생각하고 부자되기

중랑구 중화동에 다녀왔다.

우성타운 아파트는 중화역, 중랑역, 상봉역 사이에 위치해 있다. 우성타운 아파트를 보러 갔던 것은 아니고 지나가다가 3층짜리 아파트가 보여서 즉흥적으로 관심을 갖게 됐다. 역시나 재건축을 추진중이었다. 위 지도에서도 알 수 있듯이 중화동에는 여러 가지 정비사업이 진행 중이다. 중화1구역, 공공주택복합사업4차 중랑역 인근, 공공재개발1차 중화122구역, 대명&삼보연립 가로주택정비사업, 모아타운2차 중화1동 4-30 일원 등이다. 이 글의 주제인 우성타운 아파트도 재건축을 추진 중이고, 우성타운 아파트 맞은편 세광하니타운도 가로주택정비사업을 추친하고 있다.

부동산에서는 트리플 역세권이라고 홍보하지만 교통이 썩 좋은 편은 아니다. 우성타운 아파트 입구에서 중화역 2번 출구까지 도보 6분 거리이다. 중랑역과 상봉역에 경의중앙선, 경춘선이 있지만 배차간격이 길다. 그래도 청량리역이나 용산역으로 갈 수 있다.

우성타운 아파트

먼저 아파트 단지 내로 들어가서 입구를 살펴보니 서울시 및 중랑구 문서가 붙어 있었다. 중화동 우성타운 재건축사업과 관련하여 도시계획위원회 심의결과 보완을 요청하는 내용이었다.

가볍게 아파트 단지 내를 한 바퀴 돌았다. 1986년에 지어진 3층짜리 아파트라서 그런지 나무도 그만큼 높이 자랐다.

이렇게 나무에 가려서 아파트 건물이 잘 안 보였다. 30년이 넘은 주공아파트나 다른 아파트를 가도 나무들 때문에 저층은 잘 안 보인다.

단지 안쪽은 주차공간이 거의 없어 보이는데 우체국 차량이 이 안쪽까지 들어왔다.

그리고 이렇게 빈 공간도 주차장으로 활용하는 것 같았다.

이렇게 작은 놀이터도 있었다.

돌아나가는 길에 찍은 사진인데 많이 흔들렸다.

나무들이 아파트 건물을 가리기도 했지만 사진도 위쪽보다 그냥 시선 높이의 길을 많이 찍은 것 같다. 아무튼 우성타운 아파트는 총 7개동, 96세대이다.

단지 내를 한 바퀴 거의 다 돌고 나가는 길이다.

드디어 시원한 사진이다. 단지 입구에서 가까운 곳이다. 아까 안쪽에는 주차공간이 거의 없었는데 여기는 넓은 편이다.

여기가 아파트 단지 입구이다. 도로보다 높은 위치에 있다. 경사진 도로를 올라와야 한다.

단지 안내도이다. 아파트가 30년이 넘은 만큼 안내도도 그만큼 세월이 흘러서 그런지 빛이 바랬다. 그래도 1,2,3,5동은 33평형, 6,7,8동은 36평형이라는 글자가 보인다. 대부분 대형평수이다. 1980년대 중반 당시에는 더 대형으로 느껴졌을 것이다.

아파트 단지 입구에서 도로쪽을 바라본 모습이다.

여기는 지하주차장 입구이다. 우성타운 아파트에는 이렇게 지하주차장도 있었다. 안쪽까지 안 들어가봐서 몇 대나 주차할 공간이 있는지 모르겠다. 

아파트 단지가 높은 곳에 있다보니 지형을 잘 활용하여 지하주차장을 만들었다.

한신아파트 상가의 모습이다. 우성타운 아파트 인근에 1,544세대의 한신아파트가 있다.

중화 한신아파트 입구이다. 뒤쪽으로 약간 높은 곳에 있는 건물이 우성타운 아파트이다.

