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강북구 미아동에 다녀왔습니다.

 

원래는 미아동 258번지 재개발 구역, 미아역 동측 공공재개발, 미아3구역을 알아보기 위한 목적으로 간 것이 아니었습니다. 그저 미아역 인근에 경매 물건들이 나왔는데 1차 입찰기일에 바로 낙찰이 되어서 어떤 물건들인지 구경을 갔던 것이었습니다. 주변에 신축 건물이 하나도 들어오지 않은 노후된 곳이 보여서 그쪽도 함께 돌아보고 왔는데, 거기가 바로 미아258 재개발 구역 중 일부였습니다.

 

 

미아역 주변 지도

빨간색 작은 원으로 표시한 부분이 경매 물건이 있는 대략적인 위치입니다. 나중에 설명하겠지만 입지가 좋은 가치가 있는 물건이라 1차 입찰기일에 바로 낙찰된 것 같습니다. 주황색으로 표시한 부분이 미아258구역입니다. 미아동 258번지 일대인데 위쪽부터 아래쪽까지 258번지가 길게 자리잡고 있습니다. 사전에 충분히 알아보고 간 것이 아니라서, 미아258구역 중 위쪽 주황색 원으로 표시한 부분만 둘러보고 왔습니다. 그리고 왼쪽에 삼양역 근처에 노란색 원으로 표시한 부분이 미아3구역이 있는 곳입니다. 래미안 아파트를 제외하고 그 주변이 미아3구역입니다. 몇 달 전에 임장을 다녀왔던 곳인데, 그때는 몰랐는데 이번에 여기도 입지가 좋다는 생각이 들었습니다.

 

 

미아258 재개발 구역 노후도

빨간색 원으로 표시한 곳이 미아동 258번지 일대 중 위쪽 부분입니다. 위 그림과 같이 신축 건물이 하나도 안 들어온 곳입니다. 이런 모습을 보고 여기가 미아258 재개발 구역인지도 모르고 그냥 관심을 갖고 다녀온 것이었습니다. 주황색 원으로 표시한 부분은 번동148 재개발 구역인데, 미아258 재개발 구역과 달리 신축 건물이 몇 개 들어왔습니다.

 

 

미아258 재개발 구역 노후도

위 지도에서 빨간색 원으로 표시한 부분이 미아동 258번지 일대입니다. 역시 신축 건물이 거의 안 들어왔습니다. 그 왼쪽을 보면 신축 건물이 꽤 들어온 것이 보이는데, 미아동 258번지 일대는 지하철역에서 멀어서 그런지 아직 개발이 안 된 상태입니다.

 

 

미아동 258번지 일대 매물들

 

미아동 258번지 일대 매물들

네이버 부동산에서 빌라 매물만 표시한 것입니다. 매물이 좀 있는 편입니다. 시세는 3억 초반부터 3억 중반까지 있었습니다. 전세가는 1억 초반으로 실투자금 2억 이상이 필요합니다. 혹시 더 저렴한 물건이 있나 살펴봤는데 아쉽게도 안 보였습니다. 전세가가 1억 미만인 물건도 있고 주인이 거주하는 곳도 있어서 갭 2.1억이 최저였습니다. 그 미만도 더 찾아보면 있을 수도 있습니다.

 

검색해보니 동의율은 75%를 넘었다고 합니다. 그래도 확실히 하기 위해 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

미아동 재개발 사업 추진현황

미아258 구역은 아직 정식으로 재개발 구역으로 지정된 곳이 아닙니다. 동의율을 보면 조만간 재개발 구역으로 지정될 것 같기도 한데, 그러면 프리미엄이 더 붙을 것 같습니다.

 

 

번동과 미아동의 경계에서 바라본 미아동 258번지 일대의 모습입니다.

 

저 멀리 고층 아파트들이 많이 보이는데 어딘지 모르겠습니다.

 

번동에서 공원을 지나 미아동으로 넘어갔는데 공원에 노인들이 꽤 많았습니다. 미아동 258번지 일대에도 노인들이 많이 살고 있을 것 같습니다.

 

 

미아258 재개발 구역 (1)

 

 

미아258 재개발 구역 (2)

비슷하게 지은 빌라들이 나란히 있었습니다. 도로폭도 꽤 넓은 편이었습니다.

 

 

미아동 258번지 일대

저 앞쪽으로 내려가도 미아동 258번지 일대가 이어지는데, 미아258 구역을 보러 온 것이 아니라서 저쪽으로 가지 않았습니다.

 

로드뷰를 잠깐 살펴보니, 제가 다녀온 미아동 258번지 일대 위쪽 부분과 큰 차이가 없었습니다.

 

 

상가주택 건물과 편의점

부동산에 들러서 이 동네에 대해 물어보려고 했는데 문이 닫혀있었습니다. 평일 오전부터 임장을 다니면 부동산이 닫혀 있는 경우가 많습니다. 9시에 문을 여는 곳은 드물고 대부분 10시가 넘어야 여는 것 같았습니다.

