생각하고 부자되기

중랑구 중화동에 다녀왔다.

우성타운 아파트는 중화역, 중랑역, 상봉역 사이에 위치해 있다. 우성타운 아파트를 보러 갔던 것은 아니고 지나가다가 3층짜리 아파트가 보여서 즉흥적으로 관심을 갖게 됐다. 역시나 재건축을 추진중이었다. 위 지도에서도 알 수 있듯이 중화동에는 여러 가지 정비사업이 진행 중이다. 중화1구역, 공공주택복합사업4차 중랑역 인근, 공공재개발1차 중화122구역, 대명&삼보연립 가로주택정비사업, 모아타운2차 중화1동 4-30 일원 등이다. 이 글의 주제인 우성타운 아파트도 재건축을 추진 중이고, 우성타운 아파트 맞은편 세광하니타운도 가로주택정비사업을 추친하고 있다.

부동산에서는 트리플 역세권이라고 홍보하지만 교통이 썩 좋은 편은 아니다. 우성타운 아파트 입구에서 중화역 2번 출구까지 도보 6분 거리이다. 중랑역과 상봉역에 경의중앙선, 경춘선이 있지만 배차간격이 길다. 그래도 청량리역이나 용산역으로 갈 수 있다.

우성타운 아파트

먼저 아파트 단지 내로 들어가서 입구를 살펴보니 서울시 및 중랑구 문서가 붙어 있었다. 중화동 우성타운 재건축사업과 관련하여 도시계획위원회 심의결과 보완을 요청하는 내용이었다.

가볍게 아파트 단지 내를 한 바퀴 돌았다. 1986년에 지어진 3층짜리 아파트라서 그런지 나무도 그만큼 높이 자랐다.

이렇게 나무에 가려서 아파트 건물이 잘 안 보였다. 30년이 넘은 주공아파트나 다른 아파트를 가도 나무들 때문에 저층은 잘 안 보인다.

단지 안쪽은 주차공간이 거의 없어 보이는데 우체국 차량이 이 안쪽까지 들어왔다.

그리고 이렇게 빈 공간도 주차장으로 활용하는 것 같았다.

이렇게 작은 놀이터도 있었다.

돌아나가는 길에 찍은 사진인데 많이 흔들렸다.

나무들이 아파트 건물을 가리기도 했지만 사진도 위쪽보다 그냥 시선 높이의 길을 많이 찍은 것 같다. 아무튼 우성타운 아파트는 총 7개동, 96세대이다.

단지 내를 한 바퀴 거의 다 돌고 나가는 길이다.

드디어 시원한 사진이다. 단지 입구에서 가까운 곳이다. 아까 안쪽에는 주차공간이 거의 없었는데 여기는 넓은 편이다.

여기가 아파트 단지 입구이다. 도로보다 높은 위치에 있다. 경사진 도로를 올라와야 한다.

단지 안내도이다. 아파트가 30년이 넘은 만큼 안내도도 그만큼 세월이 흘러서 그런지 빛이 바랬다. 그래도 1,2,3,5동은 33평형, 6,7,8동은 36평형이라는 글자가 보인다. 대부분 대형평수이다. 1980년대 중반 당시에는 더 대형으로 느껴졌을 것이다.

아파트 단지 입구에서 도로쪽을 바라본 모습이다.

여기는 지하주차장 입구이다. 우성타운 아파트에는 이렇게 지하주차장도 있었다. 안쪽까지 안 들어가봐서 몇 대나 주차할 공간이 있는지 모르겠다. 

아파트 단지가 높은 곳에 있다보니 지형을 잘 활용하여 지하주차장을 만들었다.

한신아파트 상가의 모습이다. 우성타운 아파트 인근에 1,544세대의 한신아파트가 있다.

중화 한신아파트 입구이다. 뒤쪽으로 약간 높은 곳에 있는 건물이 우성타운 아파트이다.

평당가는 한신아파트가 가장 높다. 우성타운 아파트는 한신아파트와 얼마 차이가 안 나는데, 세광하니타운은 평당가가 꽤 낮다. 우성타운 아파트와 세광하니타운 모두 재건축을 추진 중인데 왜 이런 차이나 나는걸까. 세광하니타운이 면적이 더 작아서 그런 것일까. 우성타운아파트는 100평방미터, 세광하니타운은 38평방미터로 나온다.

