'을 중심으로 사진을 올리고 다음 글에 미아동 258번지 일대 중 일부를 올릴 예정입니다.

 

 

강북구 번동 148번지 일대 위치

번동 148번지 일대는 위 지도 가운데 부분에 빨간색 원으로 표시한 부분입니다. 미아역에서 걸어서 20분 이상 걸리는 것으로 나옵니다. 그 위쪽으로 주황색 원으로 표시한 창3동과 창2동도 예전부터 가보고 싶었던 곳인데, 역시 접근성이 떨어져서 가지 않고 있던 곳입니다. 창3동의 경우 지하철역과 멀리 떨어져 있습니다. 그런데 역에서 가까울수록 재개발이 잘 되는 것도 아니었습니다. 역세권의 경우 비싸니까 오히려 역에서 좀 떨어진 곳에 재개발이 진행된 경우가 많았습니다.

 

번동 148번지 일대 바로 왼쪽으로 노란색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부입니다. 그리고 그 왼쪽에 있는 부분이 미아역에서 미아3구역으로 가는 길입니다. 이 부분은 다음 글에서 다룰 예정입니다.

 

빨간색 화살표는 이동경로로 석계역에서 출발해서 우이천 산책로를 따라서 위쪽으로 올라갔습니다. 장위 뉴타운과 월계동 사이를 지나서 번동으로 갔다가 미아동을 거쳐서 미아역으로 갔습니다.

 

 

번동 148번지 일대

지하철역에서 멀지만 가운데로 미아사거리역까지 가는 강북06 마을버스가 지나갑니다.

 

 

번동 148번지 일대 노후도

80퍼센트 이상이 붉은색입니다. 몇몇 신축 건물들이 올라간 것으로 보입니다. 왼쪽 위에 빨간색 원으로 표시한 부분은 번동 148번지가 아니고 미아동 258번지입니다. 신축이 하나도 없는 것이 신기해서 호기심을 불러 일으킨 곳입니다. 저 부분을 못 봤다면 이번 번동 임장도 가지 않았을텐데, 아무튼 저 부분이 미아동 258번지 일대 중 일부였습니다.

 

그리고 표시하는 것을 깜빡했는데, 빨간색 원 오른쪽 아래쪽으로 남경빌라 근처에 파란색 삼각형이 있습니다. 거기가 '노을집'이라는 번동 협소주택이 생긴 곳입니다.

 

 

우이천 산책로

석계역에서 출발해서 우이천 산책로로 갔습니다. 비가 많이 오면 범람하여 출입을 통제할 것 같았습니다. 수심이 매우 낮은 곳도 있었는데, 오리들을 엄청 가까이에서 볼 수 있었습니다.

 

 

우이천의 오리들입니다. 1~2미터 정도의 거리로 매우 가까이 있었는데 사진을 찍냐고 멈춰서 있자 슬금 슬금 도망갔습니다.

 

 

우이천 인근의 빌라들 (1)

 

 

우이천 인근의 빌라들 (2)

임장을 가기 전에 로드뷰를 봤을 때 왠지 투자가치가 있을 듯한 빌라들이 보였는데, 위 두 사진에 나온 빌라들입니다. 혹시 네이버 부동산에 올라온 매물이 있나 봤더니, 위 두 빌라들은 아니고 인근의 빌라(대지 약 13평, 건물 16.5평)가 7억원입니다. 월계동 재건축 지역으로 현재 관리처분인가 신청 중이라고 나옵니다.

 

 

저 멀리 보이는 광운대학교

 

 

좌) 래미안장위하이퍼스트, 우) 꿈의숲SK뷰

두 아파트의 시세도 올릴까 했는데 생략합니다.

 

 

래미안장위하이퍼스트 아파트

역시 신축 아파트는 멋져 보입니다. 입지에 상관없이 높은 가격대를 형성하는 이유가 다 있는 것 같습니다.

 

 

꿈의숲SK뷰 아파트

 

 

초안아파트

이 아파트도 얼마 전에 경매로 나왔습니다. 역에서 좀 떨어져 있어서 사람들의 관심이 적은 듯 했습니다. 가격대도 상대적으로 낮았던 것으로 기억합니다.

 

 

초안아파트

저도 역세권을 중시하는 편이라서 딱히 관심을 갖지 않았는데, 생각보다 깔끔한 모습이었습니다.

 

 

해모로 아파트

번동 148번지 일대에서 도로 건너편에 있는 아파트입니다.