 

 

미아동 258번지 일대

도로를 따라 잠시 걸었습니다. 마을버스가 다니는 길이었습니다. 재개발 이야기가 나오는 곳은 더 낙후된 곳도 많으니, 이 정도면 도로폭이 넓은 편이고 양쪽으로 주차공간이 있습니다. 과거에는 어떤 모습이었나 궁금해서 로드뷰를 확인했는데 10년 전에도 비슷한 모습이었습니다.

 

전체적으로 과거의 모습을 잘 유지하고 있는 것 같았습니다. 건물 외관도 양호한 편이었습니다. 일부 건물들은 전체적으로 붉은색 건물에 한쪽면만 회색으로 덧붙인 것처럼 보였는데, 원래 그렇게 지은 것 같지는 않고 보수공사를 한 것 같았습니다. 사진을 찍고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 있어서 그냥 지나쳤습니다. 지금 로드뷰를 확인해보니까 과거에도 한쪽 면은 지금처럼 회색이었습니다. 노후된 건물을 보수한줄 알았는데, 그게 아니고 처음부터 그렇게 건축한 것 같습니다.

 

 

미아동 258번지 일대의 가장 위쪽 부분으로 경계라고 할 수 있습니다.

 

 

저 멀리 역시 아파트들이 많이 보입니다.

 

미아동 258번지 일대에도 저런 아파트들이 들어올 수 있을지 계속 관심을 갖고 지켜보고 싶습니다.

 

 

골목으로 들어오니 아까와 달리 도로폭이 좁았습니다.

 

 

다시 아까 GS25가 있었던 상가주택 건물로 돌아가서 큰 도로 주변을 둘러보려고 했다가 다시 발걸음을 돌려서 미아역으로 갔습니다. 이쪽에서 미아역까지 직선거리로 500미터도 안 되었기 때문에 직접 걸어보고 싶었습니다.

 

 

미아역으로 가는 길

이런 계단을 내려가면 바로 미아역으로 가는 길이 나옵니다.

 

 

아래쪽으로 갔다면 도로를 건너야 했을 겁니다.

 

 

미아역에서 미아동 258번지 일대 윗부분으로 간다면 이 계단을 올라가야할텐데, 조금 힘들 수도 있겠습니다.

 

 

근처 도로는 이런 모습이었습니다.

 

 

이 길을 따라가면 미아역 교차로가 나옵니다. 여기서부터는 3분 거리입니다.

 

 

이 도로변에 있는 빌라에서 경매 물건이 하나 나왔는데, 감정가 1억 8천3백만 원에서 거의 감정가에 낙찰됐습니다.

 

 

반지하였지만 1층 같은 반지하로 나쁘지 않아보였습니다.

 

무엇보다 마음에 들었던 점은 미아역이 3분 거리라는 것입니다. 관심물건으로 등록만 해놓고 입찰할 생각도 안 했지만 괜찮은 물건이지 않았나 하는 생각이 듭니다.

 

 

그리고 또 3080+미아역 동측 공공재개발 동의서를 접수하는 곳이 보였습니다.

 

재건축, 재개발만 해도 알아야 할 것이 많은데, 공공재개발 1차에 2차까지, 그리고 3080까지 뭐가 뭔지 모르겠습니다. 사실 3080이 나왔을 무렵에는 부동산보다 다른 쪽에 관심을 갖고 있어서 주의깊게 안 봤습니다. 부동산에 관심이 없는 사람들도 마찬가지일 것 같습니다. 쏟아지는 정책에 뭐가 뭔지 따라가기 힘듭니다.

 

 

미아역 동측이 입지는 훨씬 좋지만 재개발 가능성은 미아258구역이 더 높을 것 같습니다.

 

 

아무튼 이 빌라는 2002년경에 지어진 것이었습니다.

 

 

도로변의 또 다른 건물들입니다. 단독주택 소유주는 어떤 재개발이든 반대하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

 

여기서부터는 미아역까지 1분 거리입니다.

 

 

역시 반대하는 사람들이 있었습니다. 내재산지키기 주민모임.

 

부동산에서 매물을 붙여놓은 것인줄 알았는데 아니었습니다.

 

 

지역에 따라 다르겠지만 공공재개발이든 3080 공공재개발이든 쉽지 않을 것 같습니다.

 

 

미아역 초역세권에 이런 저택 같은 단독주택 소유주라면 당연히 재개발에 반대하지 않을지...

 

 

여기서부터는 미아역 서측으로 넘어와서 삼양역으로 가는 길입니다.

 

이 도로변에도 경매 물건이 하나 나왔습니다. 감정가가 12억 6천만 원 정도였고, 감정가의 125%인 15억 8천만 원 정도에 낙찰됐습니다. 단순히 상권이 발달한 도로변에 있는 상가주택이라서 괜찮다고 느꼈는데, 실제로 현장에 와서 보니까 장점들이 더 많았습니다.