현재 네이버부동산에서 확인되는 매물은 아래와 같다.

우성타운 아파트

6동 1/3층 36평 남향 9억
5동 1/3층 33평 남향 9.1억
5동 1/3층 33평 남향 9.2억
6동 1/3층 36평 남향 9.5억
1동 3/3층 33평 남향 9억

세광하니타운

가동 1/3층 38C 남향 2.75억
가동 1/3층 38B 남향 3.3억
라동 3/3층 54 남향 4.8억
라동 3/3층 54 남향 4.9억
다동 2/3층 54 남향 4.8~4.9억
나동 1/3층 38C 남향 3.5억
라동 3/3층 54 남향 4.8억
가동 1/3층 38C 서향 2.9억

세광하니타운은 단위가 평이 아닌 평방미터이다.

중복매물제외 옵션을 선택했지만 그래도 중복매물이 있을 수 있다.

한신아파트

한신아파트는 매물이 많아서 32C평형의 최근 5년 시세 및 실거래가만 올린다.

2023년 4월 19일 추가

2023년 3월 16일에 중화동 우성타운 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 있었다.

조합원 분양가 추정액은 아래와 같다.

전용 59 - 6.6억
전용 65 - 7.0억
전용 84A - 8.4억
전용 84T - 7.9억
전용 115 - 10.7억

노원구 상계동에 다녀왔다.

상계동 임장이라고 했지만 미도아파트와 상계 주공1단지 아파트는 중계역에서 가깝다. 입지는 매우 좋다. 초역세권은 아니지만 역세권이고, 주변에 중랑천, 당현천 등 공원도 많다. 또한 가까운 곳에 상계백병원도 있다.

중계역 북측의 당현천을 따라 위쪽은 상계동, 아래쪽은 중계동이다. 중계역 주변으로 임장을 온 이유는 경매로 나온 아파트들 때문이었다. 최근 미도아파트에서 경매가 나왔고, 이미 낙찰된 롯데우성아파트의 경매 물건도 있다. 이번 글은 미도아파트를 다루고, 다음글에서 롯데우성아파트 주변을 정리할 예정이다.

미도아파트는 37평이 9억, 상계주공1단지아파트는 24평이 7.6억으로 나온다. 평형별 가격 아래쪽은 평당가를 옵션으로 설정한 것이다. 미도아파트가 평당 2,426만원으로 가장 낮다. 중계역 주변으로 이름이 안 보이는 아파트들은 중계그린아파트와 중계무지개1단지아파트이다. 중계역 초역세권이라 입지가 매우 좋아 보였다. 추후에 재건축을 하면 가치가 상승할 것 같다. 그러한 가치를 반영해서 그런지 1990년대 초반에 지어진 아파트인데도 2016년에 준공된 중계센트럴파크 아파트와 평당가가 비슷한 수준이다.

미도아파트

1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 15층짜리 총 3개동으로 600세대가 있다. 주차대수는 509대로 세대당 0.84대로 부족한 편이다. 용적률은 229%, 건폐율은 17%이다.

3년 전에는 5억 초반대였는데 최근에는 8억 후반대에 거래됐다. 참고로 경매로 나온 물건의 감정가는 8억 8천만 원이다. 이 물건은 2016년에도 경매로 나왔던 물건인데 그때의 감정가는 3억 3천만 원이었다. 이유는 알 수 없지만 경매가 중단되었다가 최근 재개된 것 같다. 현재 네이버부동산에 올라온 매물의 경우 매매가는 9억 4천만 원에서 12억원, 전세가는 4억 5천만 원에서 6억 5천만 원이다.

평형은 하나만 존재한다. 호갱노노에서는 37평, 공급 122㎡, 전용 88㎡로 나오는데, 네이버부동산에서는 115.32㎡/87.57㎡로 나온다. 2평 정도 차이가 나는데, 이러한 차이나 호갱노노에서 미도아파트의 평단가가 낮은 데 영향을 주는 것 같다.