 

 

2003년 준공, 430세대

 

지난 8월에 33평이 7억원 중반대에 거래됐습니다.

 

 

해모로 아파트 33평 최근 5년 시세 변화

역시 여기도 몇 년 전에 비해 두 배가 되었습니다. 번동 148번지 일대 재개발 구역에 아파트가 들어선다면 해모로 아파트보다 가격대가 높게 형성될 것 같습니다.

 

 

번동 148번지 일대

드디어 번동 148번지 일대로 들어왔습니다. 번동 148번지 일대 경계를 크게 한 바퀴 돌고 안쪽을 구석구석 살펴보는 것이 가장 좋겠지만 시간상 무작위로 발길이 가는대로 걸었습니다.

 

 

언덕을 조금 올라와서 오른쪽 골목을 찍은 사진입니다.

 

 

여기는 그 반대편 왼쪽 골목입니다.

 

붉은색 벽돌로 지어진 빌라들이 전체적으로 많았고 간혹 신축 빌라들이 보였습니다.

 

 

여기는 마을버스가 다니는 도로입니다.

 

 

마을버스 정류장과 1층의 상점들

오래된 빌라 건물 1층에 슈퍼마켙이 있습니다. 슈퍼마켙에서 세월의 흔적이 느껴집니다. 임장을 오기 전에는 이런 모습을 상상도 못했습니다. 예전에 번동 148번지 일대의 로드뷰를 보긴 했는데, 이 도로가 아닌 다른 곳의 로드뷰를 봐서 그저 주택들만 있는 줄 알았습니다.

 

 

그런데 이렇게 마을버스가 다니는 도로에는 상점들이 있었습니다. 

 

월세가 어느 정도인지는 모르겠지만 이런 건물에 투자하는 것도 장기적으로 부담이 적을 것 같았습니다.

 

 

여기서 잠깐 번동 148번지 일대의 시세를 확인하고 넘어가겠습니다.

 

 

네이버 부동산의 매물들

일단 매물이 엄청 많습니다. 단독주택 등을 제외하고 빌라만 선택한 것인데도 이렇게 매물이 많았습니다. 동일매물은 물론 제외한 것입니다. 그래도 일부 동일매물이 포함될 가능성이 있지만 그래도 많아 보입니다.

 

빌라 시세를 확인하고 깜짝 놀랐습니다. 매물 설명에 재개발 추진중이라고 적힌 물건들은 2억 후반대부터 3억 초반대까지 있었습니다. 매매가 3억원 짜리 빌라의 초투는 1.8억원인 매물도 보였습니다. 위치, 평수 등을 추가적으로 확인해봐야겠지만, 2억 미만의 매물도 있었고, 1억 미만의 반지하 물건도 있긴 했습니다.

 

한 동안 이 구역에 관심을 안 가져서 최근에 나온 경매 물건들은 모르겠는데, 지난 봄에 낙찰된 경매 물건들이 있습니다. 면적이 커서 그런지 감정가가 7억원이 넘는 근린주택의 경우 7억 후반대에 낙찰됐는데, 소송이 진행 중인 것으로 추정됩니다. 작은 평수의 2층 빌라는 결국 취하됐는데, 감정가는 8600만원에 불과했습니다. 취하된 빌라와 대지면적은 비슷하고 건물면적은 1평 정도 큰 빌라(역시 2층)의 경우 감정가의 254%인 2억 초반에 낙찰됐습니다.

 

이런 모습을 보면 초기 재개발 구역으로 알려지면서 시세가 크게 상승한 것 같습니다.

 

 

재개발이 순조롭게 진행된다면 프리미엄이 더욱 붙겠지만 아직 '발전협의회' 단계입니다. 공공재개발도 신청한 것 같았는데, 자세한 내용은 확인하지 않았습니다. 잠깐 검색해본 결과 번동 148번지 재개발도 그렇고 미아동 258번지 재개발도 주민들에게 추가분담금이 부담이 되어서 재개발 추진이 어려웠던 것 같았습니다. 그런 면에서 투자자들이 들어와서 손바뀜이 한 차례 일어난다면 조금 더 가능성이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

앞으로 이 주변이 어떻게 변할지 계속 지켜보고 싶습니다.

 

 

언덕을 올라와서 내려다 본 모습입니다.

 

이 모습을 보고 예전에 다녀온 솔샘역 인근의 소나무 협동마을 주거환경 개선지구가 떠올랐습니다.

