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서울북부지방법원에 다녀왔다.

 

부동산 경매에 입문한 이후 드디어 법원에 다녀왔다. 초반에는 평일에 시간을 내기 힘들어서 법원에 가볼 생각도 못했는데 올해부터는 평일에도 시간을 낼 수 있어서 매달 한번 정도는 법원에 가서 경매 현장을 확인하기로 목표를 세웠다. 그러나 코로나를 핑계로 미루고 또 미루다가 서울북부지방법원 일정과 시간이 맞아 다녀온 것이다. 앞으로 다른 법원들도 하나씩 찾아갈 생각이다.

 

 

서울북부지방법원 위치

 

도봉역에서 서울북부지방법원 가는 길

도봉역 3번 출구로 나가면 바로 있다. 법원에 처음 와서 어디로 가야 할지 몰랐는데 안내판에 자세히 적혀있었다. 서울북부지방법원에 청사동, 민원동, 법정동이 있는데 법정동으로 가면 '입찰법정'이 있다. 위 지도상 3번 출구로 나와서 서울북부지법으로 갈 때 정면에 보이는 건물이 민원동이고 우측에 있는 건물이 법정동이다. 빨간선으로 거리 표시가 되어있는 것이 법정동 가는 길을 나타낸 것이다.

 

주차장도 있는데 주차장에 대해선 나중에 차를 직접 가져가 본 이후 글을 써보겠다. 서울북부지법 홈페이지에도 주차장 관련 정보가 안 나와있다. 사전에 알아봤을 때 주 5일제로 요일별 주차 제한도 있고 3개월 이내에 3회인가 2시간 이상 주차를 하는 경우 당분간 주차를 못한다는 그런 제도도 있다고 봤다.

 

수락산역에서 서울북부지방법원 가는 길

 수락산역에서도 갈 수 있는데 10분 이상 걸린다.

 

좌) 도봉역에서 갔을 때 나오는 표지판, 우) 수락산역에서 갔을 때 보이는 법원 입구 표지판

좌측 사진에 나온 것처럼 경매 입찰을 위해서는 입찰법정이 있는 법정동으로 가면 된다. 그리고 법원에는 신한은행이 있어서 경매를 하는 사람들은 입찰 보증금을 수표로 발행하기 위해 신한은행 계좌를 터놓는다는데 서울북부지법에는 NH농협이 있었다. 다른 글을 보니 서울북부지법 옆에 있는 서울북부지방검찰청 건물에 신한은행이 있다고 한다.

 

 

경매 입찰 진행 절차 및 소요시간

 

서울북부지방법원의 경우 경매 입찰 시간이 10시부터 11시 10분까지라고 한다. 10시에 도착하려고 했는데 거리가 좀 있어서 11시 조금 전에 도착했다. 생각보다 사람들이 많았다. 법정동 건물에 들어가자마자 우측으로 가면 된다. 의자가 쭉 있고 입찰법정으로 들어가는 문이 있다. 그 위에 CCTV가 있어서 법정 현황을 볼 수 있다.

 

사진을 찍으면 안 된다고 봐서 사진을 안 찍었는데 입찰법정 안으로는 커피 등도 가지고 들어갈 수 없고 사진도 찍을 수 없지만 입찰법정 밖 대기하는 곳에서는 자판기도 있어서 커피를 마실 수도 있고 사진을 찍어도 괜찮은 것 같다. 다른 글을 보니 사진을 잔뜩 올렸다. 

 

 11시 10분에 입찰을 마감하고 입찰법정 안에서 법원 직원들이 사건별로 입찰봉투를 정리한다. 11시 35분쯤 이날 진행되는 사건들을 쭉 불러줬다. 입찰법정에서 마이크에 대고 하는 말이 밖의 대기하는 곳에서도 들리는데 그리 잘 들리는 편은 아니라 사건번호가 잘 안 들릴 때도 있었다. 

 

이날 서울북부지방법원 본원 5계, 8계, 9계에서 총 109개의 경매 사건이 입찰기일이었는데 사람들이 입찰한 29개의 사건들만 진행됐다. 마이크 소리가 잘 안 들릴 때도 있어서 당일 현장에서는 총 몇 개의 사건들이 진행됐는지 직접 확인하지 못했고 집에 돌아와서 유료경매정보사이트에서 낙찰된 건수를 확인했다. 입찰법정 안을 비추는 CCTV 외에 따로 모니터를 두 개 정도 설치해서 경매 사건 번호, 낙찰가 등을 표시해주면 좋을 것 같았다. 

 

아무튼 이날 진행되는 경매 사건 번호들을 쭉 불러주고 마무리 정리를 더 하고 11시 50분쯤부터 개찰이 시작됐다. 가장 많은 사람들이 입찰한 물건을 먼저 개찰했는데 이날은 세 건이었다. 그 이후에는 6명 이하로 입찰한 물건들을 특별한 순서 없이 개찰하는 것 같았다. 마지막 경매 물건으로 일정이 끝난 것이 무려 1시 20분이었다.