상계 주공1단지 아파트

미도아파트와 마찬가지로 1988년에 준공된 아파트로 35년차이다. 세대수는 2,064세대로 대단지이다. 주차대수는 927대로 세대당 0.44대이다. 용적률은 171%, 건폐율은 16%이다. 미도아파트에 비해 용적률이 낮다. 상계 주공1단지 아파트는 5층 아파트와 15층 아파트가 섞여 있기 때문이다. 미도아파트 주변을 돌아다닐 때 상계 주공1단지 아파트의 재건축 관련 현수막에도 눈길이 갔지만 5층 아파트도 보여서 더욱 관심이 갔었다.

역세권, 병세권, 공세권, 초품아로 입지가 매우 좋다.

3년 전에는 3억 후반대였는데, 최근에는 7억 중반대에 거래됐다.

재건축을 앞두고 있어서 그런지 전세가율이 낮은 편이다. 2015~2016년 무렵에는 5천만 원으로도 갭투자가 가능했다. 24평의 경우 현재 매물의 매매가는 7억 5천만 원에서 8억 3천만 원, 전세가는 2~3억이다.

현장 사진들

상계미도아파트 재건축 추진준비위원회에서 재건축을 추진하고 있다.

구축 아파트의 경우 아파트는 도색을 해서 외관이 괜찮지만 상가 건물의 경우 세월의 흔적이 그대로 느껴지는 경우가 많다.

미도아파트 101동의 모습이다. 복도식 아파트이다.

구축아파트에서 보이는 모습이다. 미도아파트의 경우에도 지역난방이었다. 그런데 몇몇 매물에서는 개별난방으로 전환했다고 나왔다. 2018년에 수도배관과 온수배관을 교체하면서 개별난방으로 전환한 것 같기도 하다.

여기로 나가면 중계역까지 3분이면 갈 수 있다.

저쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상가가 보여서 찍어봤다.

미도아파트에서 경매로 나온 물건은 1층인데, 2016년 조사 당시에도 장기간 공실로 미납 관리비가 약 400~500만원이었따고 한다. 현재에도 공실로 보였는데, 미납 관리비를 철저히 확인할 필요가 있다.

아까와 비슷한 내용의 현수막이다.

여기도 상계 주공1단지 아파트 상가이다.

여기는 미도아파트의 상가이다.

이사를 가는건지 오는건지 이사하는 모습도 보였다.

미도아파트 현수막 뒤로 상계 주공1단지 아파트가 보인다.

미도아파트와 상계 주공1단지 아파트가 통합으로 재건축을 해도 좋을 것 같은데 각자 이해관계가 달라서 쉽지 않을 것이다.

1988년에 지은 아파트인데 지하주차장도 있었다. 지하주차장이 있어서 상계 주공1단지에 비해 세대당 주차대수가 더 나오는 것 같다. 상계 주공1단지는 대단지라서 구석구석 다 다닌 것은 아니지만 지하주차장이 안 보였다. 지금 로드뷰로 안 가본 쪽을 살펴봐도 지하주차장이 안보인다.

미도아파트 근처에 5층 아파트가 보였다. 그 아파트도 상계 주공1단지였다. 지금 지도를 살펴보니 108동부터 114동까지는 5층 아파트이고, 다른 동은 최고층이 12층 또는 15층이다. 

언제 걸린 현수막인지는 모르겠지만 정밀안전진단을 통과했다고 한다.

입구가 독특해서 찍어봤다.

여기도 현수막이 보였다. 대단지라서 그런지 여기 저기 현수막들이 많이 보였다.

아까 미도아파트에서 찍은 상가와 동일한 상가 건물인데 약간 다른 각도에서 찍었다.

아파트 단지 가운데에 5층 짜리 아파트가 모여 있었다. 동간 간격도 넓었다.

여기는 GS건설의 현수막이다.

여기도 최고층이 5층인 동들 근처이다.

이렇게 보니 확실히 차이가 난다. 왼쪽은 5층, 104동은 15층이다.

저 멀리 보이는 건물이 백병원이다.

상계 주공1단지 아파트에서 길 하나만 건너편 당현초등학교가 있다. 그 뒤쪽은 상계 주공1단지 아파트이다. 상계 주공1단지 아파트 쪽에도 상천초등학교가 있다.

단지 내 상가는 아니고 상계 주공1단지 아파트와 큰 도로 사이에 있는 상가 건물들이다. 상계 주공1단지 아파트가 재건축 된다면 이 상가건물의 가치는 더욱 상승할 것이다.