 

 

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

 

강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업

강북구 미아동에 다녀왔다. 미아동은 간다 간다 하고 미루다가 드디어 다녀왔다. 별다른 준비 없이 갔는데, 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업지, 소나무협동마을주거환경개선

trlt30.tistory.com

 

 

 

번동 148번지 일대

가로쪽으로도 경사가 약간 있습니다.

 

 

번동148 재개발 동의서 접수

이 현수막을 유심이 안 와서 발전협의회 사무실 위치를 미처 방문하지 못했습니다. 아래에 있는 현수막은 빛이 좀 바랜 것이 오래된 것 같고, 위쪽 현수막은 최근의 것으로 보입니다. 아무튼 추진위원회도 아니고 발전협의회입니다. 부린이라서 추진위원회와 발전협의회의 정확한 차이를 모르겠는데, 재개발 구역 설정 전의 극초기 재개발 구역이라고 하면 되지 않을까 싶습니다.

 

 

계속 되는 언덕길

 

 

언덕길을 내려다 본 모습

 

큰 도로쪽이 아니고 가로측입니다.

 

 

번동148 재개발 구역의 주택들

 

비슷한 구조의 주택들이 나란히 있기도 했습니다. 번동148도 그렇고 다음 글에서 올릴 미아동258의 일부도 그렇고 지도를 보면 오패산 산자락에 주거지를 형성한 것 같기도 했습니다.

 

 

전동 휠체어

돌아다니는 사람들을 거의 못 봤는데, 이런 전동 휠체어의 주인은 재개발에 반대하지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

 

 

번동148 재개발 구역의 거의 한 가운데에 이렇게 편의점도 있었습니다.

 

 

큰 도로쪽을 내려다 본 모습입니다.

 

 

계속되는 언덕길...

 

 

건너편 건물에도 편의점 간판이 있었습니다.

 

 

계속 되는 언덕길...

 

이런 지형 때문에 도로 구석구석, 골목 구석구석을 돌아볼 수 없었습니다.

 

 

여기도 번동148 재개발 구역 동의서 접수 현수막이 있었습니다.

 

 

빌라 건물의 모습

 

 

이쪽 방향도 언덕길입니다. 큰 도로에서 위쪽으로 가는 언덕길이 남북축이라면, 이쪽은 동서축 도로입니다.

 

 

거의 언덕의 끝이 보입니다.

 

저 멀리 벽면에 지도가 그려져 있는 줄 알았는데 가까이 가서 보니까 지도가 아니라 이불이었습니다.

 

 

언덕을 다 올라와서 내려다 본 모습입니다.

 

저 멀리 최근 실거래가 7억 4천 3백만 원(33평 기준)의 해모로 아파트가 보입니다. 길건너 아파트가 7억이라면 이쪽에 신축 아파트가 생기면 7억은 더 넘을 것 같습니다.

 

 

이쪽에는 신축 빌라가 거의 없었습니다.

 

 

언덕 위쪽이라서 그런 것 같습니다.

 

하지만 재개발이 성공적으로 추진되지 않는다면 여기도 점차 신축 빌라가 생길 것 같습니다.

 

 

경매로 나왔던 빌라

 

 

여기는 그나마 신축 건물이 보입니다.

 

 

여기는 번동148 구역의 경계입니다.

 

다행히 이쪽으로는 주차공간이 많이 보입니다.

 

 

여기도 재개발 동의서 현수막이 있었습니다.

 

과연 동의율은 어느 정도일지...

 

 

그리고 우연히 보게 된 '노을집'

 

딱 보이에 협소주택 같다는 느낌이 들었는데, 돌아와서 검색해보니까 역시 협소주택이었습니다.

 

 

삼각형 모양의 대지면적은 약 17평, 그중 10평에 건물이 올라갔습니다. 설계는 2019년 7월부터 10월까지, 시공은 2019년 12월부터 2020년 5월까지라고 나왔습니다. 이제 1년이 조금 지난 신축급 협소주택이라고 하고 싶습니다. 건축비도 궁금했는데 따로 나온 것이 없었습니다.

 

더 자세히 살펴보고 싶었지만 주인분께 실례가 될 것 같아서 그러지 않았습니다. 서울의 웬만한 아파트가 10억이 넘는 것을 보면 자신만의 집을 짓는 협소주택도 괜찮은 선택이라고 생각합니다.

 

끝.

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