 

부동산 경매에 입문하는 사람이라면 경험삼아 한 번 정도는 10시 이전에 도착해서 모든 물건의 개찰이 끝날 때까지 지켜보는 것도 의미가 있으리라 생각한다. 개인적으로 이번 법원 경매 현장 방문을 통해 동기부여가 많이 됐다. 아래에서 몇몇 경매 물건들을 소개할 예정인데 내가 관심을 갖고 있었던 물건도 몇 개 있다. 그런 물건들을 낙찰받아 가는 사람들을 직접 보니까 더 많이 공부하고 노력해야겠다는 생각이 들었다. 입찰법정을 나오며 대출 이모님들에게 둘러싸이는 낙찰자들을 보며 부럽기도 했다.

 

이렇게 한번 전체적인 과정을 경험한 후 그 다음부터는 10시나 11시쯤 법원에 도착해서 경매 물건 두세 개 정도 개찰되는 것을 보고 빠져나오는 식으로 경매 현장을 경험할 수도 있을 것이다. 아니면 입찰표 작성은 생략하고 좀 더 여유롭게 구경하고 싶다면 아예 12시 넘어서 도착하면 될 것이다.

 

 

인상적이었던 경매 물건들 및 관심 물건들

 

 

2019타경107***

중랑구 묵동

신내아파트

건물면적 59.76

 

무려 25명이 입찰했던 물건이다. 1회 유찰된 이후 최초 감정가보다 약 4450만 원 높은 463,555,800원에 낙찰됐다. 차순위는 그보다 약 185만 원 정도 낮다. 감정가보다 4천만 원 이상 높은 가격에 낙찰되자 여기저기서 사람들의 탄성이 들렸다. 나 역시 뭐 이렇게 비싸게 낙찰을 받나, 역시 아파트는 경쟁이 심해 경매로 사는 의미가 없다 라고 생각을 했다. 그런데 집에 돌아와서 확인해보니까 감정가의 약 110%에 낙찰받은 것일 뿐 시세 또는 시세보다 조금 낮은 가격에 적절하게 낙찰을 받은 것이었다. 최근에 같은 동 같은 면적의 아파트가 4억 8천만 원에 거래된 사례도 있었다.

 

중랑구 묵동 신내아파트 위치

위치를 확인해보니 입지도 나쁘지 않았다. 지하철역도 10분 정도 거리에 있고 가까운 곳에 길을 건너지 않고 갈 수 있는 초등학교도 있다. 중학교와 고등학교도 가까운 곳에 있다. 1996년에 지어진 아파트라 연식은 좀 되지만 6억 이하의 아파트라 거래도 잘 이루어질 것 같다.

 

 

2019타경110***

성북구 돈암동

한신아파트

건물면적 132.96

 

두 번째로 개찰된 물건 역시 아파트였다. 17명이 입찰했다. 역시 1회 유찰된 이후 감정가보다 약 3900만 원 높은 828,860,000원에 낙찰됐다. 차순위는 약 1500만 원 정도 낮다. 이 두 번째 물건의 낙찰 결과가 나왔을 때도 여기저기서 탄성이 들렸다. 아파트들이 연이어 감정가보다 4천만 원 정도 높은 가격에 낙찰되니 그럴 만도 했다. 그런데 이번 물건 역시 비싸게 낙찰받은 것은 아니었다. 집에 돌아와서 확인해보니 인근 동의 같은 면적인 저층 물건의 호가 8억 7천만 원, 중층 물건의 호가가 9억 원이었다. 최근의 서울 지역 아파트 매매가 상승과 경매 시장에서 아파트의 인기를 반영한 결과였다. 

 

성북구 돈암동 한신아파트 위치

 

 

2019타경110***

중랑구 묵동

주택

토지 39.991평

건물 42.831평

 

10명이 입찰해서 감정가의 100.84%에 낙찰됐다. 이 물건은 아직 임장을 가진 못했지만 관심물건으로 지켜보던 것이었다. 1970년에 지어진 건물의 가치를 무시하고 낙찰가로 토지 가격을 계산하면 평당 약 1830만 원 정도이다. 잘만 활용하면 몇 억 이상의 수익을 가져올 수 있지 않을까.

 

 

2019타경107***

성북구 삼선동1가

주택

토지 26.802평

건물 15.694평

 

1명이 입찰해서 감정가의 82.09%에 낙찰됐다. 이 물건은 나도 임장을 다녀온 관심물건이었다. 어떻게 활용할 수 있을지 떠오르지 않았던 물건인데 낙찰자는 어떻게 활용할지 궁금하다. 이해관계인일 수도 있겠다.