 

 

지금은 코로나 때문에 문을 닫은 듯한 가게들도 종종 보였지만 도로변을 따라 상점들이 쭉 이어졌습니다.

 

 

PC방이 아닌 PC방들도 많았는데 왜 이 동네에 이런 피씨방들이 많은지 궁금했습니다.

 

 

그저 상가주택으로 관심을 가진 건물인데, 또 다른 장점이 있었습니다. 바로 미아3구역입니다.

 

 

경매로 나왔던 상가주택 북서쪽으로 미아3구역이 있었습니다. 천 세대 이상의 자이아파트가 생길 예정입니다. 미아역까지 7분 거리입니다. 몇 달 전에도 미아3구역에 왔었는데 그때는 미아3구역이 미아역에서 그렇게 가까운지 몰랐습니다. 그때도 미아역에서 출발해서 북서쪽으로 가서 미아11구역을 보고, 미아3구역 주변도 둘러봤는데, 그때는 미아역보다는 삼양역만 생각했습니다. 그런데 삼양역과 미아역은 확실히 차이가 납니다. 경매로 나온 상가주택은 미아3구역에서 미아역으로 가는 도로변에 있었던 것이었습니다.

 

 

근처에는 이런 신축 건물도 보였습니다. 미아3구역이 들어오면 이 건물의 가치는 더욱 올라갈 것 같습니다.

 

참고로 미아3구역의 시세는

 

매매가 77,200만원

59형 신청

권리가액 12,200만원

프리미엄 6,5000만원

 

프리미엄이 6억이 넘습니다. 임장을 다녀오는 길에 모바일에서 확인했을 때는 매물이 몇 개 더 있었는데, 지금 피씨에서 네이버 부동산을 확인하니까 매물이 하나도 안 보입니다. 총매가를 제외한 나머지 내용만 적어보겠습니다.

 

35평형 신청

프리미엄 7억 3천8백만 원

이주비 7천만 원

권리가액 1억 1천2백만 원

실투 7억 8천만 원

 

25평형 신청

프리미엄 6억

이주비 5천5백만 원

권리가액 1억 2천8백만 원

실투 6억 7천만 원

 

 

미아3구역은 2024년 5월 입주예정입니다. 미아3구역 바로 옆에 있는 미아래미안 아파트는 지난 8월 33평형이 8억 8천만 원에 거래된 것으로 나옵니다.

 

 

미아래미안아파트1차 33평 최근 5년 시세 변화

 

 

이렇게 리모델링을 하는 듯한 건물도 보였습니다.

 

 

이 길을 따라 쭉 가면 삼양시장 교차로가 나오고 그 근처에 롯데마트가 있습니다. 그리고 오른쪽으로 2분 거리에 삼양역이 있습니다.

 

이쪽부터는 지난 번에 임장을 왔을 때 지나갔던 길이라 미아역으로 다시 돌아갔습니다.

 

 

미아역으로 가는 길입니다.

 

 

여기가 바로 미아3구역입니다.

 

지난 번에 왔을 때 거의 철거가 끝나가고 있었는데 지금은 어떤 모습일지... 조금 더 둘러보고 올껄 그랬나 하는 아쉬움이 남습니다.

 

 

2021.04.14 - [45FIRE/부동산 임장] - 강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업, 소나무협동마을주거환경개선지구

 

강북구 미아동(삼양동) 임장 - 미아동 재개발 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업

강북구 미아동에 다녀왔다. 미아동은 간다 간다 하고 미루다가 드디어 다녀왔다. 별다른 준비 없이 갔는데, 미아11구역, 미아3구역, 일심연립 가로주택정비사업지, 소나무협동마을주거환경개선

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경매로 나왔던 상가주택과 미아3구역 사이에 있는 주택들입니다.

 

 

이쪽도 언젠가는 개발이 되지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

 

 

미아역으로 돌아가는 길입니다.

 

점심시간 무렵이었는데 마트에는 사람들이 북적북적했습니다. 밤시간대에는 또 어떤 모습일지 궁금합니다.

 

 

이쪽은 미아역 남서쪽입니다.

 

 

이쪽에도 예전에 경매로 나온 주택이 있었습니다.

 

1972년에 지어진 대지면적 30평의 주택이 감정가 5억 4천만 원 정도에 경매로 나왔는데 결국 취하됐습니다.

 

 

주변에는 신축빌라들이 꽤 들어와 있었습니다.

 

 

이렇게 미아동 258번지 일대와 미아역 주변, 미아3구역 주변까지 임장을 마쳤습니다. 다음에는 최근에 '역세권 활성화 사업'으로 언급된 삼양사거리역 근처에 가볼 생각입니다.

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