평당가는 한신아파트가 가장 높다. 우성타운 아파트는 한신아파트와 얼마 차이가 안 나는데, 세광하니타운은 평당가가 꽤 낮다. 우성타운 아파트와 세광하니타운 모두 재건축을 추진 중인데 왜 이런 차이나 나는걸까. 세광하니타운이 면적이 더 작아서 그런 것일까. 우성타운아파트는 100평방미터, 세광하니타운은 38평방미터로 나온다.

현재 네이버부동산에서 확인되는 매물은 아래와 같다.

우성타운 아파트

6동 1/3층 36평 남향 9억
5동 1/3층 33평 남향 9.1억
5동 1/3층 33평 남향 9.2억
6동 1/3층 36평 남향 9.5억
1동 3/3층 33평 남향 9억

세광하니타운

가동 1/3층 38C 남향 2.75억
가동 1/3층 38B 남향 3.3억
라동 3/3층 54 남향 4.8억
라동 3/3층 54 남향 4.9억
다동 2/3층 54 남향 4.8~4.9억
나동 1/3층 38C 남향 3.5억
라동 3/3층 54 남향 4.8억
가동 1/3층 38C 서향 2.9억

세광하니타운은 단위가 평이 아닌 평방미터이다.

중복매물제외 옵션을 선택했지만 그래도 중복매물이 있을 수 있다.

한신아파트

한신아파트는 매물이 많아서 32C평형의 최근 5년 시세 및 실거래가만 올린다.

2023년 4월 19일 추가

2023년 3월 16일에 중화동 우성타운 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 있었다.

조합원 분양가 추정액은 아래와 같다.

전용 59 - 6.6억
전용 65 - 7.0억
전용 84A - 8.4억
전용 84T - 7.9억
전용 115 - 10.7억

중랑구 중화동에 다녀왔다.

대명연립과 삼보연립을 보러 예전에 한번 다녀왔던 곳인데, 대명-삼보 가로주택정비사업지 인근에 있는 이화주택에 경매가 나와서 다시 관심을 갖게 됐다. 마침 인근에 공공재개발 2차 후보지 중화122구역도 있었다. 그게 끝이 아니고 인근에는 소규모주택정비관리지역 1차 중화1동 중흥초교 동측도 있었다.

중화역 2번 출구에서 이화주택까지 약 7분 거리이다. 중화역 주변은 많이 바뀔 것이다. 왼쪽을 중화1구역이 잘 진행되고 있다. 임장을 다녀온 곳은 중화역에서 오른쪽 부분이다.

같은 연립인데도 도로를 따라 다른 곳에 있었다. 삼보연립과 대명연립만 가로주택정비사업을 추진했는데 잘 진행이 안 되고 있는 것 같았다. 이화주택 나동과 다동도 포함하면 모양이 더 깔끔한데 제외됐다. 이화주택 가동은 공공재개발 2차 후보지 중화122구역에 포함됐다.

아실에 나온 것인데 구역 경계가 정확하지 않을 수도 있다. 자세히 보면 대명, 삼보연립 가로주택정비사업에서 삼보연립이 빠져있다. 공공재개발 2차 중화122구역도 현재는 구역이 더 확장됐고 예정 세대수도 두 배로 늘어났다. 위 지도 아래쪽으로 안 보이는 지하철역이 상봉역이다. 중화역도 가깝고 상봉역도 가깝고 입지가 나름 좋아보인다.

이화주택, 대명연립, 삼보연립

여기는 구역은 아니고 중화역에서 도로를 따라 걸어가는 길이다. 앞쪽에 도로공사가 진행중이었다.

이화주택 나동의 모습이다. 여기부터 가로주택정비사업을 추진했던 곳을 크게 한 바퀴 돌았다.

사진에 나오는 주택들과 이화주택은 가로주택정비사업에서 제외됐다.

대명연립, 삼보주택 등을 검색해서 나온 구역 경계를 보면 위 주택들도 구역에서 제외되는 것 같았다. 함께 진행해도 좋을 것 같은데... 아무튼 가로주택정비사업도 상당 기간 정체되고 있다. 이화주택, 대명연립, 삼보주택 등도 중화122구역에 포함시켜 달라고 하는 것도 좋을 것 같다.