 

 

2020타경***

노원구 하계동

극동아파트

지분 매각

 

아파트 지분 매각이다. 6명이 입찰해서 감정가보다 약 426만 원 정도 더 쓴 법인이 낙찰받았다. 차순위는 감정가보다 약 300만 원을 더 썼다. 지분으로 수익을 내는 방법과 절차를 잘 알고 있는 경매 고수들이 입찰을 한 것 같았다.

 

 

2019타경58**

강북구 미아동

주택

건물 23.97평

 

단독 입찰해서 감정가의 세 배에 가까운 278.96%에 낙찰됐다. 이 물건도 임장을 갈 예정인 관심물건이었다. 토지는 매각제외, 건물만 매각이지만 토지소유자가 서울특별시였다. 경매에 입문하고 이런저런 물건들을 검색할 때 이와 비슷한 물건이 감정가 대비 3~4배에 가까운 가격에 매각된 것을 본 적이 있다. 그래서 이 물건도 4~5명 이상이 입찰해서 감정가의 3~4배에 낙찰될 것으로 예상했었다. 재개발 지역에 직접적으로 포함되지 않아서 의외의 결과가 나온 것일까.

 

 

2019타경53**

노원구 월계동

도로

 

물건번호 (1)호부터 (4)호까지 도로 4개가 경매로 나왔다. 수차례 유찰된 끝에 모두 감정가의 26~27% 정도에 낙찰됐다. 다양한 물건에 관심을 가져야 한다는 가르침을 준 물건이었다. 묵혀두면 언젠가 빛을 보겠지만 1억 원에 가까운 돈을 묵혀놔야 한다. 3천만 원짜리도 있긴 하다. 대출을 받는 방법도 있다. 도로의 경우 대출이 얼마나 나올지 공부할 필요가 있다.

 

 

2020타경100***

도봉구 쌍문동

승용차

 

요즘 자동차 경매에도 관심을 갖고 있다. 중고차에 관한 지식을 쌓아야겠지만 자동차 경매에서도 몇백만 원의 수익을 얻을 수가 있다. 실수로 보증금을 날려도 부동산에 비해 타격도 적다. 아파트에 입찰했다가 보증금을 날리면 몇천인데 자동차는 몇백 수준이다. 저렴한 경우 몇십만 원. 그만큼 수익도 낮긴 하다.

 

 

임차인이 낙찰받은 물건들

 

마지막으로 세입자가 낙찰받은 물건들이 있었다. 2건인줄 알았는데 자세히 보니까 3건이다. 29건 중 3건이면 10% 수준이다. 그만큼 깡통주택이 많아진다는 것일까. 몇주 전에 PD수첩에서 강서구 빌라를 다뤘다. 신축 빌라를 분양하는데 명의만 빌려주고 몇 백을 리베이트로 받아 수십개의 빌라를 소유한다. 자금은 세입자를 구해 전세보증금으로 해결한다. 결국 임차인들이 손해를 보게 된다. 경매 시장에서도 특히 빌라의 경우 감정가보다 전세보증금이 높은 사례가 가끔 있다. 세입자의 피해는 고려도 안 하고 임차인에게 떠넘기거나 경매로 넘기면 된다는 마인드를 가진 악덕 건물주도 있다.

 

이번에 임차인이 낙찰 받은 물건들 3건 모두 임차인이 경매를 신청했다. 1건은 전세보증금보다 감정가가 낮았다. 나머지 2건은 전세보증금보다 높은 가격에 임차인이 낙찰받았다. 1건은 단독 입찰로 낙찰을 받은 것이라 아쉽다. 자세한 사연은 알 수 없지만 조금 더 낮은 가격을 썼다면 피해를 최소화할 수 있었을 것이다. 임차인이 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우 다른 목적으로 접근하는 사람들도 있으니 조심해야 한다.

 

 

구내식당

 

1시가 넘을 때까지 개찰 결과를 지켜보고 구내식당으로 갔다. 운영시간은 11시 30분부터 1시 30분까지지만 외부인은 12시 30분부터 이용할 수 있다. 가격은 4,500원. 

 

 

 

기타 에피소드들

 

입찰봉투에 입찰보증금을 넣지 않아서 무효가 된 사례가 있었다. 일부러 연습하려고 안 넣은 것인지... 차순위는 어차피 확인을 안 한다고 안 넣는다는 말도 있었다. 최저매각가 미만으로 입찰한 사례도 있었다. 이것도 연습한 것인지... 실수인지 모르겠다. 그리고 입찰금액을 덧칠로 수정하여 무효가 된 사례가 두 건 있었다. 현장 분위기를 보고 입찰가를 수정하다가 그런 것인지... 마지막으로 집행관이 최고매각가에 0을 하나 더 붙여서 말하는 바람에 사람들이 잠시 혼란스러워 했다. 8천 얼마인데 8억이라고... 나중에 수정하기는 했다. 입찰자가 0을 하나 더 붙여 써서 보증금을 날린 사례는 많이 들어봤는데 집행관이 그러다니 다들 잠깐 웃고 넘어갔다.

 

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