대명연립 근처의 모습이다. 로드뷰를 봤을 때도 '담장붕괴위험 주차금지'가 보였는데 여전히 있었다. 담벼락 옆에 주차를 하지 말라고 큰 화분을 갖다놨다.

대명연립이다. 아마 여기가 가동일 것이다. 벽에 붙어있는 하얀색이 가로주택정비사업 관련 현수막이었다고 한다. 얼마나 오래됐는지 색이 다 바래서 글자가 하나도 안 보이게 됐다.

빛바란 하얀 현수막은 위와 같은 모습이었다. 2017년 7월에도 가로주택정비사업을 추진하고 있었으니 사업이 얼마나 정체된지 알 수 있다.

대명연립 맞은편에는 신축 건물들이 생겼다. 임장을 갔을 때도 한창 공사중이었다.

추진위원회의 흔적도 남아있었다.

이 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업구역이고 왼쪽은 구역에서 제외된 대명연립 마동, 바동이 있었다.

대명연립 인근의 어린이공원이다.

도로 건너편 대명연립 마동이다. 대명연립 마동은 중화122구역에서도 포함되지 않았다.

저 앞쪽으로 공공재개발 2차 후보지 중화122구역이다.

대명연립과 이화주택 사이에 있는 도로이다.

예전에 임장을 왔을 때도 이 도로를 지나갔다. 언제였는지 잘 기억도 안 난다. 그때는 이화주택 가동에 정비사업 관련 종이가 붙어있었는데 지금은 없었다.

바로 저 앞에 있는 건물이 이화주택 가동이다.

여기는 이화주택 나동이다. 전면과 후면을 각각 찍었다. 조금 더 자세히 살펴보고 싶었는데 건물 앞에 주민들이 모여서 이야기를 나누고 있었다. 이화주택 나동에서 경매가 나왔는데 아래와 같다.

2021타경1254
중랑구 중화동 123 나동 ***호
건물면적 12.75평, 대지권 11.4평
지분 1/2
감정가 187,500,000원

이화주택 나동은 중화122구역에 포함되지 않지만 바로 인접한 곳이고 자체적으로 개발할 여지도 있으니 낙찰 받아서 전체지분을 확보한다면 수익을 낼 수 있을 것 같다. 참고로 중화122구역의 프리미엄은 3억 이상이다. 매물도 별로 없는데 그나마 나온 것도 빌라가 5.5~6억이었다.

여기는 삼보연립일 것이다.

이 건물은 신기해서 찍었다. 옛날에는 목욕탕이었을 것 같은데 태권도라고 적혀있다. 저기도 중화122구역에 포함된다.

중화122구역

공공재개발 2차 후보지 선정결과에 중화122구역이 있다.

최초 853세대에서 1600~1700세대로 늘어났다.

임장을 가기 전에 노후도를 확인했을 때 신축들이 많이 보여서 사업이 잘 진행될까 의문이 들었다. 임장을 가서 실제로 확인했을 때도 신축들이 많이 보였다. 부동산 몇 군데에 들어가서 분위기를 확인했는데 주민들의 동의율이 높다고 긍정적으로 보고 있었다.

가까이에 있는 주택들은 노후도가 느껴지지만 멀리 앞쪽에 있는 주택들은 준신축급으로 보인다.

왼쪽 사진 뒤쪽으로는 깔끔한 건물이 있는데 오른쪽 사진에 보이는 주택들은 세월의 흔적이 느껴진다.

이런 골목을 보면 어느 정도 정비가 필요해 보이는데...

여기는 깔끔한 빌라들이 있다. 오른쪽 사진에 나오는 빌라는 최초 구역에서는 빠져있다가 변경되면서 포함된 곳이다.

여기까지는 노후도가 느껴진다.

분양중인 빌라도 보였다.

여기도 구축과 신축이 혼재된 모습이 보인다.

이렇게 중화122구역까지 둘러보고 왔다. 여유자금만 있다면 묻어두거나 몸테크를 해도 괜찮을 것 같았는데, 앞으로 공공재개발 사업이 잘 진행될지 무척 궁금하다.